物業(yè)交付與業(yè)主收樓工作流程

1、-作者xxxx-日期xxxx物業(yè)交付與業(yè)主收樓工作流程【精品文檔】物業(yè)交付與業(yè)主收樓工作流程一、入住的前提條件(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的接管驗(yàn)收已經(jīng)完成(二)已同開發(fā)商(建設(shè)單位)簽定了物業(yè)服務(wù)合同(三)物業(yè)已達(dá)到入住條件1.物業(yè)區(qū)域?qū)崿F(xiàn)通路、通水、通電、通氣、通郵、排水、排污、通訊聯(lián)絡(luò)等基本使用功能，可以滿足日常生活及工作需要;2.消防設(shè)施驗(yàn)收合格;3.配套設(shè)施已基本齊備、建成并投入使用;4.管理處有固定的辦公場(chǎng)地并開始辦公。二、入住前業(yè)務(wù)工作準(zhǔn)備(一)根據(jù)政府房屋面積測(cè)繪結(jié)算表編制、統(tǒng)計(jì)每位客戶應(yīng)繳納的物業(yè)服務(wù)費(fèi)和其他代收代繳費(fèi)用;(二)按規(guī)定建立專項(xiàng)維修資金專用賬戶;(三)完成相關(guān)文件如入伙工

2、作方案、收樓須知、房屋驗(yàn)收單、業(yè)主臨時(shí)規(guī)約、住戶手冊(cè)、裝修責(zé)任書、安全防火責(zé)任書、住戶登記表等的編寫、印制、裝訂工作;(四)各類文件資料分類袋裝，連同準(zhǔn)備交接的配套物品如鑰匙、卡等按戶袋裝;(五)再次檢查公共區(qū)域及設(shè)施、設(shè)備運(yùn)行情況;(六)再次檢查客戶的房屋內(nèi)部保潔情況;(七)有計(jì)劃地組織各級(jí)人員進(jìn)行入住業(yè)務(wù)培訓(xùn);(八)入住現(xiàn)場(chǎng)物資配備及場(chǎng)景布置(辦公物品、綠色植物的擺放;接待人員的位置;入口、出口及行走路線等)，確定應(yīng)急機(jī)制。三、發(fā)出入住通知書物業(yè)服務(wù)企業(yè)在“入住工作”準(zhǔn)備就緒后，應(yīng)及時(shí)向業(yè)主發(fā)出入住通知書、入住手續(xù)書、收樓須知等。四、入住手續(xù)的辦理1. 室內(nèi)物品移交2. 入伙現(xiàn)場(chǎng)布置（1）

3、 位置選擇標(biāo)準(zhǔn)（2） 處于小區(qū)中心地帶，便于到達(dá)小區(qū)各個(gè)位置 （3） 空間寬敞通風(fēng)，便于人員流動(dòng)（4） 環(huán)境優(yōu)美，配套設(shè)施齊備（5） 入伙現(xiàn)場(chǎng)便于合理劃分區(qū)域如：辦公區(qū)、休息區(qū)、談判隔離區(qū)（6） 物品的需求與擺放（7） 物品的需求、各類標(biāo)識(shí)、休憩用具和用品（8） 物品的擺放，顯眼易取，整潔有序3. 入住資料收樓通知書、物業(yè)公司部分：住戶手冊(cè)住戶資料登記表住宅交付驗(yàn)收表裝修申請(qǐng)表4. 辦理入住手續(xù)(一)業(yè)主到開發(fā)商財(cái)務(wù)部辦理收樓的相關(guān)手續(xù)（二)業(yè)主身份確認(rèn)及業(yè)主檔案的建立(三)入住費(fèi)用的收繳1.物業(yè)管理費(fèi)(自愿前提下，可一次性預(yù)收半年或一年的費(fèi)用);2.水電周轉(zhuǎn)金(未施行抄表到戶的);3.裝修垃

4、圾清運(yùn)費(fèi)、地下車庫公共能耗費(fèi)，手續(xù)完畢，財(cái)務(wù)部人員在手續(xù)辦理單上簽字。(四)業(yè)主簽署相關(guān)文件1.填寫業(yè)主家庭情況登記表存檔1份2.閱讀簽署業(yè)主臨時(shí)規(guī)約和消防安全責(zé)任書、裝修責(zé)任書存檔1份(五)發(fā)放資料和鑰匙1.住戶手冊(cè)2.住宅使用說明書3.住宅質(zhì)量保證書4.簽署后的管理規(guī)約5.簽署后的消防安全責(zé)任書、裝修責(zé)任書6.房屋鑰匙7.業(yè)主智能卡(六)驗(yàn)房收樓、開通水電業(yè)主繳納完畢入住費(fèi)用后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作人員帶業(yè)主驗(yàn)房收樓：1.開通水電，抄錄水、電、氣表初始底數(shù);2.依照樓宇功能設(shè)置情況向業(yè)主逐項(xiàng)介紹樓宇自用部位和共用部位設(shè)施、設(shè)備的設(shè)置情況和使用要求;3.業(yè)主逐項(xiàng)驗(yàn)房，驗(yàn)收情況逐項(xiàng)填寫在樓宇驗(yàn)收記

5、錄表中，記錄完畢業(yè)主簽章;如需整改，及時(shí)通知開發(fā)商和施工單位或產(chǎn)品供應(yīng)商，修復(fù)完畢，通知業(yè)主復(fù)驗(yàn)。4.收回樓宇驗(yàn)收記錄表及手續(xù)辦理單。入住工作流程如圖：(七)入住管理應(yīng)注意的事項(xiàng)1.合理辦理入住手續(xù)，避免因過分集中辦理產(chǎn)生混亂。同時(shí)注意收樓手續(xù)及業(yè)主身份證原件的確認(rèn);按規(guī)定與客戶交接鑰匙;記錄簽字準(zhǔn)確;各部門間通力配合、銜接。2.實(shí)行一站式柜臺(tái)服務(wù)，適當(dāng)延長服務(wù)時(shí)間，方便業(yè)主入住。3.辦理入住手續(xù)現(xiàn)場(chǎng)張貼入住辦理流程圖。4.設(shè)立專人引導(dǎo)業(yè)主車輛，咨詢各類事項(xiàng)。5.現(xiàn)場(chǎng)宣傳物業(yè)管理基本知識(shí)、企業(yè)服務(wù)理念。6.利用辦理入住手續(xù)時(shí)機(jī)建立完善的業(yè)主檔案。五、 業(yè)主投訴與糾紛處理（1） 業(yè)主驗(yàn)房，將需要

6、整改的內(nèi)容分類：一般問題：影響房屋美 觀的問題。如掉灰、油漆、水電線路等重大問題：影響房屋使用功能的問題。如滲漏水、空鼓、裂縫等（2） 返修處理流程：返修流程圖（3） 物業(yè)公司回訪業(yè)主，作好善后解釋工作。業(yè)主入伙流程圖辦理收樓入伙手續(xù)1. 提供由開發(fā)商簽發(fā)的收樓通知書、商品房買賣合同、貸款合同。2. 收取房款和雜費(fèi)的單據(jù)等資料3. 業(yè)主身份證原件、委托他人收樓需提供公證的有效授權(quán)書。銷售員接待業(yè)主，檢查業(yè)務(wù)資料是否齊備銷售員憑收樓確認(rèn)書陪同業(yè)主到物業(yè)服務(wù)中心辦理收樓手續(xù)填寫業(yè)主資料登記表、發(fā)放住戶手冊(cè)等資料；交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用。房屋驗(yàn)收1. 由物業(yè)客服（工程）人員陪同業(yè)主到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行房屋驗(yàn)

7、收，簽署住宅驗(yàn)收交付表2. 確認(rèn)水、電表等底數(shù)；3. 簽領(lǐng)鑰匙及其他物品。辦理/領(lǐng)取房卡、鑰匙。辦理出入證、裝修申請(qǐng)等手續(xù)。發(fā)函開發(fā)商返修1. 辦理鑰匙托管及約定復(fù)檢時(shí)間；2. 驗(yàn)收問題報(bào)維修中心返修，并跟進(jìn)返修進(jìn)度；3. 復(fù)檢完畢，簽領(lǐng)鑰匙。否 是 是 返修流程圖 業(yè)主驗(yàn)房，填寫住宅交付驗(yàn)收表 合格辦理鑰匙托管手續(xù)，驗(yàn)樓問題分類轉(zhuǎn)給相關(guān)部門：開發(fā)商、銷售部、物業(yè)服務(wù)中心處理無整改問題 不合格 一般返修問題：物業(yè)公司與業(yè)主就返修方案達(dá)成一致后交建筑公司。其他問題：由物業(yè)公司協(xié)調(diào)，開發(fā)商及相關(guān)部門解決。重大返修問題：開發(fā)商、物業(yè)公司、建筑公司共同制定返修方案。 業(yè)主確認(rèn)返修方案 辦理入住手續(xù)1.

8、 建筑公司完成返修工作一般問題三日內(nèi)完成，重大問題按約定時(shí)間完成 房屋復(fù)檢發(fā)展 合格 不合格 室內(nèi)裝飾裝修管理“室內(nèi)裝飾裝修”，是指為使建筑物、構(gòu)筑物內(nèi)達(dá)到一定的環(huán)境質(zhì)量要求，使用建筑材料，對(duì)建筑物、構(gòu)筑物內(nèi)部進(jìn)行處理的工程建設(shè)活動(dòng)。具體地講，由于人們生活水平的提高，住宅房屋室內(nèi)裝飾裝修已成為城市居民改善居住環(huán)境的一項(xiàng)重要活動(dòng)，并且通過房屋室內(nèi)裝飾裝修來體現(xiàn)個(gè)人的個(gè)性、興趣和愛好。在小區(qū)物業(yè)管理的日常工作中，經(jīng)常會(huì)有業(yè)主提出 : 我按照自己的意愿裝修自己的房子，你(物業(yè)管理公司)憑什么來管我個(gè)人的事。對(duì)于此，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)采取妥善的辦法進(jìn)行說服、解決。1. 房屋室內(nèi)裝飾裝修已不僅僅是個(gè)人行為，

9、而是一種社會(huì)行為裝飾裝修，是業(yè)主對(duì)房屋進(jìn)行室內(nèi)裝飾使其更加美觀實(shí)用的行為，是業(yè)主對(duì)其財(cái)產(chǎn)處理的一種行為。如房屋屬于自己所有并且不與他人的房屋相毗，一般不會(huì)影響到他人的權(quán)利。但是，現(xiàn)代社會(huì)城市人口的居住方式呈高度密集化的特點(diǎn)，每個(gè)業(yè)主往往是建筑物中某一間房屋的所有人或使用人，而其對(duì)房屋的裝飾裝修，會(huì)涉及到整幢樓房建筑的共用部位和共用設(shè)施、設(shè)備的正常使用、維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行和管理，不當(dāng)?shù)难b飾裝修行為必然影響到其他所有人或使用人的權(quán)利，并可能對(duì)整幢建筑物造成安全隱患。所以，業(yè)主對(duì)房屋室內(nèi)裝飾裝修的行為必須是在保證全體業(yè)主共同利益不受損害的基礎(chǔ)上實(shí)施。2. 按照國家法律、法規(guī)的要求，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)

10、主裝修行為進(jìn)行監(jiān)督和管理( 1 )國務(wù)院 物業(yè)管理?xiàng)l例 第五十三條要求 : 業(yè)主需要裝飾裝修房屋的應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主。( 2 )建設(shè)部 住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法 中要求： 業(yè)主(裝修人)在住宅室內(nèi)裝飾裝修工程開工前，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)或者房屋管理機(jī)構(gòu)申報(bào)登記。 裝修人和裝飾裝修企業(yè)應(yīng)當(dāng)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議。 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議實(shí)施管理。( 3 ) 關(guān)于加強(qiáng)新建商品住宅家庭居室裝飾裝修管理若干規(guī)定(試行) 要求：購房人在對(duì)房屋裝修前應(yīng)與物業(yè)管理單位簽訂裝修管理協(xié)議，。家居裝

11、修完工后，物業(yè)管理單位要到現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)，購房人沒有違反裝修管理協(xié)議約定行為的，確認(rèn)裝修完畢 ; 購房人有違反協(xié)議約定行為的，物業(yè)管理單位應(yīng)按協(xié)議約定要求其限期整改，造成公共利益損失的，購房人應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。( 4 )其它相關(guān)法律、法規(guī)的要求。3. 依據(jù)小區(qū) 業(yè)主公約 和 物業(yè)管理服務(wù)委托合同 的委托和約定，物業(yè)管理企業(yè)也應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主裝修行為進(jìn)行監(jiān)督和管理 業(yè)主規(guī)約 示范文本的相關(guān)條款要求 : 業(yè)主或物業(yè)使用人裝修房屋，應(yīng)遵守有關(guān)物業(yè)裝修的管理制度，并事先告知物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)對(duì)裝修房屋活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督，并將注意事項(xiàng)和禁止行為告知業(yè)主和物業(yè)使用人。 物業(yè)管理服務(wù)委托合同 示范文本中相關(guān)約定要

12、求 : 物業(yè)管理企業(yè)受委托對(duì)房屋建筑物共用部位進(jìn)行維修、保養(yǎng)和管理，對(duì)共用設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行和管理。(一)裝修管理的工作流程根據(jù)建設(shè)部第110令住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法的規(guī)定，進(jìn)行室內(nèi)裝飾裝修申報(bào)登記應(yīng)提交如下資料：(1)物業(yè)所有權(quán)證明;(2)申請(qǐng)人身份證;(3)裝飾裝修方案;(4)裝修施工單位資質(zhì)證復(fù)印件;(5)變動(dòng)建筑主體或承重結(jié)構(gòu)的需提交原設(shè)計(jì)單位或具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位提出的設(shè)計(jì)方案;(6)非業(yè)主物業(yè)使用人對(duì)物業(yè)進(jìn)行裝修時(shí)，還應(yīng)提供業(yè)主同意裝飾裝修的書面證明;(7)法律法規(guī)規(guī)定的其他需提交的有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件、設(shè)計(jì)方案或施工方案。(1)裝修申請(qǐng)的審核審批裝修申請(qǐng)要依據(jù)住

13、戶手冊(cè)中“裝修管理規(guī)定”條款進(jìn)行審核：檢查裝修設(shè)計(jì)是否對(duì)房屋結(jié)構(gòu)、外墻立面、共用設(shè)施設(shè)備造成改動(dòng)、破壞;檢查裝修設(shè)計(jì)是否有嚴(yán)重的消防隱患;檢查裝修設(shè)計(jì)是否有其他違章情況;是否簽署消防安全協(xié)議書。(2)裝修申請(qǐng)的批準(zhǔn)(3)告知注意事項(xiàng)(4)簽定裝修管理服務(wù)協(xié)議裝修人、或裝修人和裝飾施工企業(yè)，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽定房屋室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議。其主要內(nèi)容包括：裝飾裝修工程的實(shí)施內(nèi)容;裝飾裝修工程的實(shí)施期限;允許施工的時(shí)間;廢棄物的清運(yùn)與處置;房屋外立面設(shè)施及防盜窗的安裝要求;禁止行為和注意事項(xiàng);管理服務(wù)費(fèi)用;違約責(zé)任及其他需約定的事項(xiàng)。(1)住戶和施工隊(duì)到財(cái)務(wù)部辦理繳費(fèi)手續(xù)住戶應(yīng)繳納一定數(shù)額的裝修押金

14、和垃圾清運(yùn)費(fèi);施工隊(duì)?wèi)?yīng)繳納一定數(shù)額的裝修押金和施工人員證件工本費(fèi)。(2)備齊滅火器材，以防不測(cè)事件發(fā)生(3)開通水電，通知住戶可進(jìn)場(chǎng)裝修住戶辦理裝修手續(xù)流程如圖所示：(二)常見的違章裝修1.擅自開工;2.亂拉電線，私自增加線路負(fù)荷或超負(fù)荷用電;3.擅自改動(dòng)燃?xì)饩€路，安裝燃?xì)庥镁?改動(dòng)上下水、電線(開關(guān)盒);4.空調(diào)機(jī)不按指定位置安裝;5.隨意改變窗臺(tái)、窗框、玻璃、陽臺(tái)、護(hù)欄顏色和格調(diào);6.隨意改變陽臺(tái)功能，隨意封陽臺(tái)，裝防盜門、網(wǎng);隨意拆掉陽臺(tái)配重墻;7.隨意拆改墻體，在承重墻、梁、柱上穿孔、削薄、挖槽;8.私自開鑿樓面層，破壞防水層;堵塞地漏和排水管;9.擅自占用公共通道、天臺(tái)、屋面;擅自在

15、室外加裝燈、牌、廣告等;10. 擅自移動(dòng)消防設(shè)施;擅自動(dòng)火作業(yè);大型建筑不按規(guī)定配置滅火器材;11.鋪裝過重的地板材料;12.隨意丟棄裝修垃圾，利用公共部位、場(chǎng)地加工裝修材料;隨意向窗外拋棄物品;13.隨意用電梯運(yùn)送裝修材料;14.不辦理施工證，不遵守物業(yè)區(qū)域內(nèi)治安管理規(guī)定;不按時(shí)間施工，制造噪音;裝修工人夜間隨意在住戶家中留宿;15.破壞公共綠籬、綠地;16.隨意安裝太陽能設(shè)備等。(三)違章裝修的處理裝修施工期間，發(fā)現(xiàn)違章應(yīng)立即要求住戶停止，恢復(fù)原狀，并視情節(jié)輕重靈活處理：1.批評(píng)教育，規(guī)勸改正;2.責(zé)令停工，出具違章整改通知單，限期整改;3.責(zé)令恢復(fù)原狀;4.扣留或沒收工具(經(jīng)批準(zhǔn));5.停水、停電(經(jīng)批準(zhǔn));6.要求賠償損失(經(jīng)批準(zhǔn));7.依據(jù)規(guī)定罰沒違約金。根據(jù)住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法規(guī)定，裝修人不得拒絕和阻礙物業(yè)服務(wù)企業(yè)依據(jù)住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議的約定，對(duì)住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)的監(jiān)督檢查。物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)裝修人或裝飾裝修企業(yè)有違反規(guī)定的行為不及時(shí)向有關(guān)部門報(bào)告的，由房地產(chǎn)行政主管部門給予警告，可處裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議約定的裝飾裝修管理服務(wù)費(fèi)23倍的罰款