北京麗澤金融商務(wù)區(qū)三期土地一級(jí)開發(fā)實(shí)施方案B9B11

1、三期（b9、b11地塊）土地一級(jí)開發(fā)實(shí)施方案北京麗澤金融商務(wù)區(qū)三期（b9、b11地塊）土地一級(jí)開發(fā)實(shí)施方案二零一零年三月特別提示2010年北京麗澤開發(fā)建設(shè)有限公司擬實(shí)施麗澤金融商務(wù)區(qū)b2b5、b9、b11項(xiàng)目六個(gè)地塊的土地一級(jí)開發(fā)工作，為了更快地實(shí)施土地一級(jí)開發(fā)，運(yùn)作好本項(xiàng)目，完成豐臺(tái)區(qū)土地開發(fā)計(jì)劃，北京麗澤開發(fā)建設(shè)有限公司擬分三期實(shí)施土地一級(jí)開發(fā)，其中b2、b3地塊為一期，b4、b5地塊為二期，b9、b11地塊為三期。本實(shí)施方案為三期（b9、b11地塊）土地一級(jí)開發(fā)實(shí)施方案。為了利于項(xiàng)目資金籌措和投資計(jì)劃安排，本實(shí)施方案第一部分到第六部分的具體成本測(cè)算為b9、b11項(xiàng)目用地的實(shí)際土地一級(jí)開發(fā)

2、成本，在第七部分對(duì)b9、b11項(xiàng)目用地的實(shí)際一級(jí)開發(fā)成本匯總，預(yù)計(jì)b9、b11項(xiàng)目用地實(shí)際土地一級(jí)開發(fā)總投資額為258734.55 萬(wàn)元?？紤]到項(xiàng)目土地一級(jí)開發(fā)成本需要統(tǒng)一核算，在投資分析中，各期土地一級(jí)開發(fā)成本、土地出讓金、項(xiàng)目入市交易底價(jià)、項(xiàng)目用地成交預(yù)期價(jià)格均采用總價(jià)款分?jǐn)傇瓌t。分?jǐn)傁禂?shù)各期地上規(guī)劃建筑面積/項(xiàng)目總規(guī)劃建筑面積。按上述原則分?jǐn)偤螅?、b9、b11項(xiàng)目用地用入市交易土地一級(jí)開發(fā)綜合成本372037.7萬(wàn)元；2、國(guó)有土地使用權(quán)出讓價(jià)款74738.04萬(wàn)元；3、入市交易土地一級(jí)開發(fā)底價(jià)總價(jià)446775.74萬(wàn)元；4、b9、b11項(xiàng)目用地土地市場(chǎng)交易價(jià)格為479643 萬(wàn)元，盈利

3、能力1.07 。摘 要一、基本情況1、北京麗澤金融商務(wù)區(qū)b9、b11地塊總用地面積22.027公頃（折合330.405 畝），其中，國(guó)有土地1.9 公頃，集體土地20.127公頃（折合301.905畝）。2、b9、b11地塊需要拆遷現(xiàn)狀建筑物總面積為172769 平方米。其中，農(nóng)業(yè)居民住宅建筑面積25565 平方米，集體非住宅建筑面積132704平方米，國(guó)有非住宅建筑面積14500平方米。用地內(nèi)共有農(nóng)業(yè)居民226 戶，人口670 人。二、征地補(bǔ)償項(xiàng)目需征收集體土地用地301.905畝，征地補(bǔ)償總計(jì)為48547.34萬(wàn)元，征地及安置人員補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)（不包含征地稅費(fèi)）折合160萬(wàn)元畝。三、拆遷補(bǔ)償項(xiàng)目

4、用地范圍內(nèi)住宅類拆遷安置方案，采用定向回遷補(bǔ)償安置；非住宅拆遷采用貨幣補(bǔ)償方案。1、農(nóng)業(yè)居民住宅拆遷補(bǔ)償，包括：房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)，各項(xiàng)拆遷補(bǔ)助及獎(jiǎng)勵(lì)政策、人均50平方米的優(yōu)惠購(gòu)房指標(biāo)。農(nóng)業(yè)居民回遷安置在c9用地，購(gòu)房?jī)?yōu)惠價(jià)按6300元/平方米建筑面積計(jì)取。2、農(nóng)業(yè)居民住宅被拆遷人平均補(bǔ)償13945元平方米；集體非住宅平均補(bǔ)償3225元平方米；國(guó)有非住宅平均補(bǔ)償18725元平方米。四、回遷、還建安置1、b9、b11項(xiàng)目用地農(nóng)業(yè)居民670 人，回遷住宅建筑面積安置標(biāo)準(zhǔn)為50平方米人，b9、b11項(xiàng)目用地農(nóng)業(yè)居民需要33500平方米的回遷安置房。農(nóng)業(yè)居民回遷在c9用地，c9可利用規(guī)劃建筑面積19萬(wàn)平方

5、米，可安置b9、b11項(xiàng)目用地上全部農(nóng)業(yè)居民；五、農(nóng)民定向回遷效果1、按照b2b5、b9、b11整體綜合考慮計(jì)算，農(nóng)業(yè)居民回遷安置優(yōu)惠購(gòu)房?jī)r(jià)格平均為6300元平方米，現(xiàn)農(nóng)業(yè)居民戶均居住面積112平方米，戶均拆遷補(bǔ)償款為155.44萬(wàn)元。如按人均建筑面積50平方米的標(biāo)準(zhǔn)，每戶2.7人計(jì)算，每戶回遷建筑面積為135平方米，回遷人需交納回遷房款85.05萬(wàn)元戶,每戶補(bǔ)償款余額為70.39萬(wàn)元。六、土地開發(fā)程度和供應(yīng)計(jì)劃1、b9、b11項(xiàng)目用地完成土地一級(jí)開發(fā)時(shí)的市政基礎(chǔ)設(shè)施條件達(dá)到“七通一平”熟地狀態(tài)。2、b9、b11項(xiàng)目用地土地一級(jí)開發(fā)從獲得授權(quán)起始，至完成開發(fā)公開上市掛牌交易供應(yīng)土地，需23個(gè)月

6、，整個(gè)土地一級(jí)開發(fā)工作預(yù)計(jì)2012年完成，具備入市交易條件。七、入市交易土地一級(jí)開發(fā)綜合成本、底價(jià)1、b2b5、b9、b11總項(xiàng)目用地入市交易土地一級(jí)開發(fā)綜合成本1057826.84萬(wàn)元，折合樓面熟地價(jià)為6692元平方米。按照b2b3、b4b5、b9b11三個(gè)項(xiàng)目的地上規(guī)劃建筑面積確定各個(gè)項(xiàng)目的分?jǐn)傁禂?shù)，其中b9、b11項(xiàng)目用地分?jǐn)傁禂?shù)為35.17%。2、b9、b11項(xiàng)目用地分?jǐn)側(cè)胧薪灰淄恋匾患?jí)開發(fā)綜合成本372037.7萬(wàn)元，折合樓面熟地價(jià)為6692元平方米；分?jǐn)倗?guó)有土地使用權(quán)出讓價(jià)款74738.04萬(wàn)元，折合樓面價(jià)為1344元平方米；分?jǐn)側(cè)胧薪灰淄恋匾患?jí)開發(fā)底價(jià)總價(jià)446775.74萬(wàn)元，

7、樓面單價(jià)8037元平方米。八、土地交易收入預(yù)測(cè)b9、b11項(xiàng)目用地分?jǐn)偼恋厥袌?chǎng)交易價(jià)格為479643 萬(wàn)元，盈利能力1.07 。方案分析、市場(chǎng)預(yù)測(cè)表明，項(xiàng)目用地在征地補(bǔ)償、拆遷安置和土地市場(chǎng)交易方面，其經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益都是可行的。目 錄第一部分 項(xiàng)目基本情況1一、項(xiàng)目概況1（一）項(xiàng)目名稱1（二）擬申請(qǐng)授權(quán)開發(fā)單位1（三）項(xiàng)目區(qū)域位置1（四）自然環(huán)境分析2二、項(xiàng)目背景2（一）北京麗澤金融商務(wù)區(qū)背景2（二）區(qū)位情況3三、土地利用現(xiàn)狀情況4四、地上物現(xiàn)狀5（一）地上建筑物及人員情況5（二）用地內(nèi)古樹、文物、古跡6五、主要規(guī)劃指標(biāo)說(shuō)明7（一）綜合規(guī)劃方案7（二）主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)7六、人文環(huán)境7七、開

8、發(fā)進(jìn)度和供地?cái)?shù)量、時(shí)間預(yù)測(cè)8第二部分 編制依據(jù)9一、方案依據(jù)9二、法律法規(guī)依據(jù)9三、項(xiàng)目依據(jù)10第三部分 項(xiàng)目市場(chǎng)分析11一、北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析11（一）房地產(chǎn)開發(fā)投資高速增長(zhǎng)11（二）開發(fā)供給不斷恢復(fù)11（三）住宅銷售市場(chǎng)價(jià)格持續(xù)上漲，銷量出現(xiàn)下滑12（四）房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目到位資金增幅擴(kuò)大12二、豐臺(tái)區(qū)市場(chǎng)分析12（一）豐臺(tái)區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r12（二）豐臺(tái)區(qū)近年土地一級(jí)市場(chǎng)概況13（三）豐臺(tái)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)概況14第四部分 工作方案15一、征地工作方案15二、拆遷工作方案16（一）拆遷補(bǔ)償方案16（二）用地現(xiàn)狀情況17（三）住宅拆遷補(bǔ)償18（四）集體非住宅拆遷補(bǔ)償19（五）國(guó)有非住宅補(bǔ)償20（六）拆

9、遷實(shí)施計(jì)劃21（七）拆遷補(bǔ)償款估算21三、市政建設(shè)工作方案22四、定向回遷安置方案25（一）c9回遷住宅25第五部分 土地供應(yīng)方案26一、供應(yīng)土地的數(shù)量和時(shí)間26二、供地時(shí)點(diǎn)開發(fā)狀態(tài)及開發(fā)成本支付情況26三、房屋建設(shè)需要接用市政的時(shí)間和需求26第六部分 開發(fā)進(jìn)度27第七部分 投資方案29一、項(xiàng)目的靜態(tài)總投資測(cè)算29二、政府土地收益估算31三、入市交易底價(jià)估算31四、土地市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目承受力分析31（一）項(xiàng)目二級(jí)開發(fā)完成后可以實(shí)現(xiàn)的銷售收入預(yù)測(cè)31（二）項(xiàng)目二級(jí)開發(fā)成本及費(fèi)用33（三）項(xiàng)目二級(jí)開發(fā)利潤(rùn)、稅金34（四）項(xiàng)目熟地市場(chǎng)預(yù)測(cè)價(jià)格35（五）項(xiàng)目承受能力分析36第八部分 項(xiàng)目融資方案37第九部分

10、 監(jiān)管措施379三期（b9、b11地塊）土地一級(jí)開發(fā)實(shí)施方案第一部分 項(xiàng)目基本情況一、項(xiàng)目概況（一）項(xiàng)目名稱北京麗澤金融商務(wù)區(qū)三期（b9、b11地塊）土地一級(jí)開發(fā)（簡(jiǎn)稱b9、b11項(xiàng)目用地）（二）擬申請(qǐng)授權(quán)開發(fā)單位“北京麗澤開發(fā)建設(shè)有限公司”注冊(cè)資本金3億元，為豐臺(tái)區(qū)國(guó)資委全資撥款成立的“北京麗澤金融商務(wù)區(qū)控股有限公司”下屬全資子公司，擬申請(qǐng)由“北京麗澤開發(fā)建設(shè)有限公司”作為麗澤金融商務(wù)區(qū)b9、b11地塊的土地一級(jí)開發(fā)實(shí)施主體。（三）項(xiàng)目區(qū)域位置北京麗澤金融商務(wù)區(qū)（簡(jiǎn)稱商務(wù)區(qū)）位于豐臺(tái)區(qū)，毗鄰城市核心區(qū)的西南部，地處北京市西南二環(huán)菜戶營(yíng)立交橋與西三環(huán)麗澤立交橋之間，東距菜戶營(yíng)立交橋約1.3公里

11、，西距麗澤立交橋約1公里，北距西客站1.8公里，距北京南站2.6公里，地理位置優(yōu)越。本次擬開發(fā)的b9、b11地塊位于麗澤路的南側(cè)，屬商務(wù)區(qū)核心區(qū)域，四至如下。具體位置詳見圖1。b9項(xiàng)目用地四至：東至蓮花河西路，南至規(guī)劃柳村路、規(guī)劃駱駝灣南路，西至規(guī)劃駱駝灣西路，北至麗澤路；b11項(xiàng)目用地四至：東至規(guī)劃菜戶營(yíng)西一路，南至萬(wàn)泉寺東路，西至蓮花河路，北至麗澤路。圖1 區(qū)域位置示意圖（四）自然環(huán)境分析豐臺(tái)區(qū)地勢(shì)西北高、東南低，呈階梯下降。按地形分為三個(gè)地貌區(qū)：1、低山與丘陵：低山分布在羊圈原后甫營(yíng)以北，面積為800公頃，其中石灰?guī)r占三分之二。丘陵分布于梨園村、大溝村以北的為碎屑沉積丘陵，以南的為石灰?guī)r

12、質(zhì)丘陵。2、臺(tái)地：位于永定河以西，八寶山斷裂和良鄉(xiāng)前門斷裂之間。3、平原：在永定河以西王佐鄉(xiāng)東部和長(zhǎng)辛店鄉(xiāng)東部的東河沿、張郭莊、長(zhǎng)辛店、趙辛店村，土地面積2800公頃。東部涼水河以北與城區(qū)接壤地帶，海拔40米屬古永定河沖積扇高位來(lái)源，面積1400公頃。低位平原：分布于永定河以東，面積為1.57萬(wàn)公頃。海拔從60米向東南降到35米，平均坡降1%。本區(qū)域地處華北大平原北部（北緯40°）,西北靠山，東南距渤海150公里。冬季受高緯度內(nèi)陸季風(fēng)影響，寒冷干燥；夏季受海洋季風(fēng)影響，高溫多雨，是典型的暖溫帶半濕潤(rùn)季風(fēng)性大陸氣候。二、項(xiàng)目背景（一）北京麗澤金融商務(wù)區(qū)背景北京麗澤金融商務(wù)區(qū)是北京市“一

13、主一副三新四后臺(tái)”金融業(yè)總體空間布局的重要組成部分，是首都金融服務(wù)功能、帶動(dòng)南城產(chǎn)業(yè)升級(jí)的一項(xiàng)重要戰(zhàn)略舉措。2008年4月30日，北京市委、市政府發(fā)布關(guān)于促進(jìn)首都金融業(yè)發(fā)展的意見（京發(fā)20088號(hào)）（以下簡(jiǎn)稱意見）中，麗澤金融商務(wù)區(qū)正式納入了北京市金融業(yè)總體空間布局規(guī)劃，成為北京市“一主一副三新四后臺(tái)”金融業(yè)空間布局規(guī)劃“三新”中的“一新”，功能定位得到明確。意見“確定規(guī)劃豐臺(tái)麗澤金融商務(wù)區(qū)為新興金融功能區(qū)，主要聚集新興金融機(jī)構(gòu)。充分利用商務(wù)區(qū)的地理區(qū)位和交通便捷優(yōu)勢(shì)，加強(qiáng)規(guī)劃，整體開發(fā)，突出功能，與其他金融功能區(qū)形成功能互補(bǔ)、合作共贏、協(xié)同發(fā)展的格局，建設(shè)成為現(xiàn)代化首都金融發(fā)展新空間和新興金

14、融機(jī)構(gòu)聚集區(qū)?！北本悵山鹑谏虅?wù)區(qū)將來(lái)主要聚集銀行、保險(xiǎn)、證券等金融業(yè)總部，創(chuàng)業(yè)投資、私募股權(quán)基金等新興金融機(jī)構(gòu)，金融期貨市場(chǎng)等金融要素市場(chǎng)和各類金融投資機(jī)構(gòu)，以及國(guó)內(nèi)外大型企業(yè)總部。成為“立足北京、服務(wù)全國(guó)、面向世界”的新興金融機(jī)構(gòu)聚集區(qū)。北京市委、市政府對(duì)麗澤金融商務(wù)區(qū)的發(fā)展建設(shè)工作高度重視。劉淇書記、郭金龍市長(zhǎng)都對(duì)商務(wù)區(qū)給予了特別關(guān)注和支持。吉林常務(wù)副市長(zhǎng)、黎曉宏秘書長(zhǎng)也多次帶隊(duì)到商務(wù)區(qū)進(jìn)行專題調(diào)研，幫助明確商務(wù)區(qū)的功能定位、協(xié)調(diào)解決開發(fā)建設(shè)中遇到的問題。經(jīng)過2008年的精心準(zhǔn)備，2009年，b6、b7地塊的土地一級(jí)開發(fā)作為區(qū)重點(diǎn)項(xiàng)目率先啟動(dòng)并基本完成。2010年隨著新規(guī)劃方案的編制、審

15、批的落實(shí)，商務(wù)區(qū)總建設(shè)規(guī)模約900萬(wàn)平方米（其中地上建筑規(guī)模約670萬(wàn)平方米，地下建筑規(guī)模約230萬(wàn)平方米），北京麗澤金融商務(wù)區(qū)土地一級(jí)開發(fā)工作即將進(jìn)入全面開發(fā)階段。為加快麗澤金融商務(wù)區(qū)的開發(fā)，豐臺(tái)區(qū)國(guó)資委專門成立了“北京麗澤金融商務(wù)區(qū)控股有限公司”，其下設(shè)全資子公司“北京麗澤開發(fā)建設(shè)有限公司”，由子公司負(fù)責(zé)商務(wù)區(qū)范圍內(nèi)所有土地一級(jí)開發(fā)實(shí)施工作。根據(jù)區(qū)委、區(qū)政府的要求，2010年擬實(shí)施b2b5、b9、b11地塊的土地一級(jí)開發(fā)。在上述背景下，北京麗澤開發(fā)建設(shè)有限公司擬申請(qǐng)作為麗澤金融商務(wù)區(qū)三期（b9、b11地塊）土地一級(jí)開發(fā)實(shí)施主體，進(jìn)行土地一級(jí)開發(fā)建設(shè)。（二）區(qū)位情況1、現(xiàn)狀特征麗澤地區(qū)位于二

16、環(huán)路菜戶營(yíng)立交橋與三環(huán)路麗澤橋立交橋之間，是北京城區(qū)內(nèi)僅存的成片區(qū)的未開發(fā)地區(qū)，是城區(qū)內(nèi)唯一距二環(huán)路最近“城中村”聚集地，具有典型的城鄉(xiāng)結(jié)合部特征。區(qū)域內(nèi)絕大多數(shù)土地為集體所有制，行政管理具有城市、村鎮(zhèn)雙重特點(diǎn)。區(qū)域中已沒有傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)用地，現(xiàn)有農(nóng)業(yè)人口的收入來(lái)源，主要是依靠出租土地、出租房屋。存在著大量無(wú)建設(shè)批準(zhǔn)手續(xù)的房屋，該區(qū)域內(nèi)除道路外，已全部被私搭亂建的建筑所覆蓋，已無(wú)空地。其中，一部分是以“以租代征”形式長(zhǎng)期出租的用地，多用于外地駐京辦事處、聯(lián)絡(luò)處、市屬企業(yè)生產(chǎn)、職工宿舍；城區(qū)拆遷統(tǒng)一安置的居民等，一部分是集體經(jīng)營(yíng)組織自營(yíng)出租的商業(yè)用房、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、倉(cāng)庫(kù)、汽修、居住等各類房屋。存在著大量私

17、搭亂建的現(xiàn)象，存在著安全隱患；由于基礎(chǔ)條件差，大量的流動(dòng)人員居住、生活條件極為簡(jiǎn)陋，防火安全和治安狀況極為惡劣。2、規(guī)劃利用特征北京麗澤金融商務(wù)區(qū)位于西二、三環(huán)路之間，規(guī)劃總用地面積8.09平方公里，是目前北京市三環(huán)以內(nèi)最后一塊成規(guī)模的待開發(fā)地區(qū)，具有建設(shè)新興金融功能區(qū)的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)。一是具有明顯的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。該區(qū)域距天安門8公里、金融街5公里、總部基地2公里，處于京津冀經(jīng)濟(jì)圈的核心位置，是承接北京金融街、拓展北京金融街、完善北京金融街的最理想地段之一，是首都金融業(yè)輻射全國(guó)的重要門戶。二是具有明顯的交通優(yōu)勢(shì)。北京麗澤金融商務(wù)區(qū)北距北京西站1.8公里，東距北京南站2.6公里，南距南苑機(jī)場(chǎng)10公里，離首

18、都機(jī)場(chǎng)和擬建的首都第二機(jī)場(chǎng)車程也只有40至50分鐘，正在建設(shè)的地鐵10號(hào)線毗鄰商務(wù)區(qū)西側(cè)，地鐵14號(hào)線東西貫穿商務(wù)區(qū)直達(dá)北京南站，16號(hào)線南北連接金融街，北京二環(huán)、三環(huán)以及麗澤路將麗澤金融商務(wù)區(qū)直接納入市內(nèi)快速交通體系。三是具有明顯的環(huán)境優(yōu)勢(shì)和空間優(yōu)勢(shì)。北京麗澤金融商務(wù)區(qū)處于北京市重點(diǎn)綠化地區(qū)，懷抱歷史悠久的蓮花河、涼水河、豐草河，擁有大約900萬(wàn)平方米的建筑總規(guī)模，綠地與建設(shè)用地的比例將高達(dá)1：1，具有打造一流綠化景觀、水系景觀、建筑景觀和營(yíng)造良好生態(tài)環(huán)境的天然條件。三、土地利用現(xiàn)狀情況b9、b11項(xiàng)目用地位于豐臺(tái)區(qū),西距西三環(huán)麗澤橋約1公里，用地范圍為22.027公頃。1、用地現(xiàn)狀權(quán)屬b9

19、、b11項(xiàng)目用地所占土地為豐臺(tái)區(qū)盧溝橋鄉(xiāng)菜戶營(yíng)村、三路居村所屬的集體土地和部分國(guó)有土地。其中國(guó)有土地，主要涉及市政橋梁所、海軍航空兵家屬宿舍院等單位。2、用地現(xiàn)狀性質(zhì) 表1 現(xiàn)狀權(quán)屬類型情況表 單位：公頃地塊名稱權(quán)屬單位合計(jì)（一）集體土地面積（二）國(guó)有土地建設(shè)用地小計(jì)1、村鎮(zhèn)工礦用地2、林地、綠地b9、b11三路居、菜戶營(yíng)22.02720.12720.12701.9 3、用地現(xiàn)狀圖 b9、b11項(xiàng)目用地范圍圖 b9、b11代征地四、地上物現(xiàn)狀（一）地上建筑物及人員情況項(xiàng)目用地現(xiàn)狀主要為農(nóng)村居民點(diǎn)、集體非住宅、國(guó)有非住宅等，按照測(cè)繪部門提供的地上物測(cè)繪圖，經(jīng)測(cè)量統(tǒng)計(jì)，并與各村委會(huì)提供數(shù)據(jù)進(jìn)行比較

20、分析, b9、b11項(xiàng)目用地需要拆遷現(xiàn)狀建筑物總面積為172769 平方米。其中，農(nóng)業(yè)居民住宅建筑面積25565 平方米，集體非住宅建筑面積132704平方米，國(guó)有非住宅建筑面積14500平方米。國(guó)有非住宅單位，主要涉及市政橋梁所、海軍航空兵家屬宿舍院等單位。根據(jù)2009年9月30日豐臺(tái)區(qū)公安分局人口處提供的拆遷范圍內(nèi)在冊(cè)人口數(shù)，結(jié)合菜戶營(yíng)村和三路居村委會(huì)提供的實(shí)際居住人口情況，b9、b11項(xiàng)目用地內(nèi)共有農(nóng)業(yè)宅基地院落127 個(gè)，戶籍?dāng)?shù)226 戶，人口670 人。表2 現(xiàn)狀地上建筑物及人員情況現(xiàn)狀房屋拆遷面積b9、b11項(xiàng)目用地（一）農(nóng)業(yè)居民1、院127 2、戶226 3、人口670 4、房屋

21、面積（平方米）25565 （二）集體非住宅房屋面積（平方米）132704（三）國(guó)有非住宅房屋面積（平方米）14500項(xiàng)目的用地現(xiàn)狀照片如下： 照片1 項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀（蓮花河及b11民宅） 照片2 b9項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀（臨街商鋪） 照片3 項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀（b9民宅）（二）用地內(nèi)古樹、文物、古跡經(jīng)區(qū)文物部門確認(rèn)，b9、b11項(xiàng)目用地地上無(wú)古樹、文物、古跡；最終以考古勘探的結(jié)果為準(zhǔn)。五、主要規(guī)劃指標(biāo)說(shuō)明（一）綜合規(guī)劃方案項(xiàng)目用地規(guī)劃擬采用2009版商務(wù)區(qū)綜合規(guī)劃方案。項(xiàng)目用地各地塊位置示意圖如下圖。圖2 麗澤商務(wù)區(qū)各地塊位置示意圖（二）主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)本次規(guī)劃數(shù)據(jù)指標(biāo)依據(jù)北京麗澤金融商務(wù)區(qū)“綜合規(guī)劃方案”編

22、制，最終規(guī)劃數(shù)據(jù)以商務(wù)區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃為準(zhǔn)。商務(wù)區(qū)b9、b11地塊規(guī)劃占地面積220270 平方米，地上規(guī)劃建筑面積555880 平方米。規(guī)劃用途為商業(yè)金融用地和多功能用地（混合用地）。具體數(shù)據(jù)詳見下表。 表3 項(xiàng)目地塊規(guī)劃指標(biāo) 單位：平方米項(xiàng)目地塊總用地面積其中總規(guī)劃建筑面積地上規(guī)劃建筑面積其中地下建筑面積建設(shè)用地面積代征綠地面積代征道路多功能用地商業(yè)金融用地b9、b11220270 80900 122700 16670 744880 555880 20520 535360 189000 注：表中地下建筑面積是按商務(wù)區(qū)地下總規(guī)模分?jǐn)側(cè)≈档?。六、人文環(huán)境麗澤金融商務(wù)區(qū)核心區(qū)，現(xiàn)存有市級(jí)文物保護(hù)

23、單位金中都城墻及遺址公園遺址；地處北京市綠化隔離地區(qū)，規(guī)劃綠地與建設(shè)用地比例為1：1，兩側(cè)有大片綠地和休閑生態(tài)公園；已完成還清改造的北京市第二大觀賞水系蓮花河從北向南貫穿該地區(qū)；中國(guó)戲曲學(xué)院地處區(qū)域中心，首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)位于區(qū)域南部，首都醫(yī)科大學(xué)與商務(wù)區(qū)僅一河之隔，教育資源豐富，文化底蘊(yùn)深厚。該區(qū)域人文生態(tài)環(huán)境優(yōu)美，未來(lái)有條件建成“在工作中休閑，在休閑中工作”的生態(tài)辦公區(qū)。七、開發(fā)進(jìn)度和供地?cái)?shù)量、時(shí)間預(yù)測(cè)麗澤金融商務(wù)區(qū)b9、b11地塊，預(yù)計(jì)用23個(gè)月的時(shí)間完成全部土地一級(jí)開發(fā)工作，達(dá)到上市交易要求。預(yù)計(jì)2010年5月開始辦理規(guī)劃意見書和用地預(yù)審手續(xù)；計(jì)劃2010年6月辦理拆遷許可證，啟動(dòng)用地拆

24、遷工程；計(jì)劃2011年2月開始辦理市政開工手續(xù)。詳見第五部分“土地供應(yīng)方案”。第二部分 編制依據(jù)一、方案依據(jù)根據(jù)豐臺(tái)區(qū)政府對(duì)麗澤金融商務(wù)區(qū)實(shí)施土地一級(jí)開發(fā)的指示精神，結(jié)合示范區(qū)（b6、b7地塊）的實(shí)施經(jīng)驗(yàn)，本著維護(hù)拆遷補(bǔ)償政策連續(xù)性、公信力；公平、公正的原則。b9、b11項(xiàng)目用地涉及到征地補(bǔ)償、拆遷補(bǔ)償、安置方案原則上采用示范區(qū)的政策。二、法律法規(guī)依據(jù)1、中華人民共和國(guó)土地管理法（中華人民共和國(guó)主席令第8號(hào)）；2、城市房屋拆遷管理?xiàng)l例（國(guó)務(wù)院令第305號(hào)）；3、北京市土地儲(chǔ)備和一級(jí)開發(fā)暫行辦法（京國(guó)土市2005540號(hào)）；4、北京市出讓國(guó)有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌辦法（京國(guó)土市2005302號(hào)）

25、；5、北京市建設(shè)征地補(bǔ)償安置辦法（北京市人民政府令第148號(hào)）；6、北京市城市房屋拆遷管理辦法（北京市人民政府令第87號(hào)）；7、北京市集體土地房屋拆遷管理辦法（北京市人民政府令第124號(hào)）；8、城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見（建住房2003234號(hào)）；9、北京市城市住宅房屋拆遷市場(chǎng)評(píng)估技術(shù)方案（北估秘2008019號(hào)）；10、北京市國(guó)土房管局關(guān)于印發(fā)<北京市房屋拆遷評(píng)估規(guī)則（暫行）>的通知（京國(guó)土房管拆字20011234號(hào)）；11、北京市國(guó)土房管局關(guān)于印發(fā)<北京市房屋拆遷評(píng)估管理暫行規(guī)定>的通知（京國(guó)土房管拆字20011147號(hào)）；12、北京市房屋估價(jià)辦法（京房地評(píng)字1996

26、573號(hào)）；13、北京市房屋土地管理局、北京市物價(jià)局關(guān)于印發(fā)北京市非住宅房屋拆遷評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的通知（京房地評(píng)字1999656號(hào)）；14、北京市國(guó)有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓底價(jià)確定試行辦法（京國(guó)土用2005533號(hào)）；15、北京市基準(zhǔn)地價(jià)（2009年）聽證會(huì)材料；16、北京市國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)辦法（試行）（京政發(fā)20056號(hào)）；17、北京市豐臺(tái)區(qū)人民政府關(guān)于北京市集體土地房屋拆遷管理辦法實(shí)施意見的批復(fù)（豐政函200493號(hào)）；18、市國(guó)土局發(fā)北京市土地一級(jí)開發(fā)實(shí)施方案編制和審核辦法（征求意見稿）；19、關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目征收集體土地涉及農(nóng)村居民點(diǎn)搬遷需要建設(shè)定向安置房供地辦法的初步意見（京國(guó)土市200

27、7）774號(hào)。三、項(xiàng)目依據(jù)1、北京麗澤金融商務(wù)區(qū)綜合規(guī)劃方案（09版）；2、用地現(xiàn)狀權(quán)屬類型情況調(diào)查表；3、征地人員安置情況調(diào)查表；4、用地現(xiàn)狀地上物及人員情況調(diào)查表；5、示范區(qū)b6、b7地塊定向回遷安置方案；6、示范區(qū)b6、b7地塊土地一級(jí)開發(fā)實(shí)施方案；7、2010-2012年促進(jìn)城市南部地區(qū)加快發(fā)展行動(dòng)計(jì)劃；8、麗澤金融商務(wù)區(qū)市政規(guī)劃方案研究（北京市城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院2009年7月）9、本實(shí)施方案編制人員調(diào)查收集的相關(guān)資料。第三部分 項(xiàng)目市場(chǎng)分析一、北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析2009年下半年以來(lái)，受土地開發(fā)投資力度加大和建安工程逐步恢復(fù)等因素影響，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資增勢(shì)強(qiáng)勁；開發(fā)供給不斷恢復(fù)，竣

28、工面積穩(wěn)定增長(zhǎng)；隨著市場(chǎng)銷售價(jià)格的繼續(xù)上漲，銷量出現(xiàn)下滑；金融貸款力度的加大以及銷售市場(chǎng)的活躍使房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目到位資金增幅擴(kuò)大。（一）房地產(chǎn)開發(fā)投資高速增長(zhǎng)2009年4月下旬以來(lái)，隨著我市土地一級(jí)開發(fā)力度的不斷加強(qiáng)，上年同期基數(shù)處于較低水平，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資大幅回升。從6月份開始，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速由負(fù)轉(zhuǎn)正。1-9月，全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額1774.1億元，比上年同期增長(zhǎng)56%，增幅比1-8月提高11.8個(gè)百分點(diǎn)。其中9月當(dāng)月完成開發(fā)投資295.7億元，同比增長(zhǎng)1.6倍。土地一級(jí)開發(fā)投資拉動(dòng)作用明顯。前三季度，全市土地儲(chǔ)備中心和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地一級(jí)開發(fā)投資達(dá)671.5億元，比上年同期

29、（78.5億元）增長(zhǎng)7.6倍。如果扣除土地一級(jí)開發(fā)投資影響，前三季度全市房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)4.2%。建安投資增速由負(fù)轉(zhuǎn)正，費(fèi)用形成投資繼續(xù)增長(zhǎng)。三季度，開發(fā)企業(yè)建安工程量呈快速恢復(fù)態(tài)勢(shì)。1-9月，全市房地產(chǎn)開發(fā)建安工程完成投資598.1億元，由1-8月的同比下降2.4%轉(zhuǎn)為增長(zhǎng)6.6%。其中9月當(dāng)月完成建安投資84.3億元，比8月份增加8.2億元，增長(zhǎng)10.8%。房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)費(fèi)用繼續(xù)增長(zhǎng)，1-9月，全市房地產(chǎn)開發(fā)備項(xiàng)費(fèi)用為1145.5億元，比上年同期增長(zhǎng)1.1倍，增幅比1-8月提高10.8個(gè)百分點(diǎn)。（二）開發(fā)供給不斷恢復(fù)新開工面積降幅穩(wěn)步縮小。截至9月底，全市商品房施工面積為8752萬(wàn)平方米

30、，比上年同期下降0.6%，降幅比1-8月縮小1個(gè)百分點(diǎn)。其中住宅施工面積為4944.3萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)1.7%。商品房新開工面積為1169.1萬(wàn)平方米，同比下降22.4%，降幅比1-8月縮小5.8個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅新開工面積為713.4萬(wàn)平方米，同比下降29.9%，降幅比1-8月縮小5.2個(gè)百分點(diǎn)。住宅竣工面積保持增長(zhǎng)。1-9月，全市商品房竣工面積為1178.1萬(wàn)平方米，比上年同期下降6%。其中，住宅竣工面積為761萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)10.1%。9月份住宅竣工面積為97.5萬(wàn)平方米，比8月份增長(zhǎng)11.2%。（三）住宅銷售市場(chǎng)價(jià)格持續(xù)上漲，銷量出現(xiàn)下滑1-9月，全市商品房銷售面積為1593.

31、6萬(wàn)平方米，比2008年同期增長(zhǎng)1.3倍，比2007年同期增長(zhǎng)13.4%。全市住宅銷售面積為1301.4萬(wàn)平方米，比2008年同期增長(zhǎng)1.6倍，比2007年增長(zhǎng)14%。9月份住宅銷量大幅下滑。1-9月，全市銷售商品住宅11.2萬(wàn)套，已經(jīng)超過上年全年住宅銷售套數(shù)（9.4萬(wàn)套）的19.1%。其中，9月份全市住宅銷售面積為118.6萬(wàn)平方米，比8月份下降29.6%，比7月份下降29.7%。當(dāng)月住宅銷售套數(shù)為0.9萬(wàn)套，比8月份減少37.4%，成交量達(dá)到今年3月以來(lái)的最低值。新建住宅價(jià)格環(huán)比漲幅連續(xù)兩個(gè)月縮小。調(diào)查顯示，9月份，我市新建住宅銷售價(jià)格指數(shù)同比上漲3.6%，漲幅比上月提高1.5個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)

32、比上漲0.4%，漲幅比上月回落0.9個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比漲幅已連續(xù)兩個(gè)月縮小。二手住宅價(jià)格環(huán)比漲幅略有回落。9月份，我市二手住宅價(jià)格指數(shù)同比下降1.8%，降幅比上月縮小0.4個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比上漲0.1%，價(jià)格環(huán)比在連續(xù)3個(gè)月上漲0.2%之后，本月漲幅比上月回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。各環(huán)路商品住宅期房?jī)r(jià)格全面上漲。一至三季度，四環(huán)路以內(nèi)商品住宅期房均價(jià)為19109元/平方米，四至五環(huán)路為17205元/平方米，五至六環(huán)路為9980元/平方米，六環(huán)路以外為7878元/平方米，分別比上半年上漲2226元/平方米、1457元/平方米、684元/平方米和275元/平方米。（四）房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目到位資金增幅擴(kuò)大受銷售形勢(shì)好

33、轉(zhuǎn)及降息、擴(kuò)大內(nèi)需等宏觀政策出臺(tái)影響，5月份以來(lái)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目到位資金呈全面回升態(tài)勢(shì)。前三季度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目本年到位資金3944.1億元，比上年同期增長(zhǎng)82.8%，增幅比1-8月擴(kuò)大1.5個(gè)百分點(diǎn)。其中金融貸款增長(zhǎng)最快，為1602.2億元，同比增長(zhǎng)1.5倍。自籌資金和定金及預(yù)收款分別為600.9億元和1074.5億元，同比分別增長(zhǎng)25.9%和65.9%。二、豐臺(tái)區(qū)市場(chǎng)分析（一）豐臺(tái)區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r豐臺(tái)區(qū)地處北京市西南部，轄區(qū)總面積305.8平方公里，常住人口175.3萬(wàn)人。在北京城市總體規(guī)劃中被定位為城市功能拓展區(qū)，是國(guó)際國(guó)內(nèi)知名企業(yè)代表處聚集地，北京南部物流基地和知名的重要旅游地區(qū)。

34、豐臺(tái)區(qū)區(qū)位優(yōu)勢(shì)得天獨(dú)厚，是全國(guó)交通樞紐，北京西客、北京南站、南苑機(jī)場(chǎng)位于區(qū)內(nèi)，京津高客線、京滬高客線、京廣線等重要鐵路、公路干線都以豐臺(tái)為起點(diǎn)，是長(zhǎng)三角、珠三角、環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈交匯之地。豐臺(tái)區(qū)土地資源豐富，全區(qū)擁有未開發(fā)的可建設(shè)用地約40平方公里，具備了承接首都功能核心區(qū)部分產(chǎn)業(yè)與功能轉(zhuǎn)移的較大發(fā)展空間。作為首都西南的生態(tài)屏障，豐臺(tái)區(qū)實(shí)有綠地面積5542公頃，北宮國(guó)家級(jí)森林公園、青龍湖公園等園林綠地80多處，河西山區(qū)林木綠化率已達(dá)68.3%。豐臺(tái)區(qū)既有“航天城”之稱，又是國(guó)家航天、航空、冶金、食品工業(yè)、軍事科研的重要基地。區(qū)內(nèi)高智力資源密集，擁有各級(jí)科研院所60多家、科技人員7萬(wàn)多、中外知名專家

35、千余人。坐擁區(qū)位、交通、資源、智力、生態(tài)、后發(fā)優(yōu)勢(shì)的豐臺(tái)正在成為首都發(fā)展的新空間。豐臺(tái)區(qū)為北京市西南的經(jīng)濟(jì)貿(mào)易中心，經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛。豐臺(tái)區(qū)是首都重要的副食品基地之一，擔(dān)負(fù)著首都市場(chǎng)蔬菜、肉食、魚、蛋、奶、干鮮果品等十幾種副食品的供應(yīng)，有首都“蔬菜王國(guó)”的譽(yù)稱。2009年全區(qū)實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值461.5億元,增長(zhǎng)11.5%,一、二、三產(chǎn)業(yè)占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比重分別為0.2%、27.7%、72.1%。；全區(qū)財(cái)政收入30.3億元，同比增長(zhǎng)30%。固定資產(chǎn)投資達(dá)到190億元，增長(zhǎng)5.6%；社會(huì)消費(fèi)品零售額415億元，增長(zhǎng)12%。全年引進(jìn)注冊(cè)資金千萬(wàn)元以上內(nèi)資企業(yè)287家，增長(zhǎng)52%；注冊(cè)資本金258億元，比去年

36、翻一番。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)技工貿(mào)總收入突破1000億元，增長(zhǎng)33%，留區(qū)財(cái)政收入5.8億元，同比增長(zhǎng)36.5%，占財(cái)政收入的19.2%。 （二）豐臺(tái)區(qū)近年土地一級(jí)市場(chǎng)概況自2004年9月第一期政府儲(chǔ)備土地與入市交易土地聯(lián)席會(huì)(以下簡(jiǎn)稱“聯(lián)席會(huì)”)召開以來(lái)，截止2009年底，全市共召開了聯(lián)席會(huì)28期，審議通過豐臺(tái)區(qū)土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目74個(gè)（含危改項(xiàng)目12個(gè)），土地面積約1779公頃。其中土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)為主體項(xiàng)目(包括市中心為主體、分中心為主體及聯(lián)合儲(chǔ)備)共12個(gè)，土地面積約404公頃；企業(yè)為主體項(xiàng)目(包括直接授權(quán)企業(yè)、招標(biāo)、458項(xiàng)目)共50個(gè)，土地面積約1269公頃；危改項(xiàng)目12個(gè)，土地面積約106

37、公頃。截止2009年底，過會(huì)項(xiàng)目已完成項(xiàng)目24個(gè)，完成開發(fā)土地面積479公頃（含2009年完成的項(xiàng)目），占過會(huì)項(xiàng)目總面積的26.9%；在施項(xiàng)目30個(gè)，在施土地面積580公頃，占過會(huì)項(xiàng)目總面積的32.6%；未啟動(dòng)項(xiàng)目20個(gè)，涉及土地面積721公頃，占過會(huì)項(xiàng)目總面積的40.5%。按現(xiàn)有580公頃在施項(xiàng)目及721公頃未啟動(dòng)項(xiàng)目計(jì)算，全區(qū)共有1301公頃項(xiàng)目在未來(lái)幾年內(nèi)需完成開發(fā)。（三）豐臺(tái)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)概況2009年，豐臺(tái)區(qū)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資149.4億元，比上年同期增長(zhǎng)24.2%，占全區(qū)固定資產(chǎn)投資的比重的25.7%。房地產(chǎn)開發(fā)投資力度逐年加大，對(duì)拉動(dòng)我區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和改善城鎮(zhèn)居民住房條件起到重要作用。

38、房地產(chǎn)施工面積895.6萬(wàn)平方米，比上年同期下降5.6%，是今年降幅的最低點(diǎn)。除10月份和12月份外，其他月份均是正增長(zhǎng)。其中住宅施工面積505.9萬(wàn)平方米，比上年同期下降3.6%，首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。房屋新開工面積237.6萬(wàn)平方米，比上年同期下降2.4%，降幅比上月擴(kuò)大2.6個(gè)百分點(diǎn)。同年，商品房銷售呈現(xiàn)增長(zhǎng)趨勢(shì)，全年商品房銷售面積150.9萬(wàn)平方米，比上年同期增長(zhǎng)1.5%。其中住宅銷售面積121.8萬(wàn)平方米，比上年同期增長(zhǎng)2.7%，占商品房銷售面積的80.6%。累計(jì)實(shí)現(xiàn)商品房銷售額200.4億元，比上年同期增長(zhǎng)45.8%，其中住宅165.9億元，比上年同期增長(zhǎng)57.4%。商品房空置面積129

39、.1萬(wàn)平方米，比上年同期下降6%，其中住宅空置面積28.2萬(wàn)平方米，比上年同期下降50.4%。2009年固定資產(chǎn)投資仍保持適度增長(zhǎng)，全年完成固定資產(chǎn)投資389.3億元，比上年增長(zhǎng)27.1%。其中，城鎮(zhèn)投資227.1億元，增長(zhǎng)24.2%；房地產(chǎn)開發(fā)投資149.4億元，增長(zhǎng)24.2%；農(nóng)村投資12.8億元，增長(zhǎng)3.1倍。在全部投資中，基礎(chǔ)設(shè)施投資210.7億元，比上年增長(zhǎng)27.9%，占固定資產(chǎn)投資的54.1%。從總體上看，豐臺(tái)區(qū)房地產(chǎn)業(yè)將繼續(xù)保持較快的發(fā)展速度，隨著北京市促進(jìn)城市南部地區(qū)加快發(fā)展行動(dòng)計(jì)劃的公布，在未來(lái)3年內(nèi)，政府投資帶動(dòng)社會(huì)投資總額將達(dá)2900億元，推動(dòng)南城快速崛起。在這新的機(jī)遇下

40、，豐臺(tái)區(qū)以其得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)，區(qū)域經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展、房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)建設(shè)將走向新的高峰。第四部分 工作方案本實(shí)施方案編制的土地一級(jí)開發(fā)工作方案分為征地工作方案、拆遷工作方案和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工作方案、回遷方案部分。一、征地工作方案 表4 項(xiàng)目用地現(xiàn)狀權(quán)屬類型情況表 單位：公頃地塊名稱權(quán)屬單位合計(jì)（一）集體土地面積（二）國(guó)有土地建設(shè)用地小計(jì)1、村鎮(zhèn)工礦用地2、林地、綠地b9、b11三路居、菜戶營(yíng)22.02720.12720.12701.9 1、用地基本方案b9、b11項(xiàng)目用地22.027公頃，為豐臺(tái)區(qū)盧溝橋鄉(xiāng)菜戶營(yíng)村和三路居村所屬的集體土地和部分國(guó)有土地。本項(xiàng)目需要征收集體土地20.127公頃，折合3

41、01.905畝。用地范圍內(nèi)涉及轉(zhuǎn)非農(nóng)業(yè)人員670 人，其中轉(zhuǎn)工389人，超轉(zhuǎn)235人，孤寡病殘13人，轉(zhuǎn)居（16歲以下）33人。征地補(bǔ)償依據(jù)北京市土地儲(chǔ)備和一級(jí)開發(fā)暫行辦法、北京市建設(shè)征地補(bǔ)償安置辦法和示范區(qū)b6、b7地塊的征地價(jià)格，并結(jié)合本項(xiàng)目的實(shí)際情況確定：項(xiàng)目征地總面積20.127公頃（折合301.905畝），項(xiàng)目征地補(bǔ)償費(fèi)包括：土地補(bǔ)償費(fèi)、人員安置費(fèi)（一次性就業(yè)補(bǔ)助費(fèi)、轉(zhuǎn)工人員社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)、一般超轉(zhuǎn)人員補(bǔ)助費(fèi)、孤寡病殘人員補(bǔ)助費(fèi)）、青苗及其他土地附著物補(bǔ)償費(fèi)、征地稅費(fèi)等。商務(wù)區(qū)b9、b11項(xiàng)目用地預(yù)計(jì)征地補(bǔ)償費(fèi)用為48547.34萬(wàn)元。具體計(jì)算見下表。征地補(bǔ)償費(fèi)支出最終以實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用為

42、準(zhǔn)。表5 b2b5、b9、b11項(xiàng)目征地費(fèi)用測(cè)算表項(xiàng)目基數(shù)指標(biāo)金額（萬(wàn)元）土地補(bǔ)償費(fèi)1381.11畝50萬(wàn)元畝69055.5人員安置費(fèi)轉(zhuǎn)工轉(zhuǎn)居人員一次性就業(yè)補(bǔ)助及社會(huì)保險(xiǎn)1992人25萬(wàn)元人49800一般超轉(zhuǎn)人員補(bǔ)助費(fèi)（生活、醫(yī)療）1107人35萬(wàn)元人38745孤寡病殘人員補(bǔ)助費(fèi)（生活、醫(yī)療）63人100萬(wàn)元人6300勞動(dòng)力待安置費(fèi)（6年）1835人5萬(wàn)元人年55050林地補(bǔ)償費(fèi)31.65畝900其他土地附著物補(bǔ)償費(fèi)1349.46畝1455合計(jì)221305.5折合160萬(wàn)元畝表6 b9、b11項(xiàng)目征地補(bǔ)償費(fèi)用計(jì)算表序號(hào)項(xiàng)目基數(shù)指標(biāo)金額(萬(wàn)元)備注1土地補(bǔ)償費(fèi)301.905畝48376.48根據(jù)

43、上表項(xiàng)目總征地費(fèi)用，折合b9b11地塊征地補(bǔ)償費(fèi)。2安置補(bǔ)助費(fèi)3青苗及其他土地附著物補(bǔ)償費(fèi)4征地稅費(fèi)170.864.14.24.1防洪費(fèi)80900平方米20元平方米161.8以規(guī)劃建設(shè)用地面積為基數(shù)，按20元平方米計(jì)。4.2超轉(zhuǎn)人員生活基金301.905畝300元畝9.06按300元畝計(jì)合計(jì)48547.341+2+3+42、項(xiàng)目用地征地補(bǔ)償費(fèi)用采用現(xiàn)金形式支付。3、征地計(jì)劃：預(yù)計(jì)2010年6月開始辦理征地手續(xù)，實(shí)施征地工作。二、拆遷工作方案（一）拆遷補(bǔ)償方案1、住宅拆遷補(bǔ)償安置項(xiàng)目用地范圍內(nèi)住宅類拆遷安置方案，按照示范區(qū)（b6、b7地塊）采取定向回遷安置補(bǔ)償方案。（1）農(nóng)業(yè)居民住宅拆遷補(bǔ)償，包

44、括：房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)，各項(xiàng)拆遷補(bǔ)助及獎(jiǎng)勵(lì)政策、人均50平方米的優(yōu)惠購(gòu)房指標(biāo)。農(nóng)業(yè)居民回遷安置在c9用地，購(gòu)房?jī)?yōu)惠價(jià)按6300元/平方米建筑面積計(jì)取。在簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議時(shí)按標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償面積、標(biāo)準(zhǔn)優(yōu)惠購(gòu)房?jī)r(jià)計(jì)算回購(gòu)房?jī)r(jià)款，并與補(bǔ)償款直接抵扣。（2）農(nóng)業(yè)居民回遷安置農(nóng)業(yè)居民計(jì)劃安置在c9用地（簡(jiǎn)稱c9安置房）。該地塊位于豐臺(tái)區(qū)周莊子村，麗澤橋西側(cè)、北京市十二中以北、豐北路以南，定向?qū)ι虅?wù)區(qū)農(nóng)業(yè)居民被拆遷人進(jìn)行安置，回遷房預(yù)計(jì)于2012年7月竣工。房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為普通商品住宅樓（三定三限房）。c9安置房售房?jī)?yōu)惠均價(jià)為每建筑平方米6300元，根據(jù)樓層、朝向不同，價(jià)格略有浮動(dòng)，具體以銷控價(jià)格為準(zhǔn)。（c9安置房

45、平均成本為7560元/平方米）農(nóng)業(yè)居民的購(gòu)房指標(biāo)為人均建筑面積50平方米。2、集體非住宅拆遷補(bǔ)償采用北京市建設(shè)征地補(bǔ)償安置辦法（148號(hào)）及“808號(hào)”文件進(jìn)行估價(jià)，采用貨幣補(bǔ)償方式進(jìn)行。3、國(guó)有非住宅拆遷補(bǔ)償采用北京市城市房屋拆遷管理辦法（北京市人民政府令第87號(hào)）及北京市房屋土地管理局、北京市物價(jià)局關(guān)于印發(fā)北京市非住宅房屋拆遷評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的通知（京房地評(píng)字1999656號(hào)）文件進(jìn)行估價(jià)，采用按貨幣補(bǔ)償方式進(jìn)行。（二）用地現(xiàn)狀情況1、地上建筑物及人員根據(jù)2009年9月30日豐臺(tái)區(qū)公安分局人口處提供的拆遷范圍內(nèi)在冊(cè)人口數(shù)，結(jié)合菜戶營(yíng)村和三路居村委會(huì)提供的實(shí)際居住人口情況，b9、b11項(xiàng)目用地內(nèi)

46、共有農(nóng)業(yè)宅基地院落127 個(gè)，戶籍?dāng)?shù)226 戶，人口670 人。表7 現(xiàn)狀地上建筑物及人員情況表現(xiàn)狀房屋拆遷面積b9、b11項(xiàng)目用地（一）農(nóng)業(yè)居民1、院127 2、戶2263、人口670 4、房屋面積（平方米）25565 （二）集體非住宅房屋面積（平方米）132704（三）國(guó)有非住宅房屋面積（平方米）14500（三）住宅拆遷補(bǔ)償1、采用北京市人民政府令第87號(hào)計(jì)算住宅房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)（1）計(jì)算公式根據(jù)北京市城市房屋拆遷管理辦法（北京市人民政府令第87號(hào)）、北京市國(guó)土房管局關(guān)于印發(fā)<北京市房屋拆遷評(píng)估規(guī)則（暫行）>的通知（京國(guó)土房管拆字20011234號(hào)）、北京市國(guó)土房管局關(guān)于印發(fā)&l

47、t;北京市房屋拆遷評(píng)估管理暫行規(guī)定>的通知（京國(guó)土房管拆字20011147號(hào)）、北京市房屋估價(jià)辦法（京房地評(píng)字1996573號(hào)），建筑物重置成新價(jià)采用成本法評(píng)估，區(qū)位補(bǔ)償價(jià)統(tǒng)一實(shí)施“北京市城市房屋拆遷管理辦法（北京市人民政府令第87號(hào)）”采用住宅房屋拆遷基準(zhǔn)地價(jià)和基準(zhǔn)房?jī)r(jià)系數(shù)修正法。根據(jù)北京市房屋拆遷評(píng)估規(guī)則，被拆遷住宅房屋的房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)格由區(qū)位補(bǔ)償價(jià)和被拆遷房屋重置成新價(jià)構(gòu)成。房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)（基準(zhǔn)房?jī)r(jià)×k+基準(zhǔn)房?jī)r(jià)）×被拆遷房屋建筑面積+被拆遷房屋重置成新價(jià)+區(qū)位補(bǔ)償費(fèi)其中：k為容積率修正系數(shù)（2）住宅房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)基準(zhǔn)地價(jià)、基準(zhǔn)房?jī)r(jià)根據(jù)住宅房屋拆遷評(píng)估土地級(jí)別范

48、圍及基準(zhǔn)房?jī)r(jià)、基準(zhǔn)地價(jià)表，項(xiàng)目用地位于四級(jí)地價(jià)區(qū)，基準(zhǔn)地價(jià)范圍為24003600元建筑平方米，基準(zhǔn)房?jī)r(jià)為800元平方米，考慮到目前北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體情況和拆遷安置的現(xiàn)實(shí)情況，基準(zhǔn)地價(jià)按高限值3600元平方米計(jì)算，基準(zhǔn)房?jī)r(jià)按800元平方米計(jì)算。k容積率修正系數(shù)在測(cè)算中，現(xiàn)狀容積率平房按0.7計(jì)算。項(xiàng)目用地規(guī)劃平均容積率為1.62,按項(xiàng)目用地的規(guī)劃總用地面積和地上總建筑面積綜合確定。則容積率修正系數(shù)平房為1.3,樓房為1.0。被拆遷房屋重置成新價(jià)根據(jù)被拆遷房屋狀況，確定重置成新價(jià)平房按1000元平方米（含裝修及附屬物補(bǔ)償費(fèi)）,最終實(shí)際補(bǔ)償以評(píng)估公司對(duì)被拆遷房屋現(xiàn)狀的評(píng)估結(jié)果為準(zhǔn)；根據(jù)示范區(qū)b6

49、、b7地塊的實(shí)施方案，住宅類補(bǔ)償增加2500元建筑平方米。房屋拆遷補(bǔ)償單價(jià)（農(nóng)業(yè)居民）（3600×1.3+800）+1000+25008980元平方米2、拆遷補(bǔ)助及獎(jiǎng)勵(lì)政策：搬家補(bǔ)助費(fèi)：每建筑平方米20元。電話移機(jī)費(fèi)：每部235元?？照{(diào)移機(jī)費(fèi)：每臺(tái)300元。有線電視遷移補(bǔ)助費(fèi)：每終端300元。提前搬家獎(jiǎng)：在公告搬遷期內(nèi)簽訂北京市住宅房屋拆遷貨幣補(bǔ)償協(xié)議并按協(xié)議規(guī)定的時(shí)間搬遷并交出原住房的被拆遷人，每戶獎(jiǎng)勵(lì)5000元，超過公告搬遷期簽訂協(xié)議或交出原房的不予獎(jiǎng)勵(lì)。（戶的認(rèn)定以公安機(jī)關(guān)核發(fā)的戶口簿為準(zhǔn)；夫妻雙方、未成年子女在拆遷范圍內(nèi)分別立戶的，合并計(jì)為一戶。）搬遷配合獎(jiǎng)：在公告搬遷期內(nèi)簽

50、訂北京市住宅房屋拆遷貨幣補(bǔ)償協(xié)議并按協(xié)議規(guī)定時(shí)間搬遷交出原住房的被拆遷人，給予每建筑平方米1500的獎(jiǎng)勵(lì)，超過公告搬遷期簽訂協(xié)議或交出原房的不予獎(jiǎng)勵(lì)。周轉(zhuǎn)補(bǔ)助費(fèi)購(gòu)買定向安置房的被拆遷人，拆遷人按被拆遷人家庭人口，每人每月1000元的標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放周轉(zhuǎn)補(bǔ)助費(fèi)，回遷期暫按3年計(jì),最終以拆遷到回遷安置房交房后的實(shí)際回遷期為準(zhǔn)。綜合補(bǔ)助費(fèi)：每建筑平方米1000元；期房補(bǔ)助費(fèi)：對(duì)于自愿一次性預(yù)繳全部購(gòu)房款的被拆遷人，拆遷人依據(jù)被拆遷人原住房居室戶型，給予一居室5.5萬(wàn)元、兩居室8萬(wàn)元、三居室10.5萬(wàn)元的一次性補(bǔ)助。本方案暫按每建筑平方米1000元計(jì)算，最終以實(shí)際為準(zhǔn)；停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)助費(fèi)在發(fā)布拆遷公示前，利用

51、自有住宅房屋申辦并領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照，且自家經(jīng)營(yíng)并依法納稅的住戶，按實(shí)際營(yíng)業(yè)面積給予每建筑平方米1500元一次性停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)助費(fèi)。（四）集體非住宅拆遷補(bǔ)償被拆遷集體企業(yè)房屋的補(bǔ)償價(jià)為被拆遷房屋重置成新價(jià)和相關(guān)拆遷補(bǔ)助費(fèi)構(gòu)成。1、重置成新價(jià)由評(píng)估所根據(jù)房屋成新、裝修情況作價(jià)補(bǔ)償。房屋重置成新均價(jià)（含附屬物及裝修）按1200元建筑平方米計(jì)取。2、搬遷補(bǔ)助費(fèi)：25元建筑平方米。3、一次性停產(chǎn)停業(yè)綜合補(bǔ)助費(fèi)：1500元建筑平方米。4、獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)：500元平方米。5、合計(jì)：3225元/平方米。（五）國(guó)有非住宅補(bǔ)償1、計(jì)算公式根據(jù)北京市城市房屋拆遷管理辦法（北京市人民政府令第87號(hào)）和北京市房屋土地管理局、北京市

52、物價(jià)局關(guān)于印發(fā)北京市非住宅房屋拆遷評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的通知（京房地評(píng)字1999656號(hào)）規(guī)定，非住宅房屋拆遷補(bǔ)償包括區(qū)位補(bǔ)償價(jià)和地上物補(bǔ)償價(jià)，所采用的計(jì)算公式為：非住宅房屋拆遷價(jià)格區(qū)位價(jià)格×k1×k2×k3×建筑面積+地上物補(bǔ)償價(jià)其中：k1為容積率調(diào)整系數(shù)，k2為房屋原用途調(diào)整系數(shù)，k3為規(guī)劃用途調(diào)整系數(shù)。2、拆遷補(bǔ)償價(jià)區(qū)位補(bǔ)償價(jià)項(xiàng)目用地位于四類地價(jià)區(qū)，區(qū)位價(jià)格為55007500元平方米，根據(jù)其具體情況，按7500元平方米標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行測(cè)算。k1容積率修正系數(shù)在測(cè)算中，現(xiàn)狀容積率按1.0考慮，則容積率修正系數(shù)為1.0。k2房屋原用途調(diào)整系數(shù)測(cè)算中，房屋原用途調(diào)整系數(shù)

53、均按商業(yè)用途計(jì)算，取1.0。k3規(guī)劃用途調(diào)整系數(shù)當(dāng)規(guī)劃用途為市政府確定的市政公益事業(yè)等重點(diǎn)工程時(shí)取0.7,其他情況取1.0。本項(xiàng)目按1.0進(jìn)行測(cè)算。地上物補(bǔ)償價(jià)項(xiàng)目地上物主要為房屋，綜合考慮拆遷房屋現(xiàn)狀情況和附屬物情況，暫按1200元平方米估算。因此，國(guó)有企業(yè)拆遷補(bǔ)償單價(jià)區(qū)位價(jià)格×k1×k2×k3地上物補(bǔ)償價(jià)7500×1.0×1.0×1.012008700（元平方米）3、各種拆遷補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備搬遷、安裝費(fèi)用按照重置價(jià)結(jié)合成新給予補(bǔ)償，按25元平方米給予補(bǔ)助。一次性停產(chǎn)停業(yè)綜合補(bǔ)助費(fèi)：1500元建筑平方米。綜合補(bǔ)助費(fèi)：每建筑平方米100

54、0元；搬家獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)：每建筑平方米1500元；不可移動(dòng)設(shè)備補(bǔ)償費(fèi)：每建筑平方米6000元。（六）拆遷實(shí)施計(jì)劃b9、b11項(xiàng)目用地需要拆遷現(xiàn)狀建筑物總面積為172769 平方米。其中，農(nóng)業(yè)居民住宅建筑面積25565 平方米，集體非住宅建筑面積132704平方米，國(guó)有非住宅建筑面積14500平方米。預(yù)計(jì)在2010年6月開始辦理拆遷許可證，開始實(shí)施拆遷工作，拆遷工作預(yù)計(jì)2010年12月完成。（七）拆遷補(bǔ)償款估算商務(wù)區(qū)b9、b11項(xiàng)目用地的拆遷工作預(yù)計(jì)拆遷成本約107515.41 萬(wàn)元。其中農(nóng)業(yè)居民平均補(bǔ)償13945元平方米；集體非住宅平均補(bǔ)償3225元平方米，國(guó)有非住宅平均補(bǔ)償18725元/平方米。具體如下表：表8 項(xiàng)目用地拆遷補(bǔ)償費(fèi)計(jì)算表序號(hào)項(xiàng)目計(jì)費(fèi)基數(shù)取值標(biāo)準(zhǔn)金額（萬(wàn)元）備注1農(nóng)業(yè)居民住宅拆遷補(bǔ)償價(jià)35650.621.1房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)（87號(hào)文）25565平方米8980元平方米22957.371.2搬家補(bǔ)助費(fèi)25565平方米20元平方米51.131.3家電改移補(bǔ)助費(fèi)226戶835元戶18.87包括電話移機(jī)費(fèi)、空調(diào)移機(jī)費(fèi)、有線電視遷移補(bǔ)助費(fèi)1.4提前搬家獎(jiǎng)226戶5000元戶113.001.5搬遷配合獎(jiǎng)25