【房地產(chǎn)】參閱案例

1、案案件件名名稱稱案案件件來來源源案案件件摘摘要要案案件件名名稱稱案案件件來來源源案案件件摘摘要要案案件件名名稱稱案案件件來來源源案案件件摘摘要要案案件件名名稱稱武彬訴陳怡房屋買賣合同糾紛案丁厚寶訴寶應縣環(huán)宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房預售合同糾紛案楊昀訴胡昆、張慶國房屋買賣合同糾紛案楊珺訴東臺市東盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房銷售合同糾紛案馮美英訴金柏年房地產(chǎn)公司商品房預售合同糾紛汪隱杰訴益林開發(fā)公司、洪斌分公司商品房買賣合同糾紛案許潔娜訴張建興、黃平房屋買賣協(xié)議與備案合同有異糾紛案楊光啟訴翁元麟、溫露西解除合同行為無效請求繼續(xù)履行房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同糾紛案劉道琳因簽訂商品房訂購單訴南京航空瑞華公司等商品房

2、買賣合同糾紛案張振忠因限購政策致無法購房訴戴劍琳房屋買賣合同糾紛案張勵訴徐州同力創(chuàng)展房地產(chǎn)公司不履行商品房預訂協(xié)議糾紛案常州市工藝雕刻廠訴江蘇高成房地產(chǎn)公司房屋買賣合同糾紛案盛泰公司以延期支付部分尾款為由訴李大偉商品房買賣合同糾紛案劉軍因房屋面積短少訴?；莨痉课葙I賣合同糾紛案熊建軍、陳玲訴馬吉明、孫秋分房屋買賣合同糾紛案李超鵬因房款被銷售人員收取侵占訴華夏集團商品房買賣合同糾紛案綠洲公司訴榮馬公司因房屋買賣實際履行但未訂立書面合同要求確認無效被駁回案吳建平訴深港公司商品房預售定金返還糾紛案大舜公司訴王志強雙方簽訂虛假商品房買賣合同套取銀行資金被認定為無效案馬金芳訴趙年霞等在未取得權屬證書情況

3、下簽訂的房屋買賣合同被認定為有效案丁德軍訴徐海燕等城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)民住宅合同被認定為無效判令返還案王啟宗訴胡亮亮確認拆遷安置房購置權轉(zhuǎn)讓協(xié)議無效被判敗訴案案案件件來來源源江蘇省高院公報2009-2-P47江蘇省高院公報2009-3-P85江蘇省高院公報2009-4-P62江蘇省高院公報2009-6-P66江蘇省高院公報2010-3-P60江蘇省高院公報2010-6-P50江蘇省高院公報2011-4-P31江蘇省高院公報2011-5-P59江蘇省高院公報2012-1-P54江蘇省高院公報2012-2-P57江蘇省高院公報2012-3-P47江蘇省高院公報2012-4-P34江蘇省高院公報2012-

4、5-P31江蘇省高院公報212-5-P34江蘇省高院公報2012-6-P56江蘇省高院公報2012-6-P62江蘇省高院公報2013-1-P58江蘇省高院公報2013-4-73江蘇省高院公報2014-2-48江蘇省高院公報2014-2-52江蘇省高院公報2014-2-54江蘇省高院公報2014-2-59案案件件摘摘要要1、在簽訂房屋買賣合同的過程中，賣方應將房屋存在的重大瑕疵如實告知買方，如隱瞞房屋存在的重大瑕疵，則賣方構成欺詐，賣方有權解除合同，并要求賠償損失。1、房地產(chǎn)開發(fā)商同意或者認可承建方以開發(fā)商的名義與他人訂立商品房預售協(xié)議符合表見代理條件的，應認定為表見代理。表見代理人與購買人簽訂

5、的商品房訂購協(xié)議書內(nèi)容符合合同履行要求的應認定為商品房買賣合同，即為本約，而非預約。表見代理人又將該房屋代理出賣給第三人，無法取得房屋的買受人有權請求解除合同，返還已付房款及利息，并賠償可得利益損失和承擔懲罰性賠償。1、不動產(chǎn)權屬證書是權利人享有該不動產(chǎn)物權的證明，但當事人如有相反證據(jù)足以證明不動產(chǎn)登記錯誤，法院應當根據(jù)該證據(jù)作出與不動產(chǎn)權屬證書的記載相反的事實認定。不動產(chǎn)權屬證書取得于夫妻婚姻關系存續(xù)期間，并不必然能夠認定為夫妻共同財產(chǎn)。1、我國合同法規(guī)定，買賣合同中，出賣人對出賣物負有瑕疵擔保責任，這種責任的承擔，不以出賣人有無過錯為前提，而只以出賣物存在瑕疵為條件。在商品房買賣合同中，雖

6、然施工設計文件經(jīng)過有關部門審核且房屋經(jīng)竣工驗收合格，但這僅屬對工程施工的管理規(guī)范要求，其并不能在民事訴訟中作為當然有效的抗辯事由，更不能對抗質(zhì)量不合格事項的客觀事實，因而其對未設置屋頂保溫層等引起的溫度裂縫之類瑕疵，仍應承擔相關民事責任。1、商品房依法應驗收合格后方能交付，開發(fā)商與購房人約定此前交付的條款屬于無效條款，但該無效條款造成的房屋租金或使用費的損失主要責任在于開發(fā)商，其應予賠償。2、商品房開發(fā)過程中出現(xiàn)的一些特殊情況如文物、遺址的發(fā)現(xiàn)、保護和規(guī)避、勘察設計的補充和修改等，屬于開發(fā)風險，應在總體開發(fā)計劃過程中予以充分考慮和調(diào)整補救，故一般不能作為遲延交付行為“不可抗力”的有效抗辯。1、

7、最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第二條規(guī)定：“ 出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效?！睂τ谄鹪V前合同標的物已經(jīng)由期房轉(zhuǎn)化為現(xiàn)房的商品房預售合同效力認定問題，基于現(xiàn)房銷售無需取得預售許可證可以直接進入市場交易，人民法院應當遵循合同法立法宗旨，尊重當事人真實意思表示，在不損害國家、集體或者第三人利益原則下，積極補正認定買賣合同有效，促進市場流通并維護誠信交易。2、在合同履行過程中，雖然原告未按合同約定向開發(fā)商交清房款，但是原告已交付大部分房款，即履行了大部分合同義務，而開發(fā)商

8、亦遲延交房違約在先，故在原告要求開發(fā)商交房時并將兩證辦到原告名下時，開發(fā)商僅有權抗辯向原告交房和辦證，而不能以原告未交清少部分房款而對抗原告要求其履行交房及辦證的整體義務。1、二手房買賣交易中，當事人雙方簽訂兩份或兩份以上的合同。其中，向有關部門登記或作證明時使用的合同即備案合同，并無特別優(yōu)于非備案合同的效力。如有證據(jù)證明備案是為了過戶時避稅或者貸款而并不體現(xiàn)雙方真實交易對價意思表示的，應依據(jù)體現(xiàn)當事人雙方真實交易對價意思表示的非備案合同進行房屋價格和付款方式的相關認定。1、合同法解釋二第二十四條規(guī)定的當事人沒有約定異議期間，在解除合同通知到達之日起三個月以后才向人民法院起訴的，人民法院不予支

9、持，必須以約定解除或者法定解除事由的客觀存在為適用前提。若不存在解除合同所依據(jù)的符合法律規(guī)定或合同約定的客觀事由，當事人一方通知或者公告解除合同的行為無效，因而不存在該解釋所稱異議、異議期及解釋適用的問題。2、該房地產(chǎn)前由轉(zhuǎn)讓人從案外人處受讓而來，涉案土地使用權證雖已辦到轉(zhuǎn)讓人名下，土地性質(zhì)為出讓，但地上建筑物沒有房屋所有權證，短期內(nèi)無法完成房屋過戶登記手續(xù)。對此事實，雙方在訂立涉案協(xié)議時都明知，且認為是遺留問題。由于不確定能否辦理以及何時能辦理地上建筑物過戶手續(xù)，雙方在協(xié)議中約定三年為限，若締約后三年內(nèi)無法辦理過戶手續(xù)，則轉(zhuǎn)讓人將涉案房產(chǎn)的使用權及拆遷、拆除等收益權轉(zhuǎn)讓給受讓人。所以，涉案協(xié)

10、議并不是確定的房地產(chǎn)產(chǎn)權買賣合同，而是包括可轉(zhuǎn)換給付方式的風險協(xié)議，其內(nèi)容并不違反房地產(chǎn)管理法第38條關于未依法登記領取權屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓的規(guī)定。1、商品房買賣中，買方和賣方所簽訂的房屋訂購單已就出賣方、訂購方、訂購房屋位置、面積、單價、總價、定金等房屋買賣合同的主要內(nèi)容作了約定，且買方已向賣方支付了大部分房款，該房屋認購單應當認定為房屋買賣合同，賣方將爭議房屋另售他人應當承擔違約責任。（返還購房款；支付購房款利息；承擔已付購房款一倍的賠償責任；）1、原告與被告簽訂的合同是雙方當事人的真實意思表示，但合同是否無效應按法律規(guī)定事由來確定，不屬于當事人約定的范疇。因此雙方當事人在合同中約定的

11、附條件無效的條款，應當按照合同的其他條款、合同的目的、交易習慣以及誠實信用原則，來確定該條款的真實意思。2、合同約定“如在國家政策變動的情況下，乙方貸款受到限制，則甲、乙雙方所簽本合同視為無效合同”，而原被告訂立的合同并不存在法定的無效事由，故認定原被告在爭議條款中約定的“無效合同”其真實意思是指在貸款受政策限制而無法獲得時，雙方訂立的合同失效。上述爭議條款是合同所附的解除條件，現(xiàn)原告不具備國家相關政策規(guī)定的取得貸款條件，合同所附解除條件成就，故原被告之間的買賣合同關系應予解除。1、判斷商品房買賣中的認購、訂購、預訂等協(xié)議究竟是預約合同還是本約合同，最主要的是看見此類協(xié)議是否具備商品房銷售管理

12、辦法第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，即只要具備了雙方當事人的姓名或名稱，商品房的基本情況(包括房號、建筑面積)、總價或單價、付款時間、方式、交付條件及日期，同時出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，就可以認定此類協(xié)議已經(jīng)具備了商品房買賣合同本約的條件；反之，則應認定為預約合同。如果雙方當事人在協(xié)議中明確約定在具備商品房預售條件時還需重新簽訂商品房買賣合同的，該協(xié)議應認定為預約合同。2、因違反預約合同造成的損失應根據(jù)訂立預訂單時商品房的市場行情和現(xiàn)行商品房價格予以確定，但應綜合考量一方當事人違約的過錯程度、主客觀情況確定賠償數(shù)額。1、城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時，房屋的所有權和該房

13、屋占用范圍的土地使用權同時轉(zhuǎn)讓、抵押?！惫に嚨窨虖S在轉(zhuǎn)讓訴爭房屋時，僅具有該房屋的所有權證，并不具有土地使用權證，故轉(zhuǎn)讓所需條件不成就。2、最高法關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋規(guī)定“土地使用權未經(jīng)有批準權的人民政府批準，與受讓人訂立合同轉(zhuǎn)讓劃撥用地使用權的，應當認定合同無效。但起訴前經(jīng)有批準權的人民政府批準辦理土地使用權出讓手續(xù)的，應當認定合同有效?！?、合同解除權條件成就時權利人未行使解除權，并以行為方式與違約方繼續(xù)履行合同的，應視為權利人放棄合同解除權。2、當事人簽訂商品房買賣合同的目的在于：買受人取得房屋，出賣人取得房屋的對價；因此即使買受人延期付款構成違約，但

14、如果延期付款的數(shù)額低于合同總價款的10%，且事后買受人積極將剩余房款給付出賣人的，應視為該延期付款的行為不構成根本違約，合同目的仍可實現(xiàn)。1、房屋買受人有理由懷疑房屋面積短少，向法院提起訴訟并請求對房屋面積進行測量鑒定，而出賣人無正當理由拒不提供鑒定所必需的竣工平面圖，根據(jù)最高人民法院關于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定第七十五條“有證據(jù)證明一方當事人持有證據(jù)無正當理由拒不提供，如果對方當事人主張該證據(jù)的內(nèi)容不利于證據(jù)持有人，可以推定該主張成立”的規(guī)定，可以推定買受人的主張成立。1、拆遷安置房的產(chǎn)權人違反規(guī)章規(guī)定協(xié)議轉(zhuǎn)讓的，應受到行政主管機關的規(guī)制和查處，但其以此向民法上的合同相對方所作的抗辯無效，因為

15、任何人均不得依自身違法而提出于己有利的抗辯，否則即是對違法行為的認可和鼓勵。2、雖然原被告在簽訂房屋買賣合同時，涉案房屋暫不具備辦理產(chǎn)權過戶條件，但根據(jù)南京市政府相關規(guī)定，涉案房屋屬于經(jīng)濟適用房在購買滿五年后符合相關條件即允許上市交易，現(xiàn)涉案房屋已過戶至第三人名下，說明已具備上市交易的條件，可以認定原被告雙方簽訂的房屋買賣合同是雙方真實意思表示，合法有效。1、銷售人員為企業(yè)經(jīng)營組織的工作人員，其基于雇傭或委托關系而受企業(yè)經(jīng)營者的指示，在特定銷售范圍內(nèi)從事銷售行為。銷售人員以該企業(yè)名義在特定銷售范圍內(nèi)進行的要約、承諾，而由該企業(yè)成為買賣合同的當事人。銷售人員對此進行的說明、收款、出具收條等，是履

16、行交易活動的企業(yè)行為，購買人與企業(yè)的民事合約有效。銷售人員利用職務之便侵占銷售款的，不影響企業(yè)對買賣合同責任的承擔。銷售人員是否應對企業(yè)負侵權損害賠償責任屬另一法律問題。1、房屋買賣合同未采用書面形式，并不必然導致合同無效，欠缺法定形式的合同可因?qū)嶋H履行而補正。2、如買賣雙方經(jīng)要約、承諾后就房地產(chǎn)買賣達成合意，且已實際履行，即買受人支付了房款，出賣人交付了房產(chǎn)，買受人實際占有并使用該房產(chǎn)，并取得了該房屋所有權證、土地使用權證，買賣行為不違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定，也未損害他人合法權益，人民法院應當依法確認該房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的事實及其法律效力。1、合同雙方為簽訂合同進行了誠信磋商，未能訂立合同的原因是雙

17、方當事人就具體事項不能達成一致意見，并非一方當事人無故反悔的，應當認定雙方均已履行了誠信磋商的前合同義務，對未能簽訂合同均無過錯，不適用定金罰則。2、買賣雙方簽訂的認購書只對交易房屋有關事項的初步確認，并未明確約定交房時間、辦證時間、違約責任等諸多直接影響雙方權利義務的重要條款。雙方締結認購書后就負有為簽訂商品房買賣合同而進行誠信磋商的義務，只要雙方在公平、誠信原則下進行了磋商，只是基于各自利益考慮，無法就重要條款達成一致的意思表示，則屬于不可規(guī)責于雙方的原因，不在預約合同所指的違約情形內(nèi)。1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以規(guī)避國家對房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控為目的，借他人名義與自身簽訂虛假商品房買賣合同，抵押套取銀行

18、信貸資金的，如果商品房“買受人”明知的，則該情形既屬于以合法形式掩蓋非法目的的行為，又屬于當事人惡意串通損害國家、集體和第三人利益的行為，故應當認定合同無效。1、買賣雙方簽訂房屋買賣合同時，賣方未依法登記領取權屬證書，屬于我國城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定的不得轉(zhuǎn)讓的情形。但房地產(chǎn)管理法的相關規(guī)定一般認為屬于管理性強制性規(guī)定，而不屬于決定合同效力的效力性強制性規(guī)定，故雙方簽訂的房屋買賣合同并不違反強制性法律規(guī)定，應認定為有效合同。1、宅基地使用權是農(nóng)村居民憑借作為集體經(jīng)濟組織成員這一特殊身份取得的，是國家為保障農(nóng)民的基本居住問題而設定的一項權利，具有社會保障和社會福利的性質(zhì)。我國土地管理法和物權法均規(guī)定

19、，宅基地使用權的主體是農(nóng)民，城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村居民宅基地上的房屋，因違反我國法律和政策的規(guī)定而無效。2、購房合同無效后，因該合同取得的財產(chǎn)，應當予以返還，有過錯的一方應賠償對方因此遭所受的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。1、購買拆遷安置房是政府因征地拆遷而給予被拆遷人的一項優(yōu)惠購買特定房屋的權利，是被拆遷人因財產(chǎn)受損而獲得的一種經(jīng)濟補償方式之一。拆遷安置房購置權是被拆遷人的一項財產(chǎn)權利，在無法律或行政法規(guī)禁止轉(zhuǎn)讓的情況下，拆遷安置房購置權的轉(zhuǎn)讓具有法律效力。案案件件名名稱稱康橋麗景業(yè)委會訴繽紛文化娛樂公司等小區(qū)會所房屋租賃及財產(chǎn)權屬糾紛案陳慶林訴黃麗婭等在房屋所有權轉(zhuǎn)移后履行房屋租

20、賃合同糾紛案案件件來來源源江蘇省高院公報2011-5-P55江蘇省高院公報2012-1-P58案案件件摘摘要要1、在業(yè)委會成立前，開發(fā)商及前期物業(yè)公司基于小區(qū)業(yè)主利益，可對業(yè)主共有的房屋進行短期出租并收益，其收益扣除合理成本后歸業(yè)主所有。但基于前期管理而訂立的相關合同不得限制或損害業(yè)主的權利，業(yè)委會有權代表業(yè)主決定其存廢。1、根據(jù)合同法第239條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權變動的，不影響租賃合同的效力”。房屋承租人根據(jù)這一規(guī)定主張“買賣不破租賃”的，必須基于善意合約且符合承租人在房屋所有權變動以前已將房屋交付給承租人占有居住或?qū)ψ赓U合同進行備案登記的條件，以符合保護承租人居住之基本需求的

21、立法本意，并使第三人容易得知其受讓的標的物上存在租賃關系。2、如果不具備上述條件，則該租賃合同的效力具有相對性，不產(chǎn)生對抗買受人的效力，應依法保護善意買受人的合法權益，對承租人要求買受人繼續(xù)履行租賃合同的主張不予支持，承租人可通過向出租人主張違約責任進行全力救濟。案案件件名名稱稱案案件件來來源源案案件件摘摘要要案案件件名名稱稱常州奧林匹克花園物業(yè)管理有限公司訴常州奧林匹克花園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)管理合同糾紛案無錫市春江花園業(yè)主委員會訴上海陸家嘴物業(yè)管理有限公司等物業(yè)管理合同糾紛案李勇、蘇芹因財務財物被盜訴宿遷名都公司物業(yè)服務合同糾紛案陳書豪因小區(qū)圍墻外堆土致圍墻倒塌壓壞車輛訴南京武寧房產(chǎn)公司

22、物業(yè)服務合同糾紛案詹建訴明月物業(yè)公司因外來車輛占位發(fā)生糾紛致其人、車損害物業(yè)服務合同糾紛案案案件件來來源源江蘇省高院公報2009-5-P71江蘇省高院公報2009-6-P60江蘇省高院公報2010-2-P48江蘇省高院公報2012-4-P31江蘇省高院公報2012-6-P46案案件件摘摘要要1、根據(jù)物業(yè)管理條例的規(guī)定，已竣工但尚未出售的物業(yè)，物業(yè)服務費應由建設單位繳納。但在未使用物業(yè)的情況下，如果按照使用物業(yè)收取物業(yè)管理費明顯有失公平，鑒于物業(yè)公司此時也已開始履行一定義務，應根據(jù)公平原則確定物業(yè)管理費的收取。1、根據(jù)中華人民共和國物權法第七十二條的規(guī)定，業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務。共有部分在物業(yè)服務企業(yè)管理（包括前期物業(yè)管理）期間所產(chǎn)生的收益，應屬全體業(yè)主所有，并主要用于補充小區(qū)業(yè)主的共益支出。物業(yè)服務企業(yè)對共有部分進行了經(jīng)營管理的，可以享有一定比例的收益。2、前期物業(yè)管理合同由物業(yè)公司與開發(fā)商簽訂，但無論在前期物業(yè)管理還是業(yè)委會成立后的自治管理中，小區(qū)共有部分之收益都應明確屬于全體業(yè)主共同共有。當全體業(yè)主的合法權益受到侵犯時，業(yè)委會作為全體業(yè)主選舉產(chǎn)生的業(yè)主大會