我國產(chǎn)權(quán)酒店業(yè)發(fā)展研究

1、我國分時(shí)度假和產(chǎn)權(quán)酒店業(yè)發(fā)展研究一、分時(shí)度假的定義分時(shí)度假（Timeshare，又稱Vacation ownership或Holiday ownership），最初是指人們在度假地購買房產(chǎn)時(shí)，只購買部分時(shí)段的產(chǎn)權(quán)，幾戶人家共同擁有一處房產(chǎn)，共同維護(hù)、分時(shí)使用的度假形式，后來逐漸演變成每戶人家在每年只擁有某一時(shí)間段的度假地房產(chǎn)使用權(quán)，并且可以通過交換系統(tǒng)對不同房產(chǎn)的使用權(quán)進(jìn)行交換。國際上一度通行的慣例是：將一處住宿設(shè)施（如飯店、公寓、度假別墅等）的住宿單元每年的使用期分為52周，將52周中的51周分時(shí)銷售給顧客。每個(gè)單位的分時(shí)度假產(chǎn)品，就是在約定的時(shí)期內(nèi)（一般為20年40年）每年在這一住宿單元中

2、住宿一周的權(quán)利。（一）法律定義1、對分時(shí)度假進(jìn)行定義的難度分時(shí)度假具有很強(qiáng)的專業(yè)性，多數(shù)業(yè)內(nèi)人士對分時(shí)度假也僅限于輪廓性的了解。由于對分時(shí)度假的認(rèn)識角度不同，產(chǎn)生了對其概念的不同說法。分時(shí)度假產(chǎn)品的復(fù)雜性又進(jìn)一步加大了對其進(jìn)行定義的困難。分時(shí)度假產(chǎn)品的以下特點(diǎn)決定了對它進(jìn)行規(guī)范化定義有較大的難度：l 產(chǎn)品種類豐富分時(shí)度假產(chǎn)品具有種類豐富的構(gòu)建方式，無論從時(shí)間長短、客房面積，還是付款方式、度假地類型等方面，種類復(fù)雜多樣，進(jìn)行定義需要將這些星羅萬象的產(chǎn)品包含在里面。l 各國法律制度的差異分時(shí)度假作為全球性的產(chǎn)品，在各國不同的法律制度下，也具有了不同的含義。較為典型的是歐洲和美國之間的差異。美國多數(shù)

3、地區(qū)把分時(shí)度假產(chǎn)品視作共同擁有房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的法律模式，而歐洲則更多地把分時(shí)度假產(chǎn)品當(dāng)作購買者擁有使用權(quán)的形式。 l 發(fā)展變化迅速以住宿業(yè)中創(chuàng)新產(chǎn)品的面貌出現(xiàn)的分時(shí)度假，自從產(chǎn)生之日起就一直處于發(fā)展變化當(dāng)中，不同階段的產(chǎn)品，其性質(zhì)和特點(diǎn)都有很大差異，目前新老產(chǎn)品并存，要把這些產(chǎn)品全部包容在一個(gè)定義當(dāng)中，難度增大。2、國際上流傳較廣的兩個(gè)定義盡管世界各國從法律角度對分時(shí)度假給出的定義五花八門，但實(shí)踐中還是形成了一些被廣泛接受的定義。在美國佛羅里達(dá)州分時(shí)度假房產(chǎn)法案（Real Estate Timesharing Act CH721 Florida）中對分時(shí)度假的定義是："所有以會員制、協(xié)議、

4、租契、銷售、出租合同、使用許可證、使用權(quán)合同或其它方式做出的交易設(shè)計(jì)和項(xiàng)目安排，交易中，購買者獲得了對于住宿和其它設(shè)施在某些特定年度中低于一年的使用權(quán)，并且這一協(xié)約有效期在3年以上"，即稱之為分時(shí)度假項(xiàng)目。近期對于分時(shí)度假的權(quán)威定義來自歐盟分時(shí)度假指令（European Union Timeshare Directive）。指令主要為了保護(hù)消費(fèi)者購買以分時(shí)度假產(chǎn)品時(shí)的權(quán)益。關(guān)于分時(shí)度假交易合同，在指令中被定義為："所有的有效期在3年以上、規(guī)定消費(fèi)者在按某一價(jià)格付款之后，將直接或間接獲得在一年的某些特定時(shí)段（這一期限要在1周之上）使用某項(xiàng)房產(chǎn)的權(quán)利的合同，住宿設(shè)施必須是已經(jīng)建

5、成使用、即將交付使用或即將建成的項(xiàng)目"。3、定義的核心要素在這些定義中包含的核心要素有以下幾個(gè)：一是對于合同有效期的規(guī)定。通過這種合同安排，消費(fèi)者所購買到的是3年以上的使用某處房產(chǎn)或某項(xiàng)設(shè)施的權(quán)利。二是預(yù)付款項(xiàng)。消費(fèi)者為了獲得未來的住宿權(quán)利，需要按照協(xié)約的安排提前支付所需的款項(xiàng)。三是有每年住宿天數(shù)的要求（歐盟）。規(guī)定每年在某處設(shè)施住宿的權(quán)利不能低于7天。隨著點(diǎn)數(shù)制俱樂部和短期包價(jià)旅游等各種新產(chǎn)品形式的不斷涌現(xiàn)，原有的各種定義都面臨著來自各方面的挑戰(zhàn)。尤其是一些經(jīng)營商為了回避分時(shí)度假法規(guī)的管制，繞開法規(guī)給出的明確定義，專門設(shè)計(jì)出不受法律規(guī)制的各種新產(chǎn)品。這些產(chǎn)品盡管在形式上具有了分時(shí)度

6、假產(chǎn)品的基本特征，但卻從法律上不屬于其規(guī)制的范圍之內(nèi)，迫使政府和國際組織不得不根據(jù)新形勢不斷調(diào)整分時(shí)度假的規(guī)范定義。 （二）分時(shí)度假的實(shí)質(zhì)從本質(zhì)上而言，分時(shí)度假實(shí)際上是介于房地產(chǎn)產(chǎn)品和飯店產(chǎn)品之間的一種中間產(chǎn)品。對于某個(gè)住宿設(shè)施的制度安排中，一個(gè)極端就是房地產(chǎn)產(chǎn)品，開發(fā)商直接把房產(chǎn)的所有權(quán)和使用權(quán)一次性銷售給消費(fèi)者，消費(fèi)者取得了對于房產(chǎn)的終身處置權(quán)。另外一個(gè)極端是飯店產(chǎn)品，以飯店建筑物的壽命為40年計(jì)算，它相當(dāng)于把某間客房的使用權(quán)分割成為14600份（40×365）來銷售，消費(fèi)者每購買一天的產(chǎn)品，就購買了對于房間一天的使用權(quán)。分時(shí)度假產(chǎn)品介于兩者之間，以每年使用1周的標(biāo)準(zhǔn)分時(shí)度假產(chǎn)品

7、來說，它相當(dāng)于將房產(chǎn)的使用權(quán)分割為52份銷售給不同的消費(fèi)者。也就是說，與房地產(chǎn)項(xiàng)目相比，它將產(chǎn)品分割后銷售，沒有房地產(chǎn)那么完整；與飯店產(chǎn)品相比，它分割的份數(shù)沒有飯店那么零碎。分時(shí)度假就是將房產(chǎn)住宿權(quán)按一定程度分割出售的一種住宿產(chǎn)品。 房地產(chǎn)產(chǎn)品 分時(shí)度假產(chǎn)品 飯店產(chǎn)品 _ 圖1 分時(shí)度假的本質(zhì)在更為詳細(xì)的劃分當(dāng)中，除了規(guī)范化的分時(shí)度假產(chǎn)品之外，在房地產(chǎn)產(chǎn)品和飯店產(chǎn)品的兩個(gè)極端之間，存在一系列的過渡形式，包括分段時(shí)權(quán)、點(diǎn)數(shù)制俱樂部等。圖2 從完全產(chǎn)權(quán)到完全使用權(quán)的過渡點(diǎn)數(shù)制俱樂部和分段時(shí)權(quán)也是兩種住宿設(shè)施的制度安排，分段時(shí)權(quán)比標(biāo)準(zhǔn)的以周為單位的分時(shí)度假產(chǎn)品劃分的時(shí)間段更長，如將一處房產(chǎn)分割為2份

8、、4份、8份、10份、12份等（分割一般在15份以下），分別銷售給不同的消費(fèi)者。點(diǎn)數(shù)制俱樂部在產(chǎn)品選擇上比標(biāo)準(zhǔn)的分時(shí)度假產(chǎn)品有更大的靈活性。 二、 分時(shí)度假產(chǎn)品的運(yùn)營機(jī)制（一）基本主體在分時(shí)度假產(chǎn)品當(dāng)中主要涉及以下幾方主體：l 開發(fā)商 指擁有所開發(fā)的分時(shí)度假房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)經(jīng)營商。開發(fā)商或自己開發(fā)建設(shè)用做分時(shí)度假產(chǎn)品的房產(chǎn)，或通過購買現(xiàn)成的房地產(chǎn)將他們改造為分時(shí)度假產(chǎn)品。l 銷售商 負(fù)責(zé)宣傳促銷分時(shí)度假產(chǎn)品。有些開發(fā)商自身兼作銷售商，但市場上有許多獨(dú)立的分時(shí)度假產(chǎn)品銷售公司，他們作為開發(fā)商的銷售代理，向公眾銷售分時(shí)度假產(chǎn)品。l 度假房產(chǎn)管理公司 他們負(fù)責(zé)管理和維護(hù)分時(shí)度假房產(chǎn)。既可能由開發(fā)商兼

9、任，也可能是獨(dú)立于開發(fā)商。l 分時(shí)度假交換公司 主要是向具有分時(shí)度假房產(chǎn)使用權(quán)的消費(fèi)者（會員）提供不同地區(qū)之間的分時(shí)度假產(chǎn)品的交換業(yè)務(wù)。 l 信托公司 通過一定的法律程序來保護(hù)購買分時(shí)度假產(chǎn)品的消費(fèi)者的權(quán)益。最常見的是英國式的"俱樂部信托"體系。l 業(yè)主聯(lián)合會 指購買了同一處分時(shí)度假產(chǎn)品的消費(fèi)者按照法律規(guī)定成立的保護(hù)自身利益的團(tuán)體。在一些國家當(dāng)中已經(jīng)建立起全國范圍的分時(shí)度假消費(fèi)者聯(lián)合會。l 再銷售商 指負(fù)責(zé)在公開市場上銷售分時(shí)度假產(chǎn)品所有者轉(zhuǎn)賣的二手分時(shí)度假產(chǎn)品的機(jī)構(gòu)。它們有些獨(dú)立經(jīng)營，有些是開發(fā)商公司的一個(gè)分支機(jī)構(gòu)。l 分時(shí)度假業(yè)協(xié)會 由某個(gè)區(qū)域內(nèi)從事分時(shí)度假經(jīng)營業(yè)務(wù)及其

10、相關(guān)單位組成的行業(yè)協(xié)會。影響較為廣泛的有美國度假地協(xié)會（American Resorts Development Association, 簡稱ARDA）和歐洲分時(shí)度假組織（The Organization for Timeshare in Europe, 簡稱OTE）。l 相關(guān)其它群體 還有律師、金融機(jī)構(gòu)、咨詢顧問等直接或間接與分時(shí)度假產(chǎn)品有關(guān)的專業(yè)群體。（二）主要法律關(guān)系在分時(shí)度假及交換系統(tǒng)的運(yùn)營機(jī)制中，存在幾個(gè)核心的關(guān)系。 在最簡單的分時(shí)度假產(chǎn)品體系中，開發(fā)商開發(fā)出度假村房產(chǎn)，直接以分時(shí)銷售的方式出售給會員（圖3）。有些開發(fā)商通過銷售代理商來銷售分時(shí)度假產(chǎn)品，在交易中形成的關(guān)系如圖4。分

11、時(shí)度假交換公司出現(xiàn)以后，它充當(dāng)了會員與會員之間進(jìn)行分時(shí)度假交換的媒介。加入交換公司后的運(yùn)營機(jī)制具有一定的代表性（圖5）。在更為復(fù)雜的情形中，分時(shí)度假及交換系統(tǒng)中還廣泛涉及到房產(chǎn)管理方、為會員監(jiān)管分時(shí)度假房產(chǎn)使用權(quán)的信托公司和方便會員消費(fèi)的點(diǎn)數(shù)制俱樂部等。從圖5可以看出，典型的分時(shí)度假系統(tǒng)中包含了房產(chǎn)開發(fā)商、銷售代理商、會員和交換公司四方之間的六種關(guān)系。理清這六種關(guān)系，就基本掌握了分時(shí)度假產(chǎn)品的運(yùn)營原理。1、房產(chǎn)開發(fā)商與會員在直接銷售的情形下，房產(chǎn)開發(fā)商與會員之間是買賣關(guān)系，即房產(chǎn)開發(fā)商將度假房產(chǎn)未來一定期限的分時(shí)使用權(quán)賣給購買分時(shí)度假產(chǎn)品的會員。雙方以銷售合同明確各自的權(quán)利義務(wù)。 2、房產(chǎn)開發(fā)

12、商與銷售代理商兩者之間是委托代理關(guān)系，即房產(chǎn)開發(fā)商委托銷售代理商銷售其分時(shí)度假產(chǎn)品，銷售代理商按照雙方委托代理合同的授權(quán)對外銷售產(chǎn)品。3、銷售代理商與會員銷售代理商與會員之間也屬于商業(yè)買賣關(guān)系，代理商按開發(fā)商的委托授權(quán)向會員銷售分時(shí)度假產(chǎn)品。作為房產(chǎn)開發(fā)商，在委托代理商向會員銷售產(chǎn)品的時(shí)候，要就自己在委托合同中的承諾對會員負(fù)責(zé)。銷售代理商在委托代理權(quán)限之外發(fā)生的其他問題，則需由銷售代理商承擔(dān)法律責(zé)任。4、會員與交換系統(tǒng)公司會員與分時(shí)度假交換公司之間屬于服務(wù)產(chǎn)品的提供者與消費(fèi)者之間的關(guān)系。會員使用網(wǎng)絡(luò)交換系統(tǒng)來實(shí)現(xiàn)自己與其他會員交換分時(shí)度假房產(chǎn)使用權(quán)的目的，同時(shí)，向交換公司支付費(fèi)用。交換公司則通

13、過提供網(wǎng)絡(luò)交換服務(wù)獲得收益。5、房產(chǎn)開發(fā)商與交換公司房產(chǎn)開發(fā)商與交換公司之間是一種加盟關(guān)系，即通過雙方的自由選擇，交換公司批準(zhǔn)符合條件的房產(chǎn)開發(fā)商將自己的分時(shí)度假產(chǎn)品加入交換公司的儲存庫中，參與與其他度假地房產(chǎn)進(jìn)行交換。房產(chǎn)開發(fā)商要向交換公司支付相關(guān)費(fèi)用。6、會員和與其開展交換的其他會員早期，會員如果通過交換公司與其他會員進(jìn)行交換，兩者之間也成為通過合約進(jìn)行商業(yè)交換的關(guān)系。因?yàn)闀T在通過交換公司進(jìn)行交換時(shí)，明確表達(dá)自己所希望得到的產(chǎn)品的特征，實(shí)際上就是發(fā)出要約，若雙方條件彼此符合，交換系統(tǒng)作為中介按統(tǒng)一制度規(guī)定的順序?qū)⒈舜朔蠗l件的會員聯(lián)絡(luò)到一起，實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上交換。目前，通過儲存庫設(shè)計(jì)的非&quo

14、t;一對一"交換模式中，會員只與交換公司發(fā)生聯(lián)系，會員之間就不再具有交易的關(guān)系。會員將自己的度假房產(chǎn)使用權(quán)投入交換公司儲存庫，然后選擇自己所需的產(chǎn)品，通過交換公司對自己的住宿權(quán)利進(jìn)行確認(rèn)。此外，在加入管理公司、信托公司等的情況下，各方之間的關(guān)系更加復(fù)雜。僅以管理公司為例，一種情況是開發(fā)商自我管理，管理商屬于開發(fā)商的自有機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)管理分時(shí)度假房產(chǎn)；另外一種情況是外請管理機(jī)構(gòu)，這樣的機(jī)構(gòu)在產(chǎn)品銷售初期由開發(fā)商簽約聘請，按照與開發(fā)商簽訂的管理合同管理物業(yè)，在產(chǎn)品銷售到一定比例以后，由業(yè)主組成的業(yè)主委員會負(fù)責(zé)選擇管理公司進(jìn)行物業(yè)管理。在不涉及產(chǎn)權(quán)的分時(shí)度假產(chǎn)品設(shè)計(jì)中，自始至終管理公司是對開發(fā)

15、商負(fù)責(zé)的。三、 中國的分時(shí)度假業(yè)（一）中國分時(shí)度假業(yè)歷史回顧從中國分時(shí)度假業(yè)的發(fā)展進(jìn)程來看，目前遠(yuǎn)遠(yuǎn)不是總結(jié)與回顧歷史的恰當(dāng)時(shí)機(jī)，但作為全面了解我國分時(shí)度假業(yè)一個(gè)必需組成部分，本節(jié)中憑借有限的材料來簡單回顧分時(shí)度假業(yè)在中國短暫的發(fā)展史。1、國外公司的違規(guī)進(jìn)入分時(shí)度假概念傳入我國，是從90年代后期。1997年，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，國家旅游局、公安部聯(lián)合發(fā)布了中國公民自費(fèi)出國旅游管理暫行辦法，1997年7月1日正式實(shí)施。這個(gè)辦法的出臺，標(biāo)志著我國出國旅游市場正式形成，引起了海外旅游界的普遍關(guān)注。英國派克林環(huán)球有限公司認(rèn)為到我國發(fā)展會員的時(shí)機(jī)已經(jīng)到來，在未經(jīng)我任何部門批準(zhǔn)的情況下，即在北京的一家寫字樓租用

16、了辦公室，聘用了幾名外國人，非法進(jìn)行銷售會員卡的活動。為此，他們專門雇用了一批國內(nèi)的工作人員在商場、酒店等場所物色潛在消費(fèi)者。一旦獲知其對出國旅游度假感興趣，就向他們介紹分時(shí)度假概念和分時(shí)度假交換網(wǎng)絡(luò)的情況，邀請他們參加派克林展示會。他們組織的展示會，每次有10對中國夫婦參加，會上播放世界風(fēng)光錄像片，介紹RCI組織，推廣會員卡（每張卡3萬美元，稱先加入者可享受45的折扣，即每張卡16500美元；可先預(yù)付2000美元，一周內(nèi)交齊余款；并稱憑此卡每年可攜帶3個(gè)人在世界上83個(gè)國家的3000個(gè)旅游度假地享受免費(fèi)住宿度假2周的權(quán)利）。北京市旅游局、工商局發(fā)現(xiàn)此情況后，依法對其進(jìn)行了查處。國家旅游局于1

17、997年9月23日向各省、自治區(qū)、直轄市旅游局發(fā)出關(guān)于對非法從事旅游經(jīng)營活動的境外企業(yè)駐華機(jī)構(gòu)查處工作情況的通報(bào)，第一條即點(diǎn)出?quot;派克林公司非法雇用工作人員在京舉辦展示會，收取會費(fèi)"的問題。但時(shí)隔不久，又有人向國家旅游局舉報(bào)說，派克林公司仍在搞發(fā)展會員的非法活動。國家旅游局即聯(lián)合北京市旅游局、工商局、公安局等有關(guān)部門，再一次對派克林公司租用的辦公室進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)此處已改由國內(nèi)的一家旅行社租用。原來，這個(gè)旅行社從7月下旬與派克林公司就境外度假村客房使用權(quán)達(dá)成協(xié)議起，即積極協(xié)助派克林公司銷售會員卡。從8月1日至10月13日，共與我國公民簽訂合同58份，收入人民幣940萬元，其中匯

18、出境外款項(xiàng)折合人民幣230萬元，完成合同27份。對派克林公司和這家旅行社違反我國法律法規(guī)的非法經(jīng)營行為，國家旅游局在向該旅行社的行政主管部門通報(bào)后，及時(shí)作了嚴(yán)肅處理，該旅行社即中止了與派克林公司的"合作"。2、 國內(nèi)企業(yè)的早期探索根據(jù)RCI1997年版的RCI度假地名錄，我國的杭州夢湖度假村、北京九華山莊、北京燕苑度假村名列其中，并且注明九華山莊97年3月以后、夢湖度假村97年7月以后、燕苑度假村97年9月以后可開始使用。這些度假村屬我國首批加盟國際交換網(wǎng)絡(luò)的經(jīng)營商，在97年之前就已經(jīng)進(jìn)入RCI的網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)當(dāng)中。其中在RCI度假地名錄中排序號最早的是杭州夢湖度假村3953號。

19、在這一階段，中國房地產(chǎn)開發(fā)公司、海南重創(chuàng)置業(yè)等一些房地產(chǎn)開發(fā)商，為了解決空置的房地產(chǎn)問題，派出人員遠(yuǎn)赴美國，考察分時(shí)度假業(yè)在美國的發(fā)展情況，開始考慮將分時(shí)度假概念引入中國，以推動房地產(chǎn)的銷售。1998年8月28日，泰慕賽爾休閑產(chǎn)業(yè)網(wǎng)絡(luò)集團(tuán)有限公司在人民大會堂召開新聞發(fā)布會，宣布推出"泰慕賽爾共享權(quán)時(shí)空共享網(wǎng)絡(luò)"，由來自中國經(jīng)濟(jì)體制改革研究會、國務(wù)院發(fā)展研究中心、中共中央改革研究會、國有資產(chǎn)管理局、中國旅游飯店協(xié)會、清華、北大、中國社科院的專家和知名人士專門設(shè)立的酒店度假村資產(chǎn)重組專題研究組，對泰慕賽爾的經(jīng)營理念和經(jīng)營模式給予肯定，廣州華廈大酒店、北京前門飯店、成都錦江賓館、

20、上海亨那斯會所、武漢白玫瑰大酒店、天津津利華大酒店、哈爾濱錦江大酒店、珠海度假村酒店、江西賓館、肇慶鼎湖避暑山莊等50多家星級酒店簽約加盟。同時(shí)，產(chǎn)生了國內(nèi)第一批分時(shí)度假產(chǎn)品的消費(fèi)者。盡管因融資等問題公司很快就宣告解散，但公司中管理層的人員都成為后來國內(nèi)發(fā)展分時(shí)度假產(chǎn)業(yè)的人才儲備。（二）我國分時(shí)度假企業(yè)的主要類別1、加盟國際交換網(wǎng)絡(luò)的公司目前我國加入國際分時(shí)度假交換網(wǎng)絡(luò)體系的度假村或飯店已經(jīng)有十幾家，其中加盟RCI的16家，加盟II的3家。其經(jīng)營模式與國際市場接軌，采用銷售2040年的每年一周的度假地住宿權(quán)的方式，產(chǎn)品售價(jià)一般在4萬6萬元之間。在加盟RCI的企業(yè)中，北京地區(qū)有3家，分別是九華山

21、莊、燕苑（綠洲）度假村和玉龍灣度假村；海南省有3家，其中海口市1家，三亞市2家；云南省有3家，分別位于昆明市郊和石林縣；青島、無錫、杭州、珠海、天津、桂林和上海各1家。其中珠海石景山旅游中心和云南昆明溫泉度假俱樂部還被RCI命名為金冠級度假村。加盟II的有3家，分別位于上海市青浦縣、廣東廣州市和番禺市。2、 單體開發(fā)的俱樂部產(chǎn)品單體開發(fā)的分時(shí)度假俱樂部如泰達(dá)度假交換公司，依靠自有的單體度假飯店開發(fā)俱樂部產(chǎn)品。有的加入國際交換網(wǎng)絡(luò)，有的采用點(diǎn)數(shù)制，但總體上看在商業(yè)模式方上尚有許多需要完善的地方。分時(shí)度假俱樂部實(shí)際上是分時(shí)度假行業(yè)中極有前途的一種形式。隨著分時(shí)度假行業(yè)的發(fā)展，目標(biāo)市場明確、有明顯市

22、場區(qū)分、專業(yè)性較強(qiáng)的如高爾夫分時(shí)度假俱樂部、野營分時(shí)度假俱樂部、沙灘分時(shí)度假俱樂部、老年分時(shí)度假俱樂部、情侶分時(shí)度假俱樂部等適合消費(fèi)市場個(gè)性化發(fā)展的分時(shí)度假俱樂部是完全可以在未來的市場競爭中獲得生存資格的。而當(dāng)前國內(nèi)單體開發(fā)的分時(shí)度假俱樂部多沒有在如何建立自己的市場競爭優(yōu)勢方面作更深的考慮，直接影響到他們的生存和發(fā)展。國內(nèi)分時(shí)度假俱樂部往往實(shí)力都不是很強(qiáng)，為了各自的生存和資源共享，走聯(lián)盟化的道路應(yīng)該是較佳的市場生存策略。3、 分時(shí)度假銷售公司分時(shí)度假銷售公司。已經(jīng)有專門經(jīng)營分時(shí)度假產(chǎn)品銷售業(yè)務(wù)的公司成立，它不參與分時(shí)度假房產(chǎn)的開發(fā)，只負(fù)責(zé)銷售推廣，經(jīng)營的產(chǎn)品仍為傳統(tǒng)類型的分時(shí)度假產(chǎn)品。國內(nèi)現(xiàn)有

23、的分時(shí)度假銷售公司全都是專業(yè)銷售RCI和I I公司的分時(shí)度假產(chǎn)品的公司。如廣東愛特樂度假服務(wù)有限公司、北京神州環(huán)宇訂房網(wǎng)絡(luò)咨詢服務(wù)有限公司（也稱自由假期公司）等，他們多分布于國內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的地區(qū)。國內(nèi)還沒有出現(xiàn)一家大型的、全國性的專業(yè)分時(shí)度假銷售公司，現(xiàn)有的銷售公司也因各種原因舉步維艱。主要是因?yàn)榉謺r(shí)度假的消費(fèi)市場尚未完全成熟，國內(nèi)分時(shí)度假產(chǎn)品的推出，需要一個(gè)啟蒙的時(shí)間。同時(shí)這也是一些飯店在加入分時(shí)度假業(yè)行列時(shí)心存猶豫的主要原因之一。飯店需要在加入分時(shí)度假行業(yè)后，盡快獲得明顯的效益，但到現(xiàn)在為止，在國內(nèi)還沒有出現(xiàn)一家通過采用分時(shí)度假方式獲得成功的飯店榜樣。飯店本身卻多數(shù)沒有力量和經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行分時(shí)度假

24、的全國性銷售。從另一個(gè)角度來看，這也為從前銷售國外產(chǎn)品的專業(yè)分時(shí)度假銷售公司提供了新的發(fā)展機(jī)會。作為I I公司在中國唯一的會員廣州花園酒店的分時(shí)度假銷售商，廣東愛特樂公司采用了國外最普遍的分時(shí)度假銷售形式銷售推介會。專業(yè)的銷售公司，將在未來成為一些分時(shí)度假俱樂部和交換公司最重要的合作伙伴。銷售公司本身也希望借助自己的經(jīng)驗(yàn)擴(kuò)大在國內(nèi)分時(shí)度假市場上的經(jīng)營產(chǎn)品和經(jīng)營規(guī)模。但根據(jù)中國的人均收入實(shí)際情況，國內(nèi)的分時(shí)度假產(chǎn)品的售價(jià)與國際水平相比相對較低，并會提供多檔次的產(chǎn)品。專業(yè)銷售公司如何抓住機(jī)遇，建立全國性的分時(shí)度假銷售網(wǎng)絡(luò)，是迅速啟蒙分時(shí)度假消費(fèi)市場、發(fā)展分時(shí)度假行業(yè)、確立銷售商本身市場地位的關(guān)鍵。

25、然而，起碼從目前的環(huán)境來看，專門經(jīng)營銷售業(yè)務(wù)的銷售商在消費(fèi)者那里還缺乏足夠的影響力和信譽(yù)度，其經(jīng)營形勢也不容樂觀。 最近媒體常報(bào)道有人采用欺詐的手段銷售無法兌現(xiàn)承諾的國外分時(shí)度假產(chǎn)品銷售，由于部分銷售公司的不規(guī)范銷售行為和媒體的廣泛宣傳，中國的分時(shí)度假行業(yè)也不得不起步于如何消除負(fù)面影響的環(huán)境當(dāng)中。因?yàn)榉謺r(shí)度假的銷售是分時(shí)度假行業(yè)中最容易產(chǎn)生各種問題的部分，因此國外對分時(shí)度假銷售有著專門的法律規(guī)定，國家旅游局也開始著手對分時(shí)度假的立法工作。在國家沒有制定分時(shí)度假專門法律前，銷售商們應(yīng)積極加強(qiáng)自律，這對保障自身長久利益的獲得和推進(jìn)分時(shí)度假在中國的發(fā)展都有著重要的意義。 4、 自主開發(fā)的國內(nèi)網(wǎng)絡(luò)化公

26、司自主開發(fā)分時(shí)度假網(wǎng)絡(luò)的企業(yè)是中國市場推動分時(shí)度假業(yè)發(fā)展的主力軍之一。它們在經(jīng)營模式上各具特色，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、銷售方式、對外宣傳等內(nèi)容中都存在相當(dāng)大的差異，但其基本的出發(fā)點(diǎn)，就是致力于將分時(shí)度假產(chǎn)品進(jìn)行改革，設(shè)計(jì)出能為我國市場所接受的新型運(yùn)作模式，構(gòu)建適應(yīng)中國市場的分時(shí)度假產(chǎn)品和交換網(wǎng)絡(luò)。 目前在國內(nèi)進(jìn)入運(yùn)作階段的本土化度假網(wǎng)絡(luò)經(jīng)營公司數(shù)量不多，形成一定規(guī)模的不超過10家，集中在北京、深圳等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)和云南、海南等度假目的地。這些企業(yè)一般都依托實(shí)力雄厚的大公司，個(gè)別公司剛剛開始在一地的試點(diǎn)，有些已著手營造全國性的網(wǎng)絡(luò)，還有的已經(jīng)在全國范圍展開大規(guī)模的公關(guān)宣傳。2000年11月，由首創(chuàng)集團(tuán)、中旅

27、集團(tuán)、北京旅游集團(tuán)等6家股東聯(lián)合發(fā)起組建的從事分時(shí)度假和休閑度假產(chǎn)業(yè)的天倫度假發(fā)展有限公司宣告成立。天倫度假公司的成立標(biāo)志著國內(nèi)大型旅游企業(yè)第一次直接涉足分時(shí)度假行業(yè)。天倫度假計(jì)劃用23年的時(shí)間，利用現(xiàn)有的資源結(jié)合收購兼并、租賃經(jīng)營等方式建立起具有中國特色的分時(shí)度假網(wǎng)絡(luò)，它將是集分時(shí)度假地開發(fā)、分時(shí)度假交換、分時(shí)度假交換卡銷售、分時(shí)度假相關(guān)服務(wù)為一體的專業(yè)公司。專業(yè)旅游企業(yè)的介入，為分時(shí)度假行業(yè)的發(fā)展提供了極好的推動力。因?yàn)閷I(yè)旅游企業(yè)熟悉旅游市場，擁有分時(shí)度假發(fā)展必須的大量可依靠的資源。如可以借助旅游企業(yè)的原有資源，為消費(fèi)者提供從旅行開始到結(jié)束的包括交通、住宿、飲食、娛樂等在內(nèi)的全套服務(wù)。還

28、可以借助股東現(xiàn)有的、遍布全國的網(wǎng)絡(luò)成員迅速建立起分時(shí)度假銷售網(wǎng)絡(luò)等等。5、 分時(shí)度假交換公司海南華夏之旅分時(shí)度假網(wǎng)絡(luò)有限公司（http:/ www. ）是中國唯一的一家專業(yè)從事分時(shí)度假國內(nèi)交換業(yè)務(wù)的公司。它倡導(dǎo)的"三位一體"、"三權(quán)分離"的商業(yè)模式和運(yùn)行機(jī)制，是根據(jù)國外最大的兩家分時(shí)度假交換公司RCI和I I公司的模式和體制，并進(jìn)行了適當(dāng)改造后建立的。在國家沒有頒布專門的分時(shí)度假法律的情況下，它的商業(yè)模式和運(yùn)行機(jī)制是比較適合中國國情的。但這種體制在實(shí)際操作方面還有兩點(diǎn)憂慮：l 如何實(shí)現(xiàn)使用權(quán)益保障的問題在國外多采用引進(jìn)信托公司的模式，來達(dá)到對消費(fèi)者使用權(quán)

29、益的保險(xiǎn)。而中國信托業(yè)和飯店業(yè)的現(xiàn)狀使在國內(nèi)采用這一形式的可能性不大。華夏之旅公司嘗試引入保險(xiǎn)公司作為保障模式，但在說服國內(nèi)保險(xiǎn)公司建立分時(shí)度假新險(xiǎn)種和要求加盟飯店實(shí)際采用這種保險(xiǎn)機(jī)制方面會遇到較大的困難。保險(xiǎn)公司初期提出的分時(shí)度假保險(xiǎn)方案，飯店如果要采用分時(shí)度假的新險(xiǎn)種就必須提供抵押擔(dān)保、質(zhì)押擔(dān)?；虻谌奖ＷC。這一保障程序會成為飯店加入分時(shí)度假網(wǎng)絡(luò)的門坎，并將對華夏之旅分時(shí)度假產(chǎn)品的形成和銷售造成阻礙。 l 銷售模式問題如何建立一個(gè)完善而適合中國市場的銷售模式是該公司需要重點(diǎn)研究解決的問題。按當(dāng)前設(shè)計(jì)的"三權(quán)分離"的模式，華廈之旅并不進(jìn)行分時(shí)度假權(quán)益銷售，而是由飯店和各類

30、銷售商進(jìn)行分時(shí)度假權(quán)益銷售。這種模式一般必須建立在相互需要和相互信任的基礎(chǔ)上，當(dāng)合作基礎(chǔ)不存在時(shí)，難免會造成分時(shí)度假銷售市場的無序和混亂，從而直接影響到主要靠會員數(shù)量生存的華夏之旅分時(shí)度假交換公司的存在和發(fā)展問題。 同時(shí)由于該體制對分時(shí)度假飯店和會員的約束較少，對銷售商也沒有約束力，而分時(shí)度假交換技術(shù)并非技術(shù)專利也不是有高科技含量的技術(shù)，其影響力主要來自市場的覆蓋率。如何擺脫對開發(fā)商的依賴，迎接來自開發(fā)商自助聯(lián)合建立交換網(wǎng)絡(luò)的挑戰(zhàn)，是另一個(gè)主要問題。國外分時(shí)度假發(fā)展的歷史是先有分時(shí)度假飯店、銷售商和消費(fèi)者，然后才有分時(shí)度假交換公司。而華夏之旅公司卻是在先建立交換系統(tǒng)的基礎(chǔ)上發(fā)展分時(shí)度假酒店、銷

31、售商和會員，因此他們的發(fā)展道路會比較艱難。 從國內(nèi)現(xiàn)有的分時(shí)度假企業(yè)資料來看，華夏之旅公司在對分時(shí)度假交換技術(shù)的掌握理解和規(guī)范化方面是處于較領(lǐng)先的地位，因而使該企業(yè)的交換系統(tǒng)有較強(qiáng)的兼容性，非常適合在這個(gè)基礎(chǔ)上將國內(nèi)的單體飯店和一些小型的分時(shí)度假俱樂部以及其他旅游服務(wù)企業(yè)聯(lián)合起來，成為一個(gè)大規(guī)模的分時(shí)度假聯(lián)盟。然而，隨著我國旅游業(yè)開放程度的不斷提高，已在國際上處于壟斷地位的RCI將在我國市場上形成越來越大的影響力。所以，國內(nèi)專業(yè)交換公司必然會在未來面臨嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。6、 相關(guān)創(chuàng)新概念企業(yè)還有一批借用分時(shí)度假概念，開發(fā)出類似產(chǎn)品的單體企業(yè)。北京新旅網(wǎng)度假村資源開發(fā)有限公司（）是國內(nèi)一家利用分時(shí)度假

32、概念再創(chuàng)新形成的分時(shí)營銷公司，他們將分時(shí)度假的點(diǎn)數(shù)制形式經(jīng)過改造應(yīng)用于中國市場，成為一家較為獨(dú)特的分時(shí)度假企業(yè)。新旅網(wǎng)公司的操作方式是首先與加盟飯店簽約獲得合作保證，然后再通過自己的銷售網(wǎng)絡(luò)以點(diǎn)數(shù)卡（IC卡）的形式對外銷售，他們稱為房東卡，實(shí)際上是含一定數(shù)額資金的消費(fèi)卡。房東卡的銷售收入再通過協(xié)議銀行和新旅網(wǎng)的結(jié)算中心，根據(jù)消費(fèi)者在各加盟飯店的實(shí)際使用數(shù)撥付給飯店。他們的贏利主要來源于銷售收入中與飯店擬定的分配比例。實(shí)際上分時(shí)度假的點(diǎn)數(shù)制主要適用于由一個(gè)企業(yè)控制的飯店群，這樣就不會使加盟飯店在利益分配方面產(chǎn)生異議，并會努力保證顧客的使用權(quán)益。由于飯店的收入是由新旅網(wǎng)公司先統(tǒng)一收取再按實(shí)際使用情

33、況逐步分配的，就無法使飯店獲得分時(shí)度假開發(fā)中"一次性回收投資"的主要優(yōu)點(diǎn)。同時(shí)，若在銷售上獲得大筆資金，也會使新旅網(wǎng)本身負(fù)擔(dān)極大的政策風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。新旅網(wǎng)在對飯店客房使用權(quán)的控制上，還缺乏力度，無法充分保障消費(fèi)者在使用房東卡時(shí)一定能獲得客房的使用權(quán)。但新旅網(wǎng)的點(diǎn)數(shù)制IC卡產(chǎn)品在商務(wù)旅游市場上相對于采用交換制的分時(shí)度假企業(yè)來說是具有明顯的競爭優(yōu)勢的。主要是因?yàn)辄c(diǎn)數(shù)制卡無須進(jìn)行交換，所以在使用上更靈活更方便。而相對來說，交換制的分時(shí)度假卻比點(diǎn)數(shù)制有更強(qiáng)的旅行住宿方面的確定性，可以解決令旅游者擔(dān)心的主要問題，所以交換制的分時(shí)度假企業(yè)在休閑度假旅游方面更具有自己的優(yōu)勢。四、 如何

34、在中國發(fā)展分時(shí)度假（一）分時(shí)度假產(chǎn)品在我國的本土化改造分時(shí)度假產(chǎn)品在我國市場遭遇"水土不服"，必須對其進(jìn)行本土化改造，方可適應(yīng)我國的度假市場。1、 開發(fā)針對性產(chǎn)品產(chǎn)品變革要從壓縮產(chǎn)品有效期、增加在時(shí)間方面的靈活性上著手。在我國市場，有效期高達(dá)30年的產(chǎn)品很難為消費(fèi)者所接受，必須進(jìn)行壓縮。同時(shí)，也不能局限在以周為單位的固定時(shí)間，需改造為可分拆使用，使用期限也需靈活化。有些公司將產(chǎn)品期限縮短為10年，消費(fèi)者入住的時(shí)間段只作淡旺季的區(qū)分，有些甚至把產(chǎn)品周期縮短為5年。2、 確立可接受價(jià)格縮短產(chǎn)品期限自然可降低產(chǎn)品價(jià)格，確定的價(jià)格要爭取達(dá)到與包價(jià)旅游產(chǎn)品相比，讓消費(fèi)者仍覺得經(jīng)濟(jì)實(shí)惠

35、方可，價(jià)格的絕對值應(yīng)盡量控制在1萬元以下。單位住宿產(chǎn)品的價(jià)格也應(yīng)數(shù)量化而非折扣化。有些公司經(jīng)營的分時(shí)度假產(chǎn)品經(jīng)過改造以后，銷售價(jià)格降到1萬元左右，最低的只有5000元。降低價(jià)格后的分時(shí)度假產(chǎn)品在銷售方式和銷售渠道上都與傳統(tǒng)的方式有所區(qū)別。3、 組建國內(nèi)網(wǎng)絡(luò)在國外網(wǎng)絡(luò)資源尚不可自由利用的情況下，組建國內(nèi)度假地網(wǎng)絡(luò)、充分利用我國現(xiàn)有的度假資源就成為解決問題的一條出路。我國地域面積廣闊，資源類型豐富，以國內(nèi)不同資源類型的旅游目的地為主體，完全可以構(gòu)建起配套成型的度假網(wǎng)絡(luò)體系，滿足旅游者的多樣性度假需求。有些網(wǎng)絡(luò)公司采取吸收度假村和飯店加盟而非獨(dú)立開發(fā)房產(chǎn)的方式，充分利用現(xiàn)有資源，通過建立雙方都能接受

36、的合作機(jī)制，迅速形成國內(nèi)網(wǎng)絡(luò)，形成共贏的局面。4、 保障顧客權(quán)益經(jīng)營者要在產(chǎn)品設(shè)計(jì)的靈活性與顧客權(quán)益的保障性之間求得平衡。在產(chǎn)品靈活性增大的情況下，消費(fèi)者住宿權(quán)益的保障必然受到一定影響。目前我國居民的休假時(shí)間集中，居民出游時(shí)間也相對集中，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)中一定要找出保障消費(fèi)者權(quán)益的體系和制度，以避免旺季消費(fèi)者住宿權(quán)益不能保證，形成對產(chǎn)品的負(fù)面印象。5、 強(qiáng)化品牌形象市場上各種住宿折扣卡等替代性產(chǎn)品的存在和諸多公司進(jìn)入分時(shí)度假領(lǐng)域，對分時(shí)度假產(chǎn)品的推廣形成了一定競爭壓力。要在激烈競爭的市場上被消費(fèi)者認(rèn)知和接納，必須在樹立品牌形象上下大功夫。對于網(wǎng)絡(luò)化的產(chǎn)品，鮮明的品牌形象不但能夠推動產(chǎn)品的銷售，還能增

37、強(qiáng)產(chǎn)品開發(fā)者與各方面合作者談判的要價(jià)能力，進(jìn)而為推出更實(shí)惠的產(chǎn)品留出空間。6、 重視技術(shù)支持國際分時(shí)度假網(wǎng)絡(luò)交換公司成功的主要經(jīng)驗(yàn)，就是它們都建立起了較強(qiáng)的技術(shù)網(wǎng)絡(luò)支持體系。要在我國發(fā)展國內(nèi)度假網(wǎng)絡(luò)產(chǎn)品，一套有形的計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)支持系統(tǒng)必不可少。技術(shù)支持也是為消費(fèi)者提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的重要保障。許多分時(shí)度假企業(yè)都在網(wǎng)上建立了自己的網(wǎng)站，并為他們帶來了較好的宣傳效果。IBM公司為華夏之旅分時(shí)度假網(wǎng)絡(luò)公司設(shè)計(jì)了實(shí)現(xiàn)電子商務(wù)的完整解決方案，華夏之旅公司正在為分時(shí)度假的網(wǎng)絡(luò)交換、客戶服務(wù)、會員管理、數(shù)據(jù)庫營銷等建設(shè)一個(gè)優(yōu)良的平臺。新旅網(wǎng)公司的網(wǎng)站也已開通，他們希望通過現(xiàn)代網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，以第三方的身份介入到酒店、度假

38、村與消費(fèi)者之間，將若干個(gè)酒店、度假村和廣大消費(fèi)者聯(lián)結(jié)成網(wǎng)絡(luò)，通過現(xiàn)代信息技術(shù)和一種全新的運(yùn)作模式，實(shí)現(xiàn)酒店、度假村閑置資源的重新配置。兩家公司都自稱只是利用網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，借助了電子商務(wù)所固有的低運(yùn)行成本、高效率的特點(diǎn)，?quot;水泥鼠標(biāo)"的新型企業(yè)。除了他們以外，一些分時(shí)度假酒店和公司也在網(wǎng)上建立了自己的網(wǎng)頁，如廣東愛特樂公司、花園酒店、三亞南山假日度假村等。（二）適應(yīng)中國市場的其它配套措施1、宣傳度假概念國外發(fā)展分時(shí)度假產(chǎn)品的一個(gè)先決條件是休閑度假的盛行，在我國發(fā)展分時(shí)度假，這一條件也不可或缺。但是，就目前的情況而言，我國度假消費(fèi)的觀念還遠(yuǎn)未普及，漸露雛形的度假產(chǎn)品也多限于周末的城郊

39、短期度假或單位為職工在療養(yǎng)所、培訓(xùn)中心所安排的福利療養(yǎng)等。根據(jù)1998年國內(nèi)旅游抽樣調(diào)查，國內(nèi)游客中，在外過3夜以上的旅游者數(shù)量僅占旅游者總量的30.9。除去其中包含的探親訪友、健康療養(yǎng)、會議和商務(wù)等旅游者，真正的度假旅游者所剩無幾。從我國居民的收入水平來看，已經(jīng)有一批中高收入者具備了外出度假的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，要把這種需求轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)需求，除了消費(fèi)者的自然成長外，還需要包括分時(shí)度假業(yè)者在內(nèi)的度假產(chǎn)品經(jīng)營者加大度假概念的宣傳力度，向大眾灌輸休閑度假的觀念，并且積極利用現(xiàn)有資源，開發(fā)出有效需求廣闊的度假旅游產(chǎn)品，形成度假旅游消費(fèi)的核心群體。2、利用現(xiàn)有房產(chǎn)利用現(xiàn)有房產(chǎn)有兩層含義：一是通過利用現(xiàn)有飯店的空置

40、房間，通過對其進(jìn)行改造，開發(fā)分時(shí)度假產(chǎn)品。由于我國近年來飯店客房的出租率不斷下降，所以，飯店利用閑置資源發(fā)展分時(shí)度假產(chǎn)品，成本低，風(fēng)險(xiǎn)小。二是利用空置的積壓商品房。我國在房地產(chǎn)熱中興建的大量房產(chǎn)處于積壓狀態(tài)，若能將其中的一部分加以充分利用，發(fā)展為分時(shí)度假產(chǎn)品，可以為這批房產(chǎn)的解套開通一個(gè)渠道。在這樣的環(huán)境下，開發(fā)分時(shí)度假產(chǎn)品的成本也相應(yīng)下降。分時(shí)度假在提高現(xiàn)有酒店出租率和解決閑置房地產(chǎn)方面的功能，也是政府部門對分時(shí)度假業(yè)感興趣的主要原因。所以，除了降低成本之外，還有著積極的政治和社會意義。3、直接向分?jǐn)?shù)制方向發(fā)展國外的分時(shí)度假產(chǎn)品經(jīng)過數(shù)十年的發(fā)展，逐步形成了分?jǐn)?shù)制俱樂部等最大限度地滿足旅游者靈

41、活性需求的組織方式。我國分時(shí)度假業(yè)可以利用后發(fā)優(yōu)勢，回避漫長的變革過程，直接向分?jǐn)?shù)制的最終方向發(fā)展，縮小與國際先進(jìn)水平的距離。分?jǐn)?shù)制的選擇，也會有利于分時(shí)度假產(chǎn)品的銷售與經(jīng)營。 已經(jīng)開展以周為單位銷售的公司，可嘗試將部分產(chǎn)品轉(zhuǎn)化為點(diǎn)數(shù)制產(chǎn)品，然后建立老產(chǎn)品與新的點(diǎn)數(shù)制產(chǎn)品接軌的經(jīng)營模式，使老顧客在自愿選擇的條件下轉(zhuǎn)化為點(diǎn)數(shù)制俱樂部的會員。4、將度假產(chǎn)品納入國家促銷計(jì)劃隨著度假產(chǎn)品的發(fā)展，我國的旅游部門也應(yīng)逐步加大對度假產(chǎn)品的促銷力度。我國于九十年代已經(jīng)組建起12個(gè)國家級旅游度假區(qū)，全國各地的省市級度假區(qū)也有了迅速的發(fā)展。但在國際市場上，我國仍未樹立起已擁有豐富的旅游產(chǎn)品配套體系的形象。通過將度

42、假產(chǎn)品納入國家促銷計(jì)劃加以廣泛宣傳，使我國的度假產(chǎn)品在國際市場形成一定影響，也將有利于我國分時(shí)度假產(chǎn)品的國際化銷售。5、建立城市度假配套體系由于我國的多數(shù)飯店都位于中心城市，所以目前由飯店改造的分時(shí)度假產(chǎn)品多位于大中城市的市區(qū)，這與國際流行的度假地的概念有所區(qū)別。為了推動城市度假房產(chǎn)的發(fā)展，應(yīng)該積極配合國際上城市度假風(fēng)氣盛行的趨勢，推行城市度假的概念。但要推動城市度假消費(fèi)，就需要建立起與之配套的購物、娛樂、餐飲等綜合服務(wù)體系，進(jìn)而推進(jìn)其迅速發(fā)展。 6、 建立分時(shí)度假行業(yè)協(xié)會分時(shí)度假企業(yè)在中國的風(fēng)起云涌，使國內(nèi)的分時(shí)度假行業(yè)，出現(xiàn)了技術(shù)參差不齊，規(guī)模大小不一的情況。在國家的分時(shí)度假立法還未出臺的

43、情況下，急需聯(lián)合起來建立一個(gè)自己的行業(yè)協(xié)會，合理調(diào)整資源配置，減少重復(fù)建設(shè)，建立專業(yè)分工，促進(jìn)行業(yè)聯(lián)盟，配合國家立法，促進(jìn)分時(shí)度假行業(yè)在中國良性發(fā)展。7、面向國際市場對于已經(jīng)加入國際分時(shí)度假交換系統(tǒng)的度假村，在國內(nèi)市場銷售狀況不佳時(shí)，可以通過將房產(chǎn)面向國際市場銷售，求得變通的生存發(fā)展道路。據(jù)調(diào)查，現(xiàn)在國際市場上到中國來度假的需求在不斷增長，我國的部分度假地也完全達(dá)到了國際水平，若能通過國際銷售公司將這批產(chǎn)品銷售到周邊的港澳臺、日本、東南亞等市場，甚至延伸到歐美市場，將對我國分時(shí)度假產(chǎn)業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生較大的促進(jìn)和推動作用。當(dāng)然，受企業(yè)自身?xiàng)l件和國際化經(jīng)營難度加大的制約，企業(yè)可以首先嘗試在香港、澳門等

44、地委托中資公司開展銷售業(yè)務(wù)，然后再制定下一步的發(fā)展規(guī)劃。中國的分時(shí)度假企業(yè)還有很多不足，如：對分時(shí)度假業(yè)的國際發(fā)展了解不多；重概念炒作而沒有致力于中國本土化經(jīng)營模式設(shè)計(jì)；企業(yè)間缺乏的真誠合作精神，各自為戰(zhàn)；缺乏分時(shí)度假的專業(yè)人才等等。分時(shí)度假正在本土化的道路上奮力前進(jìn)，各種變革仍在進(jìn)行當(dāng)中。在今后的幾年中，國內(nèi)分時(shí)度假企業(yè)將會不斷分化，相信經(jīng)過市場的大浪淘沙，會在幾年中形成有一定影響力的分時(shí)度假經(jīng)營者，最終在市場上生存的分時(shí)度假企業(yè)或者是有旅游業(yè)背景、實(shí)力雄厚的能提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的分時(shí)度假企業(yè)，或者是有獨(dú)特概念，為市場所接受的、專業(yè)化分工的分時(shí)度假企業(yè)。分時(shí)度假會逐步適應(yīng)我國旅游市場，成為旅游領(lǐng)域

45、中的一個(gè)亮點(diǎn)。五、 分時(shí)度假與產(chǎn)權(quán)酒店產(chǎn)權(quán)酒店是分時(shí)度假產(chǎn)品的一種特殊模式，是指投資者買斷酒店設(shè)施的所有權(quán)，除部分時(shí)間自己使用外，統(tǒng)一將其他時(shí)間的住宿權(quán)委托酒店管理方經(jīng)營、自己獲取紅利的經(jīng)營模式。在歐美國家，"產(chǎn)權(quán)酒店"模式經(jīng)過數(shù)十年的發(fā)展，已成為一種為社會廣泛接受的房產(chǎn)投資品種。私人投資者繳納首付款購買產(chǎn)權(quán)酒店后，通常每年確定時(shí)間自己使用的天數(shù)，其他時(shí)間則交管理公司統(tǒng)一出租，作為酒店對外經(jīng)營，每年的酒店租金收益基本可抵房產(chǎn)分期付款的費(fèi)用，購買者一般1015年后交完銀行按揭款即取得房屋的產(chǎn)權(quán)。企業(yè)和機(jī)構(gòu)投資者購買產(chǎn)權(quán)酒店一方面用于投資，另一方面則用于供員工休假、公司年會和接

46、待賓客使用。 （一）共同點(diǎn)1、 共同起源產(chǎn)權(quán)式酒店作為一種全球化的旅游投資工具，是中產(chǎn)階級興起的產(chǎn)物。如上文所述，20世紀(jì)70年代，歐美發(fā)達(dá)國家進(jìn)入"豐裕社會"，中產(chǎn)家庭成為社會主流，度假旅游方興未艾。瑞士企業(yè)家亞力山大·耐首先提出"分時(shí)度假酒店（Timeshare Hotel，亦稱為時(shí)權(quán)酒店）"的概念，即出售一定時(shí)期內(nèi)使用酒店住宿或娛樂設(shè)施的權(quán)利，該權(quán)利可以上市轉(zhuǎn)售、轉(zhuǎn)讓或者交換。1976年，第一批真正意義上的分時(shí)度假酒店興起在法國阿爾卑斯山地區(qū)，并立即在瑞士和歐洲傳播開來，之后的20年中逐漸向北美、加勒比海地區(qū)以及太平洋地區(qū)發(fā)展，一個(gè)分支演

47、變?yōu)楝F(xiàn)在的產(chǎn)權(quán)式酒店，成為旅游發(fā)達(dá)國家和地區(qū)最受中產(chǎn)階級和企業(yè)集團(tuán)青睞的投資方式。分時(shí)度假與產(chǎn)權(quán)酒店同根同祖，皆源自歐美地區(qū)對房地產(chǎn)和酒店的創(chuàng)新經(jīng)營模式。產(chǎn)權(quán)酒店可看作分時(shí)度假發(fā)展過程中衍生的一種特殊經(jīng)營模式。2、 共同性質(zhì)分時(shí)度假和產(chǎn)權(quán)酒店從基本性質(zhì)上說，均屬于度假住宅或者第二住所的范疇，它們是購買者在擁有作為生活必需品的住宅后，為了滿足度假旅游或投資等其它需求所購買的住宿設(shè)施。其主要的功能不是日常居住，地理位置多毗鄰風(fēng)景名勝或者鄰近海濱、高爾夫球場等娛樂設(shè)施的地區(qū)，居室裝修與普通住宅樓有很大差異。3、 共同使用方式消費(fèi)者對于分時(shí)度假房產(chǎn)和產(chǎn)權(quán)酒店的使用頻率并不高，除了每年的節(jié)假日當(dāng)中使用有

48、限的時(shí)間外，或用來饋贈親友，或作為一種保值增值的投資手段。（二）產(chǎn)權(quán)酒店與標(biāo)準(zhǔn)分時(shí)度假產(chǎn)品的區(qū)別除了以上的共同點(diǎn)之外，標(biāo)準(zhǔn)的分時(shí)度假產(chǎn)品與產(chǎn)權(quán)酒店有著明顯的差異。1、 是否具有產(chǎn)權(quán)或產(chǎn)權(quán)是否分割分時(shí)度假房產(chǎn)的銷售分為有產(chǎn)權(quán)和無產(chǎn)權(quán)的兩種，越來越多的國家和地區(qū)把分時(shí)度假納入旅游產(chǎn)品的范疇，因此淡化產(chǎn)權(quán)的概念而突出其使用權(quán)。相反，產(chǎn)權(quán)酒店突出產(chǎn)權(quán)概念。規(guī)范操作的產(chǎn)權(quán)酒店，每位業(yè)主擁有固定房產(chǎn)的所有權(quán)，作為主人，每年享受若干天的住宿權(quán)利，并將其余時(shí)間的住宿權(quán)委托酒店管理方對外出租業(yè)務(wù)。2、 共享方式標(biāo)準(zhǔn)的分時(shí)度假產(chǎn)品中，購買了周單位時(shí)段的消費(fèi)者在共享房產(chǎn)當(dāng)中處于平等的地位，每位顧客按照自己所購買的時(shí)

49、間享有房產(chǎn)的使用權(quán)。不同消費(fèi)者之間除共同使用一套房產(chǎn)外，沒有其它的聯(lián)系。但產(chǎn)權(quán)酒店的安排當(dāng)中，某個(gè)消費(fèi)者購買了房間的使用權(quán)、并按照購買時(shí)的安排自主選擇使用時(shí)間。在空閑時(shí)間內(nèi)，其它顧客可以通過酒店預(yù)定入住，但實(shí)際上是租用了原購買者委托飯店經(jīng)營的房間，所以共享的方式上存在較大差異。3、 其它差異由于以上差異，給分時(shí)度假產(chǎn)品和產(chǎn)權(quán)酒店帶來了一系列的不同點(diǎn)，比如銷售價(jià)格，標(biāo)準(zhǔn)的分時(shí)度假產(chǎn)品由于顧客只擁有每年使用1周的權(quán)利，所以價(jià)格相對較低，國內(nèi)產(chǎn)品價(jià)格在2萬元起，國際平均水平也不過8000美元。而產(chǎn)權(quán)酒店購買了單間客房的所有權(quán)，國內(nèi)一般需要10萬元以上。付款方式上，分時(shí)度假產(chǎn)品要求一次性付清全款，而產(chǎn)

50、權(quán)酒店多聯(lián)合金融部門提供購房貸款，首付一筆費(fèi)用后，按年或按月分別付清余款。（三）產(chǎn)權(quán)酒店的幾種類型根據(jù)對產(chǎn)權(quán)酒店的用途，可將其分為以下幾種類型：1、 退休住宅型 這是一種為自己退休后準(zhǔn)備后路的住房投資方式。投資者在退休之前購樓，每年和家人去使用一段時(shí)間，其余時(shí)間交酒店管理公司出租獲取租金回報(bào)。到退休的時(shí)候增加使用時(shí)間或基本完全使用，作為頤養(yǎng)天年的住所。這種類型的酒店在美國比較多見。 2、 有限自用的投資型酒店公寓開發(fā)商將酒店的每間客房分割為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)出售給投資者，投資者一般不在酒店居住，而是將客房委托酒店管理公司統(tǒng)一出租經(jīng)營獲取年度客房利潤分紅，同時(shí)獲得酒店管理公司贈送的一定期限免費(fèi)入住權(quán)。 這

51、種酒店一般位于著名旅游地區(qū)，如夏威夷，擁有充足的客源，因此，客房年度利潤分紅通常足以抵銷分期付款的費(fèi)用，并有可觀的盈余。海南南海傳說即是這種類型。 3、 公司自用型集團(tuán)購買產(chǎn)權(quán)酒店產(chǎn)品，一方面用于投資，另一方面用于企業(yè)員工度假或公司年會使用。六、 我國產(chǎn)權(quán)酒店的發(fā)展?fàn)顩r（一）成長環(huán)境1、 假日消費(fèi)從1999年開始，每年出現(xiàn)了三個(gè)旅游"黃金周"，它使得人們的休閑、旅游需求激增。開發(fā)商之所以敢引入新型的經(jīng)營模式開發(fā)產(chǎn)權(quán)酒店，有的甚至異地促銷，抓住的就是購房人對未來旅游度假業(yè)蓬勃發(fā)展的心理判斷，以旅游消費(fèi)的日?；鳛殚_發(fā)的出發(fā)點(diǎn)。2、 投資地產(chǎn)目前，國外推行的產(chǎn)權(quán)酒店大多分布在氣

52、候溫和的旅游地區(qū)，是一種投資行為與消費(fèi)行為相融合的方式。私人投資者購買產(chǎn)權(quán)酒店客房后，通常每年在度假期間使用，其他時(shí)間則將房間交與管理公司統(tǒng)一出租，作為酒店對外經(jīng)營。私人投資者購買房間后，每年入住時(shí)間一般不超過兩個(gè)月，其余時(shí)間出租所獲得的租金收益基本可抵房產(chǎn)分期付款的費(fèi)用，從長期來看是風(fēng)險(xiǎn)小收益大的投資項(xiàng)目。此外，企業(yè)和機(jī)構(gòu)投資者購買產(chǎn)權(quán)酒店，一方面可作為投資，另一方面可用于員工休假、公司年會和接待賓客。 3、 異地置業(yè)異地置業(yè)并非一個(gè)新概念。早在 90年代初期，飽受高房價(jià)之苦的香港人，紛紛到地價(jià)只有香港14的深圳投資置業(yè)，從而開創(chuàng)了國內(nèi)異地置業(yè)的先河。在北京，異地置業(yè)的概念也有先例，處于天津

53、外環(huán)，房價(jià)僅為2400元每平方米的萬科城市花園新城，就有一批北京的客戶。近兩年來，隨著旅游經(jīng)濟(jì)的興起，城市居民的腳步在假日里越走越遠(yuǎn)，于是，異地置業(yè)的概念又逐步趨熱。據(jù)業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，近年內(nèi)異地置業(yè)可能作為假日經(jīng)濟(jì)的一個(gè)附屬產(chǎn)品得到迅猛發(fā)展。2000年，一個(gè)來自秦皇島的項(xiàng)目-維多利亞海灣，在北京市場上熱銷，使異地置業(yè)成為新熱點(diǎn)。（二）目前我國產(chǎn)權(quán)酒店的主要特征1、 地域特征產(chǎn)權(quán)酒店的座落位置集中在山岳海濱度假地和大城市附近。以北京的產(chǎn)權(quán)酒店市場為例，銷售者多以海濱作為賣點(diǎn)：如秦皇島維多利亞海灣、大連海昌新城、威海啟明海景家園等來自沿海城市的一批項(xiàng)目。近期，又有海南銀谷苑、黃金海岸花園、三亞海景溫

54、泉大酒店、三亞月川高尚社區(qū)等數(shù)個(gè)海景項(xiàng)目推出，其中有些企業(yè)還專程請來當(dāng)?shù)卣賳T助陣。此外，北海、武夷山、浙江臨安、廈門、福州等地，也紛紛出現(xiàn)各種形式的產(chǎn)權(quán)酒店。2、 消費(fèi)群體集中產(chǎn)權(quán)酒店的消費(fèi)者集中在城市的高收入階層。大批有"閑錢"的高收入階層，是產(chǎn)權(quán)酒店瞄準(zhǔn)的目標(biāo)客戶。假日住宅項(xiàng)目所吸引的人群大致可分為四種：其一，二次置業(yè)的投資者，去往秦皇島看維多利亞海灣的客戶大多數(shù)是車房兼?zhèn)涞?quot;富裕家庭"，他們買房主要是為了投資，此外在旅游目的地自己留一方之地，也方便自己度假使用。其二，相當(dāng)一部分年輕客戶是為父母買房。有不少老人對于喧囂的大都市生活不是很習(xí)慣，因此

55、，有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的客戶將產(chǎn)權(quán)酒店定做老人的養(yǎng)老之地。正基于這點(diǎn)，一些假日俱樂部還在原有的酒店式住宅構(gòu)架當(dāng)中，專門辟出地方來興建老年住宅。第三，集團(tuán)購房也尤為重要。產(chǎn)權(quán)酒店有時(shí)出現(xiàn)整層被一家公司買斷的情況。這些公司出于會議、職工度假考慮，投資買房 一勞永逸，避免每年支付一大筆費(fèi)用。 此外，有相當(dāng)部分的"沖動型"買家。在一些產(chǎn)權(quán)酒店的客戶統(tǒng)計(jì)上，少數(shù)客戶還是頭一次買房。一些在城市中工作的人員，有余錢但不足以在城內(nèi)買房，因此，城內(nèi)租房、郊區(qū)買房的客戶也有人看中了產(chǎn)權(quán)酒店。3、 賣點(diǎn)集中一是低房價(jià)的誘惑。購買產(chǎn)權(quán)酒店的消費(fèi)者家有閑錢，但并不代表他們不關(guān)心資金的使用效率。異地購買產(chǎn)權(quán)

56、酒店一般在價(jià)位上更有優(yōu)勢，所以香港人會涌入深圳去買房，西安人跑到咸陽買房。由于海南島的房子便宜，島內(nèi)的房子有近半數(shù)被島外的人買走，買主當(dāng)中甚至有許多來自哈爾濱、沈陽、大連的人。低房價(jià)的吸引力，讓一批有閑錢的北京人也動了到天津、威海、海南買房的心思。武夷桃源度假屋設(shè)計(jì)為小面積酒店式私密風(fēng)情套房，星級酒店標(biāo)準(zhǔn)裝修配套。購買一套36平方米的小套房，首付僅2.4萬元，無須交按揭款，便可擁有一間100%產(chǎn)權(quán)的豪華裝修度假酒店，而且每年有10天的免費(fèi)度假期和五千多元的經(jīng)營回報(bào)。二是假日經(jīng)濟(jì)帶動高品質(zhì)生活需求。很多海景產(chǎn)權(quán)酒店在當(dāng)?shù)夭⒉粫充N，因?yàn)楹I城市的人對海景已經(jīng)司空見慣了。假日旅游的啟動，帶動了社會高

57、收入層對高品質(zhì)居住的需求，引導(dǎo)了海景產(chǎn)權(quán)酒店這一消費(fèi)的時(shí)尚潮流。三是投資意識的增強(qiáng)。遍植于買房人頭腦中的投資意識，為產(chǎn)權(quán)酒店提供了土壤。人們認(rèn)識到房產(chǎn)除了住宅的功能之外，還是進(jìn)行投資的重要手段。土地資源的不可再生性，是決定房屋升值的決定因素，而海景資源的有限性，為海景產(chǎn)權(quán)酒店描上雙重投資色彩。以海南為例，政府已出臺文件，800米海岸線內(nèi)不再審批任何住宅項(xiàng)目，這就令早立項(xiàng)的一批海景產(chǎn)權(quán)酒店成為投資潛力巨大的候選項(xiàng)目。 4、 異地代理銷售近期登陸北京的不少產(chǎn)權(quán)酒店，多是由北京代理公司銷售的。開發(fā)商借用主要市場所在地銷售公司對當(dāng)?shù)厥袌龅牧私夂驮诋?dāng)?shù)厥袌龅男抛u(yù)度來推動產(chǎn)品銷售，而代理商也會對所代理的房

58、產(chǎn)進(jìn)行篩選。選擇不當(dāng)不僅會影響銷售業(yè)績，對今后公司的品牌信譽(yù)也有影響。因此在接這種項(xiàng)目時(shí)，代理公司一般都會經(jīng)過詳盡的考察，有些項(xiàng)目要經(jīng)過七八次的實(shí)地考察，并得到當(dāng)?shù)卣恼J(rèn)可。這些措施也便于保護(hù)消費(fèi)者的利益。 （三）影響產(chǎn)權(quán)酒店銷售的主要因素1、 自然環(huán)境國際化大都市在提供強(qiáng)大的物質(zhì)流、資金流、信息流的同時(shí)，也帶來了噪音與污染。人們在建造城市的同時(shí)，自己卻一步步向遠(yuǎn)離城市的方向遷移，都市一次安家，郊區(qū)二次購房、異地三次置業(yè)正在成為高收入者的居住潮流。從更適宜居住這一點(diǎn)來說，異地置業(yè)追求的是更為優(yōu)越的自然環(huán)境，符合標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目首先在自然環(huán)境上應(yīng)有出色之處：青山、秀水、海濱，使人們在居住品質(zhì)上實(shí)現(xiàn)梯

59、級提升。上文提及的幾處房產(chǎn)都位于秀麗的海濱，武夷桃源則位于"風(fēng)光秀甲東南、山水名揚(yáng)天下"的武夷山風(fēng)景區(qū)內(nèi)。武夷山風(fēng)光旖旎，古跡文物更是數(shù)不勝數(shù)，每年都吸引著成千上萬的中外游人。為充分發(fā)揮武夷山"雙世遺"的旅游經(jīng)濟(jì)潛力，武夷山市政府加大了市政配套設(shè)施建設(shè)的力度，武夷桃源即是該市今年重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目之一。它與張家界、九寨溝、黃山、廬山等著名景區(qū)資源共享，讓業(yè)主可以"一房在手，走遍全國秀美山川"。2、 投資環(huán)境異地購買產(chǎn)權(quán)酒店居住的"階段性"決定了它必須要有一定的投資價(jià)值。北京目前的投資型住宅主要集中在東部，其分布區(qū)域在國貿(mào)京廣商圈、燕莎亮馬商圈以及幾個(gè)使館區(qū)附近，項(xiàng)目類型由機(jī)場高速路旁的別墅項(xiàng)目逐步過渡到商業(yè)中心的高級公寓類型，