萬(wàn)科地產(chǎn)新項(xiàng)目營(yíng)銷策劃解決方案課件

1、地產(chǎn)江湖地產(chǎn)江湖 專業(yè)房地產(chǎn)策劃網(wǎng)專業(yè)房地產(chǎn)策劃網(wǎng)專業(yè)操盤手在線交流，數(shù)十萬(wàn)份資料任你下載！專業(yè)操盤手在線交流，數(shù)十萬(wàn)份資料任你下載！新項(xiàng)目產(chǎn)品解決方案交流分享新項(xiàng)目產(chǎn)品解決方案交流分享 案例一：旗忠項(xiàng)目產(chǎn)品定位案例一：旗忠項(xiàng)目產(chǎn)品定位地產(chǎn)江湖地產(chǎn)江湖 專業(yè)房地產(chǎn)策劃網(wǎng)專業(yè)房地產(chǎn)策劃網(wǎng)專業(yè)操盤手在線交流，數(shù)十萬(wàn)份資料任你下載！專業(yè)操盤手在線交流，數(shù)十萬(wàn)份資料任你下載！產(chǎn)品產(chǎn)品回顧集團(tuán)目前的操作思路回顧集團(tuán)目前的操作思路PultePulte模式模式土地土地客戶客戶1 1YeahYeah！客戶細(xì)分客戶細(xì)分七對(duì)眼睛七對(duì)眼睛七對(duì)眼睛七對(duì)眼睛產(chǎn)品圖書館產(chǎn)品圖書館城市地圖城市地圖YeahYeah！以了解客

2、戶為市場(chǎng)工作的起點(diǎn)以了解客戶為市場(chǎng)工作的起點(diǎn)客戶貫穿營(yíng)銷始終客戶貫穿營(yíng)銷始終強(qiáng)大有效的強(qiáng)大有效的“系統(tǒng)系統(tǒng)”工具箱工具箱3 32 2地產(chǎn)江湖地產(chǎn)江湖 專業(yè)房地產(chǎn)策劃網(wǎng)專業(yè)房地產(chǎn)策劃網(wǎng)專業(yè)操盤手在線交流，數(shù)十萬(wàn)份資料任你下載！專業(yè)操盤手在線交流，數(shù)十萬(wàn)份資料任你下載！美國(guó)住宅市場(chǎng)的客戶細(xì)分。美國(guó)住宅市場(chǎng)的客戶細(xì)分。TCG 5TCG 4TCG 3TCG 2TCG 1活躍長(zhǎng)者活躍長(zhǎng)者老年回歸型老年回歸型多次置業(yè)多次置業(yè)二次置業(yè)二次置業(yè)首次置業(yè)首次置業(yè)1客戶細(xì)分客戶細(xì)分為了能夠?qū)⒖蛻艏?xì)分改變了什么說(shuō)清楚，我們用為了能夠?qū)⒖蛻艏?xì)分改變了什么說(shuō)清楚，我們用Pulte homesPulte homes在在L

3、os AngelesLos Angeles東部的東部的Dlamond Dlamond BarBar（鉆石吧）（鉆石吧）小區(qū)為例，來(lái)說(shuō)明從小區(qū)為例，來(lái)說(shuō)明從土地土地取得，到取得，到產(chǎn)品產(chǎn)品設(shè)計(jì)，以及到最終的設(shè)計(jì)，以及到最終的客戶客戶檢驗(yàn)全過(guò)程中客檢驗(yàn)全過(guò)程中客戶細(xì)分的價(jià)值是如何體現(xiàn)的。戶細(xì)分的價(jià)值是如何體現(xiàn)的。0404年我們基本上完成了全國(guó)范疇內(nèi)的客戶細(xì)份標(biāo)準(zhǔn)，并開(kāi)始在各個(gè)年我們基本上完成了全國(guó)范疇內(nèi)的客戶細(xì)份標(biāo)準(zhǔn)，并開(kāi)始在各個(gè)區(qū)域作本地化的細(xì)份標(biāo)準(zhǔn)區(qū)域作本地化的細(xì)份標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)語(yǔ)言已經(jīng)建立，但客戶細(xì)分的深化和應(yīng)用尚在進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)語(yǔ)言已經(jīng)建立，但客戶細(xì)分的深化和應(yīng)用尚在進(jìn)行地產(chǎn)江湖地產(chǎn)江湖 專業(yè)房地產(chǎn)策

4、劃網(wǎng)專業(yè)房地產(chǎn)策劃網(wǎng)專業(yè)操盤手在線交流，數(shù)十萬(wàn)份資料任你下載！專業(yè)操盤手在線交流，數(shù)十萬(wàn)份資料任你下載！2客戶土地客戶土地為中國(guó)家庭尋找為中國(guó)家庭尋找 合適的土地。合適的土地。土地屬性需求清單土地屬性需求清單Diamond Bar XX年X月X日目標(biāo)客戶：目標(biāo)客戶：中國(guó)家庭生意人最關(guān)心土地價(jià)值屬性：最關(guān)心土地價(jià)值屬性：臨近高速公路的入口或出口非常關(guān)心孩子教育，臨近學(xué)校喜歡買位置高的房子喜歡水，水對(duì)于中國(guó)人有特殊的意義1. 重風(fēng)水0505年我們已經(jīng)完成了從客戶到土年我們已經(jīng)完成了從客戶到土地從土地返回客戶的工作體系地從土地返回客戶的工作體系受客戶細(xì)分深度的影響，我們目受客戶細(xì)分深度的影響，我們目

5、前從客戶到土地的描述上處于起步前從客戶到土地的描述上處于起步階段，對(duì)客戶的土地價(jià)值需求理解階段，對(duì)客戶的土地價(jià)值需求理解不及不及Pulte的標(biāo)準(zhǔn)的標(biāo)準(zhǔn)地產(chǎn)江湖地產(chǎn)江湖 專業(yè)房地產(chǎn)策劃網(wǎng)專業(yè)房地產(chǎn)策劃網(wǎng)專業(yè)操盤手在線交流，數(shù)十萬(wàn)份資料任你下載！專業(yè)操盤手在線交流，數(shù)十萬(wàn)份資料任你下載！因?yàn)楦?jìng)爭(zhēng)，需要精準(zhǔn)的、針對(duì)客戶需求的產(chǎn)品設(shè)計(jì)。因?yàn)楦?jìng)爭(zhēng)，需要精準(zhǔn)的、針對(duì)客戶需求的產(chǎn)品設(shè)計(jì)。3客戶產(chǎn)品客戶產(chǎn)品產(chǎn)品需求清單產(chǎn)品需求清單Diamond Bar XX年X月X日目標(biāo)客戶：目標(biāo)客戶：中國(guó)家庭生意人三代人家庭,兩代人文化共存紅線內(nèi)建造紅線內(nèi)建造地理位地理位置置周邊配周邊配套套小區(qū)小區(qū)產(chǎn)品產(chǎn)品兩層樓房子作為產(chǎn)

6、品的主要特征之一；二代生活需要29003400平方英尺之間；喜歡入口特別大，所以喜歡雙門的門型；喜歡前后都有花園，喜歡精細(xì)的花、樹木、小溪水；不太愛(ài)炫耀，低調(diào)，喜歡私密性的；通過(guò)充分的市場(chǎng)調(diào)研，對(duì)立面顏色知道比較清楚了；不喜歡樓梯對(duì)門，風(fēng)水不好，樓梯都是開(kāi)在旁邊的；屋子里住兩代人，年輕一代需要現(xiàn)代的廚房，給老人單獨(dú)做第二個(gè)廚房，濕性廚房，用煤氣灶，用油煙機(jī)；老人有一定隱私，不希望任何時(shí)候都在眾人的眼皮下面，靠樓梯有一個(gè)私密性很好的臥室和洗手間，是專門給她一個(gè)人用的；老人房光線非常的好，非常的通透，有很多自然光線進(jìn)入進(jìn)來(lái)，而且景觀很美；客廳里看到外面很美的景觀，也可通過(guò)適當(dāng)?shù)拈T窗看到；目前集團(tuán)尚

7、未打通從客戶到產(chǎn)品的研究通路，階段來(lái)看我們很難描述到目前集團(tuán)尚未打通從客戶到產(chǎn)品的研究通路，階段來(lái)看我們很難描述到PultePulte的的標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系找到客戶，通過(guò)對(duì)手描述客戶需求成為目前的重要手段通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系找到客戶，通過(guò)對(duì)手描述客戶需求成為目前的重要手段通過(guò)針對(duì)性的客戶價(jià)值排序研究，判斷客戶的核心成本需求通過(guò)針對(duì)性的客戶價(jià)值排序研究，判斷客戶的核心成本需求在者，本土住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，需要在前期重點(diǎn)解決競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系在者，本土住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，需要在前期重點(diǎn)解決競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系地產(chǎn)江湖地產(chǎn)江湖 專業(yè)房地產(chǎn)策劃網(wǎng)專業(yè)房地產(chǎn)策劃網(wǎng)專業(yè)操盤手在線交流，數(shù)十萬(wàn)份資料任你下載！專業(yè)操盤手在線交流，數(shù)十萬(wàn)份資

8、料任你下載！關(guān)注內(nèi)容關(guān)注內(nèi)容從客戶到土地從客戶到土地通過(guò)土地指標(biāo)對(duì)不同屬性客戶的影響，通過(guò)土地指標(biāo)對(duì)不同屬性客戶的影響，建立客戶與土地的關(guān)系，初步判斷客戶建立客戶與土地的關(guān)系，初步判斷客戶通過(guò)城市關(guān)系與城市角色判斷客戶來(lái)源通過(guò)城市關(guān)系與城市角色判斷客戶來(lái)源以及競(jìng)爭(zhēng)范圍以及競(jìng)爭(zhēng)范圍理解土地的價(jià)值，尋求土地價(jià)值最大化理解土地的價(jià)值，尋求土地價(jià)值最大化的產(chǎn)品解決方案的產(chǎn)品解決方案理解土地自身以及周邊狀況，判斷規(guī)劃理解土地自身以及周邊狀況，判斷規(guī)劃景觀單體的影響景觀單體的影響土地控規(guī)對(duì)單體選型的影響土地控規(guī)對(duì)單體選型的影響判斷土地與產(chǎn)品的關(guān)系確立開(kāi)發(fā)思路判斷土地與產(chǎn)品的關(guān)系確立開(kāi)發(fā)思路了解土地周邊配套

9、以及資源，尋求土地了解土地周邊配套以及資源，尋求土地屬性的改善機(jī)會(huì)屬性的改善機(jī)會(huì)地產(chǎn)江湖地產(chǎn)江湖 專業(yè)房地產(chǎn)策劃網(wǎng)專業(yè)房地產(chǎn)策劃網(wǎng)專業(yè)操盤手在線交流，數(shù)十萬(wàn)份資料任你下載！專業(yè)操盤手在線交流，數(shù)十萬(wàn)份資料任你下載！關(guān)注內(nèi)容關(guān)注內(nèi)容從市場(chǎng)（客戶）到產(chǎn)品機(jī)會(huì)從市場(chǎng)（客戶）到產(chǎn)品機(jī)會(huì)了解區(qū)域的市場(chǎng)成長(zhǎng)過(guò)程以及發(fā)展趨勢(shì)了解區(qū)域的市場(chǎng)成長(zhǎng)過(guò)程以及發(fā)展趨勢(shì)判斷競(jìng)爭(zhēng)范圍，鎖定主要競(jìng)爭(zhēng)板塊判斷競(jìng)爭(zhēng)范圍，鎖定主要競(jìng)爭(zhēng)板塊在各個(gè)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中尋找機(jī)會(huì)在各個(gè)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中尋找機(jī)會(huì)判斷項(xiàng)目在不同機(jī)會(huì)條件下，不同產(chǎn)品判斷項(xiàng)目在不同機(jī)會(huì)條件下，不同產(chǎn)品類型的量能價(jià)格的接受能力類型的量能價(jià)格的接受能力針對(duì)不同客戶審視不同產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)

10、壓力針對(duì)不同客戶審視不同產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)壓力以及機(jī)會(huì)以及機(jī)會(huì)判斷遠(yuǎn)期壓力及主要對(duì)手板塊的成長(zhǎng)性判斷遠(yuǎn)期壓力及主要對(duì)手板塊的成長(zhǎng)性重點(diǎn)解決內(nèi)容是重點(diǎn)解決內(nèi)容是市場(chǎng)機(jī)會(huì)市場(chǎng)機(jī)會(huì)規(guī)劃單體建議規(guī)劃單體建議地產(chǎn)江湖地產(chǎn)江湖 專業(yè)房地產(chǎn)策劃網(wǎng)專業(yè)房地產(chǎn)策劃網(wǎng)專業(yè)操盤手在線交流，數(shù)十萬(wàn)份資料任你下載！專業(yè)操盤手在線交流，數(shù)十萬(wàn)份資料任你下載！關(guān)注內(nèi)容關(guān)注內(nèi)容靜態(tài)理解產(chǎn)品角色靜態(tài)理解產(chǎn)品角色對(duì)應(yīng)市場(chǎng)機(jī)會(huì)做產(chǎn)品選型對(duì)應(yīng)市場(chǎng)機(jī)會(huì)做產(chǎn)品選型判斷不同產(chǎn)品的盈利能力初步判斷不同產(chǎn)品的盈利能力初步明確不同產(chǎn)品類型的項(xiàng)目角色（哪怕不明確不同產(chǎn)品類型的項(xiàng)目角色（哪怕不盈利也可以考慮）盈利也可以考慮）地產(chǎn)江湖地產(chǎn)江湖 專業(yè)房地產(chǎn)策劃

11、網(wǎng)專業(yè)房地產(chǎn)策劃網(wǎng)專業(yè)操盤手在線交流，數(shù)十萬(wàn)份資料任你下載！專業(yè)操盤手在線交流，數(shù)十萬(wàn)份資料任你下載！關(guān)注內(nèi)容關(guān)注內(nèi)容動(dòng)態(tài)理解產(chǎn)品角色動(dòng)態(tài)理解產(chǎn)品角色管理項(xiàng)目核心成本管理項(xiàng)目核心成本主觀上通過(guò)不同產(chǎn)品類型的比例關(guān)系，主觀上通過(guò)不同產(chǎn)品類型的比例關(guān)系，動(dòng)態(tài)觀察不同產(chǎn)品類型的盈利能力動(dòng)態(tài)觀察不同產(chǎn)品類型的盈利能力多種產(chǎn)品組合分析，尋求項(xiàng)目滿足公司多種產(chǎn)品組合分析，尋求項(xiàng)目滿足公司戰(zhàn)略的最佳組合方案（可以是現(xiàn)金流戰(zhàn)略的最佳組合方案（可以是現(xiàn)金流/ /利利潤(rùn)潤(rùn)/ /量）量）通過(guò)關(guān)注規(guī)劃管理項(xiàng)目核心成本通過(guò)關(guān)注規(guī)劃管理項(xiàng)目核心成本容容積率的價(jià)值以及效率（把容積率給到價(jià)積率的價(jià)值以及效率（把容積率給到價(jià)值

12、最大化的產(chǎn)品中去）值最大化的產(chǎn)品中去）對(duì)應(yīng)競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，在產(chǎn)品庫(kù)中尋找產(chǎn)品對(duì)應(yīng)競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，在產(chǎn)品庫(kù)中尋找產(chǎn)品進(jìn)一步審視開(kāi)發(fā)思路和開(kāi)發(fā)節(jié)奏的組合進(jìn)一步審視開(kāi)發(fā)思路和開(kāi)發(fā)節(jié)奏的組合關(guān)系關(guān)系地產(chǎn)江湖地產(chǎn)江湖 專業(yè)房地產(chǎn)策劃網(wǎng)專業(yè)房地產(chǎn)策劃網(wǎng)專業(yè)操盤手在線交流，數(shù)十萬(wàn)份資料任你下載！專業(yè)操盤手在線交流，數(shù)十萬(wàn)份資料任你下載！關(guān)注內(nèi)容關(guān)注內(nèi)容從客戶到成本控制從客戶到成本控制客戶價(jià)值排序客戶價(jià)值排序重點(diǎn)關(guān)注會(huì)所、車位、地下室、人防、重點(diǎn)關(guān)注會(huì)所、車位、地下室、人防、景觀、結(jié)構(gòu)價(jià)值、立面、門窗等客戶關(guān)景觀、結(jié)構(gòu)價(jià)值、立面、門窗等客戶關(guān)注成本的結(jié)構(gòu)注成本的結(jié)構(gòu)安排開(kāi)發(fā)節(jié)奏，研討不同開(kāi)發(fā)節(jié)奏對(duì)項(xiàng)安排開(kāi)發(fā)節(jié)奏，研討不同

13、開(kāi)發(fā)節(jié)奏對(duì)項(xiàng)目盈利能力的影響目盈利能力的影響地產(chǎn)江湖地產(chǎn)江湖 專業(yè)房地產(chǎn)策劃網(wǎng)專業(yè)房地產(chǎn)策劃網(wǎng)專業(yè)操盤手在線交流，數(shù)十萬(wàn)份資料任你下載！專業(yè)操盤手在線交流，數(shù)十萬(wàn)份資料任你下載！關(guān)注內(nèi)容關(guān)注內(nèi)容開(kāi)發(fā)節(jié)奏確定開(kāi)發(fā)節(jié)奏確定確定最終開(kāi)發(fā)節(jié)奏確定最終開(kāi)發(fā)節(jié)奏確定一期開(kāi)發(fā)范圍，示范區(qū)范圍確定一期開(kāi)發(fā)范圍，示范區(qū)范圍地產(chǎn)江湖地產(chǎn)江湖 專業(yè)房地產(chǎn)策劃網(wǎng)專業(yè)房地產(chǎn)策劃網(wǎng)專業(yè)操盤手在線交流，數(shù)十萬(wàn)份資料任你下載！專業(yè)操盤手在線交流，數(shù)十萬(wàn)份資料任你下載！案例：案例：旗忠項(xiàng)目定位報(bào)告旗忠項(xiàng)目定位報(bào)告土地屬性分析土地屬性分析客戶對(duì)土地屬性的需求分析客戶對(duì)土地屬性的需求分析市場(chǎng)機(jī)會(huì)判斷與客戶定位市場(chǎng)機(jī)會(huì)判斷與客戶定位

14、土地價(jià)值分析土地價(jià)值分析地產(chǎn)江湖地產(chǎn)江湖 專業(yè)房地產(chǎn)策劃網(wǎng)專業(yè)房地產(chǎn)策劃網(wǎng)專業(yè)操盤手在線交流，數(shù)十萬(wàn)份資料任你下載！專業(yè)操盤手在線交流，數(shù)十萬(wàn)份資料任你下載！浦東機(jī)場(chǎng)浦東機(jī)場(chǎng)虹橋機(jī)場(chǎng)虹橋機(jī)場(chǎng)人民廣場(chǎng)人民廣場(chǎng)宗地宗地顓橋老閔行板塊顓橋老閔行板塊1 1、在城市中的位置、在城市中的位置外環(huán)外，黃浦江以西、以北閔行區(qū)西南，中心城區(qū)外西南方向2 2、片區(qū)范圍、片區(qū)范圍銀都路以南、黃浦江以西以北閔行區(qū)域包含馬橋鎮(zhèn)、江川路街道、吳涇鎮(zhèn)、顓橋鎮(zhèn)、梅隴鎮(zhèn)少量地區(qū)，面積約147平方公里。地產(chǎn)江湖地產(chǎn)江湖 專業(yè)房地產(chǎn)策劃網(wǎng)專業(yè)房地產(chǎn)策劃網(wǎng)專業(yè)操盤手在線交流，數(shù)十萬(wàn)份資料任你下載！專業(yè)操盤手在線交流，數(shù)十萬(wàn)份資料任你

15、下載！旗忠屬于城市衛(wèi)星鎮(zhèn)定位，宗地屬于萬(wàn)旗忠屬于城市衛(wèi)星鎮(zhèn)定位，宗地屬于萬(wàn)科傳統(tǒng)的城市花園系列土地價(jià)值，因此，科傳統(tǒng)的城市花園系列土地價(jià)值，因此，我們此次除了標(biāo)準(zhǔn)的土地的基本價(jià)值了我們此次除了標(biāo)準(zhǔn)的土地的基本價(jià)值了解外，還有一些特殊的土地關(guān)注點(diǎn)解外，還有一些特殊的土地關(guān)注點(diǎn)城市角色以及同等類型衛(wèi)星鎮(zhèn)的關(guān)系城市角色以及同等類型衛(wèi)星鎮(zhèn)的關(guān)系除本區(qū)域外，宗地可輻射的能力及范圍除本區(qū)域外，宗地可輻射的能力及范圍同等級(jí)區(qū)域的判斷和了解同等級(jí)區(qū)域的判斷和了解周邊區(qū)域人口構(gòu)成以及導(dǎo)入人口的特征周邊區(qū)域人口構(gòu)成以及導(dǎo)入人口的特征及他們對(duì)市政配套的需求及他們對(duì)市政配套的需求尋求土地價(jià)值改善的必要條件及支持尋求土

16、地價(jià)值改善的必要條件及支持完成客戶的初步選擇判斷完成客戶的初步選擇判斷在尋找市場(chǎng)機(jī)會(huì)后，判斷各類客戶市場(chǎng)在尋找市場(chǎng)機(jī)會(huì)后，判斷各類客戶市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)壓力的競(jìng)爭(zhēng)壓力地產(chǎn)江湖地產(chǎn)江湖 專業(yè)房地產(chǎn)策劃網(wǎng)專業(yè)房地產(chǎn)策劃網(wǎng)專業(yè)操盤手在線交流，數(shù)十萬(wàn)份資料任你下載！專業(yè)操盤手在線交流，數(shù)十萬(wàn)份資料任你下載！1 1、城鎮(zhèn)布局規(guī)劃、城鎮(zhèn)布局規(guī)劃 上?！笆晃濉币?guī)劃提出城鎮(zhèn)發(fā)展的“1966”體系，即1個(gè)中心城、9個(gè)新城、600個(gè)左右中心鎮(zhèn)和6000個(gè)左右中心村。 9 9個(gè)新城中嘉定、松江和臨港為重點(diǎn)。個(gè)新城中嘉定、松江和臨港為重點(diǎn)。 本片區(qū)處“9城”中的閔行新城范圍，是上海市城鎮(zhèn)發(fā)展的重點(diǎn)方向之一。2 2、區(qū)域功能

17、定位、區(qū)域功能定位 本片區(qū)在城市中的功能是為提升經(jīng)濟(jì)實(shí)力做貢獻(xiàn)，發(fā)展先進(jìn)制造業(yè)和新城鎮(zhèn)體系。 3 3、結(jié)論、結(jié)論本片區(qū)是上海新城鎮(zhèn)建設(shè)的重點(diǎn)之一、是城市重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的方向和集中區(qū)域之一，是人口流入的重要區(qū)域之一4 4、遠(yuǎn)期規(guī)劃、遠(yuǎn)期規(guī)劃 “十一五”期間，預(yù)計(jì)閔行區(qū)可建成商品房面積達(dá)到15001500萬(wàn)平米萬(wàn)平米“十一五”期間，閔行區(qū)年均GDP增長(zhǎng)達(dá)到15%15% 預(yù)計(jì)到2010年，閔行區(qū)常住總?cè)丝跀?shù)達(dá)到200200萬(wàn)萬(wàn)，其中戶籍人口數(shù)100萬(wàn)土地屬性分析土地屬性分析 片區(qū)自身以及在上海發(fā)展中的角片區(qū)自身以及在上海發(fā)展中的角色色地產(chǎn)江湖地產(chǎn)江湖 專業(yè)房地產(chǎn)策劃網(wǎng)專業(yè)房地產(chǎn)策劃網(wǎng)專業(yè)操盤手在線交流

18、，數(shù)十萬(wàn)份資料任你下載！專業(yè)操盤手在線交流，數(shù)十萬(wàn)份資料任你下載！紫竹園區(qū)紫竹園區(qū)莘莊工業(yè)區(qū)莘莊工業(yè)區(qū)閔行經(jīng)濟(jì)技術(shù)閔行經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)開(kāi)發(fā)區(qū)旗忠森林體旗忠森林體育城育城航天新區(qū)航天新區(qū)宗地宗地吳涇老工業(yè)基地吳涇老工業(yè)基地江川綜合性江川綜合性商業(yè)中心商業(yè)中心片區(qū)內(nèi)開(kāi)發(fā)區(qū)片區(qū)內(nèi)開(kāi)發(fā)區(qū)1 1、國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)：、國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)：閔行經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)2 2、市級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)：、市級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)：紫竹開(kāi)發(fā)園區(qū)；莘莊工業(yè)區(qū)航天科技產(chǎn)業(yè)研發(fā)基地土地屬性分析土地屬性分析 宗地片區(qū)現(xiàn)有狀況宗地片區(qū)現(xiàn)有狀況u1986年8月經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立，總面積3.5平方公里。u2005年園區(qū)實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值277.32億元，銷售收入294.41億元，

19、利潤(rùn)29.92億元，出口交貨值57.52億元。u目前有三菱電梯、可口可樂(lè)、富士施樂(lè)、強(qiáng)生、百事可樂(lè)、中美施貴寶、博朗、不凡帝等國(guó)際著名跨國(guó)公司在開(kāi)發(fā)區(qū)投資。u2001年9月12日由上海市人民政府批準(zhǔn)建立。一期規(guī)劃面積13平方公里，分大學(xué)園區(qū)、研發(fā)基地及產(chǎn)業(yè)孵化基地。 u科學(xué)園區(qū)內(nèi)規(guī)劃有7000畝的大學(xué)園區(qū)，上海交通大學(xué)、華東師范大學(xué)和臺(tái)灣新竹交大上海工業(yè)研究院等理工科大學(xué)保證了強(qiáng)大的科研開(kāi)發(fā)能力。 u中國(guó)網(wǎng)通南方總部、漢芯半導(dǎo)體、意法半導(dǎo)體研發(fā)中心、美國(guó)微軟MSN公司、國(guó)家動(dòng)物醫(yī)學(xué)研究中心等近200家知名企業(yè)簽約入駐。u1995年8月經(jīng)市政府批準(zhǔn)設(shè)立的市級(jí)工業(yè)區(qū)，規(guī)劃面積17.88平方公里，目

20、前，第一、二期9.5平方公里已開(kāi)發(fā)完成。 u2005年莘莊工業(yè)區(qū)引進(jìn)外資項(xiàng)目56個(gè)，項(xiàng)目總投資3.24億美元，至2005年底有264個(gè)中外企業(yè)落戶，出口總額為7.37億美元。u園區(qū)以信息產(chǎn)業(yè)、生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)、汽車配件和機(jī)電工業(yè)、新材料為四大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。目前擁有迪比特、奧特斯、上廣電NEC等知名企業(yè)。地產(chǎn)江湖地產(chǎn)江湖 專業(yè)房地產(chǎn)策劃網(wǎng)專業(yè)房地產(chǎn)策劃網(wǎng)專業(yè)操盤手在線交流，數(shù)十萬(wàn)份資料任你下載！專業(yè)操盤手在線交流，數(shù)十萬(wàn)份資料任你下載！土地屬性分析土地屬性分析 宗地片區(qū)現(xiàn)有狀況宗地片區(qū)現(xiàn)有狀況大項(xiàng)小項(xiàng)名稱商業(yè)配套大型超市/賣場(chǎng)歐尚超市(位于輕軌東川路站)便利型商業(yè)圈/街東川路站商圈，吳涇鎮(zhèn)商圈，景谷路商

21、圈教育文化初中、小學(xué)、幼兒園閔行中學(xué)(市重點(diǎn))，交大二附中(區(qū)重點(diǎn))，馬橋強(qiáng)恕學(xué)校(9年一貫制)，北橋中學(xué)、北橋小學(xué)高校華師大閔行校區(qū)，交大閔行校區(qū)，東海學(xué)院(民辦學(xué)院)醫(yī)療醫(yī)院吳涇醫(yī)院(二級(jí)醫(yī)院)景觀環(huán)境江河湖海等稀缺自然景觀旗忠高爾夫，森林體育城公園綠地閔行公園，吳涇公園運(yùn)動(dòng)休閑高級(jí)運(yùn)動(dòng)休閑場(chǎng)所旗忠高爾夫，森林體育城片區(qū)內(nèi)配套片區(qū)內(nèi)配套商業(yè)配套多集中在地鐵沿線和老閔行板塊內(nèi)；中小學(xué)教育配套也都在距離宗地2-3公里以上；距離最近的第五醫(yī)院處于老閔行，直線距離大約2.5公里地產(chǎn)江湖地產(chǎn)江湖 專業(yè)房地產(chǎn)策劃網(wǎng)專業(yè)房地產(chǎn)策劃網(wǎng)專業(yè)操盤手在線交流，數(shù)十萬(wàn)份資料任你下載！專業(yè)操盤手在線交流，數(shù)十萬(wàn)份資

22、料任你下載！土地屬性分析土地屬性分析 宗地片區(qū)與城市關(guān)系宗地片區(qū)與城市關(guān)系公路交通和軌公路交通和軌道交通是重要道交通是重要的人口導(dǎo)入途的人口導(dǎo)入途徑，宗地周邊徑，宗地周邊的主要公路干的主要公路干道系統(tǒng)是滬閔道系統(tǒng)是滬閔路和路和A4A4，連，連接延安路高架接延安路高架和和A20A20（外環(huán)（外環(huán)線）。線）。莘莊滬閔路滬閔路A4外灘滬閔高架滬閔高架延安高架延安高架A20內(nèi)環(huán)高架內(nèi)環(huán)高架公路交通公路交通宗地宗地地產(chǎn)江湖地產(chǎn)江湖 專業(yè)房地產(chǎn)策劃網(wǎng)專業(yè)房地產(chǎn)策劃網(wǎng)專業(yè)操盤手在線交流，數(shù)十萬(wàn)份資料任你下載！專業(yè)操盤手在線交流，數(shù)十萬(wàn)份資料任你下載！土地屬性分析土地屬性分析 宗地片區(qū)與城市關(guān)系宗地片區(qū)與城市

23、關(guān)系現(xiàn)狀：現(xiàn)狀：目前距目前距離宗地最近的離宗地最近的軌道線是軌道線是5 5號(hào)號(hào)線，在莘莊連線，在莘莊連接接1 1號(hào)線，通號(hào)線，通往市區(qū)。往市區(qū)。規(guī)劃：規(guī)劃：一號(hào)線一號(hào)線延伸段預(yù)計(jì)于延伸段預(yù)計(jì)于20102010年通車，年通車，站點(diǎn)距離宗地站點(diǎn)距離宗地大約大約1 1公里。公里。外灘軌道交通軌道交通宗地宗地5號(hào)線號(hào)線1號(hào)線號(hào)線1號(hào)線延伸段號(hào)線延伸段地產(chǎn)江湖地產(chǎn)江湖 專業(yè)房地產(chǎn)策劃網(wǎng)專業(yè)房地產(chǎn)策劃網(wǎng)專業(yè)操盤手在線交流，數(shù)十萬(wàn)份資料任你下載！專業(yè)操盤手在線交流，數(shù)十萬(wàn)份資料任你下載！土地屬性分析土地屬性分析 宗地土地屬性綜合評(píng)定宗地土地屬性綜合評(píng)定土地屬性因子評(píng)級(jí)區(qū)位區(qū)位環(huán)線范圍四四交通條件交通條件公交

24、站點(diǎn)五五軌道交通站點(diǎn)四四快速道路三三配套設(shè)施配套設(shè)施商業(yè)配套四四休閑運(yùn)動(dòng)三三醫(yī)療配套四四教育配套四四景觀環(huán)境景觀環(huán)境二二城市角色城市角色產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)三三歷史接受度四四地產(chǎn)江湖地產(chǎn)江湖 專業(yè)房地產(chǎn)策劃網(wǎng)專業(yè)房地產(chǎn)策劃網(wǎng)專業(yè)操盤手在線交流，數(shù)十萬(wàn)份資料任你下載！專業(yè)操盤手在線交流，數(shù)十萬(wàn)份資料任你下載！客戶對(duì)土地屬性的需求分析客戶對(duì)土地屬性的需求分析2.1 2.1 從土地到客戶的需求判斷從土地到客戶的需求判斷2.2 2.2 從上?？蛻艏?xì)分看需求判斷從上?？蛻艏?xì)分看需求判斷客戶對(duì)土地屬性的需求分析客戶對(duì)土地屬性的需求分析地產(chǎn)江湖地產(chǎn)江湖 專業(yè)房地產(chǎn)策劃網(wǎng)專業(yè)房地產(chǎn)策劃網(wǎng)專業(yè)操盤手在線交流，數(shù)十萬(wàn)份資

25、料任你下載！專業(yè)操盤手在線交流，數(shù)十萬(wàn)份資料任你下載！客戶對(duì)土地屬性的需求分析客戶對(duì)土地屬性的需求分析 從土地到客戶的需求判斷從土地到客戶的需求判斷需求配套設(shè)施交通環(huán)境景觀城市角色生活配套文脈屬性教育配套醫(yī)療配套休閑配套公共交通便利私家車交通便利交通擁堵交通噪音可視距離距離景觀區(qū)距離空氣質(zhì)量產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)歷史接受度DDDDCCBBAABBCD社會(huì)新銳青年之家acdcbadddcccbc青年持家acbbbaccccccbc望子成龍小太陽(yáng)bcaccbbccbcbcc后小太陽(yáng)bccccbbccbcbcc孩子三代acabcbbccbcbcc健康養(yǎng)老老人123代abdacbcccabaca富貴之家富貴之家

26、1cbccadaabaaabb富貴之家2cbccbdabbababb經(jīng)濟(jì)務(wù)實(shí)中年之家adcbdadddcdccc投資者投資者acbbcbbbbbbbac從集團(tuán)客戶細(xì)分手冊(cè)出發(fā)，結(jié)合上海本地客戶情況，給出了各類人群對(duì)于房屋的價(jià)值排序。可以看出，由于宗地的土地屬性比較特殊，與之基本相符的僅有青年之家、健康養(yǎng)老和富貴之家2。地產(chǎn)江湖地產(chǎn)江湖 專業(yè)房地產(chǎn)策劃網(wǎng)專業(yè)房地產(chǎn)策劃網(wǎng)專業(yè)操盤手在線交流，數(shù)十萬(wàn)份資料任你下載！專業(yè)操盤手在線交流，數(shù)十萬(wàn)份資料任你下載！客戶對(duì)土地屬性的需求分析客戶對(duì)土地屬性的需求分析 從上?？蛻艏?xì)分看需求判斷從上?？蛻艏?xì)分看需求判斷區(qū)位區(qū)位交通條件交通條件配套設(shè)施配套設(shè)施景觀環(huán)景

27、觀環(huán)境境城市角色城市角色 匹配度匹配度環(huán)線范圍 權(quán)重公交站點(diǎn)權(quán)重軌道交通站點(diǎn)權(quán)重快速道路權(quán)重商業(yè)配套權(quán)重休閑運(yùn)動(dòng)權(quán)重醫(yī)療配套權(quán)重教育配套 權(quán)重景觀環(huán)境權(quán)重產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì) 權(quán)重4 45 54 43 34 43 34 44 42 23 3社會(huì)新銳青年之家（新上海人） 37%1 21%38%52%1 25%43%3 12%3 10%47%45%-1.718青年之家（老上海人）3 10%1 24%2 12%37%39%42%1 15%2 11%38%52%-1.924 青年持家39%1 28%1 17%37%2 13%52%38%43%3 11%43%-1.870 兩代情深38%1 19%2 10%44

28、%1 16%38%2 11%2 12%45%37%-1.831 望子成龍38%1 20%2 11%38%1 13%44%2 12%1 13%45%36%-2.008 老人三代38%1 26%3 10%37%1 19%45%2 14%52%37%52%-1.886 富貴之家青年富貴之家2 11%1 22%39%44%1 13%32%1 15%1 15%52%39%-2.348 中年富貴之家2 12%1 18%2 12%37%2 12%34%2 12%3 10%43%3 10%-1.738 務(wù)實(shí)之家38%1 23%2 11%37%1 15%45%1 15%36%36%44%-2.051 地產(chǎn)江湖地

29、產(chǎn)江湖 專業(yè)房地產(chǎn)策劃網(wǎng)專業(yè)房地產(chǎn)策劃網(wǎng)專業(yè)操盤手在線交流，數(shù)十萬(wàn)份資料任你下載！專業(yè)操盤手在線交流，數(shù)十萬(wàn)份資料任你下載！旗忠占地規(guī)模較大，地價(jià)一次性付款，旗忠占地規(guī)模較大，地價(jià)一次性付款，需要快速回流資金，銷售量是旗忠項(xiàng)目需要快速回流資金，銷售量是旗忠項(xiàng)目操作的關(guān)鍵操作的關(guān)鍵除了本區(qū)域市場(chǎng)外，我們同樣關(guān)注區(qū)域除了本區(qū)域市場(chǎng)外，我們同樣關(guān)注區(qū)域外的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，來(lái)保證量能的穩(wěn)定外的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，來(lái)保證量能的穩(wěn)定同時(shí)在土地屬性的研究中發(fā)現(xiàn)，本區(qū)域同時(shí)在土地屬性的研究中發(fā)現(xiàn)，本區(qū)域受近城市板塊的分流非常嚴(yán)重，因此，受近城市板塊的分流非常嚴(yán)重，因此，在此競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中，重點(diǎn)判斷競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系以在此競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中，重點(diǎn)判

30、斷競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系以及競(jìng)爭(zhēng)壓力是項(xiàng)目定位、未來(lái)發(fā)展的關(guān)及競(jìng)爭(zhēng)壓力是項(xiàng)目定位、未來(lái)發(fā)展的關(guān)鍵鍵同時(shí)，關(guān)注并判斷遠(yuǎn)期各個(gè)板塊的成長(zhǎng)同時(shí)，關(guān)注并判斷遠(yuǎn)期各個(gè)板塊的成長(zhǎng)性帶給項(xiàng)目的壓力也更為重要性帶給項(xiàng)目的壓力也更為重要因此，判斷宗地的市場(chǎng)機(jī)會(huì)要擴(kuò)大范圍因此，判斷宗地的市場(chǎng)機(jī)會(huì)要擴(kuò)大范圍地產(chǎn)江湖地產(chǎn)江湖 專業(yè)房地產(chǎn)策劃網(wǎng)專業(yè)房地產(chǎn)策劃網(wǎng)專業(yè)操盤手在線交流，數(shù)十萬(wàn)份資料任你下載！專業(yè)操盤手在線交流，數(shù)十萬(wàn)份資料任你下載！本項(xiàng)目位于閔行區(qū)馬橋鎮(zhèn)，南靠鐵路，東鄰華寧路，地塊距離老閔行核心區(qū)域約有3公里。從房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展關(guān)系來(lái)看本案可以歸入老閔行板塊。老閔行位于閔行區(qū)西南部，是閔行區(qū)的前身，然而偏遠(yuǎn)、落后的印象讓人

31、們始終難以接受老閔行地區(qū)，除了消化當(dāng)?shù)氐娜巳?，很少有外?lái)人口到老閔行來(lái)購(gòu)房。但是隨著交大、華師大閔行校區(qū)的逐步落成，紫竹科學(xué)園區(qū)的正式啟動(dòng)，大批高素質(zhì)人口的導(dǎo)入為板塊內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展帶來(lái)了較為持久的利好。 地塊描述板塊描述區(qū)域在售項(xiàng)目的客源，主要包括兩部分，一部分為老閔行本區(qū)域客戶，一部分為市區(qū)客戶主要來(lái)自閔行、徐匯、長(zhǎng)寧等地，其中公寓項(xiàng)目的主力客戶為本區(qū)域客戶，別墅的客戶主要為市區(qū)客戶。外灘宗地宗地5號(hào)線號(hào)線1號(hào)線號(hào)線市場(chǎng)機(jī)會(huì)尋找市場(chǎng)機(jī)會(huì)尋找 宗地區(qū)域市場(chǎng)宗地區(qū)域市場(chǎng)老閔行板塊老閔行板塊地產(chǎn)江湖地產(chǎn)江湖 專業(yè)房地產(chǎn)策劃網(wǎng)專業(yè)房地產(chǎn)策劃網(wǎng)專業(yè)操盤手在線交流，數(shù)十萬(wàn)份資料任你下載！專業(yè)操盤手

32、在線交流，數(shù)十萬(wàn)份資料任你下載！南洋瑞都南洋瑞都合生城邦合生城邦君臨六六君臨六六復(fù)地北橋城復(fù)地北橋城夏朵小城夏朵小城金銘福邸金銘福邸5號(hào)線號(hào)線區(qū)域在售項(xiàng)目的客源，主要包括兩部分，一部分為老閔行本區(qū)域客戶，一部分為市區(qū)客戶主要來(lái)自閔行、徐匯、長(zhǎng)寧等地，其其中公寓項(xiàng)目的主力客中公寓項(xiàng)目的主力客戶為本區(qū)域客戶，別戶為本區(qū)域客戶，別墅的客戶主要為市區(qū)墅的客戶主要為市區(qū)客戶?？蛻?。90% : 10%80% : 20%別墅類產(chǎn)品客戶來(lái)源比例別墅類產(chǎn)品客戶來(lái)源比例市區(qū)客戶市區(qū)客戶 : : 本區(qū)域客戶本區(qū)域客戶10% : 90%20% : 80%10% : 90%40% : 60%20% : 80%公寓類產(chǎn)品

33、客戶來(lái)源比例公寓類產(chǎn)品客戶來(lái)源比例目前區(qū)域內(nèi)在售個(gè)案的基本都為小高層和多層的公寓，以及聯(lián)排別墅，公寓主力面積為公寓主力面積為2 2房房90-90-105105平方米平方米，面積偏??；而聯(lián)排別墅也主要以經(jīng)濟(jì)型別墅為主，面積主，面積主要集中在要集中在165-185165-185平方平方米之間米之間。市場(chǎng)機(jī)會(huì)尋找市場(chǎng)機(jī)會(huì)尋找 宗地區(qū)域市場(chǎng)宗地區(qū)域市場(chǎng)地產(chǎn)江湖地產(chǎn)江湖 專業(yè)房地產(chǎn)策劃網(wǎng)專業(yè)房地產(chǎn)策劃網(wǎng)專業(yè)操盤手在線交流，數(shù)十萬(wàn)份資料任你下載！專業(yè)操盤手在線交流，數(shù)十萬(wàn)份資料任你下載！面積80-120120-140140-160160-170170-180180-190190-210210以上供應(yīng)需求供

34、應(yīng)需求供應(yīng)需求供應(yīng)需求供應(yīng)需求供應(yīng)需求供應(yīng)需求供應(yīng)需求4500-50003050 3050 246 246 140 140 5000-550033352 21174 9331 5151 1738 738 468 168 5500-600028436 16586 11067 5950 5991 2629 835 166 2292 696 760 6000-650017919 10924 16421 11421 2579 1579 364 164 3319 1215 4941 4410 4998 4263 6500-70002564 958 3010 482 1800 1644 1678 1678

35、 1398 1398 8247 6890 7153 6341 220 220 7000-7500874 874 726 426 4640 3476 2294 2294 9844 6578 7500-8000304 304 368 368 141 141 9268 9104 15431 9895 10324 8444 1821 584 8000-8500656 656 519 519 381 381 220 220 8500-9000163 163 537 537 1273 919 1771 1392 220 220 9000-9500365 365 4227 2507 9500-1000017

36、8 178 1872 1296 2750 1820 5518 1507 10000-10500178 178 184 184 435 220 10500-11000736 552 899 209 11000-115001118 755 11500以上1299 924 805 599 合計(jì)86499 53870 40442 23617 13115 7297 18071 15574 26145 16909 39839 30953 21703 15954 10840 4894 單價(jià)和面積關(guān)系銷售率：銷售率：68%68%市場(chǎng)機(jī)會(huì)尋找市場(chǎng)機(jī)會(huì)尋找 宗地區(qū)域市場(chǎng)宗地區(qū)域市場(chǎng)地產(chǎn)江湖地產(chǎn)江湖 專業(yè)房地產(chǎn)策劃

37、網(wǎng)專業(yè)房地產(chǎn)策劃網(wǎng)專業(yè)操盤手在線交流，數(shù)十萬(wàn)份資料任你下載！專業(yè)操盤手在線交流，數(shù)十萬(wàn)份資料任你下載！總結(jié)區(qū)域內(nèi)別墅市場(chǎng)表現(xiàn)不錯(cuò)，公寓市場(chǎng)方面去化情況較差，整體消化率不高區(qū)域內(nèi)別墅市場(chǎng)表現(xiàn)不錯(cuò)，公寓市場(chǎng)方面去化情況較差，整體消化率不高u目前本區(qū)域內(nèi)160-210160-210平方米的聯(lián)排別墅去化情況最好，去化率基本都在70%左右，由于有大量的市區(qū)客戶購(gòu)買，對(duì)區(qū)域內(nèi)的別墅市場(chǎng)形成了強(qiáng)有力的支撐。面積段在210210平方米以平方米以上的別墅去化情況不太理想上的別墅去化情況不太理想，主要是由于區(qū)域內(nèi)的大環(huán)境檔次不高，高端的客源對(duì)本區(qū)域的環(huán)境存在一定的抗性。u公寓市場(chǎng)主要本地客源量，產(chǎn)品力不強(qiáng)產(chǎn)品力不

38、強(qiáng)，很難吸引市區(qū)客戶，另一方面在老閔行和市區(qū)中間的春申，顓橋以及周邊的九亭和新橋板塊也大量攔截和分流了市區(qū)客戶，導(dǎo)致本區(qū)域受本區(qū)域受到較大的外來(lái)競(jìng)爭(zhēng)壓力到較大的外來(lái)競(jìng)爭(zhēng)壓力。u區(qū)域內(nèi)遠(yuǎn)期供應(yīng)量穩(wěn)定，競(jìng)爭(zhēng)會(huì)在階段內(nèi)存在1.宗地距離軌道交通較遠(yuǎn)，宗地較區(qū)域內(nèi)其他項(xiàng)目的地理位置劣勢(shì)明顯，本區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)不明顯市場(chǎng)機(jī)會(huì)尋找市場(chǎng)機(jī)會(huì)尋找 宗地區(qū)域市場(chǎng)宗地區(qū)域市場(chǎng)地產(chǎn)江湖地產(chǎn)江湖 專業(yè)房地產(chǎn)策劃網(wǎng)專業(yè)房地產(chǎn)策劃網(wǎng)專業(yè)操盤手在線交流，數(shù)十萬(wàn)份資料任你下載！專業(yè)操盤手在線交流，數(shù)十萬(wàn)份資料任你下載！市場(chǎng)機(jī)會(huì)尋找市場(chǎng)機(jī)會(huì)尋找 其他板塊分析判斷市區(qū)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)其他板塊分析判斷市區(qū)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)宗地宗地依據(jù)軌道交通線的依據(jù)軌道

39、交通線的分布以及客戶導(dǎo)入分布以及客戶導(dǎo)入的原理，宗地區(qū)域的原理，宗地區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分布如的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分布如圖所示。圖所示。九亭九亭新橋新橋莘莊莘莊春申春申顓橋顓橋5 5號(hào)線號(hào)線9 9號(hào)線號(hào)線競(jìng)爭(zhēng)板塊分布地產(chǎn)江湖地產(chǎn)江湖 專業(yè)房地產(chǎn)策劃網(wǎng)專業(yè)房地產(chǎn)策劃網(wǎng)專業(yè)操盤手在線交流，數(shù)十萬(wàn)份資料任你下載！專業(yè)操盤手在線交流，數(shù)十萬(wàn)份資料任你下載！市場(chǎng)機(jī)會(huì)尋找市場(chǎng)機(jī)會(huì)尋找 同級(jí)別競(jìng)爭(zhēng)板塊分析同級(jí)別競(jìng)爭(zhēng)板塊分析- -顓橋顓橋 交通出行 顓橋板塊位于閔行的南部地區(qū)，與梅隴鎮(zhèn)相鄰，距徐家匯大致16公里的距離，通過(guò)外環(huán)線、滬閔路、莘奉金高速以及軌道交通5號(hào)線，可以到達(dá)市區(qū)各區(qū)域。區(qū)域描述目前本區(qū)域內(nèi)在售的個(gè)案有6個(gè)基

40、本也都分布在5號(hào)線顓橋站附近。外區(qū)域客戶成為顓橋的主要支持宗地宗地顓橋顓橋5 5號(hào)線號(hào)線9 9號(hào)線號(hào)線商業(yè)配套區(qū)域內(nèi)的商業(yè)主要集中在顓橋老鎮(zhèn)和都市路附近，周邊國(guó)際保齡球館、好愛(ài)廣場(chǎng)、都市陽(yáng)光商業(yè)廣場(chǎng)。目前已投入運(yùn)營(yíng)的好愛(ài)廣場(chǎng)內(nèi)設(shè)有華聯(lián)吉買盛、上島咖啡、海鮮酒樓、浴場(chǎng)、多家美食餐館。板塊同時(shí)距離春申板塊的春申購(gòu)物中心，易買得、歐倍德、九百家居各大商場(chǎng)都較近。A4A4A20A20市區(qū)客戶市區(qū)客戶 : : 本區(qū)域客戶本區(qū)域客戶80% : 20%地產(chǎn)江湖地產(chǎn)江湖 專業(yè)房地產(chǎn)策劃網(wǎng)專業(yè)房地產(chǎn)策劃網(wǎng)專業(yè)操盤手在線交流，數(shù)十萬(wàn)份資料任你下載！專業(yè)操盤手在線交流，數(shù)十萬(wàn)份資料任你下載！面積80-100100-

41、120120-140140-160160-170170-210210以上合計(jì)供應(yīng)需求供應(yīng)需求供應(yīng)需求供應(yīng)需求供應(yīng)需求供應(yīng)需求供應(yīng)需求供應(yīng)需求4000-4500539 539 1084 1084 243 243 157 157 850 850 386 386 3260 3260 4500-50004150 4150 2293 2293 1955 1955 1536 1536 482 482 1589 459 12005 10875 5000-55003283 3111 2192 2192 2803 2545 2585 1810 338 1150 12748 9659 5500-60008929

42、8929 3501 3501 3032 2758 2573 2573 235 235 18790 18516 6000-650011464 6844 13658 9347 7069 3288 4254 1204 2123 653 811 180 7155 3588 48554 26074 6500-70005180 3859 18139 13594 12005 8135 604 140 663 331 210 210 37735 27203 7000-75002367 1876 3710 3233 7075 4679 3973 912 427 215 17990 11353 7500-8000

43、364 364 2755 2755 1865 1741 165 165 553 553 5777 5653 8000-8500230 230 886 694 1116 924 8500-90001141 2681 1759 210 210 4033 1970 9000-95009500-10000182 182 182 182 37688 29943 50244 39989 36048 25345 11709 7420 4622 2482 6819 2936 10767 4708 162278 115757 公寓是本版塊的主要產(chǎn)品銷售率：銷售率：72%72%市場(chǎng)機(jī)會(huì)尋找市場(chǎng)機(jī)會(huì)尋找 同級(jí)別競(jìng)爭(zhēng)

44、板塊分析同級(jí)別競(jìng)爭(zhēng)板塊分析- -顓橋顓橋 地產(chǎn)江湖地產(chǎn)江湖 專業(yè)房地產(chǎn)策劃網(wǎng)專業(yè)房地產(chǎn)策劃網(wǎng)專業(yè)操盤手在線交流，數(shù)十萬(wàn)份資料任你下載！專業(yè)操盤手在線交流，數(shù)十萬(wàn)份資料任你下載！小結(jié)u顓橋板塊整體去化情況都較好，去化率為去化率為71%71%，成交的主力價(jià)格段為6000-7000元/平方米，主力面積段為80-120元/平方米，總價(jià)段為60-80萬(wàn)u顓橋片區(qū)是宗地區(qū)域公寓市場(chǎng)的一級(jí)對(duì)手宗地區(qū)域公寓市場(chǎng)的一級(jí)對(duì)手，別墅類聯(lián)排市場(chǎng)則相對(duì)沒(méi)有壓力u軌道交通是外區(qū)域客戶購(gòu)買的主要考慮因素，同時(shí)也攔截了市區(qū)客源向老閔行板塊的流入u區(qū)域遠(yuǎn)期軌道交通線沿線的土地非常少，但在售項(xiàng)目的未來(lái)推案量為但在售項(xiàng)目的未來(lái)推案

45、量為52.252.2萬(wàn)平方米萬(wàn)平方米，其中07年公寓供應(yīng)有1010萬(wàn)萬(wàn)平方米，別墅有8 8萬(wàn)萬(wàn)平方米；08年公寓供應(yīng)有9.5萬(wàn)平方米；08年以后公寓供應(yīng)有24.7萬(wàn)平方米。可見(jiàn)未來(lái)顓橋板塊對(duì)本案有一定的競(jìng)爭(zhēng)威脅。市場(chǎng)機(jī)會(huì)尋找市場(chǎng)機(jī)會(huì)尋找 同級(jí)別競(jìng)爭(zhēng)板塊分析同級(jí)別競(jìng)爭(zhēng)板塊分析- -顓橋顓橋 地產(chǎn)江湖地產(chǎn)江湖 專業(yè)房地產(chǎn)策劃網(wǎng)專業(yè)房地產(chǎn)策劃網(wǎng)專業(yè)操盤手在線交流，數(shù)十萬(wàn)份資料任你下載！專業(yè)操盤手在線交流，數(shù)十萬(wàn)份資料任你下載！宗地宗地5 5號(hào)線號(hào)線9 9號(hào)線號(hào)線九亭九亭泗涇泗涇市場(chǎng)機(jī)會(huì)尋找市場(chǎng)機(jī)會(huì)尋找 同級(jí)別競(jìng)爭(zhēng)板塊分析同級(jí)別競(jìng)爭(zhēng)板塊分析- -九亭九亭區(qū)域概況九亭板塊位于松江區(qū)內(nèi)，和七寶古鎮(zhèn)僅一橋之

46、隔。板塊的開(kāi)發(fā)周期很短，區(qū)域的開(kāi)發(fā)是從2000年才開(kāi)始起步的，主要是受到了周邊七寶板塊的帶動(dòng)。交通出行目前區(qū)域出行主要通過(guò)滬松公路轉(zhuǎn)漕寶路，公交線路眾多，但是 道路較為擁堵，出行時(shí)間較長(zhǎng)，而且自駕車出行也比較不便，但是區(qū)域內(nèi)的軌道9號(hào)線正在施工中，預(yù)計(jì)07年開(kāi)通，屆時(shí)區(qū)域的交通狀況將會(huì)有較大的改觀。商業(yè)配套目前區(qū)域內(nèi)的商業(yè)配套主要集中在九亭大街附近，區(qū)域整體配套較少，主要依靠東面的七寶古鎮(zhèn)，但是由于目前區(qū)域內(nèi)人口的大量導(dǎo)入，所以未來(lái)區(qū)域內(nèi)的商業(yè)規(guī)劃較好，主要集中在地鐵沿線?？驮捶治隹驮捶治鼍磐ぐ鍓K是一個(gè)以公寓產(chǎn)品為主的板塊，由于板塊內(nèi)軌道9號(hào)線即將建成，吸引了大量的徐匯、長(zhǎng)寧兩區(qū)的客戶。同時(shí)該

47、板塊和七寶只有一橋之隔，來(lái)往十分方便，而且目前兩個(gè)板塊之間的差價(jià)相當(dāng)懸殊，所以也有很大一部分的七寶客戶選擇在九亭購(gòu)房。由于單價(jià)較低，而且未來(lái)區(qū)域內(nèi)由較好的交通預(yù)期，所以目前區(qū)域內(nèi)客戶類型主要為新銳型客戶，其中還有部分的健康養(yǎng)老型客戶。競(jìng)爭(zhēng)分析競(jìng)爭(zhēng)分析由于未來(lái)九亭板塊在擁有軌道交通的同時(shí)還具備離市區(qū)更近的優(yōu)勢(shì)，且區(qū)域內(nèi)客戶主要以市區(qū)新銳型客戶為主，同時(shí)板塊內(nèi)單價(jià)也主要集中在55006000元/平方米，基本和本案單價(jià)一致，所以九亭是未來(lái)本案公寓型產(chǎn)品的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。地產(chǎn)江湖地產(chǎn)江湖 專業(yè)房地產(chǎn)策劃網(wǎng)專業(yè)房地產(chǎn)策劃網(wǎng)專業(yè)操盤手在線交流，數(shù)十萬(wàn)份資料任你下載！專業(yè)操盤手在線交流，數(shù)十萬(wàn)份資料任你下載！

48、單價(jià)和面積關(guān)系面積80-100100-120120-130130-140140-160160-180180以上合計(jì)供應(yīng)需求供應(yīng)需求供應(yīng)需求供應(yīng)需求供應(yīng)需求供應(yīng)需求供應(yīng)需求供應(yīng)需求4500-500011393 11393 6557 6557 5315 5315 1258 1258 1026 1026 230 230 25930 25848 5000-550043109 30212 37824 28721 13135 9132 5618 2432 3977 1421 514 514 2166 2166 107419 75548 5500-600021191 9859 73412 51361 150

49、40 8755 9034 2840 12067 1303 1493 521 925 262 136054 76036 6000-650015133 4671 33792 22945 10620 5407 7047 1027 3390 1460 2897 2346 73716 38623 6500-70002430 2430 8869 2234 7567 4558 3607 937 3820 734 162 162 940 940 27466 12066 7000-75007552 7552 3400 3291 5279 4425 1563 406 4255 2454 2376 1872 721

50、 721 27259 22834 7500-80007401 7401 3452 3226 5683 3955 4781 1699 1892 1604 4942 1864 382 382 29341 20938 8000-8500169 169 250 250 417 417 136 136 443 443 1390 1390 427 427 3232 3232 8500-9000142 142 344 344 217 217 703 703 9000-9500138 138 10000-105004335 211 4335 211 11000-11500633 633 633 633 115

51、00以上518 518 954 954 1472 1472 108378 73687 167558 118587 63057 41964 33044 10734 31011 10586 11739 7185 14826 9488 437699 278283 銷售率：銷售率：80%80%市場(chǎng)機(jī)會(huì)尋找市場(chǎng)機(jī)會(huì)尋找 同級(jí)別競(jìng)爭(zhēng)板塊分析同級(jí)別競(jìng)爭(zhēng)板塊分析- -九亭九亭地產(chǎn)江湖地產(chǎn)江湖 專業(yè)房地產(chǎn)策劃網(wǎng)專業(yè)房地產(chǎn)策劃網(wǎng)專業(yè)操盤手在線交流，數(shù)十萬(wàn)份資料任你下載！專業(yè)操盤手在線交流，數(shù)十萬(wàn)份資料任你下載！小結(jié)u目前目前九亭板塊主力去化面積段為80130平方米，整體去化率為基本在70左右u除了本地客戶外，區(qū)域

52、還吸引了大量的城市中心客戶，是宗地區(qū)域公寓的一級(jí)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手公寓的一級(jí)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手u目前面積在130平方米以上的房源去化情況則相對(duì)較差，去化率在30左右，主要是由于九亭板塊的通往市區(qū)道路狀況較差，交通擁堵，出行十分不便u9號(hào)線07年底通車，軌道線優(yōu)勢(shì)明顯，會(huì)進(jìn)一步帶動(dòng)來(lái)自徐匯和長(zhǎng)寧的客源u遠(yuǎn)期，9號(hào)線沿線的泗涇的供應(yīng)量，都會(huì)對(duì)宗地區(qū)域造成一定的壓力u130平米以上中大面積產(chǎn)品以及特色產(chǎn)品機(jī)會(huì)明顯u將來(lái)九亭板塊的總的推案量仍然相當(dāng)驚人，是未來(lái)本案公寓產(chǎn)品的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。其中07年推量達(dá)到70.1470.14萬(wàn)萬(wàn)平方米，08年推量40.9萬(wàn)平方米，08年以后推量還有12萬(wàn)平方米市場(chǎng)機(jī)會(huì)尋找市場(chǎng)機(jī)會(huì)尋找 同

53、級(jí)別競(jìng)爭(zhēng)板塊分析同級(jí)別競(jìng)爭(zhēng)板塊分析- -九亭九亭地產(chǎn)江湖地產(chǎn)江湖 專業(yè)房地產(chǎn)策劃網(wǎng)專業(yè)房地產(chǎn)策劃網(wǎng)專業(yè)操盤手在線交流，數(shù)十萬(wàn)份資料任你下載！專業(yè)操盤手在線交流，數(shù)十萬(wàn)份資料任你下載！宗地宗地5 5號(hào)線號(hào)線9 9號(hào)線號(hào)線新橋新橋莘松路莘松路區(qū)域概況 新橋板塊位于松江與閔行交界，是上海房地產(chǎn)市場(chǎng)傳統(tǒng)的成熟別墅社區(qū)，目前區(qū)內(nèi)有近30個(gè)已建成和在建樓盤，其中大部分為別墅社區(qū)，區(qū)域整體別墅氛圍濃厚交通出行 目前主要依賴于地鐵一號(hào)線、莘松線、各小區(qū)班車，班次很少，莘松路道路擁堵，交通出行十分不便商業(yè)配套 生活配套方面盡管已建成了樂(lè)購(gòu)、巴比倫生活廣場(chǎng)等商業(yè)設(shè)施，但由于人口密度低，商業(yè)發(fā)展緩慢，還是難以完全滿

54、足區(qū)內(nèi)居民難以完全滿足區(qū)內(nèi)居民的需求。市場(chǎng)機(jī)會(huì)尋找市場(chǎng)機(jī)會(huì)尋找 同級(jí)別競(jìng)爭(zhēng)板塊分析同級(jí)別競(jìng)爭(zhēng)板塊分析- -新橋新橋產(chǎn)品分析目前區(qū)內(nèi)有近30個(gè)已建成和在建樓盤，其中大部分為別墅社區(qū)，目前區(qū)域內(nèi)在售的項(xiàng)目約有4個(gè)，基本都為別墅和公寓的混合社區(qū)其中公寓占有較大的比例，目前區(qū)域內(nèi)公寓的售價(jià)主要集中在55007000元/平方米客源分析新橋距離莘莊很近，一直以來(lái)新橋都定位為莘莊的別墅區(qū)，所以區(qū)域內(nèi)莘莊的客戶比例很大約占5060，其余的客戶主要為來(lái)自徐匯區(qū)的客戶。由于新橋是一個(gè)別墅型板塊，別墅氛圍濃厚，環(huán)境較好，所以區(qū)域內(nèi)別墅的客戶主要以富貴1和富貴2為主，而公寓的客戶類型主要為社會(huì)新銳。地產(chǎn)江湖地產(chǎn)江湖

55、專業(yè)房地產(chǎn)策劃網(wǎng)專業(yè)房地產(chǎn)策劃網(wǎng)專業(yè)操盤手在線交流，數(shù)十萬(wàn)份資料任你下載！專業(yè)操盤手在線交流，數(shù)十萬(wàn)份資料任你下載！單價(jià)和面積關(guān)系面積60-100100-120120-140140-180180-190190-210210以上合計(jì)供應(yīng)需求供應(yīng)需求供應(yīng)需求供應(yīng)需求供應(yīng)需求供應(yīng)需求供應(yīng)需求供應(yīng)需求4000-45000 0 4500-500092 92 207 207 750 750 1048 1048 5000-55005615 184 23416 3665 3445 1048 32476 4897 5500-600013418 640 24979 6683 13096 2582 1447 312

56、 3829 194 636 651 58056 10411 6000-65001545 1545 453 347 2774 2642 321 817 5911 4535 6500-70004751 3516 2172 1337 4432 760 1420 12776 5614 7000-7500559 559 1224 1224 948 948 429 429 369 369 1774 982 212 212 5515 4723 7500-8000283 283 268 268 747 747 1421 600 881 881 3599 2778 8000-8500138 138 1363 5

57、20 3144 738 2575 199 212 212 7432 1807 8500-9000175 175 440 212 615 387 9000-950099 99 123 123 189 189 411 411 9500-1000098 98 189 189 287 287 10000-1050090 90 219 219 309 309 10500-110000 0 11000-11500438 438 438 438 11500以上0 0 26550 7106 52450 13462 25975 9260 5155 1436 8467 2426 7222 1780 3054 21

58、75 128873 37645 銷售率：銷售率：90%90%市場(chǎng)機(jī)會(huì)尋找市場(chǎng)機(jī)會(huì)尋找 同級(jí)別競(jìng)爭(zhēng)板塊分析同級(jí)別競(jìng)爭(zhēng)板塊分析- -新橋新橋地產(chǎn)江湖地產(chǎn)江湖 專業(yè)房地產(chǎn)策劃網(wǎng)專業(yè)房地產(chǎn)策劃網(wǎng)專業(yè)操盤手在線交流，數(shù)十萬(wàn)份資料任你下載！專業(yè)操盤手在線交流，數(shù)十萬(wàn)份資料任你下載！小結(jié)u目前該區(qū)域整體去化情況不佳，板塊總?cè)セ蕿榘鍓K總?cè)セ蕿?9%29%別墅成交情況基本好于公寓成交情況別墅成交情況基本好于公寓成交情況u其中面積在其中面積在210210平方米以上的別墅去化情況最好，去化率為平方米以上的別墅去化情況最好，去化率為7171，主要是由于新橋板塊是一個(gè)傳統(tǒng)的成熟別墅板塊，別墅氛圍濃厚，高端客戶接受度

59、高u公寓的去化基本在25以下，主要是由于區(qū)域內(nèi)沒(méi)有軌道交通，公交線路不發(fā)達(dá)，商業(yè)配套也不成熟，缺乏公寓客戶購(gòu)買的環(huán)境u別墅類產(chǎn)品對(duì)宗地區(qū)域項(xiàng)目有一定的壓力，公寓類產(chǎn)品則基本沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)別墅類產(chǎn)品對(duì)宗地區(qū)域項(xiàng)目有一定的壓力，公寓類產(chǎn)品則基本沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)u未來(lái)新橋板塊整體供應(yīng)量都較大，尤其是公寓產(chǎn)品（上海康城）。但是由于該板塊的交通不便，配套較差，以及產(chǎn)品力不強(qiáng)，所以在公寓市場(chǎng)上該板塊對(duì)本案的競(jìng)爭(zhēng)壓力有限，競(jìng)爭(zhēng)壓力主要集中在別墅市場(chǎng)。其中07年別墅7萬(wàn)平方米，08年別墅13萬(wàn)平方米，08年以后別墅15萬(wàn)平方米。市場(chǎng)機(jī)會(huì)尋找市場(chǎng)機(jī)會(huì)尋找 同級(jí)別競(jìng)爭(zhēng)板塊分析同級(jí)別競(jìng)爭(zhēng)板塊分析- -新橋新橋地產(chǎn)江湖地產(chǎn)江湖 專

60、業(yè)房地產(chǎn)策劃網(wǎng)專業(yè)房地產(chǎn)策劃網(wǎng)專業(yè)操盤手在線交流，數(shù)十萬(wàn)份資料任你下載！專業(yè)操盤手在線交流，數(shù)十萬(wàn)份資料任你下載！ 市場(chǎng)機(jī)會(huì)尋找市場(chǎng)機(jī)會(huì)尋找 同級(jí)別競(jìng)爭(zhēng)板塊分析同級(jí)別競(jìng)爭(zhēng)板塊分析- -莘莊莘莊/春申春申宗地宗地5 5號(hào)線號(hào)線9 9號(hào)線號(hào)線春申春申紅梅路紅梅路蓮花路蓮花路1 1號(hào)線號(hào)線莘莊莘莊區(qū)域概況區(qū)域概況春申示范居住區(qū)規(guī)劃總建筑面積170萬(wàn)平方米，可以容納10萬(wàn)以上人口的高綠化、現(xiàn)代化居住社區(qū)，整體環(huán)境較好，區(qū)域?qū)傩远ㄎ槐容^高檔，目前開(kāi)發(fā)接近尾聲。莘莊開(kāi)發(fā)的時(shí)間很早，由于有地鐵一號(hào)線的帶動(dòng)莘莊地區(qū)成為上海人口導(dǎo)入的主要地區(qū)之一。便捷的交通使它成為就職于市中心大多數(shù)上班族的首選?，F(xiàn)在的莘莊基本