保利成都營銷策略86p

1、2011年保利成都營銷策略 poly real estate 2011目錄一、市場解讀及政策背景一、市場解讀及政策背景 1、新政出臺背景 2、新政內(nèi)容解析 3、新政解讀小結(jié)二、二、20112011整體營銷策略整體營銷策略 1、冬泳策略：積極主動地應(yīng)對市場嚴(yán)冬尋求突破 2、品牌策略：更加有條理、規(guī)范、積極 3、新聞及廣告投放更加精準(zhǔn)、廣告訴求方向相應(yīng)轉(zhuǎn)變?nèi)⒕唧w實(shí)施策略三、具體實(shí)施策略 1、各項(xiàng)目新政具體應(yīng)對策略 2、品牌推廣、品牌活動 3、2011各項(xiàng)目活動策略 4、2011各項(xiàng)目廣告及新聞 5、2011產(chǎn)品分析及推售計(jì)劃調(diào)整主要結(jié)論p 新政解讀新政解讀l 此次新政政治色彩明顯，預(yù)計(jì)持續(xù)時(shí)間較

2、長，將達(dá)1-1.5年l 一線城市影響最大，二線城市相對溫和，三線城市存在機(jī)會l 產(chǎn)品打擊面集中在再改及投資市場，剛需首置、首改、終極置業(yè)、商業(yè)、寫字樓等產(chǎn)品受到影響較小，存在機(jī)會l 行業(yè)將面臨洗牌，央企及實(shí)力強(qiáng)的外企存在發(fā)展機(jī)遇l 新政將打壓價(jià)格與成交量，關(guān)鍵是打壓購房者信心l 購房需求依然旺盛不會消失，新政結(jié)束后預(yù)計(jì)會有報(bào)復(fù)性反彈l 成都新政存在較多漏洞，如社保、分戶、企業(yè)購買等p 新政應(yīng)對策略新政應(yīng)對策略l 制定新政針對性統(tǒng)一銷售說辭，組織專門人員處理限購客戶問題l 有針對性的梳理限購客戶的購房辦法（繳納社保、子女分戶、企業(yè)購買等）l 推廣計(jì)劃和強(qiáng)度不變，加強(qiáng)淡季下的品牌宣傳，更加明確目標(biāo)

3、，精準(zhǔn)投放，務(wù)必掌握淡市之下樓市的話語權(quán)p 冬泳策略：冬泳策略：積極主動地應(yīng)對市場嚴(yán)冬尋求突破積極主動地應(yīng)對市場嚴(yán)冬尋求突破l 加強(qiáng)活動營銷力度，實(shí)施“雙100戰(zhàn)略”（即周末兩天到訪客戶數(shù)均超100組）l 深度分析成都公司的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，調(diào)整推貨節(jié)奏，加大不受新政影響產(chǎn)品的推廣力度l 充分挖掘老客戶資源l 加大渠道拓展的力度，拓寬渠道拓展的范圍，研究新政下各項(xiàng)目客戶分布發(fā)生的變化p 品牌策略：更加有條理、規(guī)范、積極品牌策略：更加有條理、規(guī)范、積極p 推廣策略：新聞及廣告投放更加精準(zhǔn)、廣告訴求方向相應(yīng)轉(zhuǎn)變推廣策略：新聞及廣告投放更加精準(zhǔn)、廣告訴求方向相應(yīng)轉(zhuǎn)變1.營銷背景營銷背景2.新政出臺背景新政出

4、臺背景新政內(nèi)容解析新政內(nèi)容解析一、市場解讀及政策背景一、市場解讀及政策背景3.新政解讀小結(jié)新政解讀小結(jié)4.新政應(yīng)對策略新政應(yīng)對策略1.營銷背景營銷背景新政出臺背景新政出臺背景繼“4.27新政”、“9.29新政”后的第三輪房地產(chǎn)調(diào)控，政治色彩明顯，預(yù)計(jì)持續(xù)時(shí)間較長，將達(dá)1-1.5年 經(jīng)過2010年的兩輪調(diào)控之后，房地產(chǎn)市場并未出現(xiàn)預(yù)期中的降溫，市場仍在高漲之中，價(jià)格 穩(wěn)步上漲。中央在傳統(tǒng)春節(jié)前出臺如此嚴(yán)厲的政策尚屬首次，進(jìn)一步鞏固之前調(diào)控政策效果， 加大調(diào)控力度4月17日：“新國十條”提高二套房首付9月：限貸令+限購令2011年1月：“新國八條”p二套房首付比例不得低于50%，貸款利率不得低于基

5、準(zhǔn)利率的1.1倍p大幅提高第三套及以上 房貸首付和利率水平p暫停第三套住房貸款p首套房貸提高至三成p二套房房貸首付比例至少5成，利率上浮10%p各城市紛紛出臺限購令，戶籍家庭限購2套住房（或限新購1套住房）p二套房首付比例提高至6成，利率為基準(zhǔn)利率的1.1倍p5年內(nèi)轉(zhuǎn)讓的物業(yè)征收全額營業(yè)稅p限購令擴(kuò)大，從嚴(yán)執(zhí)行p地方政府確定新建商品住宅價(jià)格控制目標(biāo)并于一季度公布2010年調(diào)控下北上廣深房地產(chǎn)市場走勢兩輪調(diào)控政策失效，房價(jià)仍穩(wěn)中有升數(shù)據(jù)提供：保利代理市場監(jiān)測中心春節(jié)期間cpi上漲壓力較大通脹壓力下房產(chǎn)需求面臨大幅增加數(shù)據(jù)提供：保利代理市場研究部內(nèi)容解讀：三輪調(diào)控政策內(nèi)容對比政策更嚴(yán)格，規(guī)定更詳細(xì)

6、，責(zé)任更明確2.營銷背景營銷背景新政內(nèi)容解析新政內(nèi)容解析關(guān)注一：限購范圍與力度空前擴(kuò)大 一線城市影響最大，二線城市相對溫和，三線城市存在機(jī)會時(shí)間段時(shí)間段執(zhí)行城市執(zhí)行城市限購情況限購情況2010.4.30北京率先開始試點(diǎn)限購新購限購一套9.30年底深圳、廈門、上海、寧波、福州、杭州、溫州、南京、三亞、天津、?？?、廣州、大連、蘇州、蘭州絕大部分城市新購限購一套；深圳、福州、蘭州等政策相對較嚴(yán)元旦后掀起第二波比較大的限購潮，往中西部，縣級市蔓延：鄭州、太原、武漢、昆明、濟(jì)南、南昌、浙江永康基本延續(xù)新購限購一套國八條出臺直轄市、計(jì)劃單列市、省會城市和房價(jià)過高、上漲過快的城市，要在2月中旬前出臺限購政策

7、；包括成都、重慶、長春、沈陽、長沙、青島、西安等統(tǒng)一推行，力度大幅增加，超過以往所有城市 “限購令”大升級：直轄市、計(jì)劃單列市、省會城市和房價(jià)過高、上漲過快的城市，都要在2月中旬前出臺限購政策。包括保利已經(jīng)進(jìn)駐的成都、重慶、長春、沈陽、長沙、青島等，以及其他如西安、貴陽、石家莊、哈爾濱等。佛山、東莞、中山、包頭、陽江、丹東、岳陽等城市（多為三四線）暫時(shí)沒有限購消息關(guān)注二：房貸政策進(jìn)一步收緊 產(chǎn)品打擊面集中在再改及投資市場，但對剛需和首改客戶也存在誤傷 重點(diǎn)針對第二套房：統(tǒng)一將首付提至6成，同時(shí)賦予各地分支銀行進(jìn)一步上調(diào)二套房首付和利率的權(quán)利。第一套房的貸款政策雖無明文收緊，但在具體執(zhí)行上已經(jīng)出

8、現(xiàn)這樣的趨勢，綜合廣州、北京等主要城市的政策走勢，已經(jīng)出現(xiàn)“首套房利率優(yōu)惠取消至基準(zhǔn)利率，部分銀行首付比例甚至提至4成”的情形。關(guān)注三：成都“限購令”軟著陸，助推“全域成都” 政策漏洞較多，后期操作空間較大限購限購范圍范圍錦江區(qū)、青羊區(qū)、金牛區(qū)、武侯區(qū)、成華區(qū)、高新區(qū)錦江區(qū)、青羊區(qū)、金牛區(qū)、武侯區(qū)、成華區(qū)、高新區(qū)限購限購時(shí)間時(shí)間新購商品住房時(shí)間以商品房買賣合同網(wǎng)上備案時(shí)間為準(zhǔn)新購商品住房時(shí)間以商品房買賣合同網(wǎng)上備案時(shí)間為準(zhǔn)限購限購對象對象本市戶籍居民家庭在主城區(qū)已擁有本市戶籍居民家庭在主城區(qū)已擁有1 1套住房的，可以再購買第套住房的，可以再購買第2 2套住房，暫停購買第套住房，暫停購買第3 3

9、套套住房。外地戶籍居民家庭在本市主城區(qū)無住房的，可憑本市納稅證明或社會保險(xiǎn)繳納住房。外地戶籍居民家庭在本市主城區(qū)無住房的，可憑本市納稅證明或社會保險(xiǎn)繳納證明在主城區(qū)購買證明在主城區(qū)購買1 1套住房，暫停購買第套住房，暫停購買第2 2套住房，不能提供本市納稅證明或社會保險(xiǎn)套住房，不能提供本市納稅證明或社會保險(xiǎn)繳納證明的外地戶籍居民家庭暫停在主城區(qū)購房。繳納證明的外地戶籍居民家庭暫停在主城區(qū)購房。限購限購認(rèn)定認(rèn)定本市戶籍居民家庭，是指全部或部分成員為本市戶籍居民的家庭，包括夫妻雙方及未本市戶籍居民家庭，是指全部或部分成員為本市戶籍居民的家庭，包括夫妻雙方及未滿滿1818周歲子女。居民家庭擁有住房套

10、數(shù)，以新購住房時(shí)本市房地產(chǎn)登記信息系統(tǒng)商品周歲子女。居民家庭擁有住房套數(shù)，以新購住房時(shí)本市房地產(chǎn)登記信息系統(tǒng)商品住房買賣合同備案數(shù)量和權(quán)屬登記系統(tǒng)記載住房數(shù)量為準(zhǔn)。住房買賣合同備案數(shù)量和權(quán)屬登記系統(tǒng)記載住房數(shù)量為準(zhǔn)。 既完成了國八條的限購城市指令，又利用本次限購令的契機(jī)，將郫縣、新都和龍泉等周邊城郊區(qū)域的發(fā)展提升到一個全新的高度 后期可操作的空間甚大，遷戶口、假離婚、代購、子女再買等手段可繼續(xù)使用，而且與以往相比，這次新政更加不對社保和納稅限定時(shí)間，城郊項(xiàng)目近期必然因限購令而出現(xiàn)漲價(jià)，相對于主城區(qū)的價(jià)格優(yōu)勢會有一定減弱，大部分的剛需和改善客戶依然有很大機(jī)會選擇主城區(qū)樓盤。3.營銷背景營銷背景新

11、政解讀小結(jié)新政解讀小結(jié)小結(jié)：小結(jié)： 此次新政政治色彩明顯，預(yù)計(jì)持續(xù)時(shí)間較長，將達(dá)此次新政政治色彩明顯，預(yù)計(jì)持續(xù)時(shí)間較長，將達(dá)1-1.51-1.5年年 一線城市影響最大，二線城市相對溫和，三線城市存在機(jī)會一線城市影響最大，二線城市相對溫和，三線城市存在機(jī)會 產(chǎn)品打擊面集中在再改及投資市場，剛需首置、首改、終極置產(chǎn)品打擊面集中在再改及投資市場，剛需首置、首改、終極置 業(yè)、商業(yè)、寫字樓等產(chǎn)品受到影響較小，存在機(jī)會業(yè)、商業(yè)、寫字樓等產(chǎn)品受到影響較小，存在機(jī)會 行業(yè)將面臨洗牌，央企及實(shí)力強(qiáng)的外企存在發(fā)展機(jī)遇行業(yè)將面臨洗牌，央企及實(shí)力強(qiáng)的外企存在發(fā)展機(jī)遇 新政將打壓價(jià)格與成交量，關(guān)鍵是打壓購房者信心新政將

12、打壓價(jià)格與成交量，關(guān)鍵是打壓購房者信心 購房需求依然旺盛不會消失，新政結(jié)束后預(yù)計(jì)會有報(bào)復(fù)性反彈購房需求依然旺盛不會消失，新政結(jié)束后預(yù)計(jì)會有報(bào)復(fù)性反彈 成都新政存在較多漏洞，如社保、分戶、企業(yè)購買等成都新政存在較多漏洞，如社保、分戶、企業(yè)購買等4.營銷背景營銷背景新政應(yīng)對策略新政應(yīng)對策略1. 制定新政針對性針對性統(tǒng)一銷售說辭說辭，組織專門人員處理限購客戶專門人員處理限購客戶問題2. 有針對性的梳理限購梳理限購客戶的購房辦法購房辦法（繳納社保、子女分戶、企業(yè)購買等）3. 推廣計(jì)劃和強(qiáng)度不變，加強(qiáng)加強(qiáng)淡季下的品牌宣傳品牌宣傳，更加明確目標(biāo)，精準(zhǔn)投精準(zhǔn)投放放，務(wù)必掌握掌握淡市之下樓市的話語權(quán)話語權(quán)二、

13、二、20112011整體營銷策略整體營銷策略1.營銷背景營銷背景2.20112011成都公司原則成都公司原則冬泳策略冬泳策略3.品牌策略品牌策略4.推廣策略推廣策略1.營銷背景營銷背景20112011成都公司原則成都公司原則信心不變，全力完成目標(biāo)信心不變，全力完成目標(biāo)p 充分認(rèn)識到市場形勢的充分認(rèn)識到市場形勢的嚴(yán)峻嚴(yán)峻，但不被形勢打倒，但不被形勢打倒p 確保成都公司在集團(tuán)內(nèi)部和成都市場的絕對確保成都公司在集團(tuán)內(nèi)部和成都市場的絕對領(lǐng)導(dǎo)地位領(lǐng)導(dǎo)地位2.營銷背景營銷背景冬泳策略冬泳策略積極主動地應(yīng)對市場嚴(yán)冬積極主動地應(yīng)對市場嚴(yán)冬尋求突破尋求突破加強(qiáng)活動營銷力度，實(shí)施“雙雙100100戰(zhàn)略戰(zhàn)略” 即周

14、末兩天到訪客戶數(shù)均超100組1. 砍掉一些照顧性媒體的費(fèi)用增加費(fèi)用增加到活動營銷2. 整合集團(tuán)內(nèi)部資源，根據(jù)各案場條件，確保新項(xiàng)目落地有一個大的主題活動主題活動3. 有計(jì)劃、有條理的做足案場人氣人氣保證每周周末的客戶到訪量，擠壓擠壓成交深度分析成都公司的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整推貨節(jié)奏，加大不受新政影響產(chǎn)品的推廣力度機(jī)會產(chǎn)品機(jī)會產(chǎn)品郊區(qū)及二線城市項(xiàng)目：郊區(qū)及二線城市項(xiàng)目：羅蘭香谷、198、國際城剛需及商業(yè)產(chǎn)品：剛需及商業(yè)產(chǎn)品：心語的loft、中心的寫字樓及其他項(xiàng)目的商業(yè)和首置首 改產(chǎn)品12充分挖掘老客戶資源1成立專門的客戶服務(wù)部客戶服務(wù)部及保利會保利會，充分發(fā)掘客戶資源2物業(yè)物業(yè)實(shí)施品牌戰(zhàn)略品牌戰(zhàn)略，面對

15、客戶推行特號服務(wù)特號服務(wù)加大渠道拓展的力度，拓寬渠道拓展的范圍研究新政下各項(xiàng)目客戶分布發(fā)生的變化1重視新政下主城區(qū)客戶向郊區(qū)的擠壓2 重視成都客戶向二線城市的擠壓3.營銷背景營銷背景品牌策略品牌策略更加有條理、規(guī)范、積極更加有條理、規(guī)范、積極20112011，城市責(zé)任，城市責(zé)任20102010，格局成都，格局成都20092009，文化藝術(shù)，文化藝術(shù)保利地產(chǎn)初來乍到，十大文化藝術(shù)活動讓成都人看到了保利集團(tuán)的實(shí)力，打開了品牌知名度保利地產(chǎn)“格局成都”，樹立起業(yè)界話語權(quán)，取得了保利樓盤旺銷的成績。保利地產(chǎn)大量城市配套投入使用，大量交房，以及面保利地產(chǎn)大量城市配套投入使用，大量交房，以及面臨跨出成都的

16、重任，需要與政府保持進(jìn)一步的友好合臨跨出成都的重任，需要與政府保持進(jìn)一步的友好合作，繼續(xù)肩負(fù)成都使命作，繼續(xù)肩負(fù)成都使命20112011成都公司現(xiàn)狀成都公司現(xiàn)狀石象湖、拉斐莊園、德陽項(xiàng)目三個別墅項(xiàng)目的推廣銷售石象湖、拉斐莊園、德陽項(xiàng)目三個別墅項(xiàng)目的推廣銷售酒店、球場、公園、歐洲街區(qū)等大量城市配套投入使用酒店、球場、公園、歐洲街區(qū)等大量城市配套投入使用我們已經(jīng)積累了萬名老業(yè)主，我們已經(jīng)積累了萬名老業(yè)主，20112011年面臨大量交房年面臨大量交房立足成都，輻射川內(nèi)。目前已經(jīng)擁有立足成都，輻射川內(nèi)。目前已經(jīng)擁有40004000多畝的德陽保多畝的德陽保利國際城項(xiàng)目，拓展川內(nèi)市場，我們還需要更多的土地

17、資利國際城項(xiàng)目，拓展川內(nèi)市場，我們還需要更多的土地資源源將完善客戶服務(wù)體系，成立保利會，為產(chǎn)品增添附加值將完善客戶服務(wù)體系，成立保利會，為產(chǎn)品增添附加值年銷售目標(biāo)年銷售目標(biāo)100100個億個億20112011，品牌策略品牌策略聯(lián)動聯(lián)動訴求訴求造勢造勢活動活動？保利城市責(zé)任年保利城市責(zé)任年項(xiàng)目廣告目錄化，周六開辟項(xiàng)目廣告目錄化，周六開辟“保保利項(xiàng)目每周推盤公告利項(xiàng)目每周推盤公告”欄目欄目保利地產(chǎn)品牌發(fā)布月，并策劃保利地產(chǎn)品牌發(fā)布月，并策劃更多事件新聞更多事件新聞198198公園系列城市活動公園系列城市活動拉斐高爾夫開桿活動拉斐高爾夫開桿活動拉斐成都財(cái)富論壇拉斐成都財(cái)富論壇保利國際城國寶展保利國際

18、城國寶展康橋青銅器展康橋青銅器展皇冠酒店開業(yè)慶典皇冠酒店開業(yè)慶典4.營銷背景營銷背景推廣策略推廣策略新聞及廣告投放更加精準(zhǔn)、新聞及廣告投放更加精準(zhǔn)、廣告訴求方向相應(yīng)轉(zhuǎn)變廣告訴求方向相應(yīng)轉(zhuǎn)變1品牌宣傳品牌宣傳更加注重品牌的背景、實(shí)力、影響力，注重打造產(chǎn)品的保值、增值性等2項(xiàng)目宣傳項(xiàng)目宣傳更加重視整體項(xiàng)目品牌的包裝，以稀缺性、剛需等對產(chǎn)品進(jìn)行包裝3加大對剛需產(chǎn)品、不受影響項(xiàng)目的推廣宣傳力度加大對剛需產(chǎn)品、不受影響項(xiàng)目的推廣宣傳力度，確保銷售回款三、具體實(shí)施策略三、具體實(shí)施策略1.營銷背景營銷背景2.具體新政應(yīng)對策略具體新政應(yīng)對策略品牌推廣、品牌活動品牌推廣、品牌活動3.20112011年各項(xiàng)目活動

19、策略年各項(xiàng)目活動策略4.20112011年各項(xiàng)目廣告及新聞年各項(xiàng)目廣告及新聞5.20112011年產(chǎn)品分析及推售計(jì)劃調(diào)整年產(chǎn)品分析及推售計(jì)劃調(diào)整1.營銷背景營銷背景具體新政應(yīng)對策略具體新政應(yīng)對策略項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱20112011主力產(chǎn)品類型主力產(chǎn)品類型是否為限購區(qū)是否為限購區(qū)影響程度分級影響程度分級新政下的機(jī)會點(diǎn)新政下的機(jī)會點(diǎn)心語花園心語花園剛需與首改住宅、loft、商鋪是商業(yè)類產(chǎn)品吸引投資客群，剛需類產(chǎn)品性價(jià)比較高保利中心保利中心投資型住宅產(chǎn)品、寫字樓是住宅投資轉(zhuǎn)向?qū)懽謽峭顿Y保利花園保利花園剛需、改善型住宅是剛需型產(chǎn)品在區(qū)域具備極強(qiáng)競爭力保利康橋保利康橋資源占有型的高端住宅是稀缺的資源屬性茉

20、莉公館茉莉公館高端精裝產(chǎn)品是拉菲莊園拉菲莊園成都頂級別墅否購買力足夠的條件下，終極別墅置業(yè)的首選198198公園公園電梯、別墅各類產(chǎn)品線否“限購令”變“導(dǎo)購令”由于不屬于限購區(qū)，新政將全面未其帶來利好；同時(shí)三個項(xiàng)目產(chǎn)品線豐富，將實(shí)現(xiàn)全面走貨羅蘭香谷羅蘭香谷首置、首改否國際城國際城改善型電梯產(chǎn)品、別墅否2011保利成都項(xiàng)目與新政影響p 新政對于以首置、首改類產(chǎn)品為主的項(xiàng)目影響較小。新政對于以首置、首改類產(chǎn)品為主的項(xiàng)目影響較小。具有置業(yè)需求的客戶對于開發(fā)商品牌、產(chǎn)品設(shè)計(jì)與實(shí)用性關(guān)注度更高，而這 無疑對保利心語、保利花園、保利公園198產(chǎn)生一定程度的利好，其在區(qū)域的競爭力將明顯提升。p 對郊縣項(xiàng)目將

21、產(chǎn)生推動促進(jìn)銷售的作用。對郊縣項(xiàng)目將產(chǎn)生推動促進(jìn)銷售的作用。限購令完全封堵了投資客戶在市區(qū)的購房途徑，而作為未受到限購的郊縣區(qū)域，勢必迎 來快速發(fā)展的契機(jī)，除了部分投資客戶向外轉(zhuǎn)移外，部分改善型客戶也將開始向郊縣與二級城市轉(zhuǎn)移。p 限購令將嚴(yán)重制約再改與高端物業(yè)。限購令將嚴(yán)重制約再改與高端物業(yè)。再改與高端客戶群體多為多套房的擁有者，在目前市場已“被限購”，因此保利拉菲、保利 康橋均面臨較大銷售壓力，但可從“終極置業(yè)”的角度進(jìn)行客戶梳理，而拉菲與康橋恰具有強(qiáng)勢的資源優(yōu)勢。項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱在售面積在售面積來訪情況來訪情況成交情況成交情況心語花園心語花園目前只有別墅有可售房源周均約200組新政對于別

22、墅影響較大來訪基本均為電梯客戶保利中心保利中心無可售房源周均約120組保利花園保利花園70-180周均約180組周均銷售約20套（中小戶型為主）198198公園公園110-190周均約180組周均銷售約40套（主要為110130戶型）拉菲莊園拉菲莊園450-700 周均20組左右新政后在售項(xiàng)目銷售分析p 剛需類產(chǎn)品到訪與成交均良好。剛需類產(chǎn)品到訪與成交均良好。保利花園、保利公園198周均到訪均約180組，保利花園周成交量在20 套以上，保利公園198每周銷售約40套。保利心語花園在目前無可售房源的情況下，每周來訪仍能達(dá)到 200組左右。p 投資類項(xiàng)目人氣稍降低。投資類項(xiàng)目人氣稍降低。保利中心在

23、2010年市場成為投資類物業(yè)的首選項(xiàng)目，過去的一年內(nèi)已聚集了 較高的人氣，但在新政出臺后，來訪來點(diǎn)數(shù)量出現(xiàn)明顯降低。p 頂級物業(yè)遇冷。頂級物業(yè)遇冷。拉菲莊園作為成都頂級別墅項(xiàng)目，雖不屬于限購區(qū)域，但由于其總價(jià)已處于成都地產(chǎn) 市場的“天花板”，加之客戶觀望情緒的加重，其關(guān)注度已處于歷史低位水平。成都限購令的政策空隙1.1. 限購區(qū)域僅限于主城區(qū)限購區(qū)域僅限于主城區(qū)，未對郊區(qū)限制2.外地客戶購房所需社保和納稅證明無時(shí)間限制社保和納稅證明無時(shí)間限制3.細(xì)則中限制家庭但未限制企業(yè)購房未限制企業(yè)購房，可通過注冊小額公司名義購房進(jìn)行操作4.對限購的家庭可以父母和小孩名義進(jìn)行購房轉(zhuǎn)移購房轉(zhuǎn)移5.對限購的家庭

24、可向父母、子女贈予或出售方式贈予或出售方式解除客戶購房受限6.在客戶和開發(fā)商協(xié)商一致的前提下，可先簽購房合同但延期備案延期備案手段操作7.按照本次“限購令”下套數(shù)以買賣合同備案數(shù)量和權(quán)屬登記為認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，若將持將持有房產(chǎn)出售有房產(chǎn)出售，則視為無住房記錄，仍可繼續(xù)購房仍可繼續(xù)購房后續(xù)可操作空間具體方法1.1.以公司名義購房，再將房屋轉(zhuǎn)予個人以公司名義購房，再將房屋轉(zhuǎn)予個人辦理方法：注冊公司-購房-公司破產(chǎn)清算-房產(chǎn)歸企業(yè)主所有or注冊公司購房轉(zhuǎn)予個人優(yōu)點(diǎn)：目前市場有相關(guān)的委托機(jī)構(gòu)，相關(guān)手續(xù)齊全，易于辦理缺點(diǎn)：需要較多的額外花費(fèi)，增加置業(yè)成本2. 2. 以以1818歲子女名義購房歲子女名義購房優(yōu)點(diǎn)：

25、再改型客戶若有18歲及以上子女，可進(jìn)行再次購房缺點(diǎn)：未來可能存在法律糾紛3. 3. 外地客戶辦理戶口、社保、納稅證明等一系列個人信息資料外地客戶辦理戶口、社保、納稅證明等一系列個人信息資料優(yōu)點(diǎn)：目前市場已有較多辦理相關(guān)手續(xù)的機(jī)構(gòu)，可操作性較強(qiáng)缺點(diǎn)：由于通過非正常手段辦理，客戶將自行承擔(dān)一定風(fēng)險(xiǎn)。2.營銷背景營銷背景品牌推廣、品牌活動品牌推廣、品牌活動一、一、20102010年年媒介工作的得與失媒介工作的得與失二、二、20112011年年媒介工作面臨的問題媒介工作面臨的問題三、三、20112011年年媒介工作的解決及創(chuàng)新思路媒介工作的解決及創(chuàng)新思路四、四、20112011年年媒介工作價(jià)值評估媒介

26、工作價(jià)值評估 市場回顧市場回顧 20102010年媒介工作得與失年媒介工作得與失以商報(bào)投放量來對比：以商報(bào)投放量來對比：恒大地產(chǎn)49004900萬萬 廣告鋪天蓋地，但毫無章法，投放產(chǎn)出比低保利地產(chǎn)24002400萬萬 實(shí)現(xiàn)了舉證化廣告投放格式、實(shí)現(xiàn)新聞的高度互動華潤地產(chǎn)16001600萬萬 其目錄化的廣告格式使其廣告投放有序、以相對低 成本贏得市場的高關(guān)注 被所有媒體評為20102010年地產(chǎn)王者年地產(chǎn)王者（撇開業(yè)績，單從正面報(bào)道量而言） 與大投入的恒大地產(chǎn)相比，影響更大，以其舉證化的廣告格式贏得市市 場記憶度第一場記憶度第一的效果 與小投入的華潤地產(chǎn)相比，缺乏廣告的目錄化、系統(tǒng)化。缺乏廣告的

27、目錄化、系統(tǒng)化。保利保利1010年媒介格式年媒介格式 20102010年媒介工作得與失年媒介工作得與失20112011年保利地產(chǎn)媒介工作面臨的問題年保利地產(chǎn)媒介工作面臨的問題？如何讓十余個項(xiàng)目廣告同在周五刊發(fā)有序、相互借力？如何保證新聞的話題感及實(shí)效性如何穩(wěn)固王者地位、擴(kuò)大樓市影響力如何實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的互動20112011年媒介工作創(chuàng)新及解決問題方式年媒介工作創(chuàng)新及解決問題方式 以廣告的目錄化廣告的目錄化來解決多項(xiàng)目同天見報(bào) 以廣告的二次發(fā)行廣告的二次發(fā)行留存來發(fā)揮更多廣告的宣傳效果及項(xiàng)目互動性； 以策劃更多事件新聞策劃更多事件新聞而不是投入更多項(xiàng)目廣告來穩(wěn)固市場的王者地位及影 響力 以固定周六開辟

28、“保利項(xiàng)目每周推盤公告保利項(xiàng)目每周推盤公告”欄目欄目的常態(tài)化新聞形式來 解決新聞的話題感和實(shí)效性20112011年媒體工作價(jià)值評估一年媒體工作價(jià)值評估一 無創(chuàng)新將面臨的結(jié)局無創(chuàng)新將面臨的結(jié)局1. 與恒大一同被業(yè)界視為財(cái)大氣粗無套路的常規(guī)媒介投放者之列，最終以散亂、無章法的廣告堆頭面世2. 品牌形象未能與廣告投放量正比增漲，反之削弱3. 無法為2012年其它二級城市的擴(kuò)張奠定市場地位1. 我們將探索出一個地產(chǎn)公司單城市多項(xiàng)目的媒介運(yùn)作單城市多項(xiàng)目的媒介運(yùn)作方法，在2010年取得良好業(yè)績的基礎(chǔ)上增加一個創(chuàng)新的舉動2. 會讓整個年度工作更具有明確的目標(biāo)感，管理的體系化明確的目標(biāo)感，管理的體系化3.

29、探尋一條保利地產(chǎn)子公司品牌管理的工作模式保利地產(chǎn)子公司品牌管理的工作模式4. 有效的解決公司總體品牌需求與各項(xiàng)目市場推廣需求解決公司總體品牌需求與各項(xiàng)目市場推廣需求的結(jié)合方法20112011年媒體工作價(jià)值評估二年媒體工作價(jià)值評估二 增加創(chuàng)新思路后期望實(shí)現(xiàn)目標(biāo)增加創(chuàng)新思路后期望實(shí)現(xiàn)目標(biāo)20112011年事件新聞發(fā)布計(jì)劃年事件新聞發(fā)布計(jì)劃 20112011年媒介選擇及新聞類別劃化年媒介選擇及新聞類別劃化 項(xiàng)目啟勢 工程節(jié)點(diǎn) 集團(tuán)重大舉措 各項(xiàng)目市場節(jié)點(diǎn) 各項(xiàng)目產(chǎn)品創(chuàng)新 成都公司品牌、業(yè)績盤點(diǎn)性新聞媒介選擇媒介選擇新聞類別新聞類別市場化新聞：以商報(bào)、華西為發(fā)布平臺政治化新聞：以日報(bào)、川報(bào)為發(fā)布平臺2

30、0112011年事件新聞發(fā)布計(jì)劃年事件新聞發(fā)布計(jì)劃 3 3至至4 4月月:“:“保利地產(chǎn)品牌新聞發(fā)布月保利地產(chǎn)品牌新聞發(fā)布月”具體安排：具體安排：1. 2月中旬至3月中旬三大新聞發(fā)布會前期準(zhǔn)備工作2. 3月16日（周三）2011年保利地產(chǎn)成都公司年度品牌主題發(fā)布會3. 3月30日（周三）2011年保利地產(chǎn)成都公司項(xiàng)目信息發(fā)布會4. 4月13日（周三）2011年保利地產(chǎn)成都客戶服務(wù)體系保利會啟動儀 式暨中國銀行戰(zhàn)略合作伙伴簽約儀式20112011年事件新聞發(fā)布計(jì)劃年事件新聞發(fā)布計(jì)劃 4 4至至1212月：保利地產(chǎn)成都公司項(xiàng)目進(jìn)展新聞發(fā)布安排月：保利地產(chǎn)成都公司項(xiàng)目進(jìn)展新聞發(fā)布安排德陽項(xiàng)目媒體見面

31、會成都各新項(xiàng)目媒體體驗(yàn)會18洞高爾夫球場開桿儀式新聞發(fā)布會五星級酒店開業(yè)新聞發(fā)布會金蘋果幼兒園開園儀式新聞發(fā)布會成都公司半年、一年業(yè)績總結(jié)發(fā)布會活動時(shí)間：活動時(shí)間： 2011年8月1日2011年8月7日（7天）參與人員參與人員 ：政府領(lǐng)導(dǎo) 受邀來賓 英國領(lǐng)事館及英商會會員 到訪客戶 媒體記者費(fèi)用預(yù)算：費(fèi)用預(yù)算：30萬穿越千年的繁華穿越千年的繁華 留給國人的瑰寶留給國人的瑰寶 保利國際城保利國際城20112011國寶展國寶展活動時(shí)間：活動時(shí)間： 2011年8月1日2011年8月7日（7天）參與人員參與人員 ：政府領(lǐng)導(dǎo) 受邀來賓 英國領(lǐng)事館及英商會會員 到訪客戶 媒體記者費(fèi)用預(yù)算：費(fèi)用預(yù)算：30萬

32、刻錄千年歲月刻錄千年歲月 璀璨盛世浮現(xiàn)璀璨盛世浮現(xiàn) 保利康橋保利康橋20112011青銅器展青銅器展1 1、活動時(shí)間：、活動時(shí)間：2011年5月1日5月3日2 2、活動地點(diǎn)：、活動地點(diǎn)：保利公園198項(xiàng)目郁金香主體公園3 3、活動人數(shù)：、活動人數(shù)：10萬人左右 4 4、活動對象：、活動對象：成都及全國音樂愛好者、5.1期間境內(nèi)外游客、廣大市民、業(yè)主及意向客戶、媒體等保利公園保利公園198198熱波國際音樂節(jié)熱波國際音樂節(jié) 樂動中國樂動中國 熱舞成都熱舞成都1 1、活動時(shí)間：、活動時(shí)間：2011年4月10日4月30日2 2、活動地點(diǎn)：、活動地點(diǎn)：保利公園198項(xiàng)目郁金香主體公園 與拉斐莊園聯(lián)動。

33、3 3、活動人數(shù)：、活動人數(shù)：1萬人左右 4 4、活動對象：、活動對象：成都廣大市民、業(yè)主及意向客戶、媒體等保利公園保利公園198198郁金香節(jié)郁金香節(jié) 成都最美的，還是成都最美的，還是198198的那片花海的那片花海保利皇冠酒店開幕典禮保利皇冠酒店開幕典禮 奢華之美，經(jīng)典綻放奢華之美，經(jīng)典綻放1 1、活動時(shí)間：、活動時(shí)間：2011年10月15日10月25日2 2、活動地點(diǎn)：、活動地點(diǎn)：保利皇冠酒店3 3、活動人數(shù)：、活動人數(shù)：200人左右 4 4、活動對象：、活動對象：新都區(qū)領(lǐng)導(dǎo)、成都保利公司領(lǐng)導(dǎo)、業(yè)主及意向客戶、媒體等 費(fèi)用：15萬保利保利198198國際民謠節(jié)國際民謠節(jié) 在這里，聆聽世界

34、的聲音在這里，聆聽世界的聲音1 1、活動時(shí)間：、活動時(shí)間：2011年10月1日10月3日2 2、活動地點(diǎn)：、活動地點(diǎn)：保利公園198項(xiàng)目郁金香主體公園。3 3、活動人數(shù)：、活動人數(shù)：10萬人左右 4 4、活動對象：、活動對象：成都廣大市民、業(yè)主及意向客戶、媒體等20112011拉斐品牌活動拉斐品牌活動高爾夫類高爾夫類 活動主題：保利拉斐高爾夫球場開桿儀式活動主題：保利拉斐高爾夫球場開桿儀式 活動時(shí)間：活動時(shí)間： 2011年5月 合作單位：合作單位： 成都市體育局 參與人員參與人員 ：國外頂級高爾夫球星、國內(nèi)知名球星、媒體、業(yè)主、客戶等。 活動概況：活動概況：邀請世界知名高爾夫選手，與國內(nèi)知名球

35、賽參與對抗，促進(jìn)交流、達(dá)到事件營銷的目的。保利拉斐高爾夫球場啟幕儀式保利拉斐高爾夫球場啟幕儀式 榮耀人生的開幕盛典榮耀人生的開幕盛典保利拉斐成都財(cái)富論壇保利拉斐成都財(cái)富論壇 把握經(jīng)濟(jì)脈搏，為您開啟財(cái)富之門！把握經(jīng)濟(jì)脈搏，為您開啟財(cái)富之門！活動時(shí)間：活動時(shí)間： 2011年4月15日【指導(dǎo)單位】四川省國資委、四川省金融辦、四川省工商聯(lián)、成都市金融辦【主辦單位】成都商報(bào) 、每日經(jīng)濟(jì)新聞【參與嘉賓】省市領(lǐng)導(dǎo)、著名企業(yè)家、公司領(lǐng)導(dǎo)、媒體記者、拉斐客戶費(fèi)用預(yù)計(jì)：費(fèi)用預(yù)計(jì)：15萬活動時(shí)間：活動時(shí)間： 2011年3月19日（預(yù)估）參與人員參與人員 ：省市政府領(lǐng)導(dǎo) 保利集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)及工作人員 保利國際城領(lǐng)導(dǎo) 媒體記

36、者費(fèi)用預(yù)算：15萬鑄鼎德陽鑄鼎德陽 閃耀全川閃耀全川 保利國際城項(xiàng)目奠基活動保利國際城項(xiàng)目奠基活動 活動主題：中法文化之春開幕式新聞發(fā)布會及午宴活動主題：中法文化之春開幕式新聞發(fā)布會及午宴 活動時(shí)間：活動時(shí)間： 2011年4月9日（10日） 參與人員參與人員 ：法國駐成都領(lǐng)事館總領(lǐng)事 法國駐成都領(lǐng)事館文化專員 法國文化交流官員 法國藝術(shù)家 費(fèi)用：20萬 成都文化交流官員 成都文化名人 媒體 保利客戶中法文化之春中法文化之春 中法文化年心語交流月中法文化年心語交流月3.營銷背景營銷背景20112011年各項(xiàng)目活動策略年各項(xiàng)目活動策略月份月份3 3月月4 4月月5 5月月6 6月月7 7月月8 8

37、月月9 9月月1010月月1111月月1212月月活動活動主題主題迎春月迎春月財(cái)經(jīng)月財(cái)經(jīng)月教育月教育月時(shí)尚時(shí)尚體驗(yàn)體驗(yàn)月月清涼清涼月月親子親子月月業(yè)主業(yè)主回饋回饋月月車展車展月月文化文化月月嘉年嘉年華月華月老項(xiàng)目（心語、花園、中心、老項(xiàng)目（心語、花園、中心、198198、拉斐）、拉斐）新項(xiàng)目（國際城、康橋、茉莉、香檳國際、羅蘭香谷、石象湖）新項(xiàng)目（國際城、康橋、茉莉、香檳國際、羅蘭香谷、石象湖）1.1.砍掉一些照顧性媒體的費(fèi)用增加到活動營銷砍掉一些照顧性媒體的費(fèi)用增加到活動營銷2.2.整合集團(tuán)內(nèi)部資源，根據(jù)各案場條件，確保新項(xiàng)目落地有一個大的主題活動整合集團(tuán)內(nèi)部資源，根據(jù)各案場條件，確保新項(xiàng)目

38、落地有一個大的主題活動3.3.有計(jì)劃、有條理的做足案場人氣保證每周周末的客戶到訪量，擠壓成交有計(jì)劃、有條理的做足案場人氣保證每周周末的客戶到訪量，擠壓成交 統(tǒng)一保利旗下所有項(xiàng)目每月活動的主題，使得各項(xiàng)目暖場活動有所聯(lián)動，促進(jìn)品牌的打造。統(tǒng)一保利旗下所有項(xiàng)目每月活動的主題，使得各項(xiàng)目暖場活動有所聯(lián)動，促進(jìn)品牌的打造。雙100戰(zhàn)略：今年亮相項(xiàng)目的活動方向：塑品牌讓今年新產(chǎn)品系落地成都，讓已 銷售產(chǎn)品擴(kuò)大產(chǎn)品知名度聚人氣制造大眾仰望拔調(diào)性吸引圈層關(guān)注續(xù)銷項(xiàng)目活動方向：造圈層老客戶維系并挖掘聚人氣形成大量的人流量及項(xiàng)目熱度月月份份4月5月6月7月8月9月10月月度月度主題主題財(cái)經(jīng)教育時(shí)尚清涼仲夏親子業(yè)

39、主回饋房車生活活動活動a a對話楊繼瑞限購令下的成都樓市英國留學(xué)咨詢周英國雪利酒品鑒會保利康橋水幕派對中英家庭聯(lián)誼會真心關(guān)懷物業(yè)抵用券贈送總統(tǒng)級座駕勞斯萊斯鑒賞會活動活動b b永恒的財(cái)富黃金投資理財(cái)講座英國名校（高中/大學(xué)）推介會保利小業(yè)主模特大賽（國際城站）哈根達(dá)斯專場活動家庭體驗(yàn)日保利康橋游園活動月滿中秋 相約康橋中秋節(jié)主題活動 英倫紳士路虎/捷豹品鑒會活動活動cc望聞問切把握股市脈搏銀行證券講座2011高考考生指導(dǎo)講座“nocturne”時(shí)尚品鑒會蘇格蘭紐卡斯?fàn)柶【婆蓪Ρ＠禈蛏賰翰潘嚧筚愑惣t茶品鑒會男士的夢想哈雷品鑒會活動活動d d點(diǎn)亮您的財(cái)富之燈中信銀行基金投資講座規(guī)劃孩子的藝術(shù)人

40、生青少年特長咨詢會ivi英國時(shí)尚衛(wèi)浴展示會繽紛水果品鑒活動保利康橋少兒攝影大賽暢游英國購房抽獎活動紳士的座駕賓利品鑒會一、保利康橋雙100活動策劃表月份5月6月7月8月9月10月月度主題教育時(shí)尚清涼仲夏親子業(yè)主回饋房車生活活動a a贏在起跑線之早教講座（新加坡早教機(jī)構(gòu)）施華洛世奇水晶之戀展示冰爽一夏之冰淇淋diy/哈根達(dá)斯品鑒中外家庭交流會我的幸福生活（曬家庭幸福照贏石象湖門票）豪車巡游會活動b b這邊風(fēng)景獨(dú)好之留學(xué)咨詢會保利小業(yè)主模特大賽（國際城站）我有我色彩之夏日彩妝講座全家齊上陣家庭趣味運(yùn)動會中秋牽手國際城（月餅diy、燈迷）我車我秀之激情飄移秀活動c c青少年藝術(shù)特長培養(yǎng)講座（鋼琴、繪

41、畫等）悍血寶馬之紳士馬術(shù)秀愛車清涼日（免費(fèi)洗車及空調(diào)檢測）小小美食家之餅干diy大師攝影展之?dāng)z影交流會（贈送數(shù)碼照片沖印券、中國國家地理雜志資源）我車我秀之車身彩繪秀活動d d少兒英語興趣講座世界頂級箱包時(shí)尚秀（lv、gucci、prada等）清涼一夏之水果沙拉diy首屆保利杯青少年涂鴉大賽（國際城站）完美視覺之3d盛宴（贈送電影票）我車我秀之個性車貼diy二、保利國際城雙100活動策劃表月份4月5月6月7月8月9月10月11月月度主題財(cái)經(jīng)教育時(shí)尚清涼仲夏親子業(yè)主回饋房車生活文化交流活動a a繪畫藝術(shù)品投資品鑒講座法國留學(xué)咨詢周粽情端午 （端午節(jié)）愛車清涼日暑期法語培訓(xùn)真心關(guān)懷物業(yè)抵用券贈送總

42、統(tǒng)級座駕鑒賞馬未都“收藏那點(diǎn)事兒”成都私人藏品鑒賞活動b b波士頓財(cái)經(jīng)論壇歐洲名校（高中/大學(xué)）推介會成都“城市名片”交響會香奈兒2011年夏季流行新品秀歐洲十國十日家庭旅游季真情心語 禮尚中秋（中秋節(jié)）瑪莎拉蒂新車發(fā)布會天籟音樂季活動c c中國銀行投資理財(cái)講座親子關(guān)系咨詢講座歐洲宮廷藝術(shù)展外國精美甜品大狂歡全家總動員家庭運(yùn)動會（茉莉站）仁和春天業(yè)主專場購物周保時(shí)捷試駕會杜拉維特藝術(shù)設(shè)計(jì)展活動d d中信銀行理財(cái)講座中美青少年家庭教育溝通座談會“藍(lán)頂”遇見“西村”藝術(shù)群落集結(jié)展verdissima2011比基尼秀首屆保利杯青少年涂鴉大賽（茉莉站）蘇寧expo旗艦店抵用券贈送奧迪概念車展示達(dá)芬奇定

43、制家居展三、保利茉莉公館雙三、保利茉莉公館雙100活動策劃表活動策劃表月份5月6月7月8月9月10月11月月度主題教育時(shí)尚清涼仲夏親子業(yè)主回饋房車生活文化交流活動a a歐洲留學(xué)咨詢周羅蘭端午禮獻(xiàn)成都（端午節(jié)）愛車清涼日中歐兒童夏令營為城北提速羅蘭油票贈送奔馳古董級轎車品鑒梵高畫展活動b b歐洲名校（高中/大學(xué)）推介會保利小業(yè)主模特大賽（羅蘭站）第一屆紫羅蘭風(fēng)情節(jié)羅蘭圖書館開幕儀式優(yōu)雅羅蘭 禮尚中秋（中秋節(jié)）賓利之夜巡回展歐洲雕塑油畫展活動c c歐洲語言培訓(xùn)夏令營（小語種）頂級服飾品牌展覽月消夏羅蘭電影周全家總動員家庭運(yùn)動會（羅蘭站）家樂福抵用券贈送歐洲名車模特親臨羅蘭歐洲皇家宮廷藝術(shù)展活動d

44、d歐洲城市圖片展（并抽獎出2名歐洲10日游）歡樂仲夏節(jié)城北企業(yè)家聯(lián)誼會羅蘭回饋業(yè)主周（抽獎及維系客戶）首屆保利杯青少年涂鴉大賽（羅蘭站）蘇寧expo旗艦店抵用券贈送威尼斯頂級花車巡游羅蘭香谷卡爾蔡司攝影協(xié)會交流盛宴四、保利羅蘭香谷雙四、保利羅蘭香谷雙100活動策劃表活動策劃表月份3月4月5月6月7月8月9月月度主題迎春財(cái)經(jīng)教育時(shí)尚清涼仲夏親子業(yè)主回饋活動a a春季業(yè)主運(yùn)動會匯豐銀行vip客戶財(cái)經(jīng)講座國際財(cái)富投資論壇拉斐端午禮獻(xiàn)成都（端午節(jié)）愛車清涼日保利拉斐少年高爾夫夏令營真心關(guān)懷物業(yè)品質(zhì)體驗(yàn)周活動b b保利拉斐風(fēng)箏節(jié)（跟謳歌合作） 保利拉斐成都財(cái)富論壇wwf 野生保護(hù)協(xié)會大型圖片展（與198

45、聯(lián)動）保利小業(yè)主模特大賽（拉斐站）天使嫣然基金慈善紅酒晚宴保利拉斐少兒禮儀培訓(xùn)周團(tuán)圓拉斐 禮尚中秋（中秋節(jié)）活動c c保利拉斐郁金香風(fēng)尚節(jié)四川女企業(yè)家財(cái)富聯(lián)誼會保利拉斐馬術(shù)夏令營保利拉斐奢侈品周茅臺典藏百年原漿啟幕儀式全家總動員家庭運(yùn)動會（拉斐站）保利拉斐奢侈品團(tuán)購季活動d d我的專屬許愿樹拉斐業(yè)主植樹活動四川酒店聯(lián)盟協(xié)會內(nèi)部會議古董投資財(cái)富講座保利拉斐專屬定制家族徽章論壇保利拉斐養(yǎng)生保健講座首屆保利杯青少年涂鴉大賽（拉斐站）美美力誠抵用券贈送五、保利拉斐莊園雙五、保利拉斐莊園雙100活動策劃表活動策劃表 月份3月4月5月6月7月8月9月10月月度主題迎春財(cái)經(jīng)教育時(shí)尚清涼仲夏親子業(yè)主回饋房車生

46、活文化交流活動a a春季業(yè)主運(yùn)動會工商銀行理財(cái)講座法國留學(xué)咨詢周粽情端午 （端午節(jié)）愛車清涼日暑期法語培訓(xùn)真心關(guān)懷物業(yè)抵用券贈送總統(tǒng)級座駕鑒賞活動b b玉兔迎春卡通布偶兔diy國金證券投資講座法國名校（高中/大學(xué)）推介會保利小業(yè)主模特大賽（心語站）冰爽夏日法國冰淇淋品嘗周中法家庭聯(lián)誼會真情心語 禮尚中秋（中秋節(jié)）原滋原味的激情-標(biāo)志wrc戰(zhàn)車展活動c c童話世界乘熱氣球看心語民生銀行投資講座青少年心理健康咨詢講座法國名表展法式米其林三星大餐周全家總動員家庭運(yùn)動會（心語站）凱丹百貨抵用券贈送雷諾試駕會活動d d我的專屬許愿樹心語業(yè)主植樹活動中信銀行理財(cái)講座贏在起點(diǎn)青少年人生規(guī)劃講座歡樂仲夏節(jié)高新

47、區(qū)企業(yè)聯(lián)誼會夏日清涼活動/宮廷扇diy首屆保利杯青少年涂鴉大賽（心語站）蘇寧expo旗艦店抵用券贈送雪鐵龍metropolis概念車展示六、保利心語花園雙六、保利心語花園雙100活動策劃表活動策劃表 月份4月5月6月7月8月9月10月月度主題財(cái)經(jīng)教育時(shí)尚清涼仲夏親子業(yè)主回饋房車生活活動a a限購令下商業(yè)物業(yè)投資價(jià)值論壇美國名校（高中/大學(xué)）推介會 頂級奢侈品名包展保利中心濃情蜜意冰淇淋盛宴保利中心青少年樂器夏令營真心關(guān)懷物業(yè)抵用券贈送為你愛車增加動力（贈送車載用品）活動b b港股直通車投資價(jià)格講座歐洲留學(xué)咨詢周 南非頂級名鉆巡展法國evian依云礦泉瓶身工業(yè)設(shè)計(jì)展保利中心少兒詩歌朗誦比賽月滿中

48、秋 相約中心中秋節(jié)主題活動 24k鉆石豪車模型展活動c c永恒的財(cái)富黃金投資理財(cái)講座高考、中考咨詢會 rolex名表展東南亞風(fēng)情水果派對青少年心理健康咨詢講座意大利純手工花式咖啡品鑒會中國車模親臨保利中心活動d d招商銀行-投資理財(cái)基金講座少兒日語興趣講座 chanel no5風(fēng)尚香水展 保利中心養(yǎng)生講座首屆保利杯青少年涂鴉大賽（中心站） 仁和春天抵用卷贈送我車我秀之個性車貼diy 七、保利中心雙七、保利中心雙100活動策劃表活動策劃表 月份3月4月5月6月7月8月9月月度主題迎春財(cái)經(jīng)教育時(shí)尚清涼仲夏親子業(yè)主回饋活動a a春季業(yè)主運(yùn)動會（花園）華夏基金理財(cái)講座贏在起點(diǎn)青少年人生規(guī)劃講座粽情端午

49、 （端午節(jié)）頂級冰激凌莫凡彼movenpick品鑒盛宴親子游戲老爸看你的物業(yè)抵用券贈送活動b b我的專屬許愿樹花園業(yè)主植樹活動中國經(jīng)營報(bào)投資講座泡泡少兒英語講座保利小業(yè)主模特大賽（花園站）鹿港小鎮(zhèn)冰品diy保利bb向前沖真情花園 禮尚中秋（中秋節(jié)）活動c c保利花園私家院線體驗(yàn)建設(shè)銀行投資理財(cái)專場青少年心理健康咨詢講座大眾新車發(fā)布會愛車清涼季全家總動員家庭運(yùn)動會（花園站）雙楠伊藤抵用券贈送活動d d歐洲美食體驗(yàn)渣打銀行財(cái)經(jīng)論壇業(yè)主子女才藝比賽愛馬仕皮具走秀dior新品服飾走秀首屆保利杯青少年涂鴉大賽（花園站）王府井百貨業(yè)主團(tuán)購日八、保利花園雙八、保利花園雙100活動策劃表活動策劃表 月份3月4

50、月5月6月7月8月9月10月11月月度主題迎春財(cái)經(jīng)教育時(shí)尚清涼仲夏親子業(yè)主回饋房車生活文化交流活動a a春季業(yè)主運(yùn)動會工商銀行理財(cái)講座金蘋果全城品鑒會粽情端午 （端午節(jié)）愛車清涼日業(yè)主子弟戶外拓展運(yùn)動真心關(guān)懷物業(yè)抵用券贈送酒店體驗(yàn)月中英文化交流周活動b b童話世界乘熱氣球看198國金證券投資講座中考咨詢會保利小業(yè)主模特大賽（198站）冰爽夏日法國冰淇淋品嘗周三原外國語學(xué)校戶外拓展真情心語 禮尚中秋（中秋節(jié)）原滋原味的激情-標(biāo)志wrc戰(zhàn)車展法國攝影展活動c c198國際風(fēng)箏節(jié)民生銀行投資講座名校聯(lián)動踏青198名車展示法式米其林三星大餐周全家總動員家庭運(yùn)動會（198站）凱丹百貨抵用券贈送雷諾試駕會

51、toto藝術(shù)設(shè)計(jì)展活動d d我的專屬許愿樹198業(yè)主植樹活動川大emba講座高考咨詢成都現(xiàn)代油畫展夏日清涼活動/宮廷扇diy首屆保利杯青少年涂鴉大賽（198站）蘇寧expo旗艦店抵用券贈送總統(tǒng)級座駕鑒賞科勒kohler藝術(shù)交流展九、保利公園九、保利公園198雙雙100活動策劃表活動策劃表4.營銷背景營銷背景20112011年各項(xiàng)目廣告及新聞年各項(xiàng)目廣告及新聞新項(xiàng)目新項(xiàng)目 保利國際城保利國際城新項(xiàng)目新項(xiàng)目 羅蘭香谷方案一羅蘭香谷方案一新項(xiàng)目新項(xiàng)目 羅蘭香谷方案二羅蘭香谷方案二新項(xiàng)目新項(xiàng)目 茉莉公館茉莉公館老項(xiàng)目老項(xiàng)目 1981982010201020112011老項(xiàng)目老項(xiàng)目 保利花園保利花園20

52、10201020112011老項(xiàng)目老項(xiàng)目 保利中心保利中心201020102012011 15.營銷背景營銷背景20112011年產(chǎn)品分析及推售計(jì)劃調(diào)整年產(chǎn)品分析及推售計(jì)劃調(diào)整合理搭配合理搭配搶節(jié)點(diǎn)、趕工程、保任務(wù)搶節(jié)點(diǎn)、趕工程、保任務(wù)產(chǎn)品產(chǎn)品套數(shù)套數(shù)面積（萬平米）面積（萬平米）金額（億）金額（億）居住類住宅12844150.1679141.292別墅60619.530.36合計(jì)13450169.6679171.652商用類寫字樓363423.320527.5商鋪5594.1411.55loftloft13958.79.1合計(jì)558836.160548.15合計(jì)19038205.3828421

53、9.802車位337803.8全年可供貨量全年可供貨量223.6223.6 初步預(yù)估，成都公司2011產(chǎn)品供應(yīng)房源總套數(shù)19038套，總車位5588個，供應(yīng)總面積205.82萬方，供應(yīng)總金額223.6223.6億元?？傌浟靠傌浟坎皇懿皇苄抡绊戫?xiàng)目可供貨量分析項(xiàng)目項(xiàng)目產(chǎn)品產(chǎn)品套數(shù)套數(shù)面積面積（萬平方米）（萬平方米）金額（億元）金額（億元）保利拉斐莊園住宅000別墅147815保利公園198住宅171420.312.8別墅1433.76羅蘭香谷住宅130214.7829.232別墅000國際城住宅176723.614.16別墅3167.89.36合計(jì)住宅478358.68236.192別墅46315.824.36 作為不限購區(qū)域項(xiàng)目，對于總產(chǎn)值的實(shí)現(xiàn)將起到積極作用，由于不受限購影響，該四項(xiàng)目均為住宅及別墅走貨，住宅可供總貨量達(dá)到36億，別墅總貨量達(dá)到24個億，不受限購影響項(xiàng)目可供貨量達(dá)60億，將成為公司今年住宅類產(chǎn)品的主要供貨渠道。受新政影響較小較小項(xiàng)目可供貨量分析 從數(shù)據(jù)可知，保利心語及保利花園項(xiàng)目由于高層產(chǎn)品面積段適中，產(chǎn)品戶型功能設(shè)計(jì)較好，市場認(rèn)可度高，受新政影響較小，四項(xiàng)目住宅總貨量達(dá)77.2億。此外，以保利心語loft、保利中心寫字樓為主要去貨拉動力，四項(xiàng)目將有45.6億商用物業(yè)及2.7億車位共48.3億的不限購貨量。受新