步行街管理運營方案

1、金陽步行街商業(yè)運營管理服務(wù)方案 前 言非常感謝貴司 和廣大客戶的信任和支持，讓我們有機會為貴司和廣大客戶提供物業(yè)服務(wù)。隨著步行街商鋪交付客戶使用，以及步行街正式對外招商營業(yè)，各項物業(yè)管理服務(wù)逐步走向正?；⒁?guī)范化?，F(xiàn)結(jié)合項目實際情況并考慮未來物業(yè)管理服務(wù)工作的特點，根據(jù)我們從事物業(yè)管理服務(wù)多年的專業(yè)經(jīng)驗，特編寫了【金陽·步行街商業(yè)運營管理方案】。專業(yè)而完善的物業(yè)管理能不但為業(yè)戶提供安全舒適、優(yōu)質(zhì)和諧的生活環(huán)境，還能夠協(xié)助項目樹立品牌形象、促進物業(yè)的銷售和租賃，提升物業(yè)的投資回報率。成功運營的商業(yè)步行街首先必須具有一流的硬件設(shè)施（包括市政、交通、商場乃至購物環(huán)境的硬件設(shè)施）；其次商業(yè)規(guī)

2、劃應(yīng)該具有多功能的購物、休閑、文化、娛樂、餐飲等綜合性商業(yè)模式；其三是商業(yè)步行街應(yīng)該具有專業(yè)化/規(guī)范化的商業(yè)運營管理和物業(yè)管理服務(wù)，為顧客/投資者提供優(yōu)質(zhì)的商業(yè)環(huán)境，促進物業(yè)的銷售和租賃，提升物業(yè)的投資回報率；其四是具備并實施多層次/多方面的商業(yè)整體形象推廣宣傳，樹立商業(yè)步行街的商業(yè)經(jīng)營品牌。因此，要使【金陽·商業(yè)步行街】項目成為當(dāng)?shù)夭⑤椛渲苓叺貐^(qū)（包括貴州省下屬各個市/縣，以及臨界省市）的亮點商業(yè)中心，開發(fā)商良好的前期硬件投入是基礎(chǔ)，后期配套完善的運營管理是保障，它要求房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有卓識遠見的思維和觀念，能夠并且愿意投入人力/物力/財力塑造商業(yè)中心的良好的營商環(huán)境，并且做好商業(yè)步

3、行街的市場定位、營商規(guī)劃、市場推廣、運營管理、文化特色、后勤服務(wù)等方方面面。“誠信經(jīng)營，用心服務(wù)，和諧共贏”是【萬寧物業(yè)】的企業(yè)理念，我們懷著萬分誠意為貴司和客戶提供專業(yè)化、規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化的物業(yè)管理服務(wù)，我們真誠期待與富有卓識遠見的貴司一起攜手共建【金陽·商業(yè)步行街】，共同締造一個時尚、高檔、優(yōu)質(zhì)的項目品牌。金陽商業(yè)步行街簡介金陽步行街商業(yè)城位于貴州市省委、省政府銳意打造的貴陽城市新中心金陽新區(qū)，它扼新區(qū)中央政務(wù)區(qū)、中央商業(yè)區(qū)、中央居住區(qū)三大要脈，緊鄰市級行政中心，南連興筑西路，與快速干道貴金路貫通，緊連擬建中的奧體中心、大學(xué)城；北接觀山西路，與建設(shè)中的金融中心接壤；東西兩側(cè)與173

4、萬大型生態(tài)居住區(qū)碧?；▓@直接相連，位置優(yōu)越，交通便捷。金陽步行街商業(yè)城是金陽新區(qū)重點建設(shè)的標(biāo)志性商業(yè)項目，具有時尚購物、餐飲、休閑娛樂、綜合文化、商務(wù)旅游等多種功能，是金陽新區(qū)“聚集人氣、繁榮商業(yè)” 的綜合性商業(yè)中心。金陽商業(yè)步行街總體規(guī)劃南北長1200米，東西寬100米，總用地面積為12.3927萬（185.89畝），規(guī)劃為連接的浮島式商業(yè)步行街，規(guī)模達11萬，建筑層數(shù)為地上三層，局部四層和局部地下一層（其中地上商業(yè)面積8萬，地下人防及車庫面積約3萬、園林綠化面積達到2萬），擁有地下車位592個、地面車位數(shù)百個。步行街分為A、B、C、D、E、F、G七個商業(yè)街區(qū)，由22棟建筑單體組成，在A、G

5、、C、F區(qū)為主力店規(guī)劃7棟建筑單體， B至F區(qū)將30米寬的城市道路分置為兩條沿街區(qū)組團外圍布置15米寬的單行道路，并在南北兩端的A、G區(qū)合并，與城市主干道觀山西路、興筑西路連接。 公共配套設(shè)備設(shè)施：公共廁所6所、垃圾收集/中轉(zhuǎn)站3個處、發(fā)電機房2個、變配電房3個、直升電梯24部、手扶電梯24部、火災(zāi)自動報警及聯(lián)動系統(tǒng)1套、閉路監(jiān)視監(jiān)控與門禁系統(tǒng)各1套、停車場管理系統(tǒng)10套。公共服務(wù)配套：物業(yè)市場部、物業(yè)租賃中心、招商運營中心、步行街衛(wèi)生站、工商注冊/稅務(wù)局、警務(wù)區(qū)、商業(yè)銀行等。指導(dǎo)思想【金陽·商業(yè)步行街】位于貴陽城市新中心金陽新區(qū)，與貴州省會城市貴陽市老成區(qū)相接，開車達到市中心區(qū)行程

6、時間不足20分鐘，擁有得天獨厚的地理優(yōu)勢；是時尚居商品經(jīng)營的典型代表，是21世紀(jì)步行街商業(yè)應(yīng)景模式的宣言人，它以追求時尚、休閑商業(yè)為目標(biāo)，創(chuàng)造流淌著高品質(zhì)/高檔次的商業(yè)品位，詮釋人生之夢的創(chuàng)業(yè)致富的空間。是一個商業(yè)批發(fā)、零售于一體的大型綜合性商業(yè)步行街。為配合傾心“建造值得信賴的西部商業(yè)批發(fā)交易中心”的品牌經(jīng)營理念，金陽萬寧物業(yè)公司全體同仁將竭盡所能致力提供專業(yè)優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，我們基本指導(dǎo)思想是：l 發(fā)揚企業(yè)品牌精神，真摯付出提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)我們將秉承【萬寧物業(yè)】尊重客戶、誠信服務(wù)的企業(yè)精神，重信譽、守紀(jì)法、真摯服務(wù)、忠于職守，市場部根據(jù)項目實際對物業(yè)工作專業(yè)細分，根據(jù)項目經(jīng)營開發(fā)進度情況，分階段

7、不斷完善管理服務(wù)，在過程中逐步總結(jié)改進，通過發(fā)展商的全力支持和我們誠摯高效的服務(wù)，共同塑造【金陽·商業(yè)步行街】優(yōu)質(zhì)商業(yè)品牌。 l 履行項目服務(wù)職責(zé)我們以質(zhì)量為企業(yè)之本，以崗位職責(zé)為依據(jù)，以客戶為服務(wù)對象，嚴(yán)格履行物業(yè)管理人應(yīng)盡的義務(wù)和職責(zé)，我們不但注重服務(wù)的過程，更看中服務(wù)的結(jié)果，著眼于服務(wù)的長遠前景和綜合效益，力避急功近利、華而不實的短期行為，有階段規(guī)劃，更有長遠計劃，將服務(wù)概念擴展到物業(yè)管理服務(wù)的方方面面，承擔(dān)全方位管理職責(zé)及贏取客戶的認(rèn)同，有效樹立長遠發(fā)展的服務(wù)品牌。l 管理服務(wù)原則我們遵循“服務(wù)第一，管理從嚴(yán)”原則，樹立以人為本的思想，一切從廣大客戶的需求出發(fā)，推行全面、專業(yè)

8、的物業(yè)管理和服務(wù)，管理人性化、服務(wù)專業(yè)化，進行優(yōu)質(zhì)、貼心、到位的物業(yè)管理服務(wù)，同時要依法管理、從嚴(yán)管理、科學(xué)管理。實行專業(yè)管理與客戶自治相結(jié)合的原則，尊重并按照廣大客戶的要求實施專業(yè)化/規(guī)范化/標(biāo)準(zhǔn)化的管理，共同搞好商業(yè)步行街的文明建設(shè)。服務(wù)理念l 員工人才是市場部的資本1.         先有滿意的員工，后有滿意的客戶。2.         我們信任和尊重員工，相信只要提供一個適宜的環(huán)境，員工都能獲得成功。3.  

9、;      致力培養(yǎng)每一位力求發(fā)展的員工，鼓勵其主動性和創(chuàng)造性，并追求卓越的成就和貢獻。4.        提倡簡單的人際關(guān)系，倡導(dǎo)健康豐盛的人生。5.         團隊精神是我們達成共同目標(biāo)的保障。l 客戶尊重客戶，讓客戶滿意1.         客戶的滿意程度是衡量我們成功與否的標(biāo)準(zhǔn)。2.

10、         尊重客戶，理解客戶，與客戶善意的溝通，將客戶視為我們的朋友。3.        為客戶做到的都要盡力去做全心全意全為客戶。4.         我們的使命是滿足客戶的服務(wù)需求，持續(xù)/超越實現(xiàn)客戶的期望。l 管理專業(yè)規(guī)范學(xué)習(xí)創(chuàng)新1. 我們致力于專業(yè)化發(fā)展，著力提高員工的專業(yè)素質(zhì)。2. 我們倡導(dǎo)企業(yè)行為的規(guī)范化，力求建立完善的內(nèi)部運作機制。3.

11、 我們提倡信息資源共享，坦誠溝通，共同提高。4. 打破慣性，挑戰(zhàn)自我，不斷創(chuàng)新。l 服務(wù)誠實守信、持續(xù)進步1.         我們在服務(wù)活動中堅持誠實與正直，信守承諾。2.         我們追求服務(wù)的滿意度，保障服務(wù)質(zhì)量的持續(xù)提升。3、堅持不懈的武裝自我，學(xué)習(xí)先進物業(yè)管理知識。服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)我們根據(jù)步行街的硬件/軟件配套狀況，參照貴陽市區(qū)物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)，合理制訂/規(guī)劃清遠·金陽步行街服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，努力打造【金陽·商業(yè)步

12、行街】優(yōu)質(zhì)服務(wù)品牌，營造讓客戶經(jīng)營著“稱心、舒心、安心”的商業(yè)環(huán)境。項 目內(nèi) 容 與 標(biāo) 準(zhǔn)（一）基本要求1. 服務(wù)與被服務(wù)雙方簽訂規(guī)范的物業(yè)服務(wù)合同，雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確。2. 對住宅步行街共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行認(rèn)真查驗，驗收手續(xù)齊全。3. 服務(wù)人員、專業(yè)操作人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得物業(yè)職業(yè)資格證書或者崗位證書。4. 有完善的物業(yè)服務(wù)方案，質(zhì)量管理、財務(wù)管理、檔案管理等制度健全。5. 服務(wù)人員統(tǒng)一著裝、佩戴標(biāo)志，行為規(guī)范，服務(wù)主動、熱情。6. 公示服務(wù)電話。急修1小時內(nèi)、其它報修按雙方約定時間到達現(xiàn)場，有報修、維修和回訪記錄。7. 根據(jù)客戶需求，提供物業(yè)服務(wù)合同之外的特約服務(wù)和代辦服務(wù)的

13、，公示服務(wù)項目與收費價目。8. 按有關(guān)規(guī)定和合同約定公布物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。9. 按合同約定規(guī)范使用住房專項維修資金。10. 每年至少1次征詢客戶對物業(yè)服務(wù)的意見，并按客戶提出意見進行改進。11. 加強與業(yè)戶溝通，了解業(yè)戶的愿望與要求，滿足業(yè)戶的合理需要，對客戶的投訴應(yīng)及時處理并記錄，全年有效投訴率低于10% 。（二）房屋服務(wù)管理1. 對房屋共用部位進行日常服務(wù)管理，檢修記錄和保養(yǎng)記錄齊全。2. 根據(jù)房屋實際使用年限，適時檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復(fù)；屬于大、中修范圍的，及時編制維修計劃和住房專項維修資金使用計劃，向客戶大會或者客戶委員

14、會提出報告與建議，根據(jù)客戶大會的決定，組織維修。3. 每日巡查1次步行街房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時維修養(yǎng)護。4. 按照住宅裝飾裝修有關(guān)規(guī)定和客戶公約（客戶臨時公約）要求，建立完善的住宅裝飾裝修制度。裝修前，依規(guī)定審核客戶（使用人）的裝修方案，告知裝修人有關(guān)裝飾裝修的禁止行為和注意事項。每日巡查1次裝修施工現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的，及時勸阻并報告客戶委員會和有關(guān)主管部門。5. 對違反規(guī)劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報告客戶委員會和有關(guān)主管部門。6. 步行街主出入口設(shè)有步行街平面示意圖，

15、各組團、幢及單元（門）、戶有明顯標(biāo)志。（三）共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護1. 對共用設(shè)施設(shè)備進行日常管理養(yǎng)護（依法應(yīng)由專業(yè)部門負責(zé)的除外）。2. 建立共用設(shè)施設(shè)備檔案（設(shè)備臺帳），設(shè)施設(shè)備的運行、檢查、維修、保養(yǎng)等記錄齊全。3. 服務(wù)設(shè)施設(shè)備標(biāo)志齊全、規(guī)范，責(zé)任人明確；操作維護人員嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范；設(shè)施設(shè)備運行正常。4. 對共用設(shè)施設(shè)備定期組織巡查，做好巡查記錄，需要并屬于小修范圍的，及時組織修復(fù)；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時編制維修、更新改造計劃和住房專項維修資金使用計劃，向客戶大會或客戶委員會提出報告與建議，根據(jù)客戶大會的決定，組織維修或者更新改造。5. 消防設(shè)施設(shè)備

16、完好，可隨時啟用；消防通道暢通。6. 設(shè)備房保持整潔、通風(fēng)、無跑、冒、滴、漏和鼠害現(xiàn)象。7. 步行街主要道路及停車場交通標(biāo)志齊全。8. 路燈、樓道燈完好率不低于90%。9. 容易危及人身安全的設(shè)施設(shè)備有明顯警示標(biāo)志和防范措施；對可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障有應(yīng)急方案。（四）協(xié)助維護公共秩序1. 步行街出入口24小時值勤。2. 對重點區(qū)域、重點部位每2小時至少巡查1次。3. 對進出步行街的車輛進行管理，引導(dǎo)車輛有序通行、停放。4. 對進出步行街的裝修等勞務(wù)人員實行登記管理。5. 對火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應(yīng)急預(yù)案，事發(fā)時及時報告客戶委員會和有關(guān)部門，并協(xié)助采取相應(yīng)措施。（五）保潔服務(wù)1.

17、按幢設(shè)置垃圾桶，生活垃圾每天清運1次。2. 步行街道路、廣場、停車場、綠地等每日清掃1次；電梯廳、樓道每日清掃1次，半月拖洗1次；樓梯扶手每周擦洗2次；共用部位玻璃每月清潔1次；路燈、樓道燈每季度清潔1次。及時清除區(qū)內(nèi)主要道路積水。3. 區(qū)內(nèi)公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每季度檢查1次，并視檢查情況及時清掏；化糞池每2個月檢查1次，每年清掏1次，發(fā)現(xiàn)異常及時清掏。4. 二次供水水池按規(guī)定定期清洗，定時巡查，水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。5. 根據(jù)當(dāng)?shù)貙嶋H情況定期進行消毒和滅蟲除害。（六）綠化養(yǎng)護管理1. 有專業(yè)人員實施綠化養(yǎng)護管理。2. 對草坪、花卉、綠籬、樹木定期進行修剪、養(yǎng)護。3. 定期清除

18、綠地雜草、雜物。4. 適時組織澆灌、施肥和松土，做好防澇、防凍。5. 適時噴灑藥物，預(yù)防病蟲害。管理目標(biāo)根據(jù)步行街硬件/軟件配套狀況，結(jié)合項目實際情況及萬寧物業(yè)公司多年的實踐經(jīng)驗，市場部嚴(yán)格按照物業(yè)管理行業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)和要求，循照萬寧物業(yè)公司ISO9001：2000質(zhì)量管理體系的方針和目標(biāo)，全力實現(xiàn)公司持續(xù)發(fā)展的長遠目標(biāo)。追求目標(biāo)：以公司經(jīng)營為主導(dǎo)，為客戶推出完善的管理服務(wù)，為公司創(chuàng)造效益，為企業(yè)打造品牌。配合目標(biāo)（如有需要）：為充分體現(xiàn)開發(fā)商建造金陽步行街的開發(fā)初衷，開創(chuàng)高檔商業(yè)步行街的新時代，我們根據(jù)開發(fā)商的實際需要，做好開發(fā)商的參謀、幫手、伙伴，在項目招商過程中，從管理者的角度提出合理化建議，

19、營造良好的營商氛圍。質(zhì)量目標(biāo)：l 客戶對服務(wù)質(zhì)量的綜合滿意率90%；l 在職員工培訓(xùn)及合格率達90%；l 檔案資料管理完好率98%；l 服務(wù)受理/完成/回訪率達95%；l 客戶投訴記錄/處理/回訪率95%l 設(shè)備設(shè)施年度保養(yǎng)維修計劃執(zhí)行率90%；l 維修/急修及時率達90%；驗收率達100%；返修率小于10%；l 綠化完整及長勢良好率達90%l 環(huán)境衛(wèi)生保潔率90%l 步行街除四害工作有效率90%l 不因管理過失而導(dǎo)致所轄物業(yè)區(qū)域發(fā)生重大安全責(zé)任事故。收費標(biāo)準(zhǔn)（僅供參考）序號項目/名稱收費單價（元.月）單位備注1物業(yè)管理服務(wù)費3.00平方米按11萬建筑面積計算，每月收入33萬（設(shè)備維護、衛(wèi)生保

20、潔、秩序維持、辦公開支、人工福利待遇等）2商業(yè)推廣服務(wù)費3.00平方米按11萬建筑面積計算，每月收入33萬（每年投入廣告費約396萬元包括媒介費、室外廣告、報刊發(fā)行費等）3公共水電分?jǐn)傎M平方米按實際損耗計量計收4垃圾清運處理費20.00戶每月上繳市容環(huán)境管理部門5門禁IC卡20.00個每個商鋪配置數(shù)量為18張6裝修保證金2000.00戶裝修入場前交付7裝修垃圾清運費3.00平方米裝修入場前交付8施工出入證工本費5.00個實行正/副證（合計10元）9施工出入證按金20.00個實行正/副證（合計40元）10裝修申辦資料費20.00次裝修入場前交付11水費（含排污費）按當(dāng)?shù)卣?guī)定執(zhí)行12電費按當(dāng)?shù)?/p>

21、政府規(guī)定執(zhí)行13專項維修基金按當(dāng)?shù)卣块T規(guī)定執(zhí)行（物業(yè)交付時代收代存）14廣告位租用費20.00平方米按500*250cm計算，室外廣告牌位使用費為250元/月.個16宣傳牌租用費300.00個每日費用為10元（收取按金300元）17商鋪租賃意向訂金2000.00間洽談租賃簽約前繳交費用，正式簽約后轉(zhuǎn)為租金18臨時攤位租金舉辦活動時設(shè)立臨時攤位，租金根據(jù)實際情況再定請根據(jù)實際情況自行調(diào)整！第一部分項目運營管理分析一、商業(yè)區(qū)域環(huán)境分析金陽步行街商業(yè)城位于貴州市省委、省政府銳意打造的貴陽城市新中心金陽新區(qū)。金陽新區(qū)東臨黔靈山脈，南接三橋馬王廟，西靠百花山脈，北與白云區(qū)相接。全區(qū)總面積198平方公

22、里，總?cè)丝?8余萬，下轄金陽街道辦事處、金華鎮(zhèn)、朱昌鎮(zhèn)和陽關(guān)農(nóng)場，共33個行政村、4個步行街（居委會）。新區(qū)氣候環(huán)境宜人，屬亞熱帶濕潤溫和型氣候，年平均溫度15，年平均降雨量1200毫米，天氣環(huán)境質(zhì)量保持國家二級標(biāo)準(zhǔn)，聲環(huán)境質(zhì)量達一類標(biāo)準(zhǔn)。交通、區(qū)位優(yōu)勢突出，貴遵、貴黃高等級公路及321、210國道穿境而過，貴陽環(huán)城高速公路全面覆蓋，黔靈山路、北京西路等讓新區(qū)與老城實現(xiàn)無縫鏈接，已經(jīng)開工的貴廣快速鐵路和正在規(guī)劃修建的滬昆、成貴、渝黔、湘黔、黔桂等快速鐵路在此匯集，貴陽城際快速鐵路、城市輕軌等從金陽始發(fā)，快捷、高效的現(xiàn)代交通道路網(wǎng)絡(luò)正在形成。貴陽新客站和客運站的建設(shè)及啟用，將使金陽新區(qū)成為一個縱

23、貫?zāi)媳?、橫接?xùn)|西的交通樞紐和運輸重鎮(zhèn)。金陽新區(qū)采取政府主導(dǎo)、市場運作、社會投入的模式，籌措資金10億元，強力推進“六有”民生行動計劃，關(guān)注民生實現(xiàn)零的突破。通過市場化運作，累計完成投資545億元，17平方公里基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)全面完成，貴陽奧體中心、貴陽國際會議展覽中心等一大批城市配套設(shè)施逐步建成使用，會展、商貿(mào)、酒店、物流等產(chǎn)業(yè)開始起步。為進一步加快金陽新區(qū)建設(shè)步伐，貴陽市委、市政府根據(jù)金陽新區(qū)建設(shè)發(fā)展的新形勢、新任務(wù)，制定了關(guān)于加快金陽新區(qū)改革發(fā)展的意見，明確下一步的發(fā)展目標(biāo)為：2013年前，基本建立行政區(qū)管理體制，在全面完成建設(shè)區(qū)開發(fā)建設(shè)的基礎(chǔ)上，基本完善規(guī)劃控制區(qū)范圍內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施、城市功能配

24、套和生態(tài)產(chǎn)業(yè)布局，建立合理的生態(tài)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)體系，完善社會公共服務(wù)體系，把金陽新區(qū)建成生態(tài)型、園林式、數(shù)字化的新城區(qū)。總結(jié)：商業(yè)步行街未來的發(fā)展前景一片光明，商業(yè)潛力無限。二、商業(yè)發(fā)展趨勢分析（一）2009貴州省9個地區(qū)GDP（表.1摘錄貴州政府網(wǎng)）序號城市名稱總收入財政收入1貴陽市GDP900億元260億2遵義市GDP720億元114億3畢節(jié)地區(qū)GDP446億元85億4六盤水市GDP415億元73億5黔南州GDP315億元44億6銅仁地區(qū)GDP244.8億元27億7黔西南州GDP230億元45億8黔東南州GDP268億28億9安順市GDP195億30億分析：根據(jù)上表.1所示及政府公布相關(guān)經(jīng)

25、濟數(shù)據(jù)，貴陽市GDP位居全省第一，全市生產(chǎn)總值增長12%，其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值增長7%；第二產(chǎn)業(yè)增加值增長13%；第三產(chǎn)業(yè)增加值增長14%。財政總收入增長12%，地方財政收入增長12%。社會消費品零售總額增長20% ，城市居民人均可支配收入增長8% ，農(nóng)民人均純收入增長10% 。這說明貴陽市整體消費水平穩(wěn)中有升，為日后整體零售商業(yè)的可持續(xù)發(fā)展提供了有力的支撐和保障。（二）新區(qū)發(fā)展和人口密度（表.2摘錄貴陽政府網(wǎng)）序號規(guī)劃階段起訖期限規(guī)劃建設(shè)規(guī)模規(guī)劃常住/流動人口1現(xiàn)階段年平方公里萬2發(fā)展階段年平方公里萬3成熟階段年平方公里0萬分析：根據(jù)表.2所示，按貴陽城市總體規(guī)劃，金陽新區(qū)現(xiàn)階段建設(shè)規(guī)模17

26、平方公里，預(yù)計規(guī)劃常住/流動人口約18萬人（實際人口約5萬人），若以現(xiàn)階段的人口密度和流量，如果商業(yè)步行街的終端客戶以城市居民為主，它在現(xiàn)階段難以滿足超大規(guī)模和零售方式的商業(yè)經(jīng)營的盈利需求。當(dāng)然，從長遠發(fā)展角度考慮，金陽新區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的價值將會逐漸顯現(xiàn)。（三）貴陽交通網(wǎng)絡(luò)建設(shè)類別項目/名稱定位規(guī)模及時速目標(biāo)預(yù)計投入使用鐵路貴陽至廣州快速鐵路客貨兼顧、以客為主全長857公里，時速值200公里/小時2012年貴陽至重慶快速鐵路客貨兼顧、以客為主全長341公里，時速值200公里/小時2014年貴陽至成都快速鐵路客貨兼顧、以客為主全長663 公里，時速值350公里/小時2013年貴陽至昆明/長沙客運專線

27、客貨兼顧、以客為主全長1140公里，時速值350公里/小時2014年公路廈蓉高速公路貴陽段全長約65公里，時速值110公里/小時環(huán)城高速公路全長112.5公里，時速值110公里/小時花溪二道全長17.7公里，時速值110公里/小時貴金線全長5.2公里，時速值110公里/小時航空已開通廣州、上海、北京等重要事實航線分析：金陽新區(qū)作為貴陽市新的行政辦公區(qū)域，未來的發(fā)展中心城市，交通、區(qū)位優(yōu)勢突出，貴遵、貴黃高等級公路及321、210國道穿境而過，貴陽環(huán)城高速公路全面覆蓋，黔靈山路、北京西路等讓新區(qū)與老城實現(xiàn)無縫鏈接，已經(jīng)開工的貴廣快速鐵路和正在規(guī)劃修建的滬昆、成貴、渝黔、湘黔、黔桂等快速鐵路在此匯

28、集，貴陽城際快速鐵路、城市輕軌等從金陽始發(fā)，快捷、高效的現(xiàn)代交通道路網(wǎng)絡(luò)正在形成。貴陽新客站和客運站的建設(shè)及啟用，將使金陽新區(qū)成為一個縱貫?zāi)媳?、橫接?xùn)|西的交通樞紐和運輸重鎮(zhèn)。（四）分析結(jié)果如何在現(xiàn)有的資源和消費群體的競爭中取得成功，唯一的辦法是充分形成特色化經(jīng)營，如果以現(xiàn)有的經(jīng)營模式與貴陽原有零售/批發(fā)市場和路攤零售經(jīng)營的沖擊，與之競爭會處于相對的劣勢。但商業(yè)步行街的良性發(fā)展，不光是本地市場的發(fā)展，更要輻射周邊區(qū)域市場的培育和發(fā)展，以爭取不同區(qū)域消費人群的消費。根據(jù)上述分析，我們可以充分利用貴陽市省會城市的輻射影響力和地理環(huán)境優(yōu)勢，建造以青春時尚商品為主題的“西部商品批發(fā)交易中心”，配套豪華影

29、院+主題餐飲+旅游購物店+超市便利店。致力于打造輻射貴州全省和周邊城市的時尚商品的直供批發(fā)/零售的經(jīng)營策略。主題式“直供批發(fā)/零售商品”+“豪華影院+主題餐飲+旅游購物店+超市便利店”第二部分商業(yè)步行街運營策略一. 營商環(huán)境1.公共硬件配套金陽商業(yè)步行街總體規(guī)劃南北長1200米，東西寬100米，總用地面積為12.3927萬，建筑面積規(guī)模達11萬，地上商業(yè)面積8萬，地下人防及車庫面積約3萬（其中地下車位592個、地上臨時車位約500個），建筑層數(shù)為地上三層，局部四層和局部地下一層。² 手護式電梯/直式客運電梯/觀光電梯² 智能化閉路監(jiān)控及門禁系統(tǒng)² 火災(zāi)自動報警及聯(lián)

30、動系統(tǒng)² 背景音樂及應(yīng)急廣播系統(tǒng)² 停車場管理系統(tǒng)² 公配電設(shè)備及后備電源設(shè)備總結(jié)：商業(yè)步行街的硬件投入比較完善，已具備并可滿足整個商業(yè)運營的實際需求。2.公共服務(wù)環(huán)境商業(yè)性的公共服務(wù)建設(shè)和完善，應(yīng)以滿足顧客/消費者特定的衣食、住行、生產(chǎn)、生活、發(fā)展和娛樂的需求。公共服務(wù)滿足顧客/消費者的生活與發(fā)展的某種直接需求，能使顧客/消費者受益或享受，有助于顧客的經(jīng)營發(fā)展，有助于提升消費者的認(rèn)同，有助于營造良性循環(huán)的營業(yè)氛圍。序號項目/名稱功能/作用簡介建議1垃圾收集及中轉(zhuǎn)站及時處理商業(yè)街日常垃圾，營造整潔環(huán)境日產(chǎn)日清，避免堆積污染2公共廁所方便顧客（/租戶/消費者生活的配

31、套設(shè)計需合理，做好標(biāo)識牌3垃圾收集箱方便顧客/（租戶/消費者生活的配套采用環(huán)保分類，做好標(biāo)識牌和指引4倉儲設(shè)施方便顧客/（租戶儲存商品的配套房天面重新開辟，低租金、免管理費5物資轉(zhuǎn)運站方便顧客/租戶貨品裝卸每棟商業(yè)樓開辟一處物質(zhì)裝卸區(qū)6兒童樂園方便一家假日休閑，留住消費者商鋪中心街開辟兒童游樂設(shè)施7休閑設(shè)施提供方便消費者的休息場所/設(shè)施根據(jù)環(huán)境增加休閑/休息區(qū)及座椅8商業(yè)信息發(fā)布區(qū)介紹商業(yè)街布局/商業(yè)品種/交易信息出入口設(shè)置電子信息顯示屏幕9商業(yè)信息查詢方便消費者及時查詢需要的商業(yè)咨訊商業(yè)區(qū)出入口按經(jīng)營劃分設(shè)立一個商業(yè)查詢顯示平臺序號項目/名稱功能/作用簡介建議10公共電話亭方便客戶/租戶/消

32、費者的臨時性需要增加多種經(jīng)營及完善通信服務(wù)11電信營業(yè)廳方便客戶/租戶開通電信電話/網(wǎng)上寬帶集中一區(qū)域，在提供服務(wù)配套外，又可出租物業(yè)收取租金12郵局快遞方便顧客/租戶物資流轉(zhuǎn)集中一區(qū)域，在提供服務(wù)配套外，又可出租物業(yè)收取租金13商業(yè)銀行方便顧客/租戶/消費者資金流轉(zhuǎn)/儲存集中一區(qū)域，在提供服務(wù)配套外，又可出租物業(yè)收取租金14空巴快線方便并滿足來自四方的顧客/租戶/消費開設(shè)空巴快線營業(yè)廳，并公布應(yīng)運時間15工商稅務(wù)登記注冊方便租戶辦理營業(yè)執(zhí)照集中一區(qū)域16文化廣場進行文藝演出或與當(dāng)?shù)卣e辦公益文化活動，吸引市民前來觀光消費利用商業(yè)街區(qū)進行規(guī)劃建設(shè)，爭取政府支持17商業(yè)街警務(wù)區(qū)履行政府賦予的職

33、能維護商業(yè)街安全步行街服務(wù)大樓18步行街服務(wù)站履行政府賦予的職能開展相關(guān)管理步行街服務(wù)大樓19步行街衛(wèi)生站履行政府賦予的職能開展衛(wèi)生治療步行街服務(wù)大樓20招商中心負責(zé)招商相關(guān)工作出入口大樓一樓21物業(yè)管理中心服務(wù)商業(yè)街物業(yè)管理服務(wù)區(qū)域樓一樓1.3交通網(wǎng)絡(luò)建設(shè)俗話說，“酒香不怕巷子深”，但對于金陽商業(yè)步行街項目而言，如果沒有良好的外部交通環(huán)境，即使占據(jù)有利的地理位置，也會將客戶拒之門外。商業(yè)項目所在區(qū)域的交通環(huán)境對于商業(yè)項目的運營起著至關(guān)重要的決定作用，而交通流線的通暢與否，又是交通環(huán)境中的重要指標(biāo)之一。因此，商業(yè)步行街項目的投資、開發(fā)、運營，首先應(yīng)該考慮整個商業(yè)經(jīng)營定位的交通環(huán)境，建立起交通流

34、線（即商業(yè)步行街為中心而到達客源的交通的主次線路）的便捷性。 項目/名稱線路規(guī)劃建議過境交通步行街前后直接銜接通往貴陽老城區(qū)的三條城市主干道增加步行街口的公交?？空九_到達交通主要是上下班交通和購物交通兩種，由步行街內(nèi)南北向的XX路與XX路組成。開設(shè)為雙向單行車道停車場主要以室內(nèi)車位為主，確保地面交通網(wǎng)絡(luò)的順暢實行停車場收費管理系統(tǒng)，提供購物免費優(yōu)惠公交首末站公交車輛連接貴陽市區(qū)、火車站、機場、汽車站、周邊生活密集居住步行街與交通部門協(xié)商開通，并劃出專設(shè)站臺空巴快線連接貴陽機場，迎接四方來客與空客巴士聯(lián)合經(jīng)營臨時售票點二. 步行街商鋪營銷推廣招商手段基于目前整體市場、區(qū)域市場和項目本身的狀況，項

35、目產(chǎn)品應(yīng)向中高檔次發(fā)展，在項目定位、形象包裝、營銷推廣、物業(yè)管理等方面進行升級，經(jīng)我司反復(fù)推敲，我司建議項目推廣主題定位為：“西部購物天堂金陽步行街”1.項目品牌的構(gòu)建廣告創(chuàng)意促銷方式現(xiàn)場包裝品牌核心廣告語公共關(guān)系人員培訓(xùn)2.項目推廣2. 1推廣機構(gòu)² 設(shè)立市場部：主要職責(zé)對外招攬客戶資源，取得客戶聯(lián)系方式；與客戶的直接溝通，推介/介紹項目情況；接待客戶的電話咨詢，解答客戶提出的問題；與客戶洽談租賃鋪位相關(guān)事宜；掌握并了解負責(zé)區(qū)域客戶的營業(yè)信息；向客戶提供合理化營運建議受理并協(xié)助客戶辦理經(jīng)營相關(guān)事項。² 設(shè)立公關(guān)部：主要職責(zé)是與政府部門保持良好的溝通關(guān)系，爭取政府部門對項目

36、開展的支持；收集當(dāng)?shù)赝顿Y群體和潛在客戶的資料和聯(lián)系方式；掌握當(dāng)?shù)卣叩淖钚聞酉?；掌握商鋪客戶的動態(tài)和要求。2.2商鋪出租組合（1）、整層租用² 租賃期為5年或5年以上：租金優(yōu)惠價給予9.3折，鋪面廣告位免費使用5年。² 租賃期為10年或10年以上：租金優(yōu)惠價給予9折，鋪面廣告位免費使用10年。（2）、單間鋪位租用² 租賃期為5年或5年以上：租金優(yōu)惠價給予9.6折，鋪面廣告位免費使用5年。² 租賃期為10年或10年以上：租金優(yōu)惠價給予9.3折，鋪面廣告位免費使用10年。2.3商業(yè)推廣方式（1） 招商中心展示：招商中心備齊商鋪的各方面資料，從所見、所聞全方位

37、讓買家了解信息；（2） 商業(yè)文化展示：設(shè)立文化廣場，每月/每周未進行文藝演出或與當(dāng)?shù)卣e辦公益文化活動，吸引市民前來觀光消費，并充分利用現(xiàn)場展示商鋪招租和商業(yè)商品信息；（3） 室外廣告：設(shè)立室外靜態(tài)廣告或電子液晶信息欄，公布步行街商業(yè)（商鋪招租、商品推介）信息，以第一時間將商業(yè)信息進行傳播給予廣大消費者，引起他們的共同關(guān)注，為商業(yè)經(jīng)營注入新的包裝形象和營商氛圍。（4） 媒體報道/宣傳：充分與當(dāng)?shù)孛浇椋娕_、電視、網(wǎng)絡(luò)、報刊）進行步行街商業(yè)信息的報道/推介，短時間內(nèi)通過小眾傳播和媒體抄作宣揚步行街商品的熱銷熱點，引起社會輿論，提高步行街銷售商品知名度，促進物業(yè)出租。（5） 特色特價商品優(yōu)惠促銷

38、：定期促銷推介（如春節(jié)年貨展銷等）或與當(dāng)?shù)卣块T共同舉辦惠民商品促銷活動，吸引消費者的光臨，形成滾滾人流，在帶來巨大消費力的同時提升步行街的商業(yè)氛圍；（6） 娛樂推介：以KTV、電玩、熱舞及影城為主，通過動感的造型，夸張的色彩及尺度大大加強商業(yè)氛圍，對商業(yè)環(huán)境也起到相當(dāng)?shù)难a充與完善。（7） 專題招商：在步行街或貴陽市中心廣場組織專題招商會，或組織到經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)商品經(jīng)銷成熟的市場（如服裝批發(fā)）進行招商發(fā)布會，以吸引本地或當(dāng)?shù)氐目蛻糍Y源到步行街開設(shè)專營分店。三. 商業(yè)步行街經(jīng)營業(yè)態(tài)規(guī)劃商品永遠是吸引顧客的根本，在品牌品類同質(zhì)化嚴(yán)重的商業(yè)時代，步行街應(yīng)引進了擁有市場認(rèn)同感的自主品牌和不同價格檔次的

39、經(jīng)銷產(chǎn)品的直接供應(yīng)商，通過地區(qū)代理批發(fā)（含零售）的形式進行運作，為貴州地區(qū)及相鄰省會地區(qū)的零售商提供商品的交易平臺。區(qū)域名稱經(jīng)營項目規(guī)劃招商要求與標(biāo)準(zhǔn)A區(qū)1樓 餐飲酒家1、具有獨特的貴州餐飲文化特色，2、注冊資本達到30萬元以上2樓餐飲酒家1、具有獨特的貴州餐飲文化特色，2、注冊資本達到20萬元以上3樓餐飲酒家1、具有獨特的貴州餐飲文化特色，2、注冊資本達到10萬元以上B區(qū)1樓 旅游紀(jì)念精品經(jīng)銷區(qū)1、具有貴州文化特色紀(jì)念 2、注冊資本達到20萬元以上2樓美食餐飲1、具有貴州文化特色紀(jì)念 2、注冊資本達到10萬元以上3樓美食餐飲1、具有貴州文化特色紀(jì)念 2、注冊資本達到5萬元以上C區(qū)1樓成人/小

40、孩服裝批發(fā)區(qū)1、知名品牌，2、廠家直銷批發(fā)，3、租賃期5年以上2樓成人/小孩服裝批發(fā)區(qū)1、知名品牌，2、廠家直銷批發(fā)，3、租賃期5年以上3樓成人/小孩服裝批發(fā)區(qū)1、知名品牌，2、廠家直銷批發(fā)，3、租賃期5年以上-1樓大型購物超市國內(nèi)知名品牌，注冊資本1000萬元以上D區(qū)-1樓大型購物超市國內(nèi)知名品牌，注冊資本1000萬元以上1樓 美容美發(fā)商品批發(fā)/零售區(qū)1、知名品牌，2、廠家直銷批發(fā)，3、租賃期5年以上2樓美容美發(fā)商品批發(fā)/零售區(qū)1、知名品牌，2、廠家直銷批發(fā)，3、租賃期5年以上3樓美容美發(fā)商品批發(fā)/零售區(qū)1、知名品牌，2、廠家直銷批發(fā)，3、租賃期5年以上E區(qū)1樓 牛仔服裝批發(fā)/零售區(qū)1、知名

41、品牌，2、廠家直銷批發(fā)，3、租賃期5年以上2樓牛仔服裝批發(fā)/零售區(qū)1、知名品牌，2、廠家直銷批發(fā)，3、租賃期5年以上3樓牛仔服裝批發(fā)/零售區(qū)1、知名品牌，2、廠家直銷批發(fā)，3、租賃期5年以上F區(qū)1樓 鞋業(yè)批發(fā)/零售區(qū)1、知名品牌，2、廠家直銷批發(fā)，3、租賃期5年以上2樓鞋業(yè)批發(fā)/零售區(qū)1、知名品牌，2、廠家直銷批發(fā)，3、租賃期5年以上3樓鞋業(yè)批發(fā)/零售區(qū)1、知名品牌，2、廠家直銷批發(fā)，3、租賃期5年以上G區(qū)1樓 銀行、工商局、電信、招商處提供便民商業(yè)服務(wù)2樓TK夜總會、酒吧1、注冊資本50萬元，2、有娛樂經(jīng)營執(zhí)照，3、租賃期5年以上3樓豪華影院1、注冊資本50萬元，2、有影業(yè)經(jīng)營執(zhí)照，3、租賃

42、期5年以上四. 統(tǒng)一招商建議通過將經(jīng)營權(quán)以固定分紅回報的形式從產(chǎn)權(quán)所有者手中收回，實行統(tǒng)一規(guī)劃/招商經(jīng)營，盤活步行街商鋪經(jīng)營，營造良好的商業(yè)氛圍，有利于商鋪物業(yè)的升值。在這種高風(fēng)險高利潤模式的運作當(dāng)中，涉及商業(yè)項目的規(guī)劃、設(shè)計、招商、銷售、 工程等所有環(huán)節(jié)，對管理公司的綜合運營能力要求極高。若商業(yè)步行街經(jīng)營不善而導(dǎo)致步行街冷冷清清、返租回報承諾無法兌現(xiàn)等，其存在負面的社會影響。1、 物業(yè)返租/代租/代售序號類別期限回報率（%.年）回報償付方式責(zé)任風(fēng)險管理費稅費備注1返租3-5年總房款的3%管理公司按月給付管理公司承擔(dān)回報金的風(fēng)險，但享有回報差額收入權(quán)利在給付回報款扣除并支付在給付回報款扣除并支

43、付返租5年以上總房款的3.5%2代租3-5年實收租金向管理公司支付傭金為月租金的50%產(chǎn)權(quán)人自行承擔(dān)產(chǎn)權(quán)人自行承擔(dān)產(chǎn)權(quán)人自行承擔(dān)5年以上3代售按委托價代售總房款的2%產(chǎn)權(quán)人自行承擔(dān)產(chǎn)權(quán)人自行承擔(dān)產(chǎn)權(quán)人自行承擔(dān)2、 租金價格策略商業(yè)步行街商鋪物業(yè)租金的定價策略應(yīng)事實求是地根據(jù)本地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展規(guī)模、消費人群、日客流量、消費力等因素，以及參考項目周邊競爭物業(yè)總體規(guī)劃、規(guī)模、租金、物業(yè)素質(zhì)等方面綜合考慮和比較，最終確定項目近期和長期的物業(yè)出租價位（自行確定）。序號商鋪區(qū)域面向方位分租面積租賃期限租金參考價優(yōu)惠折扣備注1整棟/整層租用5年以上提供免租期吸引大商家進駐2一樓臨街商鋪單間1-2年60-100

44、元9.8折租金可實行年均遞增模式3-5年60-100元9.3折租金可實行年均遞增模式3一樓中心街鋪單間1-2年50-80元9.8折租金可實行年均遞增模式3-5年50-80元9.3折租金可實行年均遞增模式4二樓單間1-2年40-60元9.8折租金可實行年均遞增模式3-5年40-60元9.3折租金可實行年均遞增模式5三樓單間1-2年30-50元9.8折租金可實行年均遞增模式3-5年30-50元9.3折租金可實行年均遞增模式3、 租售物業(yè)稅費（1） 物業(yè)銷售稅稅種稅率（%）備注營業(yè)稅5%按合同金額計算印花稅3%00按合同金額計算土地增值稅2%按合同金額計算城建稅7%按營業(yè)稅的7%計算附加稅3%按營業(yè)

45、稅的3%計算（2） 物業(yè)出租稅稅種稅率（%）備注公司性質(zhì)個人性質(zhì)房產(chǎn)稅12%4%營業(yè)稅5.5%3%管理公司在實施物業(yè)返租/代租/代售活動期間，涉及物業(yè)產(chǎn)生的各種稅費，在簽定物業(yè)返租/代租/代售協(xié)議時應(yīng)明確納稅的主體，避免產(chǎn)生不必要的誤會。第三部分步行街物業(yè)管理及商業(yè)運營方案一. 物業(yè)接管驗收為確保步行街的環(huán)境、建筑和設(shè)施設(shè)備等符合有關(guān)法規(guī)政策及規(guī)劃設(shè)計的要求，維護客戶的合法權(quán)益，為日后物業(yè)管理工作的展開奠定基礎(chǔ)，物業(yè)接管前必須進行嚴(yán)格的驗收工作。1、管理內(nèi)容：（1）. 跟蹤并記錄在建樓宇/設(shè)備隱蔽工程問題，提出合理化建議；（2）. 了解物業(yè)建設(shè)的基本情況，與開發(fā)商及時溝通，確定接管驗收時間；（

46、3）. 編制物業(yè)接管驗收計劃，確定物業(yè)驗收的標(biāo)準(zhǔn)、方法和日程安排；（4）. 與開發(fā)、設(shè)計、施工單位一起，依照接管驗收標(biāo)準(zhǔn)，對物業(yè)進行現(xiàn)場初步驗收；（5）. 記錄及提交驗收結(jié)果/報告，并要求施工單位對驗收中存在的問題限期整改；（6）. 與開發(fā)、施工單位一起，對物業(yè)進行現(xiàn)場復(fù)驗，直至符合規(guī)定的要求和標(biāo)準(zhǔn)；（7）. 與開發(fā)商、施工單位聯(lián)合進行物業(yè)交接：l 核對、接收各類房屋和鑰匙，并加以整理分類存放；l 核對、接收各類圖紙資料，并加以整理歸檔；l 核對、接收各類設(shè)施設(shè)備，并進行投入運行/使用；l 核對、接收各類配套設(shè)施物品，并加以登記臺帳存檔；l 核對、接收各類配置標(biāo)識標(biāo)牌，并加以登記歸類存檔；l

47、其他2、 實施措施：（1）. 組建前期建設(shè)介入小組，負責(zé)跟蹤并記錄在建樓宇/設(shè)備隱蔽工程問題，提出合理化建議；（2）. 組建接管驗收小組，負責(zé)接管驗收工作；（3）. 開展接管驗收培訓(xùn)，提高對接管驗收重要性的認(rèn)識；（4）. 掌握物業(yè)驗收的標(biāo)準(zhǔn)和程序；（5）. 制定接管驗收規(guī)程，按程序辦理接管驗收手續(xù)。（6）. 接收/接管各類設(shè)備及設(shè)備資料，并分類建立設(shè)備臺帳。（7）. 接收/接管各類設(shè)備資料，并分類建立設(shè)備資料庫。（8）. 其他二. 業(yè)主收樓入伙辦理業(yè)主入伙提供方便、快捷、及時、周到的服務(wù)，對于塑造管理公司的形象，給客戶留下良好的第一印象，具有重要作用，因此必須重視業(yè)主入伙工作的管理。1、 管理

48、內(nèi)容：（1）. 與開發(fā)商協(xié)商接收客戶資料清單；（2）. 建立初期的客戶資料庫及通信手冊；（3）. 整理并分類存放物業(yè)單元鑰匙；（4）. 與開發(fā)商商議并制訂收樓通知書，明確收樓流程、條件、日期、應(yīng)付費項目及金額；（5）. 準(zhǔn)備業(yè)主物業(yè)交付所需資料和物品；（6）. 布置業(yè)主入伙現(xiàn)場，為業(yè)主辦理物業(yè)交付手續(xù)提供一條龍服務(wù)；（7）. 按接收物業(yè)流程辦理物業(yè)交付手續(xù)：l 收?。◤?fù)?。┛蛻羰諛亲C明資料（如入伙通知書、房屋買賣合同、身份證和各類必備證明）；l 收回客戶按規(guī)定填寫的各類文件（如入住登記表、防火責(zé)任書等）；l 收取客戶應(yīng)繳納（預(yù)交3個管理費、維修基金）費用；l 辦理物業(yè)交付手續(xù)，客戶簽名接收物業(yè)

49、相關(guān)物品（房屋鑰匙、IC卡、禮品等）；l 由物業(yè)助理或工程技工陪同客戶檢查房屋設(shè)施，抄摘水電表讀數(shù)；l 對驗房交接中發(fā)現(xiàn)的房屋質(zhì)量問題，經(jīng)客戶確認(rèn)后，填寫物業(yè)驗收交接表，并與客戶約定時間，及時解決。2、 實施措施：（1）. 制定物業(yè)交付程序，準(zhǔn)備各有關(guān)所需資料；（2）. 按照客戶物業(yè)交付程序，安排工作流程；（3）. 策劃客戶入伙現(xiàn)場布置方案；（4）. 熱情接待，百問不厭，虛心聽取客戶意見；（5）. 按規(guī)定辦理客戶入伙手續(xù)。（6）. 記錄并跟進物業(yè)交付期間發(fā)現(xiàn)的工程遺留問題；（7）. 按幢/層/房號建立客戶資料檔案；（8）. 重新整理通信手冊；三. 步行街商鋪營業(yè)管理（一）、步行街營業(yè)/歇業(yè)時間

50、 經(jīng)營類別營業(yè)區(qū)域營業(yè)時間歇業(yè)時間酒店/餐飲業(yè)A/G區(qū)不限不限批發(fā)/零售業(yè)B/C/D/E/F區(qū)08:3019:30管理公司辦公室08:3017:30備注具體開歇業(yè)執(zhí)行時間以商業(yè)步行街出租實況確定為準(zhǔn)。(二)、管理規(guī)定1. 在營商戶必須在規(guī)定時間內(nèi)準(zhǔn)時開門營業(yè)和停止?fàn)I業(yè)(非限制時間經(jīng)營戶除外)，在營商戶因特殊情況延遲結(jié)束營業(yè)時應(yīng)提前知會管理公司進行登記備案。 2. 商戶開業(yè)前應(yīng)提前清理鋪前/鋪內(nèi)衛(wèi)生，開啟鋪內(nèi)燈光，排列好商品，做好營業(yè)迎客準(zhǔn)備。3. 歇業(yè)后，商戶應(yīng)清理鋪前地面衛(wèi)生，切斷鋪內(nèi)電源、水源、氣源，檢查鋪內(nèi)不存在安全隱患后關(guān)閉門窗后方可離場。4. 步行街商鋪作為經(jīng)營場所，商戶人員必須遵守

51、步行街管理規(guī)定，鋪位不得寄宿。5. 營業(yè)過程中，商戶營業(yè)員應(yīng)熟悉本經(jīng)營品牌產(chǎn)品性能，做到對待客人熱情周到、滿意服務(wù)；6. 步行街商鋪禁止攜帶帶寵物或存放易燃易爆物品； 7. 每月最后2天為商戶盤點日，步行街歇業(yè)時間順延2小時。 8. 商戶裝修必須遵守裝修管理規(guī)定。 四. 物業(yè)客服管理1、服務(wù)內(nèi)容1) 負責(zé)業(yè)主接收物業(yè)或商鋪交付租戶的相關(guān)手續(xù)；2) 負責(zé)商戶裝修的申請受理/審批/辦證/巡檢/違章整改敦促等工作；3) 負責(zé)巡視房屋及公共設(shè)施，做好公共區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生/消防安全管理工作；4) 負責(zé)公共設(shè)備設(shè)施的維修受理、下單安排、跟蹤和回訪驗證工作；5) 負責(zé)商戶家政（如衛(wèi)生保潔、急修等）服務(wù)的受理登記

52、/下單安排/跟蹤和回訪工作；6) 負責(zé)步行街門禁IC卡的出售/辦理/收費/注冊/存檔等工作；7) 負責(zé)商戶投訴處理工作及日常商戶聯(lián)系、溝通協(xié)調(diào)工作；8) 負責(zé)開展步行街服務(wù)質(zhì)量調(diào)查等工作；9) 負責(zé)住宅單元物品搬出的放行及人員身份的核對等工作；10) 負責(zé)步行街日常公共管理事務(wù)的文件的撰寫/發(fā)布/登記/回收/攝像/存檔等工作；11) 按市物價局公布收費標(biāo)準(zhǔn)和有關(guān)管理規(guī)定，及時向客戶、使用人通知收取及催繳相關(guān)物業(yè)管理費用，根據(jù)計劃財務(wù)部提供的相關(guān)數(shù)據(jù)公布收支情況； 12) 負責(zé)組織各部門開展服務(wù)質(zhì)量工作檢查，發(fā)現(xiàn)問題敦促限時改進，事后復(fù)檢驗證；13) 負責(zé)市場部內(nèi)部行政事務(wù)、文檔的管理； 14)

53、 在公司職能部門的指導(dǎo)下，開展各項有償服務(wù)；15) 完成上級交待其他工作。2、實施措施（1）物業(yè)交付服務(wù)規(guī)程 l 驗明客戶資料： 客戶本人辦理：客戶身份證、收樓通知書、房屋買賣/租賃契約； 客戶委托他人代為辦理：除上述資料外，還需提供委托人身份證及委托書； 單位購買：除上述資料處，還需提供單位證明及個人身份證明。 l 填寫資料或簽署協(xié)議：填寫商戶登記表、簽訂相關(guān)協(xié)議。 l 收取費用：預(yù)收3個月物業(yè)管理費，專項維修基金，3個月脯租按金。 l 發(fā)放物品并確認(rèn)：房屋鑰匙、商戶手冊、房屋水電圖。l 房屋驗收及整改：指導(dǎo)客戶（商戶）按“房屋質(zhì)量驗收登記表”逐項檢查驗收；查抄水表、電表、煤氣表底數(shù)并共同確

54、認(rèn)；質(zhì)量問題記錄在“房屋質(zhì)量驗收登記表”上；報送開發(fā)商進行工程質(zhì)量問題的返修工作；維修部復(fù)檢合格后聯(lián)系客戶再次驗收，驗收合格請客戶（商戶）在“客戶報修處理登記表（維修工作單）”上簽字確認(rèn)。 l 房屋托管：簽訂托管協(xié)議，查抄托管前的房屋水表、電表讀數(shù)。l 資料歸檔：收樓通知書、客戶/受委托人身份證復(fù)印件、單位證明、商戶登記表、協(xié)議等。 （2）裝修管理實施規(guī)程l 業(yè)主/商戶確定室內(nèi)裝修方案，并將裝修申請表、裝修工程保證書、商鋪室內(nèi)裝飾裝修管理協(xié)議、裝修設(shè)計圖紙、裝修公司資質(zhì)證書等并遞交市場部物業(yè)部；l 物業(yè)部登記客戶提交資料并移交工程部審核，由分管工程主管審核后報公司領(lǐng)導(dǎo)審批，符合要求后反饋物業(yè)部通知業(yè)戶辦理入場裝修手續(xù)；若部分裝修項目未符合安全規(guī)范/要求的，及時通知業(yè)主/商戶/承建商商議改正。l 業(yè)主/商戶交清裝修保證金、裝修余泥清運費后，物業(yè)部發(fā)給住宅裝修施工許可證，業(yè)戶/承建商負責(zé)人持許可證為裝修施工人員辦理施工出入證。l 裝修須繳交費用：裝修保證金2000元/單元，余泥清運費按￥3元/M 2 ，出入證工本費￥5元/證、按金￥20元/證。 l 裝修時間：每日可施工時間是上午9時至12時、下午14時至晚上18時，中午12時至下午14時及法定假日不可進行任何噪音工程