巴黎天廣場商住樓基建項(xiàng)目建議書

1、巴黎春天廣場商住樓基建項(xiàng)目 建議書第一章 總 論=21=xx1.1項(xiàng)目概述1.1.1項(xiàng)目名稱 巴黎春天廣場商住樓基建項(xiàng)目1.1.2項(xiàng)目承辦單位 xx1.1.3項(xiàng)目負(fù)責(zé)人 xx1.1.4項(xiàng)目簡介1.1.4.1項(xiàng)目總用地面積240000m2(折合360畝)，總建筑面積912000（未含地下室面積50240 m2），其中商業(yè)裙房面積（含消防控制室及其它3000 m2、物業(yè)管理及物業(yè)經(jīng)營用房6384 m2）158400m2，高層住宅面積753600m2，容積率3.8，建筑密度22%，綠地率40%。1.1.4.2項(xiàng)目選址在臨沂市蘭山辦事處西苗村社區(qū)，其范圍為東至東苗山莊居民區(qū)，西至蒙山大道，南至開陽路，

2、北至銀雀山路。1.1.4.3項(xiàng)目總投資177954萬元，資金來源：中杰（香港）國際投資集團(tuán)有限公司自籌106772萬元（含資本金62285萬元），不足部分按規(guī)定由商住樓預(yù)銷售收入解決。1.1.4.4項(xiàng)目竣工驗(yàn)收交付使用后，將為社會(huì)提供高品位的商業(yè)用房114516m2，高層住宅650400m2，新增銷售收入252378萬元，上繳稅金15774萬元，實(shí)現(xiàn)利潤總額53602萬元。1.1.4.5通過初步測算，成本利潤率29.3%，成本利稅率37.9%，銷售利潤率21.2%，具有較好的經(jīng)濟(jì)效益。1.2項(xiàng)目背景1.2.1根據(jù)臨沂市人民政府關(guān)于加快推進(jìn)市區(qū)城中村改造工作的意見（試行）有關(guān)精神。力爭用四年的時(shí)

3、間基本完成市區(qū)“城中村”改造任務(wù)，逐步提高“城中村”居民居住水平，逐步完善“城中村”基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)配套設(shè)施，明顯改善“城中村”及周邊地區(qū)的生態(tài)環(huán)境、市容市貌、交通狀況和生活環(huán)境質(zhì)量，綠地面積和公共開敞空間顯著增加，“城中村”內(nèi)重大安全隱患得到消除。同時(shí)，大力推薦制度建設(shè)和社會(huì)文化建設(shè)，提升城市整體功能和形象。1.2.2巴黎春天廣場商住樓基建項(xiàng)目選址在臨沂市蘭山辦事處西苗村社區(qū)，其范圍為東至東苗山莊居民區(qū)，西至蒙山大道，南至開陽路，北至銀雀山路，屬于市區(qū)“城中村”改造重點(diǎn)地段。1.2.3中杰（香港）國際投資集團(tuán)有限公司基于臨沂市“城中村”改造工程的良好機(jī)遇和項(xiàng)目優(yōu)越的地理位置，推出巴黎春天廣

4、場商住樓基建項(xiàng)目。本項(xiàng)目的實(shí)施將加快“城中村”改造步伐，推進(jìn)臨沂市新農(nóng)村建設(shè)。1.3編制依據(jù)1.3.1臨政發(fā)200711號(hào)“臨沂市人民政府關(guān)于加快推進(jìn)市區(qū)城中村改造工作的意見（試行）”1.3.2臨伊市城市總體規(guī)劃1.3.3xx公司提供的有關(guān)資料。第二章 設(shè)計(jì)方案2.1項(xiàng)目選址根據(jù)臨沂市城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃及社區(qū)建設(shè)規(guī)劃的要求，項(xiàng)目選址在臨沂市蘭山辦事處西苗村社區(qū)，其范圍為東至東苗山莊居民區(qū)，西至蒙山大道，南至開陽路，北至銀雀山路。該地塊交通方便，公用工程配套設(shè)施齊全，有利項(xiàng)目順利實(shí)施，是商住樓較佳選擇地塊之一。2.2建設(shè)規(guī)模項(xiàng)目總用地面積240000m2（折合360畝）

5、，按用地功能劃分：建筑基底面積52800m2，道路、廣場、停車等面積91200m2，綠地面積96000m2。根據(jù)市場需求，商住樓總建筑面積912000m2（未含地下室面積50240m2），其中商業(yè)裙房面積（含消防控制、物業(yè)管理及物業(yè)經(jīng)營用房等）158400m2，高層住宅面積753600m2，物業(yè)管理及物業(yè)經(jīng)營用房6384 m2，消防控制室及其它3000 m2，容積率3.8，建筑密度22%，綠地率40%。項(xiàng)目用地平衡見表1：表1 項(xiàng)目用地平衡表 單位：m2序號(hào)項(xiàng)目數(shù)量比便（%）1建筑基底面積52800222道路、廣場、停車等面積91200383綠地面積96000404合 計(jì)2400001002.

6、3設(shè)計(jì)方案說明根據(jù)項(xiàng)目選址地塊所處地理位置及功能設(shè)置需要，設(shè)計(jì)方案作如下建議：2.3.1總平面布置及交通組織巴黎春天廣場商住樓項(xiàng)目大致可分為南片區(qū)和北片區(qū)，南片區(qū)由8幢高層住宅樓及其3層商業(yè)裙房組成；北片區(qū)由10幢高層住宅樓及其附屬3層商業(yè)裙房組成。南北兩片區(qū)之間的開闊空間營造出一座特色商業(yè)廣場，設(shè)有肯德基、麥當(dāng)勞、大潤發(fā)、家樂福、沃兒瑪?shù)却筚u場。兩區(qū)塊建筑通過架空連廊互相聯(lián)系。住宅部分地下車庫出入口設(shè)在地塊東南面，盡量不影響面向廣場的界面。社區(qū)服務(wù)用房、物業(yè)管理用房設(shè)置在技術(shù)轉(zhuǎn)換層內(nèi)；住宅樓底層門廳獨(dú)立于商業(yè)部分設(shè)置。2.3.2住宅戶型設(shè)計(jì)住宅設(shè)計(jì)強(qiáng)調(diào)平面設(shè)計(jì)的合理性、靈活性和生長彈性，以合

7、理的平面布局鋪敘居住行為在空間的展開，提供一種空間人格化，促成居民意識(shí)和行為的參與。住宅戶型設(shè)計(jì)盡量提供變化多樣的房型給客戶以充分選擇的余地，房型功能完備，室內(nèi)空間豐富多變。2.3.3建筑立面造型設(shè)計(jì)住宅產(chǎn)面造型設(shè)計(jì)倡導(dǎo)時(shí)代感與藝術(shù)性有機(jī)結(jié)合，融地域文化與時(shí)代進(jìn)步于一體；立面處理簡潔、明快，從整體入手細(xì)膩刻畫，注重空間造型手法的變化，突出個(gè)性，強(qiáng)調(diào)識(shí)別性和歸屬感。整個(gè)小區(qū)群體形象應(yīng)有強(qiáng)烈的時(shí)代感，同時(shí)結(jié)合沿街景與河流設(shè)計(jì)，體現(xiàn)了建筑色彩的局部的差異性，并力求做到與周邊功能區(qū)環(huán)境協(xié)調(diào)。2.4主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)2.4.1總用地面積：240000m2（折合360畝）2.4.2總建筑面積：912000m

8、2（未含地下室面積50240m2），其中： 商業(yè)裙房158400m2 高樓住宅753600m22.4.3建筑占地面積：52800m22.4.4容積率：3.8 2.4.5建筑密度：22% 2.4.6綠地率：40% 2.4.7停車泊位：地下停車1256輛第三章 建設(shè)條件3.1氣候條件項(xiàng)目所在地屬溫帶季風(fēng)區(qū)半濕潤大陸性氣候。四季分明，春季干燥多風(fēng)，夏季炎熱多雨，秋季溫度涼爽，冬季干冷少雪。3.1.1日照年平均日照數(shù)為2456.1小時(shí)，日照率為55%。3.1.2風(fēng)向全年盛行東北方，夏季盛行東南風(fēng)，年平均風(fēng)速為2.6米/秒，最大風(fēng)速為24.0米/秒。3.1.3氣溫年平均氣溫13.2，歷年極端最低氣溫為-

9、16.5，最深凍土深度為50-60；歷年極端最高氣溫為40.0；年無霜期平均202天。3.1.4降水與濕度全年平均降水量為866.4毫米，最大降水1417.3毫米，最小降水量689.1毫米。汛期主要集中在69月，汛期間氣候的基本特點(diǎn)是：高溫、高濕、雨量集中、多暴雨、大風(fēng)等災(zāi)害性天氣，整個(gè)汛期降水量占全年的66%以上，尤以7、8月份為主，年平均相對(duì)濕度65%。3.1.5水災(zāi)境內(nèi)曾發(fā)生過兩次較大的水災(zāi)，1957年7月10日至12日暴雨，降雨800毫米，造成除沂、沐河外的其他河流的漫溢決口，涑河在南道村北河堤潰決，淹沒土地2.5萬畝。1993年8月3日至5日境內(nèi)遭受20多年未見的特大暴雨襲擊，20個(gè)

10、小時(shí)平均降雨量達(dá)300毫米以上，涑河在劉朱許村西北處決口，涑河以北村莊大多受災(zāi)。3.1.6地震工貿(mào)區(qū)所在臨沂市位于臨沂斷裂及唐吾葛溝斷裂帶西側(cè)，屬地震設(shè)防區(qū)。地震烈度原為9度地震區(qū)，后根據(jù)國家地震局和山東省地震局魯南區(qū)劃，確定為7度震烈度區(qū)。3.2公用工程3.2.1供電本項(xiàng)目為一類高層民用建筑，根據(jù)設(shè)計(jì)規(guī)范要求，消防等重要負(fù)荷等級(jí)為一級(jí)，其他為三級(jí)。按單位面積功率指標(biāo)法和功能需要估算，項(xiàng)目總裝機(jī)容量約52000kw，由王莊110kv變電所城鎮(zhèn)輸電網(wǎng)接入配電房。3.2.2通訊由蘭山電信分局程控電話網(wǎng)接入商鋪、住宅、地下室等處，通訊管線電纜埋地敷設(shè)。3.2.3廣電、燃?xì)鈴V播、電視管線與燃?xì)夤芫€預(yù)埋

11、，列入概算。3.2.4給排水（1）給水：項(xiàng)目日用水量約2500噸/日，由蘭山自來水廠供水管網(wǎng)接入。（2）排水：雨污分流制排污：主要是生活污水，污水量為給水量的75%，即1875噸/日，經(jīng)地埋式污水凈化池處理達(dá)標(biāo)后排入城鎮(zhèn)污水管網(wǎng)；排水：雨水由干管匯集后，就近排入內(nèi)河。3.2.5消防（1）按消防部門有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，消防系統(tǒng)分室內(nèi)外，室內(nèi)包括消火栓和自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)，地下室設(shè)專用消防水泵加壓，消防水泵自消防水池抽水。（2）按gb50045-95高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范及gbj16-87建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，本建筑為一類高層民用建筑，總平面布置要有足夠的消防登高停車場地，主體建筑有1/4以上周

12、邊供消防登高作業(yè)，相鄰建筑之間防火間距要大于規(guī)定要求，建筑物四周均設(shè)消防車道，且形成環(huán)路。（3）室外設(shè)置地面式三頭接合器，間距120米，保護(hù)半經(jīng)150米；室內(nèi)設(shè)置1211滅火器及室內(nèi)消火栓。（4）建筑耐火等級(jí)為一級(jí)，每層為一個(gè)防火分區(qū)，樓梯、電梯合用防煙前室，各建筑物的門均為乙級(jí)防火門。3.2.6環(huán)境保護(hù)主要是生活垃圾處理，采用垃圾箱或軟包裝袋及時(shí)收集，然后統(tǒng)一送往垃圾場處理。施工期間要做好施工機(jī)械的噪聲治理和施工現(xiàn)場垃圾處理，同時(shí)做好水土保持工作，防止施工污泥水直接排入河道。第四章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度根據(jù)國家建筑安裝工程定額，結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際，建設(shè)期為二年，具體安排如下：2008年3月底以前，項(xiàng)目前期

13、工作，包括市場調(diào)研、立項(xiàng)、設(shè)計(jì)方案評(píng)審、“可研”、初步設(shè)計(jì)、土地征用、工程招投標(biāo)等；2008年4月至2009年11月，土建施工；2009年12月至2010年3月，竣工驗(yàn)收，交付使用。現(xiàn)將項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度列于表2：表2 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表年 月項(xiàng)目內(nèi)容2008年2009年2010年123456789101112123456789101112123456789101112市場調(diào)研立項(xiàng)、設(shè)計(jì)方案評(píng)審、“可研”、初步設(shè)計(jì)、土地征用、工程招投標(biāo)等土建施工竣工驗(yàn)收交付使用建設(shè)期為二年第五章 投資及資金籌措5.1投資估算5.1.1有關(guān)說明：根據(jù)本縣類似工程造價(jià)及地方材料價(jià)格綜合測算，項(xiàng)目總投資估算有關(guān)數(shù)據(jù)取值說明如

14、下：（1）土建、公用工程投資估算按平方米投資額估算；（2）土地出讓金按25萬元/畝估列；（3）固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅免征；（4）勘察設(shè)計(jì)費(fèi)，建設(shè)單位管理費(fèi)，前期工作費(fèi)分別按工程費(fèi)用的2%、3%、1.5%計(jì)算；（5）預(yù)備費(fèi)按第一、第二部分費(fèi)用之和的8%計(jì)算；（6）建設(shè)期為二年，建設(shè)期資金系自籌無借款，故無需支付借款利息。5.1.2估算結(jié)果項(xiàng)目總投資177954萬元，詳見總投資估算表3：表3 總投資估算表序號(hào)費(fèi) 用 名 稱單位數(shù)量單價(jià)(元/m2)投資額(萬元)占總投資比例（%）1固定資產(chǎn)投資萬元1779541001.1工程費(fèi)用萬元14626582.21.1.1商業(yè)裙房土建工程水電安裝萬元15840

15、01584001500150261372376023771.1.2高層住宅土建工程水電安裝萬元7536007536001200120994759043290431.1.3地下室土建工程水電安裝萬元50240502402000200110531004810051.1.4總圖（道路、綠化、廣場、停車等）24000040096001.2其他費(fèi)用萬元1850710.41.2.1土地出讓金畝36025萬元/畝90001.2.2勘察、設(shè)計(jì)費(fèi)萬元1462652%29251.2.3建設(shè)單位管理費(fèi)萬元1462653%43881.2.4前期工作費(fèi)萬元1462651.5%21941.3預(yù)備費(fèi)萬元1647728%13

16、1827.42固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅萬元/03建設(shè)期借款利息萬元/04總投資萬元177954100建設(shè)期為二年5.2資金來源項(xiàng)目總投資177954萬元，根據(jù)國務(wù)院關(guān)于固定資產(chǎn)投資實(shí)行資本金制度試行辦法，項(xiàng)目資本金為62285萬元。資金籌措方案：（1）中杰（香港）國際投資集團(tuán)有限公司自籌106772萬元（含資本金62285萬元）；（2）不足部分按規(guī)定由商住樓預(yù)銷售收入解決。5.3資金安排根據(jù)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度，資金安排如表4：表4 資 金 安 排 表投 資 時(shí) 間比 例（%）金額（萬元）自籌預(yù)銷售收入2008年3月底以前3537370249142008年4月至2009年1月30320322135520

17、09年2月至9月2021354142362009年10月至2010年3月15160161067710010677271182建設(shè)期為二年第六章 產(chǎn)出及銷售收入估算6.1產(chǎn)出項(xiàng)目產(chǎn)出地上總建筑面積912000m2，其中商業(yè)裙房面積（含消防控制、物業(yè)管理及物業(yè)經(jīng)營用房等）158400m2，高層住宅面積753600m2，物業(yè)管理及物業(yè)經(jīng)營用房6384 m2，消防控制室及其它3000 m2；另外地下室面積50240m2（地下室停車泊位1256輛）。6.2銷售拆遷安置860戶，每戶安排住宅面積120 m2和店面面積40 m2作為拆遷安置補(bǔ)償，項(xiàng)目實(shí)際可銷售的商業(yè)用房114516m2，高層住宅650400

18、m2。6.3銷售價(jià)格的設(shè)定6.3.1銷售前景預(yù)測本項(xiàng)目選址在臨沂市蘭山辦事處西苗村社區(qū)，其范圍為東至東苗山莊居民區(qū)，西至蒙山大道，南至開陽路，北至銀雀山路。，地理位置優(yōu)越，交通方便，公用工程配套設(shè)施齊全，且四周居住環(huán)境好，是商住樓最佳首選地塊之一；項(xiàng)目設(shè)計(jì)超前，住宅套型多樣化且朝向好，將會(huì)吸引更多的購房客戶，商住樓銷售前景將會(huì)進(jìn)一步看好。6.3.2銷售價(jià)格的設(shè)定商住樓銷售價(jià)格設(shè)定的原則：以開發(fā)成本加合理的利潤，這樣的價(jià)格具有一定的優(yōu)勢。6.3.2.1商業(yè)用房：平均價(jià)為0.5萬元/m26.3.2.2住宅：平均價(jià)為0.3萬元/m26.4銷售收入估算依照以上設(shè)定，商住樓銷售收入估算如表5：表5 銷售

19、收入估算表序號(hào)項(xiàng)目內(nèi)容銷售面積（）銷售價(jià)格（萬元/m）銷售收入（萬元）1商業(yè)用房1145160.5572582高層住宅6504000.31951203合計(jì)252378注：物業(yè)管理及其他配套用房不銷售，其成本分?jǐn)傇谏虡I(yè)用房、住宅的銷售價(jià)中；地下停車泊位暫不銷售。第七章 經(jīng)濟(jì)效益分析7.1基本數(shù)據(jù)項(xiàng)目總投資 177954萬元銷售收入 252378萬元產(chǎn)銷率 100%7.2開發(fā)成本預(yù)測根據(jù)國家對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)成本核算的規(guī)定，商住樓開發(fā)成本估算如表6：表6 商住樓開發(fā)成本估算表序號(hào)成本項(xiàng)目總成本（萬元）單位成本（元/）備 注1土地費(fèi)用900094總建筑面積9622402工程費(fèi)

20、設(shè)單位管理費(fèi)4388464預(yù)備費(fèi)131821375開發(fā)費(fèi)用101671065.1財(cái)務(wù)費(fèi)用/5.2其他費(fèi)用51195.3銷售費(fèi)用50486開發(fā)成售稅金及附加157741648銷售成本1987762066注：（1）財(cái)務(wù)費(fèi)用0萬元，建設(shè)期無借款； （2）其他費(fèi)用5119萬元（勘察設(shè)計(jì)費(fèi)+前期工作費(fèi)）；（3）銷售費(fèi)用5048萬元（銷售收入×2%）；（4）銷售銳金及附加15774萬元（銷售收入×稅率6.25%）；（5）總建筑面積962240（建筑面積912000+地下室面積50240）。7.3損益估算銷售收入 252378萬元開發(fā)成本 183002萬元銷售銳金及附加 15774萬元利潤總額 53602萬元所得稅 17689萬元稅后利潤 35913萬元7.4財(cái)務(wù)盈利能力分析成本利潤率：29.3%成本利稅率：37.9%銷售利潤率：21.2%由以上分析可知，本項(xiàng)目具有一定的盈利能力。7.5風(fēng)險(xiǎn)分析當(dāng)銷售收入和開發(fā)成本發(fā)生變化時(shí)，必然引起成本利潤率和銷售利潤率的變化