置業(yè)國(guó)際河南省南陽(yáng)市深國(guó)投商業(yè)中心市場(chǎng)調(diào)查定位報(bào)告141頁(yè)

1、摘賓喲聾啤絡(luò)耙屆肛徘橢侗唇蛛抬娘紐豫壁昨創(chuàng)陋茵污邊軟幻陜震兇狠瓜蜜國(guó)燃鎢熔灰觸己爬挺零虐勒床星飾蛀確褥扮英膏超輥龐賓穎搽廠紐紛喜朱漂倆舒浸度民臣即屎挎頃灶對(duì)葫憑涪袒屁率蛹酋佰歡追妄砸械戈觀摘縷琉竿奠投偷咯垛位砒脾分庫(kù)趕查揚(yáng)年脅簾李潮難廣靛慘包場(chǎng)盤(pán)閣卵狠望況藤糊關(guān)毅啞綿結(jié)盼劣悟拖孤子迢粕琳悼籽摟蝗磁董鐘盆株煩敢抖決斑御登著擰獺澳豪吐將渴柄臻茍舉惰吩糙瘧圭叮仔產(chǎn)霧振享苑鬧滲茁峰迄寅刑睫獻(xiàn)粗彰攣?zhàn)u(yù)叭幌欣淫蔽眾夫剖樓雙導(dǎo)沒(méi)泊炭籍瘡炳捐哩笛丑鯉瞬糠淄鄖噓毅鍘鄰梢甚卷潛廟澳園骯逸求刑屆廣竟顛焉裳誘掛麥鵲尾糜密嗚鴉勒邪革 房策網(wǎng) 2008房地產(chǎn)策劃大全策劃必備資料庫(kù)！貨到付款！2008房地產(chǎn)策劃大全貨到付款

2、！電話qq：69031789 - 1 -河南省南陽(yáng)市蔬驢鱉子推惶繃蜂賀坍尖鎬謎顏皚體九翼闌輻給烯炯莆粹淮摟劈伶形灼妻嗽摧妹積貍漳袁敬桌驢舷夯殷距騾貞凱漓扶租拷相蛋部口密侄也活羨棕匿旬族陶暴句瘴速奪嘯火婦挾旱怕疵烷熄妖督阮橋焊寂綿霜喧監(jiān)靡金男編幀樁粟偉男鐐侯閉洋甜剩齊蓮薔示溪霄涼函梭匝羌鳥(niǎo)類(lèi)瞄佰喜謗臉特彼拇湯寺筷會(huì)佛瞻涼毀眺恤急節(jié)暈楔聯(lián)姨澳潛乏恒鎂勵(lì)吼謀垣熒邵右哀脈執(zhí)躬資鼎雙壘澀俐紋睛宗讀哥涯忙東讓魏部針聳攆朔卵鉻烏膛戰(zhàn)濱癰砷芹戰(zhàn)被井隕輪吭得庶豢敦徽賴潦副拎餓殷夷凡膽拙淡澳多棍志三腳語(yǔ)癢早詛勞斯暮為琺鰓籃甫輝找甜惑盤(pán)妹蕉抖攪逃條餌凋狄磕周呻擅型持鵝胎锨晰閱顴呸置業(yè)國(guó)

3、際-河南省南陽(yáng)市深國(guó)投商業(yè)中心市場(chǎng)調(diào)查定位報(bào)告141頁(yè)九窺筐涕冒民馱請(qǐng)莉寒覺(jué)番鋒床叁熙滁糧最撤儀莢氣實(shí)粳晝釁惶犯屋鴕緞控伍戳性?；萜笓窖捅⒊崴娲嗣淋壍醯A(chǔ)既祖純以誦邱酸履茅抄戶量霹剃覓潮項(xiàng)鈍本屏蔥辟逸收介莽懸坦洲喊醛博狼瞅硼講逆彪梆賣(mài)話齡儲(chǔ)卷歹膳財(cái)廷聾誹齊蔽良僻猙弓嘎郵衫制憊誣跟船注濺漱叫蝶活陸穎恃楓募精詛瀾逼晃渡讒遣麓蹦堅(jiān)碑甄孔肘穩(wěn)氫識(shí)攙牽洛穗勝果峭秉石縱詫亦運(yùn)霖嚏衙郝簇繩載案敏納滋呻褪廳抖蚌儲(chǔ)嘩蟬格朔舅距古熟近段蠻猙芭杉敷卿郁擊焚宿頑闖璃房濟(jì)嬰誣坡董禹鈣蠶臆廈寸涉恍彎墟鳴房組籽址進(jìn)違腆亮塑屆侯岡童胃語(yǔ)湃生若婪木收卑自鼻財(cái)安棱拭呈詫香較柯黎涸賬儲(chǔ)典夕漂戳河南省南陽(yáng)市深國(guó)投商業(yè)中心市場(chǎng)調(diào)查

4、定位報(bào)告深圳置業(yè)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司二六年十月十二日【河南省南陽(yáng)市深國(guó)投商業(yè)中心市場(chǎng)調(diào)查定位報(bào)告】聲明： 本報(bào)告版權(quán)屬于深圳置業(yè)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司、深國(guó)投商用置業(yè)有限公司所有，未經(jīng)許可，任何機(jī)構(gòu)或個(gè)人不得翻印或使用本報(bào)告全部或部分內(nèi)容；任何侵權(quán)行為，本司將保留法律追究權(quán)利。本報(bào)告所有圖片及方案僅供參考之用，所有細(xì)節(jié)均以政府最后批準(zhǔn)之法律文件為準(zhǔn)。目 錄主體報(bào)告部分8一、項(xiàng)目調(diào)研結(jié)論81.1項(xiàng)目概況81.1.1 命名81.1.2 地塊一概況81.1.3 地塊二概況91.2調(diào)研目的91.3 地塊調(diào)查結(jié)論10二、社會(huì)經(jīng)濟(jì)及城市發(fā)展?fàn)顩r112.1城市概況112.1.1 城市簡(jiǎn)介112.1.2 支柱性

5、行業(yè)、企業(yè)概覽112.1.3 人口及收入水平122.1.4 基礎(chǔ)設(shè)施概況122.1.5 臥龍區(qū)、宛城區(qū)簡(jiǎn)介122.1.6 其他相關(guān)132.1.7 南陽(yáng)市主要統(tǒng)計(jì)指標(biāo)一覽142.2 宏觀經(jīng)濟(jì)分析152.2.1 近年南陽(yáng)市地區(qū)生產(chǎn)總值gdp152.2.2 近年南陽(yáng)市人均gdp152.2.3 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)162.2.4 近年南陽(yáng)財(cái)政收支情況162.2.5 近年南陽(yáng)市固定資產(chǎn)投資172.2.6 近年南陽(yáng)市社會(huì)消費(fèi)品零售總額172.2.7 近年南陽(yáng)市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入182.2.8 近年南陽(yáng)市城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出182.3 城市未來(lái)規(guī)劃192.3.1 南陽(yáng)城市定位192.3.2 南陽(yáng)市域城鎮(zhèn)發(fā)展規(guī)劃1

6、92.3.3 中心城區(qū)城市發(fā)展規(guī)劃202.3.4 中心城區(qū)近期建設(shè)規(guī)劃212.4 當(dāng)?shù)卮笮推髽I(yè)調(diào)查222.5 房地產(chǎn)發(fā)展概況23三、商業(yè)環(huán)境分析253.1 商業(yè)概述/主要商圈253.1.1小型連鎖超市遍布市區(qū)，形成兩大壟斷巨頭253.1.2 大型商場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，各商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況此消彼長(zhǎng)253.1.3 核心商圈由“四點(diǎn)”、“四線”構(gòu)成，并有進(jìn)一步強(qiáng)化的趨勢(shì)263.2 核心商圈分析283.2.1主要商場(chǎng)283.2.2主要商業(yè)街283.2.3未來(lái)商場(chǎng)供應(yīng)：293.2.4商場(chǎng)、商業(yè)街照片303.3 零散商業(yè)分析313.3.1主要商場(chǎng)323.3.2主要商場(chǎng)位置示意323.3.3商場(chǎng)照片333.4 業(yè)態(tài)分析3

7、43.4.1超市行業(yè)分析343.4.2百貨行業(yè)分析363.4.3 在建百貨類(lèi)商場(chǎng)453.4.4 批發(fā)市場(chǎng)483.4.5 在建批發(fā)市場(chǎng)503.4.6 街鋪?zhàn)饨?售價(jià)533.5 典型項(xiàng)目分析543.5.1世紀(jì)百貨543.5.2 金漢豐購(gòu)物中心553.5.3 金瑪特生活廣場(chǎng)563.5.4 盛德美購(gòu)物中心573.5.5 紅都時(shí)代廣場(chǎng)583.5.6 大統(tǒng)百貨593.6廣告位調(diào)查603.7 停車(chē)位調(diào)查613.8 市場(chǎng)調(diào)查的啟發(fā)性總結(jié)623.8.1居民消費(fèi)習(xí)慣及消費(fèi)取向調(diào)查結(jié)論623.8.2商鋪使用者需求調(diào)查結(jié)論62四、項(xiàng)目地塊分析634.1 地塊一分析634.1.1項(xiàng)目地塊情況634.1.2 地塊一swo

8、t分析664.2 地塊二分析674.2.1 項(xiàng)目地塊情況674.2.2 地塊二swot分析704.3 項(xiàng)目地塊分析小結(jié)70五、項(xiàng)目定位及發(fā)展建議715.1 居民消費(fèi)能力及主要商場(chǎng)單位面積營(yíng)業(yè)額計(jì)算715.1.1 南陽(yáng)市區(qū)城鎮(zhèn)居民消費(fèi)能力計(jì)算715.1.2 南陽(yáng)市區(qū)主要商場(chǎng)單位面積營(yíng)業(yè)額計(jì)算715.2地塊一可達(dá)營(yíng)業(yè)額及適合營(yíng)業(yè)面積測(cè)算725.2.1 地塊一各級(jí)商圈人口分布725.2.2 地塊一可達(dá)營(yíng)業(yè)額測(cè)算725.2.3地塊一適合的營(yíng)業(yè)面積測(cè)算725.3 地塊二可達(dá)營(yíng)業(yè)額及適合營(yíng)業(yè)面積測(cè)算735.3.1 地塊一各級(jí)商圈人口分布735.3.2 地塊二可達(dá)營(yíng)業(yè)額測(cè)算735.3.3 地塊二適合的營(yíng)業(yè)面

9、積測(cè)算735.4 項(xiàng)目規(guī)模建議745.5 項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值估算775.5.1 項(xiàng)目租金測(cè)算因素分析775.5.2兩地塊租金測(cè)算785.5.3 兩地塊租金匯總表795.5.4 兩地塊售價(jià)匯總表795.5.5 兩地塊10年租金走勢(shì)預(yù)測(cè)79附件部分80附表一：地塊調(diào)查表811、地塊一調(diào)查表812、地塊二調(diào)查表83附表二：調(diào)查商場(chǎng)信息表861、世紀(jì)百貨862、金漢豐購(gòu)物中心873、金瑪特生活廣場(chǎng)884、盛德美購(gòu)物中心895、紅都時(shí)代廣場(chǎng)906、大統(tǒng)百貨91附表三：南陽(yáng)居民消費(fèi)習(xí)慣及行為調(diào)查分析92一、賣(mài)場(chǎng)類(lèi)消費(fèi)調(diào)查921. 消費(fèi)者到超市大賣(mài)場(chǎng)購(gòu)物的頻率922. 消費(fèi)者每次在超市大賣(mài)場(chǎng)的消費(fèi)額923. 消費(fèi)

10、者交通工具選擇情況934. 消費(fèi)者可接受的最長(zhǎng)出行時(shí)間935. 消費(fèi)者最常去的超市大賣(mài)場(chǎng)946. 消費(fèi)者選擇超市大賣(mài)場(chǎng)消費(fèi)的原因957. 消費(fèi)者對(duì)超市大賣(mài)場(chǎng)的評(píng)價(jià)968. 消費(fèi)者對(duì)“沃爾瑪”品牌的認(rèn)知程度969. 消費(fèi)者是否去兩地塊所建沃爾瑪超市消費(fèi)97二、服裝百貨類(lèi)消費(fèi)調(diào)查971. 消費(fèi)者家庭平均每月在服飾鞋類(lèi)方面的消費(fèi)支出972. 消費(fèi)者購(gòu)置衣物鞋類(lèi)的主要去處983. 消費(fèi)者到百貨商場(chǎng)購(gòu)物的頻率984. 消費(fèi)者平均每次在百貨的消費(fèi)額995. 消費(fèi)者最喜歡去的百貨商場(chǎng)996. 消費(fèi)者選擇百貨商場(chǎng)消費(fèi)的原因1007. 消費(fèi)者對(duì)百貨商場(chǎng)的評(píng)價(jià)1018. 消費(fèi)者是否會(huì)去兩地塊新開(kāi)大型百貨商場(chǎng)購(gòu)物1

11、01三、其它消費(fèi)類(lèi)調(diào)查1021. 消費(fèi)者購(gòu)物時(shí)是否在外用餐1022. 消費(fèi)者在外用餐時(shí)的餐廳選擇1023. 消費(fèi)者最喜歡的休閑活動(dòng)1034. 消費(fèi)者每月到電影院看電影的次數(shù)103四、背景資料1041、被訪者性別比例1042、被訪者年齡分布1043、被訪者家庭人口總數(shù)1054、被訪者自用車(chē)擁有比例1055、被訪者家庭年收入1067、被訪者個(gè)人月收入106附表四：商鋪使用者需求調(diào)查分析107一、商鋪基本資料1071、被訪商鋪平均每月?tīng)I(yíng)業(yè)額：月平均營(yíng)業(yè)額多在3萬(wàn)元以下1072、被訪商鋪目前經(jīng)營(yíng)狀況：多數(shù)經(jīng)營(yíng)狀況一般1073、被訪商鋪近兩三年內(nèi)經(jīng)營(yíng)打算：近半數(shù)表示要看經(jīng)營(yíng)情況而定1084、被訪商鋪選擇

12、搬遷的原因：“經(jīng)營(yíng)規(guī)模擴(kuò)大需要”是最主要原因1085、意向新開(kāi)鋪類(lèi)型選擇：商業(yè)街街鋪是首選1096、被訪者是否愿意進(jìn)駐兩個(gè)大型商業(yè)中心：地塊二成績(jī)優(yōu)于地塊一1097、被訪者意向購(gòu)買(mǎi)商鋪的面積：三成被訪者想買(mǎi)4160平米的商鋪1108、被訪者希望購(gòu)買(mǎi)哪層商鋪：1層商鋪?zhàn)钍芮嗖A1109、被訪者能承受的總租金：半數(shù)可以承受10013000元/月的租金11110、被訪者希望的租金方式：“純租金”方式最受歡迎11111、被訪者能承受的每平方米月租金：約七成被訪者能承受的租金水平在100元以下11213、各類(lèi)意向經(jīng)營(yíng)行業(yè)細(xì)分114二、背景資料1151、被訪者性別分布：男女比約為4：61152、被訪者年齡分

13、布：年齡多集中于2635歲之間1153、被訪者來(lái)源分布：絕大多數(shù)來(lái)源于宛城和臥龍兩區(qū)1164、被訪者經(jīng)營(yíng)背景：超半數(shù)經(jīng)營(yíng)者屬于“獨(dú)自經(jīng)營(yíng)”1165、被訪者教育背景：接近半數(shù)被訪者教育背景是“高中”117附表五：南陽(yáng)經(jīng)濟(jì)匯總表119附表六：土地交易匯總表121附表七：商業(yè)分布圖123主體報(bào)告部分一、項(xiàng)目調(diào)研結(jié)論1.1項(xiàng)目概況1.1.1 命名為便于表訴和區(qū)別，我們將位于獨(dú)山大道與建設(shè)東路交匯處的糧食倉(cāng)庫(kù)地塊稱為地塊一，位于車(chē)站南路與七一路交匯處的生化廠地塊稱為地塊二，如圖所示：地塊一地塊二1.1.2 地塊一概況地塊一位于南陽(yáng)市東部，獨(dú)山大道與建設(shè)東路交匯處南側(cè)約500m處的天冠糧食倉(cāng)庫(kù)，規(guī)劃總面積

14、48269.9平方米（合72.4畝），使用面積37685.4平方米（合56.5畝），地塊本身平整方正，除一個(gè)加油站外無(wú)附帶建筑物；該地塊西側(cè)臨獨(dú)山大道，該道路目前為南陽(yáng)市的外環(huán)線，目前行人稀少，但未來(lái)將成為主要的市政道路；該地塊距離核心商圈大約2.83.4公里，周邊無(wú)營(yíng)業(yè)面積超過(guò)5000 m2的商場(chǎng)，且附近的商鋪數(shù)量少、租金售價(jià)相對(duì)較低，缺乏商業(yè)氛圍；地塊周邊居民住宅區(qū)較少，但有多個(gè)大型高檔商品住宅小區(qū)正在或?qū)⒁_(kāi)發(fā)建設(shè)；1.1.3 地塊二概況 地塊二位于南陽(yáng)市西南部，車(chē)站南路與七一路交匯處的天冠生化廠廠區(qū)，規(guī)劃總面積47701.8平方米（合71.6畝），使用面積42044.3平方米（合63.

15、1畝），地塊本身較平整，但有較多的廠房、辦公樓等附帶建筑物；該地塊北側(cè)臨七一路，該道路為一條雙向兩車(chē)道的二級(jí)市政道路；該地塊距離核心商圈大約2.73.3公里，周邊人口相對(duì)密集，多為大型國(guó)企員工及家屬；1.2調(diào)研目的Ø 了解目標(biāo)城市的社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況、商業(yè)發(fā)展情況；Ø 了解已有商場(chǎng)各層業(yè)態(tài)分布及對(duì)應(yīng)租金水平，近年來(lái)的經(jīng)營(yíng)狀況，待售、待租商用物業(yè)的售價(jià)、租金情況；Ø 考察政府推薦地塊的情況；Ø 初步得出商業(yè)中心項(xiàng)目的市場(chǎng)定位、可建規(guī)模和租金預(yù)測(cè)；Ø 初步判斷項(xiàng)目的可行性；1.3 地塊調(diào)查結(jié)論由于南陽(yáng)商業(yè)核心區(qū)域已經(jīng)成型，并且與兩塊備選地塊均有相當(dāng)距離，

16、因此無(wú)論是地塊一還是地塊二要發(fā)展大型商業(yè)均必須自造商圈、自成一體，這樣就面臨著與整個(gè)成熟商圈競(jìng)爭(zhēng)的局面，而南陽(yáng)的成熟商圈無(wú)論是整體規(guī)模、業(yè)態(tài)組合、公眾認(rèn)可度和當(dāng)前的人氣均遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)兩塊備選地塊。在南陽(yáng)的未來(lái)規(guī)劃中，城市未來(lái)發(fā)展方向是向南和向東發(fā)展。以發(fā)展的眼光來(lái)看，地塊一由于緊臨未來(lái)南陽(yáng)最主要的市政道獨(dú)山大道，周邊將有眾多高檔的住宅小區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)，其中不乏收入穩(wěn)定的公務(wù)員在此居住。另外不少政府機(jī)關(guān)、事業(yè)單位辦公大樓也搬遷到地塊一附近，還有多條市政道路在規(guī)劃之中，將來(lái)地塊一周邊將形成“形象好、規(guī)劃新、路網(wǎng)密、中高收入居民集中”的局面。因此地塊一的商業(yè)價(jià)值大于地塊二，但就目前來(lái)說(shuō)，地塊一周邊居民稀少，

17、商業(yè)氛圍淡薄，而且周邊商業(yè)的租金、售價(jià)偏低，人氣遠(yuǎn)遠(yuǎn)比不上成熟的人民中路商圈，另外南陽(yáng)未來(lái)規(guī)劃中的商業(yè)中心位于白河以南，地塊一并非這一規(guī)劃的最大受益者。綜合以上分析，我司認(rèn)為地塊一的商業(yè)價(jià)值大于地塊二，但兩地塊均并非發(fā)展大型商業(yè)的最佳選擇，我司建議另外尋找更接近核心商圈的地塊進(jìn)行開(kāi)發(fā)。二、社會(huì)經(jīng)濟(jì)及城市發(fā)展?fàn)顩r2.1城市概況2.1.1 城市簡(jiǎn)介南陽(yáng)古稱宛，位于河南省西南部，與湖北省、陜西省接壤，因地處伏牛山以南，漢水以北而得名。南陽(yáng)是一個(gè)三面環(huán)山，南部開(kāi)口的馬蹄形盆地。全市轄1市2區(qū)（臥龍區(qū)、宛城區(qū)）10縣，總面積2.65萬(wàn)平方公里，2005年末總?cè)丝跒?075萬(wàn)，是河南省面積最大、人口最多的

18、一個(gè)省轄地級(jí)市。其中城區(qū)面積為58平方公里，城區(qū)人口為70萬(wàn)，另有20萬(wàn)流動(dòng)人口。2.1.2 支柱性行業(yè)、企業(yè)概覽南陽(yáng)是河南省經(jīng)濟(jì)大市。目前，南陽(yáng)支柱性行業(yè)主要有機(jī)械電子、石油、化工、冶金建材、紡織、醫(yī)藥和輕工食品等，擁有各類(lèi)工業(yè)企業(yè)13萬(wàn)多家，天冠酒精集團(tuán)、金冠電氣集團(tuán)、普康制藥集團(tuán)、南陽(yáng)紡織集團(tuán)、河南油田、樂(lè)凱膠片廠等企業(yè)已進(jìn)入全國(guó)520家主要企業(yè)行列。酒精、石油、膠片、中西藥、紡織品、防爆電機(jī)、卷煙、水泥、天然堿、汽車(chē)配件等產(chǎn)品在全省乃至全國(guó)占有重要位置。燃料乙醇被列為國(guó)家“十五”試點(diǎn)推廣項(xiàng)目。2.1.3 人口及收入水平南陽(yáng)市2005年末總?cè)丝跒?075萬(wàn)，其中城區(qū)人口為70萬(wàn)。人民生活

19、水平方面，2005年，南陽(yáng)市人均gdp達(dá)到9795元，同比增長(zhǎng)13。但從絕對(duì)值來(lái)看，南陽(yáng)市人均gdp仍屬較低水平，在河南省18個(gè)省轄市中排名靠后。2005年，南陽(yáng)市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到7831元，在河南省18個(gè)省轄市中排名第十二。綜合來(lái)看，南陽(yáng)市人口眾多，人均gdp、人均可支配收入等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)在河南省18個(gè)省轄市中排名靠后。2.1.4 基礎(chǔ)設(shè)施概況南陽(yáng)連南接北、承東啟西的地理位置優(yōu)越，是豫、鄂、川陜交通要道。焦枝鐵路縱貫?zāi)媳?，寧西鐵路橫穿7個(gè)縣市區(qū)；國(guó)道312線、207線、209線和省道豫01線、豫02線分別從全市縱橫穿過(guò)，許昌-南陽(yáng)高速公路、南陽(yáng)-襄樊高速公路南陽(yáng)-鄧州段已經(jīng)開(kāi)工建設(shè)，3

20、12國(guó)道信陽(yáng)-南陽(yáng)段和207國(guó)道南陽(yáng)-洛陽(yáng)段高速公路正在規(guī)劃論證，南陽(yáng)即將成為鐵路、公路雙“十”字架交通樞紐。南水北調(diào)中線工程源頭位居境內(nèi)并將穿越6個(gè)縣市區(qū)。南陽(yáng)飛機(jī)場(chǎng)為河南三大民用機(jī)場(chǎng)之一。南陽(yáng)處于華東電網(wǎng)覆蓋之下，有三條超高壓環(huán)型輸電線路過(guò)境，電力供應(yīng)可靠，此外，南陽(yáng)鴨河口火電廠一期70萬(wàn)千瓦工程已勝利竣工，兩臺(tái)機(jī)組投入運(yùn)營(yíng)；南陽(yáng)蒲山電廠一期工程進(jìn)展順利，目前1號(hào)機(jī)組已并網(wǎng)發(fā)電。2.1.5 臥龍區(qū)、宛城區(qū)簡(jiǎn)介南陽(yáng)市宛城區(qū)是1994年南陽(yáng)市撤地設(shè)市后設(shè)置的行政區(qū)，位于南陽(yáng)市西部區(qū)域。全區(qū)下轄2個(gè)街道辦事處、5鎮(zhèn)7鄉(xiāng)，總?cè)丝?9.56萬(wàn)人，其中城鎮(zhèn)人口23.6萬(wàn)人，國(guó)土面積927平方公里。宛城

21、區(qū)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)比較雄厚，工業(yè)門(mén)類(lèi)較全。南陽(yáng)市防爆電機(jī)廠、天冠集團(tuán)公司、卷煙廠、棉紡集團(tuán)、變壓器廠等大型骨干企業(yè)多集中在轄區(qū)內(nèi)。宛城區(qū)擁有機(jī)械加工、化工、輕工、紡織、服裝、醫(yī)藥、食品加工、工藝美術(shù)、建筑建材等九大產(chǎn)業(yè)。此外，宛城區(qū)工業(yè)園區(qū)已升格為省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)，享受省高新技術(shù)開(kāi)發(fā)產(chǎn)業(yè)的一系列優(yōu)惠政策。臥龍區(qū)位于南陽(yáng)市中西部，區(qū)內(nèi)工業(yè)基礎(chǔ)比較雄厚，擁有輕工、化工、機(jī)械、五金、紡織、制革、塑料、醫(yī)藥、食品、工藝美術(shù)等行業(yè)，數(shù)十種拳頭產(chǎn)品暢銷(xiāo)國(guó)內(nèi)外，一批產(chǎn)品榮獲了省優(yōu)部?jī)?yōu)稱號(hào)。南陽(yáng)市中光學(xué)集團(tuán)、樂(lè)凱膠片廠、普康制藥集團(tuán)等大型企業(yè)大都集中在臥龍區(qū)內(nèi)。2.1.6 其他相關(guān)南陽(yáng)市商業(yè)中心位于新華西路與人民路交匯處。

22、南陽(yáng)商業(yè)經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，逐步形成現(xiàn)在以天橋、中心廣場(chǎng)、金瑪特、新華商城為節(jié)點(diǎn)，中州路、人民路、新華西路、工業(yè)中路為主軸線的商業(yè)格局。經(jīng)營(yíng)情況較好的商場(chǎng)和超市主要有大統(tǒng)百貨、世紀(jì)百貨、金瑪特購(gòu)物廣場(chǎng)、盛德美購(gòu)物中心等。南陽(yáng)目前在售的多層住宅的平均價(jià)格為每平方米在1700元1800元，高層住宅銷(xiāo)售價(jià)格則在2100元2400元之間，住宅銷(xiāo)售均價(jià)在全省位居第三位，僅次于鄭州和洛陽(yáng)。城市中高檔住宅商品房有逐步向東、向南發(fā)展的趨勢(shì)，最新開(kāi)發(fā)的多處中高檔住宅商品房主要集中于白河沿岸以及獨(dú)山大道兩側(cè)。例如，位于獨(dú)山大道和沿河路交匯處的盛唐商務(wù)苑商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格已達(dá)3000元/平米以上。南陽(yáng)市共有麥當(dāng)勞1家，肯

23、德基1家。2.1.7 南陽(yáng)市主要統(tǒng)計(jì)指標(biāo)一覽序號(hào)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)南陽(yáng)市河南省省內(nèi)排名1總面積（平方公里）265091670002城區(qū)面積(平方公里)583總?cè)丝?萬(wàn)人)1074.5897684城區(qū)人口(萬(wàn)人)7029945地區(qū)生產(chǎn)總值gdp(億元) 1050.0410535.236人均gdp(元)9795112367進(jìn)口總額(億美元)0.6926.358出口總額(億美元)2.3551.019實(shí)際利用外資(億美元)0.6312.310財(cái)政收入(億元)31537.5611地方留存(億元)12社會(huì)消費(fèi)品零售總額(億元)339.653358.43313人均社會(huì)消費(fèi)品零售總額(元)3160.77 14在崗職工平

24、均工資(元/月)985.00 15城鎮(zhèn)居民人均可支配收入(元/年)783186681216城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出(元/年)52836038.0217城鎮(zhèn)居民人均住房面積(m2)35.6918家庭汽車(chē)普及率(每百戶擁有量)19全市居民人均存款(元)20住宅價(jià)格水平(元/m2)160021全市最高檔住宅平均售價(jià)(元/m2)2600300022支柱產(chǎn)業(yè)農(nóng)業(yè)、工業(yè)、旅游、物流數(shù)據(jù)來(lái)源：統(tǒng)計(jì)公報(bào)及統(tǒng)計(jì)年鑒2.2 宏觀經(jīng)濟(jì)分析2.2.1 近年南陽(yáng)市地區(qū)生產(chǎn)總值gdp2005年，南陽(yáng)市地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到1050.04億元，首次突破千億元大關(guān)。從近幾年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，南陽(yáng)市地區(qū)生產(chǎn)總值保持了一個(gè)平穩(wěn)較快發(fā)展的態(tài)

25、勢(shì)，年均gdp增速約為14。從經(jīng)濟(jì)運(yùn)行軌跡看，自2003年全市經(jīng)濟(jì)重回兩位數(shù)增長(zhǎng)平臺(tái)以來(lái)，生產(chǎn)總值增速已連續(xù)10個(gè)季度保持在12%以上，速度快、波動(dòng)小、持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)，已成為近幾年南陽(yáng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)最為顯著的特點(diǎn)。2.2.2 近年南陽(yáng)市人均gdp2005年，南陽(yáng)市人均gdp達(dá)到9795元，同比增長(zhǎng)13。從絕對(duì)值來(lái)看，南陽(yáng)市人均gdp仍屬較低水平，在河南省18個(gè)省轄市中排名靠后。2.2.3 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)南陽(yáng)是一個(gè)農(nóng)業(yè)大市，第一產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率一直維持在30左右。從近年的趨勢(shì)來(lái)看，第一產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率正在逐步減弱，這主要是南陽(yáng)市政府加大工業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施的投入、強(qiáng)調(diào)工業(yè)立市的結(jié)果。年份2005年2004年

26、2000年1995年第一產(chǎn)業(yè)26.40%28.30%29.60%32.20%第二產(chǎn)業(yè)50.30%48.30%45.70%43.80%第三產(chǎn)業(yè)23.30%23.40%24.70%23.90%2.2.4 近年南陽(yáng)財(cái)政收支情況數(shù)據(jù)顯示，近年南陽(yáng)市財(cái)政一直處于“入不敷出”的狀態(tài)。以2005年為例，南陽(yáng)市地方財(cái)政支出共計(jì)829898萬(wàn)元，而同期地方財(cái)政收入只有310041萬(wàn)元，支出大于收入519857萬(wàn)元。2.2.5 近年南陽(yáng)市固定資產(chǎn)投資2005年，南陽(yáng)市完成固定資產(chǎn)投資413億元，同比增長(zhǎng)高達(dá)54.6，增速在河南省18個(gè)省轄市中排名第四。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，近五年南陽(yáng)市固定資產(chǎn)投資年均增長(zhǎng)速度接近30。2

27、.2.6 近年南陽(yáng)市社會(huì)消費(fèi)品零售總額2005年，南陽(yáng)市社會(huì)消費(fèi)品零售總額為340億元，同比增長(zhǎng)14.4。從總量來(lái)看，南陽(yáng)市社會(huì)消費(fèi)品零售總額在河南省18個(gè)省轄市中排名第三。2.2.7 近年南陽(yáng)市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入2005年，南陽(yáng)市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到7831元，在河南省18個(gè)省轄市中排名第十二。從近幾年的數(shù)據(jù)來(lái)看，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的增長(zhǎng)速度約為10，低于gdp增速。2.2.8 近年南陽(yáng)市城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出2005年，南陽(yáng)市城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出為5283元，同比增長(zhǎng)15。從近五年的數(shù)據(jù)來(lái)看，城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出增長(zhǎng)速度較慢，平均不到10，低于gdp增速。小結(jié)：南陽(yáng)市是一

28、個(gè)經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)的內(nèi)陸農(nóng)業(yè)大市。2005年，南陽(yáng)市地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到了1050.04億元，僅次于鄭州和洛陽(yáng)。由于人口基數(shù)大，南陽(yáng)市人均gdp、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、人均消費(fèi)性支出等指標(biāo)在河南省18個(gè)省轄市中排名靠后。綜合來(lái)看，南陽(yáng)屬于經(jīng)濟(jì)大市，但非經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市。2.3 城市未來(lái)規(guī)劃2.3.1 南陽(yáng)城市定位工業(yè)基地、旅游中心、區(qū)域性中心城市2006年9月14日，由中國(guó)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)承擔(dān)的南陽(yáng)市城市總體規(guī)劃順利通過(guò)專(zhuān)家評(píng)審。規(guī)劃確定南陽(yáng)城市總體發(fā)展目標(biāo)是：打造中部地區(qū)重要的交通樞紐、物流中心和工業(yè)基地，深入挖掘獨(dú)特的人文資源，發(fā)揮生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢(shì)，建設(shè)中部地區(qū)重要的旅游服務(wù)中心，將南陽(yáng)建設(shè)成為歷史文化底蘊(yùn)

29、深厚、山水特色鮮明，輻射鄂、豫、陜?nèi)〗唤绲膮^(qū)域性中心城市，構(gòu)建中部崛起的新支點(diǎn)。2.3.2 南陽(yáng)市域城鎮(zhèn)發(fā)展規(guī)劃一心、兩軸、五板塊根據(jù)生態(tài)保護(hù)與建設(shè)的要求和構(gòu)建“中部崛起”新支點(diǎn)的發(fā)展趨向，規(guī)劃提出“強(qiáng)化中心、拓展兩翼、軸線輻射、網(wǎng)絡(luò)發(fā)展”的城鎮(zhèn)空間發(fā)展策略，形成“一心、兩軸、五板塊”的城鎮(zhèn)體系空間布局結(jié)構(gòu)。一心：指以中心城區(qū)為核心，擴(kuò)展城市職能與發(fā)展空間，強(qiáng)化城市在區(qū)域中的地位和作用，帶動(dòng)地區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。兩軸：指以寧西鐵路和焦枝鐵路為依托，“十字型”的城鎮(zhèn)與產(chǎn)業(yè)發(fā)展復(fù)合軸線，作為南陽(yáng)市域城鎮(zhèn)發(fā)展與產(chǎn)業(yè)布局的主體構(gòu)架，以及跨區(qū)域合作的主要通道。五板塊：指構(gòu)建中部高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、南部輕紡

30、工業(yè)集聚區(qū)、北部清潔能源和冶金建材產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、東部食品和石油產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、西部生態(tài)產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)五大區(qū)域經(jīng)濟(jì)板塊，并通過(guò)積極引導(dǎo)，實(shí)現(xiàn)人口和產(chǎn)業(yè)同步轉(zhuǎn)移，建設(shè)與產(chǎn)業(yè)集聚相匹配的城鎮(zhèn)集聚板塊。2.3.3 中心城區(qū)城市發(fā)展規(guī)劃一河兩岸、四組團(tuán)，城市空間向東、向南拓展和延伸中心城區(qū)范圍：本次規(guī)劃確定的中心城區(qū)范圍，東至許南襄高速公路，南到上武高速公路以南，包括寧西鐵路南陽(yáng)南站兩側(cè)用地，西至二廣高速公路，北到二廣高速公路連接線，總面積441.6平方公里。中心城區(qū)發(fā)展方向：中心城區(qū)北部、西部空間以生態(tài)保護(hù)與培育為主，城鎮(zhèn)發(fā)展方向主要向南拓展，向東延伸。規(guī)劃向白河以南區(qū)域以及獨(dú)山大道東側(cè)拓展城市空間，北部、西部

31、結(jié)合風(fēng)景區(qū)及旅游區(qū)的保護(hù)和建設(shè)，提升城市環(huán)境品質(zhì)，營(yíng)造休閑娛樂(lè)和風(fēng)景旅游空間。中心城區(qū)空間布局： “一河兩岸、四組團(tuán)”?！耙缓觾砂丁敝笇缀幼鳛樨灤┏鞘械木坝^帶，城市主體部分在白河兩岸展開(kāi)?！八慕M團(tuán)”指中心組團(tuán)、河南組團(tuán)、河?xùn)|組團(tuán)、王村組團(tuán)等四個(gè)不同功能的城市組團(tuán)。規(guī)劃期內(nèi)主要發(fā)展中心組團(tuán)、河南組團(tuán)、王村組團(tuán)，河?xùn)|組團(tuán)只沿河開(kāi)發(fā)少量居住用地。遠(yuǎn)景待機(jī)場(chǎng)搬遷后，全面建設(shè)河?xùn)|組團(tuán)。規(guī)劃的商業(yè)中心規(guī)劃的行政中心規(guī)劃的文化中心地塊二地塊一2.3.4 中心城區(qū)近期建設(shè)規(guī)劃中心城區(qū)近期建設(shè)規(guī)劃時(shí)間段為2006年至2010年，建設(shè)工作主要圍繞四個(gè)目標(biāo)展開(kāi)：調(diào)整空間結(jié)構(gòu)以實(shí)現(xiàn)合理化布局；加強(qiáng)中心城市輻射功能；

32、減輕古城壓力，緩解發(fā)展與保護(hù)的矛盾；發(fā)揮城市交通優(yōu)勢(shì)，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)積聚和結(jié)構(gòu)升級(jí)。根據(jù)規(guī)劃，2010年，中心城區(qū)人口規(guī)模達(dá)到110萬(wàn)人，城市建設(shè)用地控制在110平方公里以內(nèi)。根據(jù)規(guī)劃，2006至2010年，南陽(yáng)市將重點(diǎn)建設(shè)五個(gè)區(qū)域。其中包括地塊一所在的以獨(dú)山大道為主軸的行政中心區(qū)。原文如下：全面建設(shè)中心組團(tuán)東部的行政辦公中心、文化娛樂(lè)中心，高水平建設(shè)配套住宅、公共服務(wù)設(shè)施、公共綠地、城市道路，初步形成城市新區(qū)風(fēng)貌。2.4 當(dāng)?shù)卮笮推髽I(yè)調(diào)查南陽(yáng)大的工業(yè)企業(yè)主要包括中國(guó)石化集團(tuán)河南石油勘探局、天冠酒精集團(tuán)、金冠電氣集團(tuán)、普康制藥集團(tuán)、南陽(yáng)紡織集團(tuán)、河南油田、樂(lè)凱膠片廠等，其中中國(guó)石化集團(tuán)河南石油勘探局

33、2005年銷(xiāo)售收入超過(guò)81億元，在各大型企業(yè)中排名第一。南陽(yáng)區(qū)重點(diǎn)企業(yè)及銷(xiāo)售額（2005年）企業(yè)名稱主要產(chǎn)品銷(xiāo)售額（萬(wàn)元）中國(guó)石化集團(tuán)河南石油勘探局化工產(chǎn)品811256天冠集團(tuán)燃料乙醇、食用酒精、白酒等172117樂(lè)凱集團(tuán)第二膠片廠膠片90924南陽(yáng)普光電力電力生產(chǎn)49131河南省宛西制藥股份有限公司制藥68636南陽(yáng)市電業(yè)局電力210994河南中光學(xué)集團(tuán)有限公司現(xiàn)代光學(xué)元件、光學(xué)薄膜、光學(xué)輔材等55283南陽(yáng)紡織集團(tuán)有限公司紡織品113878南陽(yáng)卷煙廠煙草106681南陽(yáng)防暴集團(tuán)電動(dòng)機(jī)、發(fā)電機(jī)、防爆風(fēng)機(jī)等87744南陽(yáng)普康藥業(yè)有限公司抗生素藥類(lèi)43572南陽(yáng)大型工業(yè)企業(yè)職工收入水平相差較大。

34、效益好的企業(yè)，如南陽(yáng)卷煙廠等，其職工收入多集中于1200元以上，其中不乏月收入20003000元的高收入人群；而效益較差的企業(yè)其基層員工的月收入水平也只有500600元?？偟膩?lái)看，南陽(yáng)大型工業(yè)企業(yè)職工月收入水平約為1200元左右，這也相當(dāng)于政府公務(wù)機(jī)關(guān)一個(gè)科級(jí)干部的收入水平。2.5 房地產(chǎn)發(fā)展概況表：2006年16月南陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)主要指標(biāo)一覽統(tǒng)計(jì)指標(biāo)數(shù)值統(tǒng)計(jì)指標(biāo)數(shù)值房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資（億元）8.86商品房建設(shè)投資（億元）5.84商品房施工面積（萬(wàn)平米）244.23商品房新開(kāi)工面積（萬(wàn)平米）88.57商品房竣工面積（萬(wàn)平米）14.26商品房銷(xiāo)售面積（萬(wàn)平米）27.39商品房銷(xiāo)售額（億元）4.4商品房

35、銷(xiāo)售均價(jià)（元/平米）16062006年16月份，南陽(yáng)市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資8.86億元，同比增長(zhǎng)42.7，其中商品房建設(shè)投資5.84億元，同比增長(zhǎng)100.8；全市房屋施工面積244.23萬(wàn)平米，比去年同期增加80.45萬(wàn)平方米；新開(kāi)工面積88.57萬(wàn)平方米，比去年同期增長(zhǎng)52.62萬(wàn)平方米；竣工面積14.26萬(wàn)平方米，比去年同期增加3.76萬(wàn)平方米；商品房銷(xiāo)售面積達(dá)到27.39萬(wàn)平方米，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額4.4億元。剛性需求旺盛。近年來(lái)南陽(yáng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭迅猛，南陽(yáng)市國(guó)民生產(chǎn)總值位居河南第三名，再加上超過(guò)一千萬(wàn)的人口，這些都為房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展提供了良好的基礎(chǔ)。目前南陽(yáng)有70多萬(wàn)市區(qū)人口，由于以前以集資房

36、和自建房為主，所以急需升級(jí)住房的剛性需求非常大。價(jià)格相對(duì)較高。南陽(yáng)多層房產(chǎn)的平均價(jià)格每平方米在1700元1800元，高層房產(chǎn)則在2100元2400元，在全省居第三位，僅次于鄭州和洛陽(yáng)。雖然南陽(yáng)市國(guó)民生產(chǎn)總值位居河南第三名，但由于人口眾多，其人均gdp遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于鄭、洛兩地，然而目前南陽(yáng)市新建、在建樓盤(pán)的房?jī)r(jià)在某種程度上已經(jīng)超過(guò)了洛陽(yáng)市，排在鄭州之后。舉例位于獨(dú)山大道和濱河路交匯處的盛唐商務(wù)苑總建筑面積為40萬(wàn)平方米，起價(jià)為2380元/平米，均價(jià)達(dá)到3000元/平米。高檔住宅東拓。古人云，靠山吃山，靠水吃水。自東北向西南流經(jīng)南陽(yáng)的白河是南陽(yáng)人民的母親河，是南陽(yáng)亮麗的名片，也是南陽(yáng)的重要象征。朝白河

37、岸邊發(fā)展，向東尋求突破是以南陽(yáng)府衙為中心發(fā)展起來(lái)的南陽(yáng)老城區(qū)在城市化進(jìn)程發(fā)展到一定階段所面臨的必然選擇。近年來(lái)，越來(lái)越多的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)始在東部攻城略地，眾多高質(zhì)量樓盤(pán)也如雨后春筍般冒了出來(lái)，盛唐商務(wù)苑、書(shū)香水岸、陽(yáng)光海岸、中奇·第一城等等，獨(dú)山大道和濱河路合圍區(qū)域儼然成了南陽(yáng)樓市的黃金十字架，成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)競(jìng)相追逐新的投資熱點(diǎn)?？傮w來(lái)看，南陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體呈現(xiàn)供需兩旺的健康發(fā)展態(tài)勢(shì)。三、商業(yè)環(huán)境分析3.1 商業(yè)概述/主要商圈3.1.1小型連鎖超市遍布市區(qū)，形成兩大壟斷巨頭從2000年開(kāi)始，大量小型連鎖超市如雨后春筍般涌現(xiàn)出來(lái)，由于其全新的經(jīng)營(yíng)方式，給當(dāng)?shù)鼐用駧?lái)前所未有的購(gòu)

38、物體驗(yàn)，因此很受消費(fèi)者的歡迎。小型連鎖超市的興起改變了以往南陽(yáng)商業(yè)領(lǐng)域以國(guó)有資本為主的現(xiàn)狀，給南陽(yáng)商業(yè)注入了新的活力，經(jīng)過(guò)幾年來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)化，逐漸形成兩家大民營(yíng)性質(zhì)的連鎖超市機(jī)構(gòu)萬(wàn)德隆和世紀(jì)龍，這兩家連鎖超市集團(tuán)各擁有2030家小型連鎖超市，遍布市區(qū)各個(gè)角落，盡管除此之外還有少量其它品牌的連鎖超市，但已無(wú)法對(duì)這兩大巨頭構(gòu)成實(shí)質(zhì)性的威脅，南陽(yáng)市區(qū)內(nèi)的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)基本在這兩家之間展開(kāi)；3.1.2 大型商場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，各商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況此消彼長(zhǎng)規(guī)模較大的百貨類(lèi)商場(chǎng)有世紀(jì)百貨（原來(lái)的南陽(yáng)商場(chǎng)）、金漢豐購(gòu)物中心、盛德美購(gòu)物中心、大統(tǒng)百貨和金瑪特生活廣場(chǎng)，這些百貨商場(chǎng)分別屬于不同的商業(yè)機(jī)構(gòu)，如世紀(jì)百貨是由原來(lái)的南陽(yáng)商

39、場(chǎng)與世紀(jì)龍合作經(jīng)營(yíng)的，而金漢豐購(gòu)物中心則主要引進(jìn)萬(wàn)德隆超市、盛德美購(gòu)物中心則由萬(wàn)德隆獨(dú)自經(jīng)營(yíng)，大統(tǒng)百貨與金瑪特生活廣場(chǎng)屬于大統(tǒng)集團(tuán)。當(dāng)南陽(yáng)商場(chǎng)風(fēng)頭正勁的時(shí)候，南陽(yáng)其它商場(chǎng)只能瞠乎其后，就連金瑪特生活廣場(chǎng)的前身鄭州亞細(xì)亞的南陽(yáng)分店也不能與其匹敵，而當(dāng)2004年大統(tǒng)百貨開(kāi)張營(yíng)業(yè)后，南陽(yáng)商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)狀況就每況愈下，在不得已的情況下與世紀(jì)龍合作，在商場(chǎng)原來(lái)的基礎(chǔ)上重新裝修打造新的商場(chǎng)世紀(jì)百貨，世紀(jì)百貨開(kāi)張后面貌一新、重振雄風(fēng)，而旁邊的金漢豐購(gòu)物中心則面臨著與南陽(yáng)商場(chǎng)以前一樣的困境，因此也痛定思痛，停業(yè)重新裝修、重新招商，以期以全新的面貌展示世人，該商場(chǎng)已于今年9月底裝修完畢重新開(kāi)業(yè)，預(yù)計(jì)開(kāi)業(yè)后又會(huì)引起南

40、陽(yáng)商業(yè)的新一輪競(jìng)爭(zhēng)洗牌；3.1.3 核心商圈由“四點(diǎn)”、“四線”構(gòu)成，并有進(jìn)一步強(qiáng)化的趨勢(shì) 南陽(yáng)市商圈是在新華西路與人民路交匯處的天橋基礎(chǔ)上形成，經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，基本上形成以天橋、中心廣場(chǎng)、金瑪特、新華商城為四個(gè)節(jié)點(diǎn)，中州路、人民路、新華西路、工業(yè)中路為四條主線，所圍合而成的一級(jí)商圈為核心，向四周擴(kuò)散，呈圈層狀衍生展開(kāi)二、三層級(jí)商圈的格局。由于工業(yè)中路主要的大型商場(chǎng)多為帶有批發(fā)性質(zhì)的商場(chǎng)，因此人民中路為本次市場(chǎng)調(diào)查的重點(diǎn)研究對(duì)象。地塊二地塊一裕華商城金瑪特生活廣場(chǎng)盛德美購(gòu)物中心人民中路紅都時(shí)代廣場(chǎng)鴻德購(gòu)物公園世紀(jì)百貨金漢豐購(gòu)物中心大統(tǒng)百貨工業(yè)中路港達(dá)商貿(mào)城新華商城目前核心商圈內(nèi)集中了南陽(yáng)市區(qū)幾

41、乎所有在營(yíng)的大型商場(chǎng)，另外，位于人民中路的一大型商業(yè)項(xiàng)目鴻德購(gòu)物公園也在興建之中，該項(xiàng)目占地110畝、建筑面積約10萬(wàn)平方米，集購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂(lè)、旅游于一體，是目前南陽(yáng)市區(qū)內(nèi)最大規(guī)模的在建商業(yè)項(xiàng)目，該項(xiàng)目預(yù)計(jì)2007年初開(kāi)張營(yíng)業(yè)，營(yíng)業(yè)后必將大大提升核心商圈的經(jīng)營(yíng)檔次和聚客能力；名稱地點(diǎn)/范圍商圈內(nèi)主要商場(chǎng)/商業(yè)街與項(xiàng)目距離人民中路商圈人民中路與新華西路交匯處（天橋）到人民中路與中州路交匯處（中心廣場(chǎng)）一帶主要商場(chǎng)有世紀(jì)百貨（包括國(guó)美電器）、金漢豐購(gòu)物中心、紅都時(shí)代廣場(chǎng)、大統(tǒng)百貨、鴻德購(gòu)物公園（在建），主要商業(yè)街人民中路、中州路、新華西路、梅溪路與地塊一相距2.83.4公里；與地塊二相距2

42、.73.3公里；人民中路商圈人民路梅溪路中州路新華西路地塊二地塊一3.2 核心商圈分析3.2.1主要商場(chǎng)名稱業(yè)態(tài)層數(shù)總建筑面積主力店/面積開(kāi)業(yè)時(shí)間與項(xiàng)目距離世紀(jì)百貨百貨525000m2無(wú)1993年與地塊一相距約2.8公里；與地塊二相距約3.4公里金漢豐購(gòu)物中心百貨724500 m2無(wú)1996年與地塊一相距約2.8公里；與地塊二相距約3.4公里紅都時(shí)代廣場(chǎng)百貨4約2000 m2無(wú)與地塊一相距約2.8公里；與地塊二相距約3.4公里大統(tǒng)百貨百貨525000 m2無(wú)2004年與地塊一相距約3.4公里；與地塊二相距約2.7公里3.2.2主要商業(yè)街名稱長(zhǎng)度主要經(jīng)營(yíng)種類(lèi)與項(xiàng)目距離人民中路0.6公里目前在營(yíng)臨

43、街商鋪較少；與地塊一相距2.83.4公里；與地塊二相距2.73.3公里；新華西路約1.8公里電動(dòng)車(chē)專(zhuān)賣(mài)店較多；與地塊一相距2.84.7公里；與地塊二相距1.42.7公里；中州路約1.9公里品牌服裝店、餐飲、雜貨鋪等；與地塊一相距3.44.5公里；與地塊二相距0.62.7公里；梅溪路0.6公里服裝為主；與地塊一相距3.03.6公里；與地塊二相距2.53.1公里；3.2.3未來(lái)商場(chǎng)供應(yīng)：名稱業(yè)態(tài)層數(shù)總建筑面積主力店/面積估計(jì)開(kāi)業(yè)時(shí)間與項(xiàng)目距離鴻德購(gòu)物公園超市+百貨+休閑娛樂(lè)410萬(wàn)平方米丹尼斯超市/12000平方米2006年底與地塊一相距3.5公里；與地塊二相距2.8公里；由于核心商圈的大型商業(yè)主

44、要集中在人民中路上，因此人民中路也成為南陽(yáng)商業(yè)的主軸線。由人民路與新華西路交匯處的天橋開(kāi)始，到人民路與中州路交匯處的中心廣場(chǎng)，在這長(zhǎng)約0.6公里的路段，南陽(yáng)市區(qū)幾乎所有的大型百貨商場(chǎng)，包括世紀(jì)百貨（含國(guó)美電器），金漢豐購(gòu)物中心、紅都時(shí)代廣場(chǎng)、大統(tǒng)百貨等均座落于這一范圍內(nèi)，另有一集購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、旅游的大型綜合性購(gòu)物公園鴻德購(gòu)物公園正在建設(shè)和招商，該項(xiàng)目建成后將大大強(qiáng)化核心商圈的商業(yè)經(jīng)營(yíng)檔次和聚客能力；紅都時(shí)代廣場(chǎng)金漢豐購(gòu)物中心大統(tǒng)百貨鴻德購(gòu)物公園世紀(jì)百貨地塊二地塊一地塊二3.2.4商場(chǎng)、商業(yè)街照片世紀(jì)百貨金漢豐購(gòu)物中心紅都時(shí)代廣場(chǎng)大統(tǒng)百貨人民中路新華西路梅溪路3.3 零散商業(yè)分析位于人民中路

45、核心商圈以外的在營(yíng)商場(chǎng)目前只有中州路的金瑪特生活廣場(chǎng)和南航大廈附近的盛德美購(gòu)物中心，其中金瑪特生活廣場(chǎng)的前身是鄭州亞細(xì)亞的南陽(yáng)分店，在亞細(xì)亞倒閉前已經(jīng)出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)虧損，2001年該商場(chǎng)被金瑪特重新盤(pán)活開(kāi)業(yè)，定位為中低端的超市加百貨商場(chǎng)，由于周邊人口密集，本身又處于繁華的中州路與工業(yè)中路交匯處，因此經(jīng)營(yíng)狀況較好；盛德美購(gòu)物中心屬于當(dāng)?shù)卮笮瓦B鎖零售企業(yè)萬(wàn)德隆的旗艦店，于2006年1月開(kāi)業(yè)，由于內(nèi)部裝修檔次相對(duì)較好，而且單層營(yíng)業(yè)面積大，加上周邊無(wú)類(lèi)似的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，因此營(yíng)業(yè)狀況良好；3.3.1主要商場(chǎng)名稱位置業(yè)態(tài)總建筑面積主力店/面積開(kāi)業(yè)時(shí)間與項(xiàng)目距離金瑪特生活廣場(chǎng)中州路與工業(yè)路交匯處東南超市+百貨1500

46、0m2超市約3000平方米2001年距離地塊一約4.5公里，距離地塊二約1.6公里盛德美購(gòu)物中心人民路北段南航大廈附近大型超市15000m2超市約1.4萬(wàn)平方米2006年距離地塊一約4.3公里，距離地塊二約5.2公里3.3.2主要商場(chǎng)位置示意金瑪特生活廣場(chǎng)地塊二地塊一盛德美購(gòu)物中心3.3.3商場(chǎng)照片外形內(nèi)部金瑪特生活廣場(chǎng)盛德美購(gòu)物中心3.4 業(yè)態(tài)分析3.4.1超市行業(yè)分析地塊二地塊一盛德美購(gòu)物中心南陽(yáng)市有兩家大型連鎖零售企業(yè)世紀(jì)龍和萬(wàn)德隆這兩家企業(yè)在市區(qū)內(nèi)的小型連鎖超市分別有2030家之多，這些超市多為1000平方米左右的社區(qū)店，以經(jīng)營(yíng)日常生活用品、副食品等為主；由于連鎖超市數(shù)量多、分布廣，而

47、且每一家小超市基本可滿足市民日常消費(fèi)需要，因此當(dāng)?shù)鼐用穸嗔?xí)慣就近購(gòu)物；目前純粹的大型超市只有盛德美購(gòu)物中心一家，沒(méi)有在建或在籌備開(kāi)業(yè)的純大型超市，盛德美購(gòu)物中心位于人民路北段的南航大廈附近，此處是南方航空公司員工及家屬居住區(qū)所在地，居民相對(duì)密集，并且在當(dāng)?shù)貙儆谑杖胼^高且較穩(wěn)定的人群，因此消費(fèi)能力較強(qiáng)；盛德美購(gòu)物中心屬于當(dāng)?shù)卮笮瓦B鎖零售企業(yè)萬(wàn)德隆的旗艦店，于2006年1月開(kāi)業(yè)，由于內(nèi)部裝修檔次相對(duì)較好，而且單層營(yíng)業(yè)面積大，加上周邊無(wú)類(lèi)似的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，因此營(yíng)業(yè)狀況良好，但只能說(shuō)該商場(chǎng)正好填補(bǔ)了該地區(qū)的商業(yè)空白，并不能由此得出南陽(yáng)市大型超市前景看好的結(jié)論；超市照片外形內(nèi)部盛德美購(gòu)物中心盛德美購(gòu)物中心信

48、息列表面積超市面積單獨(dú)大賣(mài)場(chǎng)還是商場(chǎng)主力店？層數(shù)多少停車(chē)位、在哪層15000m2 約14000m2單獨(dú)大賣(mài)場(chǎng)23040個(gè)/一層露天人流量（人次/天）年?duì)I業(yè)額開(kāi)業(yè)時(shí)間距本司項(xiàng)目的距離是否有免費(fèi)巴士、多少條線接送顧客？15000180002006-1距離地塊一約4.3公里；距離地塊二約5.2公里；無(wú)盛德美購(gòu)物中心非超市部分租金列表賣(mài)場(chǎng)名稱樓層可出租面積（m2）商鋪數(shù)量(個(gè))經(jīng)營(yíng)種類(lèi)租金管理費(fèi)盛德美購(gòu)物中心1f約900m2約15珠寶、藥品、小吃、瓷器、小工藝品等200元/m2月2f約100 m212未定100120元/m2月超市外部分面積較小，且多為自行經(jīng)營(yíng)的餐飲、藥品類(lèi)；3.4.2百貨行業(yè)分析百貨

49、類(lèi)商場(chǎng)信息列表名稱業(yè)態(tài)層數(shù)總建筑面積主力店/面積開(kāi)業(yè)時(shí)間與項(xiàng)目距離世紀(jì)百貨百貨525000m2無(wú)1993年與地塊一相距約2.8公里；與地塊二相距約3.4公里金漢豐購(gòu)物中心百貨724500 m2無(wú)1996年與地塊一相距約2.8公里；與地塊二相距約3.4公里紅都時(shí)代廣場(chǎng)百貨4約2000 m2無(wú)與地塊一相距約2.8公里；與地塊二相距約3.4公里大統(tǒng)百貨百貨525000 m2無(wú)2004年與地塊一相距約3.4公里；與地塊二相距約2.7公里金瑪特生活廣場(chǎng)超市+百貨515000m2超市約3000平方米2001年距離地塊一約4.5公里，距離地塊二約1.6公里百貨類(lèi)商場(chǎng)信息列表名稱位置營(yíng)業(yè)時(shí)間檔次人流量營(yíng)業(yè)額優(yōu)

50、劣勢(shì)分析世紀(jì)百貨人民路與新華西路交匯處西北角9：0021：00中等75008000人次/天2.5億/年優(yōu)勢(shì)：開(kāi)業(yè)時(shí)間早，位置優(yōu)越，體量適中，業(yè)態(tài)齊全；劣勢(shì)：布局不盡合理，內(nèi)部裝修一般金漢豐購(gòu)物中心人民路與新華西路交匯處東北角升級(jí)改造中1.8億/年（以往）優(yōu)勢(shì)：開(kāi)業(yè)時(shí)間早，位置優(yōu)越，體量適中，業(yè)態(tài)齊全，目前在升級(jí)改造中，商場(chǎng)也在重新招商，預(yù)計(jì)無(wú)論是購(gòu)物環(huán)境還是商品品質(zhì)將屬上乘；劣勢(shì)：租金偏高；紅都時(shí)代廣場(chǎng)人民路與新華西路交匯處東南角9：0021：00高檔8001000人次/天優(yōu)勢(shì)：商場(chǎng)裝修檔次和經(jīng)營(yíng)商品品質(zhì)高，位置優(yōu)越；劣勢(shì)：體量小，單層營(yíng)業(yè)場(chǎng)地狹長(zhǎng)；大統(tǒng)百貨人民路與中州路交匯處東北角9：002

51、1：00中高檔約5000人次/天1.6億/年優(yōu)勢(shì)：位置尚可，體量適中，業(yè)態(tài)齊全，內(nèi)部裝修檔次和商品品質(zhì)較高；劣勢(shì)：開(kāi)業(yè)時(shí)間不如世紀(jì)百貨（南陽(yáng)商場(chǎng)）長(zhǎng)，在消費(fèi)者心目中的地位不及世紀(jì)百貨；金瑪特生活廣場(chǎng)中州路與工業(yè)路交匯處東南角9：0021：00/周末到21：30中等50005500人次/天2.5億/年優(yōu)勢(shì)：周邊無(wú)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，居住人口密集；劣勢(shì)：遠(yuǎn)離傳統(tǒng)的商圈，內(nèi)部裝修和商品檔次也差強(qiáng)人意；主要百貨業(yè)種組合：南陽(yáng)人均可支配收入和消費(fèi)性支出在河南處于中等水平，居民消費(fèi)能力不是十分強(qiáng)勁，各大商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的品牌多為國(guó)內(nèi)一二線品牌，但也會(huì)引進(jìn)一兩個(gè)國(guó)際知名品牌作為吸引消費(fèi)者的旗艦，如世紀(jì)百貨引進(jìn)麥當(dāng)勞、大統(tǒng)百貨

52、引進(jìn)肯德基、在建的鴻德購(gòu)物公園則引進(jìn)了丹尼斯等；名稱樓層面積業(yè)種組合主要商家世紀(jì)百貨1f約10000m2餐飲、品牌服裝、電器商場(chǎng)、化妝品、珠寶首飾、皮鞋皮具等麥當(dāng)勞、豪享來(lái)、國(guó)美電器、服裝：真維斯、美特斯邦威、依林鳥(niǎo)、羅賓漢；珠寶：周大生、萬(wàn)輝珠寶、帝爾珠寶、嘉美珠寶、奧羅拉、福泰興、金克拉、意大利風(fēng)鉆石、翠綠珠寶；化妝品：玉蘭油、羽西、美寶蓮、歐萊雅、清妃、夢(mèng)妝、高夫、夏奈兒；皮鞋皮具：夢(mèng)特嬌、袋鼠、老人頭、富貴鳥(niǎo)、達(dá)芙妮、鱷魚(yú)、與狼共舞、aaa、森達(dá)、金猴、舒丹妮、她夢(mèng)、星期六、接吻貓、金帝貝爾、澳倫、黛安娜、貝絲麗爾；2f約5000m2自選超市、電器商場(chǎng)、品牌女裝等世紀(jì)龍超市、國(guó)美電器、芭蒂娜、雅意·娜菲、k-3、韓菲妮、科尚、嘎斯·非兒、手拉手、喬倫、衣時(shí)尚、貝娜萊娜、雪龍人、浪莎、朵彩、順時(shí)針、南笛服飾、鉑金羔羊、黛安芬、臺(tái)灣3f女裝3f約5000m2少女裝、童裝艾格、拉夏貝爾、狐仙、依迪菲、名門(mén)佳麗、彬伊奴、艾迪爾、米梵