北京朝陽新城策劃實(shí)施方案

1、北京朝陽新城策劃方案第一節(jié)市場分析一、 2003 年北京房地產(chǎn)市場宏觀分析:(一)、2002 年十六大剛剛開過，十六大吹響了全面建設(shè)小康社會的進(jìn)軍，中國小康社會住房標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)確立， 其具體內(nèi)容是：到 2020 年，住房從滿足生存需要， 實(shí)現(xiàn)向舒適型的轉(zhuǎn)變， 基本做到“ 戶均一套房、人均一間房、功能配套、設(shè)備齊全”?！皯艟惶追俊?所包含的最主要內(nèi)容就是達(dá)到每戶擁有一套住宅的要求，這條標(biāo)準(zhǔn)對住宅的功能劃分、 保護(hù)個人私密提出了更高的要求。最終達(dá)到“戶均一套房”的標(biāo)準(zhǔn)不僅要求這套房能夠滿足購房者的最基本生活需求， 更要求這套房可以對住戶的隱私進(jìn)行良好的保護(hù)。“人均一間房” 同樣是一條力求強(qiáng)調(diào)住宅質(zhì)量

2、的標(biāo)準(zhǔn)。 現(xiàn)在提出“人均一間房”的新標(biāo)準(zhǔn)，雖然沒有從面積上給出一個具體的數(shù)值，但對于這間房應(yīng)該提供給住戶獨(dú)立空間的標(biāo)準(zhǔn)是一定的。 這說明我國在制定小康社會住房標(biāo)準(zhǔn)時已經(jīng)更加注重住宅質(zhì)量方面的要求。“功能配套” 在小康社會中，人們應(yīng)該生活在一個更加智能化的空間中，單獨(dú)的飯廳、會客廳、書房等具有各自獨(dú)立功能的生活空間將被越來越多的住戶所需要， 因此將“功能配套”作為小康住房標(biāo)準(zhǔn)之一來執(zhí)行同樣十分重要?！霸O(shè)備齊全” 而在新出臺的小康社會住房標(biāo)準(zhǔn)中， 一個十分核心的內(nèi)容就是 “要將住宅從滿足生存需要，實(shí)現(xiàn)向舒適型的轉(zhuǎn)變” .從年整個宏觀經(jīng)濟(jì)來看，一個季度比一個季度好， 處于上升的勢頭。宏觀經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)

3、市場關(guān)系密切，宏觀經(jīng)濟(jì)形勢不好，房地產(chǎn)市場不會有好的發(fā)展。 國家經(jīng)貿(mào)委的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示， 預(yù)計全年房地產(chǎn)投資平均增長幅度將達(dá)到，明顯高于同期全國固定資產(chǎn)投資增長率，這表明開發(fā)商及社會各界對房地產(chǎn)市場發(fā)展形勢全面看好，因此紛紛加大了投資規(guī)模，這種態(tài)勢還將會在今年持續(xù)下去。、(二)、年，北京市委房改造將達(dá)到10 戶, 老百姓買房積極性的能量還將進(jìn)一步釋放。 住房制度改革的幾個主要舉措，力度將不斷加大。今年的房地產(chǎn)市場有四大政策：變實(shí)物分配為貨幣分配；大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)型住房；全面開放二手房市場；大力發(fā)展住房金融。四大政策強(qiáng)勁推動今年樓市發(fā)展。(三)、現(xiàn)在我國的城市化水平是，再過年可以達(dá)到。每年有個百分點(diǎn)的

4、增長，這樣算來，每年有萬至萬的農(nóng)民進(jìn)入城市。這是必然趨勢，是多大的需求啊！給房地產(chǎn)業(yè)帶來多大的拉動！所以不愁房子蓋好后沒人住，沒人買。我國城鎮(zhèn)居民現(xiàn)有的居住水平，人均居住建筑面積是平方米，每戶人家就是一套平方米的房子。這遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，全面建設(shè)小康，每戶應(yīng)該達(dá)到平方米， 人均平方米至平方米。這又是多大的需求空間！(四)、今年的經(jīng)濟(jì)適用住房明年的開發(fā)量不會少于今年。據(jù)市重大辦有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，從今年開始，本市每年將新建經(jīng)濟(jì)適用房300萬平方米，在連續(xù)四年的時間里，完成1200 萬平方米的建設(shè)任務(wù)，同時控制經(jīng)濟(jì)適用房價格、 建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，并突出做好經(jīng)濟(jì)適用房的銷售管理工作。今年，本市經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)量不會少于

5、300 萬平方米。目前，已經(jīng)確定的2003 年經(jīng)濟(jì)適用住房目有：長安新城二期、翠城二期、回龍觀文化居住社區(qū)和天通苑后期、青年路小區(qū)二期、海瑞新城、次渠經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目、樂城（西南二環(huán)附近）等等。(五 ),今年 1 月 1 日開始實(shí)行 , 由國家計委和建設(shè)部制定的經(jīng)濟(jì)適用住房價格管理辦法 .其中明確規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用住房價格將實(shí)行政府指導(dǎo)價。經(jīng)濟(jì)適用房的價格制定應(yīng)當(dāng)與城鎮(zhèn)中低收入家庭經(jīng)濟(jì)承受能力相適應(yīng)，以保本微利為原則， 與同一區(qū)域內(nèi)的普通商品住房價格保持合理差價，切實(shí)體現(xiàn)政府給予的各項(xiàng)優(yōu)惠政策。新辦法規(guī)定：經(jīng)濟(jì)適用住房基準(zhǔn)價格由開發(fā)成本、 稅金和利潤三部分構(gòu)成。其中計入房價的企業(yè)管理費(fèi)和利潤分別控

6、制在 2% 和 3% 以內(nèi)。對住宅小區(qū)內(nèi)經(jīng)營性設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用，開發(fā)經(jīng)營企業(yè)留用的辦公用房、經(jīng)營用房的建筑安裝費(fèi)用及應(yīng)分?jǐn)偟母鞣N費(fèi)用， 各種與住房開發(fā)經(jīng)營無關(guān)的集資、贊助、捐贈和其他費(fèi)用，各種賠償金、違約金、滯納金和罰款，以及按規(guī)定已經(jīng)減免的費(fèi)用等不得計入經(jīng)濟(jì)適用住房價格。辦法還規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用住房價格由有定價權(quán)的政府價格主管部門會同建設(shè)主管部門在項(xiàng)目開工之前確定，并向社會公布。二今年經(jīng)濟(jì)適用房市場供應(yīng)情況(一)、今年經(jīng)濟(jì)適用房發(fā)展重點(diǎn).目前已基本確定的是： 根據(jù)現(xiàn)實(shí)需求和現(xiàn)已開復(fù)工的情況， 今年北京經(jīng)濟(jì)適用住房新開工面積不少于 300 萬平方米，重點(diǎn)安排回龍觀文化居住區(qū)以及天通苑的后期、 長安新

7、城和青年路小區(qū)的后期、 西紅門經(jīng)濟(jì)適用住房、垡頭翠城、次渠以及西南二環(huán)、麗澤橋附近等項(xiàng)目的建設(shè)。上半年，北京市民可購買的經(jīng)濟(jì)適用住房樓盤分為兩類， 一類是“老”項(xiàng)目的后期建設(shè)，一類是新盤。1, 在建項(xiàng)目，由東到西、由南到北，規(guī)模較大的經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目有：A, 由大成房地產(chǎn)集團(tuán)公司開發(fā)、 位于朝陽北路附近的青年路小區(qū)堪稱是離 CBD 最近的經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目，最高限價為3800 元/ 平方米。今年上半年，除一期還有為數(shù)不多的房子外，即將推出二期。與一期相比，二期在建筑形式、環(huán)境設(shè)計等方面都有變化，一期的塔樓將不再出現(xiàn)，代之的是舒適度較強(qiáng)的板樓。B, 位于西長安街延長線附近、 西四環(huán)邊上，由大成房地

8、產(chǎn)集團(tuán)公司負(fù)責(zé)開發(fā)銷售的城西最大經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目長安新城 上半年也將推出新樓。該項(xiàng)目最高限價為3950 元平方米，根據(jù)樓層、朝向等在價格上有上下浮動，但最高限價控制在3950 元平方米內(nèi)。地理位置、德國設(shè)計、現(xiàn)代化的外立面、合理的戶型和貫穿整個小區(qū)與四環(huán)綠化隔離帶相貫通的園林是該項(xiàng)目的亮點(diǎn)。C, 南城，本市售價最低的經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目、位于西紅門鎮(zhèn)的 瑞海新城自去年 11 月 25 日開始認(rèn)購至今， 一期 54 萬平方米共 4588套房目前已經(jīng)基本認(rèn)購?fù)戤叀＝衲晟习肽?，預(yù)計將推出二期約20 萬平方米、 2700 多套住房。D, 垡頭的翠城也是今年南城中重要的經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目，今年上半年，二期也將

9、開始認(rèn)購。E, 北城的回龍觀文化居住區(qū)和天通苑后期也是今年經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目的建設(shè)重點(diǎn)。2, 今年新建項(xiàng)目供應(yīng)量由北到南，目前已經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)或正在核準(zhǔn)中的規(guī)模較大的經(jīng)濟(jì)適用住房有：A,回龍觀地區(qū)： 今年上半年， 回龍觀文化居住區(qū)邊上，另一家房地產(chǎn)公司也將推出一個10 萬平方米左右的經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目。據(jù)該項(xiàng)目的操盤人透露，目前，小區(qū)名稱尚未確定，但在3 月份左右，該項(xiàng)目將開始認(rèn)購并建設(shè)，最高限價也為2600 元/ 平方米。B, 麗澤橋玉泉營一帶： 帶有政府背景的北京新興房地產(chǎn)公司將在西南二環(huán)麗澤橋一直往南到玉泉營環(huán)島這個條狀地帶推出一個200 多萬平方米的經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)。據(jù)該公司有關(guān)負(fù)責(zé)人透露

10、， 上半年，該項(xiàng)目將率先啟動20 萬平方米左右的一期，最高限價也定在3900元/ 平方米左右，目前正在核準(zhǔn)中。一期的戶型都將以小戶型為主。C, 蓮花河、廣安門外小紅廟南里一帶， 中房集團(tuán)將推出一個建筑規(guī)模約在 25 萬平方米左右的經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目。據(jù)了解，該項(xiàng)目最高限價也在 4000 元/ 平方米以內(nèi)，將由金網(wǎng)絡(luò)投資顧問公司代理銷售，推廣案名暫定為 “樂城” 。D, 方莊附近：位于方莊橋東南角， 緊鄰三環(huán)路的百萬平方米經(jīng)濟(jì)適用房社區(qū) 世紀(jì)風(fēng)景 ，即將在春節(jié)后開始放號銷售。 據(jù)開發(fā)商有關(guān)負(fù)責(zé)人表示， 這個項(xiàng)目最高限價 3840 元平方米。 一期工程計劃開工近 20 萬平方米，每套房屋總價多控制在

11、二三十萬元，先行推出900 余套房子上市銷售，明年年底正式入住。除上面說到的規(guī)模較大的經(jīng)濟(jì)適用住房新項(xiàng)目外，今年上半年，有些單位自己建設(shè)的新開的“定向”供應(yīng)的經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目也不少。除此外，次渠等市政府早已經(jīng)確定的經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目也將在下半年推向市場。(二)、今年經(jīng)濟(jì)適用住房三個特點(diǎn)與往年的經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目相比， 今年的經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目在區(qū)域分布、戶型設(shè)計以及購買方式上將有三點(diǎn)不同。A，區(qū)域分布上“重南輕北”。從今年上半年即將新開盤的經(jīng)濟(jì)適用住房的分布情況看， 經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目開始“南移”，往年城北經(jīng)濟(jì)適用住房一枝獨(dú)秀的局面發(fā)生了變化，南城出現(xiàn)了四五個百萬平方米以上的大經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目。業(yè)內(nèi)人

12、士認(rèn)為， 經(jīng)濟(jì)適用住房“南移”將給城南帶來足夠的人氣兒，這一方面將有利于城南的開發(fā)建設(shè)，另一方面，價格低廉而有政府背景的經(jīng)濟(jì)適用住房將在競爭上以絕對優(yōu)勢打壓城南商品房的價格， 有可能也使城南的商品房率先出現(xiàn)降價現(xiàn)象。B，戶型回歸“經(jīng)濟(jì)”，以適用的小戶型為主。以往以天通苑和回龍觀文化居住區(qū)為代表的最早一批經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目，大多以 120平方米的三居為主力戶型，甚至出現(xiàn)200多平方米的超大戶型，使北京經(jīng)濟(jì)適用住房出現(xiàn)“單價雖低，總價不低”的局面。而今年，無論是“老”的經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目，還是新開的經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目，戶型都出現(xiàn)“回歸經(jīng)濟(jì)”的現(xiàn)象。西紅門的瑞海80% 的戶型都在80平方米左右；長安新城將

13、推出精裝修的小戶型“公寓”；新興房地產(chǎn)公司的有關(guān)人員明確地表示，一期推出的20 萬平方米全以小戶型為主，總價控制在 30 萬元左右，讓更多的人買得起；方莊附近的世紀(jì)風(fēng)景戶型也在 60 平方米至 120 平方米之間。C，定向銷售多起來。以往，每開個新的經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目，都出現(xiàn)老百姓晝夜排隊購買的情景。今年，這種局面將有可能改善。根據(jù)有關(guān)部門最新發(fā)布的政策， 國企住房困難職工、 重點(diǎn)工程拆遷范圍內(nèi)的拆遷戶、舊城改造中的拆遷戶等可由政府部門安排專項(xiàng)經(jīng)濟(jì)適用住房供其優(yōu)先購買。三、今年銷售的經(jīng)濟(jì)適用房產(chǎn)品分析及對本案銷售風(fēng)險分析:(一)瑞海新城 ,長安新城 , 翠城項(xiàng)目分析1, 樓盤名稱：翠城類別： 經(jīng)

14、濟(jì)適用房城區(qū)： 朝陽(板樓 )價格： 3180 元/ 平方米入住時間：最早入住日期2002-12-1開 發(fā) 商： 北京住總開發(fā)有限責(zé)任公司推薦戶型：1 居室 70.2 平方米,2 居室 102.76平方米 ,2 居室 120.1 平方米3 居室 122.60平方米 ,3 居室 139.49平方米項(xiàng)目概況：綠化率：35%總建筑面積：80000平方米交通狀況：翠城位居?xùn)|四環(huán), 北臨京沈高速路, 向西距東四環(huán)不到1000 米, 驅(qū)車只需 10 分鐘即可到達(dá)國貿(mào)商圈項(xiàng)目描述 :? 翠城是北京住總集團(tuán)開發(fā)建設(shè)的距 CBD 最近、規(guī)模最大的經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目。? 翠城位于東四環(huán)東南，朝陽區(qū)垡頭地區(qū)，北臨京沈高

15、速公路，距國貿(mào) 10 分鐘車程，向西距東四環(huán)僅 1000 米，緊鄰北京環(huán)城 - 4L帶及古幣公園、奧運(yùn)公園、交通便捷、環(huán)境優(yōu)美。? 翠城規(guī)劃總建筑面積近 160 萬平方米，其中一期開發(fā)面積 8 萬平方米為經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目，由 10 棟多層板式住宅組成，戶型面積 70一 150 平方米，南北通透，戶戶朝陽。特別是翠城獨(dú)有的貫穿社區(qū)東西長近 1000 多米、寬約 50 米的綠色健康大道， 及下沉式區(qū)廣場，噴泉廣場，中式園林，翠柏公園等景觀為社區(qū)營造一片休閑意境。其提倡的綠色健康主題更為城市新興區(qū)的全民健身運(yùn)動增加新一亮點(diǎn)。2, 物業(yè)名稱 :長安新城物業(yè)類型經(jīng)濟(jì)適用房最小戶型91.11最大戶型128.

16、85建筑類型現(xiàn)澆剪力墻起價3950.0均價3950.0最高價3950.0物業(yè)狀態(tài)部分現(xiàn)房所屬區(qū)縣豐臺區(qū)采暖類型散熱器 項(xiàng)目地址豐臺區(qū)永定路南1500 米開工日期2000 年 06 月 01日 開盤日期2000年01月01日最早入住日期2002 年 07 月 01 日 車位總數(shù)10000地下車位均價300.0項(xiàng)目描述 :長安新城項(xiàng)目位于中華第一街 -長安街南畔，項(xiàng)目東部 " 健身、休閑廣場 "緊鄰西四環(huán)綠化帶， 項(xiàng)目規(guī)劃用地 47.3 公頃，總建筑面積約 100 萬平方米，是目前北京市西部最大的經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目。如果說四環(huán)路是北京城的一條環(huán)城項(xiàng)鏈，那么長安新城則是鑲嵌在這串項(xiàng)鏈

17、上最璀璨的一顆明珠！ 長安新城交通便利，一線地鐵近在咫尺，十余條線路公交車穿梭于市區(qū)與項(xiàng)目之間。四環(huán)路的快速便捷可以使您迅速的到達(dá)市區(qū)的每個角落。3, 項(xiàng)目名稱 :“瑞海新城”項(xiàng)目地址大興西紅門鎮(zhèn)物業(yè)屬性經(jīng)濟(jì)適用房占地面積545160 M2總建筑面積 413600 M2開工日期2002-10-1竣工日期 2004-12-1綠 化 率36%物業(yè)規(guī)模建筑類型 多層目前狀況 期房車位總數(shù)容積率1.32周邊配套 中學(xué)價 格現(xiàn) 價 格2280元/m2均 價 2280 元/m2戶型標(biāo)準(zhǔn)戶 型 一居室 二居室三居室四居室單位面積73.488.06102.68131.24項(xiàng)目描述 : 用地面積萬平方米，建設(shè)規(guī)

18、模萬平方米，經(jīng)濟(jì)適用住房建筑面積總共為萬平方米，其余是配套公建。分為兩期開發(fā)建設(shè)， 一期用地面積 公頃，建筑規(guī)模萬平方米，其中經(jīng)濟(jì)適用住房萬平方米，其余為配套設(shè)施；二期用地面積公頃，建筑規(guī)模萬平方米，其中經(jīng)濟(jì)適用住房萬平方米，其余為配套設(shè)施。(二) , 銷售賣點(diǎn)分析 :今年經(jīng)濟(jì)適用房銷售賣點(diǎn)分析:瑞海新城賣點(diǎn)在創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)適用房銷售最低價,長安新城賣點(diǎn)在規(guī)劃設(shè)計 ,入住發(fā)房產(chǎn)證 , 打出開發(fā)上實(shí)力 ,給購房者信心 .翠城賣點(diǎn)在開發(fā)商品牌,及整體規(guī)劃及創(chuàng)造環(huán)境賣點(diǎn).第二節(jié)產(chǎn)品品牌建立一、本案產(chǎn)品品牌策略:地產(chǎn)開發(fā)商要么追求平民品牌，樹立“低價優(yōu)質(zhì)”的品牌形象， ；要么走上層路線；要么扛精品大旗；要么

19、實(shí)施差異化策略，突出自身品牌的內(nèi)涵特點(diǎn)、個性賣點(diǎn)、差異性或與眾不同的訴求點(diǎn)。本案由于開發(fā)的特殊性為經(jīng)濟(jì)適用住房。 既要考慮政府確定的系數(shù)，又要考慮新生市場的消費(fèi)水平和經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃， 保持適度而符合現(xiàn)狀的短缺，從而達(dá)到既能保證需求的穩(wěn)定增長， 發(fā)揮住宅建設(shè)的拉動作用。所以，本案提出產(chǎn)品品牌定位以”經(jīng)濟(jì)適用房的價格，商品房的品質(zhì)”為中心思想， 即”體現(xiàn)而不奢華，經(jīng)濟(jì)而又實(shí)惠”，體現(xiàn)自身文化物業(yè)賣點(diǎn)。用合理化指標(biāo) 來營造一個極富現(xiàn)代氣息的經(jīng)濟(jì)型社區(qū)1 ）產(chǎn)品質(zhì)量體系： 卓越超前2 ）產(chǎn)品品牌功能規(guī)劃：首先，規(guī)劃設(shè)計質(zhì)量要能體現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展思想， 有一定的超前性和可變性。第二，工程質(zhì)量包括設(shè)計、建筑、結(jié)

20、構(gòu)、裝修等全部都應(yīng)是高質(zhì)量的。第三，要創(chuàng)造一個較好的環(huán)境質(zhì)量，在空間、地表、綠化、建筑布局等方面適當(dāng)合理還應(yīng)具備一定的文化品位，創(chuàng)造良好人居環(huán)境。第四，配套齊全。交通設(shè)施、生活服務(wù)設(shè)施、文化體育設(shè)施以及其它公共設(shè)施基本具備。（一）社區(qū)規(guī)劃：前提：百萬平米的經(jīng)濟(jì)適用房，低密度住宅形式1 、開發(fā)梯次及建筑形式整個項(xiàng)目分三期開發(fā) ,一期開發(fā)量 30 萬平米 ,全部為歐式板樓建筑形式 .2 、合理化住宅的實(shí)現(xiàn)建議1 ）、社區(qū)環(huán)境A 設(shè)計原則：充分利用區(qū)外空間、社區(qū)空間、功能空間、組團(tuán)空間、宅旁空間、樓內(nèi)共享空間的有序分布和相互融合，采用錯落有致具有識別性的園林設(shè)計手法，為居民構(gòu)筑既可共享又具個性的小康

21、新生活社區(qū)。B 設(shè)計要素：1 ） 優(yōu)美的環(huán)境綠化和合理的道路布局；2 ） 豐富的康體文化；3 ） 完善方便的商業(yè)配套；4 ） 高標(biāo)準(zhǔn)的安保設(shè)施；5 ） 時尚現(xiàn)代的居住模式。6 ） 人車分流設(shè)計：車位配比1 ：1 ，70%地下車庫，30% 地面停車，實(shí)現(xiàn)組團(tuán)內(nèi)人車分流，組團(tuán)外設(shè)計必要的車行道和停車場。7 ） 康體配套設(shè)計：C 會所：分室內(nèi)運(yùn)動會所、 休閑會所、街區(qū)會所三大會所功能設(shè)置。提供運(yùn)動、娛樂功能和商業(yè)服務(wù)功能?？刁w娛樂設(shè)施：室內(nèi)壁球館、棋牌室、音樂吧、影像廳、時尚酒吧、書吧、健身房等。D 室外康體娛樂設(shè)計：1 ） 雙游泳池設(shè)計：會所內(nèi)室內(nèi)陽光游泳池和室外游泳池設(shè)計；2 ） 室外燈光網(wǎng)球場

22、設(shè)計；3 ） “金色童年”兒童活動空間設(shè)計：如沙堆、種植圓、小動物愛心樂園；4 ） 競技場所設(shè)計：如攀巖、旱地滑冰、滑板；5 ） 藥用植物園區(qū)設(shè)計：集中栽培對人體慢性病有療效的藥用植物樹種，形成藥用植物園，讓人們在園內(nèi)健身時得到藥物治療；E 園林設(shè)計：建議園林規(guī)劃設(shè)計聘請國內(nèi)外知名設(shè)計公司擔(dān)任顧問，園林景觀的現(xiàn)代風(fēng)格，并兼顧觀賞性和功能性。綠化系統(tǒng)采用跟蹤式綠化， 從區(qū)外空間 - 區(qū)內(nèi)空間 - 組團(tuán)空間 - 宅旁空間 - 樓內(nèi)空間 - 居室空間1 ） 區(qū)外空間：由東、南、西、北鄰街商業(yè)配套來構(gòu)成社區(qū)的都市生活氛。2 ） 區(qū)內(nèi)空間：A、一個中心，多個組團(tuán)中心區(qū)：設(shè)計頗具現(xiàn)代派的標(biāo)志性建筑，突顯現(xiàn)

23、代感和時尚感，用綠地和燈光配飾。多個組團(tuán)綠化區(qū)：浪漫區(qū)、動感 區(qū)、文化 區(qū)、逍遙 區(qū)為主題進(jìn)行綠化和功能布局景觀營造可通過大面積的綠化、現(xiàn)代雕塑、噴泉、小型跌水、建筑小品構(gòu)成。B 、 健康走廊 - 貫穿全園的一條觀景走廊， 將各個主題空間有機(jī)的串聯(lián)在一起，結(jié)合人們運(yùn)動過程中的緩急程度采用不同的鋪裝方式如：卵石、沙灘水路、塑膠及障礙設(shè)施等運(yùn)用。3 ） 宅旁空間：住宅樓周邊的小空間為半私密性空間。設(shè)計成名花名木景區(qū)，社區(qū)內(nèi)的每棟住宅周邊，都以一種名花和名木為基調(diào)，形成專類花園景觀，增加局部空間環(huán)境的識別性。4 ） 樓內(nèi)共享空間：是區(qū)內(nèi)空間的重要組成部分，跟蹤式綠化的終點(diǎn)，利用每棟樓首層的一套三居室

24、面積，入口設(shè)在門禁內(nèi)，屬于該樓的居民的私密空間，供樓內(nèi)的老人和兒童及接待來訪人群的就近活動之需。同時也是陰雨天氣和冬季居民主要活動場所?？刹捎么竺娣e的落地玻璃窗，室內(nèi)擺設(shè)仿真綠植與室外環(huán)境融通。（二）社區(qū)配套1 網(wǎng)絡(luò)配套：引用國內(nèi)最先進(jìn)的數(shù)字化網(wǎng)絡(luò)配套技術(shù)，打造北京市場上最優(yōu)質(zhì)社區(qū)。2安防配套：1 ） 公共區(qū)域B 、社區(qū)大門嚴(yán)格來訪登記系統(tǒng)；C、社區(qū)內(nèi)主干道、地下車庫、大堂、走廊、電 梯 間等公共區(qū)域的多點(diǎn)閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)；D 、大堂內(nèi)可視對講門禁系統(tǒng)；F 、區(qū)內(nèi)隱藏式緊急呼叫系統(tǒng)。2 ） 室內(nèi)區(qū)域每戶配備家庭智能化安全保衛(wèi)系統(tǒng)。A、1-3 層住戶設(shè)窗磁，全部住戶設(shè)門磁防盜裝置；直接連接物業(yè)控

25、制中心B 、客廳和臥室設(shè)紅外線探頭，緊急救護(hù)按鈕直同物業(yè)控制中心；C、廚房內(nèi)設(shè)置煙感探頭，和天然氣泄露探頭；D 、家用電器的遠(yuǎn)程遙控系統(tǒng)；3 ） 通訊及電視接收系統(tǒng)每戶予留兩部IDD 電話專線接口，每戶可接收有線電視網(wǎng)和衛(wèi)星電視網(wǎng)。4 ） 供水系統(tǒng)提供 24 小時生活熱水，設(shè)中水處理系統(tǒng)5 ） 供暖系統(tǒng)市政集中供暖，大雙管分戶式采暖系統(tǒng)。采用市政收費(fèi)，用戶可自行調(diào)節(jié)，節(jié)約使用成本和開發(fā)成本。3 教育配套在社區(qū)建立高教育水平雙語幼兒園、重點(diǎn)小學(xué)，利用會所空間開辟第二課堂教育，提升社區(qū)教育氛圍。4 醫(yī)療設(shè)施配套社區(qū)醫(yī)院，提供 24 小時監(jiān)護(hù)服務(wù)， 24 小時值班救護(hù)車，區(qū)內(nèi)形成緊急救護(hù)通道，和直達(dá)

26、每戶的緊急救護(hù)按鈕。（三）單體戶型建議板樓：面積舒適型指標(biāo)建議居室配比建議居室面積一居60-70 M二居80-100 M22占板樓總量比例25%45%三居110-135M 230%（四）裝修部分建議裝修及空間功能分布建議：多層洋房全套精裝修，送部分家俱，帶電梯板樓廚衛(wèi)精裝，帶電梯塔樓廚衛(wèi)精裝，帶電梯第三部分品牌營銷一、廣告品牌表現(xiàn)企業(yè)形象廣告在房地產(chǎn)銷售中也具有樹立樓市品牌的作用。在競爭激烈的房地產(chǎn)市場，發(fā)展商如何立于不敗之地 ?現(xiàn)實(shí)的回答只有兩個字：品牌。 但品牌的形成，尤其是房地產(chǎn)品牌的形成卻十分不易，這在宣傳渠道上應(yīng)該有良好的統(tǒng)籌方案。 市場競爭中誰擁有叫得響的名牌樓盤， 誰就擁有競爭的

27、主動權(quán)。 企業(yè)形象廣告不僅能夠塑造樓市品牌，而且可以促進(jìn)開發(fā)商在人們心目中的形象， 從而達(dá)到提高企業(yè)管理水平、 提高樓盤質(zhì)量的作用。 現(xiàn)在的房產(chǎn)開發(fā)商一般都有兩個或兩個以上的樓盤， 假如第一個樓盤開發(fā)成功并且形成一定的知名度，那么開發(fā)商就此大作企業(yè)形象廣告，則第二個、第三個樓盤便可享用第一個樓盤的成功與知名度。相反有些開發(fā)商偏重單個樓盤宣傳，在激烈競爭中便深感實(shí)力不足，既無力承受價格的重壓，也難以應(yīng)付龐大的廣告投入。眾所周知，金典集團(tuán)的”蘋果社區(qū)”以先期征集案名入手，取得品牌效應(yīng)，同此，”富力城”與”建外SOHO ”攜手共創(chuàng)品牌，以向全社會公開招標(biāo)建材設(shè)備而達(dá)到建立品牌的目的，這兩個成功的案例

28、說明，品牌先期導(dǎo)入已成了目前房地市場品牌化操作的大勢所趨。所以，本案的廣告品牘形象塑造可以從以下幾方面入手：1 、先期通過報紙軟文宣傳和公益廣告及帶有廣告傾向的軟文，以企業(yè)間的合作、聯(lián)姻而產(chǎn)生的樓盤品牌效應(yīng)。通過報紙,雜志 ,電臺 ,路牌等渠道全方位宣傳.如與家電業(yè)、家具業(yè)聯(lián)姻，在商業(yè)廣告和公益廣告中大肆宣傳。如在電視臺黃金時段做一些房地產(chǎn)的公益廣告，視聽傳達(dá)受眾，一鳴驚人。2 、戶外廣告（工地包裝、售樓處現(xiàn)場包裝、戶外看板等）要花大手筆，這是開發(fā)商實(shí)力的認(rèn)證，同時也是一個品牌塑造的延續(xù)。3 、不以硬性廣告宣傳為主，而以產(chǎn)品說明會、行家論談等SP 活動為主，省卻硬性廣告的投入，而以深入人心，與

29、消費(fèi)者面對面的實(shí)話實(shí)說形式，建立與消費(fèi)者的良性溝通。 借助新聞傳播和公共關(guān)系的權(quán)威性、公關(guān)關(guān)系活動的大眾傳播效應(yīng)起到強(qiáng)化品牌親和力，提高品牌知名度、美譽(yù)度、忠誠度和品牌親和力的作用4 、制作企業(yè)文化宣傳VCD. 以媒體傳播達(dá)到方為宣傳的目的。二、市場推廣周期安排：1 、市場預(yù)熱階段執(zhí)行時間： 3 月初至 4 月初主要任務(wù)：完成內(nèi)部認(rèn)購期以前的各項(xiàng)銷售及市場推廣工作事項(xiàng)。廣告重點(diǎn)：試探性的廣而告之，預(yù)示項(xiàng)目即將面市，增加市場關(guān)注度。主要訴求：區(qū)域環(huán)境、市場定位、產(chǎn)品形態(tài)公共傳播：以軟性文章及形象硬廣試探性宣傳， 引起社會大眾的興趣。主打媒體：北青、精品輔助報刊：京華時報、北京晚報、北京房屋 雜志

30、（軟性新聞報道）印刷媒體： VI 系統(tǒng)設(shè)計及其應(yīng)用的制作完成DM 單頁、海報的設(shè)計制作完成戶型圖集的設(shè)計制作完成戶外媒體：工地圍墻制作完成銷售中心室、內(nèi)外包裝完成其他銷售道具：沙盤模型業(yè)務(wù)配合：以戶外媒體、銷售中心的形象亮相及軟性宣傳為主，積累有效客戶。2 、開盤期執(zhí)行時間： 4 月至 5 月底廣告重點(diǎn)：廣為宣傳，檢驗(yàn)市場反應(yīng)，確認(rèn)產(chǎn)品賣點(diǎn)，尋求以最佳方式表現(xiàn)產(chǎn)品的特質(zhì)，運(yùn)用廣告媒體的宣傳，喚起目標(biāo)客戶的注意。主要訴求：公共傳播：（ 1 ） 報紙、雜志做適量的硬性廣告進(jìn)行形象引導(dǎo)（ 2 ） 主流、輔助平面報刊媒體連續(xù)以軟性文章進(jìn)行強(qiáng)勢訴求。（ 2 ）電臺廣播（文藝臺、交通臺）外圍配合。促銷活動

31、：招開“新聞發(fā)布會”。通過報紙、電視、廣播等媒介廣為宣傳，營造新聞炒作。3 、強(qiáng)銷期執(zhí)行時間： 6 月初至 7 月底主要任務(wù)：塑造開發(fā)商品牌形象。廣告重點(diǎn)：軟文宣傳及立體廣告攻勢 （平面、廣播、網(wǎng)絡(luò)多元配合），。主要拆求：公共傳播：報紙、雜志、廣播、播出密度達(dá)到峰值晚報、精品、京華時報平面媒體為主，文藝臺30 秒套播其它銷售道具：配合開盤期，追加各種銷售道具。4 、續(xù)銷期執(zhí)行時間： 8 月初至 10 月底主要任務(wù)：運(yùn)用主流媒體將產(chǎn)品賣點(diǎn)及開發(fā)商品牌訴求分階段性向市場曝光，通過不同賣點(diǎn)的宣傳達(dá)到品牌行銷目的。廣告重點(diǎn)：分析前期廣告賣點(diǎn)的把握以及客戶群體需求，調(diào)整廣告訴求，擇優(yōu)選擇媒體再行強(qiáng)打。媒

32、體以軟性廣告及網(wǎng)絡(luò)、廣播廣告宣傳為主。公共傳播：廣告投放量少于開盤期而趨于穩(wěn)定， 視實(shí)際情況彈性運(yùn)作，將產(chǎn)品自身賣點(diǎn)逐一放大宣傳， 主要以工程形象對外展示， 增加市場信譽(yù)度。印刷媒體：制作第二期客戶通訊。適情況制作直投DM 單，分區(qū)哉重點(diǎn)散發(fā)。促銷活動：物業(yè)管理委員會成立活動。業(yè)務(wù)配合：適量媒體下的人員銷售和促銷活動。按照一期 30 萬平米 ,3310 元平米 . 計算得出總銷售額 9.93 億元廣告費(fèi)用占到總銷售額 0.3%. 大約 300 萬.三、企業(yè)文化的品牌傳播企業(yè)文化在房地產(chǎn)業(yè)同樣重要， 如國內(nèi)領(lǐng)軍的幾家大型房地產(chǎn)企業(yè)無不具有獨(dú)特的企業(yè)文化， 它有于企業(yè)增強(qiáng)凝聚力， 提高企業(yè)在大眾中

33、的親和力，甚至影響房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營銷售工作的全過程。1 、作為企業(yè)文化重要組成部分的CIS 系統(tǒng)的導(dǎo)入。1 ）、通過對現(xiàn)有企業(yè)文化資源的優(yōu)化，提煉出真正切合現(xiàn)實(shí)與未來發(fā)展要求的企業(yè)理念之精華。 應(yīng)注重保持與企業(yè)最高領(lǐng)導(dǎo)人內(nèi)在邏輯的一致性，給與系統(tǒng)規(guī)范的技術(shù)整合， 使之能夠貫穿于企業(yè)管理的整個過程與各個層面， 從面成為企業(yè)統(tǒng)一文化價值觀的基石， 并通過各種傳播得到社會公眾和員工的認(rèn)可。2 ）、通過 CIS 優(yōu)化工程，成為企業(yè)統(tǒng)一的信仰和追求，增加企業(yè)對員工的吸引力和員工對企業(yè)的向心力，形成巨大的內(nèi)聚作用， 激活員工為共同的事業(yè)忘我工作與不斷創(chuàng)新的激情。3 ）、通過 CIS 優(yōu)化工程，經(jīng)整理有序的

34、傳播，有利于提升企業(yè)富于創(chuàng)新與人性化品牌形象，建立客戶信心，增強(qiáng)企業(yè)市場競爭力，提高市場占有率。2 、權(quán)威機(jī)構(gòu)認(rèn)證近年來房地產(chǎn)開發(fā)商熱衷于IS09000國際質(zhì)量體系認(rèn)證和IS014000國際環(huán)境質(zhì)量體系認(rèn)證， 熱衷于權(quán)威機(jī)構(gòu)的評獎活動和行業(yè)主管部門倡導(dǎo)的行業(yè)發(fā)展活動，如“放心房聯(lián)合宣言“，充分證明了一點(diǎn)：人們?nèi)匀幻孕艡?quán)威機(jī)構(gòu)， 人們對政府主管部門仍然充滿期望，權(quán)威機(jī)構(gòu)的認(rèn)定無疑增加了消費(fèi)者對品牌的信心。所以，本案也可借助于質(zhì)量認(rèn)證體系的完成，提升項(xiàng)目品牌。第三節(jié)品牌營銷實(shí)戰(zhàn)構(gòu)想一、價格策劃因經(jīng)濟(jì)適用房的宏觀價格規(guī)劃應(yīng)包括： 一是適應(yīng)政府的調(diào)控， 滿足政府價格和市場價格兩方面的規(guī)范。二是積極構(gòu)建

35、政府、企業(yè)、個人三方參與的價格管理機(jī)制， 使得老百姓通過住房貨幣化的實(shí)施和依靠住房金融的支持能買得起房； 開發(fā)商有一定政策上的優(yōu)惠， 但又不背上超過財政能力的包袱，形成住宅建設(shè)投入產(chǎn)出的良性循環(huán)機(jī)制，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。鑒于此，本案的價格應(yīng)為：一、嚴(yán)格執(zhí)行經(jīng)濟(jì)適用房價格構(gòu)成的規(guī)定；二、努力降低成本，充分利用財務(wù)制度和會計準(zhǔn)則，擴(kuò)大開發(fā)商利潤的空間；三、滾動開發(fā)，獲取長期利益。所以，在價格上應(yīng)以開發(fā)商的合理利潤空間， 來形成良性的價格控制， 必免價高而無人涉足。二、銷售策略策劃本案經(jīng)濟(jì)適用房的消費(fèi)者是中低收入家庭，針對該消費(fèi)群體收入不高 ,對發(fā)展商實(shí)力要求高 ,我們提出” 全程策劃，過程銷售 , 售

36、后服務(wù) , 辦理產(chǎn)權(quán)” 四位一體專賣策略 , 貫徹 ”全程營銷 ,服務(wù)一體化”營銷概念可采取下列策略：一是通過策劃在規(guī)劃設(shè)計時確定目標(biāo)市場， “以銷定產(chǎn)” 。因此，企業(yè)應(yīng)審時度勢， 根據(jù)消費(fèi)者種種不同的要求及對房屋理解的差異，在規(guī)劃設(shè)計房型時結(jié)合企業(yè)自身的能力去尋找目標(biāo)市場。二是銷售中實(shí)行”四位一體”專賣銷售。開發(fā)商在住房銷售策略上和方式上要借鑒商業(yè)零售業(yè)的成功銷售經(jīng)驗(yàn)。 針對居民收入的不同標(biāo)準(zhǔn)確定對住房的不同消費(fèi)層次，探索住房專賣銷售方式。三是開發(fā)商應(yīng)注意無形資產(chǎn)（尤其是品牌、商譽(yù)）的培育，將無形資產(chǎn)融入設(shè)計、施工、銷售、廣告策劃、物業(yè)管理等全過程，開發(fā)商無形資產(chǎn)的價值也將會在經(jīng)濟(jì)適用房銷售

37、價格與銷售進(jìn)度中得到良好的反映。四是由于經(jīng)濟(jì)適用房的消費(fèi)者收入不高并且家庭負(fù)擔(dān)較重，因而應(yīng)采取多種銷售方式。比如，租售并舉，既對經(jīng)濟(jì)適用房采取銷售方式，也可對特困職工實(shí)行廉租政策。以收取成本的方式，將經(jīng)濟(jì)適用房租給買不起房的困難戶，按每平方米建筑面積收月租金進(jìn)行出租，幾年內(nèi)購買此房，租金可以頂預(yù)購房款，不足部分補(bǔ)交。二、年度銷售計劃1 市場預(yù)熱期： (2003 年 3 月-2003年 4 月初 )主要任務(wù) ：完成開盤期以前的各項(xiàng)銷售及市場推廣工作準(zhǔn)備事項(xiàng)。廣告重點(diǎn) ：試探性的廣而告之， 預(yù)示項(xiàng)目即將面市， 增加市場關(guān)注度。銷售策略 : 推出 1000 套,接受客戶認(rèn)購 .價格定位 : 價格不超

38、過 3310 元/ 平米 , 區(qū)分出層差 .2 正式開盤期 (2003 年 4 月中旬 -2003年 5 月底 )促銷活動：（ 1 ）配合大廈封頂 ,招開“朝陽新城經(jīng)濟(jì)適用房開盤新聞發(fā)布會” 。通過報紙、電視、廣播等媒介廣為宣傳，營造東壩最大規(guī)模經(jīng)濟(jì)適用房熱點(diǎn)，達(dá)到市場轟動效果。銷售策略 ： 開始簽約工作 ,成立客戶服務(wù)部 , 辦理簽約 ,按揭工作 .3 、強(qiáng)銷期 : (2003 年 6 月-2003年 7 月)銷售策略 :推出全部套數(shù) , 增加售后服務(wù)機(jī)制 .加快工作運(yùn)行速度 .3 持續(xù)期 (2003 年 8 月-2003年 10 月)主要任務(wù) ：加快簽約速度 , 建立客戶入住服務(wù)流程 .完

39、成一期銷售工作三、付款方式策劃開發(fā)商對經(jīng)濟(jì)適用房的付款方式可采取多種方案與組合搭配。 在資金來 源上，可以有政府支持、社會統(tǒng)籌、商業(yè)銀行按揭等多渠道組合；而在價款支付方式上，可以一次付清、分期付清、按揭貸款、租售搭配等方式的組合。而將資金來源渠道與價款支付方式進(jìn)行組合可獲得更多的付款策劃方式，以供經(jīng)濟(jì)適用房消費(fèi)者選擇。四、物業(yè)管理服務(wù)房地產(chǎn)企業(yè)的售后服務(wù)即物業(yè)管理， 其質(zhì)量的高低對于房地產(chǎn)品牌的樹立和品牌市場的形成尤為重要。無可挑剔的物業(yè)管理要求做到：服務(wù)態(tài)度熱情；服務(wù)設(shè)備完好；服務(wù)技能嫻熟；服務(wù)項(xiàng)目齊全；服務(wù)方式靈活；服務(wù)程序規(guī)范；服務(wù)收費(fèi)合理；服務(wù)制度健全； 服務(wù)效率快速那么， 物業(yè)營銷中

40、如何利用在企業(yè)物業(yè)管理品牌策略呢？第一，現(xiàn)場銷售過程中，通過現(xiàn)有物業(yè)管理人員的儀表、言行、工作與服務(wù)態(tài)度等來直接展現(xiàn)物業(yè)管理品牌的魅力，把更多的購房者吸引到自己的物業(yè)項(xiàng)目上來；第二，非現(xiàn)場營銷中有意把物業(yè)管理品牌作為一個賣點(diǎn)，通過電視、雜志、報紙等媒體把項(xiàng)目物業(yè)管理品牌的概念突出出來。物業(yè)管理品牌在項(xiàng)目營銷中的利用，具體來講，主要有以下內(nèi)容：1 突出品牌物業(yè)管理在未來居住生活中的重要價值。目前，不少購房者不僅對自己所購房屋的質(zhì)量感興趣，也對未來自己的居住質(zhì)量，即物業(yè)管理服務(wù)的情況十分在意。同時，他們一般也都比較愛講“面子”。社區(qū)的品牌，物業(yè)管理的品牌都是他們樂于談?wù)摰脑掝}。事實(shí)上，他們也真能從

41、品牌物業(yè)管理中獲得生活上、工作上、學(xué)習(xí)上、自尊上、發(fā)展上、享受上的方便與好處。所以，突出品牌物業(yè)管理在未來居住生活中的重要價值，對他們確實(shí)能夠構(gòu)成為一個極大的吸引力。2 突出品牌物業(yè)公司的雄厚管理實(shí)力。物業(yè)公司的雄厚管理實(shí)力主要體現(xiàn)在物業(yè)公司的技術(shù)力量、 專業(yè)裝備水平、 注冊資金以及管理人員的職稱、從業(yè)年數(shù)與專業(yè)管理水平等等。 品牌物業(yè)公司的雄厚管理實(shí)力能夠給人一種理性上的認(rèn)同與信任， 為客戶在思想上、 行動上接受物業(yè)項(xiàng)目、接受品牌物業(yè)公司打下堅實(shí)的基礎(chǔ)， 提供了現(xiàn)實(shí)的可能性。3 突出品牌物業(yè)公司的驕人管理業(yè)績。品牌物業(yè)公司的管理業(yè)績主要體現(xiàn)在管理項(xiàng)目的多少（建筑面積、種類） 、管理效果的好壞

42、（取得部級、市級、地區(qū)級先進(jìn)稱號的情況等等） 、社會反映（業(yè)主、住戶及業(yè)主管理委員會的反映、媒體報道的情況、政府方面的意見、同行的評價等等）。品牌物業(yè)公司的驕人管理業(yè)績能夠給人一種感性上的認(rèn)可與憧憬， 讓購房者感受到實(shí)實(shí)在在的物業(yè)管理服務(wù)， 并對自己的未來產(chǎn)生聯(lián)想和希望。4 突出品牌物業(yè)公司的人情味與“人本管理”理念。購房者不希望未來的物業(yè)公司是高高在上的“主人” ，也不希望未來的物業(yè)公司是亦步亦趨、唯命是從的“仆人” 。他們喜歡那種愿意為自己著想、尊重自己而又不巴結(jié)自己的朋友式的物業(yè)公司。 品牌物業(yè)公司的人情味與“人本管理”理念讓人感到親切，讓人覺得自然，縮短了客戶與物業(yè)公司的距離，讓客戶更

43、容易接受物業(yè)管理，從而接受和購買物業(yè)。所以，利用好物業(yè)管理品牌，物業(yè)營銷必然如魚得水；反之，如果在利用物業(yè)管理品牌時措施失當(dāng)， 就可能會出現(xiàn)相反的效果。 所以，在利用物業(yè)管理品牌進(jìn)行物業(yè)項(xiàng)目營銷時， 應(yīng)該注意以下問題：第一，要把物業(yè)管理的高品位與較低收費(fèi)聯(lián)系起來宣傳。 目前人們在收入不是很高的情況下，高標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理，讓人聯(lián)想高收費(fèi)的同時，容易對物業(yè)產(chǎn)生一種畏懼感。 第二，要把物業(yè)管理服務(wù)的大眾性與特殊性突出出來，要讓購房者對物業(yè)管理產(chǎn)生一種親近感的同時，對物業(yè)管理有一種向往與幢憬的空間。第三，物業(yè)管理品牌宣傳中，要突出物業(yè)公司的形象和企業(yè)信譽(yù)， 確實(shí)給購房者一個具體的品牌化身，讓他們從“化身

44、”中感受真實(shí)，樹立信心。總之，本案營銷中既要重視物業(yè)管理品牌的利用，也要確實(shí)利用好物業(yè)管理的品牌，只有這樣，物業(yè)項(xiàng)目才能順利銷售，也才能為開發(fā)商帶來更多的商機(jī)。第四節(jié)海開紀(jì)元的資源優(yōu)勢一、為發(fā)商提供之服務(wù)內(nèi)容：（一）項(xiàng)目市場顧問 宏觀經(jīng)濟(jì)形勢分析：主要提供國家、 地區(qū)經(jīng)濟(jì)總體形勢， 本年度及明年房地產(chǎn)總體經(jīng)濟(jì)形勢、房地產(chǎn)市場開、復(fù)工面積、竣工面積和房屋空置率情況等。目的是為了把握房地產(chǎn)市場發(fā)展動態(tài)， 認(rèn)識房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢， 為分析和確定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃中有關(guān)項(xiàng)目建設(shè)的必要性、建設(shè)內(nèi)容、建設(shè)規(guī)模、建設(shè)檔次、建筑時機(jī)及開發(fā)經(jīng)營方式等提供決策依據(jù)。 規(guī)劃發(fā)展分析：指對政府機(jī)構(gòu)制定的規(guī)劃發(fā)展計劃， 與本項(xiàng)目銷售、 建設(shè)產(chǎn)生的影響進(jìn)行分析。 地區(qū)物業(yè)供應(yīng)調(diào)查與分析：主要指項(xiàng)目所在區(qū)域的總供應(yīng)量、 銷售量、空置率及全市內(nèi)相同物業(yè)總供應(yīng)量、銷售量、空置率而對項(xiàng)目銷售前景進(jìn)行分析，供求的房地產(chǎn)類型、供求房地產(chǎn)地段、供求房地產(chǎn)的檔次等，供給量包括已完成的項(xiàng)目、在建項(xiàng)目、已審批立項(xiàng)的項(xiàng)目、潛在的競爭項(xiàng)目及預(yù)計它們投入市場的時間。根據(jù)分析情況制定相關(guān)銷售策略。 地區(qū)物業(yè)需求調(diào)查與分析：主要對項(xiàng)目所在地區(qū)的市場需求量作為分析，多采用問卷方式，與供應(yīng)調(diào)查結(jié)合后對項(xiàng)目的市場銷售前景做出預(yù)測， 特別要對項(xiàng)目準(zhǔn)