晉城-華僑城歡樂(lè)谷

1、中國(guó)礦業(yè)大學(xué)力學(xué)與建筑工程學(xué)院房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)管理課程報(bào)告晉城-華僑城歡樂(lè)谷項(xiàng)目策劃報(bào)告姓名班級(jí)學(xué)號(hào)成績(jī)王興亞工程管理2011-202110806鬧布文德工程管理2011-202110803楊成明工程管理2011-102110778張玉達(dá)工程管理2011-102110781二O一四年六月1.項(xiàng)目總述與介紹 31.1項(xiàng)目介紹 31.2華僑城公司介紹 61.3古書(shū)院礦介紹 71.4晉城城投公司介紹 81.5項(xiàng)目背景 81.5.1選擇華僑城歡樂(lè)谷的理由： 81.5.2華僑城入駐的附加條件： 82.環(huán)境分析 92.1地理環(huán)境分析 92.1.1地理位置： 92.1.2人口狀況 92.1.3區(qū)域交通 12

2、2.2旅游市場(chǎng)分析 142.2.1旅游 142.2.2氣候 142.3經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 152.3.1經(jīng)濟(jì)環(huán)境整體分析 152.3.2收入和消費(fèi)水平 152.4政策環(huán)境分析 173.市場(chǎng)分析與客戶定位 183.1總體介紹 183.2市場(chǎng)區(qū)隔、目標(biāo)鎖定與產(chǎn)品定位 193.2.1地理因素 193.2.2人文因素 193.2.3行為因素 193.3swot分析 193.3.1S優(yōu)勢(shì) 193.3.2W劣勢(shì) 203.3.3O 機(jī)會(huì) 203.3.4T挑戰(zhàn) 203.4商業(yè)住宅分析 203.5旅游休閑市場(chǎng)分析 213.5.1晉城市內(nèi)城市旅游業(yè)描述 213.5.2市場(chǎng)分析 213.6目標(biāo)客戶定位 243.6.1客戶

3、定位 253.6.2項(xiàng)目整體定位論證 273.7商業(yè)住宅市場(chǎng)分析 293.7.1總體房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 293.7.2市場(chǎng)現(xiàn)狀剖析 293.7.3未來(lái)的發(fā)展前景 304.投融資與經(jīng)營(yíng)估算 304.1歡樂(lè)谷投資分析 304.2歡樂(lè)谷融資分析 304.3華僑城項(xiàng)目投資分析 314.4華僑城項(xiàng)目融資分析 324.5經(jīng)營(yíng)估算 324.5.1建設(shè)期貸款利息 324.5.2現(xiàn)金流量表 345.晉城歡樂(lè)谷項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理及物業(yè)管理 355.1運(yùn)營(yíng)管理 355.1.1組織架構(gòu) 355.1.2品牌推廣 365.2物業(yè)管理 405.2.1公園物業(yè)管理 405.2.2華僑城物業(yè)管理 42結(jié)論 42參考文獻(xiàn) 43晉城-華僑城

4、歡樂(lè)谷1. 項(xiàng)目總述與介紹1.1 項(xiàng)目介紹 項(xiàng)目名稱：山西晉城歡樂(lè)谷 建設(shè)地點(diǎn)：山西省晉城市西北片區(qū)“古書(shū)院礦”建設(shè)地塊。 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)： 用地性質(zhì)：商業(yè)、住宅、旅游混合用地 總用地面積：15000000 其中： 公園用地面積：1000000 住宅用地面積：500000 住宅建筑面積：476000 容積率： 0.952 綠化率：85%國(guó)內(nèi)主題公園排名：圖 1 華僑城歡樂(lè)谷形勢(shì)分析 歡樂(lè)谷總體布局：圖 2 歡樂(lè)谷整體布局 歡樂(lè)谷介紹：圖 3表 1歡樂(lè)谷游戲項(xiàng)目一覽表1.2 華僑城公司介紹 華僑城公司簡(jiǎn)介 （數(shù)據(jù)來(lái)源于華泰證券）表 2 財(cái)務(wù)指標(biāo) 1.3 古書(shū)院礦介紹 概述：晉城煤業(yè)集團(tuán)古書(shū)院礦是一

5、座國(guó)有大型現(xiàn)代化礦井。地處山西省晉城市城區(qū)書(shū)院街中段。古礦現(xiàn)狀：國(guó)家、山西省及地方政府正在推動(dòng)資源枯竭礦山轉(zhuǎn)型發(fā)展。古礦屬于重點(diǎn)轉(zhuǎn)型發(fā)展對(duì)象之一。 財(cái)務(wù)狀況：截止2011年9月底，古書(shū)院礦資產(chǎn)總額13.28億元，其中：非流動(dòng)資產(chǎn)7.19億元，流動(dòng)資產(chǎn)6.10億元。 人力資源：截止2011年9月底，古書(shū)院礦在冊(cè)人數(shù)共計(jì)6088人，其中男職工4062人，女職工2026人。1.4 晉城城投公司介紹 概述：晉城市市城市建設(shè)投資開(kāi)發(fā)總公司是由市政府獨(dú)資，代表市政府進(jìn)行城市公用建設(shè)，投資的有限公司。 優(yōu)勢(shì)：晉城城投公司有市財(cái)政資金作保障，商業(yè)信譽(yù)良好。與政府關(guān)系強(qiáng)，確保政治環(huán)境良好，建設(shè)順利。 商業(yè)關(guān)系：

6、與國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行，晉城銀行，中國(guó)建設(shè)銀行晉城支行等關(guān)系良好，有密切的聯(lián)系。1.5 項(xiàng)目背景 1.5.1選擇華僑城歡樂(lè)谷的理由：1. 為古書(shū)院礦及晉城市帶來(lái)就業(yè)機(jī)會(huì) 除公園本身外，晉城歡樂(lè)谷還將帶動(dòng)吃，住，行，游，夠，娛等傳統(tǒng)旅游要素的發(fā)展，在更大層面上解決就業(yè)問(wèn)題，優(yōu)化周邊的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和供應(yīng)鏈條，改善周邊環(huán)境，推動(dòng)當(dāng)?shù)氐某鞘谢l(fā)展。 2.為晉城市帶來(lái)可觀的經(jīng)濟(jì)效益 根據(jù)華僑城在深圳和晉城的運(yùn)營(yíng)實(shí)踐，以及對(duì)晉城市場(chǎng)的預(yù)測(cè)，歡樂(lè)谷未來(lái)幾年的營(yíng)業(yè)收入將高達(dá)312億，為晉城市帶來(lái)約3840萬(wàn)1.45億元的稅收收入。此外，公司每收入1錢(qián)，還將為晉城帶來(lái)6元的綜合收益，從而直接帶動(dòng)晉城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。 3.帶動(dòng)

7、周邊土地溢價(jià)。上海與武漢歡樂(lè)谷周邊的地價(jià)從項(xiàng)目落地到建成運(yùn)營(yíng)開(kāi)放，地價(jià)翻了10倍左右。1.5.2華僑城入駐的附加條件： 1.華僑城集團(tuán)用于項(xiàng)目所有貸款資金均由城投公司作為擔(dān)保向晉城銀行融資； 2.項(xiàng)目公司每年額外付給歡樂(lè)谷凈利潤(rùn)的10%作為品牌輸出費(fèi)用給華僑城公司。2. 環(huán)境分析 2.1地理環(huán)境分析 2.1.1地理位置： 晉城全境位于東、南兩面與河南省環(huán)繞的澤州盆地，丹河中下游。豫冀晉三省通衢，自古為通向中原大地河南省的門(mén)戶，史稱“中原屏翰，冀南雄鎮(zhèn)”。南北長(zhǎng)約58.85公里，東西寬約62.75公里。晉城南距焦作50公里、開(kāi)封187公里、距鄭州108公里左右，南與河南省，焦作、輝縣、修武、博愛(ài)

8、、沁陽(yáng)、濟(jì)源等市縣交界，北距長(zhǎng)治101公里太原374公里，東距菏澤298公里，西距洛陽(yáng)118.4公里，是晉東南和豫北地區(qū)經(jīng)濟(jì)、文化、交通、物流中心。承接中原，溝通南北，具有獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，發(fā)揮著承東啟西的重要作用。也是晉煤外運(yùn)最重要的支點(diǎn)城市。圖 42.1.2人口狀況據(jù)2013年人口抽樣調(diào)查，年末全市常住人口為230.06萬(wàn)人，比上年末增加0.92萬(wàn)人。全年全市出生人口2.10萬(wàn)人，人口出生率為9.14 死亡人口1.25萬(wàn)人，死亡率為5.46；自然增長(zhǎng)率3.68。出生人口性別比為100.47（以女性人口為100）表 3 2013年末人口數(shù)及其構(gòu)成圖 5全市常住人口年齡分布綜上圖可知，全市常住人

9、口以15-64歲年齡段居多，比重達(dá)到77；0-14歲兒童及青少年其次，占17；65歲及以上占6。全市六個(gè)縣（市、區(qū)）橫向比較，高平市常住人口數(shù)量最多，為484862人；澤州縣為484174人；城區(qū)為476945人；陽(yáng)城縣為388788人；陵川縣為231360人；沁水縣人口數(shù)量最少，為213022人。圖 6 全市人口地區(qū)分布情況分布圖全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入23250元，比上年增長(zhǎng)10.0%；城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出12141元。農(nóng)村居民人均純收入9026元，增長(zhǎng)12.3%；農(nóng)村居民人均生活消費(fèi)支出7115元，增長(zhǎng)17.7%。城鎮(zhèn)占人口20%的低收入家庭人均可支配收入9738元；農(nóng)村占人口20%

10、的低收入者收入4848元，增長(zhǎng)12.3%。圖 7 居民人居收支情況2.1.3區(qū)域交通晉城交通便利，是晉東南山地通向豫北平原的重要門(mén)戶。晉焦鄭、晉濟(jì)、環(huán)城高速與碗周線（晉廟鋪鎮(zhèn)到河南沁陽(yáng)）、晉張線（柳樹(shù)口到河南焦作）和207國(guó)道（山河鎮(zhèn)到河南濟(jì)源）等3條晉豫省縣鄉(xiāng)道交織成網(wǎng)。到“十二五”末，晉城市將成為山西面向中原的重要門(mén)戶城市和區(qū)域中心城市。擁有便利的路面交通、鐵路交通，為城市高端物業(yè)發(fā)展奠定了交通基礎(chǔ)。城市區(qū)域路網(wǎng)骨架：“一環(huán)、四射、一軸、三橫、三縱” 環(huán)：指環(huán)城高速環(huán)。 射：指由環(huán)城高速連接的四條向外輻射的高速公路，分別為長(zhǎng)晉高速、晉焦高速、晉陽(yáng)高速、晉濟(jì)高速。 軸：將現(xiàn)狀207國(guó)道進(jìn)行改

11、造形成縱向聯(lián)系城市六個(gè)片區(qū)的快速路，為各片區(qū)交通聯(lián)系主軸。 橫：指北石店片與金村區(qū)連接線；主城區(qū)與金村區(qū)連接線；南村片、主城區(qū)與金村區(qū)連接線。 縱：指巴公片、北石店片、主城區(qū)連接線；巴公片與北石店片連接線；巴公片、高都片、金村區(qū)連接線。 主城區(qū)路網(wǎng)主骨架：“一環(huán)三縱三橫” (1)環(huán)：指主城區(qū)外環(huán)，由主城區(qū)的東環(huán)、南環(huán)、西環(huán)、北環(huán)構(gòu)成。 (2)縱：文博路、澤州路、景西路。 (3)橫：東西大街、鳳臺(tái)街、白水街圖 8晉城市域城鎮(zhèn)區(qū)域規(guī)劃市區(qū)主要街道：澤州路、中原街、鳳臺(tái)街、蘭花路、中原東街、文昌路、文博路、鳳城路等國(guó)道：207國(guó)道（山河鎮(zhèn)到河南濟(jì)源）省道：碗周沁公路S333（周村、晉廟鋪鎮(zhèn)到常平鄉(xiāng)、

12、河南沁陽(yáng)市）、晉張公路（柳樹(shù)口鎮(zhèn)到月山鎮(zhèn)、河南焦作市）高速公路：晉焦鄭高速、晉濟(jì)高速、晉城環(huán)城高速公路、陽(yáng)翼高速公路（晉侯高速公路的一部分）、晉城至陽(yáng)城高速公路、高（平）新（鄉(xiāng)）高速公路、長(zhǎng)（治）晉高速公路鐵路：嘉南鐵路（中國(guó)民營(yíng)資本投資的鐵路）太焦鐵路（雙線電氣化）、侯月鐵路（雙線電氣化）航空：距洛陽(yáng)、長(zhǎng)治飛機(jī)場(chǎng)均在100公里以內(nèi)，距鄭州新鄭國(guó)際機(jī)場(chǎng)120公里。2.2旅游市場(chǎng)分析2.2.1旅游巍巍太行山、雄姿展奇秀。得天獨(dú)厚的地理位置造就了晉城優(yōu)美的自然景觀，久遠(yuǎn)的歷史積淀賦予了晉城市深厚的人文內(nèi)涵，自然景觀與人文內(nèi)涵的交相呼應(yīng)。因此，晉城旅游的特色定位即為：“神奇太行經(jīng)典晉城”圖 9 晉城

13、市旅游景點(diǎn)分布圖目前，全市成規(guī)模的旅游景區(qū)(點(diǎn))44處，其中有皇城相府5A級(jí)景區(qū)一處，王莽嶺、蟒河、玨山青蓮寺、柳氏民居、歷山原生態(tài)農(nóng)耕文化旅游區(qū)、丹朱嶺旅游景區(qū)6個(gè)國(guó)家4A級(jí)景區(qū)，5個(gè)3A級(jí)景區(qū)，5個(gè)2A級(jí)景區(qū)，7個(gè)國(guó)家級(jí)工農(nóng)業(yè)旅游示范點(diǎn)。A級(jí)景區(qū)和國(guó)家級(jí)工農(nóng)業(yè)旅游示范點(diǎn)數(shù)量名列全省第一，景區(qū)質(zhì)量位居全省前列。2.2.2氣候晉城市屬暖溫帶半濕潤(rùn)大陸性季風(fēng)氣候區(qū)，受大陸性季風(fēng)影響，四季分明，年平均氣溫10。2-12攝氏度，年平均降水量626-750毫米，最佳旅游季節(jié)為4-10月。很少有極端天氣，氣候較為溫和，適宜居住2.3經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 2.3.1經(jīng)濟(jì)環(huán)境整體分析圖 10城鎮(zhèn)居民家庭恩格爾系數(shù)為

14、42%，農(nóng)村居民家庭恩格爾系數(shù)為49%。由表中數(shù)據(jù)可以看出目前晉城市城鎮(zhèn)居民生活水平已接近富裕水平；而農(nóng)村居民生活水平已處于小康水平，晉城市城市整體水平較高。2.3.2收入和消費(fèi)水平十一五”時(shí)期，城鄉(xiāng)一體化步伐加快，人民群眾的生活水平不斷提高全年全市生產(chǎn)總值1031.8億元，比上年增長(zhǎng)9.3%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值43.2億元，增長(zhǎng)1.5%，占生產(chǎn)總值的比重為4.2%；第二產(chǎn)業(yè)增加值644.4億元，增長(zhǎng)10.8%，占生產(chǎn)總值的比重為62.4%；第三產(chǎn)業(yè)增加值344.2億元，增長(zhǎng)7.3%，占生產(chǎn)總值的比重為33.4%。第三產(chǎn)業(yè)中，人均地區(qū)生產(chǎn)總值44940元，按2013年平均匯率計(jì)算為7256美

15、元。圖 11全年全市固定資產(chǎn)投資完成837.7億元，增長(zhǎng)27.9%。其中，國(guó)有及國(guó)有控股投資347.2億元，增長(zhǎng)16.1%；圖 12在固定資產(chǎn)投資中，第一產(chǎn)業(yè)投資59.4億元，增長(zhǎng)108.3%；第二產(chǎn)業(yè)投資391.4億元，增長(zhǎng)7.7%；第三產(chǎn)業(yè)投資386.9億元，增長(zhǎng)47.0%。在第二產(chǎn)業(yè)中，工業(yè)投資390.3億元，增長(zhǎng)8.6%。其中，煤炭工業(yè)投資142.3億元，下降12.5%；2.4政策環(huán)境分析 晉城市城市近期建設(shè)規(guī)劃(2011-2015)中明確提出要大力強(qiáng)化中心城市服務(wù)功能，將我市建成“方便、溫馨、開(kāi)放、現(xiàn)代”的宜居之城、活力之城、幸福之城。2012年3月1日在晉城市第六屆人民代表大會(huì)第二

16、次會(huì)議上市長(zhǎng)王清憲提出了“對(duì)接上海，融入中原”的擴(kuò)大對(duì)外開(kāi)放戰(zhàn)略,承接發(fā)達(dá)地區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，與大企業(yè)、大集團(tuán)攜手合作的氛圍日漸濃厚，招商引資成為全社會(huì)的熱點(diǎn)、焦點(diǎn)、興奮點(diǎn)。晉城市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要：第十二篇加大招商引資力度 大力實(shí)施開(kāi)放引進(jìn)戰(zhàn)略。西北片區(qū)將進(jìn)行整體開(kāi)發(fā)改造，以承東啟西、提升文化、改善民生、注重實(shí)操的規(guī)劃理念，將該片區(qū)定位為以承接老城商業(yè)職能紓解、傳統(tǒng)工業(yè)向現(xiàn)代服務(wù)業(yè)升級(jí)轉(zhuǎn)型為特色，集居住、旅游服務(wù)、文化創(chuàng)意、特色商業(yè)、生活型物流等于一體的城市綜合功能片區(qū)。通過(guò)整體開(kāi)發(fā)改造，該片區(qū)將成為一個(gè)功能布局合理、生態(tài)環(huán)境優(yōu)良、生活配套完善、景觀風(fēng)貌突出的城市綜合片區(qū)。成為

17、能代表新時(shí)期晉城城市轉(zhuǎn)型發(fā)展的典范，成為凸顯美麗晉城的新名片國(guó)家、山西省及地方政府對(duì)資源枯竭礦山轉(zhuǎn)型發(fā)展在轉(zhuǎn)型轉(zhuǎn)產(chǎn)項(xiàng)目稅收、土地使用、勞動(dòng)保障等各方面的優(yōu)惠政策。集團(tuán)公司對(duì)古礦高規(guī)格轉(zhuǎn)型大力提供政策支持。西北片區(qū)規(guī)劃：在晉城市西北片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃圖中在古書(shū)院附近為商業(yè)規(guī)劃用地。晉城市西北片區(qū)改造初步確定了“一心、兩軸、三帶、五片”的規(guī)劃功能結(jié)構(gòu)。圖 133. 市場(chǎng)分析與客戶定位3.1總體介紹天津歡樂(lè)谷主題公園占地面積35萬(wàn)平方米，坐落于天津東麗湖畔。全園分為六大主題區(qū)：演藝中心、歡樂(lè)時(shí)光、海洋之心、維京海港、圣誕村、飛躍加勒比。北京歡樂(lè)谷位于朝陽(yáng)區(qū)東四環(huán)四方橋東南角，占地100萬(wàn)平方米。其中

18、，公園一期占地約54萬(wàn)平方米，分別由峽灣森林、亞特蘭蒂斯、失落瑪雅、愛(ài)琴港、香格里拉、螞蟻王國(guó)和歡樂(lè)時(shí)光七個(gè)主題區(qū)組成武漢歡樂(lè)谷擁有亞洲首座雙龍木質(zhì)過(guò)山車(chē)、國(guó)內(nèi)最大的人工造浪沙灘、最大室內(nèi)家庭數(shù)字娛樂(lè)中心、三屏4D影院、武漢最大的專業(yè)劇場(chǎng)等50多項(xiàng)游樂(lè)設(shè)施。 “上海歡樂(lè)谷”包含了“陽(yáng)光港、歡樂(lè)時(shí)光、颶風(fēng)灣、金礦鎮(zhèn)、螞蟻王國(guó)、上海灘、香格里拉”七個(gè)主題區(qū)，百余項(xiàng)娛樂(lè)及觀賞項(xiàng)目，12座頂級(jí)游樂(lè)設(shè)備，逾萬(wàn)個(gè)表演場(chǎng)館座位?！吧钲跉g樂(lè)谷”西班牙廣場(chǎng)、卡通城、冒險(xiǎn)山、歡樂(lè)島、金礦鎮(zhèn)、香格里拉森林、 颶風(fēng)灣、陽(yáng)光海岸，加上奇趣的瑪雅水公園，有一百多個(gè)老少皆宜、豐富多彩的游樂(lè)項(xiàng)目“成都?xì)g樂(lè)谷”由陽(yáng)光港、歡樂(lè)時(shí)

19、光、加勒比旋風(fēng)、巴蜀迷情、飛行島、魔幻城堡、飛躍地中海等七大主題區(qū)域組成深圳歡樂(lè)谷、北京歡樂(lè)谷、成都?xì)g樂(lè)谷、上海歡樂(lè)谷 深圳歡樂(lè)谷通過(guò)我們對(duì)華僑城投資建設(shè)的這幾個(gè)區(qū)域的歡樂(lè)谷，我們不僅看到的區(qū)域的選擇，地域的輻射，還有它追求卓越與不斷創(chuàng)新的理念，適應(yīng)地域文化而不是簡(jiǎn)簡(jiǎn)單單的照搬照抄，這一點(diǎn)為我們營(yíng)銷(xiāo)策劃以及后來(lái)的運(yùn)營(yíng)會(huì)帶來(lái)很大的亮點(diǎn)，也會(huì)為晉東南以及輻射的經(jīng)濟(jì)區(qū)帶來(lái)前所未有的體驗(yàn)。3.2市場(chǎng)區(qū)隔、目標(biāo)鎖定與產(chǎn)品定位地理因素，以消費(fèi)者所在地理區(qū)位的特征加以區(qū)隔；人文統(tǒng)計(jì)因素，如按年齡、性別、家庭人數(shù)、家庭生命周期、收入、職業(yè)、教育、社會(huì)階層、社會(huì)中不同群體的文化等進(jìn)行區(qū)隔；心理因素，如按消費(fèi)者的

20、個(gè)性，價(jià)值導(dǎo)向，社會(huì)活躍性等因素進(jìn)行區(qū)隔；行為因素，根據(jù)使用率、品牌忠誠(chéng)情況、所關(guān)注的利益、使用時(shí)機(jī)等進(jìn)行區(qū)隔。顧客需要+顧客類型+地理區(qū)域3.2.1地理因素晉城東、南兩面與河南新鄉(xiāng)、濟(jì)源、沁陽(yáng)、博愛(ài)、焦作等諸縣市接壤西峙中條山與運(yùn)城、臨汾銜接，北隔丹朱嶺、金泉山與長(zhǎng)治交界。背靠黃河，與河南省會(huì)鄭州、古都開(kāi)封、洛陽(yáng)隔河相望。東北遠(yuǎn)眺古都安陽(yáng)，河北邯鄲。周?chē)鷵碛斜姸喑鞘?，且有鄭州、洛?yáng)、開(kāi)封等人口密集的城市，為我們旅游人數(shù)具有強(qiáng)有力的保障。3.2.2人文因素歡樂(lè)谷是一個(gè)集“時(shí)尚，動(dòng)感，歡樂(lè)，夢(mèng)幻”為一體的旅游游玩場(chǎng)所，因此，男女老少皆適合，當(dāng)然我們主要的消費(fèi)群體應(yīng)該是青少年，他們代表的是一群年輕

21、，動(dòng)感，時(shí)尚，潮流，追求新穎的一類人，也是比較符合我們歡樂(lè)谷這個(gè)主題的消費(fèi)主力大軍。3.2.3行為因素通過(guò)我們對(duì)華僑城在北京、上海、武漢、深圳、天津等地陸續(xù)修建歡樂(lè)谷，通過(guò)各個(gè)城市歡樂(lè)谷日消費(fèi)人次之多、以及消費(fèi)者對(duì)他們的認(rèn)可度之高，品牌效應(yīng)也潛移默化的融入到人們的心里，在晉城古書(shū)院修建歡樂(lè)谷，也一定會(huì)受到周?chē)鷱V大年輕人的追捧，群眾的青睞的。3.3swot分析3.3.1S優(yōu)勢(shì) 投資企業(yè)實(shí)力雄厚 晉城歡樂(lè)谷是由山西晉煤集團(tuán)和華僑城集團(tuán)出錢(qián)、晉城市政府出地投資建設(shè)保障項(xiàng)目順利推進(jìn)與后期運(yùn)營(yíng)、項(xiàng)目融資工作的開(kāi)展、調(diào)動(dòng)各類資源保障項(xiàng)目健康快速發(fā)展以及后期的順利運(yùn)營(yíng)。項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢(shì) 晉城歡樂(lè)谷距離太原直線距

22、離約為350公里，駕車(chē)高速3小時(shí)；距離鄭州、洛陽(yáng)駕車(chē)約1.5小時(shí)。項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢(shì)突出，有利于接納周邊城市群眾前來(lái)消費(fèi)游玩。知名度高配套設(shè)施完善晉城歡樂(lè)谷由峽灣森林、亞特蘭蒂斯、失落瑪雅、愛(ài)琴港、香格里拉、螞蟻王國(guó)和歡樂(lè)時(shí)光七個(gè)主題區(qū)組成，為青少年、孩子、家庭提供了游樂(lè)、玩耍、以及父母與孩子交流等平臺(tái)。讓消費(fèi)者活在當(dāng)下，體驗(yàn)“時(shí)尚，動(dòng)感，歡樂(lè)，夢(mèng)幻”這種美妙的感覺(jué)。商業(yè)住宅與歡樂(lè)谷起到相輔相成的作用商業(yè)住宅也會(huì)因?yàn)闅g樂(lè)谷而得到更多人的青睞，當(dāng)然商業(yè)住宅居住人群也會(huì)給歡樂(lè)谷提供相應(yīng)的消費(fèi)人群，并且可以帶動(dòng)周邊地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。3.3.2W劣勢(shì)前期投資大歡樂(lè)谷初步預(yù)算投資將近20億，盡管有晉煤集團(tuán)、華僑

23、集團(tuán)、政府合資投資，但還是困難重重。設(shè)備的維修、更換設(shè)備使用一段時(shí)間就會(huì)出現(xiàn)老化，需要維修，以至于更換，帶來(lái)后期運(yùn)營(yíng)的經(jīng)濟(jì)損失。管理難度大年旅游淡旺季明顯，五一，十一等節(jié)假日日旅游基數(shù)大，而冬季相對(duì)較少；基礎(chǔ)設(shè)施、主題公園、綠化等都使得管理人員在管理方面存在諸多不便。3.3.3O 機(jī)會(huì)地域位置好 晉城市經(jīng)濟(jì)迅猛增長(zhǎng)，且晉城北啟太原商業(yè)區(qū)，南臨中原洛陽(yáng)，鄭州，消費(fèi)市場(chǎng)廣闊，消費(fèi)能力相對(duì)較高，且周邊輻射地區(qū)沒(méi)有如此大的娛樂(lè)、休閑中心，競(jìng)爭(zhēng)壓力小。政策支持 政府政策鼓勵(lì)支持文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展，中國(guó)的歡樂(lè)夢(mèng)想世界的人文舞臺(tái)歡樂(lè)谷是中國(guó)人自己自主擁有的第一個(gè)主題公園連鎖品牌。它凝聚了華僑城人對(duì)世界人文的理解，

24、對(duì)中國(guó)歡樂(lè)夢(mèng)想的追求！它將以時(shí)尚、動(dòng)感、歡樂(lè)、夢(mèng)幻的人文魅力，成為晉城體驗(yàn)旅游的重要標(biāo)志！成為文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的重要項(xiàng)目！3.3.4T挑戰(zhàn)休閑娛樂(lè)替代品種類繁多居民的生活水平不斷的提高，現(xiàn)在更注重精神文明的享受。這主要是因?yàn)?，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國(guó)城市居民的可自由支配收入和閑暇時(shí)間不斷增加，與此同時(shí)人們的身心壓力也由于生活節(jié)奏的加快而增大。因此，出于對(duì)享受時(shí)間、放松身心等目的的考慮，人們的休閑需求越來(lái)越強(qiáng)烈，各種各樣的休閑場(chǎng)所應(yīng)運(yùn)而生。二次吸引顧客難度大雖然歡樂(lè)谷除了刺激驚險(xiǎn)的項(xiàng)目外，還有影視播映、歌舞文藝表演及其他，但是這是所有作為旅游景點(diǎn)都具有的通病，再次吸引顧客比較困難。娛樂(lè)設(shè)施的安全性影

25、響了顧客游玩意愿項(xiàng)目越刺激越驚險(xiǎn)，相應(yīng)的安全性也就相對(duì)降低，國(guó)內(nèi)主題公園的安全事故時(shí)有發(fā)生，大大阻礙了游客的游玩意愿。3.4商業(yè)住宅分析 商業(yè)住宅主要面對(duì)晉煤集團(tuán)中高檔以上人群以及本省及周邊省份人群，晉煤集團(tuán)人員有優(yōu)先選擇住宅型號(hào)，層數(shù)的權(quán)利。商業(yè)住宅投資由晉煤集團(tuán)和華僑城集團(tuán)。優(yōu)勢(shì)：一是歡樂(lè)谷及周邊的旅游景點(diǎn)白馬綠苑生態(tài)園等帶動(dòng)旅游經(jīng)濟(jì)的發(fā)展；二是周邊有許多中小學(xué)帶動(dòng)周?chē)逃聵I(yè)的發(fā)展；三是萬(wàn)德福超市、晉城菲利普斯公司等多種經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目初顯成效，四是區(qū)域優(yōu)勢(shì)明顯，交通便利。 劣勢(shì)：前期投資大機(jī)會(huì)：一是歡樂(lè)谷必將帶動(dòng)周邊經(jīng)濟(jì)發(fā)展，吸引很多客戶；二是周邊環(huán)境適宜將來(lái)打造成中央生活區(qū)CLD。威脅：競(jìng)爭(zhēng)

26、對(duì)手多競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 新世達(dá)·聚龍?jiān)房傉嫉孛娣e：17.86畝；總建筑面積：6.2071萬(wàn)平方米；商品房建筑面積5.7578萬(wàn)平方米；綠化率40%;商品房總套數(shù)：352套區(qū)域位置。 佳潤(rùn)尚城23萬(wàn)平米歐式風(fēng)情力作，富景、蘭花、萬(wàn)隆三大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)名企聯(lián)手打造的晉城標(biāo)志性生活新范本。 星湖灣項(xiàng)目位于北環(huán)路上，晉城澤州北路和北環(huán)路交匯處屋廈橋西200米，坐山面水，緊鄰白馬寺森林公園，上風(fēng)上水，天賦貴地。項(xiàng)目總占地232畝，總建筑面積37萬(wàn)平米，規(guī)劃入住業(yè)主2800多戶。 金輦龍亭位于紅星東街玉龍?zhí)豆珗@處，該項(xiàng)目總占地面積23667平方米，總建筑面積99346平方米，綠化面積達(dá)30%，容積率2.7%

27、，小區(qū)內(nèi)住宅樓5幢，建筑面積47302平方米，279戶。3.5旅游休閑市場(chǎng)分析3.5.1晉城市內(nèi)城市旅游業(yè)描述表 42009-2013年，晉城市旅游業(yè)收入快速增長(zhǎng)，入境旅游人數(shù)不斷創(chuàng)出新高，尤其是在2013年，全年全市接待海外旅游者9.6萬(wàn)人次，接待國(guó)內(nèi)旅游者1686.9萬(wàn)人次，分別增長(zhǎng)41.5%和44.6%；旅游外匯收入4564.0萬(wàn)美元，國(guó)內(nèi)旅游收入149.9億元，旅游總收入152.8億元，分別增長(zhǎng)69.3%、68.2%和68.2%。3.5.2市場(chǎng)分析內(nèi)部市場(chǎng)分析晉城有“北方小江南的美譽(yù)”晉城承接太原經(jīng)濟(jì)圈，融入中原經(jīng)濟(jì)區(qū)，然而晉城輻射周?chē)慕?jīng)濟(jì)圈缺少像華僑歡樂(lè)谷這樣基礎(chǔ)設(shè)施完善、主題公園

28、多、適宜男女老少的游樂(lè)休閑中心。圖 14對(duì)比分析圖 15 在北京、天津、上海、武漢、深圳、成都均有華僑城歡樂(lè)谷，都取得了不錯(cuò)的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益。表 5200920102011201220132014深圳30萬(wàn)人次302萬(wàn)人次305萬(wàn)人次307萬(wàn)人次305萬(wàn)人次北京320萬(wàn)人次345萬(wàn)人次345萬(wàn)人次345萬(wàn)人次345萬(wàn)人次天津300萬(wàn)人次300萬(wàn)人次300萬(wàn)人次300萬(wàn)人次300萬(wàn)人次上海300多萬(wàn)人次300多萬(wàn)人次300多萬(wàn)人次300多萬(wàn)人次300多萬(wàn)人次武漢280萬(wàn)人次290萬(wàn)人次285萬(wàn)人次成都200多萬(wàn)人次200多萬(wàn)人次200多萬(wàn)人次200多萬(wàn)人次200多萬(wàn)人次 經(jīng)過(guò)對(duì)深圳、北京、天津等

29、地分析，我們不難發(fā)現(xiàn)其實(shí)它們周?chē)驾椛渲鴱?qiáng)有力的經(jīng)濟(jì)圈，深圳輻射著珠三角經(jīng)濟(jì)圈；北京、天津輻射著華北平原經(jīng)濟(jì)圈；上海輻射著長(zhǎng)江三角洲經(jīng)濟(jì)圈；武漢輻射著長(zhǎng)江中下游平原經(jīng)濟(jì)圈；成都輻射著 成都平原經(jīng)濟(jì)圈，而晉城則是承接太原經(jīng)濟(jì)圈，融入中原經(jīng)濟(jì)區(qū)，與其有著極其相似之處。競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 榆次烏金山狂樂(lè)谷，又名烏金山狂歡谷主題公園，是國(guó)家AAAA級(jí)景區(qū)，山西第一個(gè)主題公園，華北最大的歡樂(lè)谷。圖 16 鳳凰歡樂(lè)谷位于圍棋發(fā)源地山西省陵川縣東南部的奪火鄉(xiāng)和馬圪當(dāng)鄉(xiāng)境內(nèi)，地處太行山之巔人跡罕至的山坳中，方圓三百十余平方公里。圖 17 鄭州世紀(jì)歡樂(lè)園由鄭州世紀(jì)公園發(fā)展有限公司開(kāi)發(fā)建設(shè)。圖 183.6目標(biāo)客戶定位圖 1

30、9圖 203.6.1客戶定位由峽灣森林、亞特蘭蒂斯、失落瑪雅、愛(ài)琴港、香格里拉、螞蟻王國(guó)和歡樂(lè)時(shí)光七個(gè)主題區(qū)組成， 歡樂(lè)谷精心設(shè)置了120余項(xiàng)體驗(yàn)項(xiàng)目，包括40多項(xiàng)娛樂(lè)設(shè)備、50多處人文生態(tài)景觀、10多項(xiàng)藝術(shù)表演、20多項(xiàng)主題游戲和商業(yè)輔助性項(xiàng)目，可以滿足不同人群的需要。年輕人可以盡情領(lǐng)略水晶神翼、太陽(yáng)神車(chē)等世界六大頂級(jí)娛樂(lè)設(shè)備的超炫體驗(yàn)，充分感受香格里拉金面王朝帶來(lái)的浪漫與神秘。老年人可以沿著愛(ài)琴港灣、瑪雅小鎮(zhèn)的足跡，登上舒緩的亞特蘭蒂斯聚能飛船，尋找歷史的遺跡，梳理文明的脈絡(luò)，感受各大主題分區(qū)夢(mèng)幻般的人文魅力。兒童可以走進(jìn)螞蟻王國(guó)，鮮活了解社會(huì)、自然與生態(tài)的種種知識(shí)，在參與體驗(yàn)中領(lǐng)悟加速度

31、、失重感，感受植被的多樣性，藝術(shù)的趣味性，還有色彩、自然、音樂(lè)和運(yùn)動(dòng)。圖 21圖 22圖 23圖 243.6.2項(xiàng)目整體定位論證面對(duì)全國(guó)乃至海外游客，主要定位人群為晉城輻射經(jīng)濟(jì)圈，太原、鄭州、洛陽(yáng)等地游客，作為“時(shí)尚，動(dòng)感，歡樂(lè)，夢(mèng)幻”這么一個(gè)主題的歡樂(lè)谷更多的目標(biāo)客戶是年輕的充滿活力的青少年，家庭等他們是消費(fèi)的主力軍。功能定位 為青少年提供一個(gè)刺激的、動(dòng)感的、時(shí)尚的、歡樂(lè)的旅游之處，釋放壓力，尋求自我；為家庭提供一個(gè)一塊玩耍、互訴親情的一個(gè)地方；讓兒童在夢(mèng)幻中飛翔；讓老年人在這里找到遺忘的記憶。形象定位時(shí)尚，動(dòng)感，歡樂(lè)，夢(mèng)幻配套設(shè)施定位歡樂(lè)谷精心設(shè)置了120余項(xiàng)體驗(yàn)項(xiàng)目40多項(xiàng)娛樂(lè)設(shè)備圖 2

32、550多處人文生態(tài)景觀圖 2610多項(xiàng)藝術(shù)表演圖 2720多項(xiàng)主題游戲和商業(yè)輔助性項(xiàng)目圖 283.7商業(yè)住宅市場(chǎng)分析3.7.1總體房地產(chǎn)市場(chǎng)分析表 63.7.2市場(chǎng)現(xiàn)狀剖析晉城現(xiàn)有樓盤(pán)圖 293.7.3未來(lái)的發(fā)展前景一是歡樂(lè)谷及周邊的旅游景點(diǎn)白馬綠苑生態(tài)園等帶動(dòng)旅游經(jīng)濟(jì)的發(fā)展；二是周邊有許多中小學(xué)帶動(dòng)周?chē)逃聵I(yè)的發(fā)展；三是萬(wàn)德福超市、晉城菲利普斯公司等多種經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目初顯成效；四是地理位置優(yōu)越，交通干線四通八達(dá)。以上四點(diǎn)可以將晉城古書(shū)院這一片打造成晉城中央生活區(qū)CLD滿足城市主流人群集中居住、消費(fèi)、娛樂(lè)、教育需求圖 304. 投融資與經(jīng)營(yíng)估算4.1歡樂(lè)谷投資分析 表 71312111009080

33、706全國(guó)101.799.7108.4103.8101.1109.5103.0101.9山西102.298.7102.598.2107.5118.8101.3101.4北京100.493.9103.0102.799.4115.2103.599.4 （工業(yè)生產(chǎn)者購(gòu)進(jìn)價(jià)格指數(shù)PPI=100）（1.3256*0.4+1.1668*0.3+1.3319*0.3）*20=25.5979(億)4.2歡樂(lè)谷融資分析 古書(shū)院礦：2.41+3.2+3.80=9.41 城投公司：2.41+1.60+1.90=5.91 晉煤集團(tuán)：4.50+5.35=9.85 華僑城A：2.4+2.85=5.254.3華僑城項(xiàng)目投資

34、分析 10200*10%+1900*(1+7%)*233000=7.11(億) 7200*10%+1400*(1+7%)*243000=5.39(億) 圖 31 569*500000=2.845（億） 482*500000=2.41（億） 政府與古書(shū)院礦地價(jià)并入股份，其中公園用地由政府與古書(shū)院礦各50萬(wàn)平方米，住宅用地為古書(shū)院礦50萬(wàn)平方米 （由于華僑城的入住，商業(yè)用地按三類取價(jià)，住宅用地按三類用地取價(jià)）。4.4華僑城項(xiàng)目融資分析 古書(shū)院礦：2.845+1.4+3.306=7.551（億） 華僑城A：2.2+2.204=4.404（億） 晉煤集團(tuán)：3.4+0=3.4（億）4.5經(jīng)營(yíng)估算4.5.

35、1建設(shè)期貸款利息 歡樂(lè)谷： 第一年： q1=A1*i/2=70000*6.15%/2=2152.5(萬(wàn)) 第二年： q2=(p1+A2/2)*i=(72152.5+69000/2)*6.15%=6559.13（萬(wàn)） 住宅項(xiàng)目： 第一年： q1=A1*i/2=15100*6.15%/2=464.33(萬(wàn)) 第二年： q2=(p1+A2/2)*i=(15564.325+40000/2)*6.15%=2187.21（萬(wàn)） 門(mén)票價(jià)格：(2/3*200+1/3*160)*0.8=150(元) 入園人次：248000000*0.005=1240000（人） 16869000*0.01=1687000（人）

36、 取加權(quán)數(shù)0.4，0.6.計(jì)算后得：1240000*0.4+1687000*0.6=1500000（人） 前三年為培育期，人數(shù)以30%的速度遞增，門(mén)票收入占比為70%，65%，62%,58%,54%。第一年：150萬(wàn)；第二年：150*（1+30%）=195萬(wàn)；第三年：195*（1+30%）=253.5萬(wàn)，到第六年為成熟期，收入占比為50%，入園人次為：16869000*（1+20%）*20%=4050000（人）。 相應(yīng)的入園收入為（億）：3.2143，4.523，6.17，6.595，7.083，12.12 歡樂(lè)谷每年旺季有員工1300人，淡季有1000人。旺季八個(gè)月，淡季四個(gè)月。圖 32

37、取加權(quán)數(shù)計(jì)算可得，員工平均數(shù)為1200人 人工費(fèi)：1200*53772 *（1+0.46%） 設(shè)備更新維修費(fèi)為4000萬(wàn)元 計(jì)算得（基本費(fèi)用）：40000000+1200*53772 *（1+0.46%）=1.05（億） 預(yù)備金與廣告推廣費(fèi)用之和為基本費(fèi)用的50% 總費(fèi)用為：1.05*（1+50%）=1.575（億）4.5.2現(xiàn)金流量表 表 8 年份 收支 1 2 3 4 5 收入0 0 0 0 41.26 支出4 3 1.51+464.3萬(wàn)4 12.765 結(jié)余-4 -3 -1.51-464.3萬(wàn)-4.1287 28.495 （歡樂(lè)谷）表 9年份 收支 1 2 3 4 5 6 7 8 9 1

38、0 11 收入 0 0 0 0 3.21 4.52 6.17 6.59 7.08 12.12 12.12 支出 5.5 6.2 7.215 7.556 1.965 2.12 2.32 2.36 2.43 3.11 3.11 結(jié)余 -5.5 -6.2 -7.215 -7.556 1.245 2.4 3.85 4.23 4.65 9.01 9.01 （華僑城） 整體兩個(gè)項(xiàng)目計(jì)算，在第四年底，隨著住宅的熱賣(mài)，資金回籠，項(xiàng)目回本，并且盈利2.02億元。（未考慮資金的時(shí)間成本）5. 晉城歡樂(lè)谷項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理及物業(yè)管理5.1運(yùn)營(yíng)管理5.1.1組織架構(gòu)圖 33各部門(mén)職能簡(jiǎn)介：總經(jīng)理辦公室： 1. 全面貫徹實(shí)施

39、公司質(zhì)量管理體系程序文件要求。 2. 貫徹執(zhí)行總經(jīng)理指令，協(xié)助組織各項(xiàng)活動(dòng)，協(xié)調(diào)各部門(mén)工作。 3. 負(fù)責(zé)公司最高管理層日常會(huì)議的會(huì)務(wù)工作。對(duì)公司辦公會(huì)決議履行貫徹、落實(shí)、督促、 檢查之職權(quán)。 4. 負(fù)責(zé)公司大型會(huì)議的會(huì)務(wù)和重大活動(dòng)的籌備工作。 5. 負(fù)責(zé)公司主要領(lǐng)導(dǎo)及重要會(huì)議的報(bào)告、文件和交流材料的文秘工作。負(fù)責(zé)公司對(duì)外發(fā)布重要公告、告示、通知及介紹公司概況。 6. 負(fù)責(zé)以公司名義上報(bào)下發(fā)的各種文件、印鑒和機(jī)要文電、傳真的收發(fā)、傳遞工作。 人力資源部： 1. 根據(jù)公司實(shí)際情況和發(fā)展規(guī)劃擬定公司人力資源計(jì)劃，經(jīng)批準(zhǔn)后組織實(shí)施。 2. 制訂人力資源部年度工作目標(biāo)和工作計(jì)劃，按月做出預(yù)算及工作計(jì)劃，

40、經(jīng)批準(zhǔn)后施行。 3. 組織制訂公司用工制度、人事管理制度、勞動(dòng)工資制度、人事檔案管理制度、員工手冊(cè)、 培訓(xùn)大綱等規(guī)章制度、實(shí)施細(xì)則和人力資源部工作程序，經(jīng)批準(zhǔn)后組織實(shí)施。 4. 制訂人力資源部專業(yè)培訓(xùn)計(jì)劃并協(xié)助培訓(xùn)部實(shí)施、考核。 5. 加強(qiáng)與公司外同行之間的聯(lián)系。 6. 負(fù)責(zé)在公司內(nèi)外收集有潛力的和所需的人才信息并組織招聘工作。 7. 審批公司員工薪酬表，報(bào)總經(jīng)理核準(zhǔn)后轉(zhuǎn)會(huì)計(jì)部執(zhí)行。 市場(chǎng)部： 1. 制定年度營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)計(jì)劃。 2. 建立和完善營(yíng)銷(xiāo)信息收集、處理、交流及保密系統(tǒng)。 3. 對(duì)消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)心理和行為的調(diào)查。 4. 對(duì)競(jìng)爭(zhēng)品牌產(chǎn)品的性能、價(jià)格、促銷(xiāo)手段等的收集、整理和分析。 5. 對(duì)競(jìng)爭(zhēng)品

41、牌廣告策略、競(jìng)爭(zhēng)手段的分析。 6. 做出銷(xiāo)售預(yù)測(cè)，提出未來(lái)市場(chǎng)的分析、發(fā)展方向和規(guī)劃。 7.促銷(xiāo)活動(dòng)的策劃及組織。 財(cái)務(wù)部： 1. 制定企業(yè)財(cái)務(wù)管理的各項(xiàng)規(guī)章制度并監(jiān)督執(zhí)行。 2. 配合協(xié)助企業(yè)年度目標(biāo)任務(wù)的制訂與分解，編制并下達(dá)企業(yè)的財(cái)務(wù)計(jì)劃，編制并上報(bào)企業(yè)年度財(cái)務(wù)預(yù)算，指導(dǎo)企業(yè)司的財(cái)務(wù)活動(dòng)。 3. 負(fù)責(zé)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理、資金籌集、調(diào)撥和融通，制定資金使用管理辦法，合理控制使用資金。 4. 負(fù)責(zé)成本核算管理工作，建立成本核算管理體制系，制定成本管理和考核辦法，探索降低目標(biāo)成本的途徑和方法。 5. 負(fù)責(zé)企業(yè)網(wǎng)上銀行的安全與正常運(yùn)營(yíng)，負(fù)責(zé)下屬各企業(yè)應(yīng)上繳費(fèi)用、下達(dá)與收繳工作。 6. 負(fù)責(zé)企業(yè)的資產(chǎn)

42、管理、債權(quán)債務(wù)的管理工作，參與企業(yè)的各項(xiàng)投資管理。 游客部： 1. 根據(jù)公司的安排，擬定好接待計(jì)劃，合理安排和組織旅游者參觀、游覽。 2. 負(fù)責(zé)向旅游者導(dǎo)游、講解、傳播文化。 3. 配合和監(jiān)督有關(guān)部門(mén)安排旅游者的交通、食宿、保護(hù)旅游者的人身和財(cái)產(chǎn)安全。 4. 反映旅游者的意見(jiàn)和要求，協(xié)助安排會(huì)見(jiàn)、座談等活動(dòng)。 5. 解答旅游者的問(wèn)詢，協(xié)助處理在景區(qū)遇到的問(wèn)題。 6. 協(xié)助公司營(yíng)銷(xiāo)工作，做好酒店、賓館的推介。 7. 負(fù)責(zé)本部人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)。 經(jīng)營(yíng)部： 1. 收集經(jīng)營(yíng)信息，掌握市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，深入調(diào)查研究，為集團(tuán)決策提供依據(jù)。 2. 開(kāi)拓市場(chǎng)，及時(shí)了解新技術(shù)、新項(xiàng)目、新思路；對(duì)外聯(lián)絡(luò)，尋找合作項(xiàng)目，引入

43、資金， 開(kāi)發(fā)新的經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)；對(duì)新項(xiàng)目進(jìn)行可行性分析工作，提交新項(xiàng)目可行性分析報(bào)告，并對(duì)新項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)營(yíng)策劃、投資分析等。 3. 進(jìn)行企業(yè)經(jīng)營(yíng)策劃、投資策劃等方面的工作。 4.對(duì)外聯(lián)系、聯(lián)絡(luò)、接待以及公關(guān)工作。 5. 業(yè)務(wù)洽談，負(fù)責(zé)辦理有關(guān)合同、協(xié)議、契約等文書(shū)手續(xù)，負(fù)責(zé)集團(tuán)法律文書(shū)及法律事務(wù)工作。 安全保衛(wèi)部： 1. 認(rèn)真貫徹執(zhí)行上級(jí)有關(guān)安全、保衛(wèi)、消防工作的政策、法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)。 2. 負(fù)責(zé)制訂公司有關(guān)安全保衛(wèi)方面的規(guī)章制度，健全相關(guān)組織網(wǎng)絡(luò)，并定期主持召開(kāi)專業(yè) 性例會(huì)，部署落實(shí)相關(guān)工作，協(xié)調(diào)解決存在問(wèn)題。 3. 負(fù)責(zé)組織開(kāi)展安全、保衛(wèi)、消防思想教育活動(dòng)，增強(qiáng)廣大員工的安全和遵紀(jì)守法意識(shí)， 做好安全

44、保衛(wèi)管理人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)工作，提高安全保衛(wèi)人員的綜合素質(zhì)。 4. 定期或不定期地開(kāi)展安全、保衛(wèi)、消防工作的大檢查，并對(duì)檢查中存在的問(wèn)題及時(shí)提出 整改措施。 5.負(fù)責(zé)處理安全、消防、施工及生產(chǎn)現(xiàn)場(chǎng)等事故，做好事故處理全過(guò)程的具體落實(shí)工作。 5.1.2品牌推廣品牌建設(shè)要分步驟進(jìn)行母子品牌互動(dòng)、與房地產(chǎn)項(xiàng)目的互動(dòng)分步驟：原因：我們不能指望在一個(gè)廣告里解決所有的問(wèn)題品牌的建設(shè)和積累是一個(gè)有計(jì)劃、有步驟的過(guò)程，所以，“晉城歡樂(lè)谷”品牌的建設(shè)也不可能一揮而就，需要有一個(gè)縝密的過(guò)程，需要有取舍，要有節(jié)奏。不同階段重點(diǎn)宣傳產(chǎn)品不同的利益點(diǎn)，更容易給消費(fèi)者留下深刻印象，讓驚喜不斷涌現(xiàn)，總有吸引人之處。步驟：歡樂(lè)谷

45、上市期的首要任務(wù)是吸引目標(biāo)人群首次光顧，因此一定要把這個(gè)消息強(qiáng)勢(shì)地傳遞出去。 在初步建立知名度之后，進(jìn)一步揭開(kāi)歡樂(lè)谷的各項(xiàng)特色,樹(shù)立品牌形象。以歡樂(lè)谷的優(yōu)勢(shì)來(lái)輔助房地產(chǎn)的銷(xiāo)售。子母品牌互動(dòng)推廣的步驟階段一：以華僑城作為背景，宣傳晉城歡樂(lè)谷階段二：著力宣傳歡樂(lè)谷本身的特色階段三：以歡樂(lè)谷的知名度和優(yōu)勢(shì)回饋房地產(chǎn)游樂(lè)園開(kāi)業(yè)前的告知宣傳階段一 宣傳策略：主打概念: 時(shí)尚、動(dòng)感、歡樂(lè)、夢(mèng)幻的游樂(lè)場(chǎng) Whats Fun? 讓我們來(lái)詮釋快樂(lè) 1.首先以告知性廣告(Teaser)直接擊中目標(biāo)人群的要害。刺激他們產(chǎn)生強(qiáng)烈渴望和期盼，進(jìn)而產(chǎn)生初次消費(fèi)。2. 在接近開(kāi)業(yè)時(shí)，加入對(duì)七大主題區(qū)故事性的宣傳，賦予“好玩

46、”這個(gè)概念更豐富的內(nèi)涵，也給予消費(fèi)者更真實(shí)的具像感受。主題+特色 游樂(lè)園 開(kāi)業(yè)后的建立品牌形象的宣傳 階段二宣傳策略：主打概念: 主題+特色 的概念 7大主題與多種特色綜合宣傳1. 此階段廣告要具體宣傳各大主題的特色、風(fēng)情以及與之相關(guān)的背景故事和文化 2. 與7大主題及綠色生態(tài)相對(duì)應(yīng)的系列廣告為重點(diǎn) 3. 第一階段是創(chuàng)造知名度，而第二階段則側(cè)重創(chuàng)造美譽(yù)度，建立品牌形象和個(gè)性 4. 通過(guò)公關(guān)和軟文等形式的宣傳，逐漸為“晉城歡樂(lè)谷”與“晉城.華僑城” 房地產(chǎn)項(xiàng)目今后結(jié)合埋下伏筆。階段二 主題故事宣傳之主打5月：香格里拉 五月是香格里拉最美的季節(jié) 主題：尋覓都市里的“世外桃源” 6-7月：螞蟻王國(guó)

47、兒童節(jié)和暑假，為小朋友量身打造主題：娃娃看世界 8-9月：亞特蘭帝斯/失落的瑪雅 神秘的傳說(shuō)永遠(yuǎn)令年輕人神往主題：跨越時(shí)光，探索神秘之旅 10月：峽灣森林 最美的季節(jié)，帶來(lái)北歐的迷人風(fēng)情主題：童話家園 11月：愛(ài)琴海 在深秋感受陽(yáng)光和自然的魅力主題：回到希臘神話的故鄉(xiāng) 12月：雨林天堂在寒冬享受熱帶情趣主題：冬天里的夏天 階段二 各種特色宣傳之主打家人般的體貼（服務(wù))世界集萃大型表演給你的比你想要得更多（齊全的配套設(shè)施）合家歡樂(lè)趣多多（老少皆益的娛樂(lè)方式）夢(mèng)開(kāi)始的地方（夢(mèng)幻浪漫的氛圍）生態(tài)·主題·游樂(lè)園與晉城 華僑城的配合階段三宣傳策略：主打概念: 綠色生態(tài) 概念1. 此階

48、段廣告要著重宣傳“晉城歡樂(lè)谷” 85的森林覆蓋率2. 強(qiáng)調(diào)“晉城歡樂(lè)谷”動(dòng)靜皆宜的特點(diǎn) 3. 為華僑城地產(chǎn)造勢(shì)，鋪墊4. 此時(shí)“晉城歡樂(lè)谷”品牌在晉城已經(jīng)家喻戶曉， 通過(guò)廣告、公關(guān)和軟文等形式的宣傳，將“北京歡樂(lè)谷”良好的品牌形象轉(zhuǎn)移為對(duì)其母品牌“華僑城”的良好印象。晉城歡樂(lè)谷對(duì)于晉城·華僑城的支持的宣傳主題歡樂(lè)谷是晉城·華僑城的后花園它提供的是歡樂(lè)，它帶來(lái)的是一片都市里難得一見(jiàn)的綠色森林一座充滿了自然之趣的生態(tài)樂(lè)園一個(gè)家門(mén)口的休閑、娛樂(lè)、鍛煉的好地方 歡樂(lè)就在你家中一應(yīng)俱全的配套設(shè)施推廣策略以軟性宣傳搭建長(zhǎng)期宣傳的平臺(tái)活動(dòng)與節(jié)日假期緊密聯(lián)系公關(guān)活動(dòng)與促銷(xiāo)活動(dòng)相結(jié)合活動(dòng)分類

49、 前期貯備節(jié)目合作新聞發(fā)布會(huì)慈善公益活動(dòng) 節(jié)日推廣長(zhǎng)假推廣歡樂(lè)周末情人節(jié)圣誕新年 校園平臺(tái)校園推廣暑假推廣 冬季促銷(xiāo)建議圣誕活動(dòng)新年活動(dòng)寒假推廣情人節(jié)推廣前期貯備：公關(guān)活動(dòng)執(zhí)行時(shí)間正式開(kāi)業(yè)的前一星期活動(dòng)目的舉行以“愛(ài)心相伴 歡樂(lè)相隨”為主題的慈善公益活動(dòng)，加大媒介炒作的力度，進(jìn)一步樹(shù)立起企業(yè)的良好形象。執(zhí)行方式邀請(qǐng)部分生活貧困的孩子作為“晉城歡樂(lè)谷的第一批游客，免費(fèi)參與全天的游園活動(dòng)（包括接送、午餐、游藝項(xiàng)目等），并贈(zèng)送禮品；屆時(shí)宣布，將每月的10日定為“同歡日”，會(huì)陸續(xù)招待部分兒童免費(fèi)游園（每月接待10個(gè)孩子）。如：孤兒院的兒童、貧困家庭的孩子、外來(lái)務(wù)工人員的子弟等。 節(jié)日推廣：長(zhǎng)假推廣執(zhí)行

50、時(shí)間5月1日及10月1日長(zhǎng)假期間活動(dòng)目的借助黃金周有效的針對(duì)旅游人群大力推廣“晉城歡樂(lè)谷” 。執(zhí)行方案路演推廣在繁華的商業(yè)區(qū)開(kāi)展路演活動(dòng)；根據(jù)晉城歡樂(lè)谷的實(shí)景做成微縮景觀模型，放置在路演現(xiàn)場(chǎng)；現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行有獎(jiǎng)互動(dòng)游戲；安排卡通人物與觀眾做互動(dòng)游戲、表演節(jié)目、派發(fā)單頁(yè)、贈(zèng)送禮品等；現(xiàn)場(chǎng)放置簡(jiǎn)單、有趣的游藝設(shè)備。節(jié)日推廣：長(zhǎng)假推廣長(zhǎng)假促銷(xiāo)贏取免費(fèi)門(mén)票：在報(bào)紙上刊登介紹各個(gè)主題園區(qū)背景故事和游藝特色的文章，并同時(shí)提出一些相關(guān)的簡(jiǎn)單的問(wèn)題消費(fèi)者可以通過(guò)回答問(wèn)題來(lái)參加免費(fèi)門(mén)票或游藝項(xiàng)目游玩券的贏取活動(dòng)世界風(fēng)情大游行節(jié)日推廣：歡樂(lè)周末歡樂(lè)周末促銷(xiāo)推出“歡樂(lè)周末”各種組合的門(mén)票促銷(xiāo)，如三口之家，買(mǎi)二送一，孩子免

51、票集體票，買(mǎi)五送一歡樂(lè)抽獎(jiǎng)：凡于歡樂(lè)周末購(gòu)買(mǎi)門(mén)票的游客，均可參加抽獎(jiǎng)活動(dòng)方式一：門(mén)票上印有刮刮卡，即刮即中，獎(jiǎng)品包括，娛樂(lè)項(xiàng)目的游玩券、卡通玩偶、餐飲券等。方式二：憑票根還能參加第二次幸運(yùn)抽獎(jiǎng)，贏取DV、數(shù)碼相機(jī)、手機(jī)、 MP3等豐厚大獎(jiǎng)校園平臺(tái)：歡樂(lè)進(jìn)校園推廣活動(dòng)執(zhí)行時(shí)間4月-6月執(zhí)行方案大學(xué)與學(xué)校的學(xué)生會(huì)聯(lián)合，開(kāi)展“歡樂(lè)一刻”有獎(jiǎng)?wù)掌骷顒?dòng)；利用午休時(shí)間，在校園開(kāi)展卡通人免費(fèi)立拍得活動(dòng)；現(xiàn)場(chǎng)派送宣傳單片，贈(zèng)送卡通小禮品，并收集大學(xué)生電子郵箱地址，以便開(kāi)業(yè)后及時(shí)通知。中、小學(xué)利用午休時(shí)間，安排卡通小劇場(chǎng)表演；派送卡通小禮品，收集學(xué)生的聯(lián)絡(luò)方式；開(kāi)展卡通人免費(fèi)立拍得活動(dòng)；現(xiàn)場(chǎng)派送宣傳單片。校園平臺(tái)：暑期推廣執(zhí)行時(shí)間7月-8月執(zhí)行方案聯(lián)合優(yōu)惠券與晉城地區(qū)其他娛樂(lè)悠閑場(chǎng)所（如游泳館、KTV）推出聯(lián)合娛樂(lè)券，提供優(yōu)惠門(mén)票“歡樂(lè)不夜谷”延長(zhǎng)晚間營(yíng)業(yè)時(shí)間，開(kāi)設(shè)“燈光夜場(chǎng)