第一太平戴維斯物業(yè)管理質(zhì)量體系

1、最新資料推薦第一太平戴維斯物業(yè)管理質(zhì)量體系第一太平戴維斯物業(yè)管理優(yōu)質(zhì)管理體系目錄5. 3. 1第一太平戴維斯物業(yè)管理優(yōu)質(zhì)管理體系1. 1質(zhì)量方針1. 2質(zhì)量目標(biāo)1. 3質(zhì)量體系的功能1. 4質(zhì)量手冊的編制1.5質(zhì)量成本的計算2 第一太平戴維斯物業(yè)管理優(yōu)質(zhì)管理體系運作制度2.1質(zhì)量體系的設(shè)計（運作制度）1.0提前介入運作制度2.0接管驗收運作制度3.0入伙管理運作制度4.0裝修運作制度5.0入伙后的管理運作制度掀新將品資料整理推薦.更新于二O二一年一月二十七口 2021年1月27 口星期三20:47:59址新資料推薦6.0行政人事運作制度 7.0財務(wù)管理運作制度2. 2質(zhì)量體系的運行（運作手冊包

2、括管理機(jī)制程序與表格）2.3質(zhì)量體系的監(jiān)控（審核程序）2. 4質(zhì)量體系審核表格3.第一太平戴維斯物業(yè)管理運作程序質(zhì)量監(jiān)控4第一太平戴維斯物業(yè)管理實務(wù)簡介掀新將品資料整理推薦.更新于二O二一年一月二十七口 2021年1月27 口星期三20:47:591.第一太平戴維斯（中國）優(yōu)質(zhì)管理體為了配合公司對客戶優(yōu)質(zhì)服務(wù)的承諾,第一太平戴維斯（中國）物業(yè)管理業(yè)務(wù)開拓發(fā)展 了一套優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理系統(tǒng)。專注提高給顧客高素質(zhì)的管理服務(wù)。此一套優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理系統(tǒng)是以IS09000的標(biāo)準(zhǔn)為基礎(chǔ)，是屬于一種國際管理品質(zhì)保 證,亦為日后第一太平戴維斯（中國）能取得IS09000證書奠定了基礎(chǔ)。第一太平戴維斯（中國）的優(yōu)質(zhì)管理

3、可令顧客對公司優(yōu)質(zhì)服務(wù)有加倍信心外,更能 強(qiáng)化本身公司的管理能力，増強(qiáng)監(jiān)管力，以致運作能達(dá)到指標(biāo)，符合顧客的需求。本公司的質(zhì)量管理和質(zhì)量保證是建立在"顧客滿意"的基礎(chǔ)之上。以"服務(wù)質(zhì)量" 在大廈內(nèi)部管理運作上，強(qiáng)調(diào)分工合理、責(zé)任明確。根據(jù)每個員工不同的崗位職責(zé) 建立考核標(biāo)準(zhǔn)，建立一整套考核檢評制度,優(yōu)勝劣汰，大大地提高了員工的服務(wù)工 作基本技能和服務(wù)質(zhì)量。在服務(wù)工作中實行嚴(yán)格的管理服務(wù)的質(zhì)量評定,特別重視 業(yè)主/用戶對管理服務(wù)要求。第一太平戴維斯（中國）將全面推行一整套能切實有效地保證為用戶提供”服務(wù)質(zhì) 量"的物業(yè)管理質(zhì)量體系手冊,明確監(jiān)控物業(yè)

4、管理的運作。（1 ）質(zhì)量體系規(guī)定了物業(yè)管理過程控制的職責(zé)和內(nèi)容址新資料推薦目的是使顧客臺得到良好的售后服務(wù)及舒適安全的環(huán)境。過程控制方法包括:-明確職能分工，完善閉環(huán)運作系統(tǒng)-制訂簡潔有效的運作程序_注重質(zhì)量記錄(2 )質(zhì)量體系規(guī)定了物業(yè)管理I艮務(wù)的質(zhì)量評定的職責(zé)和內(nèi)容以保證服務(wù)活動符合規(guī)范和滿足顧客、業(yè)主/用戶的服務(wù)要求。服務(wù)評定，包括內(nèi)部評定、顧客評定。(3 )質(zhì)量體系程序規(guī)定對不合格服務(wù)庾量進(jìn)行糾正和預(yù)防的職責(zé)防止不合格服務(wù)質(zhì)量的發(fā)生，保證服務(wù)質(zhì)量符合規(guī)范并滿足顧客的要求和期望。糾正方法包括：1. 有清晰的指引以界定不合格服務(wù)的定義2. 當(dāng)發(fā)生不合格服務(wù)時要及時發(fā)現(xiàn)及時糾正,將影響?zhàn)B活到

5、最低范圍及 尋找原因。3. 制定預(yù)防措施4. 驗證預(yù)防措施的可行性1.1第一太平戴維斯(中國)質(zhì)量方針符合顧客的要求提供優(yōu)質(zhì)的管理務(wù)求顧客感滿意掀新將品資料整理推薦.更新于二O二一年一月二十七口 2021年1月27 口星期三20:47:59最新資料推薦1.2第一太平戴維斯（中國）質(zhì)量目標(biāo)本公司的質(zhì)量管理和質(zhì)量保證活動是建立在以"顧客滿意"的基礎(chǔ)上,它基 于： 依質(zhì)量體系管理的工作宗旨：員工對公司的質(zhì)量目標(biāo)和崗位工作質(zhì)量要 求有足夠的了解，明確自己的工作對整體質(zhì)量影響，確保公司的信譽。合理的收費符合政府法律、法規(guī)等的要求。公司新接管的物業(yè)兩年內(nèi)要達(dá)到"物業(yè)管理優(yōu)秀級

6、的目標(biāo)" 管轄區(qū)內(nèi)不發(fā)生重大安全責(zé)任事故 員工上崗前培訓(xùn)合格率達(dá)100% 用戶報修處理及時率達(dá)95%以上 用戶對服務(wù)的滿意率達(dá)90%以上1. 3第一太平戴維斯（中國）質(zhì)量體系的功能1. 精簡管理程序宙物業(yè)管理運作各部門架構(gòu)開始,務(wù)求有責(zé)任制及精簡人事架構(gòu)的配合，以提高工作的效率和成效。2. 及時處理容戶投訴的程序加強(qiáng)處理客戶投訴的問題，并增加部門與部門之間的協(xié)調(diào)和運作上的監(jiān)控。3. 有內(nèi)部評審制度去監(jiān)控操作和證實服務(wù)的承諾鼓新輔品資料整理推薦，更新于二C二一年一月二十七口 2021年1月27 口星期三20:47:59第一太平戴維斯（中國）質(zhì)量體系將看重內(nèi)部稽核這方面的功能,如此可 以

7、確保屬下員工可否有依照質(zhì)量體系管理的要求進(jìn)行運作,并定出可改善 之處。4. 質(zhì)量體系的評審程序通過定期地對質(zhì)量體系的評審,保證本公司質(zhì)量體系持續(xù)有效地滿足本公 司的質(zhì)量方針和質(zhì)量目標(biāo)的要求。總經(jīng)理負(fù)責(zé)組織管理評審活動，并批準(zhǔn) 管理評審計劃和管理評審報告。各部門負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)評審中提出的 糾正和預(yù)防措施的實施工作。5. 糾正和預(yù)防控制程序通過分析不合格質(zhì)量的原因，制訂并實施糾正和預(yù)防措施，以消除造成實際或潛在不合格質(zhì)量的原因。各部門負(fù)責(zé)組織對本部門采取糾正和預(yù)防措施的制定和監(jiān)督,并對處理結(jié)果迸行跟蹤和驗證。必要時，第一太平戴維斯（中國）總部對各部門制定和實施的糾正和預(yù)防措施進(jìn)行監(jiān)督和檢查。6. 顧客

8、投訴的處理程序質(zhì)量體系規(guī)范對用戶投訴的服務(wù)質(zhì)量問題進(jìn)行處理的程序,使服務(wù)質(zhì)量能得到及時、有效、合理的處理。各部門經(jīng)理負(fù)責(zé)本部門服務(wù)過程中出現(xiàn)的質(zhì)量問題的投訴處理。接待投訴的人員負(fù)責(zé)填寫用戶投訴記錄。根據(jù)投訴的內(nèi)容，接待投訴的人員應(yīng)立即將投訴問題處理結(jié)束后，將結(jié)果在用戶投訴記錄上做好記錄，并妥善保存。最新資料推薦1.4第一太平戴維斯（中國）質(zhì)量手冊的編制5. 3.1第一太平戴維斯（中國）質(zhì)量手冊的目的和作用第一太平戴維斯（中國）質(zhì)量手冊可以是指導(dǎo)公司內(nèi)部實施質(zhì) 量管理的法規(guī)性文件，也可以是代表公司對客戶作出承諾的證 明性文件,用于不同目的的時其作用亦不相同。當(dāng)質(zhì)量手冊用 于內(nèi)部質(zhì)量管理的目的時，

9、可稱為"第一太平戴維斯（中國） 質(zhì)量管理手冊”，第一太平戴維斯質(zhì)量管理手冊僅為內(nèi)部使用； 當(dāng)質(zhì)量手冊于外部質(zhì)量保證的目的時，可稱為“質(zhì)量保證手 冊"”第一太平戴維斯質(zhì)量保證手冊可用于外部目的。論述同 體系的質(zhì)量管理手冊和質(zhì)量保證手冊的內(nèi)容上不應(yīng)有矛盾。1. 4. 2編制第一太平戴維斯質(zhì)量手冊的主要目的是：1. 傳達(dá)組織的質(zhì)量方針、程序和要求。2. 促使質(zhì)量體系有效運行；3. 規(guī)定改進(jìn)的控制方法及促進(jìn)質(zhì)量保證活動的活動；4. 環(huán)境改變時保證質(zhì)量體系及其要求的連續(xù)性；5. 為內(nèi)部質(zhì)量體系審核提供依據(jù)；址新資料推薦6. 作為有關(guān)人員的培訓(xùn)教材；7. 對外展示、介紹本組織的質(zhì)量體系

10、；8. 證明本組織的質(zhì)量體系與顧客或認(rèn)證機(jī)構(gòu)所要求的質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn) 完全符合且有效；9. 作為承諾，向顧客提出能保證得到滿意的產(chǎn)品或服務(wù)；1.4.3質(zhì)量手冊的作用是：1. 作為對質(zhì)量體系進(jìn)行管理的依據(jù)；2. 作為質(zhì)量體系審核或評價的依據(jù)；3. 作為質(zhì)量體系存在的主要證據(jù)。掀新將品資料整理推薦.更新于二O二一年一月二十七口 2021年1月27 口星期三20:47:59址新資料推薦1.4.4質(zhì)量手冊的內(nèi)容要求1. 質(zhì)量體系程序文件。2. 質(zhì)量手冊應(yīng)包括該組織所選取的質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)中所有適用 的要素,從體系審核或評定的角度,要求對任何有意刪去 的質(zhì)量體系要素都應(yīng)作出解釋。3. 質(zhì)量手冊應(yīng)足夠詳細(xì)地闡明在

11、書面的質(zhì)量體系程序中提到 的相同的控制內(nèi)容。4. 質(zhì)量手冊的質(zhì)量體系文件質(zhì)量文件1質(zhì)量體系文件層次圖為使體系能有效實施,首先必須用文字描述其內(nèi)容，再輔之必要的程 序、計劃、記錄、表式，構(gòu)成一整套的體系。5. 文件內(nèi)容：A按規(guī)定的質(zhì)量方針和目標(biāo)及以適用的IS09000系列標(biāo)準(zhǔn) 描述質(zhì)量體系；B描述為實施質(zhì)量體系要素所涉及到的各職能部門的活 動；C詳細(xì)的作業(yè)文件。1. 4. 5.層次圏說明1.質(zhì)量體系文件主要由質(zhì)量手冊、質(zhì)量體系程序和作業(yè)&n, bsp;程序、表格、報告等質(zhì)量文件構(gòu)成；2. 其中任佢J個層次的文件都可以分開或合并；3. 當(dāng)各層次文件分開時，有相互引用的內(nèi)容，可附引用 內(nèi)容的

12、條目;4. 下一層次文件的內(nèi)容不應(yīng)與上一層次文件的內(nèi)容相矛 盾，下一層次文件應(yīng)比上一層次文件更具體、更詳細(xì)；5. 各層次間合并還是分開,可由組織根據(jù)自己的習(xí)慣和 需要作出決定；6. 質(zhì)量體系文件是一個單位的質(zhì)量體系運行中長期遵守 的行為規(guī)范，統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)和共同準(zhǔn)則。1. 4. 6 質(zhì)量管理手冊質(zhì)量管理手冊是闡述一個組織質(zhì)量方針并描述其質(zhì)量體系, 且僅在內(nèi)部使用的文件。可能包含有專利性信息。質(zhì)量管理手冊還可作為內(nèi)部質(zhì)量體系審核的依據(jù)'但不宜作 為外部審核的依據(jù)。1. 4. 7 質(zhì)量保證手冊質(zhì)量保證手冊是闡述一個組織質(zhì)量方針并描述其質(zhì)量體系, 用于外部保證的文件，不包含專利性信息,可供顧客和第

13、三 方使用。1.4. 8質(zhì)量手冊當(dāng)同一手冊用于質(zhì)量管理和質(zhì)量保證兩種目的時即簡稱“質(zhì)掀新將品資料整理推薦.更新于二O二一年一月二十七口 2021年1月27 口星期三20:47:59最新資料推薦質(zhì)量管理手冊與質(zhì)量保證手冊的區(qū)別比較表項目質(zhì)量管理手冊質(zhì)量保證手冊目的使質(zhì)量體系«亍對外介紹并證明本組織質(zhì) 量體系符合質(zhì)量保證標(biāo)準(zhǔn) 要求使用范圍內(nèi)部使用對外提供專用信息可能包含不包含必要性必須編制需要時編耕呈序要求包含質(zhì)量體系程序文件編涉及質(zhì)量體系程序文件受控要求受控文件非受控文件裝洗頁裝訂可固定裝訂成冊1.5質(zhì)量成本的計算質(zhì)量成本費用范圍歸隼明細(xì)表A預(yù)防成本科目歸隼內(nèi)容費用開支范圍1.質(zhì)量培訓(xùn)

14、費為達(dá)到質(zhì)量要求或改進(jìn)服務(wù) 質(zhì)量的目的,提高職工持質(zhì) 量意識和質(zhì)量管理的業(yè)務(wù)水 平進(jìn)行培訓(xùn)所支付的費用。授課人員和培訓(xùn)人員的有關(guān) 書籍、文具費、資料費及授 課補(bǔ)助費。2.質(zhì)量管理活動8為推行質(zhì)量管理所支付的費 用和為制定質(zhì)量、計劃、目 標(biāo)、編制質(zhì)量手冊及有關(guān)文 件第一系列活動所支付的費 用及質(zhì)量管理部門的辦公 費。質(zhì)量管理協(xié)會經(jīng)費、質(zhì)量管 理咨詢診斷費、質(zhì)量獎勵、QC小組活動費、質(zhì)量審核費、 質(zhì)量情報費、印刷費、辦公 費、差旅費及有關(guān)的行政費。3.質(zhì)量改逬措施S為保證或改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量所支 付的費用有關(guān)的購置設(shè)備工藝研究、 檢測手段改費、包括產(chǎn)品創(chuàng) 優(yōu)、整頓質(zhì)量的措施費。4.質(zhì)量評審費對本組織的服

15、務(wù)質(zhì)量審核和 質(zhì)量體系進(jìn)行評審所支付的 費用，及新產(chǎn)品評審刖進(jìn)行 質(zhì)量評審所支付的費用。資料費、會議費、辦公費及 有關(guān)費用。5.工資及福利基 金從事質(zhì)量管理人員工資總額 及撮的職工福利基金。工資及撮的職工福利基金。B鑒定成本科目歸隼內(nèi)容費用開支范圍1.試驗檢驗費對外購原材料、零部件按 質(zhì)量要求進(jìn)行試驗、檢驗 所支付的費用。委托外咅阱僉驗和鑒定支 付的費用、送檢人員的差 旅費、材料費、能源費、 勞保費、破壞性檢驗費及 有關(guān)費用。2.質(zhì)量檢驗辦公費質(zhì)量檢驗部門為開展日 常檢驗工作所交付的辦 公費。辦公費3.工資及福利基金從事質(zhì)量試驗、檢驗工作 人員的工資總額及提取 的職工福利基金。工資及提取的職工

16、福利4.檢測設(shè)備維修折舊 費大修折舊費、中小彳參理 費、維護(hù)校準(zhǔn)費。企業(yè)管理、車間經(jīng)費。C、內(nèi)部損失成本科目歸集內(nèi)容費用開支范圍1.報廢損失費因產(chǎn)品達(dá)不到質(zhì)量要求 所損失的費用以及外購 元器件、零部件、原材料 在采購、運輸、倉儲、篩 選等過程中因質(zhì)量問題 所損失的費用。在采購、運輸、倉儲篩選 等過程中報廢的產(chǎn)品、零 部件、在制品、原材料費 用及人工費用和能源動 力等消耗。2.返修費為修復(fù)不合格產(chǎn)品并使 之達(dá)到質(zhì)量要求所支付 的費用。人工費及所更換零部件、 原材料的費用。3.降級損失費因產(chǎn)品質(zhì)量達(dá)不到規(guī)定 的質(zhì)量等級而降級所損 失的費用。合格品價格與降級品價 格之間的差額損失。4.停工損失費因質(zhì)

17、量問題造成停工所 損失的費用。停工期間損失的凈產(chǎn)值。5.服努質(zhì)量事故處理 費因處理內(nèi)部服務(wù)質(zhì)量事 故所支付的費用。重復(fù)檢驗費用、重新篩選 費用等。D、內(nèi)部損失成本科目歸集內(nèi)容費用開支范圍1.索賠舉因產(chǎn)品質(zhì)量未達(dá)到標(biāo)準(zhǔn), 對顧客提出的申訴進(jìn)行 賠1嘗、處理所支付的費 用。支付顧客的賠償金（包括 罰金）索賠處理費及差旅 費等。2.服努中斷損失費因服務(wù)質(zhì)量未達(dá)到標(biāo)準(zhǔn) 造成顧客中斷服務(wù)所損 失的費用。產(chǎn)品包裝損失費運輸費 和退回產(chǎn)品的凈損失等。3.折價損失費因服務(wù)質(zhì)量未達(dá)到標(biāo)準(zhǔn) 折價減費所損失的費用。服務(wù)費用與減費后的差 價損失。4.保修費根據(jù)保養(yǎng)規(guī)定,為顧客提 供修理服務(wù)所支付的費 用，以及保修服務(wù)

18、人員的 工資總額。差旅費、辦公費勞保費、 更換零部件成本所需器 材、工具運輸費用，以及 工資總額。E、外部質(zhì)量保證成本科目歸集內(nèi)容費用開支范圍1.質(zhì)量保證措施費應(yīng)顧客特殊要求而增加 的質(zhì)量管理費用。2.服共質(zhì)量證實試驗 費為顧客提供服務(wù)質(zhì)量受 控依據(jù)進(jìn)行質(zhì)量證實試 驗所支付的費用。3.評定費應(yīng)顧客特殊要求進(jìn)行服 務(wù)質(zhì)量認(rèn)證所支付的費 用。掀新將品資料整理推薦.更新于二O二一年一月二十七口 2021年1月27 口星期三20:47:592. 第一太平戴維斯物業(yè)管理優(yōu)質(zhì)體系運作制度2.1質(zhì)量體系策劃1. 0提前介入運作制度房地產(chǎn)業(yè)在后期管理中出現(xiàn)的問題總是在房產(chǎn)建筑過程中就已經(jīng)存在了。因此最佳的做法

19、是”提前介入”,從后期管理的角度直接參與對樓宇的規(guī)劃設(shè)計。1.1介入程序A規(guī)劃設(shè)計階段。B土建施工階段。C設(shè)備安裝與裝飾裝修階段。1. 2操作要點A土建管理。B注意試運行的效果。C必須看懂各種圖紙。D提前進(jìn)行人員培訓(xùn)r先期設(shè)走管理模式，健全管理機(jī)構(gòu)和制度。2.2接管驗收運作制度所謂”接管驗收”是指建筑施工單位、房地產(chǎn)開發(fā)公司、政府主管部門、物業(yè)管理 公司以及業(yè)主對樓宇的接管驗收。是一個承上啟下的重要環(huán)節(jié)。2. 1 接收程序A房地產(chǎn)開發(fā)商向施工企業(yè)接管驗收樓宇。B政府各有關(guān)主管與職能部門參與綜合驗收。C物業(yè)管理公司向房地產(chǎn)開發(fā)商接管驗收樓宇。2. 2驗收要點A依照規(guī)劃設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)接管驗收f使工程質(zhì)星

20、達(dá)至IJ設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)。B站在業(yè)主的立場代表業(yè)主的利益參與接管驗收。C認(rèn)真、全面、細(xì)致地對樓宇的各個部分逬行綜合驗收。D詳細(xì)記錄在驗收中查出的各種問題,并嚴(yán)格監(jiān)督處理,直至達(dá)到驗收標(biāo)準(zhǔn)。址新資料推薦4.0入伙管理運作制度用戶和物業(yè)管理公司簽訂"物業(yè)管理合同"，預(yù)交管理費、水電費押金等，填寫相 關(guān)表格，簽領(lǐng)鑰匙,然后辦理租戶入伙手續(xù)。物業(yè)管理公司的工作是：驗明用戶身份，核對合法手續(xù)。入伙歸為了使本管理部各管理員熟知租戶入伙程序流程,能迅速地辦理租戶入伙手續(xù),特 擬定如下入伙程序流程供您學(xué)習(xí)：a）租戶按財務(wù)部發(fā)出入場收樓通知書，按時帶齊各類資料到本管理處辦理各類 事項。b）到管理處管

21、理部辦理手續(xù)。1、租戶應(yīng)出示證明：1本人身份證明的原件及復(fù)印件。2租賃合同（原件及復(fù)印件）。3代理商資格證書及代理書。2、若租戶本人未能親臨,委托他人辦理,被委托人應(yīng)出示的印件：1由租戶本人簽署的委托書原件及復(fù)印件。2被委托人身份證明原件及復(fù)印件。址新資料推薦31租賃合同（原件及復(fù)印件）。3、管理部應(yīng)辦事項：11驗明來客身份證明。2將上述客戶資料復(fù)印件存檔。31填寫租戶資料登記表。C）管理部與工程部同租戶對其鋪位進(jìn)行驗收。1管理部攜帶鎖匙協(xié)同工程咅陽租戶前往鋪位。21根據(jù)驗樓表格所示進(jìn)行講解。3填寫設(shè)備移交表（租戶簽名）。4帶領(lǐng)租戶實地看樣板房，向租戶介紹承包商,并登i己租戶所選擇的樣板房。4

22、.0裝修管理運作制度4. 1用戶向客務(wù)部、工程部提交裝修申請。提交二次裝修申請表、二次裝修圖紙。政府部門批示文件和裝修投保副本。4.2工程部審批租戶所提交資料。4. 3用戶到財務(wù)部辦理繳費手續(xù)。應(yīng)繳納二次裝修押金和出入證費用及押金。4. 4用戶前來客務(wù)部領(lǐng)取臨時出入證。4.5裝修竣工、工程部進(jìn)行驗收并對損壞部分照價索賠并填寫竣工驗收單。掀新將品資料整理推薦.更新于二O二一年一月二十七口 2021年1月27 口星期三20:47:59最新資料推薦財務(wù)部按童歸還裝修押金或扣除裝修押金及出入證押金。掀新將品資料整理推薦.更新于二O二一年一月二十七口 2021年1月27 口星期三20:47:59址新資料

23、推薦5.0入伙后的管理運作制度5.1設(shè)備管理設(shè)備管理不是一項保存式的工作，而是一項增值式的管理工作。只有 這樣物業(yè)才會贏利。5. 1. 1工作歸A1設(shè)備登記建檔。B1接管驗收。5.1.2操作要點A按設(shè)備分類登記建檔。1）供電及照明設(shè)備2）給排水及衛(wèi)生設(shè)備3）運輸設(shè)備最新資料推薦B按法規(guī)進(jìn)行接管驗收。C機(jī)電設(shè)備管理人員檢修項目及規(guī)范。(1) 消防系統(tǒng)(2 ) 給排水系統(tǒng)6.0保安管理能否提高單位面積物業(yè)管理費，安全感是至關(guān)重要的。確保用戶的生命與財產(chǎn)安全, 是物業(yè)管理最重要的一項工作。工作歸A設(shè)走保安崗位與重點目標(biāo)。B用戶登記與車輛登記。6.0清潔綠化管理清i吉與綠化給人們創(chuàng)造良好的工作與生活環(huán)

24、境,提升物業(yè)的形象。5. 3. 1清潔管理A確立清潔工作程序。建立清潔人員崗位職責(zé)。掀新將品資料整理推薦.更新于二O二一年一月二十七口 2021年1月27 口星期三20:47:595. 3. 2綠化管理A確走綠化工作步驟。B建立綠化人員崗位職責(zé)。5. 4管理部服務(wù)管理部的工作以客戶服務(wù)為主，其中包括有償服務(wù)，主要的管理范圍包括:A總臺服務(wù)。B信件投遞服務(wù)。C清潔/綠化服務(wù)。6. 0行政人事管理運作制度6.1行政人事的日常管理1.員工入職管理制度從通知員工正式錄用開始依次辦理員工報到手續(xù)，收取員工身份證、學(xué)歷證 明崗位資格證、崗位操作證、駕駛執(zhí)照、勞動手冊（下崗、待業(yè)證明養(yǎng) 老保險關(guān)系轉(zhuǎn)移單、獨

25、生子女證等,有關(guān)證件、資料復(fù)印后原件應(yīng)歸還員工，2.員工規(guī)章制度物業(yè)管理公司運作等程序的管理，是以規(guī)章制度形式等予以貫徹執(zhí)行的。公 司為不同性質(zhì)的內(nèi)容的崗位，制定各級崗位責(zé)任制。3-員工投訴處理員工投訴是指員工對公司的管理政策、制度的執(zhí)行情況r對公司的作風(fēng),對所受懲處等因素不滿所逬行的申訴。行政人事部門正確處理好員工的投訴.4. 員工調(diào)職管理行政人事部門應(yīng)協(xié)同員工所在部門對員工進(jìn)行升職（或調(diào)職）的評估。由員工所在部門的主管填寫升職/調(diào)職申請表。經(jīng)行政人事部門、總經(jīng)理等必要最新資料推薦5-員工檔案管理員工檔案一般由員工的人事檔氯工作檔案和培訓(xùn)檔案第三個主要內(nèi)容組合 而成，人事統(tǒng)計的主要內(nèi)容包括：

26、員工人人數(shù)及其變動情況統(tǒng)計,員工出事情況統(tǒng)計，員工獎懲情況統(tǒng)計,員6員工辭職程序由員工本人向部門經(jīng)理提出書面辭職請求一由員工所在部門經(jīng)理向行政人事部門及有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)提出報告一經(jīng)審批后轉(zhuǎn)行政人事部門、財務(wù)部門備案。行TTfr 1 壬立曰歯mnrr/Wn豐 戶 丁卄乙士擊TcUA 口 仙厶立r7>Mn最新資料推薦7. 辭退員工程序部門經(jīng)理提出辭退員工的報告一經(jīng)由最高管理部門或總經(jīng)理批準(zhǔn)后轉(zhuǎn)入行政人事部門.財務(wù)部門等備案一員工歸帶發(fā)給的全部物品一財務(wù)部門結(jié)清有勞動報酬管理建立一個有效的勞動報酬制度，一般來說，必須考慮下面三個方面的主要問題：8. 1 確定工資水平在確定工資水平時，應(yīng)考慮以下幾個因素

27、：A）要建立具有競爭性的工資比率。B）物價上漲、生活費用提高會影響到工資水平。C）生產(chǎn)效益問題。8.2工資和工資結(jié)構(gòu)般來說,個企業(yè)公司的工資結(jié)構(gòu)都有是由本公司的最高管理人員和少量職工組成的專門委員會,在對每一個具體工作進(jìn)行分掀新將品資料整理推薦.更新于二O二一年一月二十七口 2021年1月27 口星期三20:47:59址新資料推薦析、比較的基礎(chǔ)上制定的。8.3工作分級和考核制度工作分級,就是將物業(yè)管理公司中所有崗位，按勞動的技術(shù)繁簡、 責(zé)任大小、強(qiáng)度高低、條件好壞等因素，劃分為若干個相對等級。考核制度,實際上就是對員工工作數(shù)量和質(zhì)量考核的具體內(nèi)容和 要求的規(guī)定。這兩項工作的好壞，將直接關(guān)系到勞

28、動報酬分配的 合理與否。9. 培訓(xùn)工作的內(nèi)容和任務(wù)9.1培訓(xùn)內(nèi)容(a )新員工入職培訓(xùn)。安排在報到后的前2天或延續(xù)至半個月視工種崗位而定。課程內(nèi)容包括辦理報到人事手續(xù)，介紹公司的背景、提供的服務(wù)項目、經(jīng)營范圍、運作方式、以及用工制度、福利待 遇、工資結(jié)構(gòu)、發(fā)薪日、加班工資；物業(yè)管理人員的基本要求， 教育上崗前的儀容儀表，平時的禮貌禮節(jié)要求；安全工作常識，物業(yè)管理基礎(chǔ)知識，員工手冊、規(guī)童制度的學(xué)習(xí)。培訓(xùn)方式址新資料推薦以講解、并配合簡單的考核以鞏固有關(guān)知識。(b)專業(yè)培訓(xùn)課程。這是對不同的訓(xùn)練要求開展的,如保安人員在入職前要進(jìn)行軍訓(xùn)、政訓(xùn),由保安部門制定具體計劃,行政人事部門組織協(xié)調(diào),外請武警部

29、隊官兵進(jìn)行列隊、擒拿格斗等專題培訓(xùn),最后由所有賞討論、交流學(xué)習(xí)心得、并撰寫培訓(xùn)小結(jié)。(C )部門實務(wù)培訓(xùn)。公司內(nèi)經(jīng)常開展部門崗位培訓(xùn),由行政人事部門 配合各業(yè)務(wù)部門做好計劃安排。鼓新輔品資料整理推薦，更新于二C二一年一月二十七口 2021年1月27 口星期三20:47:59最新資料推薦9.2培訓(xùn)中主要職能和任務(wù)A制訂并執(zhí)行公司的年度培訓(xùn)計劃。B制訂年度培訓(xùn)預(yù)算計劃,走期向上級匯報培訓(xùn)費用開支情況。C確走各級人員的培訓(xùn)要求，并聽取各部門的培訓(xùn)需求，制訂相應(yīng)的訓(xùn)練計劃。D組織實施各種培訓(xùn)課程與活動。10. 物資采購10.1物資采購的作用A是物業(yè)正常運營的物資保障。B是物業(yè)經(jīng)營成本控制的重要環(huán)節(jié)。掀

30、新將品資料整理推薦.更新于二O二一年一月二十七口 2021年1月27 口星期三20:47:5910- 2物資采購領(lǐng)用的程序A各部門所需物資都需填寫購物申請單，經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后方可購買。B采購人員根據(jù)購物申請單上規(guī)格、單價、數(shù)臺購買物品。C采購回的物品需經(jīng)保管人員簽收無誤后，入帳。2.3財務(wù)管理運作制度財務(wù)管理是物業(yè)管理中最重要的內(nèi)容之一，物業(yè)管理收入的主要來源是用戶按丿J繳納的固定數(shù)目的管理費和其他備種管理收費（千輛的停牟管理費、信件收發(fā)費等）。7.1財務(wù)監(jiān)控物業(yè)管理企業(yè)的財務(wù)監(jiān)控包括財務(wù)收監(jiān)控財務(wù)支出監(jiān)控，財務(wù)日常工作監(jiān)控。1財務(wù)收入監(jiān)控物業(yè)企業(yè)的財務(wù)收有管理費收及其他收。A管理費收取的監(jiān)控應(yīng)

31、做到及時把收費通知單發(fā)放到用戶于中.讓用戶能在規(guī)定的時間內(nèi)把款項交齊，在丿J底及時上報用戶欠款情況， 并發(fā)放催款怔。B|其他收入對其他收入的監(jiān)控主要有票據(jù)管理及收款時間管理.一般來說票據(jù)是采用領(lǐng)用管理.用完一木領(lǐng)一木收款時間定 為一天收一次款，并每日出具日報表.反映發(fā)票使用和收入情況。2 財務(wù)支出監(jiān)控物業(yè)管理企業(yè)的財務(wù)支出包扌舌人工支出/行政辦公費支出/淸潔費用/綠化養(yǎng)護(hù)費及公共設(shè)施日常維修費等。A 支出的監(jiān)控要做到人盡其才、物盡其用。B 做好申購及保管理管理。C 清潔費用的支岀監(jiān)控。D 綠化養(yǎng)護(hù)費的監(jiān)控。E 公共設(shè)施日常維修費，要做到“經(jīng)濟(jì)、合理、安全、實用”,合理使用人 力、物力和財力，盡

32、量做到少花錢多維護(hù)。3財務(wù)日常匚作監(jiān)控財務(wù)日常11作監(jiān)控包括制定預(yù)算方案財務(wù)登記.編制報表。A 制定預(yù)算方案,有效控制日常開支。B 財務(wù)登記,設(shè)立專用帳戶,保證收支安全完整合理。C 編制報表,按時報稅，編制欠費統(tǒng)計表及水電費匯總表等。7.2 物業(yè)管理收費項目I 審圖費在客戶申請裝修工程時，他們需要向管理處申請，需要付審圖費，用于圖紙的審批。2裝修押金客戶在申請裝修前，須在管理處先付指定的裝修押金，U的是用以押扣任何在裝修時所 受的損失。3水電周轉(zhuǎn)金每個月租戶須付該單位應(yīng)付的水電費,因為水電的使用是事后計算所以管理處要求租戶 開業(yè)前先付水電周轉(zhuǎn)金。4工作證押金及工本費工作證的LI的是給大廈員工或

33、臨時工有出入的證明，管理處會收取應(yīng)付的押金及工本費。5水費管理處會按單位大小來收取各單位的水費，公共地方的水費以單位面積比例來分?jǐn)偂?電費用戶內(nèi)部用電按電表讀數(shù)交費。公共地方的電費以實際用電量按面積分?jǐn)偂?空調(diào)費空調(diào)費以實際用電量按面積分?jǐn)偂?停車費每輛車按月租或按當(dāng)月來收費。7.3管理費的標(biāo)準(zhǔn)與使用1ABCDEFG通常根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容來確定管理費標(biāo)準(zhǔn).收費包括以下服務(wù)的范圉: 清潔綠化管理的收費。保安管理的收費。交通車輛管理收費。 機(jī)電、消防設(shè)備維修保養(yǎng)的收費。水、電供給的收費。處理公共事務(wù)的行政收費。用戶投訴處理收費。管理費的支出項目A管理處員工的工資和福利。B 機(jī)電設(shè)備、消防系統(tǒng)的

34、維修保養(yǎng)。C 清潔綠化費用。D 空調(diào)費和水電費。E 保安費用。F 行政辦公費用。G 保險費及國家規(guī)定的有關(guān)稅收。7.4 管理費的收繳與管理1管理費付款時間 用戶應(yīng)于物業(yè)管理合約簽定之日繳納'GJ剩余天數(shù)的管理費，以后則應(yīng)于每丿J首日至第五日內(nèi)繳納。2逾期繳費處理辦法邂期繳費者，管理處會増收欠費總額的1%作為每日的滯納金。如果長期不交者，管理處根據(jù)'管理合約、'斷水電的供 應(yīng)，并保留采取法律于段的權(quán)利。缺5）失物及遺留物件之記錄及管理6）人流/車流之控制7）停車場管理8）卸貨場之管理9）有關(guān)業(yè)務(wù)報告及記錄10）消防中心室及保安中心室之管理3. 工程部工作重點如下1）各項機(jī)

35、電設(shè)備之操作2）日常定期設(shè)備的保養(yǎng)3）防火設(shè)備之維護(hù)4）室內(nèi)公共設(shè)備之維護(hù)5）節(jié)能的調(diào)節(jié)6）各項請修服務(wù)之執(zhí)行7）各項工程之維修記錄8）工程承包商之監(jiān)管9）裝修工程圖紙審批10）搶修工程11）與電力、水力.工程機(jī)關(guān)之聯(lián)絡(luò)12）有關(guān)之物業(yè)報告記錄4. 人事部工作重點如下1）工作規(guī)范及準(zhǔn)則的編訂2）員工手冊編制3）聘任條件及招工4）卿任及解廉5）員匸獎懲.考核及考勤6）勞資法規(guī)、勞資關(guān)系7）員工保險及福利8）員工培訓(xùn)計劃缺2.2.2第一太平戴維斯質(zhì)量策劃/質(zhì)量體系文件質(zhì)量策劃木公司的質(zhì)雖計劃是抬承接項目扌斤定的管理方案：一般包括的主婆內(nèi)容 有應(yīng)達(dá)到的質(zhì)址目標(biāo).有關(guān)人員職責(zé)、質(zhì)量控制程序、要的檢驗、

36、項目 負(fù)責(zé)人：公司制定服務(wù)程序確保使與質(zhì)雖有關(guān)的各項匚作處于受控狀態(tài)。1. 各部門負(fù)責(zé)制訂匚作規(guī)程,使工作方法有總可循，服務(wù)質(zhì)址有所保2. 確保提供所需服務(wù)設(shè)備、設(shè)施及適宜的工作環(huán)境：3. 加強(qiáng)員工入職培訓(xùn)和崗位培訓(xùn)匸作.提髙員工素質(zhì).并要求員丄嚴(yán)格依程序、標(biāo)準(zhǔn)法規(guī)：4. 通過用戶總見調(diào)査或公司及上級機(jī)關(guān)/部門的檢査，對服務(wù)過程進(jìn)行 質(zhì)雖評價：5. 對物資的采購進(jìn)行控制.不合格的物品不投入使用：6. 加強(qiáng)設(shè)備的維修、保養(yǎng)工作.確保其正常的丄作狀態(tài)：7. 合理地進(jìn)行收費和使用：&突發(fā)事件或界常情況制定相應(yīng)的預(yù)防和應(yīng)急處理方案:質(zhì)量體系文件木公司質(zhì)雖休系文件由運作于冊、程序文件和其他質(zhì)量文

37、件匸作規(guī) 程、表格報告等）組成。1. 運作于冊一其內(nèi)容主耍是本公司實現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)要求所采取的控制方法的 概述（控制要點），即達(dá)到規(guī)定要求需要干什么、誰來T和原則上 怎么干：2. 程序文件一木公司質(zhì)量體系建立了必要的程序文件.這些文件規(guī)定 了公司為滿足用戶需要.它是運作手冊內(nèi)容的擴(kuò)展和支持性文件：3. 1：作規(guī)程一確定r各項具體工作的要求和方法：4. 表格、報告一用于記錄活動的狀態(tài)和所達(dá)到的結(jié)果的文件：2.3質(zhì)量體系監(jiān)控定期開展內(nèi)部質(zhì)址審核.檢査和驗證公司的質(zhì)雖活動和質(zhì)雖體系是否符合質(zhì)雖體系文件.法律、法規(guī)和合同的要求. 確保質(zhì)址體系的符合性和有效性.為管理評審提供現(xiàn)實的依據(jù)。內(nèi)部質(zhì)量巾核1. 管理者

38、代表負(fù)責(zé)任命內(nèi)部質(zhì)量審核；2. 審核工作由審核組長和具有內(nèi)審員資格的人員進(jìn)行;3. 公司每年至少進(jìn)行兩次內(nèi)部質(zhì)量審核;4. 內(nèi)部質(zhì)量審核按照計劃安排和內(nèi)部質(zhì)量審核程序進(jìn)行;5. 對審核中發(fā)現(xiàn)的不合格，由內(nèi)審組發(fā)生不合格報告；6. 由責(zé)任部門限期糾正，審核組進(jìn)行跟蹤與驗證;質(zhì)址休系審核表格QR/QC-01質(zhì)址體系評審汁劃QR/QC-02質(zhì)雖休系評審報告QR/QC-04合同評審記錄QR/QC-05質(zhì)址休系文件編修記錄QR/QC-06質(zhì)址文件發(fā)放記錄QR/QC-07質(zhì)雖休系文件修改記錄QR/QC-08質(zhì)量體系不合格/糾正報告QR/QC-10質(zhì)雖體系審核報告QR/QC-11質(zhì)雖休系檢査表QR/QC-1

39、2質(zhì)雖休系不合格報告第一太平戴維斯質(zhì)址體系質(zhì)量體系評審計劃QR/QC-01NO：評審日期評審報告評審目的評審依據(jù)參加人員評審所需的文件和資料評審范圍編制人/日期批準(zhǔn)人/日期第一太平戴維斯質(zhì)量體系質(zhì)量體系評審報告QR/QC-02評審日期主持人評審內(nèi)容評審結(jié)論擬制人/日期審批人/日期笫一太平戴維斯質(zhì)量體系合同評審記錄QR/QC-04NO：合同（項LI）名稱：部門人員時間評審 記 錄評審記錄記錄人批準(zhǔn)人笫一太平戴維斯質(zhì)量體系質(zhì)繪體系文件編修記錄 QR/QC-05文件名稱:版本頁碼修改 編號編制人：審核人：批準(zhǔn)人:笫一太平戴維斯質(zhì)量體系NO：質(zhì)量體系文件發(fā)放記錄 QR/QC-06發(fā)放部門：NO：分發(fā)號

40、文件名稱文件編碼版本修改狀態(tài)總頁 數(shù)接收部門收文簽名收文日期頁碼修改 編號編制人：審核人：批準(zhǔn)人:文件名稱文件編碼1版本號序號頁碼修改狀態(tài)章節(jié)號建議修改內(nèi)容：第一太平戴維斯質(zhì)址體系質(zhì)最體系文件修改記錄QR/QC-07建議部門（人）：日期：審核意見審核人：日期：批 準(zhǔn) 意 見批準(zhǔn)人：日期：第一太平戴維斯質(zhì)量體系質(zhì)量體系不合格/糾正報告QR/QC-08內(nèi)部評審質(zhì)量不合 格擁護(hù)投訴和反饋意 見征詢、調(diào)查、檢查中的 問題口日常服務(wù)過程中的不 合格口質(zhì)量不合格描述：簽發(fā)人：SW1：質(zhì)量不合格導(dǎo)致的影響: 簽名：日期糾正方法/預(yù)防措施:簽名：日期：執(zhí)行記錄:簽名：日期：審核驗證結(jié)果:簽名：SWJ：第一太平戴維斯質(zhì)量體系質(zhì)量體系審核報告QR/QC-10NO：核的審目核容 審內(nèi)員員員核核察審審觀 核 審 員核審員員員核核核審審審:長 組 員員員 核核核察 審員審審觀3笫一太平戴維斯物業(yè)管理運作：程序質(zhì)址監(jiān)控1.物業(yè)接管驗收程序的質(zhì)雖監(jiān)控（FPD匸程運作分冊4.1）物業(yè)接管 驗收程序質(zhì)量檢查 工程驗收 遺漏跟進(jìn)驗收分類接管驗收程序FPD質(zhì)量體系參考質(zhì)量檢查工程驗收表格系列表格QR/EM-01A工程驗收1工程驗收表格系列表格QR/EM-0IA遺漏跟進(jìn)工程遺漏缺陷反饋報告