淺析我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策

1、淺析我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策淺析我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策摘要近年來(lái)，中國(guó)城市房?jī)r(jià)持續(xù)上漲。 除了高速城鎮(zhèn)化引致房?jī)r(jià)上漲 的客觀原因外， 房地產(chǎn)調(diào)控政策與不斷高漲的房?jī)r(jià)之間的關(guān)系， 換言 之，中央政府房地產(chǎn)調(diào)控政策的決策邏輯， 是一個(gè)值得關(guān)注的關(guān)鍵問 題。中國(guó)的房?jī)r(jià)一直備受關(guān)注， 十年來(lái)， 房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策缺乏獨(dú) 立性和連續(xù)性； 房地產(chǎn)宏觀調(diào)控多以政策、 通知等形式出現(xiàn)， 相關(guān)法 律缺失；忽視保有環(huán)節(jié)調(diào)控， 房地產(chǎn)調(diào)控陷入 “降房?jī)r(jià)” 與“保增長(zhǎng)” 的兩難境地。 應(yīng)準(zhǔn)確定位房地產(chǎn)宏觀調(diào)控目標(biāo)， 完善我國(guó)房地產(chǎn)稅收 體系、住房保障體系、房地產(chǎn)調(diào)控的配套制度。 關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；宏觀調(diào)控；房?jī)r(jià)；政策變遷；反思；

2、中央政府一、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要龍頭產(chǎn)業(yè)和新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。 但 近年來(lái)，部分城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了過(guò)熱現(xiàn)象， 價(jià)格不合理持續(xù)上 漲、房地產(chǎn)投機(jī)炒作等市場(chǎng)不規(guī)范現(xiàn)象普遍存在。 這些問題的存在不 僅嚴(yán)重影響房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展， 同時(shí)也引發(fā)諸多社會(huì)矛盾。 為解決 這些問題，長(zhǎng)期以來(lái)，政府針對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域出臺(tái)了一系列的調(diào)控措施。 從 2009 年底至今，國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策的密集出臺(tái)標(biāo)志著新一輪房 地產(chǎn)調(diào)控序幕正迅速拉開。從 2009 年 12 月到現(xiàn)在，一系列的房地產(chǎn)調(diào)控政策已經(jīng)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn) 生一定影響。部分城市已經(jīng)開始出現(xiàn)成交量明顯下滑及消費(fèi)者觀望態(tài) 勢(shì)。總體來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)

3、狀可體現(xiàn)在以下三個(gè)方面。1房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量增多， 市場(chǎng)集中度有所提高。 截至 2008 年底， 全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已經(jīng)達(dá)至 87562 個(gè)，其中國(guó)有企業(yè) 3941個(gè)，房 地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量有所增多。2消費(fèi)者觀望情緒明顯。從 2009年 12月開始，一系列調(diào)控政 策已對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生較明顯的影響， 房地產(chǎn)熱有所降溫， 部分 城市已經(jīng)開始出現(xiàn)較明顯的成交量下滑，消費(fèi)者觀望的態(tài)勢(shì)濃厚。3行業(yè)景氣指數(shù)出現(xiàn)下降。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示， 2010 年 4 月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)在連續(xù) 12 個(gè)月上漲后首次出現(xiàn) 下降。這從某種程度上表明，市場(chǎng)目前已經(jīng)進(jìn)入觀望的調(diào)整階段。二、近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策

4、的演進(jìn)（ 一 ） 調(diào)控目標(biāo)我國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的目標(biāo)主要是促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、 遏制房?jī)r(jià)過(guò)快 上漲、加快保障房建設(shè)、防范金融風(fēng)險(xiǎn)以及控制土地供應(yīng)等。 2004 2007 年，穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格是宏觀調(diào)控的主要目標(biāo)，涉及穩(wěn)定房?jī)r(jià)的 調(diào)控政策多達(dá) 16 項(xiàng)；而 2008年下半年以及 2009年上半年復(fù)蘇房地 產(chǎn)市場(chǎng)、 促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)則成為政府的主要關(guān)注點(diǎn)， 在這一年期間， 出 臺(tái)支持房地產(chǎn)發(fā)展的政策多達(dá) 8 項(xiàng)；2009年下半年以來(lái)，特別是 2010 年，遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲成為房地產(chǎn)調(diào)控的主要目標(biāo)，僅 2010 年就出 臺(tái) 9 項(xiàng)遏制房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)快上漲的政策；推進(jìn)保障房建設(shè)在2008 年后成為房地產(chǎn)調(diào)控的主要目標(biāo)之

5、一， 國(guó)家不斷出臺(tái)針對(duì)性政策推進(jìn)保 障房建設(shè)。二）調(diào)控手段我國(guó)主要以金融、 稅收等經(jīng)濟(jì)手段以及行政規(guī)制、 住房保障、 土 地政策等行政手段對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控。 20042007 年，我 國(guó)主要以經(jīng)濟(jì)手段和行政手段對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行調(diào)控， 促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)規(guī) 范發(fā)展以及限制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，調(diào)控手段比較溫和。 2008 年以后， 采取行政手段的頻率不斷增加，調(diào)控手段愈加嚴(yán)厲。（三）調(diào)控對(duì)象房地產(chǎn)調(diào)控對(duì)象主要為開發(fā)商、購(gòu)房者。 2004 2009 年，開發(fā) 商是國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策的主要調(diào)控對(duì)象。 在此期間， 國(guó)家出臺(tái)了針 對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的諸多調(diào)控政策。從 2010 年開始，購(gòu)房者成為房地 產(chǎn)調(diào)控的主要對(duì)

6、象。 出臺(tái)了針對(duì)購(gòu)房者的限購(gòu)、 限貸、提高首付比例 等嚴(yán)厲打擊炒房行為的政策， 以及針對(duì)地方政府的房?jī)r(jià)問責(zé)制、 制定 保障房建設(shè)目標(biāo)的政策。（四） 調(diào)控環(huán)節(jié)從房地產(chǎn)調(diào)控環(huán)節(jié)看， 可分為供地環(huán)節(jié)、 開發(fā)環(huán)節(jié)、 保有環(huán)節(jié)及 交易環(huán)節(jié)。 我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控主要集中在供地環(huán)節(jié)、 開發(fā)環(huán)節(jié)及交易環(huán) 節(jié)，保有環(huán)節(jié)的調(diào)控幾乎缺失。 供地環(huán)節(jié)的調(diào)控主要包括供地總量控 制、供地結(jié)構(gòu)控制等； 開發(fā)環(huán)節(jié)的調(diào)控主要包括套型結(jié)構(gòu)、 開發(fā)商貸 款管理、打擊開發(fā)商各種土地違法行為等； 交易環(huán)節(jié)的調(diào)控主要包括 差別化房貸政策、 稅收政策、 個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房營(yíng)業(yè)稅政策、 住房交易市 場(chǎng)整治等。三、房地產(chǎn)宏觀調(diào)控下房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化（一）

7、調(diào)控效果不明顯，越調(diào)越漲。2004201年期間，我國(guó)商品房平均銷售單價(jià)絕大多數(shù)年份漲幅 為正，銷售單價(jià)從 2004年的 2778元上漲到 2012年的 5791 元，不到 十年的時(shí)間內(nèi)漲幅達(dá) 108。2004 年以來(lái)，房?jī)r(jià)一路上漲，只是在 2008 年國(guó)際金融危機(jī)的影響下實(shí)體經(jīng)濟(jì)受到影響，消費(fèi)者處于觀望 情緒，需求萎縮， 導(dǎo)致全國(guó)商品房平均銷售價(jià)格有小幅下跌， 但隨后 在國(guó)家經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃后， 2009 年全國(guó)房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅度反彈，之后便 保持穩(wěn)定增長(zhǎng)。（二）是房?jī)r(jià)偏高， 居民購(gòu)房壓力大 房?jī)r(jià)收入比是國(guó)際上考察房?jī)r(jià)是否合理的一個(gè)重要指標(biāo)， 國(guó)際上合理的房?jī)r(jià)收入比的區(qū)間是 4 到 6，如果房?jī)r(jià)收入比

8、高于這一區(qū)間， 則認(rèn)為房?jī)r(jià)偏高，房地產(chǎn)市場(chǎng)可能存在泡沫， 2001 年以來(lái)全國(guó)平均 房?jī)r(jià)收入比均超過(guò) 6 倍，而且是包含了保障房在內(nèi)， 剔除保障房我國(guó) 的房?jī)r(jià)收入比還要高，這說(shuō)明相對(duì)于居民收入我國(guó)房?jī)r(jià)確實(shí)偏高袁 一些一線城市房?jī)r(jià)是更高的。（三）住房供給結(jié)構(gòu)不合理，影響中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)1998 年房改確立了“以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的住房供應(yīng)體系”的 原則，按照此原則， 經(jīng)濟(jì)適用房、 廉租房以及公租房等保障性住房的 供應(yīng)量應(yīng)占城鎮(zhèn)住房供給體系的 70以上。然而 2004年以后，住房 供給結(jié)構(gòu)與當(dāng)初改革預(yù)期出現(xiàn)大幅度偏差， 普通商品房、 高檔公寓以 及別墅占據(jù)大部分的住宅供應(yīng)，經(jīng)濟(jì)適用房等保障房不斷萎縮。

9、（四）商品房空置率較高由于我國(guó)主要是對(duì)購(gòu)買、 交易房產(chǎn)環(huán)節(jié)征收稅費(fèi)， 而持有房產(chǎn)基本上是零稅費(fèi)加上我國(guó)將房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)堯 房?jī)r(jià)一直上漲的房 產(chǎn)具備保值增值功能等因素，導(dǎo)致房地產(chǎn)投資投機(jī)比較盛行袁 商品 房空置率較高。 房屋空置率過(guò)高， 不僅造成國(guó)家資源的浪費(fèi)， 很多人 買不起房， 租不起房，另一方面大量的房子空著沒有人住， 而且也帶 來(lái)很大的金融風(fēng)險(xiǎn)。四、當(dāng)前房地產(chǎn)政策調(diào)控的主要內(nèi)容及影響（一）當(dāng)前房地產(chǎn)政策調(diào)控的主要內(nèi)容隨著房?jī)r(jià)的日益走高，從 2009 年年末開始提出。加快保障性住 房建設(shè)， 加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管， 穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期， 遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲 的勢(shì)頭”，2010 年更是密集出臺(tái)了一

10、系列調(diào)控政策。以期調(diào)整和控制 房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序和價(jià)格。（二）當(dāng)前房地產(chǎn)政策調(diào)控的影響 雖然政策調(diào)控后的房?jī)r(jià)總體上仍然處于上漲狀態(tài)， 然而，調(diào)控的 效果已經(jīng)開始顯現(xiàn)， 主要體現(xiàn)在成交量的萎縮上。 總體上來(lái)看， 國(guó)家 政策調(diào)控短期內(nèi)將對(duì)房地產(chǎn)業(yè)造成較大沖擊， 表現(xiàn)為成交量的縮減及 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)股價(jià)的下挫等。 但從長(zhǎng)期來(lái)看， 這一系列調(diào)控政策對(duì) 維持正常穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序， 引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)走向更健康可持續(xù)發(fā) 展的軌道必不可少。五、我國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策存在的問題（一）房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策缺乏獨(dú)立性 我國(guó)的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策是宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的一種手段， 即作為 拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)或者防止經(jīng)濟(jì)過(guò)熱的工具， 被動(dòng)應(yīng)

11、對(duì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)與房地產(chǎn) 發(fā)展態(tài)勢(shì)，缺乏獨(dú)立性。 2004 2008 年上半年，由于固定資產(chǎn)投資 保持快速增長(zhǎng)， 經(jīng)濟(jì)面臨過(guò)熱的危險(xiǎn)， 國(guó)家出臺(tái)了嚴(yán)格控制土地供應(yīng) 量、房地產(chǎn)信貸和提高房貸利率、 首付比例等政策， 這些政策都不指 向防止房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)熱和維護(hù)經(jīng)濟(jì)安全的目標(biāo)。而 2008 年底受到國(guó) 際金融危機(jī)的影響， 我國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨增速下滑的危險(xiǎn)， 國(guó)家出臺(tái)了各種 優(yōu)惠政策扶持房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資與消費(fèi)，目的在于維持經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速 度。在國(guó)家政策的大力扶持下， 2009 年下半年開始，房?jī)r(jià)在經(jīng)歷短 期下跌之后全面暴漲，房?jī)r(jià)面臨失控的危險(xiǎn)， 2010 年開始，國(guó)家又 出臺(tái)了“史上最嚴(yán)厲”的房地產(chǎn)調(diào)控政策，調(diào)控頻率

12、與力度空前。（二）房地產(chǎn)宏觀調(diào)控多以政策、 通知等形式出現(xiàn)，相關(guān)法律缺失。 從我國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的歷史看，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控多以行政命 令、部門規(guī)章制度、通知等形式出現(xiàn)，缺乏法律手段，使房地產(chǎn)調(diào)控 的約束力不強(qiáng)。 十年來(lái)， 我國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控一般由國(guó)務(wù)院、 國(guó)家發(fā) 改委、住建部、國(guó)家稅務(wù)總局等部門以行政命令、通知、辦法等形式 進(jìn)行。如國(guó)務(wù)院 2005 年發(fā)布國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格 的通知、2007 年發(fā)布國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收人家庭住房困難的 若干意見、2010年發(fā)布國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上 漲的通知、201 1 年發(fā)布“國(guó)八條”及“國(guó)五條”等。再如，建設(shè) 部 2004 年發(fā)

13、布經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法 、 2012 年國(guó)土資源部發(fā)布 關(guān)于做好 2012 年房地產(chǎn)用地管理和調(diào)控重點(diǎn)工作的通知等。（三）房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策缺乏連續(xù)性十年來(lái)，我國(guó)共出臺(tái)了 103 項(xiàng)房地產(chǎn)調(diào)控措施， 政策出臺(tái)頻率很 高，但缺乏連續(xù)性，主要表現(xiàn)為政策波動(dòng)較大，調(diào)控政策出臺(tái)后，調(diào) 控效果剛剛顯現(xiàn)， 又出臺(tái)新的政策， 進(jìn)入新一輪調(diào)控周期， 這也是每 次調(diào)控后都迎來(lái)一次房?jī)r(jià)大幅上漲的重要原因。 政策的頻繁變動(dòng)使市 場(chǎng)各利益主體無(wú)法形成穩(wěn)定一致的預(yù)期， 房地產(chǎn)調(diào)控掉進(jìn) “動(dòng)態(tài)不一 致性”陷阱，房地產(chǎn)投資與消費(fèi)出現(xiàn)非正常波動(dòng)， 不利于房地產(chǎn)市場(chǎng) 的穩(wěn)定發(fā)展。（四）多元化的調(diào)控目標(biāo)陷入兩難境地 我國(guó)房地產(chǎn)宏

14、觀調(diào)控的目標(biāo)包括促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、 穩(wěn)定房?jī)r(jià)、 提供 保障性住房、 防范金融風(fēng)險(xiǎn)以及控制土地供應(yīng)量等。 多元化的調(diào)控目 標(biāo)使政府經(jīng)常陷入兩難的境地。 一方面， 隨著房?jī)r(jià)不斷攀升， 穩(wěn)定房 價(jià)以及防范金融風(fēng)險(xiǎn)成為政府宏觀調(diào)控的重要目標(biāo)。 另一方面， 由于 我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)很大程度上依靠的是固定資產(chǎn)投資， 房地產(chǎn)投資更是占 據(jù)很大比重，要保持經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)必須依靠房地產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)。六、國(guó)家政策調(diào)控形勢(shì)下房地產(chǎn)業(yè)面臨的挑戰(zhàn)與機(jī)遇（一）國(guó)家政策調(diào)控形勢(shì)下房地產(chǎn)業(yè)面臨的挑戰(zhàn)1. 資金壓力陡增中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資主要依靠的是銀行， 然而，在國(guó)家一系列金 融信貸政策調(diào)控形勢(shì)下。 央行逐步收緊銀行信貸投放量， 房地產(chǎn)企業(yè)

15、獲得的銀行貸款將越來(lái)越少， 資金壓力陡增。 此作為房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行 項(xiàng)目周轉(zhuǎn)的核心元素， 政策調(diào)控形勢(shì)下加劇的資金壓力將成為房地產(chǎn) 企業(yè)面臨的一個(gè)嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。2. 市場(chǎng)觀望態(tài)勢(shì)明顯二套房首付提高、利率增加”三套房及以上停貸” 、認(rèn)房又認(rèn)貸”等調(diào)控政策的強(qiáng)勢(shì)沖擊下， 房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了觀望氛圍。 房子 很難賣出去已是事實(shí)， 一二手房市場(chǎng)住宅成交量開始有下滑趨勢(shì)， 特 別是在對(duì)政策反應(yīng)敏感的一線城市。 同時(shí)，一些處于銷售階段或是正 打算推售的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目也不同程度地受到新政觀望情緒的影響 面 臨兩難境地。（二）國(guó)家政策調(diào)控形勢(shì)下房地產(chǎn)業(yè)面臨的機(jī)遇1. 開發(fā)商和購(gòu)房者將更加理性 經(jīng)歷了這輪政策調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)

16、在經(jīng)濟(jì)調(diào)整過(guò)程中可能元?dú)獯?傷。經(jīng)歷了教訓(xùn)之后， 不管是購(gòu)房者或是開發(fā)商。 將會(huì)變得更加理性。 一方面購(gòu)房者能夠更理性的對(duì)形勢(shì)進(jìn)行判斷， 培養(yǎng)科學(xué)理性的購(gòu)房消 費(fèi)觀。 另一方面開發(fā)商能夠更理性拿地、 理性對(duì)待市場(chǎng)， 從而房地產(chǎn) 業(yè)有望走上一條更健康正常的可持續(xù)發(fā)展軌道。2. 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的良機(jī)目前房地產(chǎn)業(yè)規(guī)?；_發(fā)程度不高， 開發(fā)方式模仿嚴(yán)重， 規(guī)劃設(shè) 計(jì)水平低。 短期行為嚴(yán)重。 經(jīng)過(guò)這一輪政策調(diào)控， 將迫使一些弱勢(shì)房 地產(chǎn)企業(yè)退出市場(chǎng)， 使房地產(chǎn)業(yè)加快升級(jí)轉(zhuǎn)型。 通過(guò)股權(quán)并購(gòu)、 合作 方式等使其成為行業(yè)整合者。 總之，此輪調(diào)控在充滿挑戰(zhàn)的同時(shí)， 也 成為加快房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)、行業(yè)整合、市場(chǎng)集

17、中度提高的良機(jī)。七、完善我國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的策略（一）準(zhǔn)確定位房地產(chǎn)宏觀調(diào)控目標(biāo) 大多數(shù)發(fā)達(dá)國(guó)家在住房短缺時(shí)期也都強(qiáng)化政府在提供公共住房方面的責(zé)任，保障公民的住房權(quán)利。我國(guó)在經(jīng)歷長(zhǎng)期的住房福利制度 之后，將住房定位為商品在短期內(nèi)迅速將其市場(chǎng)化，并將房地產(chǎn)業(yè)作 為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的手段。因此，在接下來(lái)的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中，應(yīng)準(zhǔn) 確定位調(diào)控目標(biāo)，將我國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的目標(biāo)定位為建立一個(gè)保障 公眾基本住房權(quán)利并能滿足各個(gè)階層多樣化需求的多層次住房供給 體系。（二）重構(gòu)我國(guó)房地產(chǎn)稅收體系目前，我國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域的稅費(fèi)包括土地出讓金、城鎮(zhèn)土地使用稅、 營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)維護(hù)建設(shè)稅、印花稅等眾多稅種。從我國(guó)

18、房地產(chǎn)稅費(fèi)構(gòu)成中可以看出我國(guó)房地產(chǎn)稅多集中在開發(fā)環(huán)節(jié)與流通環(huán)節(jié)，較少涉及保有環(huán)節(jié)，這種稅收制度的安排是房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅上漲 的重要因素之一。為促進(jìn)房?jī)r(jià)回歸,需要重構(gòu)我國(guó)的房地產(chǎn)稅收體系。（三）完善住房保障體系一方面，完善住房保障體系能保障中低收入階層的基本住房需 求，解決高房?jī)r(jià)問題。另一方面，保障房體系的完善為充分放開商品 房市場(chǎng)價(jià)格提供條件，國(guó)家可以在穩(wěn)定現(xiàn)有房?jī)r(jià)的情況下解決住房問 題，避免房地產(chǎn)業(yè)的大幅波動(dòng)。（四）完善房地產(chǎn)調(diào)控的配套制度房地產(chǎn)調(diào)控需要一系列配套制度。這些配套制度包括官員考核機(jī) 制、稅收制度、征地制度、土地出讓制度、投資監(jiān)管制度等。解決目 前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控存在的問題,必須推動(dòng)

19、一系列制度的同步改革才 能實(shí)現(xiàn)。八、國(guó)家政策調(diào)控形勢(shì)下房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)變發(fā)展思路的建議在國(guó)家宏觀政策大力調(diào)控下 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展環(huán)境已經(jīng)發(fā)生了變 化。為了適應(yīng)這種變化， 房地產(chǎn)業(yè)只有隨之轉(zhuǎn)變自身發(fā)展思路才有可 能健康可持續(xù)發(fā)展下去。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為房地產(chǎn)業(yè)的主體， 很大 程度上決定了產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r。 同時(shí)，政府作為政策制定者， 對(duì)產(chǎn)業(yè) 的發(fā)展也起到重大影響作用。1保證政府政策的可持續(xù)性及地方政府執(zhí)行力度 引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康可持續(xù)發(fā)展， 并非某一條調(diào)控政策或者某些 細(xì)則就能一蹴而就的，真正理順“市場(chǎng)”與“管制” ，“效率”與“公 平”的關(guān)系， 形成一套關(guān)于住房全方位的社會(huì)制度才是根本之舉。 國(guó) 家對(duì)

20、房地產(chǎn)的調(diào)控雖早已出臺(tái)了一系列政策， 但有法不依， 執(zhí)法不嚴(yán) 的情況非常嚴(yán)重， 這使得一連串的調(diào)控政策效果不夠明顯， 地方政府 的監(jiān)管、 執(zhí)行不力是出現(xiàn)這種狀況的主要原因。 因此，此輪調(diào)控政策 效果的明顯性很大程度上取決于地方政府的執(zhí)行、監(jiān)管力度。2以股權(quán)融資、信托融資等創(chuàng)新方式拓寬融資渠道 資金是房地產(chǎn)企業(yè)生存發(fā)展的核心要素， 中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資主 要依靠的是銀行， 而其他諸如股權(quán)融資、 信托融資等方式并沒有被充 分利用。 然而，在國(guó)家政策調(diào)控形勢(shì)下， 央行逐步收緊銀行信貸投放 量，房地產(chǎn)企業(yè)獲得的銀行貸款將越來(lái)越少。 因此，為了適應(yīng)市場(chǎng)需 求，企業(yè)必須拓寬融資渠道，利用多種方式來(lái)籌集資金，股權(quán)融資、 信托融資等創(chuàng)