虎豹郡王府樓盤調(diào)查報(bào)告

1、虎豹郡王府樓盤調(diào)查報(bào)告經(jīng)過為期一個(gè)多月的走訪實(shí)地調(diào)查，網(wǎng)上資料的查找，閱讀，使我對揚(yáng)城鼎級的別墅區(qū)虎豹郡王府，有了比較深刻的了解。去年，從1月份到11月份虎豹郡王府以3.98億元的輝煌業(yè)績牢牢穩(wěn)坐揚(yáng)州別墅類市場銷售榜首，這無疑成為揚(yáng)城別墅市場的一劑強(qiáng)心針和催化劑，創(chuàng)造了近年來揚(yáng)州樓市的一大神話。下面，我就從虎豹郡王府這一項(xiàng)目樓盤的項(xiàng)目概況，樓盤的價(jià)格走勢，樓盤價(jià)格形成因素，及未來價(jià)格展望，這四個(gè)方面進(jìn)行介紹：一 樓盤介紹1首先我先對項(xiàng)目的開發(fā)商揚(yáng)州虎豹房地產(chǎn)開發(fā)有限公司進(jìn)行大概的介紹，江蘇虎豹集團(tuán)系中國服裝行業(yè)十強(qiáng)優(yōu)勢企業(yè)，虎豹集團(tuán)成立于1989年，擁有15家分公司，是一家集服裝，商貿(mào)，旅游，

2、地產(chǎn)等行業(yè)于一體化的多元化，跨行業(yè)，跨地區(qū)的國家大型現(xiàn)代化企業(yè)集團(tuán)?；⒈瘓F(tuán)先后榮獲“中國名牌產(chǎn)品”、“中國最具價(jià)值品牌500強(qiáng)”等150多項(xiàng)國家級大獎。揚(yáng)州虎豹房地產(chǎn)開發(fā)有限公司作為江蘇虎豹集團(tuán)旗下全資的子公司于2007年斥資3億元拍得揚(yáng)州新城西區(qū)核心地段土地，標(biāo)志著虎豹集團(tuán)正式進(jìn)軍中國房地產(chǎn)市場。公司開發(fā)的高端別墅項(xiàng)目“虎豹·郡王府”已全面動工。目前，公司已聯(lián)手澳大利亞（墨爾本）柏濤公司、貝爾高林國際香港公司、高力國際（加拿大）物業(yè)服務(wù)有限公司等國際頂尖公司，共同傾力打造“虎豹郡王府”項(xiàng)目。公司以“現(xiàn)代中國住宅”為發(fā)展目標(biāo)，欲將該項(xiàng)目打造成為揚(yáng)州首個(gè)頂級“現(xiàn)代中國風(fēng)格”社區(qū)。2我

3、就項(xiàng)目的物業(yè)管理公司（揚(yáng)州）高力國際物業(yè)服務(wù)有限公司簡介如下：高力國際物業(yè)顧問透過在亞太區(qū)的61家分公司及遍布全球超過290家的分公司，為全球客戶提供最全面的專業(yè)物業(yè)服務(wù)，包括房地產(chǎn)買賣、租賃、業(yè)主服務(wù)、租戶代表、企業(yè)服務(wù)、投資及特別項(xiàng)目、咨詢及研究、估值，與及物業(yè)及資產(chǎn)管理等。3下面我介紹一下該項(xiàng)目的具體基本信息。物業(yè)類別：別墅，住宅。項(xiàng)目特色：其他建筑類別：聯(lián)排，疊加別墅，多層，小高層裝修狀況：毛坯所屬商圈：京華城物業(yè)地址：邗江區(qū)孫莊路南、西外環(huán)路東（京華城向西800米）交通狀況： 可乘坐22路、游2至大劉莊；13路至京華城怡景苑；21路至京華城小區(qū)下開盤時(shí)間：2009-06-28入住時(shí)間

4、：2010-10-30容積率：1.2綠化率：35.60%物業(yè)費(fèi)：2.5元每平方分米物業(yè)公司：（揚(yáng)州）高力國際物業(yè)服務(wù)有限公司開發(fā)商：揚(yáng)州虎豹房地產(chǎn)開發(fā)有限公司預(yù)售許可證：揚(yáng)房銷證1411.1420售樓地址：孫莊路南，西外環(huán)路東售樓電話：0514829893334.項(xiàng)目詳解（1）項(xiàng)目介紹：虎豹郡王府坐落于揚(yáng)城西區(qū)核心位置，占地169畝，建筑面積約13.5萬平方米。 地上建筑面積135470平方米，主要內(nèi)容為：低層住宅樓26幢，建筑面積40333平方米（11#16#、18#、20#23#、26#、28#31#）；多層住宅樓9幢,建筑面積18343平方米（幢號為：17#、19#、2427#、32#3

5、5#）；小高層住宅樓9幢,建筑面積66057平方米（幢號為：1#9#）；商業(yè)樓1幢，建筑面積837平方米（幢號為44#）；物管用房建筑面積50平方米；配電房2個(gè),建筑面積250平方米；半地下建筑面積35849平方米（層高大于2.2米），主要內(nèi)容為：汽車停車庫建筑面積14500平方米，自行車庫建筑面積21349平方米；地下建筑面積21050平方米（層高大于2.2米），主要內(nèi)容為：配電房建筑面積150平方米、物業(yè)管理用房建筑面積630平方米、社區(qū)活動中心建筑面積670平方米、汽車停車場19500平方米（含人防設(shè)施15000平方米）、泵房建筑面積100平方米 。小區(qū)規(guī)劃總戶數(shù)988戶，可容納3458

6、人居住，小高層戶數(shù)：506戶，酒店公寓戶數(shù)192戶，聯(lián)排戶數(shù)193套，疊加64套。（2）周邊配套：綜合商場：新城西區(qū)鄰里服務(wù)中心、170萬平米京華城生活廣場（超市、賣場）、農(nóng)貿(mào)市場部等 醫(yī)院：市人民醫(yī)院西區(qū)門診 學(xué)校：邗江中學(xué)、揚(yáng)州職業(yè)大學(xué)、揚(yáng)州中學(xué)西區(qū)校、九年一貫制新盛學(xué)校、育才小學(xué)西校區(qū)（規(guī)劃中）等； 其他：體育公園、高爾夫運(yùn)動場等、國展中心、雙博館、300畝明月湖公園、沿山河景觀帶、城市休閑廣場（3）交通狀況：可乘坐22路、游2至大劉莊；13路至京華城怡景苑；21路至京華城小區(qū)下 （4）建材裝修：框架結(jié)構(gòu)（5）樓層狀況：低層住宅樓26幢，多層住宅樓9幢，酒店式公寓1幢，商業(yè)樓1幢，配電房

7、2個(gè)（6）車位信息：停車位:機(jī)動車停車位共756輛，其中別墅半地下停車位為407輛；小高層地下停車位291輛，地上51輛；商業(yè)停車位7輛二樓盤動態(tài)及價(jià)格變化趨勢1 虎豹郡王府樓盤動態(tài)變化表虎豹郡王府 樓盤動態(tài)2010-4-16虎豹郡王府在售疊加、聯(lián)排別墅，面積在200平米左右，疊加均價(jià)12200-15800元/平米，聯(lián)排均價(jià)在16300-19300元/平米。（2010年04月16日訊）2010-3-11加推26席別墅，五院別墅200-275m2，疊院別墅156-183m2，價(jià)格在11700-18800元/m2。（2010年03月11日訊）2010-2-25第六批房源定于2月28日開盤，元宵游樂

8、會盛大開場。主力房源：五院別墅200-275m2，疊院別墅156-183m2，價(jià)格在14800-18800元/m2之間。（2010年02月25日訊）2010-1-27第六批房源2月6日接受預(yù)定，聯(lián)排別墅主力面積在200-275m2，疊加別墅主力面積在156-183m2。（2010年01月27日訊）2009-12-21近日，虎豹地產(chǎn)與江蘇揚(yáng)建集團(tuán)有限公司簽署了第四、第五標(biāo)段工程施工合同，虎豹郡王府第四、第五標(biāo)段正式開工?；⒈ね醺畬⒂诖汗?jié)前后推出第六批房源，其中五院別墅的戶型面積為200平米275平米，疊院別墅的戶型面積為156平米183平米。（2009年12月22日訊）2009-10-27虎豹

9、郡王府以2.87億元業(yè)績穩(wěn)占前三季度揚(yáng)州市區(qū)商品房銷售別墅類榜首。（2009年10月27日訊）2009-9-24虎豹郡王府推出第五批房源，仍然為高端消費(fèi)者廣為認(rèn)可的五院別墅以及疊院別墅。其中五院別墅面積200275，疊院別墅面積156183。（2009年09月24日訊）2009-07-30虎豹郡王府預(yù)計(jì)9月將新推聯(lián)排別墅，主推245平米4房2廳4衛(wèi)b戶型和200平米4房3廳3衛(wèi)的d戶型?；⒈ね醺壳熬鶅r(jià)13000元/平米。（2009年07月30日訊）2009-06-28虎豹郡王府6月28日最新開盤，主推面積195275的五院別墅和160190的疊院別墅，共34套。開盤當(dāng)日購房享受98折優(yōu)惠.

10、開盤價(jià)格在12000-13000元/平米。（2009年06月28日訊）2009-06-23虎豹郡王府預(yù)計(jì)6月28日一期第三批房源開盤，開盤當(dāng)日購房享受98折優(yōu)惠，并可參加歐洲豪華10日游大抽獎。所售房源一戶一價(jià)。（2009年06月23日訊）2009-06-19虎豹郡王府一期第三批房源將于6月28日開盤，主推156原創(chuàng)疊院別墅，戶型共設(shè)4房2廳，6.6米開間設(shè)計(jì)，購買該疊院別墅將免費(fèi)贈送26的地下負(fù)一層儲藏空間、四層13的陽臺和37的超大空中花園等使用空間，另外還將贈送一層20左右的庭院。156的上疊別墅，贈送面積近100，實(shí)際使用面積已達(dá)到240左右。（2009年06月19日訊）2009-06

11、-12虎豹郡王府一期第三批房源預(yù)計(jì)6月28日開盤，主推面積195275的五院別墅和160190的疊院別墅，共34套。屆時(shí)，5月8日實(shí)景樣板區(qū)開放后幾日即被封閉的五星級樣板房將于本月6月28日再次對外公開。虎豹郡王府目前銷售均價(jià)11000元/平米。（2009年06月12日訊）2009-05-27一、二批房源基本售罄,即將推出的第三批房源，包括面積195275的五院別墅和160190的疊院別墅。此次新推的原創(chuàng)疊院別墅，更是區(qū)別于國內(nèi)市場上現(xiàn)有的疊加別墅，在傳統(tǒng)設(shè)計(jì)手法上進(jìn)行大膽創(chuàng)新，首創(chuàng)獨(dú)門獨(dú)院的規(guī)劃布局及雙院落空間設(shè)計(jì)，不但充分滿足了中國人渴望的有天有地的院落生活，更以每戶均免費(fèi)贈送地下儲藏空間

12、和近乎“零”公攤的超高性價(jià)比驚艷全城。（2009年05月27日訊）2009-05-14虎豹郡王府一期第二批房源已經(jīng)售完，預(yù)計(jì)今年6月份會有新房源推出。目前均價(jià)11000元/平米，2010年10月30日入住。（2009年05月14日訊）2009-05-07虎豹.郡王府5月8日開盤，主推195-245平米聯(lián)排別墅，總價(jià)200-300萬元/套。5月8日-10下定，交1萬抵10萬。（2009年05月07日訊）2009-03-23虎豹郡王府地庫頂板防水卷材鋪裝完成（2009年03月23日訊）2009-03-173月10日，虎豹郡王府二標(biāo)段工程全面啟動。二標(biāo)段工程將在原有主力戶型基礎(chǔ)上，新推面積16019

13、0的兩種疊院別墅，預(yù)計(jì)5月對外公開發(fā)售。目前銷售均價(jià)10000元/平米。（2009年03月10日訊）2009-03-12虎豹郡王府預(yù)計(jì)5月8日開盤，樣板房將于4月底面世。（2009年03月12日訊）2009-03-03虎豹.郡王府目前銷售價(jià)格在9700-12800元/平米，主推195，208.275平米房源。物業(yè)費(fèi)2.50元/平米*月。（2009年03月03日訊）2009-03-02郡王府樣板區(qū)外墻干掛石材安裝將于3月底完成（2009年03月02日訊）2009-01-16虎豹郡王府將于正月初三加推6套五院別墅，春節(jié)期間購買，另贈送價(jià)值八萬元的地下車位一個(gè)。此次加推的43號樓6套別墅單位面積均為

14、196，皆南北朝向，前院、中庭、后院三位一體，多重庭院設(shè)計(jì)將陽光清風(fēng)迎進(jìn)家門，在房間的每一個(gè)角落都能夠享受到充足的陽光和豐盛的自然美景，居住十分愜意。（2009年01月16日訊）2008-12-1812月28日，虎豹郡王府公開預(yù)定首批聯(lián)排別墅（2008年12月28日訊）2008-12-0612月6日，虎豹郡王府銷售中心對外開放（2008年12月06日訊）2008-06-286月28日下午，“虎豹郡王府” 世界王牌簽約儀式在迎賓館舉行。虎豹集團(tuán)董事長蔣茂遠(yuǎn)、虎豹地產(chǎn)總經(jīng)理林神周、副總經(jīng)理林祖光、項(xiàng)目戰(zhàn)略合作伙伴“貝爾高林”、“柏濤建筑”、“高利物業(yè)管家”相關(guān)負(fù)責(zé)人出席簽約儀式。（2008年06月

15、28日訊）2 虎豹郡王府價(jià)格記錄表3 虎豹郡王府價(jià)格走勢圖三.樓盤價(jià)格形成因素分析1、一般因素1.1地理位置與行政區(qū)劃中國歷史文化名城揚(yáng)州，地處江蘇中部，長江下游北岸，江淮平原南端。揚(yáng)州城區(qū)至今已有2400多年的建城史。現(xiàn)轄開發(fā)區(qū)、維揚(yáng)區(qū)、邗江區(qū)、廣陵區(qū)4個(gè)區(qū)，江都、高郵、儀征3個(gè)市和寶應(yīng)縣。全市共有97個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，9個(gè)街道辦事處。全市總面積6,653.81平方公里，市區(qū)總面積988.81平方公里。全市總?cè)丝?1.717.19萬人，其中市區(qū)人口115.13萬人?，F(xiàn)轄區(qū)域在東經(jīng)119001（儀征市移居、青山一線）至119054、北緯31056至33025（寶應(yīng)縣西安豐、涇河一線）之間。南部瀕臨長江，

16、北與淮安、鹽城接壤，東和鹽城、泰州毗連，西與天長（安徽?。?、南京、淮安交界。境內(nèi)有長江岸線80.50公里，沿岸有儀征、邗江、江都。京杭大運(yùn)河縱穿腹地，全長143.30公里，由北向南溝通白馬、寶應(yīng)、高郵、邵伯4湖，匯入長江。揚(yáng)州市城區(qū)位于長江與京杭大運(yùn)河交匯處。1. 2自然環(huán)境揚(yáng)州屬亞熱帶濕潤氣候區(qū)，四季分明，氣候溫和，年平均氣溫15，年平均降水量1030毫米，年日照時(shí)間2140小時(shí)，全年無霜期222天。全市90%以上是平原。境內(nèi)長江岸線80多公里，水深江闊，岸線穩(wěn)定。揚(yáng)州為蘇北門戶，市場興旺，流通發(fā)達(dá)，是承南啟北的重要的貨物和信息集散地。石油、天然氣、氦氣、石英砂、陶土、礦泉水等礦產(chǎn)資源儲量較

17、為豐富。江蘇油田總部設(shè)在揚(yáng)州，石油年平均開采量120萬噸。1.3交通條件揚(yáng)州市水陸交通基礎(chǔ)設(shè)施優(yōu)良，運(yùn)輸便捷。南京至揚(yáng)州汽車只需1個(gè)多小時(shí)，上海至揚(yáng)州只需2個(gè)多小時(shí)，北京至揚(yáng)州只需8個(gè)多小時(shí)。海運(yùn)：揚(yáng)州港現(xiàn)有萬噸級碼頭泊位9個(gè)，可?？?萬噸級船舶。目前在揚(yáng)州港開展國際集裝箱業(yè)務(wù)的船務(wù)公司近30家，這些公司的駁船每周有近30個(gè)航次?？繐P(yáng)州港，根據(jù)客戶的不同需要，定時(shí)、定點(diǎn)地把出口集裝箱送達(dá)世界五大洲各地。同時(shí)揚(yáng)州港又是長江中上游和蘇北、魯南、皖東等地區(qū)貨物的重要中轉(zhuǎn)口岸，年完成貨物量吞吐量700萬噸左右。揚(yáng)州有港岸線47公里，已開發(fā)利用17公里。公路：京滬、寧通和西北繞城高速公路縱穿全市，構(gòu)成我

18、市環(huán)城高速公路骨架。長江北岸正在建造“防洪、運(yùn)輸”雙功能的沿江高等級公路，將三港（南通港、揚(yáng)州港和南京港）三橋（江陰大橋、潤揚(yáng)大橋和南京大橋）和三市（南通市、揚(yáng)州市和南京市）連成一片。水路：揚(yáng)州處于我國東西大動脈（長江）和南北大動脈（京杭大運(yùn)河）交匯處，在歷史上就是著名的水運(yùn)中心。境內(nèi)航道縱橫，現(xiàn)有航道184條，2163公里，其中等級航道819.20公里。京航大運(yùn)河揚(yáng)州段全長143.30公里，終年可通行千噸級船舶，北通江蘇的淮安、宿遷、徐州，山東的濟(jì)寧、聊城、德州，河北的滄州及天津、北京等地；南往江蘇的鎮(zhèn)江、無錫、蘇州和浙江的杭州等地。鐵路：寧啟鐵路貫穿揚(yáng)州城區(qū)，西連京滬線，東近新長線，通達(dá)全

19、國。大橋：揚(yáng)州至鎮(zhèn)江的潤揚(yáng)大橋已經(jīng)完工，現(xiàn)在從揚(yáng)州通過大橋至鎮(zhèn)江只需10分鐘。1.4城市性質(zhì)揚(yáng)州市是一個(gè)文化個(gè)性十分鮮明的歷史文化名城、長江下游重要的城市，交通發(fā)達(dá)，物產(chǎn)豐盛，素有魚米之鄉(xiāng)之稱。目前，揚(yáng)州已是國家衛(wèi)生城市，正逐步發(fā)展成為經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、環(huán)境優(yōu)美、融古都風(fēng)貌與現(xiàn)代文明于一體的現(xiàn)代化城市。1.5城市規(guī)劃與發(fā)展目標(biāo)按照揚(yáng)州市1997年城市總體規(guī)劃（1996-2020），該規(guī)劃確定揚(yáng)州城市性質(zhì)為“歷史文化名城，具有傳統(tǒng)特色的風(fēng)景旅游城市和長江下游重要 沿江城市”，新規(guī)劃以2001年為基準(zhǔn)年，近期至2007年，中期至2010年，遠(yuǎn)期至2020年，遠(yuǎn)景至本世紀(jì)中葉，從揚(yáng)州市域、城市規(guī)劃區(qū)和主城區(qū)

20、三個(gè)層次上對揚(yáng)州城市進(jìn)行了詳盡、細(xì)致的科學(xué)規(guī)劃。1.6城市經(jīng)濟(jì)狀況據(jù)統(tǒng)計(jì)，2008年全市實(shí)現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值1573.29億元，增長13.4%左右。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為7.4:57.1:35.5。農(nóng)業(yè)生產(chǎn)穩(wěn)定增長。全年糧食總產(chǎn)269.4萬噸，蔬菜136.4萬噸以上；生豬出欄123.3萬頭，增長8.6%。全年新增高效農(nóng)（漁）業(yè)面積50.4萬畝；新增國家級農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)1家、省級龍頭企業(yè)2家；70家市級以上農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)實(shí)現(xiàn)銷售收入161.6億元、利稅8.2億元，分別增長21%、18%。2008年全市完成全部工業(yè)總產(chǎn)值4920億元，增長34.2%。其中，規(guī)模以上工業(yè)產(chǎn)值3518億元，增長35.5%。

21、規(guī)模以上工業(yè)增加值906.6億元，增長17%。石油化工、汽車船舶、機(jī)電裝備等三大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)完成產(chǎn)值2383.1億元，增長38%，占規(guī)模以上工業(yè)產(chǎn)值的67.7%；“三新”產(chǎn)業(yè)完成產(chǎn)值213.7億元，增長38.4%，占規(guī)模以上工業(yè)產(chǎn)值的6.1%。50家企業(yè)被重新認(rèn)定為國家級高新技術(shù)企業(yè)。服務(wù)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化。物流、信息等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)加快發(fā)展，集聚區(qū)引領(lǐng)服務(wù)業(yè)發(fā)展的功能逐步顯現(xiàn)。新增港口物流園、江蘇信息服務(wù)產(chǎn)業(yè)基地（揚(yáng)州）、揚(yáng)州京華城商務(wù)集聚區(qū)、揚(yáng)州工藝美術(shù)集聚區(qū)4家省級服務(wù)業(yè)集聚區(qū)和揚(yáng)州國際汽車城、商務(wù)服務(wù)港、糧食儲運(yùn)加工中心等7家市級服務(wù)業(yè)集聚區(qū)，23個(gè)市級以上服務(wù)業(yè)集聚區(qū)預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入96億元。全

22、市軟件與信息服務(wù)業(yè)銷售收入55億元，增長19.6%。2008年實(shí)現(xiàn)全社會消費(fèi)品零售總額521.3億元，增長24.4%，占gdp的比重達(dá)33.1%，比2007年提高1.4個(gè)百分點(diǎn)。城鄉(xiāng)居民家庭設(shè)備用品及服務(wù)、教育娛樂服務(wù)消費(fèi)支出占總支出的比重達(dá)到17.6%，比2007年提高2個(gè)百分點(diǎn)，消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級步伐正逐步加快。外向型經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長。全年協(xié)議利用外資50.1億美元，增長48.6%；注冊外資實(shí)際到帳17.2億美元，增長50.2%。進(jìn)出口總額61.8億美元，增長36.6%。其中，出口45億美元，增長40.5%。2008年實(shí)現(xiàn)人均地區(qū)生產(chǎn)總值35400元左右，增長14%。完成財(cái)政總收入266.2億元，增

23、長24.6%；其中，一般預(yù)算收入104.8億元，增長22.3%。2008年城鄉(xiāng)居民生活穩(wěn)步改善，城市居民人均可支配收入達(dá)17398元，增長15.5%；農(nóng)民人均純收入達(dá)7450元，增長13.1%。居民消費(fèi)價(jià)格總指數(shù)104.8%，低于全省水平。1.7土地市場狀況近幾年來，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，基礎(chǔ)設(shè)施條件的改善和土地使用制度改革的不斷深入，市區(qū)內(nèi)的土地交易日益活躍，土地市場逐步規(guī)范。揚(yáng)州市房地產(chǎn)開發(fā)量的不斷上升，使得土地需求不斷擴(kuò)大，導(dǎo)致土地價(jià)格呈不斷上升的態(tài)勢。1.8產(chǎn)業(yè)及稅收政策揚(yáng)州市在產(chǎn)業(yè)、稅收政策方面，今年出臺的生產(chǎn)性投資及房地產(chǎn)投資企業(yè)稅收方面的一系列優(yōu)惠政策以及土地劃撥金方面的優(yōu)惠政策，使揚(yáng)

24、州市房地產(chǎn)市場向規(guī)范化、市場化、法制化方向發(fā)展，對土地價(jià)格上揚(yáng)具有極大的推動作用，地價(jià)上升，則房價(jià)也會隨之上漲綜上所述，揚(yáng)州地區(qū)地價(jià)水平呈穩(wěn)步上升趨勢。2.區(qū)域因素該樓盤屬于京華城商圈揚(yáng)州京華城位于揚(yáng)州新城西區(qū)，西鄰揚(yáng)州火車站，東接揚(yáng)州市區(qū)，距揚(yáng)州市中心約6公里，在京華城路與文昌西路交匯處，是大陸第一座全生活產(chǎn)業(yè)城,也是大陸第一個(gè)以住宅群配合城市功能導(dǎo)向作為商貿(mào)新城中心的“城中城”。該城占地2060畝,建成后總開發(fā)面積330萬平米:其中住宅小區(qū)130萬平米,商務(wù)集 聚區(qū)200萬平米,核心建筑是揚(yáng)州京華城living mall全生活廣場.。據(jù)悉，揚(yáng)州京華城中城是中國第一座全生活產(chǎn)業(yè)城，是以國際領(lǐng)

25、先的全生活理念為軸心，以營造最適合的生態(tài)化人居環(huán)境為重點(diǎn)，是中國第一個(gè)以住宅群配合城市功能導(dǎo)向作為商貿(mào)新城中心的基礎(chǔ)建設(shè)。在業(yè)種方面，京華城living mall全生活廣場有著令人稱羨的全新業(yè)態(tài)組合。1f、2f的華漾百貨主題館，無論是店面設(shè)計(jì)，還是商美陳列上都獨(dú)具特色，值得一提的是格洛希精品廊，囊括了armani、prada、boss等國際一線品牌，首次將來自法國、意大利的頂級品牌奢華與文化引入揚(yáng)州；b1f的來買佳全生活超市，擁有家電產(chǎn)品、民生用品、生鮮食品等近2萬種商品，以全新的形象與優(yōu)質(zhì)的服務(wù)帶給顧客“新鮮、便捷、溫馨”的購物體驗(yàn)；精心打造的jj頑樂園，是小朋友在京華城的歡笑園、快樂園；全

26、球第一大旗艦影城喜滿客影院配備了高品質(zhì)的視聽設(shè)備，符合人體力學(xué)的寬敞坐椅讓觀眾在享受之余也能感受到全身心的放松；涵蓋了書吧、茶吧、休閑吧功能于一體的五星級新華書店，顛覆了傳統(tǒng)的書店經(jīng)營模式，在茶香氤氳的環(huán)境中讓思維接駁世界，遨游書海；蘇北首家的星巴克咖啡館（starbucks）填補(bǔ)了揚(yáng)城有咖啡無文化的空白，還將舒適的空間環(huán)境與濃郁的咖啡情調(diào)融為一體。另有林林總總極具特色的街邊店，讓所有前來的顧客的看不停、玩不停、樂不停、購不停，充分享受到來自世界各地休閑娛樂的超值體驗(yàn)。 京華城living mall全生活廣場的開業(yè)，開創(chuàng)了一種新型的娛樂、購物、休閑的消費(fèi)模式。所有前來旅游、觀光、消費(fèi)的顧客，不

27、用再為找停車位發(fā)愁，不用在擁擠的商圈與熙攘的人流中 “血拼”，而是讓休閑娛樂真正成為愉悅身心、舒緩壓力的生活體驗(yàn)，這里豐富多彩的餐飲、休閑、娛樂將勢必成為引領(lǐng)都市消費(fèi)的新風(fēng)標(biāo)。 揚(yáng)州市區(qū)可乘13路，21路，26路，66路（晚班）公交車抵達(dá)。3.個(gè)別因素該地段處于西區(qū)黃金地段，建筑主要要是高端別墅群。開發(fā)商斥資3億元拍賣競得該地塊。價(jià)格肯定高。4.自身因素（1）.虎豹郡王府打造揚(yáng)州最美的皇家園林為了讓真正適合揚(yáng)州氣候的珍稀樹種呈現(xiàn)于郡王府的頂級皇家園林，郡王府的移樹之法亦非比尋常通常移植成樹，都是砍去樹枝及根系，而郡王府的做法是留枝、留冠，整棵原封不動地從原生地妥善運(yùn)回。這樣不但樹的存活率高，而

28、且移植過來的都是已經(jīng)長成的大樹，能夠在最短時(shí)間內(nèi)形成園林景觀?；⒈ね醺逍羌墭影鍏^(qū)自公開開放以來，引得各地賓客贊嘆揚(yáng)州也可以有著如此美妙的春夏秋冬四季美景?；⒈ね醺畱{著“從一個(gè)產(chǎn)品到一張城市名片”的決心，以中國造園文化融會歐洲宮廷古典園林精整序列之法，建造全城最美、最鼎級的皇家園林，達(dá)到人在畫中游的理想居住環(huán)境“造揚(yáng)州最美的皇家園林”這一共同夢想，使得虎豹地產(chǎn)集結(jié)了國內(nèi)外景觀園林界高手，他們最終選擇了虎豹郡王府做為挑戰(zhàn)自我、實(shí)現(xiàn)自我的舞臺。而一草一木、一土一石完美呈現(xiàn)的背后，則是景觀設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)以及施工人員幾百個(gè)日夜的嘔心瀝血。郡王府的景觀設(shè)計(jì)師介紹，小區(qū)園林，對于不太苛求品質(zhì)的開發(fā)商來說很簡

29、單，請一家設(shè)計(jì)院畫圖紙，再按圖索驥，刨個(gè)坑、栽點(diǎn)樹苗便成，至于樹苗將來是死是活、景觀是美是丑，反正房子都已經(jīng)賣出去了，無所謂。而對于郡王府來說，這種草率應(yīng)付只追求銷售利潤的做法絕對行不通，他們要做就做揚(yáng)州城從未有過的頂級皇家園林。 郡王府做園林講的是從源頭做起，貝爾高林的園林設(shè)計(jì)師jason透露，虎豹郡王府經(jīng)過多次走訪考察，選擇了為香港迪士尼、上海迪士尼提供珍稀名貴樹種的知名苗木種植基地為郡王府部分苗木的供應(yīng)商。每一株樹苗來到郡王府之前，都受到了郡王府景觀團(tuán)隊(duì)的“特殊關(guān)照”園林工程師會要求苗木供應(yīng)商在原生地精心養(yǎng)護(hù)。由于傳統(tǒng)的地栽苗有兩個(gè)缺陷，一是受季節(jié)限制，不能周年施工；二是全冠移植不易成活

30、，要想克服這兩個(gè)缺陷就要進(jìn)行容器種植。于是郡王府提前半年甚至一年便將選中的苗木在原生地進(jìn)行培植。 jason是個(gè)會講故事的人，他說在中國做了7、8年的園林設(shè)計(jì)，像郡王府這樣“苛求”完美、精益求精又尊重專業(yè)的團(tuán)隊(duì)實(shí)在不多見。為了找到配得上郡王府的樹木，他與郡王府景觀團(tuán)隊(duì)的精英們不知將“眾里尋他千百度”的故事上演了多少次。有時(shí)，為了找尋一棵樹，會持續(xù)穿行1000多公里。且一輛大車一次只運(yùn)一棵，給予其“千里走單騎”的禮遇。然后在社區(qū)景觀里按照方位、陽光的變化、視角的穿透力度進(jìn)行編排栽種。jason介紹，建成后的郡王府將成為皇家園林之集大成者，由古典園林抽象出人性尺度，按歐洲宮廷園林的體驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)悉心營造，以富有靈性的空