宅基地上房屋所有權(quán)確認糾紛的司法案例綜述

1、.宅基地上房屋所有權(quán)糾紛的司法案例綜述農(nóng)村宅基地問題是房地產(chǎn)法學領(lǐng)域的一個熱門問題，在司法實踐領(lǐng)域此類糾紛也層出不窮。以“宅基地”為關(guān)鍵詞在中國裁判文書網(wǎng)上檢索，公開可查詢的案例數(shù)高達161317個，而對“宅基地上房屋”“所有權(quán)”進行聯(lián)合檢索可以查詢到1157個案例。這些案件可以分為因房屋買賣引起的糾紛，因分家析產(chǎn)引起的糾紛，因婚姻引起的糾紛，因拆遷引起的糾紛以及其他一些特殊情形。司法界對于房屋和土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系仍然存在著不同的認識，對于同一類型案件的司法簡介和立場也各有不同。而我國的土地立法相對滯后，對于宅基地使用權(quán)及其地上房屋的規(guī)定，只零星見于土地管理法、物權(quán)法等法律規(guī)定之中，并不能很好的終止

2、該問題的爭議。本文主要從宅基地上房屋所有權(quán)糾紛的司法立場分析入手，進行粗淺的分析。一、基于宅基地上房屋買賣合同提起訴訟，不予受理或予以駁回對于宅基地上房屋買賣合同糾紛，人民法院不予受理或裁定駁回起訴的主要依據(jù)是土地管理法第十六條的規(guī)定，“土地所有權(quán)和使用權(quán)爭議，由當事人協(xié)商解決;協(xié)商不成的，由人民政府處理。單位之間的爭議，由縣級以上人民政府處理;個人之間、個人與單位之間的爭議，由鄉(xiāng)級人民政府或者縣級以上人民政府處理。當事人對有關(guān)人民政府的處理決定不服的，可以自接到處理決定通知之日起三十日內(nèi)，向人民法院起訴。”。如在“許世金與許士朋確認合同效力糾紛案”參考： 許世金與許士朋確認合同效力糾紛一審民

3、事裁定書，中，審理法院河北省廊坊市安次區(qū)人民法院認為宅基地上房屋買賣合同糾紛實際上“系土地使用權(quán)糾紛”，應當“由原被告雙方協(xié)商解決，協(xié)商不成，由鄉(xiāng)級人民政府或者縣級以上人民政府處理，對有關(guān)人民政府的處理決定不服，才可向人民法院提出起訴，故原告許世金的起訴不符法定條件。”此類裁定相對數(shù)量較少，法院在處理時，將合同糾紛與土地所有權(quán)和使用權(quán)爭議混為一談值得商榷。宅基地上所建房屋本身具有獨立的物權(quán)屬性，只是因其特殊性而與土地所有權(quán)與使用權(quán)存在聯(lián)系，而不能認為房屋買賣糾紛就是土地所有權(quán)和使用權(quán)爭議。二、基于宅基地上房屋轉(zhuǎn)讓合同要求確認合同有效，予以受理，但不予支持我們可以檢索到對于設(shè)計宅基地上房屋轉(zhuǎn)讓合

4、同有效性的案例，受理法院對于此類訴訟有支持和不支持原告請求兩種裁判結(jié)果。宅基地上房屋轉(zhuǎn)讓又可分為同一集體經(jīng)濟組織成員間的轉(zhuǎn)讓、不同集體經(jīng)濟組織成員間的轉(zhuǎn)讓以及集體經(jīng)濟組織成員與城市居民之間的轉(zhuǎn)讓。法院對這幾類轉(zhuǎn)讓合同的有效性持不同意見。（一）同一集體經(jīng)濟組織成員間宅基地上房屋轉(zhuǎn)讓法院不支持原告請求判令合同有效、被告履行義務的理由主要是宅基地使用權(quán)人并非所有權(quán)人無權(quán)處分其使用的宅基地。如在“王巖與徐國臣、趙桂芬房屋買賣合同糾紛案” 王巖與徐國臣、趙桂芬房屋買賣合同糾紛二審民事判決書，中，一審法院哈爾濱市道外區(qū)人民法院認為“原告王巖出具的勝利村委會證明，該證明只證實王巖系本村村民，可以在本村購買宅

5、基地，并未證明同意王巖購買該房屋，并同意轉(zhuǎn)讓被告徐國臣、趙桂芬所使用的土地使用權(quán)?；谝陨显颍鯉r主張要求徐國臣、趙桂芬履行協(xié)議，即配合王巖辦理更名過戶手續(xù)的主張，不予支持。徐國臣只是宅基地使用人，無權(quán)處分其使用的集體土地，現(xiàn)王巖簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議書由此造成的后果應承擔一定的責任。”（二）不同集體經(jīng)濟組織成員間宅基地上房屋轉(zhuǎn)讓與及經(jīng)濟組織成員和城市居民間宅基地上房屋轉(zhuǎn)讓對于這兩類情形，法院不支持原告請求判令合同有效、被告履行義務的理由基本一致，主要是有兩項：第一，不同集體經(jīng)濟組織成員間宅基地上房屋轉(zhuǎn)讓合同違反國家法律法規(guī)的強制性規(guī)定?！袄顕ㄅc張小章房屋買賣合同糾紛案” 李國定與張小章房屋買

6、賣合同糾紛一審民事判決書，中，審理法院寧波市鎮(zhèn)海區(qū)人民法院認為“農(nóng)村房屋的轉(zhuǎn)讓必然涉及農(nóng)村宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，必須符合有關(guān)宅基地的法律規(guī)定。農(nóng)村宅基地的所有權(quán)屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟組織，只有本集體經(jīng)濟組織的成員才可申請使用宅基地，農(nóng)村宅基地的使用權(quán)不允許通過房屋轉(zhuǎn)讓的方式轉(zhuǎn)讓給本集體經(jīng)濟組織以外的民事主體。本案原、被告訂立的房屋轉(zhuǎn)讓合同雖然成立，但因房屋涉及的宅基地使用權(quán)主體與買受方即本案被告不屬于同一個集體經(jīng)濟組織，向本集體經(jīng)濟組織以外的民事主體轉(zhuǎn)讓農(nóng)村房屋和宅基地違反了集體經(jīng)濟組織的成員性屬性，故本院認定該房屋轉(zhuǎn)讓合同無效?！钡诙瑩p害社會公共利益。在“謝冬根與劉長水房屋轉(zhuǎn)讓合同糾紛案” 謝冬根

7、與劉長水農(nóng)村房屋買賣合同糾紛一審民事判決書，中，審理法院浙江省建德市人民法院認為“違反法律規(guī)定向集體經(jīng)濟組織之外人員轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)，如予以支持會危害農(nóng)村宅基地管理秩序，繼而損害國家社會公共利益，根據(jù)國務院辦公廳關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴禁炒賣土地的通知，農(nóng)村的住宅不得向城市居民出售，國務院關(guān)于深化改革嚴格土地管理的決定再次強調(diào)，加強農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，故在現(xiàn)行法律框架下，該行為應認定無效?！比⒒谡厣戏课蒉D(zhuǎn)讓合同要求確認合同有效，予以受理，并予支持檢索到的此類案例不多，主要集中與第一種情形，即同一集體經(jīng)濟組織成員間宅基地上房屋轉(zhuǎn)讓，第二種情形即不同集體經(jīng)濟組織成員

8、間宅基地上房屋轉(zhuǎn)讓也有少許案例。（一）同一集體經(jīng)濟組織成員間宅基地上房屋轉(zhuǎn)讓法院支持合同有效并要求出讓人履行義務的理由主要是法律并不禁止農(nóng)村村民轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)，以及出賣、出租宅基地上的房屋，物權(quán)法第一百五十三條規(guī)定：“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定。”土地管理法第六十二條第四款規(guī)定：“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準?！痹凇巴鯉r與徐國臣、趙桂芬房屋買賣合同糾紛案” 見前引2中，二審法院撤銷了一審法院的裁判，認為“涉案土地使用者為徐國臣。徐國臣、趙桂芬有權(quán)處分涉案宅基地使用權(quán)及宅基地上的自有房屋。一審認為徐國臣未辦理集體土地使用證手續(xù)，徐國

9、臣只是涉案宅基地使用人，無權(quán)處分錯誤。王巖與徐國臣、趙桂芬是同一農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員，互相之間轉(zhuǎn)讓屬于本農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的涉案宅基地使用權(quán)及宅基地上的房屋，不違反法律規(guī)定，均具有相應的合法主體資格及權(quán)利能力。哈爾濱道外區(qū)民主鎮(zhèn)勝利村村民委員會亦證明王巖是本村村民，在本村無宅基地，有權(quán)在本村購買宅基地，即同意王巖在本村向其他村民購買宅基地使用權(quán)，包括徐國臣、趙桂芬的宅基地使用權(quán)及宅基地上的房屋。”（二）不同集體經(jīng)濟組織成員間宅基地上房屋轉(zhuǎn)讓法院支持合同有效并要求出讓人履行義務的理由主要是雙方當事人意思表示真實，不違背法律法規(guī)的強制性規(guī)定。在“黃廷華與高正軍房屋買賣合同糾紛案” 黃廷華等與高正軍房

10、屋買賣合同糾紛案一審民事判決書，中，審理法院貴州省黃平縣人民法院認為“（法律法規(guī)）并未明確禁止農(nóng)村村民之間宅基地上房屋的買賣；農(nóng)村村民在不違反法律規(guī)定的情形下可以出賣住房，故買賣在農(nóng)村集體土地上房屋的行為并不必然無效；根據(jù)查明的事實本案黃廷華、梅文利夫妻與高正軍都是農(nóng)村村民，且是同一鎮(zhèn)的相鄰村，所買賣房屋位于鎮(zhèn)政府所在的浪洞村，房屋本身就是建造在農(nóng)村宅基地上，買賣時房屋所在村的村委會干部均參與并予以見證，二原告在購買后確實是用于自住用途，雙方的買賣行為屬于農(nóng)村村民之間為了滿足自住需要，根據(jù)就近原則進行的房屋買賣行為，該行為并不損害農(nóng)民集體土地的所有權(quán)，也沒有改變土地用途，不違反我國法律、行政法

11、規(guī)的強制性規(guī)定，亦不違反相關(guān)國家政策，該買賣行為有效。”四、宅基地所有權(quán)人與房屋建造實際出資人不一致，出資人請求確認房屋所有權(quán)，不予支持此類糾紛多發(fā)生于家庭內(nèi)部，或因分家析產(chǎn)，或因婚姻關(guān)系變更。法院對于此類案件也有不同判決結(jié)果。對于宅基地所有權(quán)人與房屋建造實際出資人不一致，出資人請求確認房屋所有權(quán)，法院不予支持的理由主要有兩項：第一，房地不可分離，“房隨地走”的處理原則。在“沈甲與張甲、陳某某等分家析產(chǎn)糾紛案” 沈甲與張甲、陳某某等分家析產(chǎn)糾紛一審民事判決書，中，審理法院上海市浦東新區(qū)人民法院認為“農(nóng)村宅基地使用權(quán)審核表上的登記人口即為該宅基地上登記房屋的所有權(quán)人?！蓖瑯?，在“王某甲與王某乙、

12、王某丙等分家析產(chǎn)糾紛案” 王某甲與王某乙、王某丙等分家析產(chǎn)糾紛一審民事判決書，中，審理法院江蘇省揚州市邗江區(qū)人民法院認為“農(nóng)村宅基地使用權(quán)是保障農(nóng)村村民居住的制度安排，宅基地使用權(quán)以戶為單位申請，一戶一宅，宅基地上房屋由宅基地使用權(quán)人所有。1987年建設(shè)訟爭房屋時，原告王某甲戶口性質(zhì)為城鎮(zhèn)，其不是卜楊馬莊的村民，不是訟爭房屋宅基地使用權(quán)人，因房和地不可分離，故原告不是該宅基地上房屋所有權(quán)人，原告主張其對訟爭房屋享有70%所有權(quán)依據(jù)不足，故本院不予支持?！钡诙鲑Y人在建造房屋之時未主張份額視為贈與。在“楊x1與陳x等法定繼承糾紛案” 楊×1與陳×等法定繼承糾紛一審民事判決書

13、，中，審理法院北京市大興區(qū)法院認為“對于楊×4主張1984年建房時其雖已出嫁，但建房所用的沙子、水泥是由其出資購買的，本院認為楊×4在建房時出資購買建房材料時未主張其份額，其購買材料的出資應當視為對其父母建房的資助和贈與，現(xiàn)其據(jù)此要求分割房產(chǎn)中相應份額一項，本院不予支持?！蔽濉⒄厮袡?quán)人與房屋建造實際出資人不一致，出資人請求確認房屋所有權(quán)，予以支持對于宅基地所有權(quán)人與房屋建造實際出資人不一致，出資人請求確認房屋所有權(quán)，法院予以支持的理由主要有兩項：第一，出資人與宅基地所有人對所建造房屋形成共有關(guān)系。在“郭建宇、龐文英與郭群英、郭雪松房屋權(quán)屬糾紛案中” 郭建宇、龐文英與郭

14、群英、郭曉賓、郭雪松房屋權(quán)屬糾紛再審判決書，二審法院臨汾市中級人民法院認為“本案所爭執(zhí)的房屋地基當年是以郭群英的名義審批的，郭建宇、龐文英出資修建了房屋，該房屋應認定為家庭共同財產(chǎn)。因郭群英與郭曉賓已經(jīng)調(diào)解離婚，應對房產(chǎn)適當分割?！钡诙课莸奈餀?quán)取得與宅基地所有權(quán)相分離。在“范某甲、范某乙等與王某甲、范某庚分家析產(chǎn)案” 范某甲、范某乙等與王某甲、范某庚分家析產(chǎn)糾紛一審民事判決書，中，審理法院河北省張家口市宣化區(qū)人民法院認為宅基地所有權(quán)證只能說明權(quán)利人“享有此宅基地使用權(quán)而并非房屋的所有權(quán)”，而房屋的所有權(quán)“應以在建房中實際參加投資資金及實際參與勞力投資的人數(shù)確定共有人范圍。”六、小結(jié)可見我國法院對于宅基地上房屋所有權(quán)的存在著分歧。關(guān)于宅基地上房屋買賣問題，同一集體經(jīng)濟組織間的轉(zhuǎn)讓一般認為是合法有效的。而集體經(jīng)濟組織成員轉(zhuǎn)讓給城市居民的一般認為無效，主要依據(jù)是國務院辦公廳關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴禁炒賣土地的通知的有關(guān)規(guī)定，但該規(guī)定既非法律亦非行政法規(guī)，不屬于合同法五十二條第五項的可以認定