【精品PPT】嘉德信房地產(chǎn)投資基金管理模式宣講報(bào)告6.0宣講版

1、2004年年2月月8日日在中國最具創(chuàng)新的房地產(chǎn)基金中開創(chuàng)自我在中國最具創(chuàng)新的房地產(chǎn)基金中開創(chuàng)自我嘉德信房地產(chǎn)投資基金管理模式宣講會嘉德信房地產(chǎn)投資基金管理模式宣講會（嘉德信項(xiàng)目實(shí)施支持）（嘉德信項(xiàng)目實(shí)施支持）機(jī)密機(jī)密此報(bào)告供客戶內(nèi)部使用。未經(jīng)遠(yuǎn)卓管理顧問書面許可，其此報(bào)告供客戶內(nèi)部使用。未經(jīng)遠(yuǎn)卓管理顧問書面許可，其他機(jī)構(gòu)不得擅自傳閱、引用或復(fù)制。他機(jī)構(gòu)不得擅自傳閱、引用或復(fù)制。2前言說明前言說明作為國內(nèi)首家參照國際最佳實(shí)踐設(shè)立的機(jī)會型房地產(chǎn)投資基金（orepef），本方案是遠(yuǎn)卓顧問團(tuán)隊(duì)經(jīng)過3個(gè)月左右的時(shí)間，在與嘉德信高層和核心業(yè)務(wù)人員的深度溝通及對香港、北京、上海、美國（電話會議）等外部專家訪

2、談的基礎(chǔ)上，雙方共同合作充分考慮國際最佳實(shí)踐和國內(nèi)嘉德信投資實(shí)際運(yùn)作的結(jié)合，在國內(nèi)沒有先例的條件下，開拓性和創(chuàng)造性設(shè)計(jì)的結(jié)果本報(bào)告曾于 1月12日向德隆集團(tuán)最高領(lǐng)導(dǎo)層匯報(bào)，并獲得了肯定遠(yuǎn)卓對具體框架的內(nèi)容設(shè)計(jì)的總體原則是：管理模式與現(xiàn)有業(yè)務(wù)模式的充分管理模式與現(xiàn)有業(yè)務(wù)模式的充分結(jié)合、原理保障公正和公平、操作力求簡單和實(shí)用、發(fā)展體現(xiàn)與國際最佳結(jié)合、原理保障公正和公平、操作力求簡單和實(shí)用、發(fā)展體現(xiàn)與國際最佳實(shí)踐的結(jié)合和延伸實(shí)踐的結(jié)合和延伸今天的宣講是讓每一個(gè)準(zhǔn)備參與到嘉德信基金中來的人員對未來嘉德信基金管理方案有明確的認(rèn)識和感受，并充分汲取大家的意見，隨后經(jīng)過綜合考慮修改、調(diào)整后，最終形成操作方案

3、，為基金的長遠(yuǎn)持續(xù)的發(fā)展做好制度保障對于后期在操作過程中遇到的具體問題時(shí)，根據(jù)實(shí)施支持協(xié)議，遠(yuǎn)卓還將會在實(shí)施支持階段給予持續(xù)的幫助和改善3在項(xiàng)目整個(gè)過程中，嘉德信和遠(yuǎn)卓通過系統(tǒng)的分析逐步找到在項(xiàng)目整個(gè)過程中，嘉德信和遠(yuǎn)卓通過系統(tǒng)的分析逐步找到適合國內(nèi)首創(chuàng)的房地產(chǎn)基金的管理模式適合國內(nèi)首創(chuàng)的房地產(chǎn)基金的管理模式遠(yuǎn)卓對嘉德信遠(yuǎn)卓對嘉德信6個(gè)成功個(gè)成功案例的總結(jié)（附件一）案例的總結(jié)（附件一）遠(yuǎn)卓對嘉德信業(yè)務(wù)模遠(yuǎn)卓對嘉德信業(yè)務(wù)模式的理解（附件二）式的理解（附件二）遠(yuǎn)卓分析業(yè)務(wù)模式對遠(yuǎn)卓分析業(yè)務(wù)模式對管理模式的影響（附件管理模式的影響（附件三）三）產(chǎn)業(yè)投資基金管理模式產(chǎn)業(yè)投資基金管理模式國際最佳實(shí)踐（附

4、件四）國際最佳實(shí)踐（附件四）kkr及其他國際先進(jìn)及其他國際先進(jìn)基金案例研究（附件五）基金案例研究（附件五）國內(nèi)精瑞房地產(chǎn)基金國內(nèi)精瑞房地產(chǎn)基金案例分析（附件六）案例分析（附件六）在中國最具創(chuàng)新的房地產(chǎn)基金中開創(chuàng)自在中國最具創(chuàng)新的房地產(chǎn)基金中開創(chuàng)自我（嘉德信基金管理模式）我（嘉德信基金管理模式）嘉德信基金流程體系（附件七嘉德信基金流程體系（附件七）嘉德信基金項(xiàng)目立項(xiàng)報(bào)告模板（附件七嘉德信基金項(xiàng)目立項(xiàng)報(bào)告模板（附件七.一一）嘉德信基金項(xiàng)目投資報(bào)告模板（附件七嘉德信基金項(xiàng)目投資報(bào)告模板（附件七.二）二）嘉德信基金職位說明書（附件八）嘉德信基金職位說明書（附件八）嘉德信基金人員薪酬估算及國際薪酬報(bào)告嘉

5、德信基金人員薪酬估算及國際薪酬報(bào)告研究（附件九）研究（附件九）4目錄目錄 前言：中國房地產(chǎn)基金的良好前景前言：中國房地產(chǎn)基金的良好前景 導(dǎo)入：導(dǎo)入： kkr及其他國際先進(jìn)基金案例研究及其他國際先進(jìn)基金案例研究 基金的管理模式基金的管理模式 基金的價(jià)值理念基金的價(jià)值理念 基金的投資理念基金的投資理念 基金運(yùn)作流程體系的概括基金運(yùn)作流程體系的概括 基金品牌、組織結(jié)構(gòu)基金品牌、組織結(jié)構(gòu) 基金人員薪酬、考核、發(fā)展基金人員薪酬、考核、發(fā)展 附件系統(tǒng)見另件附件系統(tǒng)見另件5機(jī)會性房地產(chǎn)私人權(quán)益基金機(jī)會性房地產(chǎn)私人權(quán)益基金*是增值型的機(jī)會性的基金，在美是增值型的機(jī)會性的基金，在美國的發(fā)展已有國的發(fā)展已有15年

6、的歷史，其規(guī)模和數(shù)量不斷增長年的歷史，其規(guī)模和數(shù)量不斷增長資料來源：opportunistic investing: real estate private equity funds, ernst&young*opportunistic real estate private equity fund (orepef):機(jī)會性房地產(chǎn)私人權(quán)益基金經(jīng)過超過10年的發(fā)展，orepef已經(jīng)成為一種“持續(xù)型”的生意，主要由于全球擴(kuò)張，關(guān)鍵議題有3種：財(cái)務(wù)和業(yè)績報(bào)告投資者要求更多的透明性和標(biāo)準(zhǔn)化報(bào)告稅收有利的稅務(wù)結(jié)構(gòu)安排業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型由只是23年的窗口機(jī)會轉(zhuǎn)變?yōu)椤俺掷m(xù)型”的生意，更加關(guān)注管理模式的建立和優(yōu)

7、化0.90.1500.641.390.554.584.484.218.4410.228.3511.36170246810121416181120251012191317202320funds房地產(chǎn)私人權(quán)益基金規(guī)模和數(shù)量增長1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001單位：單位：$ billions調(diào)查樣本：100 general partners收回有效問卷：48涉及基金數(shù)：145個(gè)規(guī)模：規(guī)模：cagr25數(shù)量：數(shù)量：cagr=276房地產(chǎn)投資基金在國內(nèi)是一個(gè)全新的事物，尚無成熟的運(yùn)作經(jīng)房地產(chǎn)投資基金

8、在國內(nèi)是一個(gè)全新的事物，尚無成熟的運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，其管理模式基本參照國外最佳實(shí)踐驗(yàn)，其管理模式基本參照國外最佳實(shí)踐 國內(nèi)房地產(chǎn)市場負(fù)債率為70%-80%，其中大部分資金靠銀行貸款和項(xiàng)目銷售回款 央行121號文件的出臺對高負(fù)債的國內(nèi)房地產(chǎn)公司的傳統(tǒng)融資渠道帶來了巨大沖擊，國內(nèi)眾多房地產(chǎn)公司不得不尋求其他的融資渠道 國內(nèi)尚未最后產(chǎn)業(yè)投資基金管理辦法，不允許建立房地產(chǎn)投資基金 房地產(chǎn)投資基金成為了重點(diǎn)發(fā)展方向 各機(jī)構(gòu)采用“曲線救國”的方法成立房地產(chǎn)投資基金 國內(nèi)房地產(chǎn)投資基金的特點(diǎn) 具有國際背景 在國外注冊基金，在國內(nèi)建立投資管理公司 與房地產(chǎn)開發(fā)公司合作 介入房地產(chǎn)的開發(fā) 典型的房地產(chǎn)投資基金 精瑞基金

9、 首創(chuàng)置業(yè)與ing合作的基金 萬通與美國基金公司合作的基金等等嘉德信所成立的基金與國內(nèi)這些房地產(chǎn)投資基金的模式嘉德信所成立的基金與國內(nèi)這些房地產(chǎn)投資基金的模式有所不同，具有很強(qiáng)的機(jī)會性、杠桿性和短期性，即國有所不同，具有很強(qiáng)的機(jī)會性、杠桿性和短期性，即國際上的際上的opportunistic real estate private equity fund7通過對通過對2000年與年與2003年國際上基金投資方向的比較可以發(fā)現(xiàn)，年國際上基金投資方向的比較可以發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)基金是整個(gè)基金行業(yè)中極具潛力和冉冉上升的細(xì)分領(lǐng)域房地產(chǎn)基金是整個(gè)基金行業(yè)中極具潛力和冉冉上升的細(xì)分領(lǐng)域2000年年2003年年t

10、ech/venture is sexytech sucks stock market is sexy stocks suck hedge funds are sexy hedge funds mixed reviews private equity is sexy private equity sucks real estate is a yawn real estate is sexy 資料來源：tony dona, managing director, crow holdings？8國際上房地產(chǎn)投資分為多種類型，分別有著不同風(fēng)險(xiǎn)和收益國際上房地產(chǎn)投資分為多種類型，分別有著不同風(fēng)險(xiǎn)和收益的平

11、衡的平衡收益收益風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)安全性安全性成長性成長性主流基金主流基金增值型基金增值型基金機(jī)會型基金機(jī)會型基金準(zhǔn)機(jī)會型基金準(zhǔn)機(jī)會型基金投資于房地產(chǎn)價(jià)值鏈的某一個(gè)或某兩個(gè)環(huán)節(jié)投資期限短（1年以內(nèi)）提供過橋資金，債務(wù)重組，融資服務(wù)等對公司進(jìn)行重構(gòu)和包裝目標(biāo)收益率irr在25以上采用相對較高的杠桿率投資期限較短23年利用網(wǎng)絡(luò)尋找非公開交易的機(jī)會，以避免公開投標(biāo)的競爭物業(yè)經(jīng)營/租賃策略的調(diào)整以增值通過物業(yè)重新定位獲取增值開發(fā)和二次開發(fā)土地基金完全供租賃的多住戶的公寓物業(yè)投資主流的多樣化的私人基金可公開交易的房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品私人房地產(chǎn)信托公眾房地產(chǎn)信托按揭支持證券麥則恩國內(nèi)新興的類型國內(nèi)沒有的類型9主流基金

12、（主流基金（core fund）投資人投資人養(yǎng)老基金養(yǎng)老基金目標(biāo)收益目標(biāo)收益11% irr, , 無杠桿率無杠桿率投資期限投資期限長期（長期（10年以上）年以上）標(biāo)竿標(biāo)竿ncreif管理費(fèi)管理費(fèi)fees / compensation管理資產(chǎn)規(guī)模的管理資產(chǎn)規(guī)模的1%1%流動性流動性低，但可以更換管理人低，但可以更換管理人投資種類投資種類多樣多樣 業(yè)務(wù)模式業(yè)務(wù)模式資產(chǎn)管理資產(chǎn)管理杠桿杠桿無無法人架構(gòu)法人架構(gòu)合伙制或不上市的私人信托合伙制或不上市的私人信托10投資人投資人個(gè)人投資者個(gè)人投資者目標(biāo)收益目標(biāo)收益7% 股利股利投資期限投資期限長期（長期（5 10 年）年）標(biāo)竿標(biāo)竿債券債券管理費(fèi)管理費(fèi)fee

13、s / compensation高于投資權(quán)益的高于投資權(quán)益的16%流動性流動性低低投資方式投資方式多樣多樣業(yè)務(wù)模式業(yè)務(wù)模式資產(chǎn)管理資產(chǎn)管理杠桿率杠桿率適中適中法人結(jié)構(gòu)法人結(jié)構(gòu)房地產(chǎn)信托房地產(chǎn)信托私人房地產(chǎn)信托（私人房地產(chǎn)信托（private reit）11投資者投資者主要為機(jī)構(gòu)投資者主要為機(jī)構(gòu)投資者目標(biāo)收益目標(biāo)收益12左右（紅利左右（紅利 + lt growth）投資期限投資期限短期短期標(biāo)竿標(biāo)竿ncreif reit指數(shù)指數(shù) 管理費(fèi)管理費(fèi) / 補(bǔ)償補(bǔ)償無管理費(fèi)無管理費(fèi), g&a = 收入的收入的5基本工資權(quán)益基本工資權(quán)益（股票股票/期權(quán)）期權(quán)）流動性流動性高高投資種類投資種類多樣化多樣

14、化業(yè)務(wù)模式業(yè)務(wù)模式整合運(yùn)營公司整合運(yùn)營公司杠桿率杠桿率中等（中等（40-50%）法人結(jié)構(gòu)法人結(jié)構(gòu)房地產(chǎn)信托房地產(chǎn)信托公共房地產(chǎn)信托（公共房地產(chǎn)信托（public reit）12投資者投資者機(jī)構(gòu)投資者和高端個(gè)人機(jī)構(gòu)投資者和高端個(gè)人 目標(biāo)收益目標(biāo)收益凈凈17%投資期限投資期限短期（短期（2 3年）年）標(biāo)桿標(biāo)桿市場可比較的市場可比較的 irr管理費(fèi)管理費(fèi) / 補(bǔ)償補(bǔ)償管理資產(chǎn)規(guī)模的管理資產(chǎn)規(guī)模的1%1.5%超出承諾收超出承諾收益的分成（益的分成（“promote”），），通常為通常為20流動性流動性無無投資種類投資種類機(jī)會型機(jī)會型業(yè)務(wù)模式業(yè)務(wù)模式財(cái)務(wù)重組財(cái)務(wù)重組杠桿杠桿很高（很高（75%+）法人結(jié)構(gòu)

15、法人結(jié)構(gòu)llc或離岸或離岸機(jī)會型基金（機(jī)會型基金（opportunity fund）13從產(chǎn)業(yè)周期分析，我國的房地產(chǎn)行業(yè)處于從開發(fā)型向投資型從產(chǎn)業(yè)周期分析，我國的房地產(chǎn)行業(yè)處于從開發(fā)型向投資型的轉(zhuǎn)變時(shí)期，出現(xiàn)多種業(yè)務(wù)組合模式并存的復(fù)雜局面的轉(zhuǎn)變時(shí)期，出現(xiàn)多種業(yè)務(wù)組合模式并存的復(fù)雜局面房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)/ /產(chǎn)品型產(chǎn)品型房地產(chǎn)投資房地產(chǎn)投資/ /資本運(yùn)作型資本運(yùn)作型房地產(chǎn)服務(wù)房地產(chǎn)服務(wù)/ /服務(wù)型服務(wù)型時(shí)間時(shí)間行業(yè)行業(yè)規(guī)模規(guī)模中國中國香港香港發(fā)達(dá)國家發(fā)達(dá)國家轉(zhuǎn)型過程中，金融對房地產(chǎn)業(yè)的作用 將越來越大，房地產(chǎn)金融及其管理機(jī) 構(gòu)將取代現(xiàn)在的開發(fā)商成為房地產(chǎn)行 業(yè)鏈上新的戰(zhàn)略制高點(diǎn) 高風(fēng)險(xiǎn)/高回報(bào)

16、 金融體系落后 兼顧投資商和開發(fā)商雙重功能 中等利潤階段 適中風(fēng)險(xiǎn)/適中回報(bào) 出現(xiàn)專業(yè)房地產(chǎn)投資管理公司和信托基金 微利階段 低風(fēng)險(xiǎn)/低回報(bào) 出現(xiàn)以按揭抵押債券為核心的資產(chǎn)證券化經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)特征特征需求需求特征特征 賣方市場 對新增住房需求快速膨脹 均衡市場 對新增住房需求穩(wěn)定增長 買方市場 以提升住房質(zhì)量的需求為主核心核心優(yōu)勢優(yōu)勢 資源優(yōu)勢 產(chǎn)品創(chuàng)新 資本優(yōu)勢 規(guī)模優(yōu)勢 金融創(chuàng)新 規(guī)模優(yōu)勢 服務(wù)網(wǎng)絡(luò) 金融創(chuàng)新14近年來中國政府加強(qiáng)了土地供給、金融信貸等政策調(diào)控力度，近年來中國政府加強(qiáng)了土地供給、金融信貸等政策調(diào)控力度，房地產(chǎn)行業(yè)面臨重新房地產(chǎn)行業(yè)面臨重新“洗牌洗牌”房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量多、規(guī)模小、集中

17、度低受我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展梯級落差影響，全國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展并不均衡市場上在售的項(xiàng)目，僅掌握在少量的開發(fā)商手中土地作為核心競爭要素，越來越成為業(yè)內(nèi)廠商競爭要點(diǎn)土地供給透明企業(yè)運(yùn)營模式改善大量資本進(jìn)入行業(yè)“195號”文件“121號”文件“18號”文件規(guī)?；I(yè)化將是我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的必由之路行業(yè)呈現(xiàn)由數(shù)個(gè)規(guī)模大、資金雄厚、管理模式先進(jìn)的巨頭壟斷現(xiàn)象產(chǎn)品/服務(wù)細(xì)分，產(chǎn)品品種增加，專業(yè)化程度增加市場規(guī)模擴(kuò)大，市場價(jià)格更趨于理性化、透明化資料來源：焦點(diǎn)房地產(chǎn)、全國統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)、遠(yuǎn)卓分析現(xiàn)在現(xiàn)在2005-2008出臺、規(guī)范土地招標(biāo)制度不斷通過金融信貸政策提高行業(yè)進(jìn)入壁壘出臺物業(yè)管理?xiàng)l例；規(guī)定商品房按使用面積出售

18、15行業(yè)主業(yè)行業(yè)主業(yè)務(wù)價(jià)值鏈務(wù)價(jià)值鏈輔助業(yè)務(wù)輔助業(yè)務(wù)價(jià)值鏈價(jià)值鏈 物業(yè)管理物業(yè)管理 物業(yè)持有物業(yè)持有物業(yè)經(jīng)營物業(yè)經(jīng)營 房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)土地開發(fā)土地開發(fā)房地產(chǎn)金融房地產(chǎn)金融中介服務(wù)（評估、經(jīng)紀(jì)、定制等）中介服務(wù)（評估、經(jīng)紀(jì)、定制等） 土地出讓為主，結(jié)合金融、貿(mào)易、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)：以陸家嘴、金融街為代表 開發(fā)工業(yè)區(qū)土地：以天津工業(yè)區(qū)為代表土地開發(fā)模式土地開發(fā)模式房地產(chǎn)開發(fā)模式房地產(chǎn)開發(fā)模式 產(chǎn)品單一化，在不同城市迅速復(fù)制：以萬科為代表 在單一城市的多個(gè)區(qū)域做多種產(chǎn)品，多是大型國有企業(yè)：以華潤置地代表 在少數(shù)高端城市開發(fā)高端產(chǎn)品，以較少的項(xiàng)目贏得較高利潤：以萬通為代表 小城鎮(zhèn)開發(fā)模式，以浙江廣廈、

19、新奧置業(yè)為代表物業(yè)經(jīng)營模式物業(yè)經(jīng)營模式 專業(yè)的物業(yè)經(jīng)營，成為一種專業(yè)物業(yè)，配合戰(zhàn)略合作者來收取租金回報(bào) ：以第一太平洋戴維斯為代表 混合的物業(yè)出租經(jīng)營，以收取租金為主：以香港置地代表 開發(fā)和物業(yè)出租經(jīng)營混合：以香港新世界為代表價(jià)值鏈整合模式價(jià)值鏈整合模式房地產(chǎn)服務(wù)模式房地產(chǎn)服務(wù)模式房地產(chǎn)金融模式房地產(chǎn)金融模式 整合從地產(chǎn)開發(fā)到銷售到物業(yè)管理的所有環(huán)節(jié)，形成縱向一體的全能公司：以富力公司為代表 重點(diǎn)整合價(jià)值鏈的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，在集團(tuán)內(nèi)實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)開發(fā)的分工合作：以珠江系地產(chǎn)為代表 中介經(jīng)紀(jì)和評估：以二十一世紀(jì)不動產(chǎn)公司為代表 定制服務(wù)，以房屋的定制和項(xiàng)目管理收取服務(wù)費(fèi)：以日本大和房屋為代表 房

20、地產(chǎn)信托：以金信信托為代表 房地產(chǎn)基金：以精瑞基金為代表 資料來源：遠(yuǎn)卓分析行業(yè)價(jià)值鏈上中國房地產(chǎn)行業(yè)多種模式并存發(fā)展的格局行業(yè)價(jià)值鏈上中國房地產(chǎn)行業(yè)多種模式并存發(fā)展的格局既體現(xiàn)了專業(yè)分工，又強(qiáng)調(diào)了行業(yè)整合既體現(xiàn)了專業(yè)分工，又強(qiáng)調(diào)了行業(yè)整合16國內(nèi)房地產(chǎn)投資基金風(fēng)起云涌，眾多機(jī)構(gòu)進(jìn)入，但基本集中于房國內(nèi)房地產(chǎn)投資基金風(fēng)起云涌，眾多機(jī)構(gòu)進(jìn)入，但基本集中于房地產(chǎn)開發(fā)，大都尚在籌備階段地產(chǎn)開發(fā)，大都尚在籌備階段籌備籌備/ /發(fā)起人發(fā)起人精瑞基金精瑞基金“萬通基金萬通基金”“首創(chuàng)置業(yè)基金首創(chuàng)置業(yè)基金”msref 由住宅產(chǎn)業(yè)商會、住宅商會香港分會和萬盟投資管理公司參與籌備北京萬通實(shí)業(yè)與美國基金公司準(zhǔn)備建

21、立ing與北京首創(chuàng)置業(yè)計(jì)劃籌備摩根士丹利房地產(chǎn)基金同兩家新加坡公司，入股上海盧灣區(qū)政府控股的地產(chǎn)發(fā)展商永業(yè)集團(tuán)旗下的大型地產(chǎn)項(xiàng)目錦麟天地雅苑 籌備籌備 籌備 完成規(guī)模及業(yè)務(wù)模式規(guī)模及業(yè)務(wù)模式狀態(tài)狀態(tài)1億美元 ，業(yè)務(wù)范圍涉及到沿房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈和資本鏈兩個(gè)方向進(jìn)行整合10億美元， 投資房地產(chǎn)開發(fā) 8億美元， 投資房地產(chǎn)開發(fā) 項(xiàng)目總投資達(dá)9000萬美元，投資房地產(chǎn)開發(fā) “世紀(jì)華夏世紀(jì)華夏”由五礦房地產(chǎn)、首鋼房地產(chǎn)、北京城建房地產(chǎn)、中石油管道局房地產(chǎn)、萬年投資共同發(fā)起成立 不詳規(guī)模不詳，投資房地產(chǎn)17中國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展特點(diǎn)決定了國內(nèi)房地產(chǎn)投資基金要借中國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展特點(diǎn)決定了國內(nèi)房地產(chǎn)投資基金要借

22、鑒國際先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)又會與國際慣例有所不同鑒國際先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)又會與國際慣例有所不同準(zhǔn)機(jī)會型基金和機(jī)會型基金是現(xiàn)階段國內(nèi)房地產(chǎn)投資基金發(fā)展的重點(diǎn)，同時(shí)增值型基金開始萌芽在國內(nèi)房地產(chǎn)基金剛起步的現(xiàn)狀下應(yīng)該選擇最適合類型切入，在發(fā)展過程中尋求適當(dāng)?shù)臉I(yè)務(wù)拓展和組合結(jié)合發(fā)達(dá)國家成熟的業(yè)務(wù)模式和國內(nèi)情況創(chuàng)新是競爭優(yōu)勢的重要來源針對國內(nèi)外競爭對手的大量涌入，抓住時(shí)機(jī)盡快取得規(guī)模優(yōu)勢是關(guān)鍵同時(shí)，國際成功房地產(chǎn)私人權(quán)益基金的積極進(jìn)入，為國內(nèi)基金快速與國際接軌提供了機(jī)遇18在國內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀下，嘉德信應(yīng)在現(xiàn)有短期投資業(yè)務(wù)在國內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀下，嘉德信應(yīng)在現(xiàn)有短期投資業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)上發(fā)展中長期投資業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)上發(fā)

23、展中長期投資業(yè)務(wù)長期基金長期基金中期基金中期基金短期基金短期基金收益收益風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)安全性安全性成長性成長性主流基金主流基金增值型基金增值型基金機(jī)會型基金機(jī)會型基金準(zhǔn)機(jī)會型基金準(zhǔn)機(jī)會型基金土地基金（land）私人房地產(chǎn)信托公眾房地產(chǎn)信托cmbs麥則恩嘉德信嘉德信19應(yīng)逐步開展中長期房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)，加大中穩(wěn)健收入的比重，應(yīng)逐步開展中長期房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)，加大中穩(wěn)健收入的比重，從機(jī)會型逐步轉(zhuǎn)為機(jī)會型與增值型并重從機(jī)會型逐步轉(zhuǎn)為機(jī)會型與增值型并重過橋基過橋基金業(yè)務(wù)金業(yè)務(wù)債務(wù)重債務(wù)重組業(yè)務(wù)組業(yè)務(wù)中長期房地中長期房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)產(chǎn)投資業(yè)務(wù)過橋基過橋基金業(yè)務(wù)金業(yè)務(wù)債務(wù)重債務(wù)重組業(yè)務(wù)組業(yè)務(wù)債務(wù)重組業(yè)務(wù)收益高，但債權(quán)

24、債務(wù)關(guān)系復(fù)雜，風(fēng)險(xiǎn)大且對資源要求高，不具備良好的可復(fù)制性，所占比例應(yīng)逐年減小過橋基金業(yè)務(wù)收益較高且風(fēng)險(xiǎn)較小，應(yīng)是長期發(fā)展的重點(diǎn)業(yè)務(wù)中長期房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)能帶來穩(wěn)定的現(xiàn)金流入和收益水平，應(yīng)逐步發(fā)展機(jī)會型和準(zhǔn)機(jī)會型基金機(jī)會型和準(zhǔn)機(jī)會型基金增值型增值型20目錄目錄 前言：中國房地產(chǎn)基金的良好前景前言：中國房地產(chǎn)基金的良好前景 導(dǎo)入：導(dǎo)入： kkr及其他國際先進(jìn)基金案例研究及其他國際先進(jìn)基金案例研究 基金的管理模式基金的管理模式 基金的價(jià)值理念基金的價(jià)值理念 基金的投資理念基金的投資理念 基金運(yùn)作流程體系的概括基金運(yùn)作流程體系的概括 基金品牌、組織結(jié)構(gòu)基金品牌、組織結(jié)構(gòu) 基金人員薪酬、考核、發(fā)展基金人員

25、薪酬、考核、發(fā)展 附件系統(tǒng)見另件附件系統(tǒng)見另件21kohlberg kravis roberts & co. （kkr）：）：總部在美國的一家總部在美國的一家以收購并重整企業(yè)為主營業(yè)務(wù)的有限合伙公司以收購并重整企業(yè)為主營業(yè)務(wù)的有限合伙公司資料來源：，遠(yuǎn)卓分析1976年 jerome kohlberg 、henry kravis和george roberts 離開投資銀行bear stearns，創(chuàng)建kkr1977年 收購a.j. industries, inc. $26 million，是自成立來第一單業(yè)務(wù)1984年收購wometco，是第一單超過10億美元的杠桿收購1986年以87億

26、美元收購beatrice表明了杠桿技術(shù)也可以用于收購大公司1989以314億美元收購rjr nabisco，使得kkr名聲大振2002年以49.4億歐元收購legrand sa 2003年以31億加元 收購yellow pages group co. kkr抓住了美國上個(gè)世紀(jì)8090年代lbo/mbo極好的發(fā)展機(jī)會，取得了爆發(fā)性成長。1976年成立時(shí)只有xx萬美元，1990年卻可以籌集到580億美元，而且還帶動了大量的lbo/mbo基金不斷創(chuàng)立 kkr以完成以完成110起收購，融資起收購，融資金額查過金額查過1140億美元億美元22kkr開創(chuàng)了開創(chuàng)了lbo/mbo業(yè)務(wù)的基本框架業(yè)務(wù)的基本框架

27、有好的ceo和管理團(tuán)隊(duì)，或者至少有這樣的人選通過與第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)合作，協(xié)助目標(biāo)公司解決業(yè)務(wù)和管理問題 目標(biāo)公司必須有良好的現(xiàn)金流特征 必須有在3-5年的時(shí)間里大幅度降低債務(wù)水平從而提高價(jià)值的明確潛力 收購必須被目標(biāo)公司的董事會接受 必須能說服經(jīng)理們?nèi)牍?用10-20的股權(quán)和80-90的債務(wù)收購目標(biāo)公司 根據(jù)目標(biāo)公司的情況設(shè)計(jì)創(chuàng)新和量身定制的交易結(jié)構(gòu)lbo/mbo的基本原則的基本原則資料來源：the new financial capitalistsgeorge p. baker, george david smith，遠(yuǎn)卓分析23其他kkr模仿者kkr的成長歷程和模仿者案例分析的成長歷程和模仿

28、者案例分析孵化kkr1965-1975建立kkr1976-1978建設(shè)kkr品牌1979-1997業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)情情況況管管理理模模式式 fund 1978，基金總投資3260萬美元，回報(bào)（除去carry和管理費(fèi)之后）35.6% 與bear stearns分立，原始的計(jì)劃沒有成功 改變計(jì)劃，通過親戚/朋友出資，首先建立kkr有限合伙公司 1978年，募集到第一個(gè)基金，3000萬美元 沒有基金，項(xiàng)目運(yùn)作 作為bear stearns的商人銀行部 只是kohlberg/ kravis/ roberts三人 bear stearns 并不支持lbo業(yè)務(wù) kohlberg還要經(jīng)常為kravis向bear s

29、tearns要求獎(jiǎng)金 建立個(gè)人與商業(yè)銀行、保險(xiǎn)公司、投資銀行、會計(jì)、律師的信任關(guān)心 fund 1980，總投資356.8m，回報(bào)25.7% fund 1982，403.9m，40.2% fund 1984，1058.5m，28.7% fund 1986，856.8m，31.4% fund 1987，6240.4m，13.8% fund 1993，1958.0m，21.6% 強(qiáng)調(diào)長期價(jià)值增長的理念和團(tuán)隊(duì)合作的文化 從沒有結(jié)構(gòu)狀態(tài)走向正規(guī)化 kohlberg離開公司，kravis和roberts的關(guān)系成為榜樣 激勵(lì)采取預(yù)先設(shè)定比例方式，強(qiáng)調(diào)對公司整體的貢獻(xiàn) 輔以非財(cái)務(wù)手段kkr回顧/展望資料來源：

30、the new financial capitalistsgeorge p. baker, george david smith，遠(yuǎn)卓分析24孵化孵化kkr（1965-1975）：）：bear stearns商人銀行部商人銀行部 kohlberg第一個(gè)lbo項(xiàng)目是偶然發(fā)現(xiàn)的：stern metals（h.j. stern/71歲) stern家族獲得950萬美元 股權(quán)投資者出資150萬美元， citibank貸款、junior or subordinated債券賣給mass mutual和paul revere保險(xiǎn)公司（with equity kickers，即債務(wù)持有人在將來某一時(shí)間可以以等

31、于或高于收購時(shí)的股票價(jià)格購買新公司的股票） stern公司改名為sterndent，上市還債，4年后出售，獲得8倍于原始投入的回報(bào) 類似于商人銀行業(yè)務(wù)（merchant banking）：即成為為之安排融資的公司的主要投資者（kohlberg總結(jié)：我們的成功與失敗基于我們的所作所為，而不是為了收費(fèi)而工作） 私有股權(quán)投資有限合伙公司基本上在私有股權(quán)投資有限合伙公司基本上在創(chuàng)立之初都需要有創(chuàng)立之初都需要有“母母”公司孵化公司孵化 建立獨(dú)立品牌依賴于在建立獨(dú)立品牌依賴于在“母母”公司內(nèi)公司內(nèi)運(yùn)作時(shí)獲得的個(gè)人信譽(yù)和網(wǎng)絡(luò)運(yùn)作時(shí)獲得的個(gè)人信譽(yù)和網(wǎng)絡(luò) 借用借用“母母”公司品牌，并且初期公司品牌，并且初期“母

32、母”公司是主要公司是主要sponsor的情況，后期分的情況，后期分立（立（spin-off）是較常見的是較常見的 同時(shí)，在孵化期核心團(tuán)隊(duì)之間必須建同時(shí)，在孵化期核心團(tuán)隊(duì)之間必須建立相互的信任立相互的信任要點(diǎn)要點(diǎn)啟示啟示資料來源：the new financial capitalistsgeorge p. baker, george david smith，遠(yuǎn)卓分析25孵化孵化kkr（1965-1975）：）：bear stearns商人銀行部（續(xù)）商人銀行部（續(xù)） roberts作為暑期實(shí)習(xí)生加入bear stearns（1965） roberts和kravis正式加入（1969） bear

33、stearns并不支持kohlberg的非主流業(yè)務(wù)，認(rèn)為該業(yè)務(wù)已被鎖定（lockups），與交易的文化不相符 當(dāng)然，在bear stearns三人團(tuán)隊(duì)也有失敗，比如：cobblers、broadcasting school等 關(guān)鍵是在這一階段與保險(xiǎn)公司的債券投資經(jīng)理、銀行家和家族/個(gè)人投資者建立關(guān)系（deal by deal based） 并與投行、律師和會計(jì)師建立關(guān)系 希望建立基金（因?yàn)樗俣仁顷P(guān)鍵），但bear stearns的corporate finance部門不支持 反而，外部的銀行成為支持者！ 核心團(tuán)隊(duì)的建立具有偶然性，核心團(tuán)隊(duì)的建立具有偶然性，no.1的的領(lǐng)導(dǎo)地位明確領(lǐng)導(dǎo)地位明確

34、核心團(tuán)隊(duì)對其創(chuàng)新的業(yè)務(wù)模式高度共核心團(tuán)隊(duì)對其創(chuàng)新的業(yè)務(wù)模式高度共識，堅(jiān)信不已識，堅(jiān)信不已 不致于身敗名裂的失敗是最好的經(jīng)驗(yàn)不致于身敗名裂的失敗是最好的經(jīng)驗(yàn)積累積累 通過業(yè)務(wù)，以通過業(yè)務(wù)，以“個(gè)人個(gè)人”身份建立與資身份建立與資金提供者和專業(yè)機(jī)構(gòu)的信任金提供者和專業(yè)機(jī)構(gòu)的信任要點(diǎn)要點(diǎn)啟示啟示資料來源：the new financial capitalistsgeorge p. baker, george david smith，遠(yuǎn)卓分析26建立建立kkr（1976年年5月月1日日-1978年年）：）：準(zhǔn)基金運(yùn)作準(zhǔn)基金運(yùn)作 2個(gè)月空轉(zhuǎn)，沒有進(jìn)展 henry hillman同意出資1250萬美元，占預(yù)

35、期2500萬美元基金的一半，但其他潛在投資者希望控制，k.k.r.改變計(jì)劃 首先建立基金管理公司： 不設(shè)董事會（passive investors） 計(jì)劃5年，每年40萬美元（overhead），8方出資（kravis的父親、kohlberg的2個(gè)朋友，其他3個(gè)個(gè)人，hillman出雙分，5萬美元/年） kkr三人再出資10萬美元/年 參與的外部投資人有權(quán)/但無義務(wù)審查和參與投資 再募集基金： 第一個(gè)基金3000萬美元（1978年），6年 gp投資1，但拿走20的利潤 基金管理公司的投資人有權(quán)投資與所有今后的項(xiàng)目，無需支付管理費(fèi) 分立（分立（spin-off）之后總會有適應(yīng)期，之后總會有適應(yīng)期

36、，沒有進(jìn)展沒有進(jìn)展 如果如果“母母”公司不作為第一個(gè)支持者公司不作為第一個(gè)支持者（sponsor），），找到第一個(gè)有限合伙找到第一個(gè)有限合伙人是最關(guān)鍵的人是最關(guān)鍵的 不設(shè)董事會是最終原則，投資委員會不設(shè)董事會是最終原則，投資委員會（有限合伙人代表參與）是過渡模式（有限合伙人代表參與）是過渡模式 k.k.r.三人在都有一定的積蓄，加上三人在都有一定的積蓄，加上親戚、朋友和潛在有限合伙人（買了親戚、朋友和潛在有限合伙人（買了入場券），在基金未募集到位之前，入場券），在基金未募集到位之前，首先建立有限合伙公司首先建立有限合伙公司kkr 可借鑒設(shè)計(jì)過渡方案和共同投資（可借鑒設(shè)計(jì)過渡方案和共同投資（co

37、-invest）模式模式要點(diǎn)要點(diǎn)啟示啟示資料來源：the new financial capitalistsgeorge p. baker, george david smith，遠(yuǎn)卓分析27建設(shè)建設(shè)kkr品牌（品牌（ 1979-1997）：結(jié)構(gòu)、功能和特性）：結(jié)構(gòu)、功能和特性 kkr的結(jié)構(gòu)和激勵(lì)設(shè)計(jì)以提升收購資產(chǎn)的長期價(jià)值為宗旨 價(jià)值觀：團(tuán)隊(duì)合作、共同掌權(quán)、忠誠、正直，所有這些是在市場中建立信任，獲得項(xiàng)目信息和資本的基礎(chǔ) 三位創(chuàng)始合伙人用來塑造公司的時(shí)間很少，k.k.r.作為個(gè)人更是獲得信任的前提，這樣走過了第一個(gè)5年（共計(jì)14個(gè)項(xiàng)目） k/40%（出資12萬美元）, k/30%, and

38、r/30%（各9萬美元），構(gòu)成3000萬美元的1，即30萬美元 kohlberg更多作為“the grey hair”，作為心理學(xué)家，使經(jīng)理、賣家、債權(quán)人、股權(quán)投資人放心，kravis和roberts漸漸羽翼豐滿 初期的痛苦：平衡照料已經(jīng)收購項(xiàng)目和尋找新項(xiàng)目要點(diǎn)要點(diǎn)啟示啟示資料來源：the new financial capitalistsgeorge p. baker, george david smith，遠(yuǎn)卓分析 業(yè)務(wù)模式不同，設(shè)計(jì)宗旨也會有差別 價(jià)值觀應(yīng)該是相同的 創(chuàng)立之初，高級合伙人個(gè)人起決定作用，業(yè)務(wù)（成功案例）是關(guān)鍵，公司的正規(guī)化需要過程和時(shí)間 猜測：募集到第一個(gè)基金之后，初期的

39、8方成為“特殊的”有限合伙人 高級合伙人扮演不同的角色 由于業(yè)務(wù)模式不同（嘉德信基金持有時(shí)間短/資金周轉(zhuǎn)快、業(yè)務(wù)比lbo/mbo相對簡單、項(xiàng)目數(shù)量多/單個(gè)項(xiàng)目金額相對小）初級人員應(yīng)發(fā)揮更大作用。因此，正規(guī)化的時(shí)間應(yīng)正規(guī)化的時(shí)間應(yīng)提前！提前！28建設(shè)建設(shè)kkr品牌（品牌（ 1979-1997）：結(jié)構(gòu)、功能和特性（續(xù)）：結(jié)構(gòu)、功能和特性（續(xù)1） 1981年，6名專業(yè)人員（年中增加1名），完成7個(gè)項(xiàng)目，每個(gè)項(xiàng)目2人一組，一桿到底，此時(shí)非常缺乏“正規(guī)化” （2個(gè)辦公室，1名簿記員管理兩地的帳戶，沒有足夠的秘書，照看14個(gè)項(xiàng)目） “當(dāng)時(shí)kkr沒有層級，沒有管理結(jié)構(gòu)，沒有明確的戰(zhàn)略規(guī)劃（今后五年），只有投

40、資、投資和投資“ 1982年，沒有新的項(xiàng)目，新基金募集成功（400m） 1984年，10億美元級別的基金募集成功，找項(xiàng)目已經(jīng)不成問題，重要的是給想做的項(xiàng)目排定優(yōu)先級 1984-1987，增加8名專業(yè)人員，其中1986年招募一名律師兼cpa來照看kkr的基金（fund administration） 正規(guī)化的時(shí)間應(yīng)提前！正規(guī)化的時(shí)間應(yīng)提前！ 正規(guī)化的要求會隨新基金的募集和人員的增長而加強(qiáng) 專人負(fù)責(zé)fund administration工作，同時(shí)支持持續(xù)的基金募集要點(diǎn)要點(diǎn)啟示啟示資料來源：the new financial capitalistsgeorge p. baker, george da

41、vid smith，遠(yuǎn)卓分析29 1985年，項(xiàng)目增多和基金募集工作量增加，招聘cfo、controller和風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)理，由秘書提升參與fund administration 人員翻倍，要求正規(guī)化。1981年之前，kkr沒有正式的薪酬體系，中高級人員在項(xiàng)目中是否擁有股份都是case by case 1980年12月，重要的決定：根據(jù)每年調(diào)整的比例，associate將獲得可預(yù)期的與投資項(xiàng)目相聯(lián)系的“經(jīng)濟(jì)利益” 到1984年，三人的股份基本上都是20左右，kohlberg建議三人等同股份（到其70歲生日），具有否決權(quán)（未被接受） 1987年3月13日，kohlberg辭職，其股份至1998年由20

42、降低為1 kravis和roberts的關(guān)系：構(gòu)建kkr，超出2人的生命周期；風(fēng)格不同，相互信任，相互尊重； k是公眾人物，r是幕后英雄；為其他人建立榜樣；重要的決策只有2人均同意才推進(jìn)，否則擱置不推進(jìn) 總之，取決于創(chuàng)造長期價(jià)值的lbo投資要求“團(tuán)隊(duì)合作”建設(shè)建設(shè)kkr品牌（品牌（ 1979-1997）：結(jié)構(gòu)、功能和特性（續(xù)）：結(jié)構(gòu)、功能和特性（續(xù)2） kkr 近10年之后才“正規(guī)化”，但考慮中國環(huán)境和速度，業(yè)務(wù)模式的差別，以及所面對的“挑剔的”有限合伙人，正規(guī)化的時(shí)間應(yīng)提前！正規(guī)化的時(shí)間應(yīng)提前！ 注意：kkr沒有合伙人和初級合伙人，只有k.k.r.和associates，同樣由于業(yè)務(wù)模式不同

43、（初級人員發(fā)揮更大的作用），嘉德信的合伙人群體組成不同 從kkr正反案例看出，高級合伙人高級合伙人之間的信任是關(guān)鍵！之間的信任是關(guān)鍵！要點(diǎn)要點(diǎn)啟示啟示資料來源：the new financial capitalistsgeorge p. baker, george david smith，遠(yuǎn)卓分析30建設(shè)建設(shè)kkr品牌（品牌（1979-1997）：激勵(lì)機(jī)制）：激勵(lì)機(jī)制 內(nèi)部信息流動通暢、通過合作而創(chuàng)新，因此，招聘人員的首要素質(zhì)是合作精神，所有的激勵(lì)機(jī)制也鼓勵(lì)合作 除固定工資之外，專業(yè)人員將獲得2種浮動的報(bào)酬： 加入公司之時(shí)，按一定比例可擁有公司投資項(xiàng)目的股份，隨著資歷的增長，比例將提高 在加入

44、公司12-18個(gè)月之后，將獲得公司“獎(jiǎng)金池”（基本上是公司當(dāng)年的利潤，包括所有的收費(fèi)：deal fee、management fee、retainer fee20的投資收益當(dāng)年的運(yùn)營成本）的某一固定比例 固定比例每年初確定！（由k. k. r.來確定）因此，只要對公司有長期貢獻(xiàn)，某一年沒有做項(xiàng)目也可能得到固定比例的增加，沒有直接參與項(xiàng)目（只要支持公司建設(shè)和投資項(xiàng)目的價(jià)值創(chuàng)造，如：協(xié)助已經(jīng)投資的項(xiàng)目解決問題、基金募集、為行政工作出力等等） 固定比例的變化相對比較慢，根據(jù)資歷的增加和對公司貢獻(xiàn)的變化確定 “團(tuán)隊(duì)團(tuán)隊(duì)”合作精神（軟）和合作精神（軟）和“正規(guī)化正規(guī)化”管理模式（硬）是一對互補(bǔ)和平衡的管

45、理模式（硬）是一對互補(bǔ)和平衡的因素，業(yè)務(wù)模式、環(huán)境因素和發(fā)展階因素，業(yè)務(wù)模式、環(huán)境因素和發(fā)展階段決定平衡點(diǎn)，從而在決定管理模式段決定平衡點(diǎn)，從而在決定管理模式設(shè)計(jì)和文化提煉設(shè)計(jì)和文化提煉 長期利益綁定是長期利益綁定是kkr激勵(lì)機(jī)制設(shè)計(jì)的激勵(lì)機(jī)制設(shè)計(jì)的理念，主觀性占主導(dǎo)地位理念，主觀性占主導(dǎo)地位要點(diǎn)要點(diǎn)啟示啟示資料來源：the new financial capitalistsgeorge p. baker, george david smith，遠(yuǎn)卓分析31建設(shè)建設(shè)kkr品牌（品牌（1979-1997）：激勵(lì)機(jī)制（續(xù)）：激勵(lì)機(jī)制（續(xù)） 問題：collegial激勵(lì)機(jī)制能否留住明星人才？kkr的

46、做法要點(diǎn)有三： 不基于明星系統(tǒng)來招聘，沒有“明星”可以不從底層做起，近來就成為初級專業(yè)人員的上司，kkr決心培養(yǎng)自身的專長，招聘時(shí)挑選的是適合團(tuán)隊(duì)工作和能在kkr collegial環(huán)境中充分發(fā)揮潛力的候選人 kkr自己擁有明星：kravis和roberts 雖然有些人在其他地方可能有更高的回報(bào)，但kkr提供的collegial環(huán)境對其從底層干起的專業(yè)人員更加有吸引力 其他非財(cái)務(wù)控制手段 招聘過程，候選人所有合伙人都見面 會議過程，首先問最初級專業(yè)人員的建議 共同午餐（只要有機(jī)會） 每年三次封閉式會議運(yùn)動 每周聚會和每周一電話會議（辦公室之間） 培養(yǎng)忠誠培養(yǎng)忠誠 強(qiáng)調(diào)溝通強(qiáng)調(diào)溝通要點(diǎn)要點(diǎn)啟示啟

47、示注：collegial 指共同掌權(quán)的具有同僚間平等授權(quán)的特點(diǎn)：資料來源：the new financial capitalistsgeorge p. baker, george david smith，遠(yuǎn)卓分析32kkr從財(cái)務(wù)激勵(lì)和非財(cái)務(wù)控制兩方面入手，吸引和留從財(cái)務(wù)激勵(lì)和非財(cái)務(wù)控制兩方面入手，吸引和留住精英人才住精英人才合伙人 基本工資 獲得購買加盟kkr當(dāng)年所成交的收購公司的股票的權(quán)利，其數(shù)量隨在公司層次的提高而增加 加盟kkr12-18個(gè)月后，獲得固定比例的獎(jiǎng)金，獎(jiǎng)金大約等于公司當(dāng)年的贏利功能專家 基本工資 獎(jiǎng)金，獎(jiǎng)金比例年初由公司最高級成員會決定行政管理人員 基本工資 “影子股票”非

48、財(cái)務(wù)管理金融激勵(lì) 所有合伙人都認(rèn)為應(yīng)聘人具備創(chuàng)造性和談成交易所要求的智力和分析技能后，他才會被最終聘用 團(tuán)隊(duì)精神 平等，每個(gè)人都有發(fā)言權(quán) 每年召開至少3此專業(yè)人員參加的會議 沒有政治斗爭、派系、辦公室聯(lián)盟和利益團(tuán)體 不鼓勵(lì)過渡工作 優(yōu)秀專業(yè)人員可以晉升為合伙人融高額融高額的物質(zhì)的物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)和獎(jiǎng)勵(lì)和個(gè)人發(fā)個(gè)人發(fā)展、尊展、尊重為一重為一體的激體的激勵(lì)機(jī)制勵(lì)機(jī)制很多kkr的專業(yè)人士在得到財(cái)富以及地位的個(gè)人欲望已經(jīng)減退后，還待了很長時(shí)間?！霸谶@里工作純粹是樂趣”michelson，在kkr任職15年資料來源：the new financial capitalistsgeorge p. baker, ge

49、orge david smith，遠(yuǎn)卓分析33kkr作為作為“明星明星”制造工廠制造工廠bousquette1976197719781979198019811982198319841985198619871988198919901991199219931994199519961997kohlbergkravisrobertsmacdonnellherdrichraethermichelsonkohlbergfoxammonhudsontokarzgreenegolkinstuartgithulyrobbinschubrousfishernavabchunglipschultz投資銀行家律師財(cái)會

50、企業(yè)銀行家運(yùn)營經(jīng)理顧問kkr合伙人與associate的任期和背景（19761997） kkr注重招注重招聘在金融技能聘在金融技能方面受過更多方面受過更多正式教育的候正式教育的候選人選人 kkr注重將注重將人才培養(yǎng)為通人才培養(yǎng)為通才，以適應(yīng)不才，以適應(yīng)不同的行業(yè)和領(lǐng)同的行業(yè)和領(lǐng)域域資料來源：the new financial capitalistsgeorge p. baker, george david smith，遠(yuǎn)卓分析34kkr回顧與展望（回顧與展望（q & a） kkr成立以來經(jīng)過了哪些轉(zhuǎn)變？其中變化最大和最小的各是什么？ 公司的文化會隨著時(shí)間而改變嗎？ 改變最小的是改變最小

51、的是kkr的投資理念和的投資理念和kkr希望與之共事的人。發(fā)生巨大改希望與之共事的人。發(fā)生巨大改變的是購并市場的競爭遠(yuǎn)比以往激烈。變的是購并市場的競爭遠(yuǎn)比以往激烈。（行業(yè)側(cè)重和規(guī)模）行業(yè)側(cè)重和規(guī)模） 在在kkr的創(chuàng)立之初，就非常強(qiáng)調(diào)團(tuán)隊(duì)的創(chuàng)立之初，就非常強(qiáng)調(diào)團(tuán)隊(duì)合作。從來沒有合作。從來沒有“明星明星”制度，制度，kkr的利益與每一個(gè)公司員工個(gè)人利益緊的利益與每一個(gè)公司員工個(gè)人利益緊密相連密相連問題問題回答回答資料來源：，遠(yuǎn)卓分析35回顧與展望（回顧與展望（q & a） 公司招聘的人員類型和標(biāo)準(zhǔn)與公司成立之初時(shí)相比有何不同嗎？ kkr是由專人負(fù)責(zé)潛在交易信息的收集呢，還是每一個(gè)人都參與其

52、中？對于一些新的情況你如何處理？ 沒有任何不同。沒有任何不同。kkr中的每一個(gè)員工中的每一個(gè)員工都要對新進(jìn)入員工進(jìn)行面試，同時(shí)大都要對新進(jìn)入員工進(jìn)行面試，同時(shí)大家都幫助新員工的成長家都幫助新員工的成長 項(xiàng)目信息來源于多種渠道。首先，所項(xiàng)目信息來源于多種渠道。首先，所有的專業(yè)人員都要參與與公司的會談，有的專業(yè)人員都要參與與公司的會談，提出他們自己的觀點(diǎn)、拜訪提出他們自己的觀點(diǎn)、拜訪ceo和其和其它高層、了解該公司的重點(diǎn)行業(yè)。同它高層、了解該公司的重點(diǎn)行業(yè)。同時(shí)，也從商業(yè)銀行和投資銀行獲得很時(shí)，也從商業(yè)銀行和投資銀行獲得很多信息。另外，多信息。另外，kkr的品牌優(yōu)勢也帶的品牌優(yōu)勢也帶來許多項(xiàng)目信息

53、來許多項(xiàng)目信息問題問題回答回答資料來源：，遠(yuǎn)卓分析36回顧與展望（回顧與展望（q & a） kkr擁有一些特定行業(yè)的專家，還是每個(gè)員工都或多或少是一個(gè)通才？ 隨著交易量的增加，公司結(jié)構(gòu)化會變得更強(qiáng)嗎？有沒有一個(gè)統(tǒng)一的知識庫管理所有信息呢？ kkr有一些在特定行業(yè)領(lǐng)域有特別技有一些在特定行業(yè)領(lǐng)域有特別技能的專業(yè)人員，但大多數(shù)專業(yè)人員都能的專業(yè)人員，但大多數(shù)專業(yè)人員都還是屬于通才。擁有在多個(gè)領(lǐng)域的專還是屬于通才。擁有在多個(gè)領(lǐng)域的專業(yè)技能保證了他們能夠迅速識別所有業(yè)技能保證了他們能夠迅速識別所有需要立即關(guān)注的問題需要立即關(guān)注的問題 隨著公司的成長，結(jié)構(gòu)化確實(shí)變得更隨著公司的成長，結(jié)構(gòu)化確實(shí)變

54、得更強(qiáng)。簡單地來說，強(qiáng)。簡單地來說，kkr有正式的、計(jì)有正式的、計(jì)算機(jī)化的系統(tǒng)，每周一次的例會和簡算機(jī)化的系統(tǒng)，每周一次的例會和簡報(bào)。在核心問題的非正式交流上，公報(bào)。在核心問題的非正式交流上，公司也具有很高的效率司也具有很高的效率問題問題回答回答資料來源：，遠(yuǎn)卓分析37回顧與展望（回顧與展望（q & a） 當(dāng)你發(fā)現(xiàn)一個(gè)很好的潛在交易機(jī)會時(shí)，你會采取怎樣的行動？ kkr在過去幾年第一次開始招聘分析員。當(dāng)初做此決定是如何考慮的? 這對kkr來說是常規(guī)性的還是非常規(guī)性的? 通常，通常，kkr會由具有相關(guān)行業(yè)經(jīng)驗(yàn)的會由具有相關(guān)行業(yè)經(jīng)驗(yàn)的成員組成一個(gè)成員組成一個(gè)2-4人的小組，根據(jù)情況人的小組，

55、根據(jù)情況包括包括1或或2個(gè)合伙人，同時(shí)還有個(gè)合伙人，同時(shí)還有1個(gè)助個(gè)助理和理和1個(gè)分析員個(gè)分析員 這個(gè)小組將集中精力負(fù)責(zé)某個(gè)項(xiàng)目，這個(gè)小組將集中精力負(fù)責(zé)某個(gè)項(xiàng)目，并通過備忘錄、公司每周例會和持續(xù)并通過備忘錄、公司每周例會和持續(xù)的會談將項(xiàng)目的進(jìn)展情況知會公司里的會談將項(xiàng)目的進(jìn)展情況知會公司里的其他同事的其他同事 具體而言，分析員在許多分析工作和具體而言，分析員在許多分析工作和基礎(chǔ)研究上起著非常大的作用，雖然基礎(chǔ)研究上起著非常大的作用，雖然他們的價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止于此他們的價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止于此 這越來越成為一項(xiàng)常規(guī)性的工作，也這越來越成為一項(xiàng)常規(guī)性的工作，也是合伙人和助理應(yīng)該傾注更多精力的是合伙人和助理應(yīng)該

56、傾注更多精力的地方地方問題問題回答回答資料來源：，遠(yuǎn)卓分析38回顧與展望（回顧與展望（q & a） 對于一般的交易而言，你們?nèi)绾螞Q定是否進(jìn)行一個(gè)項(xiàng)目呢？ 因此在某種程度上，一個(gè)項(xiàng)目是否值得進(jìn)行是一個(gè)明顯的事？ kkr采用一種持續(xù)溝通和對話的方式。采用一種持續(xù)溝通和對話的方式。在整個(gè)進(jìn)程當(dāng)中，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人都會與在整個(gè)進(jìn)程當(dāng)中，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人都會與公司其它成員溝通，因此其它投資專公司其它成員溝通，因此其它投資專業(yè)人員都能得知項(xiàng)目情況并提出他們業(yè)人員都能得知項(xiàng)目情況并提出他們的建議。所以做出最終決定對的建議。所以做出最終決定對kkr而而言是一件容易的事言是一件容易的事 在做出最終決定的時(shí)候，通常并

57、不會在做出最終決定的時(shí)候，通常并不會有太多的異議。有太多的異議。kkr花了大量的時(shí)間花了大量的時(shí)間分析關(guān)鍵的問題，因此最終會達(dá)成一分析關(guān)鍵的問題，因此最終會達(dá)成一致觀點(diǎn)。這并非因?yàn)橹掠^點(diǎn)。這并非因?yàn)閗kr員工對問題員工對問題有相同的看法，而是所有相關(guān)問題都有相同的看法，而是所有相關(guān)問題都會在過程中提出并得到回應(yīng)會在過程中提出并得到回應(yīng)問題問題回答回答資料來源：，遠(yuǎn)卓分析39回顧與展望（回顧與展望（q & a） 如果某個(gè)已投資公司出現(xiàn)了某些問題，你在負(fù)責(zé)人員上是否會做出相應(yīng)的調(diào)整？同一個(gè)團(tuán)隊(duì)會由始至終完成整個(gè)項(xiàng)目嗎？ 在過去5年或27年中，公司在自身的it基礎(chǔ)設(shè)施上進(jìn)行過哪些投入？ 由單

58、一團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)項(xiàng)目有非常多的好處。由單一團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)項(xiàng)目有非常多的好處。但當(dāng)一個(gè)被投資公司出現(xiàn)問題時(shí)，但當(dāng)一個(gè)被投資公司出現(xiàn)問題時(shí)，kkr會對此非常關(guān)注。這些關(guān)注不僅會對此非常關(guān)注。這些關(guān)注不僅僅來自于原來的團(tuán)隊(duì)和公司其它成員，僅來自于原來的團(tuán)隊(duì)和公司其它成員，在必要的時(shí)候我們也會引入外部顧問在必要的時(shí)候我們也會引入外部顧問 在對投資者的報(bào)告系統(tǒng)上進(jìn)行了大量在對投資者的報(bào)告系統(tǒng)上進(jìn)行了大量的投入。目前投資者的范圍遠(yuǎn)比以前的投入。目前投資者的范圍遠(yuǎn)比以前廣泛，并且他們在報(bào)告期限后要及早廣泛，并且他們在報(bào)告期限后要及早得到最完善的信息。為了滿足他們的得到最完善的信息。為了滿足他們的要求，要求，kkr自己開

59、發(fā)了一個(gè)軟件，以自己開發(fā)了一個(gè)軟件，以回答他們所關(guān)注的一切問題回答他們所關(guān)注的一切問題問題問題回答回答資料來源：，遠(yuǎn)卓分析40回顧與展望（回顧與展望（q & a） 你認(rèn)為kkr在5年、10年和20年后將是什么樣子？ 很難說很難說20年后將是什么樣子，但年后將是什么樣子，但kkr正努力使正努力使kkr在創(chuàng)始人退休很長時(shí)間在創(chuàng)始人退休很長時(shí)間后還能繼續(xù)發(fā)展。后還能繼續(xù)發(fā)展。kkr當(dāng)中的每一個(gè)當(dāng)中的每一個(gè)員工都在辛勤工作，以創(chuàng)造一個(gè)以文員工都在辛勤工作，以創(chuàng)造一個(gè)以文化、創(chuàng)造力、智慧、吸引優(yōu)秀人才和化、創(chuàng)造力、智慧、吸引優(yōu)秀人才和有價(jià)值投資的良好傳統(tǒng)而聞名的公司有價(jià)值投資的良好傳統(tǒng)而聞名的公

60、司 kkr都希望公司能像今天一樣持續(xù)發(fā)都希望公司能像今天一樣持續(xù)發(fā)展，不會成為一個(gè)很大的公司，但會展，不會成為一個(gè)很大的公司，但會繼續(xù)從事有趣和有創(chuàng)造力的交易。公繼續(xù)從事有趣和有創(chuàng)造力的交易。公司非常具有靈活性，不僅僅從事杠桿司非常具有靈活性，不僅僅從事杠桿收購，也進(jìn)行其它一些股權(quán)投資。收購，也進(jìn)行其它一些股權(quán)投資。kr中的每一個(gè)人都相信這種創(chuàng)造力中的每一個(gè)人都相信這種創(chuàng)造力會持續(xù)下去會持續(xù)下去問題問題回答回答資料來源：，遠(yuǎn)卓分析41其他其他kkr模仿者：模仿者：bpep asia （霸菱亞洲）霸菱亞洲） bpep亞洲（fund i 和 ii）5.62億美金，主要在中國、韓國、印度，中國區(qū)專業(yè)人員大約8人，亞洲區(qū)共有5個(gè)項(xiàng)目成功，其中4個(gè)是中國區(qū)，1個(gè)在印度，中國