724171920重慶市煌華國際廣場項目定位及產(chǎn)品建議書87p

1、private & confidential page 1project marketing service proposal project marketing service proposal 煌華國際廣場煌華國際廣場 項目定位及產(chǎn)品建議書項目定位及產(chǎn)品建議書private & confidential page 2目目 錄錄 第一部分第一部分市場分析市場分析第二部分第二部分地塊分析地塊分析第三部分第三部分項目定位項目定位 第四部分第四部分產(chǎn)品建議產(chǎn)品建議private & confidential page 3市場分析市場分析private & confi

2、dential page 4一級市場（土地一級市場（土地成交成交）20092009年重慶市共成交土地年重慶市共成交土地201201宗，成交總面積約宗，成交總面積約1375.37911375.3791萬萬平方米，成交平方米，成交總金額約總金額約436.36436.36億億元，成交均價約元，成交均價約211.62211.62萬萬元元/ /畝。畝。 除去工業(yè)用地、加油站用地、教育用地等除去工業(yè)用地、加油站用地、教育用地等9090宗外，宗外，20092009年我市用于房地產(chǎn)開年我市用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地共發(fā)的土地共111111宗，總成交面積為宗，總成交面積為779.3947779.3947萬萬平方米，總

3、成交金額約平方米，總成交金額約410.28410.28億億元，成交均價約元，成交均價約350.43350.43萬萬元元/ /畝，最大可建筑面積為畝，最大可建筑面積為2360.20942360.2094萬萬平方米，平方米，平均容積率平均容積率3.033.03，平均樓面地價約，平均樓面地價約1734.931734.93元元/ /平方米，平均樓面均價同比上平方米，平均樓面均價同比上漲了漲了719.53719.53元。元。private & confidential page 5二級市場（商品房銷售）二級市場（商品房銷售） 2002007 7年年2002008 8年年2002009 9年年平均

4、平均江北區(qū)江北區(qū)批準預(yù)售批準預(yù)售（萬平方米）（萬平方米）282.59282.59296.77296.77193.95193.95257.77257.77主城區(qū)主城區(qū)批準預(yù)售批準預(yù)售（萬平方米）（萬平方米）2077.392077.391971.921971.921837.821837.821962.381962.38所占比例所占比例13.6%13.6%15.0%15.0%10.6%10.6%13.1%13.1%市場供給（商品房批準預(yù)售面積） 江北區(qū)江北區(qū)的商品房批準的商品房批準預(yù)售面積在預(yù)售面積在整個主城整個主城區(qū)中區(qū)中所占比例所占比例較高較高，20072007年至年至20092009年一年一直

5、維持在直維持在10.6%10.6%15.0%15.0%之間，之間，房源房源供應(yīng)量大供應(yīng)量大。這是由于。這是由于近幾年江北區(qū)是開發(fā)近幾年江北區(qū)是開發(fā)的熱土，土地面積供的熱土，土地面積供應(yīng)較大。應(yīng)較大。其可供應(yīng)的其可供應(yīng)的土地土地、新開發(fā)的樓盤、新開發(fā)的樓盤也必然較多也必然較多。 private & confidential page 6二級市場（商品房銷售）二級市場（商品房銷售） 市場需求（商品房成交） 2002007 7年年2002008 8年年2002009 9年年平均平均 江北區(qū)成交江北區(qū)成交（萬平方米）（萬平方米）306.8306.88 8292.42292.42296.2429

6、6.24298.51298.51主城區(qū)成交主城區(qū)成交（萬平方米）（萬平方米）1788.1788.40401252.211252.212435.62435.68 81825.41825.43 3所占比例所占比例17.217.2%27.4%27.4%12.2%12.2%16.4%16.4%0 07 7年年成交成交/ /供應(yīng)供應(yīng)0 08 8年年成交成交/ /供供應(yīng)應(yīng)0 09 9年年成交成交/ /供應(yīng)供應(yīng)江北江北區(qū)區(qū)1.09 1.09 ：1 10.99 0.99 ：1 11.53 1.53 ：1 1主城主城區(qū)區(qū)0. 0.86 86 ：1 1 0.64 0.64 ：1 1 1.33 1.33 ：1 1

7、江北區(qū)江北區(qū)20072007年至年至20092009年平均年平均成交成交面積約為面積約為298.51298.51萬平方米，萬平方米，20082008年整體市場疲軟的大環(huán)境下較年整體市場疲軟的大環(huán)境下較0707年年均有所均有所下降下降。20092009年隨著整體市場的回升，尤年隨著整體市場的回升，尤其重慶城市化進程的進一步加快，江北區(qū)作為主其重慶城市化進程的進一步加快，江北區(qū)作為主城核心地段的稀缺性價值越來越明顯，其成交量城核心地段的稀缺性價值越來越明顯，其成交量有所提升，成交與供應(yīng)比較，市場出現(xiàn)供不應(yīng)求有所提升，成交與供應(yīng)比較，市場出現(xiàn)供不應(yīng)求的狀態(tài)的狀態(tài)。private & conf

8、idential page 7重慶地位重慶地位西部增長極、長江上游經(jīng)濟中心、國家五大中心城市、內(nèi)陸西部增長極、長江上游經(jīng)濟中心、國家五大中心城市、內(nèi)陸開放高地和國家級的交通樞紐。開放高地和國家級的交通樞紐。 （重慶市城鄉(xiāng)總體規(guī)劃（重慶市城鄉(xiāng)總體規(guī)劃（2007-20202007-2020）private & confidential page 8被美國被美國時代時代周刊和英國周刊和英國金融時報金融時報評為評為“亞洲十大最佳投資城市亞洲十大最佳投資城市”第七位第七位private & confidential page 9 20102010，西部大開發(fā)第十年，作為內(nèi)陸城市發(fā)展高地，

9、從寸灘保，西部大開發(fā)第十年，作為內(nèi)陸城市發(fā)展高地，從寸灘保稅港區(qū)通過國務(wù)院驗收，到稅港區(qū)通過國務(wù)院驗收，到“兩江新區(qū)兩江新區(qū)”掛牌。掛牌。 根據(jù)根據(jù)“兩江新區(qū)兩江新區(qū)”公布的建設(shè)時間表，到公布的建設(shè)時間表，到20202020年，主要經(jīng)濟指年，主要經(jīng)濟指標要達到地區(qū)生產(chǎn)總標要達到地區(qū)生產(chǎn)總50005000億元以上，占全市總量的億元以上，占全市總量的1/41/4；實現(xiàn)；實現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值超過工業(yè)總產(chǎn)值超過1000010000億元。億元。重慶，發(fā)展機遇史無前例！重慶，發(fā)展機遇史無前例！private & confidential page 10中國看西部，西部看重慶，重慶看江北！中國看西部，西部

10、看重慶，重慶看江北！江北，保稅港區(qū)與兩江新區(qū)交集！江北，保稅港區(qū)與兩江新區(qū)交集！區(qū)域的發(fā)展必將帶動房地產(chǎn)的同步提升。隨著區(qū)域的發(fā)展必將帶動房地產(chǎn)的同步提升。隨著城市的發(fā)展，江北核心地段的建設(shè)用地將越發(fā)城市的發(fā)展，江北核心地段的建設(shè)用地將越發(fā)稀缺，江北未來核心區(qū)的房地產(chǎn)價格將有更大稀缺，江北未來核心區(qū)的房地產(chǎn)價格將有更大幅度的拉升。幅度的拉升。 private & confidential page 11江北區(qū)江北區(qū)重慶觀音橋觀音橋聚集世界關(guān)注的城市，聚集世界關(guān)注的城市，匯聚全城矚目的區(qū)位，匯聚全城矚目的區(qū)位，成熟地段中的黃金位置。成熟地段中的黃金位置。private & con

11、fidential page 12 江北綜合型商業(yè)江北綜合型商業(yè) 商務(wù)公寓及寫字樓商務(wù)公寓及寫字樓 五星級酒店五星級酒店 江北區(qū)濱江豪宅江北區(qū)濱江豪宅通過分析本項目特點，選擇具有以下條件的個案作對比分析：通過分析本項目特點，選擇具有以下條件的個案作對比分析：private & confidential page 13附：觀音橋商圈重點項目及零售商業(yè)分布附：觀音橋商圈重點項目及零售商業(yè)分布13已經(jīng)營典型商業(yè)零售項目已經(jīng)營典型商業(yè)零售項目l 北城天街/遠東百貨l 重慶百貨l 世紀新都l 茂業(yè)百貨l 新世界百貨l 世紀金源l 綠云尚都l 協(xié)信黃金海岸l 家樂福已建成已建成/ /在建商業(yè)項目在

12、建商業(yè)項目l 富力海洋廣場l 協(xié)信.中心l 旭陽朗晴廣場l 世紀英皇潛在項目潛在項目l 煌華國際商城l 太陽谷l 大融城茂業(yè)百貨北城天街遠東百貨重百新世界百貨世紀金源世紀新都協(xié)信黃金海岸家樂福綠云尚都協(xié)信中心富力海洋廣場朗晴廣場世紀英皇煌華國際觀音橋商圈潛在商業(yè)密布，潛在供應(yīng)量較大。觀音橋商圈潛在商業(yè)密布，潛在供應(yīng)量較大。太陽谷大融城private & confidential page 14觀音橋商圈觀音橋商圈零售商業(yè)情況零售商業(yè)情況商場名稱商場名稱經(jīng)營面積經(jīng)營面積( () )定位定位備注備注重百22,000大眾百貨現(xiàn)代廣場北城天街140,000（其中：遠東百貨36,000）北城在街

13、：綜合型遠東百貨：高檔百貨世紀新都35,000大眾百貨茂業(yè)百貨80,000時尚百貨香港城10,000時尚精品龍湖物業(yè)新世界百貨40,000中高檔百貨未來國際金源不夜城50,000地下休閑娛樂城地下商業(yè)綠云尚都60,000中高檔服裝批發(fā)市場紅鼎國際協(xié)信黃金海岸28,000綜合購物中心家樂福11,000大型超市蘇寧電器10,297電器商城國美電器13,000電器商城中信大廈private & confidential page 15狀態(tài)狀態(tài)商業(yè)項目商業(yè)項目總建面總建面( () )商業(yè)體量商業(yè)體量( () )定位定位在建在建/ /已建成未經(jīng)營已建成未經(jīng)營富力海洋廣場392,000100,00

14、0協(xié)信.中心100,00036,000經(jīng)營國際頂級品牌為主 旭陽朗晴廣場114,69540,000浪漫主題世紀英皇162,07116,042潛在潛在煌華國際商城360,000100,000太陽谷480,000約150,000大型生態(tài)商務(wù)、商貿(mào)中心目前江北觀音橋商圈已經(jīng)營零售商業(yè)面積目前江北觀音橋商圈已經(jīng)營零售商業(yè)面積5151萬方；萬方；在建在建/ /已建成未經(jīng)營的零售商業(yè)面積已建成未經(jīng)營的零售商業(yè)面積1919萬方萬方; ;潛在的零售商業(yè)體量有潛在的零售商業(yè)體量有2525萬方；萬方；零售商業(yè)總體量達零售商業(yè)總體量達100100萬方。傳統(tǒng)零售商業(yè)競爭激烈。萬方。傳統(tǒng)零售商業(yè)競爭激烈。觀音橋商圈零售

15、商業(yè)情況觀音橋商圈零售商業(yè)情況private & confidential page 16區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龇治鰠^(qū)域?qū)懽謽鞘袌龇治鲰椖棵Q項目名稱類型類型體量體量（）人口數(shù)量人口數(shù)量（人）（人）地址地址茂業(yè)東方時代寫字樓134,0186,701江北區(qū)觀音橋建新北路16號 重慶中信大廈寫字樓55,1652,758江北區(qū)觀音橋步行街口同聚遠景寫字樓44,0002,200江北區(qū)觀音橋建北二支路市規(guī)劃局旁未來國際寫字樓120,0006,000江北區(qū)觀音橋步行街佳年華大廈寫字樓63,525 3,176江北區(qū)觀音橋建新北路 邦興北都寫字樓79,2713,964江北區(qū)觀音橋步行街 俊豪名居商住樓 55,

16、7872,789江北區(qū)江北區(qū)觀音橋小苑二村一號 天街2號商住樓7,080354江北區(qū)北城天街購物廣場名店坊龍湖楓香庭商住樓270,00013,500江北區(qū)建新北路60號紅鼎國際商住樓160,0008,000江北觀音橋現(xiàn)代廣場浩博天庭商住樓72,3843,619江北建新南路11號現(xiàn)代廣場商住樓375,09018,755江北區(qū)觀音橋建北一支路 合計1,420,32063,816private & confidential page 17項目名稱項目名稱物業(yè)物業(yè)類型類型狀態(tài)狀態(tài)體量體量（）（）最近開盤最近開盤時間時間銷售均價銷售均價( (元元/ /) )面積（）面積（）裝修裝修標準標準已售已

17、售/ /已推已推出體量出體量( () )潛在體量潛在體量( () )協(xié)信中心寫字樓在售36,0004月3日19,000180-220 毛坯18,36017,640富力海洋國際寫字樓在售28,0001月9日15,00080 -270 精裝22,4005,600朗晴廣場寫字樓基本售完20,0004月18日13,50070-188 毛坯18,2001,800平安國際寫字樓在售13,9405月157,60045-820 毛坯（現(xiàn)房）4,1009,840北城國際中心寫字樓預(yù)售30,450未知-毛坯-30,450中渝都會首站寫字樓預(yù)售74,600預(yù)計8月-800 /層毛坯-74,600合計202,9906

18、3060139,930區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龇治鰠^(qū)域?qū)懽謽鞘袌龇治?觀音橋商圈寫字樓已出租的體量約觀音橋商圈寫字樓已出租的體量約15萬方萬方。目前在售目前在售/已推出體量已推出體量6萬多方。萬多方。預(yù)售項目和商圈周邊潛在寫字樓體量預(yù)計在預(yù)售項目和商圈周邊潛在寫字樓體量預(yù)計在25萬方左右（含本項目）。萬方左右（含本項目）。可見，寫字樓市場有較大的市場空間?？梢?，寫字樓市場有較大的市場空間。private & confidential page 18區(qū)域五星級酒店狀況區(qū)域五星級酒店狀況p五星級酒店一覽表五星級酒店一覽表狀態(tài)狀態(tài)項目名稱項目名稱酒店名稱酒店名稱體量（）體量（）層數(shù)層數(shù)經(jīng)營方式經(jīng)營方式

19、備注備注已經(jīng)營已經(jīng)營世紀金源國際公寓世紀金源國際公寓重慶金源時代購物廣重慶金源時代購物廣場大飯店場大飯店55000-自己持有自己持有北濱路董家溪北濱路董家溪重慶君豪大飯店重慶君豪大飯店重慶君豪大飯店重慶君豪大飯店-31f自己持有自己持有北濱路北濱路368號號在建在建富力海洋國際富力海洋國際 富力凱悅大酒店富力凱悅大酒店 4700027f自己持有自己持有北城天街北城天街11號號協(xié)信中心協(xié)信中心錦江大酒店錦江大酒店 2687930f建新北路建新北路68號號潛在潛在預(yù)計預(yù)計香港信和香港信和規(guī)劃中，尚待定規(guī)劃中，尚待定嘉陵江大橋華新街道嘉陵江大橋華新街道 太陽谷太陽谷新世界百貨后面新世界百貨后面光華觀

20、府國際光華觀府國際觀音橋西普大廈旁觀音橋西普大廈旁龍湖春森彼岸龍湖春森彼岸北濱路陳家館北濱路陳家館目前觀音橋商圈有兩家五星級酒店，在建的有兩家，另外四家五星級酒店都尚處于待定中，目前觀音橋商圈有兩家五星級酒店，在建的有兩家，另外四家五星級酒店都尚處于待定中，有改變規(guī)劃的可能性。有改變規(guī)劃的可能性。private & confidential page 19區(qū)域濱江豪宅項目分析區(qū)域濱江豪宅項目分析項目名稱項目名稱物業(yè)類型物業(yè)類型體量體量( () )最近開盤最近開盤時間時間銷售均價銷售均價( (元元/ /) )主力戶型主力戶型面積面積( () )裝修裝修標準標準已售已售/ /已推已推出體量

21、出體量( () )潛在體量潛在體量( () )龍湖春森彼岸綜合體782,3924月15日16,0002房3房4房96120150毛坯417,300365,092招商江灣城綜合體483,2343月19日16,0003房4房5房130-190 毛坯200,000280,000項目周邊濱江豪宅綜合體項目，以濱江豪宅為主。目前銷售價格達到項目周邊濱江豪宅綜合體項目，以濱江豪宅為主。目前銷售價格達到1.6萬元萬元/，可謂真正的濱江豪宅?？芍^真正的濱江豪宅。本項目無一線江景資源，地段更臨近觀音橋商圈，不適合做濱江大戶豪宅類似物業(yè)。本項目無一線江景資源，地段更臨近觀音橋商圈，不適合做濱江大戶豪宅類似物業(yè)。p

22、rivate & confidential page 20區(qū)域公寓類物業(yè)分析區(qū)域公寓類物業(yè)分析項目名稱項目名稱類型類型狀態(tài)狀態(tài)體量體量（平米）（平米）地址地址宏基大廈公寓現(xiàn)房38,685江北區(qū)觀音橋步行街轉(zhuǎn)盤東側(cè)信一金典公寓現(xiàn)房51,739江北區(qū)建北四支路紅鼎國際名苑公寓現(xiàn)房160,000江北區(qū)觀音橋現(xiàn)代廣場金鵬北城旺角公寓現(xiàn)房180,000江北區(qū)觀音橋嘉陵公園旁五岳國際公寓公寓在售160,000江北區(qū)觀音橋車站中醫(yī)院旁合計590,424項目名稱項目名稱物業(yè)物業(yè)類型類型狀態(tài)狀態(tài)體量體量（）（）最近開最近開盤盤時間時間銷售均價銷售均價( (元元/ /) )主力主力戶型戶型面積面積（）（）

23、裝修裝修標準標準已售已售/已推出已推出體量（）體量（）潛在體量潛在體量（）（）九街高屋商務(wù)公寓預(yù)售77,720預(yù)計5月-單配20-50 毛坯-77,720協(xié)信中心公寓基本售完24,28608年11月當(dāng)前19000單配30 40 50 精裝23,0861,200 中渝都會首站公寓在售65,4001月31日10600單配兩房40 60 毛坯44,05021,350合計167,40667,136100,270 觀音橋商圈現(xiàn)房中普通公寓體量達到觀音橋商圈現(xiàn)房中普通公寓體量達到59萬方。近期在售項目中已售萬方。近期在售項目中已售/已推出體量近已推出體量近7萬方。預(yù)售萬方。預(yù)售項目和潛在項目的公寓類物業(yè)體

24、量約項目和潛在項目的公寓類物業(yè)體量約30萬方。萬方。公寓類物業(yè)投資性較強，市場空間也比較大。公寓類物業(yè)投資性較強，市場空間也比較大。 private & confidential page 21地塊地塊分析分析private & confidential page 22公交體系完善：公交體系完善：4040余條城市公交線路途經(jīng)地塊余條城市公交線路途經(jīng)地塊城市輕軌城市輕軌3 3號線站點緊鄰地塊號線站點緊鄰地塊private & confidential page 23交通路網(wǎng)通達：交通路網(wǎng)通達：距離江北機場約距離江北機場約20公里公里距離龍頭寺長途客運站點約距離龍頭寺長途客

25、運站點約5公里公里距離菜園壩長途客運站點約距離菜園壩長途客運站點約2公里公里距離解放碑商圈約距離解放碑商圈約5公里公里距離觀音橋商圈約距離觀音橋商圈約0.5公里公里距離上清寺商務(wù)辦公區(qū)約距離上清寺商務(wù)辦公區(qū)約0.5公里公里。private & confidential page 24火車火車站站楊家楊家坪坪火車火車站站private & confidential page 25標識性顯著：標識性顯著：地處嘉陵江大橋橋頭，是進出觀音橋地處嘉陵江大橋橋頭，是進出觀音橋的標志性建筑群的標志性建筑群private & confidential page 26private &a

26、mp; confidential page 27盡攬城景、江景資源：盡攬城景、江景資源：眺望嘉陵江江景，渝中夜景。眺望嘉陵江江景，渝中夜景。private & confidential page 28private & confidential page 29商業(yè)潛力巨大：商業(yè)潛力巨大：n 日均人流量約日均人流量約50-6050-60萬人；萬人；n 20092009年觀音橋商圈銷售額同比增長年觀音橋商圈銷售額同比增長40.8%40.8%，高于解，高于解放碑商圈放碑商圈21%21%的增長率；的增長率；n 20102010年年“5.1”5.1”期間，觀音橋商圈共計刷卡交易金額期間，

27、觀音橋商圈共計刷卡交易金額1.771.77億元，超過了渝中區(qū)解放碑商圈的億元，超過了渝中區(qū)解放碑商圈的1.031.03億元；億元；n 大量濱江豪宅區(qū)，洋房別墅區(qū)匯聚江北，為商業(yè)發(fā)展大量濱江豪宅區(qū)，洋房別墅區(qū)匯聚江北，為商業(yè)發(fā)展注入了持續(xù)而強勁的動力。注入了持續(xù)而強勁的動力。private & confidential page 30private & confidential page 31商業(yè)競爭激烈，尤其零售業(yè)：商業(yè)競爭激烈，尤其零售業(yè)：n 江北區(qū)目前常住人口約江北區(qū)目前常住人口約6868萬人萬人 （數(shù)據(jù)來源：重慶市統(tǒng)計年鑒）（數(shù)據(jù)來源：重慶市統(tǒng)計年鑒）n 據(jù)不完全統(tǒng)計，僅

28、觀音橋商圈商業(yè)供應(yīng)量逾百萬方據(jù)不完全統(tǒng)計，僅觀音橋商圈商業(yè)供應(yīng)量逾百萬方 （數(shù)據(jù)來源：天晟市場部）（數(shù)據(jù)來源：天晟市場部）private & confidential page 32項目距觀音橋其他成熟商業(yè)約步行項目距觀音橋其他成熟商業(yè)約步行1 1公里，公里，步行時間約步行時間約1010分鐘，有快速干道切割，距分鐘，有快速干道切割，距離步行街商圈心理較遠。離步行街商圈心理較遠。和步行街商圈割裂：和步行街商圈割裂：private & confidential page 33新世紀，新世界，重百百新世紀，新世界，重百百貨貨北城天北城天街街茂業(yè)百茂業(yè)百貨貨本案與主要商業(yè)物業(yè)的距離本案

29、與主要商業(yè)物業(yè)的距離private & confidential page 34private & confidential page 35分析結(jié)論：分析結(jié)論：n 難得一遇的城市中心區(qū)稀缺地塊；難得一遇的城市中心區(qū)稀缺地塊；n 具備打造為全市，乃至全國影響力的高端城市具備打造為全市，乃至全國影響力的高端城市綜合體的條件；綜合體的條件；n 辦公及居住屬性俱佳，但商業(yè)競爭激烈。辦公及居住屬性俱佳，但商業(yè)競爭激烈。private & confidential page 36項目定位private & confidential page 37比肩全球的新城市綜合體比肩全

30、球的新城市綜合體市場定位市場定位重慶，中國第五城，西部最閃耀的經(jīng)濟高地。觀音橋商圈，重慶未來城市的新核心。本案作為觀音橋商圈不可再生的稀缺資源項目，其定位的高度和設(shè)計理念的前瞻性對本案價值和未來經(jīng)營風(fēng)險至關(guān)重要。天晟認為定位于全國甚至全球精英認可的建筑品質(zhì)，以更先進的建設(shè)城市綜合體的理念來超越本地項目將更利于項目的價值提升和商業(yè)運營private & confidential page 38煌華國際商城是什么？private & confidential page 39城市中的都會都會 豐富的城市生活體驗豐富的城市生活體驗它是一座集辦公、住宅、商業(yè)設(shè)它是一座集辦公、住宅、商業(yè)設(shè)

31、施、文化設(shè)施、酒店和豪華影院施、文化設(shè)施、酒店和豪華影院為一身的建筑綜合體為一身的建筑綜合體! !它具備了居住、辦公、娛樂、學(xué)它具備了居住、辦公、娛樂、學(xué)習(xí)、休憩等多種功能及設(shè)施，是習(xí)、休憩等多種功能及設(shè)施，是一個超大型復(fù)合性都會地區(qū)，約一個超大型復(fù)合性都會地區(qū)，約有有2 2萬人在此工作，平均每天出萬人在此工作，平均每天出入的人數(shù)達入的人數(shù)達5 5萬人。萬人。都會精英聚集在此，光影流動，都會精英聚集在此，光影流動，精彩紛呈的城市生活時時上演，精彩紛呈的城市生活時時上演，一個全新的生活方式從此蔓延！一個全新的生活方式從此蔓延！private & confidential page 405

32、858層樓高的大廈、五星級酒店、豪華影城、精品店、主題餐廳、辦公樓、展覽館、戶外劇場、層樓高的大廈、五星級酒店、豪華影城、精品店、主題餐廳、辦公樓、展覽館、戶外劇場、城市住宅、開放空間、街道、公共設(shè)施城市住宅、開放空間、街道、公共設(shè)施集零售、餐飲、娛樂、休閑、文化、康體等諸多集零售、餐飲、娛樂、休閑、文化、康體等諸多元素為一身，業(yè)態(tài)保羅萬象，應(yīng)有盡有，是真正意義的元素為一身，業(yè)態(tài)保羅萬象，應(yīng)有盡有，是真正意義的“一站式一站式”消費中心，幾乎可以滿足消費中心，幾乎可以滿足都市生活的各種需求。都市生活的各種需求。各種類型的物業(yè)形態(tài)在此融合各種類型的物業(yè)形態(tài)在此融合private & con

33、fidential page 41 花園中的都會花園中的都會 盡管高樓林立，但是也預(yù)留盡量多的景盡管高樓林立，但是也預(yù)留盡量多的景觀空間。觀空間。大體量的高層建筑與寬闊的人大體量的高層建筑與寬闊的人行道、大量的露天空間交織在一起。建行道、大量的露天空間交織在一起。建筑間與屋頂上大面積的園林景觀，結(jié)合筑間與屋頂上大面積的園林景觀，結(jié)合良好的藝術(shù)規(guī)劃與開放空間設(shè)計，將整良好的藝術(shù)規(guī)劃與開放空間設(shè)計，將整體空間塑造得更加藝術(shù)化和人性化，體空間塑造得更加藝術(shù)化和人性化，成成功構(gòu)建了一個功能完善、密集、綠意濃功構(gòu)建了一個功能完善、密集、綠意濃濃、且立體化的花園都會。濃、且立體化的花園都會。在居住區(qū)，利用

34、景觀綠化增加居住者的在居住區(qū)，利用景觀綠化增加居住者的參與性，根據(jù)不同季節(jié)變化形成不同的參與性，根據(jù)不同季節(jié)變化形成不同的時段性景觀變化，充分利用屋頂綠化，時段性景觀變化，充分利用屋頂綠化，形成特色鮮明的主景觀帶，盡可能的采形成特色鮮明的主景觀帶，盡可能的采用高大植物和景觀植物的營造城市綠谷用高大植物和景觀植物的營造城市綠谷的生態(tài)環(huán)境。的生態(tài)環(huán)境。開闊的公共空間、高綠化率，高超的設(shè)計，讓此地成為城市景點開闊的公共空間、高綠化率，高超的設(shè)計，讓此地成為城市景點private & confidential page 42便捷的立體交通體系便捷的立體交通體系垂直流動線構(gòu)成的建筑，使整體空間充

35、滿了層次變化感垂直流動線構(gòu)成的建筑，使整體空間充滿了層次變化感，將都市的生活流動線由橫向改為豎向，建將都市的生活流動線由橫向改為豎向，建設(shè)一個設(shè)一個“垂直垂直”的而不是的而不是“水平水平”的都市，以改變?nèi)藗兊木幼∨c生活行為模式。通過大樓的高度來增加的都市，以改變?nèi)藗兊木幼∨c生活行為模式。通過大樓的高度來增加更多的綠地和公共空間，并縮短辦公室與居住區(qū)之間的距離，減少人們的交通時間。更多的綠地和公共空間，并縮短辦公室與居住區(qū)之間的距離，減少人們的交通時間。內(nèi)部：精裝豪華高速電梯與扶梯相輔，平行交通到垂直交通的完美切換，讓你毫無后顧之憂；內(nèi)部：精裝豪華高速電梯與扶梯相輔，平行交通到垂直交通的完美切換

36、，讓你毫無后顧之憂；外部：充分利用地鐵交通系統(tǒng)與都市公共交通系統(tǒng)，與地區(qū)商業(yè)活動完美結(jié)合。外部：充分利用地鐵交通系統(tǒng)與都市公共交通系統(tǒng)，與地區(qū)商業(yè)活動完美結(jié)合。private & confidential page 43 文化的都會文化的都會 超現(xiàn)代感的外立面屹立在江北之端，蛻變成城市中心地標！超現(xiàn)代感的外立面屹立在江北之端，蛻變成城市中心地標！融入代表現(xiàn)代城市文明的公共設(shè)施及當(dāng)代藝術(shù)品雕塑，用藝術(shù)理念傳播商業(yè)價值，令藝術(shù)與商融入代表現(xiàn)代城市文明的公共設(shè)施及當(dāng)代藝術(shù)品雕塑，用藝術(shù)理念傳播商業(yè)價值，令藝術(shù)與商業(yè)相得益彰，以開放的視野，多元的取向，引導(dǎo)主流，領(lǐng)航前沿。業(yè)相得益彰，以開放的視

37、野，多元的取向，引導(dǎo)主流，領(lǐng)航前沿。高品位的裝修高品位的裝修獨立精裝豪華入戶大堂，酒店式奢華空間，財富與尊貴共享。獨立精裝豪華入戶大堂，酒店式奢華空間，財富與尊貴共享。private & confidential page 44廣場設(shè)置露天劇場、室內(nèi)廣場設(shè)置露天劇場、室內(nèi)t臺，舉辦各類演出臺，舉辦各類演出廣場廣場設(shè)置設(shè)置露天露天劇場劇場既是劇既是劇場又是舞臺。場又是舞臺。露天多功能公共露天多功能公共娛樂表演圓形舞臺，能為戶外娛樂表演圓形舞臺，能為戶外活動提供場地；配合著可變換活動提供場地；配合著可變換的的空間空間設(shè)施，滿足了多樣化的設(shè)施，滿足了多樣化的活動場地需求，提供了變化豐活動場地

38、需求，提供了變化豐富的空間。富的空間。滿足了人們滿足了人們“看看”與與“被看被看”的需求。的需求。服裝發(fā)表會、新品推廣會、公服裝發(fā)表會、新品推廣會、公益拍賣、藝術(shù)品展覽等等，在益拍賣、藝術(shù)品展覽等等，在此不斷上演各類型文化表演，此不斷上演各類型文化表演，此地也成為最繁華、最時尚的此地也成為最繁華、最時尚的都會中心。都會中心。private & confidential page 45玻璃帷幕為采光屋頂，產(chǎn)生了豐富的空間層次變化，加上各式各樣精彩有趣的亮麗玻璃帷幕為采光屋頂，產(chǎn)生了豐富的空間層次變化，加上各式各樣精彩有趣的亮麗店面設(shè)計，配合適當(dāng)?shù)木坝^與休憩服務(wù)設(shè)施，是一處既簡潔明亮又令人

39、感到開闊舒店面設(shè)計，配合適當(dāng)?shù)木坝^與休憩服務(wù)設(shè)施，是一處既簡潔明亮又令人感到開闊舒適的購物場所。適的購物場所。街道、建筑物墻壁和電梯前也分別設(shè)置有大大小小的銀幕，除了顯示各種租賃、活街道、建筑物墻壁和電梯前也分別設(shè)置有大大小小的銀幕，除了顯示各種租賃、活動資訊外，還可以轉(zhuǎn)播表演活動，播放各種商業(yè)廣告，傳遞信息。動資訊外，還可以轉(zhuǎn)播表演活動，播放各種商業(yè)廣告，傳遞信息。private & confidential page 46超高層頂樓亦設(shè)置為城市觀景臺擁有高超高層頂樓亦設(shè)置為城市觀景臺擁有高11m11m且環(huán)繞建筑且環(huán)繞建筑360360的落地玻璃窗，從這個的落地玻璃窗，從這個充滿空間開

40、放感的場所眺望都市夜晚絢麗的街景，亦可舉辦各類展覽及文化活動。充滿空間開放感的場所眺望都市夜晚絢麗的街景，亦可舉辦各類展覽及文化活動。private & confidential page 47過去，這里過去，這里未來未來 過去與未來過去與未來private & confidential page 48綜述綜述“ 它是城市精英的舞臺，城市財富的發(fā)動機它是城市精英的舞臺，城市財富的發(fā)動機 ”“ 它將是重慶最繁榮，最現(xiàn)代的時尚場它將是重慶最繁榮，最現(xiàn)代的時尚場 ”“ 它也將是舊城改造，城市綜合體建設(shè)的典范它也將是舊城改造，城市綜合體建設(shè)的典范 ” private & con

41、fidential page 49業(yè)態(tài)構(gòu)成業(yè)態(tài)構(gòu)成塔塔 樓：樓：1棟酒店公寓、棟酒店公寓、 2棟商務(wù)公寓、棟商務(wù)公寓、3棟小戶型城市住宅棟小戶型城市住宅超高層：甲級寫字樓超高層：甲級寫字樓+五星級酒店五星級酒店+360度觀景臺度觀景臺商商 業(yè)：主題餐飲、電影院、健身館、業(yè)：主題餐飲、電影院、健身館、spa、茶館、咖啡館、茶館、咖啡館、 精品購物、超市、百貨精品購物、超市、百貨private & confidential page 50產(chǎn)品組合：產(chǎn)品組合：商務(wù)辦公樓住宅公寓商業(yè)城市城市住宅住宅酒店公寓酒店公寓商務(wù)樓商務(wù)樓甲級寫甲級寫字樓字樓五星級五星級酒店酒店酒店private &

42、; confidential page 51產(chǎn)品功能定位：產(chǎn)品功能定位：功能定位功能定位產(chǎn)品形態(tài)產(chǎn)品形態(tài)目標客群目標客群財務(wù)功能財務(wù)功能居住居住酒店式公寓酒店式公寓投資客為主投資客為主利潤回報利潤回報資金回籠資金回籠都市住宅都市住宅投資和自住客戶投資和自住客戶降低市場及政策風(fēng)險降低市場及政策風(fēng)險快速回籠投入資金快速回籠投入資金辦公辦公甲級寫字樓甲級寫字樓國內(nèi)外知名企業(yè)國內(nèi)外知名企業(yè)和集團機構(gòu)和集團機構(gòu)高額利潤回報高額利潤回報發(fā)展商品牌形象展示發(fā)展商品牌形象展示商務(wù)公寓商務(wù)公寓中小企業(yè)中小企業(yè)成長型公司成長型公司利潤回報，資金回籠利潤回報，資金回籠酒店酒店五星級酒店五星級酒店高端商務(wù)人士高端商務(wù)

43、人士長期投資，融資平臺長期投資，融資平臺private & confidential page 52產(chǎn)品調(diào)整優(yōu)化建議產(chǎn)品調(diào)整優(yōu)化建議private & confidential page 531 1、3 3號樓：商務(wù)領(lǐng)館號樓：商務(wù)領(lǐng)館核心賣點：商務(wù)盡從容核心賣點：商務(wù)盡從容釋義：釋義：強調(diào)其商務(wù)辦公屬性，為屈居于觀音橋商住樓和老舊強調(diào)其商務(wù)辦公屬性，為屈居于觀音橋商住樓和老舊的寫字樓里的中小公司提供良好的商務(wù)辦公形象和辦的寫字樓里的中小公司提供良好的商務(wù)辦公形象和辦公空間，公空間，不必不必再為上下班高峰期擠電梯而郁悶，不用再為上下班高峰期擠電梯而郁悶，不用為低檔的大堂，立面和公

44、共裝修檔次而煩惱。為低檔的大堂，立面和公共裝修檔次而煩惱。private & confidential page 54核心賣點支撐：核心賣點支撐：高端商務(wù)氣質(zhì)立面高端商務(wù)氣質(zhì)立面甲級寫字樓標準大堂甲級寫字樓標準大堂標準寫字樓層高標準寫字樓層高設(shè)置會議中心，商務(wù)中心配置設(shè)置會議中心，商務(wù)中心配置滿足商務(wù)辦公需求的電梯配置滿足商務(wù)辦公需求的電梯配置贈送中低端分戶式中央空調(diào)配置贈送中低端分戶式中央空調(diào)配置共享綜合體內(nèi)高端商務(wù)配套（如恒溫游泳池、健身桑拿房、共享綜合體內(nèi)高端商務(wù)配套（如恒溫游泳池、健身桑拿房、商務(wù)會所等）商務(wù)會所等）private & confidential page

45、 55立面建議：立面建議：以黑白灰作為基本色調(diào)，突出商務(wù)氣質(zhì)以黑白灰作為基本色調(diào)，突出商務(wù)氣質(zhì)增大玻璃幕墻面積，突出現(xiàn)代科技感增大玻璃幕墻面積，突出現(xiàn)代科技感基座及部分底層外墻外掛石材，增加厚重感基座及部分底層外墻外掛石材，增加厚重感private & confidential page 56private & confidential page 57private & confidential page 58大堂標準：大堂標準：入口位置：入口位置：1 1號樓臨主干道設(shè)置，號樓臨主干道設(shè)置，3 3號樓直接落到商業(yè)平街層號樓直接落到商業(yè)平街層大堂面積：大堂面積：約約200

46、-250200-250平米平米大堂層高：大堂層高：約約6 6米米private & confidential page 59公共部分交房標準：公共部分交房標準：大堂：大堂：星級大堂裝修標準，地面和墻面高級大理石、花崗石等高級星級大堂裝修標準，地面和墻面高級大理石、花崗石等高級石材裝飾，石膏吊頂配豪華燈飾，高級沙發(fā)等候區(qū)石材裝飾，石膏吊頂配豪華燈飾，高級沙發(fā)等候區(qū) 候梯廳及走道：候梯廳及走道：候梯廳地面及墻面鋪高級石材，走道墻面和地面為高級拋光候梯廳地面及墻面鋪高級石材，走道墻面和地面為高級拋光磚，天棚采用石膏板吊頂配置燈具。磚，天棚采用石膏板吊頂配置燈具。電梯：電梯：豪華裝飾，不銹鋼，

47、鏡面飾面豪華裝飾，不銹鋼，鏡面飾面消防樓梯間：消防樓梯間：地面為優(yōu)質(zhì)地磚、墻面及天棚面飾高級乳膠漆。地面為優(yōu)質(zhì)地磚、墻面及天棚面飾高級乳膠漆。private & confidential page 60private & confidential page 61電梯配置：電梯配置：數(shù)量：數(shù)量：5-65-6部（含貨梯）部（含貨梯）載重：載重：1000kg,131000kg,13人人品牌：中外合資知名品牌（如品牌：中外合資知名品牌（如konekone、otisotis、日立等）、日立等）private & confidential page 62其他特別配置：其他特別配置：

48、層高：層高：3.1-3.23.1-3.2米，高于普通住宅和商務(wù)公寓層高米，高于普通住宅和商務(wù)公寓層高會議中心：會議中心：特別設(shè)置會議中心，為小企業(yè)舉行大中型會議提供服務(wù)特別設(shè)置會議中心，為小企業(yè)舉行大中型會議提供服務(wù)商務(wù)配套：商務(wù)配套：共享綜合體完善商務(wù)配套共享綜合體完善商務(wù)配套private & confidential page 63標準戶型平面參考建議：標準戶型平面參考建議：開間：約開間：約3.6-4.23.6-4.2米米( (端頭戶型可放大至端頭戶型可放大至7.27.2米米) )進深：進深：8-98-9米米廚房：無須設(shè)置廚房：無須設(shè)置衛(wèi)生間：每戶衛(wèi)生間：每戶1 1個（靠入戶墻面

49、）個（靠入戶墻面）特別建議：不臨主干道戶型可局部設(shè)置陽臺特別建議：不臨主干道戶型可局部設(shè)置陽臺private & confidential page 64典型戶型格局參考典型戶型格局參考private & confidential page 65寫字樓配陽臺，增加半室外活動空間寫字樓配陽臺，增加半室外活動空間private & confidential page 66項目項目大堂大堂面積面積大堂大堂層高層高電梯電梯品牌品牌電梯電梯數(shù)量數(shù)量標準標準層高層高是否有中是否有中央空調(diào)央空調(diào)九街高屋九街高屋100-100-150 150 8.28.2米米待定待定3 3部部3 3米

50、米無無北岸星座北岸星座80804.84.8米米通力通力3 3部部3 3米米無無浩博天庭浩博天庭170 170 5 5米米富士富士3 3部部3 3米米無無紅鼎國際紅鼎國際a a座座120 120 4.84.8米米西子奧蒂斯西子奧蒂斯6 6部部3 3米米無無紅鼎國際紅鼎國際b/cb/c座座120 120 4.84.8米米西子奧蒂斯西子奧蒂斯4 4部部3 3米米無無北城旺角北城旺角70704.54.5米米巨人通力巨人通力3 3部部3 3米米無無附：觀音橋商圈附近部分商住樓配置標準附：觀音橋商圈附近部分商住樓配置標準private & confidential page 675 5號樓：酒店式

51、公寓號樓：酒店式公寓大人物的小公館大人物的小公館釋義：釋義：強調(diào)其豪華，尊崇，服務(wù)，讓投資者和居住者體驗非強調(diào)其豪華，尊崇，服務(wù)，讓投資者和居住者體驗非凡成功感受和品質(zhì)體驗。凡成功感受和品質(zhì)體驗。private & confidential page 68核心賣點支撐：核心賣點支撐：城市核心增長極區(qū)位城市核心增長極區(qū)位城市商圈黃金地段城市商圈黃金地段渝中半島景觀和嘉陵江景觀渝中半島景觀和嘉陵江景觀5 5星級酒店標準大堂星級酒店標準大堂5 5星級酒店裝修標準星級酒店裝修標準5 5星級酒店物業(yè)服務(wù)標準星級酒店物業(yè)服務(wù)標準專業(yè)的物業(yè)資產(chǎn)租售管理服務(wù)專業(yè)的物業(yè)資產(chǎn)租售管理服務(wù)private &

52、amp; confidential page 69大堂標準：大堂標準：入口位置：入口位置：商業(yè)平街層開辟空間設(shè)置入戶大堂商業(yè)平街層開辟空間設(shè)置入戶大堂大堂面積：大堂面積：約約150-200150-200平米平米大堂層高：大堂層高：約約6 6米米private & confidential page 70公共部分交房標準：公共部分交房標準：大堂：大堂：五星級酒店大堂裝修標準，地面和墻面高級大理石、花崗石等高級石材裝飾，五星級酒店大堂裝修標準，地面和墻面高級大理石、花崗石等高級石材裝飾，石膏吊頂配豪華燈飾，高級沙發(fā)等候區(qū)，藝術(shù)裝飾畫，插花等軟裝石膏吊頂配豪華燈飾，高級沙發(fā)等候區(qū)，藝術(shù)裝飾畫

53、，插花等軟裝 候梯廳及走道：候梯廳及走道：候梯廳地面鋪和墻面為高級石材，走道墻面地面為高級磚，天棚采用石膏板候梯廳地面鋪和墻面為高級石材，走道墻面地面為高級磚，天棚采用石膏板吊頂配置名牌燈具。吊頂配置名牌燈具。電梯：電梯：地面高級石材（大理石，花崗石等），墻面不銹鋼或木飾面，高級鏡面，配地面高級石材（大理石，花崗石等），墻面不銹鋼或木飾面，高級鏡面，配置空調(diào)置空調(diào)消防樓梯間：消防樓梯間：地面為優(yōu)質(zhì)地磚、墻面及天棚面飾高級乳膠漆。地面為優(yōu)質(zhì)地磚、墻面及天棚面飾高級乳膠漆。private & confidential page 71private & confidential pa

54、ge 72室內(nèi)裝修標準：室內(nèi)裝修標準：一：入戶門：一：入戶門：高級實木防火門（配門禁卡入戶）高級實木防火門（配門禁卡入戶） 二：廚房：二：廚房：定制櫥柜，科勒或同檔次水槽龍頭，西門子或同檔次抽油煙機、灶具、燃器、定制櫥柜，科勒或同檔次水槽龍頭，西門子或同檔次抽油煙機、灶具、燃器、冰箱等。冰箱等。三：客廳及餐廳三：客廳及餐廳石膏板局部吊頂天棚，配置射燈及吸頂燈。石膏板局部吊頂天棚，配置射燈及吸頂燈。地面為圣象或同檔次復(fù)合地板，部份戶型局部石材拼花，成品踢腳線。墻面為地面為圣象或同檔次復(fù)合地板，部份戶型局部石材拼花，成品踢腳線。墻面為高級墻紙，餐廳局部鏡面造型。定制綜合收納柜。高級墻紙，餐廳局部鏡

55、面造型。定制綜合收納柜。四：臥室四：臥室石膏板局部吊頂天棚，配置吸頂燈。石膏板局部吊頂天棚，配置吸頂燈。地面為進口品牌復(fù)合木地板，成品踢腳線，墻面為高級墻紙地面為進口品牌復(fù)合木地板，成品踢腳線，墻面為高級墻紙private & confidential page 73四：衛(wèi)生間四：衛(wèi)生間防水石膏板天棚。防水石膏板天棚。墻面為高級墻磚配馬賽克，地面為高級地磚配馬賽克。墻面為高級墻磚配馬賽克，地面為高級地磚配馬賽克。配置科勒、配置科勒、totototo或同檔次品牌洗手盆，馬桶、洗手盆龍頭及淋浴花灑?；蛲瑱n次品牌洗手盆，馬桶、洗手盆龍頭及淋浴花灑。配置毛巾架、紙巾架。配置毛巾架、紙巾架。定制

56、滑動淋浴屏，根據(jù)戶型不同形狀略有變化。定制滑動淋浴屏，根據(jù)戶型不同形狀略有變化。定制洗手臺地柜和鏡柜，配置鏡前燈。定制洗手臺地柜和鏡柜，配置鏡前燈。五：陽臺五：陽臺天棚，墻面為乳膠漆，配置吸頂燈，預(yù)留洗衣機位，配置洗衣機龍頭。天棚，墻面為乳膠漆，配置吸頂燈，預(yù)留洗衣機位，配置洗衣機龍頭。六：電氣設(shè)備六：電氣設(shè)備西門子或同檔次產(chǎn)品開關(guān)面板及電源插座?？蛷d及餐廳、臥室均配置格西門子或同檔次產(chǎn)品開關(guān)面板及電源插座?？蛷d及餐廳、臥室均配置格力或同檔次空調(diào)。力或同檔次空調(diào)。室內(nèi)裝修標準：室內(nèi)裝修標準：private & confidential page 74特別建議：特別建議：為增加營銷賣點，更好實現(xiàn)溢價，有以下建議：為增加營銷賣點，更好實現(xiàn)溢價，有以下建議：n 少量裝飾材料可選擇國外廣泛用于豪宅的知名建材產(chǎn)地進口；少量裝飾材料可選擇國外廣泛用于豪宅的知名建材產(chǎn)地進口；n 地下停車場設(shè)立第一大堂，雙重尊崇感受；地下停車場設(shè)立第一大堂，雙重尊崇感受；n 為增加豪宅氣質(zhì)，邀請香港或臺灣設(shè)計師進行設(shè)計；為增加豪宅氣質(zhì)，邀請香港或臺灣設(shè)計師進行設(shè)計；n 室內(nèi)電視可接受境外電視臺節(jié)目，增加國際感。室內(nèi)電視可接受境外電視臺