物業(yè)管理行業(yè)分析

1、 行業(yè)分析 物業(yè)管理業(yè)創(chuàng)新成就卓越機(jī)密材料嚴(yán)禁傳播太和顧問 謝迪2014/072目錄一、行業(yè)定義二、現(xiàn)狀及前景三、標(biāo)桿性企業(yè)四、存在的問題五、應(yīng)對的思路3行業(yè)定義什么是物業(yè)管理？它包括哪些業(yè)務(wù)？物業(yè)管理是指物業(yè)管理經(jīng)營人受物業(yè)所有人的委托，依照國家有關(guān)法律規(guī)范，按照合同和契約行使管理權(quán)，運(yùn)用現(xiàn)代管理科學(xué)和先進(jìn)技術(shù)，以經(jīng)濟(jì)手段對物業(yè)實(shí)施統(tǒng)一管理，并為居住者提供高效、周到的服務(wù)，使物業(yè)發(fā)揮最大的使用價值和經(jīng)濟(jì)價值。 物業(yè)管理的業(yè)務(wù)可分為四類： 基本業(yè)務(wù)類：包括對房屋建筑、機(jī)電設(shè)備、供電供水、公共設(shè)施等進(jìn)行運(yùn)行、保養(yǎng)和維護(hù)； 專項(xiàng)業(yè)務(wù)類：包括安全保衛(wèi)、環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化、消防管理、車輛交通等； 特色

2、業(yè)務(wù)類：包括特約服務(wù)和便民服務(wù)。 經(jīng)營業(yè)務(wù)類：房屋中介服務(wù)、裝修業(yè)務(wù)等。 物業(yè)管理行業(yè)于1940年左右由英國興起，當(dāng)時并未得到廣泛的發(fā)展，真正得到社會認(rèn)可是由萬國博覽會開始，于二十世紀(jì)五十年代左右逐漸成為一個成型的產(chǎn)業(yè)。4一、行業(yè)定義二、現(xiàn)狀及前景三、標(biāo)桿性企業(yè)四、存在的問題五、應(yīng)對的思路5現(xiàn)狀及前景一、政策法規(guī)不斷完善6現(xiàn)狀及前景二、管理規(guī)模拓展迅速 到2012年底，物業(yè)管理面積約為145.3億平方米，較國家統(tǒng)計(jì)局2008年發(fā)布的第二次經(jīng)濟(jì)普查數(shù)據(jù)公報(bào)顯示的125.46億平方米增長了約16%。7現(xiàn)狀及前景三、企業(yè)數(shù)量較快增長 據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)約為 71000 余家，較 2008 年

3、經(jīng)濟(jì)普查公布的 58406 家增長了約 23% 。 各省、自治區(qū)、直轄市物業(yè)服務(wù)企業(yè)數(shù)量。 廣東、江蘇、山東位居前三。8現(xiàn)狀及前景四、從業(yè)隊(duì)伍加速壯大 據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，物業(yè)管理從業(yè)人員數(shù)量約為612.3萬人，較2008年經(jīng)濟(jì)普查公布的250.12萬人增長了約145%。 9現(xiàn)狀及前景2013年300城成交土地規(guī)劃建筑面積為25.0億平方米，同比增長22.5%，國商品房新開工面積20.1億平方米，同比增長13.5%，房地產(chǎn)市場整體向好，為物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供潛在發(fā)展空間。 2010-2013年300個主要城市成交土地規(guī)劃及開工面積五、地產(chǎn)及交易土地持續(xù)增長10一、行業(yè)定義二、現(xiàn)狀及前景三、標(biāo)桿性企業(yè)四、

4、存在的問題五、應(yīng)對的思路11標(biāo)桿性企業(yè)2014中國物業(yè)管理企業(yè)TOP101萬科物業(yè)發(fā)展有限公司2綠城物業(yè)服務(wù)集團(tuán)有限公司3長城物業(yè)集團(tuán)股份有限公司3保利物業(yè)管理有限公司5金地物業(yè)管理集團(tuán)有限公司6北京首開鴻城實(shí)業(yè)有限公司7北京市均豪物業(yè)管理股份有限公司8彩生活服務(wù)集團(tuán)有限公司9廣東中奧物業(yè)管理有限公司10廣東康景物業(yè)服務(wù)有限公司 12標(biāo)桿性企業(yè)近年來百強(qiáng)企業(yè)收購并購交易情況中國物業(yè)服務(wù)行業(yè)經(jīng)過三十多年的發(fā)展，企業(yè)數(shù)量超過7萬家，大量的中小物業(yè)服務(wù)企業(yè)過度分散，不利于行業(yè)的健康發(fā)展，隨著物業(yè)服務(wù)行業(yè)的發(fā)展成熟，行業(yè)整合勢在必行。近幾年，部分百強(qiáng)企業(yè)憑借資本實(shí)力開始對中小物業(yè)公司收購并購，積極完善

5、企業(yè)戰(zhàn)略布局，快速實(shí)現(xiàn)做強(qiáng)做大的目標(biāo)。13標(biāo)桿性企業(yè)彩生活物業(yè)創(chuàng)新服務(wù)：彩生活采取的模式是積分抵物業(yè)費(fèi)，本質(zhì)上是一種競爭策略，類似于滴滴打車的模式，能夠使電商和物業(yè)管理業(yè)務(wù)互相促進(jìn)，加強(qiáng)業(yè)主的粘合性。當(dāng)然，彩生活物業(yè)的模式更多的是基于企業(yè)在長期戰(zhàn)略中的地位考量，彩生活物業(yè)的保安、清潔采用外包形式，可以節(jié)省約40%的物業(yè)服務(wù)成本；業(yè)主通過“彩之云”社區(qū)平臺進(jìn)行剛性需求消費(fèi)，獲得積分，可抵扣物業(yè)管理費(fèi)用，通過收取傭金盈利。 彩生活的盈利點(diǎn)： （1）物業(yè)服務(wù)收入； （2）房產(chǎn)保值增值服務(wù)； （3）存量房屋增值計(jì)劃（物業(yè)托管）； （4）社區(qū)金融（金融服務(wù)費(fèi)）； （5）B2F社區(qū)電商平臺； （6）中介費(fèi)

6、、入場費(fèi)、廣告費(fèi)、環(huán)保收益等。 標(biāo)桿企業(yè)創(chuàng)新模式14標(biāo)桿性企業(yè)萬科物業(yè)的創(chuàng)新服務(wù)：萬科物業(yè)推出社區(qū)APP“住這兒”，包括“物業(yè)溝通”功能，可以及時收取物業(yè)公司推送的緊急通知和物業(yè)服務(wù)信息，促進(jìn)鄰里溝通與社區(qū)活動；包括“商家優(yōu)惠”功能，搜索社區(qū)周圍配套商家，訂餐、訂房、預(yù)約家政服務(wù)，并及時收取和推送商家優(yōu)惠信息。萬科APP采用實(shí)名認(rèn)證的方式，所有業(yè)主均需實(shí)名注冊并認(rèn)證才能使用社區(qū)活動，以保證社區(qū)運(yùn)用的專屬性和安全性，避免造成第三方泄露，維護(hù)個人信息安全，“住這兒”推崇的園區(qū)生活模式，在App中可對社區(qū)周邊配套一覽無余，提升生活便捷度。此外，萬科還推出“社區(qū)商業(yè)”、“第五食堂”、“長者服務(wù)中心”、

7、“萬科倉”和“幸福驛站”等創(chuàng)新服務(wù)。 另外其他行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)如：綠城物業(yè)正逐步事先服務(wù)內(nèi)容向提供全方面生活服務(wù)，服務(wù)模式向咨詢、全委、代管的方式轉(zhuǎn)型。長城物業(yè)實(shí)現(xiàn)了成本降低和品質(zhì)的提高，通過涵蓋社區(qū)商務(wù)、公寓短租等領(lǐng)域的1+N多角化戰(zhàn)略，實(shí)現(xiàn)了物業(yè)生態(tài)圈的延伸。標(biāo)桿企業(yè)創(chuàng)新模式15一、行業(yè)定義二、現(xiàn)狀及前景三、標(biāo)桿性企業(yè)四、存在的問題五、應(yīng)對的思路16存在的問題物業(yè)服務(wù)成本構(gòu)成中，管理人員的費(fèi)用占到34.41%，如果再加上保潔、保安、綠化和維修人員等的費(fèi)用，人力成本占到45%-60%之間，近年來，這部分成本上漲迅速且基本無回調(diào)可能。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的成本及稅費(fèi)構(gòu)成情況 一、人力資源成本過高17存在的

8、問題截止2012年全國物業(yè)管理從業(yè)人員約612萬人，較2008年250萬人上升145%，較2004年144萬人上升325%，但是，物業(yè)管理師數(shù)量僅有43919人，平均每家企業(yè)只有0.6個，占全國612萬從業(yè)人員0.7%，由此可見，物業(yè)管理師隊(duì)伍數(shù)量與需求呈現(xiàn)出了較嚴(yán)重的失衡。管理規(guī)模的擴(kuò)大和業(yè)主要求的提高，使得行業(yè)對懂經(jīng)濟(jì)、會經(jīng)營、善管理、知曉法律、具有開拓創(chuàng)新精神的復(fù)合型人才激增，人才匱乏已成為物業(yè)管理的突出問題。二、從業(yè)隊(duì)伍人才匱乏18存在的問題三、企業(yè)發(fā)展過快，人才“拔苗助長”趨勢明顯2013年物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展報(bào)告指出，到2012年底，物業(yè)服務(wù)企業(yè)數(shù)量約71000家，較2008年的584

9、06家增長23%，較2004年的26700家增長166%。物業(yè)管理面積145.3億平方米，較2008年的125.46億平方米增長16%，較2004年28.8億平方米增長404%。8年時間，企業(yè)發(fā)展規(guī)模呈幾何倍數(shù)增長，而物業(yè)管理行業(yè)薪酬競爭力低，導(dǎo)致物業(yè)管理人才無論從數(shù)量還是質(zhì)量上，都無法滿足企業(yè)規(guī)模高速發(fā)展的需要，許多企業(yè)因此在用人上采取“拔苗助長”的方式，導(dǎo)致出現(xiàn)從業(yè)者能力與崗位能力要求嚴(yán)重不匹配的現(xiàn)象。19存在的問題四、部分企業(yè)依托房企據(jù)中國物業(yè)管理協(xié)會統(tǒng)計(jì)，2013年，物業(yè)行業(yè)年收入前20的企業(yè)中，隸屬開發(fā)商或依托房企建立的物業(yè)企業(yè)占據(jù)了11個席位，而在年凈利潤排名前20名的企業(yè)中，它們

10、也占了一半。但是這類企業(yè)也存在著市場化程度不高、產(chǎn)權(quán)不明、權(quán)責(zé)不清的難題。1萬科物業(yè)發(fā)展有限公司2綠城物業(yè)服務(wù)集團(tuán)有限公司3長城物業(yè)集團(tuán)股份有限公司3保利物業(yè)管理有限公司5金地物業(yè)管理集團(tuán)有限公司6北京首開鴻城實(shí)業(yè)有限公司7北京市均豪物業(yè)管理股份有限公司8彩生活服務(wù)集團(tuán)有限公司9廣東中奧物業(yè)管理有限公司10廣東康景物業(yè)服務(wù)有限公司 11中航物業(yè)管理有限公司12北京凱萊物業(yè)管理有限公司13中海物業(yè)管理有限公司14招商局物業(yè)管理有限公司15深圳市卓越物業(yè)管理有限公司16重慶新龍湖物業(yè)服務(wù)有限公司17北京網(wǎng)信物業(yè)管理有限公司18北京金融街物業(yè)管理有限責(zé)任公司19佳兆業(yè)物業(yè)管理（深圳）有限公司20上海

11、銀灣物業(yè)管理連鎖集團(tuán)2013年物業(yè)行業(yè)年收入TOP2020一、行業(yè)定義二、現(xiàn)狀及前景三、標(biāo)桿性企業(yè)四、存在的問題五、應(yīng)對的思路21應(yīng)對的思路物業(yè)管理業(yè)百強(qiáng)企業(yè)2013年居住物業(yè)人均效能人員結(jié)構(gòu)的重組優(yōu)化，結(jié)構(gòu)優(yōu)化配置主要通過兩種手段進(jìn)行，一是進(jìn)行減員增效，不斷優(yōu)化企業(yè)員工配置，二是持續(xù)增加外包項(xiàng)目比例，利用第三方力量深度提升企業(yè)效能。成本過高結(jié)構(gòu)優(yōu)化、服務(wù)外包22應(yīng)對的思路近年來，伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，物業(yè)管理行業(yè)的規(guī)模急劇擴(kuò)大。但物業(yè)行業(yè)的薪酬水平卻絲毫沒有快速上漲的勢頭，總體薪酬水平仍然呈現(xiàn)低迷狀態(tài)。大批物業(yè)管理人才紛紛撤場，轉(zhuǎn)投其他行業(yè)，物業(yè)管理行業(yè)成了就業(yè)的冷門。在企業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化

12、的發(fā)展背景下，人才是企業(yè)之本，也是企業(yè)未來發(fā)展的最重要的核心資源之一，掌握人才才能把握行業(yè)發(fā)展的先機(jī)。人才短缺薪酬結(jié)構(gòu)、培訓(xùn)體系23應(yīng)對的思路培訓(xùn)是提升企業(yè)人才素質(zhì)的重要手段。企業(yè)員工能力提升內(nèi)部培訓(xùn)主要有兩種方式：一是內(nèi)部講座形式，如保利物業(yè)北京公司舉辦中層干部管理能力提升培訓(xùn)講座，學(xué)習(xí)如何提升管理能力、凝聚團(tuán)隊(duì)的方法、了解個人素質(zhì)提高、領(lǐng)導(dǎo)魅力展現(xiàn)和公司影響力提升等知識；二是，企業(yè)加大與高等院校、機(jī)構(gòu)的合作，引進(jìn)人才、保障企業(yè)未來發(fā)展。人才短缺薪酬結(jié)構(gòu)、培訓(xùn)體系部分物業(yè)百強(qiáng)企業(yè)人才培養(yǎng)案例24應(yīng)對的思路依賴房企獨(dú)立經(jīng)營、自建構(gòu)架以國內(nèi)物業(yè)企業(yè)的TOP1萬科物業(yè)為例：萬科首先將地產(chǎn)系統(tǒng)與物業(yè)服務(wù)系統(tǒng)單獨(dú)分開設(shè)置，在這個結(jié)構(gòu)之下，地產(chǎn)企業(yè)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)又是一種契約合作關(guān)系。從4年前開始，萬科地產(chǎn)對萬科物業(yè)不再進(jìn)行補(bǔ)貼，萬科物業(yè)完全自負(fù)盈虧，但是從客戶調(diào)查的情況來看，超過75%的客戶選擇萬科的房子還是因?yàn)橄Ｍ硎苋f科物業(yè)的服務(wù)。我們要做到讓員工有尊嚴(yán)的工作，為其提供簡單的人際關(guān)系、包容的團(tuán)隊(duì)氛圍，公平的評價機(jī)制、彈性的薪酬政策和健康的生活方式；讓每個人都有權(quán)利提出合理化建議，并一定能得到反饋；公平是最好的尊重，機(jī)會是最大