地產類信托融資的主要模式

1、如果您需要使用本文檔，請點擊下載按鈕下載!地產類信托融資的主要模式 一、貸款型信托融資模式（一） 操作流程第一步，房地產公司就項目融資與信托投資方達成一致;第二步，就信托產品的設計與發(fā)行獲得有關政府主管部門的審批;第三步，發(fā)行信托憑證;第四步，信托投資方將發(fā)行信托憑證所募集的資金以信用貸款的方式投入至房產項目;第五步，信托公司回收資金。貸款型信托融資模式操作流程圖（二）特點及優(yōu)勢對公司(項目)要求要求的風險控制機制退出方式“四證”齊全自有資本金達到35二級以上開發(fā)資質資產抵押（土地、房產等不動產）、股權質押、第三方擔保、資金監(jiān)管、受托支付、設置獨立賬戶償還貸款本金2 / 9如果您需要使用本文檔

2、，請點擊下載按鈕下載!項目盈利能力強融資金額融資期限融資成本視開發(fā)商的實力、項目的資金需求及雙方的談判結果，從幾千萬到幾億不等以1-2年居多，也存在5年期甚至更長期限的信托計劃目前在12-20居多。優(yōu)勢：融資期限比較靈活，操作簡單，交易模式成熟，利息可計入開發(fā)成本。二、 股權型信托融資模式這種方式是信托投資方在集合資金后，以增資的方式，向房地產企業(yè)注資，持有房地產企業(yè)部分股權，房地產企業(yè)承諾一定期限內以溢價方式將股權回購，這種方式實質是階段性股權融資的方式。這種方式發(fā)揮了信托的特色，是銀行所不能做的(因為銀行不能進行實業(yè)投資)。（一）操作流程第一步，信托投資方以發(fā)行信托產品的方式從資金持有人處

3、獲得資金。第二步，信托投資方以股權投資的方式向房地產公司注入資金。2 / 9如果您需要使用本文檔，請點擊下載按鈕下載!第三步，信托投資方獲得房地產公司的股權，但該等股權的性質類似于優(yōu)先股，即對于公司的日常經營、人事安排等沒有決定權(可能具有建議權、知情權、否決權等其他有限的權利)。第四步，信托投資方將其所持有的股權委托原有的股東管理，同時，與原股東或關聯(lián)方(最好是關聯(lián)方)簽署股權回購協(xié)議。為了確?；刭弲f(xié)議的履行，雙方可能需要有一些擔保條件第五步，房地產公司運營開發(fā)項目，獲得現(xiàn)金流。第六步，關聯(lián)方(或原股東)從房地產公司處獲得相應的資金，回購股權，信托融資過程結束。股權型信托融資模式操作流程圖

4、(2) 特點及優(yōu)勢對公司(項目)要求要求風險控制機制退出方式股權結構相對簡單清晰、項目盈利能力強、已投入30%以上的自有資金、項目可不要求四證。向（項目）公司委派股東和財務經理、土地抵押、股權質押、第三方擔保、回購承諾溢價股權回購融資金額融資期限融資成本3 / 9如果您需要使用本文檔，請點擊下載按鈕下載!視項目的資金需求及雙方的談判結果以1-2年居多，也存在5年期甚至更長期限的信托計劃 以談判結果為定股權性質優(yōu)勢該等股權性質類似于優(yōu)先股，對公司的日常經營、人事安排等沒有決定權（可能有建議權、知情權、監(jiān)督權等）（1）能夠增加房地產公司的資本金，改善資產負債率，起到過橋融資的作用使房地產公司達到銀

5、行融資的條件；（2）其股權類似優(yōu)先股性質，只要求在階段時間內取得合理回報，并不要求參與項目的經營管理、和開發(fā)商分享最終利潤。一般均要求附加回購，在房地產公司在會計處理上仍視為債權；如不附加回購則投資者會要求浮動超額回報，影響開發(fā)商利潤。上述模式能夠增加房地產企業(yè)的資本金，信托公司的信托計劃募集的資金進行股權融資類似于優(yōu)先股的概念，只要求在階段時間內取得一個合理回報，并不要求與開發(fā)商分享最終利潤的成果，這樣既滿足了充實開發(fā)商股本金的要求，開發(fā)商也沒有喪失對項目的實際控制權。三、混合型信托融資模式（夾層融資型）債權和股權相結合的混合信托投融資模式。它具備貸款類和股權類房產信托的基本特點，同時也有自

6、身方案設計靈活、交易結構復雜的特色，通過股權和債權和組合滿足開發(fā)商對項目資金的需求。對公司(項目)要求要求的風險控制機制退出方式4 / 9如果您需要使用本文檔，請點擊下載按鈕下載!項目盈利前景良好，一般為大型集團開發(fā)項目向（項目）公司委派董事、土地抵押、股權質押、第三方擔保、資金證照監(jiān)管、受托支付綜合采用貸款償還及溢價股收購融資金額融資期限融資成本一般在5億以上以2-3年居多，股權投資期限也可以為5年期甚至更長固定+浮動優(yōu)勢：（1）信托可以在項目初期進入，增加項目公司資本金，改善資產負債機構。（2）債權部分成本固定，不侵占開發(fā)商利潤，且較易資本化；股權部分一般都設有回購條款，即使有浮動收益占比

7、也較小劣勢：交易結構比較復雜，信托公司一般會要求對公司財務和銷售進行監(jiān)管，同時會有對施工進度、銷售額等考核的協(xié)議四、受益型信托融資模式（一） 操作流程利用信托的財產所有權與受益權相分離的特點，開發(fā)商將其持有的房產信托給信托公司，形成優(yōu)先受益權和劣后受益權，并委托信托投資公司代為轉讓其持有的優(yōu)先受益權。信托公司發(fā)行信托計劃募集資金購買優(yōu)先受益權，信托到期后如投資者的優(yōu)先受益權未得到足額清償，則信托公司有權處置該房產補足優(yōu)先受益權的利益，開發(fā)商所持有的劣后受益權則滯后受償。5 / 9如果您需要使用本文檔，請點擊下載按鈕下載!受益型信托融資模式操作流程圖（二）特點及優(yōu)勢對信托財產要求要求風險控制機制

8、退出方式（1）業(yè)已建成，產權清晰，證件齊全；（2）能產生穩(wěn)定的現(xiàn)金流，如商場、寫字樓、酒店等租賃型物業(yè)（1）通常設置一般受益權和優(yōu)先受益權，分別由開發(fā)商和投資者（信托計劃）持有；信托到期后如投資者優(yōu)先受益權未得到足額清償，則信托公司有權處置該房產補足優(yōu)先受益權的利益，開發(fā)商所持有的劣后受益權則滯后受償；（2）回購承諾及第三方擔保3）物業(yè)抵押、股權質押等開發(fā)商溢價回購受益權或追加認購次級受益權融資金額融資期限融資成本視信托財產的評估價值，和租金收入等確定一般期限不超過3年，但可以通過結構設計實現(xiàn)資金循環(huán)使用視資產質量7 / 9如果您需要使用本文檔，請點擊下載按鈕下載!優(yōu)勢劣勢（1）在不喪失財產所有權的前提下實現(xiàn)了融資