萬(wàn)科城商業(yè)街對(duì)社區(qū)商業(yè)開發(fā)的啟示建筑資料

1、萬(wàn)科城商業(yè)街啟示錄 2011年1月目 錄一、萬(wàn)科城項(xiàng)目簡(jiǎn)介二、萬(wàn)科城項(xiàng)目商業(yè)街分析1、萬(wàn)科城的總體商業(yè)規(guī)劃2、萬(wàn)科城商業(yè)街的亮點(diǎn)三、萬(wàn)科城商業(yè)街對(duì)社區(qū)型商業(yè)開發(fā)的啟示1、商業(yè)開發(fā)總體原則2、商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃表項(xiàng)目概況開 發(fā) 商： 萬(wàn)科 物業(yè)管理： 萬(wàn)科物業(yè) 建筑設(shè)計(jì)： 美國(guó) sandybabckck 設(shè)計(jì)事務(wù)所環(huán)境設(shè)計(jì)： 美國(guó) bga 景觀設(shè)計(jì)事務(wù)所 銷售代理： 自銷 物業(yè)類型： townhouse 、 loft、情景花園洋房、寬景house、小高層、高層項(xiàng)目位置： 龍崗區(qū) 龍崗布吉鎮(zhèn)坂雪崗工業(yè)區(qū)，梅觀高速與機(jī)荷高速交匯 占地面積：約46萬(wàn) 建筑面積：約53萬(wàn) 總占地面積： 397883.5平米其

2、中住宅：398050平米商業(yè)30000平米 幼兒園2所6000平米社區(qū)配套設(shè)施3000平米物業(yè)管理500平方米公廁2處120平米 建筑覆蓋率 30% 車位比：1：1 建筑高度：低層、多層及中高層 swot分析優(yōu)勢(shì)：1、萬(wàn)科強(qiáng)大品牌號(hào)召力。2、精細(xì)化的操作提升項(xiàng)目品質(zhì)3、超大型社區(qū)，本體配套及功能完善。4、項(xiàng)目別據(jù)一格的西班牙建筑風(fēng)格與戶型設(shè)計(jì)優(yōu)勢(shì)（退臺(tái)設(shè)計(jì)）。5、親地概念的煸動(dòng)力6、項(xiàng)目緊臨九年一慣制小學(xué)劣勢(shì)：1、周邊環(huán)境差，治安狀況令人擔(dān)憂，近一兩年不會(huì)有明顯改觀。2、周邊配套較為匱乏，距離中心城區(qū)距離較遠(yuǎn)。3、梅林關(guān)口的交通瓶頸目前未解決。4、項(xiàng)目物業(yè)形態(tài)復(fù)雜，高端客群很難找到高檔社區(qū)的歸

3、屬感。機(jī)會(huì)：1、萬(wàn)科在坂田區(qū)前瞻性的戰(zhàn)略布局，使項(xiàng)目升值潛力巨大。2、撤關(guān)使深圳一體化對(duì)項(xiàng)目房?jī)r(jià)的支撐。3、龍華的建區(qū)及政府對(duì)北部的開發(fā)推進(jìn)，使北部未來(lái)充滿生機(jī)。威脅：1、項(xiàng)目的熱銷使周邊地塊開發(fā)提速，項(xiàng)目將面臨激烈的競(jìng)爭(zhēng)。2、產(chǎn)品被競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手抄襲和提升后，項(xiàng)目三期客戶會(huì)被分流。項(xiàng)目總體規(guī)劃圖萬(wàn)科城商業(yè)項(xiàng)目分析一、商業(yè)部分的規(guī)劃西班牙風(fēng)情商業(yè)街商業(yè)與景觀的融合商業(yè)街規(guī)劃特點(diǎn)1、全街鋪：大部分為街鋪和底商，臨路、臨街、臨水、臨風(fēng)，層高達(dá)到 4.8 5.8 米，在建筑風(fēng)格上，力圖體現(xiàn)一種西班牙風(fēng)情；2、商業(yè)街有2層、有3層、有半地下的、很豐富；啞鈴型的商業(yè)形狀，造成二個(gè)廣場(chǎng)人流 的逗留，中間以水景連

4、通，同時(shí)將商業(yè)和景觀鑲嵌一起；3、三大主題：國(guó)際美食坊、時(shí)尚購(gòu)物中心、娛樂休閑廣場(chǎng)。4、流暢的人、車動(dòng)線設(shè)計(jì)立體交錯(cuò)人流交通入 口 處 景 觀商業(yè)二層平臺(tái)的寬度上下便捷的樓梯轉(zhuǎn)換樓梯也可以是一種風(fēng)景實(shí)用且精致的小品怡人的水景優(yōu)美的天際線萬(wàn)科城的商業(yè)街的營(yíng)銷策劃亮點(diǎn)1、萬(wàn)科城商業(yè)街采取與大中小商家形成各種 業(yè)態(tài)互為補(bǔ)充的經(jīng)營(yíng)模式，經(jīng)營(yíng)上多以特色連鎖品牌經(jīng)營(yíng)為主。2、統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、帶租約銷售。 3、不斷制造營(yíng)銷熱點(diǎn)，持續(xù)舉辦體驗(yàn)式營(yíng)銷活動(dòng)，持續(xù)制 造區(qū)域人氣，提高社會(huì)關(guān)注度。 萬(wàn)科城商業(yè)項(xiàng)目對(duì)社區(qū)商業(yè)開發(fā)的啟示 1、商業(yè)開發(fā)總體原則 （1）市場(chǎng)定位：滿足周邊居民日常生活需求的社區(qū)服務(wù)型配套商

5、業(yè)。 （2）業(yè)態(tài)定位：以社區(qū)服務(wù)配套為目標(biāo)，根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，引進(jìn)超市便利店、藥店、面包店、銀行等行業(yè)，具體詳見業(yè)態(tài)規(guī)劃表。 （3）商戶定位：選擇具有連鎖品牌效應(yīng)，經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)豐富、較強(qiáng)實(shí)力的商戶作為目標(biāo)對(duì)象。 （4）開發(fā)規(guī)模原則：應(yīng)以新開發(fā)小區(qū)及周邊1公里范圍內(nèi)的住宅規(guī)模為商業(yè)開 發(fā)輻射半徑，因地制宜，選擇相適應(yīng)的商業(yè)開發(fā)體量，以滿足供求平衡 關(guān)系。 2、商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃表：（1）、超市 規(guī)劃配比表序號(hào)需求面積（實(shí)用面積）輻射人口基數(shù)（人） 商圈范圍3人=6000人 1公里或步行15分鐘 2100030005000戶3=15000人 3公里或步行30分鐘 310000150

6、0020萬(wàn)人 核心商圈：2公里或步行20分鐘二級(jí)商 圈：5公里或步行30 分鐘 技術(shù)要求： 序號(hào)項(xiàng)目技術(shù)要求1建筑形態(tài) 裙樓商鋪，或純商業(yè)單體建筑2層高 一層：4.5米5米；二層：4米4.5米3承重一層：1.0 噸/m22.0噸/m2；二層：0.75 噸/m21.0 噸/m24柱距 8米8米；10米10米為佳 5卸貨區(qū)專門卸貨區(qū)或卸貨平臺(tái)，高度應(yīng) 為1.3米1.5米6電容量 按150kw200kw/m2，設(shè)計(jì)（不含中央空調(diào)等動(dòng)力電源）7設(shè)備房 應(yīng)預(yù)留空調(diào)機(jī)房，儲(chǔ)藏室、消防 監(jiān)控室、衛(wèi)生間等8開間與進(jìn)深比例 1：0.81：0.5（2）其它零售服務(wù)業(yè)基本共同點(diǎn)： 1）、門面寬度（開間）：5米8米；

7、 2）、基本開間與進(jìn)深比例：1：1.51：2； 3）、層高：3.7米4.2米； 4）、電容量：150kw200kw/； 個(gè)別業(yè)態(tài)不同的技術(shù)要求：序號(hào)技術(shù)業(yè)態(tài)需求面積（實(shí)用面積）技術(shù)要求1 西餐 300500平米 應(yīng)預(yù)留煙道、化油池、管道煤氣、上下水、空調(diào)機(jī)位、 招牌位 特色餐飲 5001000平米 大型餐飲 20005000平米 2 花店 2030平米 應(yīng)預(yù)留衛(wèi)生間上下水、空調(diào)機(jī)位、招 牌位3 自助銀行 1520平米 應(yīng)預(yù)留衛(wèi)生間上下水、空調(diào)機(jī)位、招 牌位 4西餅屋5080平米 應(yīng)預(yù)留衛(wèi)生間上下水、空調(diào)機(jī)位、招牌位5美容美發(fā)100800平米 應(yīng)預(yù)留衛(wèi)生間上下水、空調(diào)機(jī)位、招牌位624小時(shí)便利店 50100平米 應(yīng)預(yù)留衛(wèi)生間上下水、空調(diào)機(jī)位、招牌位7社區(qū)醫(yī)院300500平米 應(yīng)預(yù)留衛(wèi)生間上下水、空調(diào)機(jī)位、招牌位8音像書刊店80100平米 應(yīng)預(yù)留衛(wèi)生間上下水、空調(diào)機(jī)位、招牌位9藥店80120平米 應(yīng)預(yù)留衛(wèi)生間上下水、空調(diào) 機(jī)位、招牌位10地產(chǎn)中介50100平米 應(yīng)預(yù)留衛(wèi)生間上下水、空調(diào) 機(jī)位、招牌位11干洗店812平米 應(yīng)預(yù)留衛(wèi)生間上下水、空調(diào) 機(jī)位、招牌位12寵物店30-50平米應(yīng)預(yù)留衛(wèi)生間上下水、空調(diào) 機(jī)位、招牌位13五金配件50150平米 應(yīng)預(yù)留衛(wèi)生間上下水