湖南湘陰步步高商業(yè)定位報告91頁

1、湘陰步步高商業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略報告湘陰步步高商業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略報告保潤地產保潤地產 2012.05.222012.05.22目錄目錄一、宏觀機遇一、宏觀機遇二、市場機遇二、市場機遇三、市場競爭三、市場競爭四、地塊素質解讀四、地塊素質解讀五、項目發(fā)展戰(zhàn)略建議五、項目發(fā)展戰(zhàn)略建議一、宏觀機遇一、宏觀機遇湘陰緊臨省會長沙，交通便捷，長湘路、湘樟路、新喬路多點對接省會，距京廣鐵路復線15公里，距京珠高速20公里，即將動工建設的京港澳高速復線縱貫南北。長沙芙蓉北路將北拓至湘陰縣城，湘、資水通江達海，京廣鐵路、長石鐵路、武廣客運專線依縣而過，距黃花國際機場僅1小時車程，形成了對外大流通的交通格局。正在建設的漕溪港深水碼

2、頭是全省地理條件最優(yōu)越的港口之一，是長沙霞凝港和金霞物流園水上運輸?shù)闹匾吸c。湘陰區(qū)位優(yōu)勢明顯湘陰區(qū)位優(yōu)勢明顯大湖南大湖南長沙反哺給周邊帶來新的發(fā)展契機長沙反哺給周邊帶來新的發(fā)展契機長沙現(xiàn)在已經慢慢從吸取縣市的營養(yǎng)慢慢轉變到反哺周邊地區(qū)的階段，2010年湖南省正式提出“3+5” 發(fā)展概念，即：長株潭+岳陽、益陽、常德、婁底、衡陽，通過輕軌、高速等交通組織的搭建，經濟功能的互補，形成大型城市群，從地理位置上來講，“湘陰”首當其沖。三大綜合服務中心 河東、河西河東、河西cbd 雷鋒湖副中心雷鋒湖副中心 黃榔副中心黃榔副中心兩大生產性服務業(yè)基地 河東商務文化基地河東商務文化基地 河西科教創(chuàng)新基地河

3、西科教創(chuàng)新基地七大工業(yè)基地 三大物流園區(qū)：三大物流園區(qū)：金霞保稅、金霞保稅、星馬臨空、星馬臨空、望城鐵路物流望城鐵路物流四廊四片城鄉(xiāng)統(tǒng)籌產業(yè)園區(qū) 四廊：茶葉、花卉苗木、水產、優(yōu)質稻米四廊：茶葉、花卉苗木、水產、優(yōu)質稻米 四片：瀏陽、寧鄉(xiāng)的農業(yè)、林業(yè)片區(qū)四片：瀏陽、寧鄉(xiāng)的農業(yè)、林業(yè)片區(qū) 四大旅游服務基地四大旅游服務基地三大物流園區(qū)河西：河西：總部經濟基地總部經濟基地研發(fā)創(chuàng)新基地研發(fā)創(chuàng)新基地高等教育基地高等教育基地文化創(chuàng)意基地文化創(chuàng)意基地河東：河東：影視文化基地影視文化基地創(chuàng)業(yè)服務基地創(chuàng)業(yè)服務基地區(qū)域商務基地區(qū)域商務基地創(chuàng)意體驗基地創(chuàng)意體驗基地寧鄉(xiāng)工業(yè)基地寧鄉(xiāng)工業(yè)基地先進制造業(yè)基地先進制造業(yè)基地河

4、西工業(yè)基地河西工業(yè)基地高新技術產業(yè)基地高新技術產業(yè)基地新材料產業(yè)基地新材料產業(yè)基地現(xiàn)代物流產現(xiàn)代物流產業(yè)基地業(yè)基地金霞工業(yè)基地金霞工業(yè)基地循環(huán)經濟產業(yè)基地循環(huán)經濟產業(yè)基地現(xiàn)代物流產業(yè)基地現(xiàn)代物流產業(yè)基地星馬工業(yè)基地星馬工業(yè)基地工程裝備產業(yè)基地工程裝備產業(yè)基地先進制造業(yè)基地先進制造業(yè)基地臨空物流產業(yè)基地臨空物流產業(yè)基地暮云工業(yè)基地暮云工業(yè)基地新能源汽車產業(yè)基地新能源汽車產業(yè)基地瀏陽工業(yè)新城瀏陽工業(yè)新城先進制造產業(yè)基地先進制造產業(yè)基地生物醫(yī)藥產業(yè)基地生物醫(yī)藥產業(yè)基地瀏陽工業(yè)基地瀏陽工業(yè)基地靜脈產業(yè)基地靜脈產業(yè)基地長沙市城市總體規(guī)劃定位高新技術產業(yè)基地高新技術產業(yè)基地現(xiàn)代物流園現(xiàn)代物流園金霞保稅物流

5、園金霞保稅物流園湘陰將成為長沙產業(yè)承接、物流互補首選地湘陰將成為長沙產業(yè)承接、物流互補首選地 長沙以北及望城區(qū)是長沙未來工業(yè)、物流發(fā)展的重頭戲，而湘陰與望城接壤，又有漕溪港深水碼頭與金霞、港口遙相呼應，未來的發(fā)展前景超乎想象，而長沙飛速的發(fā)展擴張也將把湘陰帶入經濟發(fā)展的快車道。 水運作為成本最低的物流產業(yè)，倍受工業(yè)企業(yè)的歡迎，在湖南大力發(fā)展現(xiàn)代物流的大背景下，湘陰亦倍受工業(yè)企業(yè)關注，“湖南輕工業(yè)園”落戶湘陰，近年來湘陰堅持大抓項目抓大項目，全縣規(guī)模工業(yè)企業(yè)發(fā)展到152家。如近年引進的遠大可建、富士電梯等國內知名現(xiàn)代企業(yè)，也有縣內發(fā)展起來的長康實業(yè)、宏耀工業(yè)等本土企業(yè)，中聯(lián)重科，曙光電子，長豐汽

6、車等大型企業(yè)亦來湘陰考察，第二產業(yè)是湘陰未來發(fā)展的主戰(zhàn)線。湖南輕工業(yè)園湖南輕工業(yè)園漕溪港深水碼頭漕溪港深水碼頭p湘陰社會消費品零售額近三年來平均每年以5.3億元上升，平均每年上升20.7%p2011年社會消費品零售總額36.8億元，同比上升19.30%p湘陰居民人均收入近三年來平均每年以2580.5元上升，平均每年上升18.73%p2011年居民人均收入17027元，同比上升23.10%大交通、大工業(yè)、大發(fā)展帶來大消費！大交通、大工業(yè)、大發(fā)展帶來大消費！隨著大量的工業(yè)企業(yè)進駐湘陰，直接帶來的是大量的企業(yè)員工，大量的高收入人群，大量的消費人群，未來幾年內，這種趨勢會更加明顯。由于歷史、地理位置的

7、原因，湘陰的消費觀念與長沙看齊，由于本地商業(yè)檔次較低，導致大量的中高端消費群體外流長沙，城市商業(yè)的提質改造迫在眉睫，這也給本項目的建設提供了很大的發(fā)展機遇！二、市場機遇二、市場機遇新的政務中心，該區(qū)域商業(yè)是未來的高端商務區(qū)，集中體現(xiàn)在酒店、茶樓、中西餐廳、養(yǎng)生、足浴等。并有可能依托火車、汽車站及辦公人群形成新的商業(yè)核心。有很大幾率出現(xiàn)大型商業(yè)綜合體。老商業(yè)街區(qū)，由于固有的居住習慣、消費習慣而形成的以街鋪為主的商業(yè)形態(tài)，暫為湘陰人氣最旺的零售消費區(qū)域。業(yè)態(tài)也最為繁雜。每個城市發(fā)展的慣例，最早成型的專業(yè)市場區(qū)域家居建材、機電市場。湘陰規(guī)劃的生態(tài)居住區(qū)域，由于未來人口的居住密度會造就該區(qū)域未來的大量

8、商鋪，甚至于大型的商業(yè)綜合體。湘陰商業(yè)暫時的現(xiàn)狀是：沒有中心、只有老街湘陰商業(yè)暫時的現(xiàn)狀是：沒有中心、只有老街現(xiàn)有商業(yè)物業(yè)形態(tài)都比較低端，無百貨、無主題購物，均屬于自發(fā)形成的市場形式，沒有真正意義上的商業(yè)購物中心。北北正正街街北北紅豹鞋業(yè)新百姓通訊朵彩、怡婷湘陰專賣店松奇米牛仔專賣夏娃乙秀七匹狼鞋業(yè)東興時裝新龍手機廣場九龍手機廣場中信手機超市中國電信中國聯(lián)通千仞崗中心大藥房湘陰郵政局工商銀行方圓印章上海羊毛衫培羅蒙中國邦賽大拇指南方寢飾中國萬亨歡鳥新鴻翔太平洋服飾超市婭蒂內衣diy時尚基地新世紀晚安家紡新e派水星家紡現(xiàn)代家電城愛晚亭家紡敏棋精品布藝怡人服飾人和針織衣緣江東路以服飾、鞋和家紡業(yè)態(tài)

9、為主，通訊器材布藝為輔，租金在47-116元/左右。品牌店有七匹狼、晚安家紡、愛晚亭家紡等。北正街北正街業(yè)態(tài)分布業(yè)態(tài)分布老街研究老街研究以江東路為界北段北段以服飾、鞋業(yè)為主，酒店休閑為輔，江東路為界南南段段以南雜批發(fā)為主，少量家裝租金在26-84元/左右。品牌店有老人頭、李寧、361度、七匹狼、啄木鳥、忘不了男裝、勁霸男裝、香奈兒等。伊卡弱菲鴻星休閑會所東方娛樂城弘揚書店歐迪伊琴美特斯邦威步步高卡佛連米蘭秀街德克士七匹狼法國啄木鳥布森忘不了男裝中國銀行恒大金店文具小百貨匹克運動百利蓮晶玉滿堂老人頭恒福商店大嘴巴李寧步步高褲行必登高依之妮361度農業(yè)銀行桑樂太陽能城關木工廠湖湘廣告小食品王國天意

10、批發(fā)部興隆物流裕盛酒店振湘小食品城俊義批發(fā)部振發(fā)批發(fā)部虎子摩配華潤漆東湖賓館健康床墊興旺漁具行飛龍燈飾歐普照明安居鎖行紅富南雜批發(fā)部天利燈飾亞芝鞋業(yè)批發(fā)同得利批發(fā)東東湖湖路路東東湖湖路路江東路東湖路東湖路業(yè)態(tài)分布業(yè)態(tài)分布以餐飲、夜宵經營為主，發(fā)藝和茶樓為輔，租金在24-144元/左右。品牌店只有步步高鞋城一家。尚尚書書路路北北江東路錦誠酒樓衛(wèi)哥酒店七度發(fā)型設計室東北餃子館小家庭姊妹夜宵城三毛燒烤花果山土菜館前衛(wèi)超人氣沙龍喜洋洋火鍋城康樂休閑中心芳芳發(fā)屋喻記燒烤靚麗閣滿漢酒樓燦哥土菜館步步高鞋城非常6+1酒樓百度不夜城建設銀行尚書路尚書路業(yè)態(tài)分布業(yè)態(tài)分布江東路是城市主干道，湘陰幾條主要商業(yè)都與之

11、相交。商業(yè)業(yè)態(tài)較為混亂，包含酒店、服飾、藥店、銀行、電器和部分政府行政機關等。商鋪租金相對較高，尤其以各商業(yè)路交匯處最高，平均租金在84-144元/左右。江江 東東 路路白馬服飾廣場長銀金行通城電器淑女坊金葉煙酒城外貿行業(yè)管理辦公室都市麗人金美幸韓國水晶飾品館紅粉佳人精品服飾聯(lián)想專賣店婚前醫(yī)學檢查中心婦女兒童醫(yī)院紅蜻蜓千百惠渣土管理辦公室依妝盛飾波司登襯衫與狼共舞波司登凱慕獅泰康人壽保險股份有限公司三湘網絡會所意爾康皮具歐式脆皮蛋糕新世紀賓館好宜鞋業(yè)湘陰房地產管理局濟仁堂中國銀行家佳福烘焙劇場湘姿秀勁霸男裝中國移動心香一族時尚精品店青春家私酒中酒霸零點久久舒丹妮水中花專賣店農村信用合作社bik

12、專賣店藏羊純中意服飾城北學校城北皮具店西部牛仔伊美佳動感一族長城大酒店農業(yè)銀行國奧男裝格蕾絲一族雄豹狼中國男裝奧康金行金店樂樂熊母嬰姊妹服飾卡歐娜尖東服飾六六派蒙褲業(yè)陸陸順睡美人衣店太平洋服飾廣場北北江東路江東路業(yè)態(tài)分布業(yè)態(tài)分布縣域高端消費百貨商場：無it市場：僅有部分手機專賣店，無大型電腦城之類的物業(yè)形態(tài)。大眾消費生活超市：以步步高為代表餐飲：以家常菜飯、宵夜店為主，尚書路更是形成了區(qū)域效應， 生存能力極強。服飾：存在部分國內二線品牌及大量低端服飾，無主題性購物區(qū) 域。休閑娛樂：大小ktv、酒吧數(shù)十家，有巨大的市場潛力， 足浴休閑并無品牌店，僅天之道頗具品牌效應。就湘陰目前的商業(yè)情況來看，城

13、市在發(fā)展過程中并無引導性的商業(yè)規(guī)劃，商業(yè)分布比較就湘陰目前的商業(yè)情況來看，城市在發(fā)展過程中并無引導性的商業(yè)規(guī)劃，商業(yè)分布比較凌亂，除專業(yè)市場外，業(yè)態(tài)劃分并不明顯，僅尚書路低端餐飲形成了一定的區(qū)域效應。凌亂，除專業(yè)市場外，業(yè)態(tài)劃分并不明顯，僅尚書路低端餐飲形成了一定的區(qū)域效應。物業(yè)形態(tài)均比較低端，大部分屬于住宅底商物業(yè)形態(tài)均比較低端，大部分屬于住宅底商+ +街鋪的形式存在，湘陰商業(yè)發(fā)展的道路任重街鋪的形式存在，湘陰商業(yè)發(fā)展的道路任重而道遠。而道遠。老街總結：老街總結： 建材市場北臨江東中路北臨江東中路，西靠嵩西靠嵩濤路濤路，東面緊臨湘陰大道東面緊臨湘陰大道。處于湘陰新行政區(qū)域。整個市場由兩條外街

14、(崇濤路和江東路）和六條內部通道組成。入駐經營的只有崇濤路、江東路兩條的臨街商鋪和臨市場最南邊兩條通道商鋪。商鋪面積主要在50-60平米左右。家具機電市場是由家具市場家具市場和機電市場機電市場契合組成，位于江東路與湘陰大道交叉路口的東南角。家家具具市市場場機機電電市市場場與縣域傳統(tǒng)的專業(yè)市場一樣，雜亂無序，經營狀況一般。短期內無法改善，中遠期會向規(guī)范化、品牌化發(fā)展。值得注意的是：家具市場是由湘陰本地幾大股東聯(lián)合私自經營，物業(yè)為零時建造，與政府只簽訂值得注意的是：家具市場是由湘陰本地幾大股東聯(lián)合私自經營，物業(yè)為零時建造，與政府只簽訂了了8 8年的經營合同，合同預計將于年的經營合同，合同預計將于2

15、0132013年年底到期，原地塊將擬建住宅。其承包租金等價格無從知年年底到期，原地塊將擬建住宅。其承包租金等價格無從知曉。通過走訪家具城周邊住戶和商戶得知其營業(yè)狀況較好。曉。通過走訪家具城周邊住戶和商戶得知其營業(yè)狀況較好。這為其他項目創(chuàng)造了一定的機會，如這為其他項目創(chuàng)造了一定的機會，如招商恰當可獲得一大批成熟經營戶，在縣城內而言可直接避開市場的長期培育。招商恰當可獲得一大批成熟經營戶，在縣城內而言可直接避開市場的長期培育。專業(yè)市場分析：專業(yè)市場分析：市場現(xiàn)狀所提供的機遇：市場現(xiàn)狀所提供的機遇：百貨商場it廣場雖然這2類基本為市場的空白點，但由于湘陰離長沙在半小時內，這一類客戶均外流長沙，湘陰的

16、商業(yè)氛圍、規(guī)模、檔次均無法與長沙形成有效競爭，該類業(yè)態(tài)直接放棄。承接家具市場項目規(guī)模、交通環(huán)境、區(qū)位影響，無法實施。餐飲無中高端業(yè)態(tài)、品牌，有待提升，生存能力強。服飾無主題服飾廣場、購物街，屬生活必須消費，發(fā)展?jié)摿Υ?。休閑娛樂市場大，但檔次、品牌需要提升，業(yè)種需要豐富。三、市場競爭三、市場競爭鼎盛府邸鼎盛府邸 芙蓉國際芙蓉國際湘水芙蓉湘水芙蓉城城宗棠商業(yè)宗棠商業(yè)步行街步行街長銀濱湖新城長銀濱湖新城嘉雅豪園嘉雅豪園文泰新城文泰新城 以上項目中商業(yè)體量以鼎盛府邸最大商業(yè)體量以鼎盛府邸最大，售價在7700-11000元/，面積區(qū)間為48-91；商業(yè)售價最高為湘水芙蓉城商業(yè)售價最高為湘水芙蓉城1.81

17、.8萬萬/ /，面積在，面積在37-9037-90，商業(yè)定位多為商業(yè)街和商業(yè)中心，商業(yè)定位多為商業(yè)街和商業(yè)中心。以上商業(yè)在售和認購項目共5個，在售項目以芙蓉國際情況最好達到90%。項目項目總建面積總建面積商業(yè)面積商業(yè)面積價格價格銷售率銷售率商業(yè)定位商業(yè)定位面積區(qū)間面積區(qū)間開盤時間開盤時間鼎盛府邸 10萬多平米 7700-11000元/認購中鎦金商業(yè)街48-91左右2012年8月12日芙蓉國際81371.11平米 2.5萬北面臨街1.4-1.5/；西面1.3-1.4萬/90%鮮美購物中心26-88平方米2011年8月3日湘水芙蓉城30萬平方米220002號棟單層1.8萬/；5號棟雙層1.1萬/5

18、0%（2、5號棟）社區(qū)商業(yè)街2號棟37-90；5號棟50-1002012年1月1日嘉雅豪園2.4萬平米（占地）西面6000-8000/；東面5000-7000元/60%新城區(qū)核心商業(yè)中心50-100左右2010年2月9日長銀濱湖新城20萬平方1.5萬/認購中91-105左右2012年1月3日宗棠商業(yè)步行街1萬多（三期）待定商業(yè)步行街文泰新城45959平方米預計1萬多2011年9月11日鼎盛府邸鼎盛府邸 開發(fā)商：湘陰金鼎房地產開發(fā)有限公司項目位置：旭東路與冬茅路交匯處 總建面： 10萬多平米 商業(yè)體量：開盤時間：2012-8-12售價：7700-11000元/平米銷售情況：招商、認購中，以內部居

19、住業(yè)主優(yōu)先認購配套：東湖學校、人民法院、人民醫(yī)院、江東派出所和森林公安局等備注：統(tǒng)一布局，開發(fā)商協(xié)助統(tǒng)一招商，商統(tǒng)一布局，開發(fā)商協(xié)助統(tǒng)一招商，商業(yè)全部為底商。業(yè)全部為底商。湘陰現(xiàn)有規(guī)模最大商業(yè)，布局完善，業(yè)態(tài)豐富；開發(fā)商協(xié)助統(tǒng)一招商；單價價格適應湘陰市場接受度，總價較低。靠近湘陰主干道冬茅路。周邊有一定的商業(yè)氛圍。商業(yè)橫跨整個住宅區(qū)，中間商業(yè)不臨主干道。生活配套等較少優(yōu)勢：優(yōu)勢：劣勢：劣勢：招商政策：招商政策：免租兩年，交一年租金，租金分三次繳納：第一年年租金的50%；第二年租金的30%；第三年租金的20%.15、19棟（不包含臨先鋒路轉角門面）租金為18元/；13、14、17、18棟租金為1

20、3元/；12、16棟租金15元/。潮流服飾區(qū)進駐商家必須有品牌代理資格和兩年以上的經商經驗，且需自有5萬元以上的保障金，以確保品牌檔次。芙蓉國際芙蓉國際開發(fā)商：湘陰縣順園房地產開發(fā)有限公司 項目位置：湘陰縣冬茅路與芙蓉北路交界處總建面：商業(yè)體量：開盤時間：2011年8月3日售價：北面臨街1.4-1.5萬/；西面1.3-1.4萬/銷售情況：已售90%配套：新政府、新汽車站、規(guī)劃中的文體廣場、超市、銀行、醫(yī)院、高嶺學校等備注：整個項目商業(yè)60個鋪面，現(xiàn)只剩西面5-6個未售完。所有該買商鋪均需一次性付款備注：商鋪全部為底商備注：商鋪全部為底商緊靠通往長沙的芙蓉北路和城市主干道冬茅路處于新行政中心、重

21、點發(fā)展區(qū)域靠近湘陰新汽車站區(qū)域發(fā)展前景較大總價較高、業(yè)主自由經營開發(fā)商硬性要求一次性付款區(qū)域發(fā)展正處于起步期基本生活配套設施比較缺失優(yōu)勢：優(yōu)勢：劣勢：劣勢：湘水芙蓉城湘水芙蓉城開發(fā)商：岳陽市艷陽天置業(yè)有限公司項目位置：湘陰縣文星鎮(zhèn)新世紀大道北側總建面： 近30萬平方米商業(yè)體量：約22000開盤時間：售價： 2號棟單層1.8萬/；5號棟雙層1.1萬/銷售情況： 50%（2、5號棟）配套：湘陰賓館、翡翠明珠ktv、農機學校、勞動職業(yè)技術學院、三湘食府、政務服務中心等備注：現(xiàn)推備注：現(xiàn)推2 2、5 5號棟商鋪，預計號棟商鋪，預計9 9月份推其它部分月份推其它部分商業(yè)。所有商鋪均為底商。商業(yè)。所有商鋪

22、均為底商。緊靠新世紀大道，比鄰規(guī)劃中的湘陰文體廣場處于縣府中軸，周邊行政單位眾多區(qū)域發(fā)展前景較大總價較高、業(yè)主自由經營區(qū)域發(fā)展正處于起步期周邊商業(yè)氛圍冷談優(yōu)勢：優(yōu)勢：劣勢：劣勢：嘉雅豪園嘉雅豪園開發(fā)商：嘉雅房地產投資置業(yè)有限公司項目位置：新世紀大道新汽車站斜對面總建面：商業(yè)體量：開盤時間：售價：西面6000-8000/；東面5000-7000元/配套:天成大酒店、縣政府勞動社會保障局、新汽車站、城東實驗學校和家具機電市場銷售情況：60%備注：所有商鋪均為底商所有商鋪均為底商緊靠新世紀大道新汽車站斜對面處于縣府中軸，周邊行政單位眾多區(qū)域發(fā)展前景較大湘陰第一個品質項目周邊商業(yè)混亂區(qū)域正處于規(guī)劃建設

23、期新城區(qū)周邊居住人口相對較少優(yōu)勢：優(yōu)勢：劣勢：劣勢：長銀濱湖新城長銀濱湖新城開發(fā)商：湘陰縣長銀房地產開發(fā)有限公司項目位置：湘陰縣文星鎮(zhèn)濱湖路北側總建面：約20萬平米商業(yè)體量：開盤時間：認購中售價：15000元/左右配套：步步高超市、濱湖中學、羅成中學、慧麗實驗學校宗棠廣場等銷售情況：認購中備注：所有商鋪均為底商所有商鋪均為底商項目位于政府重點打造濱湖新城區(qū)域湘陰對外的標識新城區(qū)與老城區(qū)重點位置區(qū)域發(fā)展前景較好總價較高周邊配套不完善周邊商業(yè)氛圍冷談優(yōu)勢：優(yōu)勢：劣勢：劣勢：宗棠商業(yè)步行街宗棠商業(yè)步行街開發(fā)商：湘陰縣鑫泰房地產開發(fā)有限公司項目位置：湘陰縣文星鎮(zhèn)太傅路西側總建面：商業(yè)體量：宗棠商業(yè)步行

24、街三期由10b、11、12、32、33、16幢組成開盤時間：待定售價：一、二期均價為7300元/三期待定配套：第三人民醫(yī)院、人民法院、檢查局、湘陰康復醫(yī)院和東湖學校等。銷售情況：未開盤備注：一、二期均為底商，三期一棟一、二期均為底商，三期一棟3 3層商層商業(yè)樓，其它均為底商。一、二期商業(yè)暫無商業(yè)樓，其它均為底商。一、二期商業(yè)暫無商家進駐營業(yè)。家進駐營業(yè)。宗棠商業(yè)步行街位于湘陰老城區(qū)，1、2期由居民集資自建。3期由政府引導開發(fā)商打造，其中有一棟3層商業(yè)樓，其他均為底商。3期所有資料均由開發(fā)商保密暫無任何資料可供參考。項目目前正在打地樁。文泰新城文泰新城開發(fā)商：湖南文泰房地產開發(fā)有限公司項目位置：

25、湘陰縣新世紀大道南側總建面：商業(yè)體量：1萬多平米左右開盤時間：待定售價：待定配套：第三人民醫(yī)院、人民法院、檢查局、湘陰康復醫(yī)院和東湖學校等。銷售情況：商業(yè)未開盤備注：一部分底商和一棟三層的商業(yè)備注：一部分底商和一棟三層的商業(yè)項目位于新行政中心交通便利區(qū)域發(fā)展前景巨大，湘陰未來的cbd周邊配套不完善周邊商業(yè)氛圍冷談優(yōu)勢：優(yōu)勢：優(yōu)勢：優(yōu)勢：在建和已建項目大都規(guī)劃為底層商業(yè)，以鼎盛府邸為代表，大型綜在建和已建項目大都規(guī)劃為底層商業(yè)，以鼎盛府邸為代表，大型綜合商業(yè)體為市場空白合商業(yè)體為市場空白表表市場大型綜市場大型綜合商業(yè)的空合商業(yè)的空白白市場在建項目都規(guī)劃有一定體量的商業(yè)，預計在明年市場供應量將市場

26、在建項目都規(guī)劃有一定體量的商業(yè)，預計在明年市場供應量將超過十五萬方超過十五萬方商業(yè)體量較商業(yè)體量較大競爭進入大競爭進入白炙化白炙化商鋪市場價格混亂從商鋪市場價格混亂從5000-180005000-18000元元/ /不等，市場均價在不等，市場均價在8000-120008000-12000元元/ /平米左右平米左右商鋪價差較商鋪價差較大大新行政區(qū)域江東路、新世界大道和冬茅路商鋪售價高于其他位置樓新行政區(qū)域江東路、新世界大道和冬茅路商鋪售價高于其他位置樓盤盤新行政區(qū)域新行政區(qū)域商鋪售價高商鋪售價高于其它地段于其它地段市場在售商業(yè)物業(yè)分析總結市場在售商業(yè)物業(yè)分析總結四、地塊素質解讀四、地塊素質解讀東

27、湖路東湖路江東路江東路規(guī)劃中的道路規(guī)劃中的道路地塊處于城市老城區(qū)，緊鄰城市主干道東湖路。與現(xiàn)下經營火爆的“步步高”超市連成一片，加上東湖路原有的濃厚商業(yè)氛圍，可以說項目有很好的可以說項目有很好的原生商業(yè)基礎。原生商業(yè)基礎。地塊背景：地塊背景：需要預留2萬方-3萬方給步步高；還建拆遷：2.4萬方項目地塊項目地塊單從地塊而言，直接面臨的問題：項目地塊不規(guī)則，不利于整體規(guī)劃布局；臨街面少；存在大量拆遷，會增加開發(fā)成本，拖長施工周期；伊卡弱菲鴻星休閑會所東方娛樂城弘揚書店歐迪伊琴美特斯邦威步步高卡佛連米蘭秀街德克士七匹狼法國啄木鳥布森忘不了男裝中國銀行恒大金店文具小百貨匹克運動百利蓮晶玉滿堂老人頭恒福

28、商店大嘴巴李寧步步高褲行必登高依之妮361度農業(yè)銀行東東湖湖路路江東路路段商業(yè)回顧路段商業(yè)回顧本項目所處東湖路北段基本以服裝、鞋帽業(yè)態(tài)為主，再通過步步高超市的強大拉動能力，現(xiàn)行人氣十足。本項目還需要2-3萬方面積預留給“步步高”，從“步步高”在其他城市的發(fā)展戰(zhàn)略來看，做中高端百貨的可能性很大，這也將填補湘陰沒有百貨的空白。可以說項目的地段絕佳，前景可觀！可以說項目的地段絕佳，前景可觀！路段可消費人群分析路段可消費人群分析現(xiàn)行該地段主要以生活消費為主，此為該路段消費主力，由于服裝鞋帽業(yè)態(tài)具有一定的氛圍，目的性消費客戶為該區(qū)域的次消費人群，受周邊業(yè)態(tài)的影響，此路段亦有相當一部分的休閑娛樂類客戶，其

29、余部分為散客。五、項目發(fā)展戰(zhàn)略建議五、項目發(fā)展戰(zhàn)略建議項目定位項目定位物業(yè)建議物業(yè)建議機會回顧機會回顧經濟快速發(fā)展帶來大量高收入人群；餐飲可發(fā)展空間大；服飾業(yè)態(tài)無主題購物街區(qū)，品牌、檔次及物業(yè)標準有待提升；休閑娛樂消費需求明顯，無高品質消費場所。地塊背景回顧地塊背景回顧需預留2-3萬方給步步高，從某種意義上說是與步步高聯(lián)手；需要返建2.4萬方住宅，注定住宅是未來產品必不可少的部分；威脅回顧威脅回顧新政務中心及規(guī)劃的生態(tài)住宅區(qū)，可能出現(xiàn)大型商業(yè)綜合體；未來市場商鋪供貨量大；定位之前定位之前綜上所述，決定了綜上所述，決定了項目大的開發(fā)背景：項目大的開發(fā)背景：1、項目未來產品分為三大塊、項目未來產品

30、分為三大塊步步高預留部分自主商業(yè)部分住宅部分本案產品本案產品據要求步步高預留物業(yè)需與現(xiàn)有步步高超市聯(lián)通，很有可能做成步步高百貨。自主商業(yè)部分是本案可發(fā)揮的空間，必須考慮到與步步高及整個老街區(qū)銜接的問題。除返建住宅部分外，本案還有一定可對外銷售住宅，此類產品需考慮與商業(yè)的關系處理問題，要做到既不影響商業(yè)發(fā)揮，又有容易快速去化。2 2、放眼未來如何與其他區(qū)域可能出現(xiàn)的大型商業(yè)體競爭以及在未來巨大的、放眼未來如何與其他區(qū)域可能出現(xiàn)的大型商業(yè)體競爭以及在未來巨大的供貨量中脫穎而出，也成為了項目操作的關鍵點！供貨量中脫穎而出，也成為了項目操作的關鍵點！要考慮與步步高的銜接問題必須了解步步高的發(fā)展方向，這

31、里我們分析一下要考慮與步步高的銜接問題必須了解步步高的發(fā)展方向，這里我們分析一下步步高在縣域的發(fā)展路線：步步高在縣域的發(fā)展路線：基本信息基本信息營業(yè)面積2-4萬平米層數(shù)一般4層主力店步步高超市、品牌快餐（肯德基）、品牌服飾等經營業(yè)態(tài)經營業(yè)態(tài)集百貨、超市、餐飲、休閑于一體點點 評評一般情況下，步步高在縣域的發(fā)展路線都是利用超市及品牌主力店拉動人氣，以集中式購物及規(guī)模效應迅速占領縣城中、高端消費市場步步高購物廣場步步高購物廣場樓層分布樓層分布1f超市、速食餐飲、黃金珠寶、化妝品、眼鏡、皮鞋等2f女裝，飾品、美容3f男裝、運動服飾4f家居、文體、床品b b區(qū)將完工區(qū)將完工區(qū)位區(qū)位規(guī)模規(guī)模定位定位運營

32、運營投資性投資性推廣推廣關鍵因素關鍵因素區(qū)位運營規(guī)模位于城市核心地帶，緊接城市主干道2-4萬平米一般情況下經營狀況都比較良好，但業(yè)態(tài)會分布較為雜步步高購物廣場營銷關鍵模式分析步步高購物廣場營銷關鍵模式分析定位集百貨、超市、餐飲、休閑于一體的現(xiàn)代化百貨商場“步步高步步高”的競合關系的競合關系提升項目品牌度，并通過步步高前期的成功運營，增加消費群體對項目的好感度，從而增強項目綜合競爭力。步步高超市及百貨能同時帶來大眾消費及中、高端消費人群，是本項目自主商業(yè)部分可以反復利用的消費群體；步步高業(yè)態(tài)繁雜，不利于項目的業(yè)態(tài)選擇；步步高會有部分商鋪對外招租，會大力影響到本項目的招商；其會占用大量的公用資源（

33、如車位），會給物管帶來一定的壓力，對本案住宅業(yè)主亦會有一定影響。其人流組織的設計會很大程度上影響本案其他商業(yè)的布局；與原有步步高物業(yè)的連通會增加部分施工成本。建議與建議與“步步高步步高”先期溝通先期溝通1 1、促使其、促使其“步步高超市步步高超市”搬遷至附一層商業(yè)部分，搬遷至附一層商業(yè)部分，1.11.1萬萬方的地下商業(yè)體量足以滿足其超市需求，從而減少為其預方的地下商業(yè)體量足以滿足其超市需求，從而減少為其預留面積在總土地中的占用量，以便于項目的整體規(guī)劃；留面積在總土地中的占用量，以便于項目的整體規(guī)劃；2 2、了解其未來發(fā)展業(yè)態(tài)，共同探討商業(yè)布局，以確保商業(yè)、了解其未來發(fā)展業(yè)態(tài)，共同探討商業(yè)布局，

34、以確保商業(yè)整體的統(tǒng)一、完整性，互惠互利，達到雙贏的效果。整體的統(tǒng)一、完整性，互惠互利，達到雙贏的效果。項目定位項目定位結合結合“步步高步步高”，我公司認為本案的定位為：，我公司認為本案的定位為：全民全民 休閑休閑 商業(yè)街商業(yè)街不以特定檔次客戶群為目標，而同時涵蓋大眾消費及中、高端消費。確定主題，區(qū)別于其他綜合性項目，與傳統(tǒng)購物mall不同，本案更傾向于休閑概念，使購在娛中，體現(xiàn)商業(yè)的更為人性化。綜合性消費載體，涵蓋：百貨（步步高）、購物街、餐飲美食、娛樂（電玩、網吧、臺球城）、休閑（ktv、酒吧、足?。┑榷喾N業(yè)態(tài)，滿足不同人群的消費需求。商業(yè)定位商業(yè)定位業(yè)態(tài)定位業(yè)態(tài)定位服飾是商業(yè)體的重要的支撐

35、業(yè)態(tài)?！安讲礁摺卑儇泴泶罅恐?、高端品牌，其超市帶來的大眾消費人群則得到忽略，而我們可以利用這一點，與其形成互補，在檔次上與步步高形成差異，可以以品牌運動類、休閑類、特色時尚類主打，以留著這一部分消費群。服飾：服飾：大眾類服飾，針對步步高帶來的大眾消費人群，并通過規(guī)?；嗟哪康男钥蛻?。大眾類服飾，針對步步高帶來的大眾消費人群，并通過規(guī)?；嗟哪康男钥蛻?。餐飲：餐飲：中、高端餐飲，針對步步高帶來的中、高端消費人群，重復利用其客戶資源。中、高端餐飲，針對步步高帶來的中、高端消費人群，重復利用其客戶資源。百貨商場的配套餐飲一般是快捷型餐飲，而對于中、高端客戶而言，相對更注重生活品質，在

36、周邊有選擇消費的話，基本不會在百貨商場內就餐，城央百貨商場內餐飲絕大部分的消費群體反而來自大眾消費群，本商業(yè)街區(qū)剛好可以彌補這一不足。娛樂、休閑：娛樂、休閑：涵蓋多檔次業(yè)態(tài)，覆蓋所有人群涵蓋多檔次業(yè)態(tài)，覆蓋所有人群此類業(yè)態(tài)為全民參與類業(yè)態(tài)，屬于需求型，只是消費的水平有所不同，由于湘陰該類市場的巨大空間，以娛樂、休閑的調性，通過引導性的規(guī)模運營，占領該類市場。家電：家電：需求型消費，針對全民，彌補步步高超市的不足。需求型消費，針對全民，彌補步步高超市的不足。形象定位形象定位“城市名片城市名片 魅力湘陰魅力湘陰”利用物業(yè)的升級，帶動整個城市商業(yè)品牌、檔次的升級，顛覆湘陰只有老利用物業(yè)的升級，帶動整

37、個城市商業(yè)品牌、檔次的升級，顛覆湘陰只有老街區(qū)的形象，體現(xiàn)湘陰全新的商業(yè)形象，使本案成為區(qū)域客戶到湘陰的必選街區(qū)的形象，體現(xiàn)湘陰全新的商業(yè)形象，使本案成為區(qū)域客戶到湘陰的必選消費地，從而使項目成為展現(xiàn)城市經濟發(fā)展的窗口；消費地，從而使項目成為展現(xiàn)城市經濟發(fā)展的窗口；通過對休閑、購物業(yè)態(tài)的整合，引導打造。使這里成為大湘陰的休閑、購通過對休閑、購物業(yè)態(tài)的整合，引導打造。使這里成為大湘陰的休閑、購物中心，體現(xiàn)湘陰的休閑、消費文化，讓外來者流連忘返，本地人贊不絕口，物中心，體現(xiàn)湘陰的休閑、消費文化，讓外來者流連忘返，本地人贊不絕口，從而體現(xiàn)整個城市的人文魅力。從而體現(xiàn)整個城市的人文魅力。住宅定位住宅定

38、位具備投資價值的亦商亦住型物業(yè)具備投資價值的亦商亦住型物業(yè)作為城市的核心位置的住宅，在某種意義上說同時具備辦公與居住功能，我作為城市的核心位置的住宅，在某種意義上說同時具備辦公與居住功能，我們可以利用適當調整層高、豐富產品線的方式，同時抓住這二方面的需求客們可以利用適當調整層高、豐富產品線的方式，同時抓住這二方面的需求客戶，并能通過概念的引導，吸引一部分的投資客戶，從而使項目住宅產品達戶，并能通過概念的引導，吸引一部分的投資客戶，從而使項目住宅產品達到快速去化的目的。到快速去化的目的。物業(yè)建議物業(yè)建議1、上海大寧國際商業(yè)廣場一、項目基本概況一、項目基本概況 大寧國際商業(yè)廣場位于上海市浦西中軸交

39、通主干線共和新路與大寧路交界，是滬北地區(qū)首個以lifehub 生活中心為理念的大型購物休閑廣場。 大寧國際商業(yè)廣場物業(yè)管理由國際知名的第一太平戴維斯物業(yè)顧問有限公司負責項目的主要股東為香港安泰集團及崇邦集團，后者并負責項目的開發(fā)、市務及營運管理。可借鑒案例可借鑒案例二、項目基本指標二、項目基本指標占地面積占地面積55,000平方米酒店面積酒店面積30,000平方米總建筑面積總建筑面積250,000平方米辦公樓面積辦公樓面積40,000平方米建筑棟數(shù)建筑棟數(shù)15棟商業(yè)面積商業(yè)面積120,000平方米停車位停車位1,300個車庫面積車庫面積50,000平方米電梯電梯每棟均有至少2部設備房面積設備房

40、面積10,000平方米25萬平方米的總建筑面積由地面20萬平方米和地下5萬平方米組成。共有15棟錯落有致的建筑、11個大小廣場和庭院、約2公里步行街和1,300個停車位。酒店及裙樓商業(yè)區(qū)停車場及休閑娛樂區(qū)辦公及裙樓商業(yè)區(qū)特色餐飲及購物區(qū)三、項目規(guī)劃布局及業(yè)態(tài)分布三、項目規(guī)劃布局及業(yè)態(tài)分布 整個大寧商業(yè)廣場項目按建筑形態(tài)及功能可分為四大區(qū)域，由九幢獨立建筑組合而成。 規(guī)劃布局上采取了開放式商業(yè)步行內街的形式。 建筑設計外圍高，內部低，在商業(yè)內街中形成了明顯的層次感。 業(yè)態(tài)規(guī)劃各個區(qū)域主題明確，吸引目標客戶均勻的分布到項目內的各個區(qū)域。酒店及裙樓商業(yè)區(qū)酒店及裙樓商業(yè)區(qū): : 本區(qū)域位于項目的西北角

41、，由四星級酒店及6層裙樓商業(yè)組成。 除一樓由交通通道自然隔斷外，本區(qū)兩幢建筑2-6層均連結在一起。大潤發(fā)超市大潤發(fā)超市喜來登大酒店喜來登大酒店1、酒店及裙樓商業(yè)區(qū)、酒店及裙樓商業(yè)區(qū)北樓：1f：零散商鋪2-3f：大潤發(fā)超市4f：親子廣場5f：特色美食城6f：雍豐大酒店南樓：1f：酒店大堂2f：藝術廊3f：展示中心4f：親子廣場、主題樂園5f：美食世界6f：大寧創(chuàng)意基地7-20f：四星級酒店北樓標識北樓標識南樓標識南樓標識對比南北兩幢樓之間的業(yè)態(tài)我們發(fā)現(xiàn)，在建筑上采用了聯(lián)通的設計，在對比南北兩幢樓之間的業(yè)態(tài)我們發(fā)現(xiàn)，在建筑上采用了聯(lián)通的設計，在4 4、5 5兩個樓層設置主題兩個樓層設置主題消費區(qū)，

42、主動的引導人流均勻分散到兩幢建筑中。消費區(qū)，主動的引導人流均勻分散到兩幢建筑中。綜 述本座位于西北角，在此處設置大潤發(fā)超市，形成了人流聚集的熱點。同時，結合南北兩幢樓連結之后進深大的特點，在4樓和5樓分別設置了消費目的性較強的親子廣場及特色美食街，充分的分享了此處聚集的人流，也拉動了原本4、5樓商業(yè)價值不高的商鋪的價值的提升。可借鑒之處：聚集人流，并主動引導人流，從而提升整體的商業(yè)價值。停車及休閑娛樂區(qū)停車及休閑娛樂區(qū): : 本區(qū)域位于項目的西南角，由8層立體停車場及3層裙樓商業(yè)組成。8層塔樓均為立體停車場裙樓商業(yè)業(yè)態(tài)為：1-2f：sport100專賣3f：上影cgv影城。2、停車及休閑娛樂區(qū)

43、、停車及休閑娛樂區(qū)綜 述本座位于西南角，是整個商業(yè)項目中最為背街的部分，商業(yè)價值很難得到創(chuàng)造。在本案具體的操作中，在此處設置了一個規(guī)模巨大的立體停車場，結合地下停車場的主出入口，這里也成為了另外一個人流與車流匯聚集中的熱點區(qū)域。同時在業(yè)態(tài)規(guī)劃上，也引入了影城及大型運動品牌專賣，將商業(yè)價值不是很高的區(qū)域持有自營，也帶動了人氣，實現(xiàn)人流在整個區(qū)域中縱橫穿梭，提高了其他區(qū)域的商業(yè)價值。可借鑒之處：商業(yè)價值不高的區(qū)域通過業(yè)態(tài)規(guī)劃，實現(xiàn)持有自營，同時創(chuàng)造人流匯集熱點，促進周邊區(qū)域商業(yè)價值的提升。辦公及裙樓商業(yè)區(qū)辦公及裙樓商業(yè)區(qū): : 本區(qū)域位于項目的東面，通過5幢高層建筑將中心商業(yè)內街圍合起來，避免了因

44、靠近城市核心干道所帶來的噪音干擾。 主要產品形態(tài)均為4-18f高層商住辦公樓+1-3f裙房商業(yè)。其業(yè)態(tài)規(guī)劃有：1f：屈臣氏、時尚女裝、男裝2f：屈臣氏、時尚內衣、珠寶、眼鏡、配飾3f：個人護理、美容美發(fā)3、辦公及裙樓商業(yè)區(qū)、辦公及裙樓商業(yè)區(qū)1f：特色快餐、其它品牌商業(yè)2f：家紡、特色家居用品3f：電腦城（宏圖三胞）4f：游歌量販ktv1f: 數(shù)碼產品、特色餐飲2f：影音器材、家電產品3f：影音器材、家電數(shù)碼綜 述 從產品形態(tài)到業(yè)態(tài)規(guī)劃上均比較類似。其中1f均設置有特色餐飲（如kfc,星巴克等），2-3f均引入了大型主題賣場（一個是國美電器，一個是宏圖三胞），4f則規(guī)劃為ktv。各個區(qū)域業(yè)態(tài)的明

45、確定位對充分的吸引人氣起到了比較強的作用。另外，在1f的規(guī)劃中，對外設置有許多開口供游人進出，同時商鋪均采取了雙面開門設計，延展了商鋪的臨街面，提高了商業(yè)價值。可借鑒之處：1f多設置出入口，同時商鋪雙面開門設計，拉長商鋪的臨街面，提高商業(yè)價值。2-3f大面積的商鋪可考慮引入大型主力店持有自營，也起到了聚集人氣的重要作用。核心餐飲及購物區(qū)核心餐飲及購物區(qū): : 本區(qū)域位于項目的中心位置，被外圍建筑所圍合，但內部穿梭的街道展現(xiàn)出了完全開放的氛圍。 建筑均為4層左右。其中1f大多規(guī)劃為品牌服飾店、小型特色餐飲店（如甜品屋）；2-4f則主要規(guī)劃為中型特色餐飲店。4、核心餐飲及購物區(qū)、核心餐飲及購物區(qū)1

46、f：餐飲、服裝、精品眼鏡、飾品等2f：中型特色餐飲3f：中型特色餐飲4f：休閑中心1f：品牌服飾、特色餐飲等2f：中型特色餐飲3f：中型特色餐飲4f：男子spa會所綜 述整個商業(yè)廣場的核心中央地帶，是人群與人流最為密集的地區(qū)；建筑設計上采用開放式商業(yè)內街的形式，方便人群自由穿梭于中心區(qū)域內；1f均為分割小面積商鋪，便于引入商家經營；2-4樓則均有空中連廊相連接，使得食客能更方便的在不同商家之間進行選擇，也為經營業(yè)主帶來了均衡穩(wěn)定的人流?？山梃b之處：中心區(qū)域為人流集中區(qū)域，設置開放式步行內街，使得人流能均衡的導入到項目的其他各個部分；中心區(qū)商業(yè)采用小面積分隔，方便日后經營；樓上則引入中型餐飲主力

47、店，并利用聯(lián)通的立體交通，使高樓層商鋪的區(qū)位性不再突出。5、業(yè)態(tài)組合與分布、業(yè)態(tài)組合與分布零售業(yè)零售業(yè)餐飲業(yè)餐飲業(yè)酒店酒店休閑娛樂業(yè)休閑娛樂業(yè)非商業(yè)用途非商業(yè)用途 平面布局平面布局街角主入口處，零售、餐飲業(yè)混搭搭配，其中以零售業(yè)為主要業(yè)態(tài)。沿街次入口處，主要排布中型餐飲業(yè)。內街區(qū)沿街，零售、餐飲業(yè)混搭搭配，不設置主要業(yè)態(tài)。廣場中心，高度聚集餐飲業(yè)，形成廣場內商圈。其他內縱深處，主要散布休閑娛樂等業(yè)態(tài)。 縱向布局縱向布局1f采取remix混合布局，即 餐飲、零售業(yè) 混合穿插搭配，不進行明確功能分區(qū)； 各主入口以零售業(yè)為主、次入口以餐飲業(yè)為主。2f 各組團功能分區(qū)較明顯，以廣場中心為起點，第一梯度

48、為餐飲業(yè)、第二梯度 （主外街）為零售業(yè)，第三梯度（次外街）為酒店業(yè)。3f 各組團功能與2f大致相似，也為三級梯度，原零售業(yè)份額劃撥部分給于休閑業(yè)。 即第一梯度為餐飲業(yè)、第二梯度（主外街）為零售、休閑業(yè)，第三梯度（次外街） 為酒店業(yè)。4f 平面完整度較差，布局較混亂，大體布局意圖是延續(xù)各建筑3f原有業(yè)態(tài)的延續(xù) 或設置低承受能力相關業(yè)態(tài)。5.1、業(yè)態(tài)布局說明、業(yè)態(tài)布局說明四、交通動線分析四、交通動線分析u 入口入口項目為開放式街區(qū)，共計入口10處，其中人行 入口8處，車型入口2處。人行主入口排布在人流密集處，即街角位置 及賣場位置。人行次入口主要沿街按樓棟之間間距自然排布車行入口集中在西側，即人流

49、最稀疏區(qū)。u 動線動線人行交通動線與車行交通動線有明顯分界點， 分界位置為地塊中軸附近，接近廣場中心區(qū)。人行動線主要集中在地塊東半區(qū)，簡單來看即 平均分割的“三縱六橫”，中心廣場區(qū)位置即 為中心縱 與 中心橫 的交界處。車行動線占據范圍較小，涵蓋面積約為地塊面 積的25%，為沿靠停車場環(huán)繞走向。人行道與車道交匯處設有護欄和人行橫道線， 幫助人流、車流區(qū)分和疏導?？偨Y總結通過對大寧商業(yè)項目的詳細調查研究，我們認為其成功之處主要在于：1、明確的業(yè)態(tài)定位與規(guī)劃，以業(yè)態(tài)分區(qū)指導建筑設計；2、大膽采用立體的、開放的人流動線組織，使人流能充分均勻的分散到各處；3、強大的招商與經營能力，在較短的時間內即形成

50、了比較旺盛的人氣；4、在產品細節(jié)設計上，充分關注細節(jié)，充分考慮到消費者的需要?？山梃b之處：1、業(yè)態(tài)規(guī)劃明確，功能分區(qū)明顯；2、組團產品設計，合理引導人流；3、招商工作到位，迅速積聚人氣；4、細節(jié)體現(xiàn)關懷，充分考慮需求。不足之處：1、產品及業(yè)態(tài)還需調整 （如寫字樓、電器賣場 經營狀況比較糟糕）2、日本六本木綜合體項目六本木山位于東京都港區(qū)六本 木，毗臨新橋、虎門的商務街， 霞關的政府機關街道、青山、赤 坂的商業(yè)街，麻布、廣尾的高檔 住宅區(qū)。東京六本木新城是東京著名的購 物中心和旅游中心，該項目在 2003年4月開業(yè)，目前已經成為外 地游客到了東京必到的綜合商業(yè) 設施.1 1、項目概況、項目概況地

51、塊面積：地塊面積：11.66ha11.66ha占地面積：占地面積：89,400 89,400 建筑面積：建筑面積：759,100 759,100 住戶數(shù)量：住戶數(shù)量：837837戶戶停車位：停車位：2,7622,762個個(a街區(qū)) 1.好萊塢美容廣場地上11層地下3層；24800 (b街區(qū))1六本木山森大廈地上54層地下6層；379500 2凱悅酒店地上11層地下1層；69000 (c街區(qū)) 1.六本木山住宅樓a，bc，d地上43層地下1層(地上部二a棟6層b,c棟43層3櫸樹坡綜合體 d棟18層)149800 地上7層地下3層；23700 2櫸樹坡臺地地上6層地下層；6900 4朝日電視臺

52、 3寺院地上1層地下i層；500 地上8層地下3層；73700 (d街區(qū)) 1.六本木山門樓地上15層地下2層；30800 2 2、項目經濟指標、項目經濟指標3 3、總體設計規(guī)劃特點、總體設計規(guī)劃特點美國美國jerdejerde建筑事務所建筑事務所負責六本木購物中心 及公共空間設計，jerdejerde在購物中心設計中 非常注重將項目設計為旅游目的地，立面變 化豐富，不斷讓顧客產生好奇心，延長顧客 的停留時間，實踐證明是成功的。 外立面設計變化比較豐富，采用空間向上退 臺的方式，與難波城有類似之處。露天廣場 舞臺上設置圓形頂棚，具有強烈的聚集導向 作用。內部中庭設計采用內部地面盆景綠化，且中

53、庭內部立面設置空中綠化花池和水幕處理， 增加中庭空間的動態(tài)特征。中庭上空采用透 明的天棚處理，同時適度遮擋陽光直射，創(chuàng) 造出通透宜人的空間。由六本木新城前露天 廣場和66廣場作為公共活動空間，經常舉辦 營銷及文化活動。4 4、交通體系和停車特點、交通體系和停車特點顧客可以乘坐地鐵、公共汽車，也可以開 車前來， 總體停車位2762輛，共計12個 停車場，方便顧客采用方便的地方就近停 車。六本木新城設有摩托車與自行車停車 位置，其中自行車免費。地鐵直接連通六 本木新城b1f。 5 5、動線布局、動線布局1f1f動線動線2f2f動線動線動線環(huán)繞森大廈組織動線環(huán)繞森大廈組織根據根據人流特點，設置四層營

54、業(yè)通道人流特點，設置四層營業(yè)通道商業(yè)設施商業(yè)設施 商業(yè)設施由山邊。西街、櫸樹坡大道組成， 商業(yè)構成為： 零售：110區(qū)劃，22000 餐飲：70區(qū)劃12000（3200席） 其它：30區(qū)劃，4000 合計：220區(qū)劃，38000 文化設施文化設施 森藝術中心：六本木山綜合開發(fā)項目作為”文化都心”象征的就是位于六本木山森大廈49層至頂層部的森藝術中心，由美術館、展望臺、會員俱樂部、會議論壇等組成 a. 森美術館(5154層)在這里，人們盡可以欣賞現(xiàn)代美術、照片、影像、設計、建筑等各種各樣的藝術形式。 b.東京展望臺(51層),海拔250m，可360眺望東京大都市。 c.六本木山俱樂部(51層),

55、這是一個以森藝術中心為核心的會員制俱樂部，聚集了活躍在各領域中喜愛文化藝術的人們，是一個對話交流，激發(fā)創(chuàng)造的場所。 d.六本木山學院(47層),是針對所有年齡層次人的特殊教育學院。6 6、功能構成、功能構成6、功能構成、功能構成辦公設施辦公設施一、六本木山森大廈 作為六本木山的中心的超高層辦公樓地上54層，高238m，并實現(xiàn)了日本國內最大的單層約4500m2的無柱空間，并引進了日本國內最高水準的網絡和安全設施。二、好萊塢美容廣場 好萊塢美容廣場(以美容?？茖W校，公司辦公為主體)1部分。裙房和地下部分與4層17區(qū)劃的店鋪街，機械式停車場相連。作為各個不同功能區(qū)域的緩沖聯(lián)系空間和上下移動手段，設置

56、了1處大的共享空間。一處是在地鐵出入口，作為六本木山總入口，象倒過來的大禮帽，直徑25m，高約30m，由不銹鋼屋面和48面體玻璃墻面構成的半室外空間，自動扶梯上下穿插。另一處是好萊塢美容廣場的地下1層到地上3層由自動扶梯連結的反向橢圓錐體，裙房的外裝修，主要采用石材貼面，通過連廊空間和六本木山整體相協(xié)調。住宅區(qū)住宅區(qū) 住宅樓共4棟，既有6層高的低層，也有43層高超高層。平面形式多樣，甚至有以廚房為主體的設計。滿足了從工作室到5個臥房，帶全套家具等多種多樣的選擇。規(guī)劃建議規(guī)劃建議4層層步步高百貨步步高百貨30層住宅樓廣場“步步高超市”搬遷至負一樓，減少商業(yè)占地，地上4層為未來的“步步高百貨”。2

57、5層住宅樓20層住宅樓三層商業(yè)群樓采用商業(yè)街區(qū)的形式，實現(xiàn)項目的開放性，增加項目展示面，為防止斷頭商業(yè)，采用用弧線型商業(yè)街布局，連接相鄰的2條道路，便于人流聚集于疏散，在中央設立休憩廣場，增加人流的聚集量與逗留時間，并起緩沖業(yè)態(tài)過渡的作用。在建筑層面上形成層次感 ，錯落有致，增強項目形象。業(yè)態(tài)布局建議業(yè)態(tài)布局建議4層層步步高百貨步步高百貨廣場靠近東湖路靠近東湖路一線臨街區(qū)一線臨街區(qū)靠近規(guī)劃路靠近規(guī)劃路二線臨街區(qū)二線臨街區(qū)非臨街非臨街中段廣場區(qū)中段廣場區(qū)一線街區(qū)：一線街區(qū)：1f品牌運動類服飾2f家電類賣場3f電玩城、臺球城、網吧中段廣場區(qū)：中段廣場區(qū)：1f內衣、飾品、小精品2f中、高檔餐廳3f足浴、養(yǎng)生、spa會所二線街區(qū)：二線街區(qū)：1f時尚潮流服飾2f酒吧、ktv3f酒吧、ktv需展示強業(yè)態(tài)景觀好、高端業(yè)態(tài)生存力強吸引人流業(yè)態(tài)交通組織建議交通組織建議4層層步步高百貨步步高百貨廣場人群出入車流出入住宅出入1 1、采用商住相對分離的人、采用商住相對分離的人流動線，減小對住宅的影響；流動線，減小對住宅的影響；2 2、人車分流；、人車分流；3 3、建議步步高在廣場區(qū)設、建議步步高在