豪宅項目容積率研究

1、容積率解釋 part 1 容積率解釋 何謂容積率？簡單的說是規(guī)劃凈用地上允許建設的建筑容量 容積率容積率 專業(yè)解釋 通俗解釋 一般規(guī)則 特殊規(guī)則 容積率=總建筑面積總用地面積 定義 計算公式 計算規(guī)則123 定義 項目用地范圍內(nèi)總建筑面積與項目總用地面積的比值 通俗解釋專業(yè)解釋 說到底就是小區(qū)里戶數(shù)、人數(shù)和小區(qū)面積的關系，當然戶越少、人越少，面積越大越舒服了 所謂“容積率”，是指一個小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。對于發(fā)展商來說，容積率決定地價成本在房屋中占的比例，而對于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度 容積率一般是由政府規(guī)定的 一般而言,容積率分為： 獨立別墅為0.2-0.5, 聯(lián)排

2、別墅為0.4-0.7, 6層以下多層住宅為0.8-1.2, 11層小高層住宅為1.5-2.0, 18層高層住宅為1.8-2.5, 19層以上住宅為2.4-4.5, 住宅小區(qū)容積率小于1.0的，為非普通住宅 并根據(jù)不同城市的特點有所差別 計算公式 容積率=總建筑面積總用地面積 當建筑物層高超過8米，在計算容積率時該層建筑面積加倍計算 容積率總建筑面積總用地面積容積率越低，居民的舒適度越高，反之則舒適度越低 注明： 計算容積率時，總建筑面積不包括地下建筑面積； （半地下室層高超過2.2米時，按全面積算，層高低于2.2米時，按半面積計算）； 當建筑層高超過3m時，這些層應除以3m進行層數(shù)折算，余數(shù)不

3、足1.5m時，多出部分不計入容積率；余數(shù)大于或等于1.5m時，多出部分按1層計算 計算規(guī)則 項目用地范圍內(nèi)總建筑面積與項目總用地面積的比值 特殊規(guī)則一般規(guī)則 地上總建筑面積計算值為建設用地內(nèi)各棟建筑物地上建筑面積計算值之和；地下有經(jīng)營性面積的，其經(jīng)營面積不納入計算容積率的建筑面積。一般情況下，建筑面積計算值按照建筑工程建筑面積計算規(guī)范（gb/t50353-2005）的規(guī)定執(zhí)行 當住宅建筑標準層層高大于4.9米時，當普通商業(yè)建筑標準層層高大于6.1米時，當辦公建筑標準層層高大于5.5米時，建筑面積的計算值按該層水平投影面積的2倍計算 當普通商業(yè)建筑層高大于10米時，當住宅建筑層高大于7.6米時，

4、當辦公建筑層高大于8.8米時，建筑面積的計算值按該層水平投影面積的3倍計算 計算含陽臺建筑的容積率指標時，陽臺部分 建筑面積的計算值按照其水平投影面積計算 計算規(guī)則 項目用地范圍內(nèi)總建筑面積與項目總用地面積的比值 特殊規(guī)則 地下空間的頂板面高出室外地面1.5米以上時，建筑面積的計算值按該層水平投影面積計算；地下空間的頂板面高出室外地面不足1.5米的，其建筑面積不計入容積率。如建筑室外地坪標高不一致時，以周邊最近的城市道路標高為準加上0.2米作為室外地坪，之后再按上述規(guī)定核準 住宅、辦公、普通商業(yè)建筑的門廳、大堂、中庭、內(nèi)廊、采光廳等公共部分及屋頂，獨立式住宅建筑和特殊用途的大型商業(yè)用房，工業(yè)建

5、筑、體育館、博物館和展覽 設計單位應在總平面圖上分別注明建筑面積和建筑面積計算值容積率的特征part 2 特性 主要呈現(xiàn)4個特性特性一1特性二2特性三3特性四4容積率 在一定的建筑密度條件下，容積率與層數(shù)成正比；同理，在一定的層數(shù)條件下，容積率與建筑密度成正比 容積率表述的是“凈”地塊上允許建設的總容量 容積率是“相對指標”，因此有一定“彈性”，是可以“談判”的 這個特性主要表現(xiàn)在規(guī)劃用地管理的過程之中 樓面占地率注與容積率成反比 特性一 容積率表述的是“凈”地塊上允許建設的總容量特性三特性二特性一特性四特性基本公式是基本公式是:r=f/a:r=f/a r容積率f地塊上的 總建筑面積(m)a地

6、塊面積(m) “凈地塊”是指為建筑所使用的場地，其面積不包括城市公用的道路、公共綠地、大型市政及公用設施用地、歷史保護地段等。因此，在使用或評價容積率時，必須注意地塊面積的“凈”度；在比較不同的容積率時，必須在同樣“凈”度的基礎上進行。 總建筑面積，一般系指地面以上部分的建筑面積總和；如果包括地下部分的建筑面積，應特別注明，以資區(qū)別 特性二 在一定的建筑密度條件下，容積率與層數(shù)成正比；同理，在一定的層數(shù)條 件下，容積率與建筑密度成正比 特性三特性一特性二特性四特性當當a a為常數(shù)時，為常數(shù)時，r=cr=ch hc建筑密度或建筑覆蓋率，c=01h建筑層數(shù)(或平 均層數(shù))ca建筑基底面 積(m)f

7、地塊上的總建 筑面積(m)a地塊面積(m)當h每增加1(即平均提高1層)，r的提高值=c；當r每提高c的值，h平均提高1層 從公式可以看到 特性三 樓面占地率注與容積率成反比特性二特性一特性三特性四特性l=a/f=1/rl=a/f=1/r 樓面占地率(即每平方米建筑面積占用的地塊土地面積) 當l愈小，r愈大，即每平方米建筑面積所占用的土地愈少，建設開發(fā)中土地費用所占的比重愈低，則土地利用率和經(jīng)濟效益愈高 公式結論 特性四 容積率是“相對指標”，因此有一定“彈性”，是可以“談判”的 特性二特性一特性四特性三特性關心順序 (出讓價格)、r、意愿傾向:從提高r，可以吸引(d)，獲得較高的p g關心順

8、序:c、h、r，意愿傾向: 從控制c和h，以滿足空地、日照、間距、綠化、停車以及景觀等要求 關心順序:r、f、p(樓面地價)， 意愿傾向:(p)盡可能提高r，獲得更大的f，使p降低，即每平方米建筑面積所攤的土地費用最小 upd在實行城市土地出讓、轉讓和房地產(chǎn)開發(fā)機制的情況下，容積率往往成為城市政府(g)、規(guī)劃師(up)和開發(fā)者(d)之間談判的一項主要“杠桿” 土地所有者，關心從土地出讓中獲得比較好的收益，用于城市基礎設施建設城市環(huán)境質(zhì)量與整體效益的關心者 房地產(chǎn)開發(fā)者，關心從開發(fā)中獲得最大的利潤 容積率對各個因素的影響part 3 容積率對各個因素的影響 容積率在不僅影響規(guī)劃中物業(yè)的類型、建筑

9、密度、社區(qū)規(guī)模、規(guī)劃布局、土 地的增值，還直接影響我們的生活品質(zhì)生活品質(zhì)物業(yè)類型社區(qū)規(guī)模建筑密度規(guī)劃布局土地的增值 容積率與物業(yè)類型 不同的容積率數(shù)值直接影響不同的物業(yè)類型n在容積率低于0.3（超低）的情況下，可以判是一個非常高檔的獨棟別墅項目；n容積率0.30.5，一般獨棟別墅項目，環(huán)境還可以，但密度有點大，如果穿插部分雙拼別墅、聯(lián)排別墅，項目品位就相當提高了很多；n容積率0.50.8，一般的雙拼、聯(lián)排別墅項目，如穿插獨棟別墅的話，密度將增大許多，即使容積率不大舒適度也會收到很大的影響；n容積率0.81.2，全部是多層的話，那么環(huán)境絕對可以堪稱一流。如果其中規(guī)劃夾雜低別墅的話，密度相對增大，

10、那么環(huán)境相比而言只能算是一般了；n容積率1.21.5，正常的多層項目，環(huán)境一般。如果是多層與小高層的組合，環(huán)境會是一大賣點；n容積率1.52.0，正常的多層+小高層項目；n容積率2.02.5，正常的小高層項目；n容積率2.53.0，小高層+二類高層項目（18層以內(nèi)）。此時如果做全小高層，環(huán)境會很差；n容積率3.06.0，高層項目（樓高100米以內(nèi)）；n容積率6.0以上，摩天大樓 先簡單說一說各類物業(yè)分別對應的容積率數(shù)值：（依據(jù)經(jīng)驗和規(guī)律） 容積率與物業(yè)類型 對于一個項目來說，僅通過容積率一個簡單數(shù)字遠不能概括社區(qū)物業(yè)類型 a a項目：項目：3.03.0容積率，城市公容積率，城市公園東側，建筑類

11、型為疊拼別園東側，建筑類型為疊拼別墅墅+ +小高層小高層+ +高層高層 如a項目，容積率3.0，一般如此高的容積率，我們都會想到是一個高層物業(yè)的社區(qū)，但項目通過結合周邊的資源，籍低密度的別墅物業(yè)提升項目的檔次，利用水景隔開別墅布置高層物業(yè)，使別墅與高層建筑形成各自相對獨立的組團，相互不干擾，提升了社區(qū)品質(zhì)又保障了項目容積率。小高層和高層使社區(qū)能更好的通風采景，建筑天際線也更唯美。在如此高的容積率下，項目通過的靈活的運用物業(yè)組合，打造豪華別墅產(chǎn)品，提升項目檔次，而為項目后期發(fā)展，適應后期市場需求，并塑造了生態(tài)景觀公寓，在區(qū)域內(nèi)打造出了自己的差異化產(chǎn)品 a a項目項目 容積率與建筑密度 建筑密度反

12、映了同一土地上空白面積即能夠留給園林規(guī)劃面積的大小，從定 義上是指規(guī)劃用地范圍內(nèi)，所有建筑物低層占地面積與用地面積的比率（%） 在用地面積一定的前提下，建筑密度與容積率兩者是反比關系；建筑容量增加需要建筑層數(shù)的增高，密度則降低；這時，社區(qū)舒適度提高，但同時會帶來土地利用的不充分和建筑成本的增加；建筑容量的減小，密度增大，這時，社區(qū)居住舒適度又將會受到影響；在項目規(guī)劃中，容積率和建筑密度二者是一個矛盾點，需要去尋找找一個合理點、均衡點，來實現(xiàn)項目開發(fā)的最大目標 如：b、c項目，容積率相同，因為建筑密度的差異，項目的品質(zhì)就有了很大的差異 把社區(qū)品位放在環(huán)境空間上，綠化空間豐富 社區(qū)可利用的綠地空間

13、少，基本上沒有什么綠化空間 b項目：容積率0.88密度25%規(guī)劃采用組團圍合布局，每個組團都擁有一個相對組團中心景觀；全部采用多層電梯洋房 c項目：容積率0.88密度32%建筑類型以聯(lián)排別墅為主，少量小高層物業(yè)，排列式布局；在0.88的容積率下采用了常規(guī)的低密度項目產(chǎn)品類型，所以密度相對大 容積率與社區(qū)規(guī)模 在傳統(tǒng)思維中，覺得社區(qū)規(guī)模越大，容積率越低，舒適度越高。實際情況并 不全是這樣 從規(guī)劃條件上來看，規(guī)模小的項目，在規(guī)劃審批階段多為一個大項目的某一個部分，其綠化率和建筑密度已在整個用地上進行了平衡，在這個單獨小塊地上，建筑密度能夠做的較高而綠化率能夠做的較低，容積率自然能夠做的比較高，而其

14、舒適度卻不會因此而降低，而且還可能通過建筑類型上的差別而優(yōu)于規(guī)模較大的社區(qū) d項目：住宅項目，用地規(guī)模為10萬，容積率為1.7，建筑類型是多元化的，從聯(lián)排別墅到多層以及高層住宅 e項目：住宅項目，市區(qū)中心位置，規(guī)劃用地2萬多，容積率為5.6，建筑類型全為高層板樓，共享城市公園資源 同為住宅項目，地理、資源環(huán)境相當，兩個項目要就是因為用地規(guī)模的差別由此產(chǎn)生容積率的差異，而產(chǎn)生的建筑布局、中心綠地以及配套設施等的差異 容積率與規(guī)劃布局 在相同的容積率的條件下，通過巧妙的建筑規(guī)劃布局，不僅能在產(chǎn)品類型上 突破、創(chuàng)新，而且能夠獲得不同的舒適度 如：f、h項目，相同的地塊面積，同樣容積率，規(guī)劃布局差異可

15、以非常大，社區(qū)空間和產(chǎn)品的差異也非常大。由于f項目全部采用了高層建筑類型，降低建筑密度，提高綠化面積；建筑布局也采用了獨棟點式布局，采光通風都得到了最佳，270觀景視線與h項目品質(zhì)項目就一目了然了 f項目：2.5容積率，建筑類型均為獨棟高層塔樓，點式布局，均為南北朝向，綠化率48%以上h項目：2.5容積率，建筑類型有多層，小高層、高層，排列+圍合式布局，綠化率32%，部分東西朝向布局 容積率與規(guī)劃布局 在相同的容積率的條件下，通過巧妙的建筑規(guī)劃布局，不僅能在產(chǎn)品類型上 突破、創(chuàng)新，而且能夠獲得不同的舒適度 y項目：4.0容積率，圍合式布局，采用了大比例的高層板樓，社區(qū)還營造了罕有的大規(guī)模中心園

16、林 項目分析 容積率高達4，不僅擁有大比例的高層板樓，而且社區(qū)還營造了罕有的大規(guī)模中心園林。在這里，其關鍵的圍合式布局起到了很大的作用，三棟板樓式住宅圍合成三合院式，將節(jié)省的占地面積讓給了中心園林，使社區(qū)中心景觀作為黃金地段的市區(qū)中心城市稀缺景觀資源，成為項目最有力的核心賣點。 三合院排列，面對面的兩棟樓相距超100米，它不僅以差異化的社區(qū)空間和生活便利的享受引起購房者青睞，而且還可以用高容積率、高售價保證開發(fā)商豐厚的利潤回報 容積率與土地的增值 土地的增值是開發(fā)商模切關心的問題，直接影響項目的虧贏，容積率則是計 算模型的決定因素設每種物業(yè)類型的參考容積率為ri，各種產(chǎn)品的用地比例為xi，城市

17、規(guī)劃容積率為j，土地面積為d，某種產(chǎn)品的每平米土地增值為zi，則：每平米土地增值（zi）=售價（1-營業(yè)稅及附加）-前期費用-建安成本-管理成本-銷售費用-不可預見費-利息費用參考容積率-每平米土地費用利潤最大值 ymax=（zi*xi）d 其中：0xi1 xi1 xi*rij示例：假設一項目的土地面積為2萬平米，最高容積率為1.2，土地費用為5000萬元；多層售價5500元/平米，參考容積率1.5；別墅售價8500元/平米，參考容積率0.5。多層住宅每平米土地增值=（5500-850-200-25-42-42-220-302）*1.5-2500=3228元別墅住宅每平米土地增值=（8500-

18、1200-250-36-60-60-340-468）*0.5-2500=543元別墅與多層住宅費用簡表通過計算機可以算出容積為1.2，別墅與多層用地比例為0.3:0.7時，即多層住宅面積21000平米，別墅面積3000平米，土地增值達到最大值4845萬元 結論 容積率不僅影響居住區(qū)的規(guī)劃，還直接影響著居住區(qū)內(nèi)的生活環(huán)境與品質(zhì) 綜合上面的各種因素和相互之間的關系，我們要充分和全面的考慮、均衡容積率和地塊情況、建筑密度、物業(yè)之間的關系，尋找到一個符合項目目標的最合理值和搭配比重，從而達到相對的建筑成本最小化，土地利用最大化，居住品質(zhì)最高化，進而得到收益的最大化，利潤的最大化,這將是我們對容積率進行深度解析的最終目標 高容積率的住宅項目意味著小區(qū)內(nèi)房子建得多，而高密度的住宅必定會帶來高密度的居住人口，最終導致小