物業(yè)管理投標(biāo)書

1、物業(yè)管理投標(biāo)書的編在經(jīng)歷了前文所述的準(zhǔn)備工作之后，投標(biāo)公司便進(jìn)入了編寫報(bào) 送投標(biāo)書階段。物業(yè)管理投標(biāo)書是對(duì)投標(biāo)公司前述準(zhǔn)備工作的總結(jié)，是投標(biāo)公 司的投標(biāo)意圖、報(bào)價(jià)策略與目標(biāo)的集中體現(xiàn)，其編制質(zhì)量的優(yōu)劣將 直接影響投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)的成敗。因此，投標(biāo)公司除了應(yīng)以合理報(bào)價(jià)、先 進(jìn)技術(shù)和優(yōu)質(zhì)服務(wù)為其競(jìng)標(biāo)成功打好基礎(chǔ)外，還應(yīng)學(xué)會(huì)如何包裝自 己的投標(biāo)文件，如何在標(biāo)書的編制、裝訂、密封等方面給評(píng)委留下 良好的印象，以爭(zhēng)取關(guān)鍵性評(píng)分。由于不同物業(yè)具有不同性質(zhì)，不同招標(biāo)項(xiàng)目具有不同要求，其 投標(biāo)書的內(nèi)容要求也相應(yīng)呈現(xiàn)出差異。投標(biāo)公司在實(shí)踐中可根據(jù)具 體情況自行發(fā)揮。一、物業(yè)管理投標(biāo)書的內(nèi)容(一)物業(yè)管理投標(biāo)書的組成物業(yè)

2、管理投標(biāo)書，即投標(biāo)人須知中規(guī)定投標(biāo)者必須提交的全部 文件，主要包括：1. 投標(biāo)致函投標(biāo)致函實(shí)際上就是投標(biāo)者的正式報(bào)價(jià)信，其主要內(nèi)容有：(1) 表明投標(biāo)者完全愿意按招標(biāo)文件中的規(guī)定承擔(dān)物業(yè)管理服務(wù)任 務(wù)，并寫明自己的總報(bào)價(jià)金額；(2) 表明投標(biāo)者接受該物業(yè)整個(gè)合同委托管理期限；(3) 表明本投標(biāo)如被接受，投標(biāo)者愿意按招標(biāo)文件規(guī)定金額提供履約 保證金；(4) 說明投標(biāo)報(bào)價(jià)的有效期；(5) 表明本投標(biāo)書連同招標(biāo)者的書面接受通知均具有法律約束力；(6) 表明對(duì)招標(biāo)者接受其他投標(biāo)的理解。2. 附件附件的數(shù)量及內(nèi)容按照招標(biāo)文件的規(guī)定確定。但應(yīng)注意，各種 商務(wù)文件、技術(shù)文件等均應(yīng)依據(jù)招標(biāo)文件要求備全，缺少任

3、何必須 文件的投標(biāo)將被排除在中標(biāo)人之外。這些文件主要包括：(1) 公司簡(jiǎn)介。概要介紹投標(biāo)公司的資質(zhì)條件、以往業(yè)績(jī)等情況。(2) 公司法人地位及法定代表人證明。包括資格證明文件(營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、企業(yè)代碼以及行業(yè)主管部門頒發(fā)的資質(zhì)等級(jí)證書、授 權(quán)書、代理協(xié)議書等 )、資信證明文件 (保函、已履行的合同及商戶意 見書、中介機(jī)構(gòu)出具的財(cái)務(wù)狀況書等 )。(3) 公司對(duì)合同意向的承諾。包括對(duì)承包方式、價(jià)款計(jì)算方式、服務(wù) 款項(xiàng)收取方式、材料設(shè)備供應(yīng)方式等情況的說明。(4) 物業(yè)管理專案小組的配備。簡(jiǎn)要介紹主要負(fù)責(zé)人的職務(wù)、以往業(yè) 績(jī)等。(5) 物業(yè)管理組織實(shí)施規(guī)劃等。說明對(duì)該物業(yè)管理運(yùn)作中的人員安 排

4、、工作規(guī)劃、財(cái)務(wù)管理等內(nèi)容。(二)物業(yè)管理投標(biāo)書的主要內(nèi)容物業(yè)管理投標(biāo)書除了按規(guī)定格式要求回答招標(biāo)文件中的問題 外，最主要的內(nèi)容是介紹物業(yè)管理要點(diǎn)和物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、服務(wù) 形式和費(fèi)用。1. 介紹本物業(yè)管理公司的概況和經(jīng)歷 除了介紹本公司的概況外，主要介紹本公司以前管理過或正在 管理物業(yè)的名稱、地址、類型、數(shù)量，要指出類似此次招標(biāo)物業(yè)的 管理經(jīng)驗(yàn)和成果，并介紹主要負(fù)責(zé)人的專業(yè)、物業(yè)管理經(jīng)歷和經(jīng) 驗(yàn)。2. 分析投標(biāo)物業(yè)的管理要點(diǎn) 主要指出此次投標(biāo)物業(yè)的特點(diǎn)和日后管理上的特點(diǎn)、難點(diǎn)，可 列舉說明，還要分析租用戶對(duì)此類物業(yè)及管理上的期望、要求等。 以下分別對(duì)不同性質(zhì)物業(yè)管理中的重點(diǎn)、難點(diǎn)做出分析： (

5、1)住宅小區(qū)對(duì)于住宅小區(qū)而言，舒適便捷是業(yè)主最起碼的要求，高檔次的 優(yōu)質(zhì)服務(wù)則是其更高的享受追求，因此其物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)突出的是： 環(huán)境管理。要求物業(yè)管理能維護(hù)規(guī)劃建設(shè)的嚴(yán)肅性，定期進(jìn)行檢 查維修，禁止亂鑿洞、亂開門窗的破壞性行為，禁止個(gè)別業(yè)主隨意 改動(dòng)房屋結(jié)構(gòu)或亂搭建行為，保證業(yè)主的居住安全。 衛(wèi)生綠化管理。定時(shí)對(duì)小區(qū)公共場(chǎng)所進(jìn)行清掃保潔，及時(shí)清運(yùn)垃 圾，并對(duì)衛(wèi)生用具進(jìn)行清潔消毒；加強(qiáng)小區(qū)綠化養(yǎng)護(hù)，派專人管理 綠化帶、花草樹木，禁止人為破壞行為。 治安管理。成立保衛(wèi)處，負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)的治安巡邏與防范，確保住 戶財(cái)產(chǎn)安全。 市政設(shè)施管理。即市政道路、下水管道、窨井與消防等公共設(shè)施 的管理、維修、保養(yǎng)等

6、工作。 便利服務(wù)。為特殊住戶提供各種專業(yè)有償服務(wù)和特需服務(wù)。(2) 高層住宅高層住宅相對(duì)于普通住宅小區(qū)而言，其特點(diǎn)是建筑規(guī)模大、機(jī)電設(shè)備多、住戶集中，居住人員的素質(zhì)也相應(yīng)較高。因此，這類物 業(yè)管理的重點(diǎn)應(yīng)放在： 機(jī)電設(shè)備管理。這是大樓的核心部分，如發(fā)電機(jī)、中央空調(diào)、供 水、消防、通信系統(tǒng)等，一旦哪一部分發(fā)生問題，必將嚴(yán)重影響住 戶生活和工作。因此物業(yè)管理部門必須備有一支技術(shù)熟練的專業(yè)人 員，做好管理人員的培訓(xùn)，健全各項(xiàng)管理制度，保證能及時(shí)排除故 障。 保衛(wèi)治安管理。須設(shè)保安班，24小時(shí)值班守衛(wèi)，建立來訪人員登記制度，公共場(chǎng)所安裝閉路電視監(jiān)視系統(tǒng)，保證大樓每個(gè)角落都能 處在保安人員控制中。 衛(wèi)生

7、清潔管理。堅(jiān)持早上清掃樓梯、走廊通道、電梯間等，收倒 各樓層垃圾，清洗衛(wèi)生用具，保持大樓清潔衛(wèi)生。 保養(yǎng)維護(hù)。主要是對(duì)公用設(shè)施、公共場(chǎng)所進(jìn)行定期檢查、維修。(3) 寫字樓寫字樓作為辦公場(chǎng)所，要求環(huán)境應(yīng)保持寧靜、清潔、安全，其物業(yè)管理重點(diǎn)應(yīng)放在： 安全保衛(wèi)工作。保證防盜及安全設(shè)施運(yùn)作良好，堅(jiān)持出入登記制 度， 24 小時(shí)值班守衛(wèi)。 電梯、中央空調(diào)、水電設(shè)施維護(hù)。保證工作時(shí)間上述設(shè)備正常工 作，不允許出錯(cuò)。 清潔衛(wèi)生服務(wù)。這同高層住宅相類似，但要求更高，應(yīng)當(dāng)天天擦 洗門窗，清掃走廊，做到無雜物、無灰塵，同時(shí)保證上班時(shí)間的開 水供應(yīng)。(4) 商業(yè)大廈管理在商業(yè)大廈管理中，公司形象、居民購物方便程度是

8、考慮的首 要因素，其管理重點(diǎn)在于： 安全保衛(wèi)工作。通常大型商業(yè)中心客流量較大，容易發(fā)生安全問 題，故應(yīng)保證 24 小時(shí)專人值班巡邏，以及便衣保安人員場(chǎng)內(nèi)巡邏 消防工作。管理維護(hù)消防設(shè)施，制定嚴(yán)格的消防制度。 清潔衛(wèi)生工作。有專職人員負(fù)責(zé)場(chǎng)內(nèi)巡回保潔、垃圾清掃，隨時(shí) 保持商場(chǎng)環(huán)境衛(wèi)生。 空調(diào)或供熱設(shè)備管理。設(shè)立專職操作及維護(hù)人員，保證設(shè)備正常 運(yùn)轉(zhuǎn)。以上是針對(duì)各類型物業(yè)列舉其物業(yè)管理中普遍的重點(diǎn)和難點(diǎn)， 但在具體編寫投標(biāo)書時(shí)，投標(biāo)公司應(yīng)針對(duì)物業(yè)具體性質(zhì)與業(yè)主情 況，就最突出的問題作詳細(xì)分析。3. 介紹本公司將提供的管理服務(wù)內(nèi)容及功能(1) 開發(fā)設(shè)計(jì)建設(shè)期間的管理顧問服務(wù)內(nèi)容簡(jiǎn)要介紹物業(yè)管理公司前

9、期介入所應(yīng)考慮的問題及其意義，接 下來就各問題進(jìn)行詳細(xì)敘述。 對(duì)投標(biāo)物業(yè)的設(shè)計(jì)圖紙?zhí)峁I(yè)意見。投標(biāo)公司應(yīng)從物業(yè)建成后 管理的角度出發(fā)，考慮設(shè)計(jì)圖紙是否具有操作的可行性，是否方便 用戶，有時(shí)甚至可以就物業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)提出一些有利于日后運(yùn)用先 進(jìn)技術(shù)管理的設(shè)計(jì)預(yù)留建議。 對(duì)投標(biāo)物業(yè)的設(shè)施提供專業(yè)意見。投標(biāo)公司應(yīng)從使用者角度考慮 設(shè)施的配置能否滿足住戶的普遍需要。 對(duì)投標(biāo)物業(yè)的建筑施工提供專業(yè)意見并進(jìn)行監(jiān)督。包括參與開發(fā) 商重大修改會(huì)議，向業(yè)主提供設(shè)備保養(yǎng)、維護(hù)等方面的建議。 提出本投標(biāo)物業(yè)的特別管理建議。主要就先前所分析到的管理難 點(diǎn)有針對(duì)性地提出施工方面的建議，以利于日后管理。(2) 物業(yè)竣工驗(yàn)

10、收前的管理顧問服務(wù)內(nèi)容 制訂員工培訓(xùn)計(jì)劃。詳細(xì)說明員工培訓(xùn)的課程內(nèi)容，以及經(jīng)培訓(xùn) 后員工所應(yīng)具備的素質(zhì)。 制訂租約條款、管理制度和租用戶手冊(cè)。 列出財(cái)務(wù)預(yù)算方案。指出日常運(yùn)作費(fèi)用支出，確定日后收費(fèi)基 礎(chǔ)。(3) 用戶入住及裝修期間的管理顧問服務(wù)內(nèi)容 住戶入住辦理移交手續(xù)的管理服務(wù)。說明物業(yè)管理公司在用戶入 住時(shí)應(yīng)向用戶解釋的事項(xiàng)，及其應(yīng)當(dāng)承辦的工作。 住戶裝修工程及物料運(yùn)送的管理服務(wù)。規(guī)定用戶裝修時(shí)應(yīng)注意的 問題及應(yīng)提交的文件。 遷入與安全管理服務(wù)。說明物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)采取哪些措施，規(guī) 定業(yè)主應(yīng)遵守的規(guī)章制度。(4) 管理運(yùn)作服務(wù)內(nèi)容 物業(yè)管理人力安排。編制物業(yè)管理組織運(yùn)作圖，說明各部門人員

11、職責(zé)及其相互關(guān)系。 保安服務(wù)。包括為聘任與培訓(xùn)員工、設(shè)立與實(shí)施保安制度等而應(yīng) 采取的措施。 清潔服務(wù)。包括擬定清潔標(biāo)準(zhǔn)，分包清潔工作的措施，監(jiān)督清潔 工作，以及保證清潔標(biāo)準(zhǔn)的其他措施。 維修保養(yǎng)服務(wù)。編制維修計(jì)劃，安排技術(shù)工程師監(jiān)督保養(yǎng)工作的 實(shí)施。 財(cái)務(wù)管理服務(wù)。包括制定預(yù)算案，代收管理費(fèi)、處理收支賬目、 管理賬戶等。 綠化園藝管理服務(wù)。包括配置園藝工，布置盆栽，節(jié)日的裝飾工 作等。 租賃管理服務(wù)。這是針對(duì)承租用戶的管理工作，包括收取租金， 提供租約，監(jiān)督租戶遵守規(guī)章等工作。 與租用戶聯(lián)系及管理報(bào)告。主要包括通知、拜訪用戶，了解情 況，并定期向業(yè)主大會(huì)報(bào)告管理情況等工作。 其他管理服務(wù)內(nèi)容。

12、補(bǔ)充說明由于招標(biāo)物業(yè)的特殊功用或業(yè)主特 殊要求而需要的其他特定服務(wù)。(5) 說明將提供的服務(wù)形式、費(fèi)用和期限 管理顧問服務(wù)期限：通常自接受委托開始至樓宇發(fā)放執(zhí)照為止。 管理運(yùn)作服務(wù)期限：自樓宇發(fā)放執(zhí)照起，至合同到期為止。二、物業(yè)管理投標(biāo)書編寫注意事項(xiàng)（一）物業(yè)管理投標(biāo)書的基本要素物業(yè)管理投標(biāo)書作為評(píng)標(biāo)的基本依據(jù)，必須具備統(tǒng)一的編寫基 礎(chǔ)，以便于評(píng)標(biāo)工作的順利進(jìn)行。因此，投標(biāo)公司必須對(duì)投標(biāo)書的 基本要素有所了解。1. 計(jì)量單位計(jì)量單位是投標(biāo)書中必不可少的衡量標(biāo)準(zhǔn)之一。因此，統(tǒng)一計(jì) 量單位是避免在定標(biāo)和履約中出現(xiàn)混亂的有力手段。投標(biāo)書中必須 使用國家統(tǒng)一規(guī)定的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)量單位，不允許混合使用不同的

13、度 量制。2. 貨幣國內(nèi)物業(yè)管理投標(biāo)書規(guī)定使用的貨幣應(yīng)為 “人民幣 ”，而國際投 標(biāo)中所使用貨幣則應(yīng)按招標(biāo)文件的規(guī)定執(zhí)行。3. 標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范編制投標(biāo)書應(yīng)使用國家統(tǒng)一頒布的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)與規(guī)范，如果某些 業(yè)主由于特定需要要求提供特殊服務(wù)，也應(yīng)按照國家正式批準(zhǔn)的統(tǒng) 一的服務(wù)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，嚴(yán)格準(zhǔn)確地行事。若采用國外的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與規(guī)范，應(yīng)將所使用的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范譯成中 文，并在投標(biāo)書中說明。4. 表述方式投標(biāo)書的文字與圖紙是投標(biāo)者借以表達(dá)其意圖的語言，它必須要能準(zhǔn)確表達(dá)投標(biāo)公司的投標(biāo)方案，因此，簡(jiǎn)潔、明確、文法通 暢、條理清楚是投標(biāo)書文字必須滿足的基本要求。編制投標(biāo)書時(shí)， 切忌拐彎抹角、廢話連篇、用詞模棱兩可，應(yīng)盡量做

14、到言簡(jiǎn)意賅， 措辭準(zhǔn)確達(dá)意，最大限度地減少招標(biāo)單位的誤解和可能出現(xiàn)的爭(zhēng) 議。圖紙、表格較之于文字在表達(dá)上更為直接，簡(jiǎn)單明了，但這同 樣要求其編寫做到前后一致、風(fēng)格統(tǒng)一、符合招標(biāo)文件的要求。最 好能以索引查閱方式將圖紙表格裝訂成冊(cè)，并和標(biāo)書中的文字表述 保持一致。5. 理論技巧 投標(biāo)書的編寫不僅應(yīng)做到投標(biāo)目標(biāo)明確、方案可行，編寫人員 還應(yīng)熟練掌握與投標(biāo)書內(nèi)容相關(guān)的法律、技術(shù)和財(cái)務(wù)知識(shí)，并以服 務(wù)為出發(fā)點(diǎn)，綜合運(yùn)用心理學(xué)、運(yùn)籌學(xué)、統(tǒng)計(jì)學(xué)等方面的理論和技 巧。6. 資料真實(shí)性 投標(biāo)文件應(yīng)對(duì)招標(biāo)文件的要求作出實(shí)質(zhì)響應(yīng)，其內(nèi)容應(yīng)符合招 標(biāo)文件的所有條款、條件和規(guī)定，且無重大偏離與保留。投標(biāo)人應(yīng) 按招標(biāo)文

15、件的要求提供投標(biāo)文件，并保證所提供全部資料的真實(shí) 性，以使其投標(biāo)文件對(duì)應(yīng)招標(biāo)文件的要求。否則，其投標(biāo)將被拒 絕。（二）物業(yè)管理投標(biāo)書編寫中應(yīng)注意的問題1. 確保填寫無遺漏，無空缺。投標(biāo)文件中的每一空白都需填寫， 如有空缺，則被認(rèn)為放棄意見；重要數(shù)據(jù)未填寫，可能被作為廢標(biāo) 處理。因此投標(biāo)公司在填寫時(shí)務(wù)必小心謹(jǐn)慎。2. 不得任意修改填寫內(nèi)容。投標(biāo)方所遞交的全部文件均應(yīng)由投標(biāo)方法人代表或委托代理人簽字；若填寫中有錯(cuò)誤而不得不修改，則 應(yīng)由投標(biāo)方負(fù)責(zé)人在修改處簽字。3. 填寫方式規(guī)范。投標(biāo)書最好用打字方式填寫，或者用墨水筆工 整填寫；除投標(biāo)方對(duì)錯(cuò)處作必要修改外，投標(biāo)文件中不允許出現(xiàn)加 行、涂抹或改寫痕

16、跡。4. 不得改變標(biāo)書格式。若投標(biāo)公司認(rèn)為原有標(biāo)書格式不能表達(dá)投 標(biāo)意圖，可另附補(bǔ)充說明，但不得任意修改原標(biāo)書格式。5. 計(jì)算數(shù)字必須準(zhǔn)確無誤。投標(biāo)公司必須對(duì)單價(jià)、合計(jì)數(shù)、分步 合計(jì)、總標(biāo)價(jià)及其大寫數(shù)字進(jìn)行仔細(xì)核對(duì)。6. 報(bào)價(jià)合理。投標(biāo)人應(yīng)對(duì)招標(biāo)項(xiàng)目提出合理的報(bào)價(jià)。高于市場(chǎng)的 報(bào)價(jià)難以被接受，低于成本報(bào)價(jià)將被作為廢標(biāo)，或者即使中標(biāo)也無 利可圖。因唱標(biāo)一般只唱正本投標(biāo)文件中的 “開標(biāo)一覽表 ”，所以投 標(biāo)人應(yīng)嚴(yán)格按照招標(biāo)文件的要求填寫 “開標(biāo)一覽表 ”、 “投標(biāo)價(jià)格表 等。7. 包裝整潔美觀。投標(biāo)文件應(yīng)保證字跡清楚、文本整潔，紙張統(tǒng) 一，裝幀美觀大方。8. 報(bào)價(jià)方式規(guī)范。凡是以電報(bào)、電話、傳真等

17、形式進(jìn)行的投標(biāo)， 招標(biāo)方概不接受。9. 嚴(yán)守秘密，公平競(jìng)爭(zhēng)。投標(biāo)人應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行各項(xiàng)規(guī)定，不得行 賄、徇私舞弊；不得泄漏自己的標(biāo)價(jià)或串通其他投標(biāo)人哄抬標(biāo)價(jià)； 不得隱瞞事實(shí)真相；不得做出損害他人利益的行為。否則，該投標(biāo) 人將被取消投標(biāo)或承包資格，甚至受到經(jīng)濟(jì)和法律的制裁。三、物業(yè)管理投標(biāo)書樣本投標(biāo)文件一投標(biāo)綜合說明書業(yè)主： 1. 根據(jù)已收到的招標(biāo)編號(hào)為物招審字( )第( )號(hào)的 物業(yè)的招標(biāo)文件，遵照 XX市物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理辦法的規(guī)定，經(jīng)考察現(xiàn)場(chǎng)和研究上述招標(biāo)文件、招標(biāo)文件補(bǔ)充通知、招標(biāo)答疑紀(jì)要 的所有內(nèi)容后，我方愿以我方所遞交的標(biāo)函摘要表中的總投標(biāo)價(jià)， 承擔(dān)上述物業(yè)的全部管理工作。2. 一旦我方

18、中標(biāo)，我方保證按我方所遞交的標(biāo)函摘要表中承諾的 期限和招標(biāo)文件中對(duì)承包期限的要求如期按質(zhì)提供服務(wù)。3. 一旦我方中標(biāo)，我方保證所提供的物業(yè)管理質(zhì)量達(dá)到我方所遞 交的標(biāo)函摘要表中承諾的質(zhì)量等級(jí)。4. 一旦我方中標(biāo)，我方保證按投標(biāo)文件中的物業(yè)管理班子及管理 組織設(shè)計(jì)組織管理工作。如確需變更，必須征得業(yè)主的同意。5. 我方同意所遞交的投標(biāo)文件在投標(biāo)有效期內(nèi)有效，在此期間內(nèi) 我方的投標(biāo)有可能中標(biāo)，我方將受此約束。6. 我方同意招標(biāo)文件中各條款，并按投標(biāo)標(biāo)價(jià)總額3交納保證金XX萬元(大寫)。若我方違約，則扣除所交納的全部保證金。7. 除非另外達(dá)成協(xié)議并生效，招標(biāo)文件、招標(biāo)文件補(bǔ)充通知、招 標(biāo)答疑紀(jì)要、中

19、標(biāo)通知書和本投標(biāo)文件將構(gòu)成約束我們雙方的合 同。投標(biāo)單位：（ 印鑒 ）法定代表人或委托代理人： （蓋章、簽字 ） 日期：年 月 日投標(biāo)文件二企業(yè)法人地位及法定代表人證明一、法定代表人證明法定代表人資格證明書單位名稱：XX物業(yè)管理公司地址：省市街號(hào)姓名：性別：年齡： 民族：職務(wù)：技術(shù)職稱：身份證號(hào)碼：XX系X瀚業(yè)管理公司的法定代表人。負(fù)責(zé)為x物業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)，簽署上述物業(yè)的投標(biāo)文件，進(jìn)行合同談判，簽署合同和處理與 之有關(guān)的一切事務(wù)。特此證明。投標(biāo)單位：（蓋章 ）上級(jí)主管部門：（蓋章 ）日期：年月日日期：年月日投標(biāo)文件三XX物業(yè)管理公司簡(jiǎn)介1994年12月組建成立的XX物業(yè)管理公司是經(jīng) XX市

20、建委核準(zhǔn)的物 業(yè)管理一級(jí)企業(yè)。公司以管理住宅小區(qū)和工貿(mào)大廈為主，近幾年來先后承接了XX等物業(yè)的管理工作。截止到 1998 年底，本公司已接管樓房 585棟， 總建筑面積256萬余平方米。其中由本公司委托管理的XX小區(qū)榮獲了全國優(yōu)秀物業(yè)管理示范小區(qū) ”稱號(hào)，XX區(qū)、XX莊七區(qū)和單店小區(qū) 也先后被評(píng)為“X市優(yōu)秀物業(yè)管理居住區(qū)”。為向業(yè)主提供全方位高質(zhì)量服務(wù)，公司不僅裝備了商務(wù)中心、 超市、美容院、健身房等服務(wù)場(chǎng)所，還開設(shè)了建筑管理、房屋維 修、代叫出租車、代辦水、電、煤、電話費(fèi)、代裝潢、代購物品等 服務(wù)項(xiàng)目，并配備專程免費(fèi)巴士往返市區(qū)。同時(shí)，公司還聘請(qǐng)了美國 XX物業(yè)管理公司主管為外方顧問，借 鑒

21、國外先進(jìn)物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，不斷健全管理制度，提高人員素質(zhì)和服 務(wù)水平，為所接管物業(yè)的廣大業(yè)主提供真誠周到的專業(yè)服務(wù)。幾年來，公司先后有 XX花園小區(qū)榮獲 全國城市優(yōu)秀示范居住小 區(qū)”稱號(hào)，并順利通過了英國B SI認(rèn)證機(jī)構(gòu)和XX市s QCC質(zhì)量認(rèn)證 中心對(duì)XX花園物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量保證體系的認(rèn)證，率先成為中國北 方地區(qū)榮獲I SO9002質(zhì)量認(rèn)證證書的物業(yè)公司；XX市北里東區(qū)和XX市北里中區(qū)小區(qū)分別榮獲了全國優(yōu)秀物業(yè)管理居住區(qū)”稱號(hào)；XX街南里小區(qū)、XX街東里小區(qū)、幸福一村小區(qū)和龍華園小區(qū)也分別獲得了 “X市優(yōu)秀物業(yè)管理居住區(qū)”稱號(hào)。本公司有完整的服務(wù)質(zhì)量管理體系和完善的監(jiān)控措施，近年來所接管的物業(yè)未

22、曾出現(xiàn)過質(zhì)量事故，XX年被XX市質(zhì)量監(jiān)督協(xié)會(huì)授予服務(wù)質(zhì)量信得過單位”，并且在XX物業(yè)的管理工作中，由于服務(wù)質(zhì) 量突出，被XX市精神文明建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組評(píng)為XX市共建文明居住區(qū)先進(jìn)單位 ”。投標(biāo)文件四物業(yè)管理專案小組配備一、物業(yè)由我公司抽調(diào)有豐富管理經(jīng)驗(yàn)和較強(qiáng)指揮能力的人員組成 物業(yè)管理班子?？傌?fù)責(zé)人 （項(xiàng)目經(jīng)理 ）和各級(jí)負(fù)責(zé)人 （部門人員 ）配置見 下表。二、物業(yè)管理專案小組主要成員簡(jiǎn)介：1. 董事總經(jīng)理：統(tǒng)籌整項(xiàng)發(fā)展計(jì)劃，為此專案最高負(fù)責(zé)人。2. 董事：專責(zé)處理該項(xiàng)發(fā)展計(jì)劃的物業(yè)管理服務(wù)工作。此先生在香港 及臺(tái)灣前后共有 10 年的專業(yè)物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，其物業(yè)管理顧問的經(jīng)歷 計(jì)有香港新界XX發(fā)展計(jì)劃

23、、香港XX大廈、臺(tái)北市XX集團(tuán)超高層大 樓、臺(tái)北市XX集團(tuán)總部大樓、上海外灘 XXT場(chǎng)、上海XX百貨公司、 武漢XXT場(chǎng)、北京XX大廈及珠海XXT場(chǎng)等。投標(biāo)文件五對(duì)合同意向的承諾 一、承包方式：物業(yè)設(shè)計(jì)圖紙預(yù)算。二、服務(wù)價(jià)款的計(jì)算方式：1.各項(xiàng)服務(wù)的工作量依照物業(yè)設(shè)計(jì)圖紙及行業(yè)常規(guī)計(jì)算；2.普通服務(wù)單價(jià)依照國家服務(wù)行業(yè)統(tǒng)一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算；3. 特定服務(wù)單價(jià)參照國家類似服務(wù)統(tǒng)一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并適當(dāng)浮動(dòng)予以確 定；4. 設(shè)備的購置租賃價(jià)及材料價(jià)格按本市有關(guān)規(guī)定執(zhí)行；5. 管理期間，凡遇有關(guān)政策性調(diào)整，按政策性調(diào)整規(guī)定執(zhí)行。三、在計(jì)算服務(wù)費(fèi)用總成本的基礎(chǔ)上，乘以我方投標(biāo)承諾的優(yōu)惠百 分比作為實(shí)際收取費(fèi)用。

24、四、服務(wù)款項(xiàng)收取方式： 物業(yè)竣工接管時(shí)，由物業(yè)管理公司從開發(fā)商處收取物業(yè)總造價(jià)1的管理基金。物業(yè)管理中日常服務(wù)收費(fèi)由全體業(yè)主派出代表（固定或者輪流 ）收取并交至物業(yè)管理處。收取時(shí)間為每月 1次，下月 15 日以前交至物 業(yè)管理處。五、材料設(shè)備供應(yīng)方式： 管理所用材料、設(shè)備除臨時(shí)所需的個(gè)別種類外，應(yīng)由甲方供應(yīng) 到現(xiàn)場(chǎng)，乙方提供材料堆放場(chǎng)所；臨時(shí)所需材料設(shè)備由業(yè)主認(rèn)質(zhì)定 價(jià)，乙方負(fù)責(zé)采購，并按委托管理合同有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。六、服務(wù)質(zhì)量必須能使業(yè)主的合理要求得到滿足。在合同中制定出對(duì)物業(yè)管理公司高質(zhì)量滿足業(yè)主要求服務(wù)的獎(jiǎng) 勵(lì)與不能提供符合業(yè)主要求服務(wù)的處罰。七、為保證服務(wù)質(zhì)量所需的技術(shù)升級(jí)費(fèi)和協(xié)調(diào)費(fèi)，應(yīng)

25、由物業(yè)管理公 司通過精心組織管理和加強(qiáng)成本核算自行消化，不得向業(yè)主另行收 費(fèi)。八、文明管理，確保安全，實(shí)現(xiàn)無重大事故。投標(biāo)文件六1. 企業(yè)信譽(yù)2.企業(yè)資質(zhì) （證書式樣見圖 3-2-1）3.企業(yè)榮譽(yù)證書 （略 ）4. 企業(yè)安全生產(chǎn)證明資料5. 企業(yè)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量證明資料 （式樣同上 ）6. 近幾年所接管主要物業(yè)的服務(wù)質(zhì)量、期限、安全情況及物業(yè)管理班 子配備明細(xì)表。班子配備明細(xì)表。投標(biāo)文件七物業(yè)管理要點(diǎn)物業(yè)管理服務(wù)可以說是一門學(xué)問，本公司以小心計(jì)算成本及為 客戶創(chuàng)造最理想的環(huán)境為原則，并通過長期的工作改進(jìn)和提高，努 力創(chuàng)造條件使每一座大樓的收益和投資潛質(zhì)都能達(dá)致極限。這種 資管理 ”的哲學(xué)，能使

26、業(yè)主充分保障其不動(dòng)產(chǎn)的投資權(quán)益，不但使其 保值，更能使其增值。X熾物業(yè)為高級(jí)工貿(mào)建筑，其物業(yè)管理重點(diǎn)茲分析如下：一、工貿(mào)大廈管理工貿(mào)大廈需要極為周全的服務(wù)，特別是當(dāng)代的新型高級(jí)發(fā)展計(jì) 劃，還要照顧相當(dāng)復(fù)雜的電動(dòng)和機(jī)械裝備的操作和保養(yǎng)，這些都需 要有專門知識(shí)和技術(shù)。這些裝備不僅包括升降機(jī)和停車場(chǎng)電梯，還 包括高技術(shù)的現(xiàn)代化設(shè)備，如電腦控制的大樓自動(dòng)化系統(tǒng)、中央空 氣調(diào)節(jié)設(shè)備和通風(fēng)設(shè)備、保安監(jiān)視和控制系統(tǒng)、自動(dòng)濾水器、火警 和其他消防裝置，以及后備電力供應(yīng)設(shè)備等。租用戶對(duì)這類大樓， 特別是出入口大堂、洗手間和公共通道等地方的管理水準(zhǔn)期望相當(dāng) 高。大樓的外墻也必須定期清潔，以保持大樓的外貌美觀。一幢

27、工 貿(mào)大廈是否能得到完善管理，對(duì)該物業(yè)的租金及售價(jià)水平有很大影 響，同樣對(duì)其資本價(jià)值也會(huì)影響。二、停車場(chǎng)管理現(xiàn)今停車場(chǎng)設(shè)備的管理多采用先進(jìn)的自動(dòng)化管理系統(tǒng)來滿足繁 忙的日常運(yùn)作需要。采用自動(dòng)化管理，可以減少人為差錯(cuò)，節(jié)省人 力資源，加快車輛流量，從而使物業(yè)管理運(yùn)作更為順暢，租用戶及 訪客利用停車場(chǎng)設(shè)備也更加方便快捷。此外，停車場(chǎng)上的停車程序 也必須做出周詳安排，以確保用戶能獲得所需服務(wù)。停車場(chǎng)必須設(shè) 有閉路電視監(jiān)控，保障訪客安全。大樓后備電源發(fā)電機(jī)須與停車場(chǎng) 自動(dòng)化系統(tǒng)及照明系統(tǒng)接通，以備在緊急時(shí)段仍能操作和提供必要 的服務(wù)。停車場(chǎng)內(nèi)必須裝有足夠的通風(fēng)系統(tǒng)，供應(yīng)新鮮空氣，以符 合衛(wèi)生安全。停車

28、場(chǎng)經(jīng)營管理策略應(yīng)按照自給自足的原則確定收費(fèi) 標(biāo)準(zhǔn)，以降低管理費(fèi)，而無須從管理費(fèi)內(nèi)補(bǔ)貼，這對(duì)整幢大樓的出 租、出售和營運(yùn)都有著正面的積極作用服務(wù)內(nèi)容依據(jù)X瀚業(yè)現(xiàn)時(shí)的工程進(jìn)度及運(yùn)作安排，本公司建議首先向物 業(yè)提供管理顧問服務(wù)，待大樓竣工后再提供管理運(yùn)作服務(wù)。 一、物業(yè)管理顧問服務(wù) 物業(yè)管理顧問服務(wù)的項(xiàng)目包括：(1) 開發(fā)設(shè)計(jì)建設(shè)期間的管理顧問服務(wù) 提供大樓圖紙專業(yè)意見； 提供大樓設(shè)施專業(yè)意見； 提供大樓建材專業(yè)意見； 預(yù)估大樓管理運(yùn)作成本； 大樓管理進(jìn)度檢討； 停車場(chǎng)管理建議。(2) 物業(yè)竣工驗(yàn)收前的管理顧問服務(wù) 制訂租約條款、管理守則和租用戶手冊(cè)； 員工培訓(xùn)計(jì)劃； 財(cái)務(wù)預(yù)算。(3) 用戶搬運(yùn)及裝

29、修期間的管理顧問服務(wù) 移交大樓單位與用戶程序； 裝修工程及物料運(yùn)送控制程序； 保安控制； 搬運(yùn)控制； 安全控制。(一)開發(fā)設(shè)計(jì)建設(shè)期間的管理顧問服務(wù) 這項(xiàng)服務(wù)將于大樓建筑施工期內(nèi)提供給業(yè)主參照。 1.服務(wù)的功能(1) 在管理前期能針對(duì)性地提出大樓現(xiàn)存且可能影響未來的管理問 題，使業(yè)主能有時(shí)間考慮增減設(shè)施。(2) 節(jié)省日后管理設(shè)施修改或增加的費(fèi)用，并可避免影響物業(yè)管理運(yùn) 作。(3) 在租用戶入住前可訂立管理費(fèi)及其他費(fèi)用的分?jǐn)傇瓌t，使日后管 理運(yùn)作能夠順暢。2. 服務(wù)內(nèi)容1) 提供大樓圖紙專業(yè)意見就本大樓的設(shè)計(jì)平面圖、立面圖、剖面圖及基地現(xiàn)況提出與日 后管理相關(guān)的專業(yè)意見及分析。這項(xiàng)工作主要是針對(duì)

30、大樓設(shè)計(jì)在落 成后對(duì)管理操作的實(shí)際運(yùn)行是否能產(chǎn)生積極作用及其可行性而制訂 的。本公司將建議業(yè)主對(duì)部分設(shè)備的增添預(yù)留出空間，如中央監(jiān)控 室及相關(guān)設(shè)施的預(yù)定位置、垃圾處理室的適當(dāng)位置、停車場(chǎng)的設(shè)備 需求、車輛日常進(jìn)出運(yùn)作的安排、電梯系統(tǒng)運(yùn)作規(guī)劃、大樓自動(dòng)化 系統(tǒng)及其他各類設(shè)施的預(yù)留等。2) 提供大樓設(shè)施專業(yè)意見就業(yè)主預(yù)定的各項(xiàng)大樓設(shè)施提出對(duì)將來管理運(yùn)作有利的顧問意 見，主要從使用者角度出發(fā)選擇設(shè)施種類及配備，并提供是否適合 日后使用者需要的意見。大樓設(shè)施包括： 電梯； 消防設(shè)備； 電氣設(shè)備； 照明設(shè)備； 給排水系統(tǒng)、大樓自動(dòng)化系統(tǒng)； 垃圾處理設(shè)備、洗窗機(jī)設(shè)備； 后備發(fā)電機(jī)設(shè)備、大樓廣播系統(tǒng)； 停車

31、場(chǎng)管理系統(tǒng)等。3) 提供大樓建材專業(yè)意見就業(yè)主選定的建筑材料提出對(duì)日后管理工作有影響的專業(yè)意 見，例如對(duì)建材的耐用性、清潔性、質(zhì)量?jī)?yōu)劣的鑒別，判斷材料能 否對(duì)使用者達(dá)到預(yù)期效果，以及對(duì)管理者能否妥善處理等加以分 析。4) 預(yù)估大樓管理運(yùn)作成本就業(yè)主預(yù)定的各項(xiàng)大樓設(shè)施及配備，提供初步管理運(yùn)作收支及 人力資源費(fèi)用預(yù)算供業(yè)主參考。5) 大樓管理進(jìn)度檢討本公司將針對(duì)建筑期內(nèi)的不同情況提供意見，內(nèi)容包括：(1) 分析及評(píng)估大樓施工期間的圖紙是否配合先前提出的專業(yè)意 見。(2) 當(dāng)有重大設(shè)計(jì)修改時(shí)，派專業(yè)人員參加會(huì)議，與各有關(guān)單位 配合協(xié)調(diào)并了解工程進(jìn)度，以便即時(shí)提出專業(yè)意見，使日后的管理 運(yùn)作能夠控制在

32、一定的程度，省卻將來因修改設(shè)計(jì)而帶來的費(fèi)用及 時(shí)間耗費(fèi)。(3) 就各廠商提供的設(shè)施及配備向業(yè)主提供專業(yè)意見，例如該設(shè) 施日后的保養(yǎng)程序，零件配備是否足夠，維修保養(yǎng)服務(wù)是否滿意， 以及該項(xiàng)設(shè)計(jì)對(duì)管理者是否容易處理等，以此作為業(yè)主及建筑師的6) 停車場(chǎng)管理建議 依據(jù)現(xiàn)在的停車場(chǎng)規(guī)劃提出管理顧問意見，內(nèi)容包括：(1) 制訂停車場(chǎng)整體經(jīng)營策略，如出租營運(yùn)的安排及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等。(2) 停車場(chǎng)車輛樓層分配及運(yùn)作形式，包括月租停車、計(jì)時(shí)停車及貨 運(yùn)車日常運(yùn)作模式的評(píng)估。(3) 就選定的停車場(chǎng)設(shè)備從管理者角度出發(fā)給出分析及建議，包括人 力安排及維修保養(yǎng)服務(wù)。(二)物業(yè)竣工驗(yàn)收前的管理顧問服務(wù)1.制訂租約條款、管

33、理守則和租用戶手冊(cè) 就租約條款部分，本公司將提供標(biāo)準(zhǔn)租約樣本供業(yè)主參考，并 通過本公司代理部與物業(yè)部的協(xié)調(diào)，參照業(yè)主意見，在條例中制訂 特定租約條款及細(xì)則。物業(yè)的管理守則將作為租約條款的一部分，本公司將依據(jù)國外 的專業(yè)管理規(guī)范配合特定環(huán)境，制訂一套符合標(biāo)準(zhǔn)的管理規(guī)章。除租約條款和管理守則外，本公司將與各承租戶制訂租用戶手 冊(cè)，使租用戶在搬入和使用大樓前對(duì)管理運(yùn)作能有充分了解，從而 配合好物業(yè)管理公司的服務(wù)。2.員工培訓(xùn)計(jì)劃本公司將物業(yè)管理視為一項(xiàng)由人力作主導(dǎo)的服務(wù)行業(yè)，所以深 信在物業(yè)管理中擔(dān)當(dāng)?shù)谝痪€管理人員的員工必須接受專業(yè)的特定訓(xùn) 練。這些訓(xùn)練除灌輸現(xiàn)代化物業(yè)管理知識(shí)外，還應(yīng)包括其他項(xiàng)目，

34、 如領(lǐng)導(dǎo)才能或公共關(guān)系等課程。培訓(xùn)結(jié)束的考察將是理論與實(shí)務(wù)并 重，且配合適當(dāng)?shù)难萘?xí)，保證員工能熟悉并實(shí)際體會(huì)突發(fā)事故的應(yīng) 變措施及程序。關(guān)于物業(yè)管理員工的培訓(xùn)，本公司設(shè)有較為健全的訓(xùn)練計(jì)劃， 具體訓(xùn)練課程有：(1) 業(yè)主及管理公司簡(jiǎn)介 (包括人事組織及結(jié)構(gòu) )；(2) 管理員工職責(zé)；(3) 管理員工在物業(yè)管理中扮演的角色；(4) 員工守則、行為及紀(jì)律；(5) 物業(yè)專門名詞介紹；(6) 物業(yè)保安措施及輔助巡邏設(shè)備；(7) 物業(yè)設(shè)施的定義及應(yīng)用；(8) 管理服務(wù)的目的及重要性；(9) 移交及回收物業(yè)單位的程序；(10) 防火知識(shí)及消防裝置；(11) 無線電通話機(jī)的使用；(12) 物業(yè)管理的基準(zhǔn)；(

35、13) 緊急事件處理程序： 水管爆裂； 火警應(yīng)變； 電力故障； 煤氣泄漏； 雷電及臺(tái)風(fēng)； 盜竊或搶劫； 處理租用戶投訴； 處理可疑物體及恐嚇電話； 偷車； 拾獲財(cái)物；11 發(fā)現(xiàn)租用戶受傷或意外；12 物業(yè)內(nèi)違例或遺棄車輛；13 急救學(xué)常識(shí)；(14) 領(lǐng)導(dǎo)才能、組織能力及責(zé)任感等。對(duì)于物業(yè)維修技工，其訓(xùn)練課程除選擇上述部分項(xiàng)目外，還會(huì) 加插以下課程：(1) 機(jī)電維護(hù)的措施及程序；(2) 物業(yè)空調(diào)運(yùn)作流程；(3) 維修工具維護(hù)及保管；(4) 物業(yè)設(shè)施的操作流程等。本公司計(jì)劃在營運(yùn)前為駐物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)的管理員工提供上述訓(xùn)練課 程，務(wù)使各職務(wù)人員能在正式投入管理工作前，對(duì)專業(yè)管理模式及 執(zhí)行方法取得系統(tǒng)的、深入的認(rèn)識(shí)并獲得應(yīng)有的訓(xùn)練機(jī)會(huì)。3. 財(cái)務(wù)預(yù)算現(xiàn)今的專業(yè)化物業(yè)管理，除需要專業(yè)管