鳳凰縣翡翠城項(xiàng)目整體定位與產(chǎn)品完善報(bào)告130p

1、1打造湘西旅游休閑地產(chǎn)示范區(qū)打造湘西旅游休閑地產(chǎn)示范區(qū) 翡翠城項(xiàng)目整體定位與產(chǎn)品完善報(bào)告翡翠城項(xiàng)目整體定位與產(chǎn)品完善報(bào)告謹(jǐn)呈：鳳凰縣崇文房地產(chǎn)開發(fā)有限公司謹(jǐn)呈：鳳凰縣崇文房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 2012011 1年年7 7月月7 7日日 2目目 錄錄一、項(xiàng)目背景二、項(xiàng)目發(fā)展方向研究三、項(xiàng)目主題定位四、項(xiàng)目產(chǎn)品完善建議五、項(xiàng)目形象定位3一、項(xiàng)目背景鳳凰邊城傳說“中國最美的小城”縣城建設(shè)古樸典雅，北門、東門古城樓，沱江河畔的吊腳樓別具一格，還有那飛檐斗角的萬壽宮、大成殿、天王廟、遐昌閣、萬名塔，構(gòu)成了一幅美麗的畫卷。5沱江沱江鳳凰母親河鳳凰母親河鳳凰的母親河：依古城墻緩緩流淌，世世代代哺育著古城兒女。

2、坐上烏篷船,聽著艄公的號(hào)子，看著兩岸已有百年歷史的土家吊腳樓，別有一番韻味。順?biāo)?，穿過虹橋一幅江南水鄉(xiāng)的畫卷便展現(xiàn)于眼前 。自然資源：沱江在鳳凰縣境長96.9公里，流域面積為732.42平方公里。多年平均流量11.89立方米/秒，自然高差533米。 歷史文化：沈從文故居,吊腳樓,南方長城,跳巖,虹橋,舒家堂,南華山,北門城樓萬壽宮、萬名塔、 奪翠樓 。沱江之于鳳凰縣6鳳凰的發(fā)展對湘西旅游發(fā)展有著舉足輕重的作用鳳凰的發(fā)展對湘西旅游發(fā)展有著舉足輕重的作用 2009年接待游客485485萬萬人次， 同比增長約13.8%。2009年鳳凰旅游接待人數(shù)占湘西的45.82009年鳳凰旅游收入占湘西的 5

3、1.3鳳凰的旅游收入一直保持較高的水平，09年突破26億。2009年游客的總?cè)藬?shù)達(dá)到485萬人次。鳳凰已成為全國十大熱點(diǎn)旅游城市之一。2010年進(jìn)入“中國生態(tài)宜居城市”。“最佳投資環(huán)境縣”行列。2009鳳凰湘西州比例旅游總?cè)藬?shù)485萬1060萬45.80%旅游總收入26億50.66億51.30%7本項(xiàng)目位于鳳凰十里沱江風(fēng)光帶中樞，總建筑面積本項(xiàng)目位于鳳凰十里沱江風(fēng)光帶中樞，總建筑面積6 6萬平方米。萬平方米。鳳凰翡翠城位置10里沱江風(fēng)光帶8項(xiàng)目周邊建筑目前地塊北靠青龍山，南臨沱江，西面是鳳凰人家，東面是村民住宅。西 向 北 向南 向東 向9項(xiàng)目地塊的交通區(qū)位優(yōu)勢明顯、通達(dá)性較好項(xiàng)目地塊的交通區(qū)

4、位優(yōu)勢明顯、通達(dá)性較好n209國道穿越本項(xiàng)目地塊；n規(guī)劃中的吉懷高速；n鳳大高速；n鳳凰火車站；10鳳凰旅游產(chǎn)業(yè)縱深發(fā)展的鳳凰旅游產(chǎn)業(yè)縱深發(fā)展的 “ “抓手抓手”高爾夫別墅體育中心別 墅 區(qū)作為鳳凰古城的價(jià)值提升機(jī)會(huì)，本項(xiàng)目應(yīng)該如何發(fā)展？作為鳳凰古城的價(jià)值提升機(jī)會(huì)，本項(xiàng)目應(yīng)該如何發(fā)展？本項(xiàng)目屬性界定本項(xiàng)目屬性界定：十里沱江風(fēng)光帶承上啟下的樞紐鳳凰古城東擴(kuò)的關(guān)鍵高地11二、項(xiàng)目發(fā)展方向12但發(fā)展方向不符合項(xiàng)目自身的價(jià)值屬性但發(fā)展方向不符合項(xiàng)目自身的價(jià)值屬性n鳳凰不缺普通的房地產(chǎn)項(xiàng)目n普通房地產(chǎn)項(xiàng)目除了滿足居住需求以外，沒有給區(qū)域帶來更多的價(jià)值本項(xiàng)目本項(xiàng)目方向之一：走親水大盤開發(fā)路線方向之一：走親

5、水大盤開發(fā)路線民俗園鳳凰人家鳳凰家苑汽車總站商住樓潛龍居鳳凰翡翠城13鳳凰普通房地產(chǎn)項(xiàng)目鳳凰普通房地產(chǎn)項(xiàng)目項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱起價(jià)起價(jià)均價(jià)均價(jià)鳳凰家苑1680元m21800-1900元m2目前對外報(bào)價(jià)2100元m2鳳凰客運(yùn)總站商住樓1650元m21980元m2沃?；▓@1680元m21998元m2隆興商貿(mào)城/住宅2480元m2，商業(yè)11000元m2-25000元m2。鴻景銘苑/2000元m2左右項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱戶型面積戶型面積鳳凰家苑63m2-176m2（一室一廳、兩室兩廳、三室兩廳、復(fù)式樓；其中以三室兩廳為主，約占總戶數(shù)的80%）鳳凰客運(yùn)總站商住樓90.14m2-152.1m2（兩室兩廳、三室兩廳

6、、四室兩廳；其中以三室兩廳為主）鳳凰人家江景商住別墅沃?；▓@92.89m2-134.29m2（兩室兩廳、三室兩廳；其中以三室兩廳為主，約占總戶數(shù)的90%）隆興商貿(mào)城住宅40戶，店面178間，鋪位664個(gè)，鴻景銘苑92.14m2-135.39m2（兩室兩廳、三室兩廳；其中以三室兩廳為主，約占總戶數(shù)的90%）縣級(jí)城市客戶對價(jià)格非常敏感?？偟南M(fèi)人群有限居民消費(fèi)能力有限14杭州北京上海樓盤均價(jià)2.6萬2.23萬2.1萬項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱起價(jià)起價(jià)均價(jià)均價(jià)鳳凰翡翠城/2300元/m2價(jià)格的巨大差距，激發(fā)想象空間2010年7月中國中國城市房價(jià)房價(jià)排行榜 國內(nèi)大城市和鳳凰的房價(jià)對比國內(nèi)大城市和鳳凰的房價(jià)對比1

7、5也不符合各方主體的期望也不符合各方主體的期望站在城市發(fā)展的角度，政府希望能夠通站在城市發(fā)展的角度，政府希望能夠通過項(xiàng)目的開發(fā)提升區(qū)域乃至城市的價(jià)值過項(xiàng)目的開發(fā)提升區(qū)域乃至城市的價(jià)值n高度決定影響力；n項(xiàng)目的占位決定了思考的角度和平衡的利益層面；n我們不但著眼于項(xiàng)目的順利開發(fā)，更要看到項(xiàng)目的成功開發(fā)之于沱江、鳳凰城市發(fā)展的積極意義!項(xiàng)目的成功開發(fā)項(xiàng)目的成功開發(fā)項(xiàng)目于鳳凰的意義區(qū)域價(jià)值迅速提升鳳凰對湘西影響vision期望一政府期望一政府沱江對于古城的貢獻(xiàn)16市民希望能夠更多的享受到鳳凰的休閑空間市民希望能夠更多的享受到鳳凰的休閑空間城市賦予項(xiàng)目的使命項(xiàng)目特征沱江十里風(fēng)光帶承上啟下的樞紐鳳凰古城

8、東擴(kuò)的關(guān)鍵高地項(xiàng)目的期望鳳凰現(xiàn)狀為城市增添新的光彩為市民休閑增添新的去處為文化生活提供新的內(nèi)容古城可休閑的地方不多生態(tài)環(huán)境面臨惡化mission期望一市民期望一市民17鳳凰縣崇文房地產(chǎn)開發(fā)公司鳳凰縣崇文房地產(chǎn)開發(fā)公司作為一個(gè)有社會(huì)責(zé)任感企業(yè)，希望通過項(xiàng)目的開發(fā)樹立更高的作為一個(gè)有社會(huì)責(zé)任感企業(yè)，希望通過項(xiàng)目的開發(fā)樹立更高的企業(yè)品牌形象企業(yè)品牌形象本項(xiàng)目需要與企業(yè)有社會(huì)責(zé)任感的品牌形象保持一致本項(xiàng)目需要與企業(yè)有社會(huì)責(zé)任感的品牌形象保持一致期望一企業(yè)期望一企業(yè)18項(xiàng)目本身的價(jià)值屬性和政府、企業(yè)、市民三方的期望對本項(xiàng)目本身的價(jià)值屬性和政府、企業(yè)、市民三方的期望對本項(xiàng)目提出了更高的發(fā)展要求項(xiàng)目提出了更

9、高的發(fā)展要求p各方目標(biāo)聚焦各方目標(biāo)聚焦1、 做一個(gè)對鳳凰乃至湘西有意義和深遠(yuǎn)影響的百年工程。2、 以處在十里沱江風(fēng)光帶的樞紐位置提升區(qū)域價(jià)值。站在沱江，乃至城市的角度，本項(xiàng)目真正的發(fā)展站在沱江，乃至城市的角度，本項(xiàng)目真正的發(fā)展方向和戰(zhàn)略？方向和戰(zhàn)略？19在項(xiàng)目過程中，我們從城市發(fā)展的高度以及項(xiàng)目和城市聯(lián)系解讀翡翠城項(xiàng)目，對項(xiàng)目在項(xiàng)目過程中，我們從城市發(fā)展的高度以及項(xiàng)目和城市聯(lián)系解讀翡翠城項(xiàng)目，對項(xiàng)目的發(fā)展方向、定位以及發(fā)展策略進(jìn)行了廣泛的調(diào)查和有針對性的研究。的發(fā)展方向、定位以及發(fā)展策略進(jìn)行了廣泛的調(diào)查和有針對性的研究。實(shí)地調(diào)研與踏勘實(shí)地調(diào)研與踏勘深度訪談深度訪談國內(nèi)外案例分析國內(nèi)外案例分析專

10、題研究專題研究調(diào)研內(nèi)容調(diào)研內(nèi)容：城市發(fā)展現(xiàn)狀城市總體規(guī)劃自然人文資源分布與利用城市旅游景點(diǎn)調(diào)研項(xiàng)目地塊勘查調(diào)研區(qū)域：調(diào)研區(qū)域：鳳凰縣城區(qū)張家界區(qū)域吉首區(qū)域懷化區(qū)域銅仁區(qū)域政府官員：政府官員：鳳凰縣旅游局鳳凰縣旅游局鳳凰縣政府辦鳳凰縣國土局鳳凰縣招商局專業(yè)人士：專業(yè)人士：張家界金瑞旅游發(fā)展有限公司湖南師范大學(xué)旅游規(guī)劃研究院參考性案例：參考性案例：八大關(guān) 青島泰晤士小鎮(zhèn) 上海耶荷鎮(zhèn) 法國豪斯登堡 日本華僑城 深圳班芙小鎮(zhèn) 加拿大上海新天地現(xiàn)狀研究：現(xiàn)狀研究：鳳凰房地產(chǎn)市場項(xiàng)目本體條件分析城市規(guī)劃研究鳳凰區(qū)域資源盤點(diǎn)針對性問題研究：針對性問題研究：鳳凰旅游城發(fā)展研究以人文資源為驅(qū)動(dòng)的旅游城發(fā)展規(guī)律研

11、究開放區(qū)域規(guī)劃研究鳳凰旅游發(fā)展格局研究20我們從以下思路展開本項(xiàng)目的研究我們從以下思路展開本項(xiàng)目的研究 項(xiàng)目價(jià)值研究 項(xiàng)目屬性界定 發(fā)展方向研判 項(xiàng)目發(fā)展思路發(fā)展方向研判發(fā)展方向研判發(fā)展使命研究發(fā)展使命研究綜合效益評(píng)估綜合效益評(píng)估 國內(nèi)外成功案例研究 成功區(qū)域發(fā)展關(guān)鍵因素 尋找項(xiàng)目發(fā)展的主線 區(qū)域整合分析 綜合效益評(píng)估 項(xiàng)目背景區(qū)域分析 案例分析與研究 發(fā)展模式界定 區(qū)域發(fā)展階段分析 項(xiàng)目發(fā)展使命功能布局功能布局 項(xiàng)目地塊解析 國內(nèi)外成功案例研究 成熟理論研究 布局的基本原則 功能布局發(fā)展戰(zhàn)略發(fā)展戰(zhàn)略整體定位整體定位21鳳凰因其獨(dú)特的人文資源和一定的自然資源使其成鳳凰因其獨(dú)特的人文資源和一定的

12、自然資源使其成為國內(nèi)外知名旅游目的地城市為國內(nèi)外知名旅游目的地城市鳳凰的旅游收入一直保持較高的水平；鳳凰已成為全國十大熱點(diǎn)旅游城市之一；歷年鳳凰旅游人數(shù)及收入指標(biāo)22旅游業(yè)是鳳凰乃至湘西州的支柱產(chǎn)業(yè)旅游業(yè)是鳳凰乃至湘西州的支柱產(chǎn)業(yè)鳳凰旅游產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：2006年，鳳凰旅游業(yè)的收入已經(jīng)占全縣gdp的32%，接待游客達(dá)到350萬人次，旅游總收入11.8億元，接近湘西州旅游收入的一半。2009年以旅游業(yè)為主體的第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占gdp的比重63%，游客的總?cè)藬?shù)達(dá)到485萬人次，旅游收入突破26億元。文化旅游業(yè)為鳳凰縣直接提供就業(yè)崗位1.5萬個(gè)，涉旅從業(yè)人員共計(jì)4.5萬人。旅游商品經(jīng)銷店500多家，姜糖作坊3

13、5家，已發(fā)展成了億元產(chǎn)值的“大產(chǎn)業(yè)”。星級(jí)飯店11家,旅行社8家、9家旅行社分部。旅游酒店、賓館400余家,總床位12354個(gè)，其中50個(gè)床位以上規(guī)模的賓館、酒店共50家，床位6307個(gè)，居全州之首。 重要旅游城市旅游總?cè)藬?shù)（人）旅游總收入（元）gdp（億元）旅游業(yè)占gdp比重張家界1900萬100.2億20947.9%麗江465萬53.6億542.110.6%桂林1860萬126.9億977.412.9%恩施664萬24億280.78.6%資料來源：2009國家旅游年旅游數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)23鳳凰游客停留時(shí)間短、人均消費(fèi)低兩大特點(diǎn)鳳凰游客停留時(shí)間短、人均消費(fèi)低兩大特點(diǎn)n各項(xiàng)數(shù)據(jù)表明：鳳凰旅游接待指標(biāo)逐

14、年上升. 但基礎(chǔ)尚顯薄弱，旅游目的地功能有待夯實(shí)。重要旅游城市旅游人數(shù)（萬人）旅游收入（億元）人均消費(fèi)（元）張家界1900100.2527.4麗江46553.61152.7桂林1860. 08126.92682.4鳳凰485.95265342009年中西部五座旅游城市數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)表“先去看下張家界，有時(shí)間再去鳳凰，最多停兩天。-訪談外地游客海外游客人數(shù)國內(nèi)游客人次 旅游總旅游收入6.46萬426.54萬19.28億4.83萬485.95萬26.09億2008和2009鳳凰各項(xiàng)旅游指標(biāo)24以文化旅游為主導(dǎo)，著力打造國際旅游目的地。 世博園園藝觀光游覽石林風(fēng)景區(qū)獨(dú)特的地形景觀宜良九鄉(xiāng)風(fēng)景區(qū)溶洞景觀 安

15、寧溫泉 資源優(yōu)勢資源優(yōu)勢定位優(yōu)勢定位優(yōu)勢沱江十里風(fēng)光帶沱江十里風(fēng)光帶 是實(shí)現(xiàn)鳳凰旅游業(yè)二次騰飛的關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)點(diǎn)！是實(shí)現(xiàn)鳳凰旅游業(yè)二次騰飛的關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)點(diǎn)！鳳凰古城被評(píng)為國家4a級(jí)景區(qū)中國旅游強(qiáng)縣中國最美的小城中國生態(tài)宜居城市國家級(jí)歷史文化名城實(shí)現(xiàn)從單一觀光型向觀光、休閑、度假、文化體驗(yàn)復(fù)合型轉(zhuǎn)變，全面提升鳳凰旅游業(yè)的整體吸引力和綜合競爭力。25隨著鳳凰的城市化進(jìn)程，本案是城市隨著鳳凰的城市化進(jìn)程，本案是城市“東征東征”縱深發(fā)展的樞紐縱深發(fā)展的樞紐鳳凰城市規(guī)劃發(fā)展方向鳳凰城市化率傳統(tǒng)意義的城市概念正被顛覆，城市核心區(qū)域擴(kuò)大；十里沱江風(fēng)光帶的城市地位再次提升，成為城市的旅游休閑核心帶。2000年 2010

16、年 2020年 聯(lián)合國法 14.3% 24.95 34.18 時(shí)間序列方法 14.3% 22.36 33.53 幾何平均 14.3 23.66 33.86 西進(jìn)、 北拓、 東征2009年全縣城鎮(zhèn)建成區(qū)面積達(dá)20平方公里，中心鎮(zhèn)建設(shè)區(qū)面積達(dá)4.5平方公里。政府加快鳳凰古城核心景點(diǎn)區(qū)、舊城商貿(mào)娛樂區(qū)、紅旗行政生活區(qū)、堤溪文教體育區(qū)、城北旅游物流集散區(qū)、棉寨旅游服務(wù)休閑區(qū)“六大城市功能區(qū)”開發(fā)建設(shè)。26棉寨旅游服務(wù)休閑區(qū)棉寨旅游服務(wù)休閑區(qū)城市縱深發(fā)展樞紐區(qū)城市縱深發(fā)展樞紐區(qū)縱深發(fā)展樞紐區(qū)；縱深發(fā)展樞紐區(qū)；未來的旅游休閑城；未來的旅游休閑城；1 12 23 3對鳳凰旅游持續(xù)發(fā)展起至關(guān)重要的作用。對鳳凰

17、旅游持續(xù)發(fā)展起至關(guān)重要的作用。站在鳳凰站在鳳凰“城市縱深發(fā)展樞紐區(qū)城市縱深發(fā)展樞紐區(qū)”發(fā)展的角度，發(fā)展的角度，尋找本項(xiàng)目的發(fā)展方向和使命尋找本項(xiàng)目的發(fā)展方向和使命27我們研究了國內(nèi)部分案例，按照驅(qū)動(dòng)因素總結(jié)出四種模式我們研究了國內(nèi)部分案例，按照驅(qū)動(dòng)因素總結(jié)出四種模式具體驅(qū)動(dòng)因素及代表城市案例歷史古城：歷史古城：西安古城歷史文化：歷史文化：上海城隍廟歷史文化驅(qū)動(dòng)歷史文化驅(qū)動(dòng)自然資源驅(qū)動(dòng)自然資源驅(qū)動(dòng)商業(yè)驅(qū)動(dòng)商業(yè)驅(qū)動(dòng)山：山：長沙岳麓山湖：湖： 杭州西湖游樂園：游樂園：深圳華僑城會(huì)展：會(huì)展：上海世博園藝術(shù)：藝術(shù)：北京798藝術(shù)區(qū)商業(yè)街區(qū)：商業(yè)街區(qū)：西安曲江新城 深圳華強(qiáng)北主題驅(qū)動(dòng)主題驅(qū)動(dòng)鳳凰是典型的以

18、人文資源為驅(qū)動(dòng)的城市中心旅游城。鳳凰是典型的以人文資源為驅(qū)動(dòng)的城市中心旅游城。28單一的觀光功能造成游客的過路游，不利于旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。多元化發(fā)展有利于旅游地的繁榮和增加區(qū)域活力，快速拉動(dòng)旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展。起步階段：起步階段：單一功能單一功能發(fā)展階段：發(fā)展階段：多元化發(fā)展多元化發(fā)展成熟階段：成熟階段：產(chǎn)業(yè)鏈形成產(chǎn)業(yè)鏈形成商業(yè)度假居住觀光產(chǎn)業(yè)鏈的形成有利于旅游經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，并對城市發(fā)展起到帶動(dòng)作用。觀光觀光商業(yè)度假居住娛樂休閑商務(wù)娛樂會(huì)展文化啟示之一：以人文資源為驅(qū)動(dòng)的城市中心旅游城發(fā)展規(guī)律：啟示之一：以人文資源為驅(qū)動(dòng)的城市中心旅游城發(fā)展規(guī)律：由功能單一向功能多元化發(fā)展，最終形成完整的產(chǎn)業(yè)鏈，使

19、區(qū)域的旅游經(jīng)濟(jì)可由功能單一向功能多元化發(fā)展，最終形成完整的產(chǎn)業(yè)鏈，使區(qū)域的旅游經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展持續(xù)發(fā)展29度假旅游休閑自然資源自然資源歷史及本土文化歷史及本土文化城市人文城市人文娛樂商務(wù)居住杭州西湖在系統(tǒng)開發(fā)、整體規(guī)劃過程中，注重自然景觀與人文資源的挖掘與整合，逐漸由傳統(tǒng)的旅游景點(diǎn)轉(zhuǎn)型成為集旅游、休閑、娛樂、度假和文化體驗(yàn)于一體的綜合型旅游區(qū)。秀美的自然景觀東方休閑之都西湖文化案例研究表明：城市人文資源的整合和優(yōu)化是提升城市旅游競爭案例研究表明：城市人文資源的整合和優(yōu)化是提升城市旅游競爭力的必然規(guī)律。力的必然規(guī)律。 優(yōu)美的傳說 歷史人文資源啟示之二：從對人文資源的挖掘、整合、優(yōu)化城市的人文資源啟

20、示之二：從對人文資源的挖掘、整合、優(yōu)化城市的人文資源因子，保持城市旅游生命力。因子，保持城市旅游生命力。30啟示之三：逐漸由相對獨(dú)立的旅游地轉(zhuǎn)向城市的主要功能區(qū)，成為城啟示之三：逐漸由相對獨(dú)立的旅游地轉(zhuǎn)向城市的主要功能區(qū)，成為城市居民活動(dòng)的空間載體市居民活動(dòng)的空間載體杭州西湖：杭州西湖：歷經(jīng)幾個(gè)發(fā)展階段，最終成為杭州城市景觀的杰出部分和內(nèi)在功能空間自然淳樸階段自然淳樸階段園林藝術(shù)化階段園林藝術(shù)化階段城市景觀化階段城市景觀化階段起步階段（80年代之前）發(fā)展階段（80年代2002）成熟階段（2002）魅力西湖魅力西湖休閑西湖休閑西湖富裕西湖富裕西湖文化西湖文化西湖生態(tài)西湖生態(tài)西湖活力西湖活力西湖和

21、諧西湖和諧西湖31新加坡河兩岸新加坡河兩岸觀光型旅游區(qū)轉(zhuǎn)變?yōu)闈饪s城市觀光型旅游區(qū)轉(zhuǎn)變?yōu)闈饪s城市文化、生活的主要功能空間文化、生活的主要功能空間新加坡歷史、經(jīng)濟(jì)與社會(huì)文化的發(fā)源地新加坡的母親河新加坡的母親河駁船游客觀光區(qū)駁船游客觀光區(qū)城市休閑娛樂區(qū)城市休閑娛樂區(qū)新加坡河旅游業(yè)的開始，欣賞兩岸秀美風(fēng)光商店、餐廳、酒吧、俱樂部等以休閑娛樂、餐飲、購物為主題的娛樂場所新加坡河兩岸新加坡河兩岸 ：不僅僅是吸引外地游客的觀光旅游區(qū)，同時(shí)：不僅僅是吸引外地游客的觀光旅游區(qū)，同時(shí)也是濃縮了新加坡的生活和文化，成為本地人休閑娛樂的也是濃縮了新加坡的生活和文化，成為本地人休閑娛樂的主要場所。主要場所。32參考以人

22、文資源驅(qū)動(dòng)為主的旅游地產(chǎn)發(fā)展的內(nèi)在邏輯，參考以人文資源驅(qū)動(dòng)為主的旅游地產(chǎn)發(fā)展的內(nèi)在邏輯，分析沱江風(fēng)光帶的發(fā)展?fàn)顩r分析沱江風(fēng)光帶的發(fā)展?fàn)顩r功能分析旅游基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)旅游度假消費(fèi)者分析產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)沱江風(fēng)光帶沱江風(fēng)光帶發(fā)展發(fā)展旅游資源挖掘和產(chǎn)品創(chuàng)新分析沱江風(fēng)光帶三期建設(shè)旅游度假產(chǎn)品33鳳凰古城經(jīng)過十幾年的開發(fā)建設(shè)，已經(jīng)形成自身特色鳳凰古城經(jīng)過十幾年的開發(fā)建設(shè)，已經(jīng)形成自身特色鳳凰城區(qū)旅游主要集中在古城和沱江風(fēng)光帶鳳凰城區(qū)旅游主要集中在古城和沱江風(fēng)光帶民俗文化展示傳統(tǒng)民居/建筑藝術(shù)34寫生基地：寫生基地：眾多多藝術(shù)院校學(xué)子采風(fēng)之地。鳳凰高爾夫：鳳凰高爾夫：南華山國家森林公園高爾夫球場。沱江風(fēng)光帶：沱江風(fēng)光帶

23、：譚盾的水樂，其靈感源自鳳凰古城的母親河沱江。 沈從文故居：沈從文故居：鳳凰傳奇文豪的故居。黃永玉工作室：黃永玉工作室：有雕塑陳列室、美術(shù)、書法作品展室。4 4星級(jí)天下鳳凰大酒店星級(jí)天下鳳凰大酒店鳳凰已形成多元的旅游區(qū)體系，從觀光型開始向鳳凰已形成多元的旅游區(qū)體系，從觀光型開始向休閑度假文化體驗(yàn)型轉(zhuǎn)變休閑度假文化體驗(yàn)型轉(zhuǎn)變熊希齡故居：熊希齡故居：民國第一任總理35但各功能相對獨(dú)立和封閉，缺乏整合，但各功能相對獨(dú)立和封閉，缺乏整合，沒有形成相互支撐的產(chǎn)業(yè)鏈沒有形成相互支撐的產(chǎn)業(yè)鏈旅游度假休閑購物娛樂居住餐飲存在問題存在問題1 1：鳳凰在旅游功能發(fā)揮上有散點(diǎn)，無系統(tǒng)的優(yōu)化和整合。：鳳凰在旅游功能發(fā)

24、揮上有散點(diǎn)，無系統(tǒng)的優(yōu)化和整合。？36隨著鳳凰的建設(shè)逐漸完善，游客數(shù)量、旅游收入、從業(yè)人隨著鳳凰的建設(shè)逐漸完善，游客數(shù)量、旅游收入、從業(yè)人員等各項(xiàng)指標(biāo)在不斷攀升員等各項(xiàng)指標(biāo)在不斷攀升序號(hào)項(xiàng)目200820091旅游總收入19.28億26.09億2門票1.29億1.55億3人數(shù)426.54萬人485.95萬人4外籍游客6.46萬人4.83萬人5旅行社24個(gè)38個(gè)6從業(yè)人數(shù)5萬人6萬人p旅游收入年增長：旅游收入年增長：6.816.81億億p年增長率：年增長率：35%35%p游客年增長：游客年增長： 5 5 9.419.41萬人次萬人次p游客年增長率：游客年增長率：13.9%13.9%37但區(qū)域活力明

25、顯不足但區(qū)域活力明顯不足普通客棧，淡季入住率低1 14星級(jí)酒店入住率遠(yuǎn)高于普通賓館2 2商業(yè)、娛樂、互動(dòng)體驗(yàn)的配置沒有優(yōu)化3 3“目前6個(gè)月的淡季沒人來，是致命的”-訪談?dòng)屑铱蜅！坝慰痛蠖际窃诠懦峭嬉惶炀妥吡?，住的時(shí)間內(nèi)太短”-訪談金水橋經(jīng)理存在問題存在問題2 2：鳳凰有特色，但缺乏聚焦和興奮點(diǎn)：鳳凰有特色，但缺乏聚焦和興奮點(diǎn)年平均入住率 團(tuán)散比例 20%9。5：0.538城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)不斷發(fā)展城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)不斷發(fā)展鳳凰縣旅游經(jīng)過十多年的開發(fā)建設(shè)，關(guān)鍵性交通格局即將形成！鳳凰縣旅游經(jīng)過十多年的開發(fā)建設(shè)，關(guān)鍵性交通格局即將形成！鳳大高速：是銅仁鳳凰機(jī)場和鳳凰的對節(jié)專用高速。260公里有4個(gè)機(jī)

26、場（銅仁鳳凰、芷江機(jī)場、常德機(jī)場、張家界機(jī)場）鳳凰火車站：是解決大規(guī)模游客到達(dá)的瓶頸工程。縣鄉(xiāng)油路為主的路網(wǎng)工程建設(shè) 以村級(jí)公路為主的通達(dá)工程建設(shè) 39鳳凰縣在國內(nèi)國際的知名度不斷提高沱江沿岸已成為“夜鳳凰”的明珠棉寨旅游休閑功能區(qū)的確定隨著鳳凰縣城市規(guī)劃的擴(kuò)大，城市化格局初現(xiàn)端倪隨著鳳凰縣城市規(guī)劃的擴(kuò)大，城市化格局初現(xiàn)端倪十里沱江十里沱江風(fēng)光帶三風(fēng)光帶三期即將承期即將承擔(dān)城市功擔(dān)城市功能能40但居民但居民+ +游客對沱江缺乏歸屬感游客對沱江缺乏歸屬感存在問題存在問題3 3：沱江風(fēng)光帶一、二期有外在表現(xiàn)，但沱：沱江風(fēng)光帶一、二期有外在表現(xiàn)，但沱江還沒有精神歸屬江還沒有精神歸屬大家都是這樣做呀，

27、都要洗衣服呀。-訪談市民1人之力總不到哇，我盡量提醒，-訪談苗族導(dǎo)游沱江下游水很臟，過了沱江下游水很臟，過了杜田大橋就很荒涼，沒杜田大橋就很荒涼，沒有什么好玩的有什么好玩的。-懷化驢友西湖外地人眼中的杭州精神，杭州人眼中的休閑文化。41作為城市縱深發(fā)展的樞紐，本項(xiàng)目必須站在全局的高度，作為城市縱深發(fā)展的樞紐，本項(xiàng)目必須站在全局的高度， 提升本案的旅游價(jià)值和尋求發(fā)展方向！提升本案的旅游價(jià)值和尋求發(fā)展方向！42三、項(xiàng)目主題定位43作為城市旅游縱深發(fā)展的節(jié)點(diǎn)，本項(xiàng)目承擔(dān)三大使命作為城市旅游縱深發(fā)展的節(jié)點(diǎn)，本項(xiàng)目承擔(dān)三大使命1 1、十里沱江風(fēng)光帶重要樞紐、十里沱江風(fēng)光帶重要樞紐3 3、湘西文化的傳播平

28、臺(tái)、湘西文化的傳播平臺(tái)2 2、鳳凰旅游休閑的活力中心、鳳凰旅游休閑的活力中心44我們通過研究類似區(qū)域成功案例，尋求區(qū)域成功運(yùn)營的關(guān)鍵績效指標(biāo)我們通過研究類似區(qū)域成功案例，尋求區(qū)域成功運(yùn)營的關(guān)鍵績效指標(biāo)人文元素成功融入?yún)^(qū)域的發(fā)展區(qū)域充滿活力l區(qū)域持續(xù)發(fā)展區(qū)域持續(xù)發(fā)展l有較大影響力有較大影響力l有吸引力有吸引力l位于城市區(qū)域位于城市區(qū)域l有靈魂的有靈魂的著重分析四個(gè)案例：著重分析四個(gè)案例：上海泰晤士小鎮(zhèn)青島八大關(guān)日本豪斯登堡上海新天地（圖）45青島青島八大關(guān)景區(qū)以建筑的人文故事作為主線穿插八大關(guān)景區(qū)以建筑的人文故事作為主線穿插整個(gè)區(qū)域整個(gè)區(qū)域a八大關(guān)景區(qū)面積1050畝， 有十條幽靜清涼的大路縱橫其

29、間，其主要大路因以我國八大著名關(guān)隘命名，故統(tǒng)稱為“八大關(guān)”建筑背后的“故事”賦予了建造本身和區(qū)域以靈魂丹麥王子到青島，修建給丹麥公主來青島避暑時(shí)居住，被稱為“公主樓”。 46景區(qū)與城市完全融合，為市民了提供一個(gè)完全開敞的公共空景區(qū)與城市完全融合，為市民了提供一個(gè)完全開敞的公共空間間a道路道路別墅別墅青島八大關(guān)有非常美麗的風(fēng)景、富有人文意義的建筑和大面積的開放空間，很多年輕人都在這里拍攝婚紗照47日本豪斯登堡是日本利用與荷蘭的文化淵源，學(xué)習(xí)日本豪斯登堡是日本利用與荷蘭的文化淵源，學(xué)習(xí)荷蘭人的建國精神而打造的文化區(qū)荷蘭人的建國精神而打造的文化區(qū)bp長崎曾是日本少數(shù)能與海外通商的貿(mào)易港口之一，其貿(mào)易

30、國也僅限于中國（明朝）與荷蘭，可見其與荷蘭文化淵源之深p1992年，在荷蘭政府與日本眾多大企業(yè)的支持下，以神近義邦先生為中心，集合了歷史學(xué)家、建筑家、海洋學(xué)者、環(huán)境學(xué)家等，在荷蘭與長崎之間的歷史、文化背景的共識(shí)之下，展開豪斯登堡宏偉的造城計(jì)劃，填海打造荷蘭風(fēng)格的主題園林豪斯登堡。48豪斯登堡在城市建設(shè)、娛樂設(shè)施等方面均營造豪斯登堡在城市建設(shè)、娛樂設(shè)施等方面均營造1 1世紀(jì)的荷蘭世紀(jì)的荷蘭城鎮(zhèn)風(fēng)貌城鎮(zhèn)風(fēng)貌b仿照荷蘭而建的豪斯登堡提供了百分之百的歐洲風(fēng)情：歐洲大飯店丹哈格飯店阿姆斯特丹飯店森林小別墅荷蘭式餐廳荷蘭民族博物館豪斯登堡宮殿分毫不差地再現(xiàn)了荷蘭女王宮殿的原型。在不同季節(jié)，分別以郁金香、海

31、洋、收獲、圣誕節(jié)、 農(nóng)歷新年為主題，設(shè)計(jì)風(fēng)格各異的盛大表演活動(dòng)?；ㄥX游日本，花錢游日本，免費(fèi)游荷蘭免費(fèi)游荷蘭49上海上海泰晤士小鎮(zhèn)泰晤士小鎮(zhèn)純粹英倫風(fēng)貌的風(fēng)情展示區(qū)純粹英倫風(fēng)貌的風(fēng)情展示區(qū)c泰晤士小鎮(zhèn)有取舍地移植了英國泰晤士河邊小鎮(zhèn)的規(guī)劃理念與建筑風(fēng)貌50人文元素自然融合到各個(gè)細(xì)節(jié)，原汁原味的英倫風(fēng)情一覽人文元素自然融合到各個(gè)細(xì)節(jié)，原汁原味的英倫風(fēng)情一覽無遺無遺c人文故事：天主教堂塊立線冷噴彩繪玻璃是濃縮了個(gè)傳奇的宗教故事。建筑風(fēng)格：所有建筑物的外立面為純英倫風(fēng)格，郁郁蔥蔥的草坪和花木映襯著色彩鮮艷的紅墻、白窗、黑瓦，細(xì)節(jié)處理建筑元素：哥特式風(fēng)格的天主教堂、伊頓風(fēng)貌的高級(jí)中學(xué)、威嚴(yán)神秘的英倫城

32、堡擁有維多利亞式建筑氣勢的市政廳人文因素的體現(xiàn)點(diǎn)：美術(shù)館天主教堂細(xì)節(jié)處理建筑風(fēng)格氣勢恢弘的市政廳51多元化功能復(fù)合增強(qiáng)區(qū)域的活力多元化功能復(fù)合增強(qiáng)區(qū)域的活力c泰晤士小鎮(zhèn)內(nèi)的教堂、圣愛廣場和獨(dú)特的景觀街道、輔以現(xiàn)代都市的娛樂設(shè)施、酒店、餐廳、酒吧等，支撐起婚慶服務(wù)業(yè)的脈絡(luò)；泰晤士小鎮(zhèn)純正的歐式風(fēng)情成為一個(gè)東方傳奇，各具特色的大小廣場、精致的街景和漂亮的水岸碼頭，將和奢侈品展、服裝展、車展等相互交融，打造一個(gè)別具一格的情景式展臺(tái)；泰晤士這個(gè)充滿藝術(shù)氣息的小鎮(zhèn)，是畫廊、雕塑、陶藝、創(chuàng)意工作室、收藏陳列室等文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)理想的集聚地帶；大產(chǎn)業(yè)帶來大量人流為配套服務(wù)業(yè)提供了無限商機(jī)，同時(shí)也將吸引大量享受生

33、活樂趣的有暇人士來休閑度假，因此大量配套服務(wù)業(yè)與產(chǎn)業(yè)互補(bǔ)發(fā)展，共同分享黃金商機(jī)。 52新天地項(xiàng)目定位：國際化休閑、文化、娛樂中心功能定位：功能定位：集餐飲、購物、娛樂等功能于一身客戶定位：客戶定位：上海的小資一族、居住在上海的外籍人士以及到達(dá)上海的中外游客 功能構(gòu)成功能構(gòu)成客戶定位客戶定位具有具有shopping mallshopping mall功能功能提供一種集購物、餐飲、住宿、休閑、娛樂和觀光旅游為一體的“一站式”消費(fèi)的場所定位三步曲：多功能，旅游景點(diǎn)，國際化定位三步曲：多功能，旅游景點(diǎn)，國際化將餐飲、娛樂、購物和旅游、文化等等全部集在一起 上海市中心具有歷史文化特色的都市旅游景點(diǎn)希望來

34、到上海的人，一定要來看看上海新天地，將上海新天地建成來上海必到之地 一個(gè)國際交流和聚會(huì)的地點(diǎn)會(huì)有很多的活動(dòng)在新天地舉行，很多人在上海新天地聚會(huì) 上海新天地上海新天地d53d54新天地街區(qū)式商業(yè)主要以石庫門建筑表現(xiàn)手法。 新天地街區(qū)，面積不到兩公頃，原先由縱橫交錯(cuò)的15個(gè)里弄，密布著3萬平方米的舊房屋，其中最早的建于1911年，最遲的建于1933年。d55新天地集中式商業(yè)現(xiàn)代建筑為表現(xiàn)手法。d56新天地街區(qū)業(yè)態(tài)分布和組成餐飲零售/服務(wù)藝術(shù)休閑娛樂22家，其中11家為歐美風(fēng)味24家，主要為工藝品、飾品、家居用品12家，主要為酒吧、藝術(shù)工作室、迪士高等3540354020251.21.4萬平方米1.

35、21.4萬平方米0.70.88萬平方米集中式商業(yè)以一座總建面為2.5萬平米的購物、娛樂、休閑中心為主。該中心共五層，商業(yè)業(yè)態(tài)包括國際影城、劇院餐廳、家居用品、健身及水療俱樂部、酒店式服務(wù)公寓、麥當(dāng)勞餐廳、哈根達(dá)斯、甜品店等。餐飲零售/服務(wù)藝術(shù)休閑娛樂3745180.82萬平方米1萬平方米0.4萬平方米估算的業(yè)態(tài)比例零售：餐飲：休閑娛樂38：42：20d57通過上述案例研究，總結(jié)出成功打造復(fù)合旅游地產(chǎn)的通過上述案例研究，總結(jié)出成功打造復(fù)合旅游地產(chǎn)的kpikpi體系體系區(qū)域聯(lián)系通過互補(bǔ)來實(shí)現(xiàn)人文故事需要進(jìn)行深入挖掘開放空間提供吸引人氣的空間需要讓更多的人享受城市的文明功能多樣化才能保證區(qū)域活力持有

36、與城市有淵源的文化才有深度和厚重感與區(qū)域內(nèi)其他區(qū)域發(fā)生聯(lián)系與區(qū)域內(nèi)其他區(qū)域發(fā)生聯(lián)系有人文故事作為主線有人文故事作為主線有足夠多的開放空間有足夠多的開放空間與城市的有機(jī)融合，城市功能的載體與城市的有機(jī)融合，城市功能的載體功能復(fù)合，多元化保證區(qū)域的活力功能復(fù)合，多元化保證區(qū)域的活力成功打造的成功打造的kpikpi體系體系城市某種文化淵源的載體城市某種文化淵源的載體整合精神歸屬感活力58從中得出本項(xiàng)目發(fā)展的關(guān)鍵詞：人文主線、開放、多元化從中得出本項(xiàng)目發(fā)展的關(guān)鍵詞：人文主線、開放、多元化以一個(gè)與城市有淵源的“人文故事”為區(qū)域發(fā)展的主線。關(guān)鍵詞二：開放關(guān)鍵詞二：開放在布局上保證旅游者和市民的可進(jìn)入性和可

37、參與性，提升區(qū)域活力，并保證與周邊區(qū)域形成聯(lián)系。關(guān)鍵詞一：人文主線關(guān)鍵詞一：人文主線關(guān)鍵詞三：多元化關(guān)鍵詞三：多元化多元化和功能復(fù)合能保證區(qū)域在不同的時(shí)間內(nèi)、特別是淡季要解決“游客少的瓶頸”，這是聚集區(qū)域人氣的軟實(shí)力。59鳳凰的城市文化淵源是什么？鳳凰的城市文化淵源是什么？鳳凰城市文脈是什么？鳳凰城市文脈是什么？選擇怎樣的人文作為區(qū)域的主線？選擇怎樣的人文作為區(qū)域的主線？我們需要講述怎樣的一個(gè)人文我們需要講述怎樣的一個(gè)人文“故事故事”？n我們需要進(jìn)行鳳凰人文的研究和梳理我們需要進(jìn)行鳳凰人文的研究和梳理60 我們從城市和湘西的角度來尋找城市的文化和城市的我們從城市和湘西的角度來尋找城市的文化和城

38、市的“故故事事”。我們發(fā)現(xiàn)，強(qiáng)勢的湘西文化之余，諸多因子在暗示著另。我們發(fā)現(xiàn)，強(qiáng)勢的湘西文化之余，諸多因子在暗示著另外的一種風(fēng)情！外的一種風(fēng)情！幾百年的歷史沉淀，湘西民俗文化豐富厚重，且看沈從文幾百年的歷史沉淀，湘西民俗文化豐富厚重，且看沈從文的浪漫風(fēng)情從何而來？的浪漫風(fēng)情從何而來？61湘西文化作湘西文化作為鳳凰的主為鳳凰的主流文化有諸流文化有諸多的載體，多的載體，已經(jīng)得到非已經(jīng)得到非常充分的闡常充分的闡釋。釋。62湘西文化在鳳凰古湘西文化在鳳凰古城已經(jīng)得到很好的城已經(jīng)得到很好的挖掘和演繹。挖掘和演繹。湘西是多民族地區(qū)，各民族文化百花齊開、各具異彩！建筑風(fēng)格苗族藝術(shù)人文歷史邊城傳說民族文化：湘

39、西特色文化及其他： 6364是愛情的氣息已經(jīng)在城市中彌漫，是愛情的氣息已經(jīng)在城市中彌漫，鳳凰需要這樣的文化載體鳳凰需要這樣的文化載體中國十大最浪漫城市之首。美麗的沱江，浪漫得讓人心跳。 65我們選擇我們選擇湘西文化和愛情文化的湘西文化和愛情文化的融和，提升項(xiàng)目價(jià)值。融和，提升項(xiàng)目價(jià)值。區(qū)域需要文化的主線支撐湘西文化表現(xiàn)的需求整合+優(yōu)化=漸變+突變浪漫愛情的氣息四處飄散湘西文化和愛情文化的梳理內(nèi)在需求內(nèi)在需求外在機(jī)會(huì)外在機(jī)會(huì)66項(xiàng)目需要用這些元素，以空間開放和多元化為前提來講述一個(gè)項(xiàng)目需要用這些元素，以空間開放和多元化為前提來講述一個(gè)文化交流歷程的文化交流歷程的“故事故事”開放開放多元化多元化文

40、化交流的歷程文化交流的歷程前提一前提二主線承載體67項(xiàng)目定位 以沱江優(yōu)越的人文與自然資源為基礎(chǔ)，以鳳凰城市化發(fā)展為依托，以營造區(qū)域活力為驅(qū)動(dòng)力，打造中國首個(gè)以講述湘西文化和愛情文化交融為核心，功能復(fù)合的文化旅游示范區(qū)。68項(xiàng)目提升沱江的區(qū)域價(jià)值項(xiàng)目提升沱江的區(qū)域價(jià)值沱江提升鳳凰城市價(jià)值沱江提升鳳凰城市價(jià)值p開放聯(lián)系區(qū)域公共空間，促進(jìn)區(qū)域活力p文化湘西文化和愛情文化的交流p旅游位于沱江風(fēng)光帶縱深發(fā)展樞紐，承擔(dān) 旅游延展功能p示范湘西文化和愛情文化集中交流展示區(qū)關(guān)鍵詞：浪漫、愛情、開放、多元化關(guān)鍵詞：浪漫、愛情、開放、多元化充滿充滿 文化文化氣息的氣息的以湘西建筑風(fēng)格和建筑元素為主，以湘西建筑風(fēng)格

41、和建筑元素為主，融入愛情元素，演繹現(xiàn)代的湘西風(fēng)融入愛情元素，演繹現(xiàn)代的湘西風(fēng)情。情。關(guān)鍵詞：主題、街區(qū)關(guān)鍵詞：主題、街區(qū)開放開放主題景觀與特色商業(yè)街通常相連共同構(gòu)成主題景觀與特色商業(yè)街通常相連共同構(gòu)成了本區(qū)的活動(dòng)中心了本區(qū)的活動(dòng)中心p保證人們的可進(jìn)入進(jìn)入性保證人們的可進(jìn)入進(jìn)入性p沱江不但是鳳凰的沱江，更是中沱江不但是鳳凰的沱江，更是中國的沱江國的沱江多元化多元化多元有兩層含義：多元有兩層含義：文化的多元文化的多元功能的多元功能的多元文化的多元產(chǎn)生交流文化的多元產(chǎn)生交流功能的多元產(chǎn)生活力功能的多元產(chǎn)生活力73我們的文化主題如何落地？我們的文化主題如何落地？我們選擇的這些文化元素如何排列？我們選擇

42、的這些文化元素如何排列？開放和活力的區(qū)域構(gòu)想如何得以體現(xiàn)？開放和活力的區(qū)域構(gòu)想如何得以體現(xiàn)？n我們需要進(jìn)行規(guī)劃和設(shè)計(jì)研究我們需要進(jìn)行規(guī)劃和設(shè)計(jì)研究74針對這些元素如何布局，在整體定位的指導(dǎo)下，我們有以下三個(gè)層針對這些元素如何布局，在整體定位的指導(dǎo)下，我們有以下三個(gè)層面的綜合考慮面的綜合考慮地塊解析地塊解析規(guī)劃原則規(guī)劃原則客戶研究客戶研究1 12 23 3分析地塊的特點(diǎn)、盤點(diǎn)地塊的資源、明確限制性條件根據(jù)現(xiàn)代規(guī)劃理論，結(jié)合基地特征，從而找到規(guī)劃布局的一些基本原則客戶的分析和研究，找出核心客戶定位，明確產(chǎn)品完善和規(guī)劃布局的方向。項(xiàng)目的概念規(guī)劃和產(chǎn)品布局項(xiàng)目的概念規(guī)劃和產(chǎn)品布局開放、多元化、文化交流

43、歷程開放、多元化、文化交流歷程75 四、項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)完善方案四、項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)完善方案7676項(xiàng)目在沱江北岸，坐北朝南。背靠青龍山，面臨沱江水。209國道規(guī)劃橫穿整個(gè)項(xiàng)目基地。地勢北高南低，有較大落差。項(xiàng)目基地分析77項(xiàng)目用地指標(biāo)項(xiàng)目用地指標(biāo)總規(guī)劃用地面積（） 32195.75 建筑總占地面積（）12685.1其中山地公寓建筑基底面積4774.2沿江商業(yè)建筑占地面積（）6410.9擬建度假酒店建筑占地面積（）150078總建筑面積（）57556.1其中山地公寓建筑總面積（）27103.1沿江商業(yè)住宅總面積（）14542.1沿江商業(yè)建筑總面積（）20953擬建度假酒店建筑（）9500建筑密

44、度（%）39.3容積率1.78綠地率（%）32居住戶數(shù)228停車泊位（個(gè)）132其中地面停車（個(gè)）31地下停車（個(gè)）101項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)79規(guī)劃原則：原則一：區(qū)域公共空間分等級(jí)設(shè)計(jì)，實(shí)現(xiàn)完全開放、連續(xù)開放的空間布局。原則二：不設(shè)立區(qū)域的封閉邊界，通過多級(jí)路網(wǎng)設(shè)置，形成連續(xù)的開放空間。原則三：布局需要提供更多的公共空間接觸面，并使建筑自身公共化。原則四：集約化利用土地，讓更多的人享受新城市文明的載體。原則五：廣場和街區(qū)是增強(qiáng)區(qū)域活力不可或缺的空間。80客戶群體客戶群體客戶特征客戶特征消費(fèi)特征消費(fèi)特征鳳凰及外埠公務(wù)員教育、醫(yī)療、政府等單位文化素質(zhì)高年齡30 -50歲追求品質(zhì)，對新產(chǎn)品接受程度較強(qiáng)，愿

45、意為品質(zhì)生活進(jìn)行消費(fèi)。同時(shí)注重居住環(huán)境，產(chǎn)品檔次，多為二次置業(yè)，投資意識(shí)強(qiáng)，關(guān)注升值空間，多用公積金置業(yè)。私營業(yè)主各行業(yè)中小私營企業(yè)主年齡35 -60歲比較關(guān)注交通、生活配套等發(fā)展因素，具有一定的投資眼光，其消費(fèi)能力強(qiáng)，多以投資為主。文化藝人中高收入年齡35 -55歲文化藝術(shù)情結(jié)，關(guān)注品味、品質(zhì)、周邊配套等，對總價(jià)款比較敏感，以自住需求為主。大型企事業(yè)單位中高層人員中高收入者年齡28-45歲比較關(guān)注品質(zhì)和品位、交通、生活配套等，以第二居所及投資需求為主，度假型、增值型產(chǎn)品是首選?；剜l(xiāng)置業(yè)者長期在外打工，穩(wěn)定高薪月收入年齡25 -35歲關(guān)注性價(jià)比和總價(jià)款、付款條件，關(guān)注生活便利性，以自住為主，第

46、二居所兼增值為輔。有一定的眼光和世面，但沒有穩(wěn)妥和可靠的投資渠道，增值型地產(chǎn)就是首選。專業(yè)投資人精明，有專業(yè)的投資技巧，理財(cái)渠道理性、專業(yè)、務(wù)實(shí)、前瞻性、良好的市場洞察力。誰會(huì)是我們的購買者？81推廣重點(diǎn)轉(zhuǎn)向以鳳凰外埠旅游度假型客流為主推廣重點(diǎn)轉(zhuǎn)向以鳳凰外埠旅游度假型客流為主; ;外埠客戶對度假置業(yè)和投資置業(yè)的熱度較高外埠客戶對度假置業(yè)和投資置業(yè)的熱度較高; ;本地自住客戶對本項(xiàng)目價(jià)格的承受力有限本地自住客戶對本項(xiàng)目價(jià)格的承受力有限; ;次主力次主力主力主力職業(yè)投資人、公務(wù)員/教師、私營業(yè)主本地客戶的購房熱度需要外埠客戶的激發(fā)和調(diào)動(dòng)。本地客戶的購房熱度需要外埠客戶的激發(fā)和調(diào)動(dòng)。回鄉(xiāng)置業(yè)者，文化

47、藝人82項(xiàng)目規(guī)劃布局關(guān)系杜田大橋209國道二期度假酒店 4#、3#度假型公寓 2#、1#住宅8#江景住宅 7#江景住宅 6#江景住宅 5#江景住宅 9#投資型公寓 商業(yè)街區(qū)商業(yè)街區(qū)親水平臺(tái)公寓住宅公寓住宅度假酒店度假酒店點(diǎn)：多個(gè)主題節(jié)點(diǎn)線：以一條主線和若干條支線串起面：項(xiàng)目形成一個(gè)湘西文化的面關(guān)鍵詞一：開放關(guān)鍵詞二：多元化關(guān)鍵詞三：文化交流湘西文化在項(xiàng)目上通過點(diǎn)、線和面來得到充分的表現(xiàn)：83住宅部分設(shè)計(jì)完善意見住宅部分設(shè)計(jì)完善意見（1）58#樓已建成，12#樓已施工，均不做變動(dòng)。（2）3#、4#樓：綜合市場及項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)因素，建議戶型不做變動(dòng)。將兩棟樓位置對調(diào)。（3）9#樓可考慮做l型標(biāo)準(zhǔn)層，l型

48、東西向保留東單元不變，西單元用地向北與4#樓向連，形成一個(gè)內(nèi)廊式的酒店式電梯公寓，面積在4060平方米。（4）注意處理酒店式公寓與東單元西戶之間的關(guān)系。1#2#3#4#5#6#7#8#9#84理由：（1）3#、4#樓的戶型均為92平方米和102平方米的兩房，市場可順利消化；根據(jù)投入產(chǎn)出的估算，凈收益有限；影響整個(gè)社區(qū)品質(zhì)；增加開發(fā)難度，影響工期。（2）9#樓現(xiàn)規(guī)劃戶型面積為132135平方米的三房，總價(jià)偏高，客戶相對難以承受；面對外部市場投資客戶需求，增加產(chǎn)品類型，又可提升單價(jià)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目價(jià)值；對總體規(guī)劃全局影響不大，符合政府控規(guī)要求。85商業(yè)部分確定為旅游主題中心、休閑娛樂中心和湘西特色展示中

49、心。業(yè)態(tài)定位為純商業(yè)步行街。集休閑度假、特色購物、餐飲娛樂、文化體驗(yàn)為一體的 旅游綜合體。a1、b1a2、b2、a3b3、a3商業(yè)部分設(shè)計(jì)完善86商業(yè)主題定位： 鳳凰旅游休閑活力中心，湘西旅游文化示范區(qū) 商業(yè)功能分區(qū)： 休閑度假、特色購物、餐飲娛樂、文化體驗(yàn)商業(yè)業(yè)態(tài)及體量： 詳見下表 87業(yè)態(tài)單位面積平方米數(shù)量體量平方米備注客棧500-8005-106000旅游紀(jì)念品100103000精品專賣店1505-8土特產(chǎn)專賣店200-3003-4茶樓、咖啡店150-3005-83000酒吧200-3006-10特色餐飲店200-300103800快餐店503-5民族文化演藝小劇場2001室內(nèi)外結(jié)合釀酒

50、、蠟染、苗服、銀飾200-3008-102500展示銷售鳳凰會(huì)館150011500含名人堂翡翠城商業(yè)業(yè)態(tài)及體量表一88業(yè)態(tài)單位面積數(shù)量體量備注郵局1001100電信1001100銀行1002200醫(yī)務(wù)室1001100安防室1001100游客咨詢服務(wù)1001100公共洗手間2002400合計(jì)20900平方米翡翠城商業(yè)業(yè)態(tài)及體量表二89項(xiàng)目核心節(jié)點(diǎn)布局項(xiàng)目核心節(jié)點(diǎn)布局一個(gè)湘西民間工藝大師展示區(qū)一個(gè)湘西民間工藝大師展示區(qū)一座名人堂一座名人堂一個(gè)鳳凰會(huì)館一個(gè)鳳凰會(huì)館一個(gè)小型廣場一個(gè)小型廣場一個(gè)湘西藝術(shù)家創(chuàng)意區(qū)一個(gè)湘西藝術(shù)家創(chuàng)意區(qū)一個(gè)特色商業(yè)風(fēng)情街一個(gè)特色商業(yè)風(fēng)情街一個(gè)湘西文學(xué)筆友會(huì)一個(gè)湘西文學(xué)筆友會(huì)一

51、個(gè)沈從文書館一個(gè)沈從文書館一個(gè)親水浪漫互動(dòng)區(qū)一個(gè)親水浪漫互動(dòng)區(qū)90 細(xì)節(jié)上體現(xiàn)文化，將文化溶入商業(yè)中，將商業(yè)通過文化這一載體，提升商業(yè)乃至住宅兩者更高的價(jià)值。傳承悠久的歷史，通過建筑設(shè)計(jì)和立面展示體現(xiàn)湘西文化和愛情文化的融合。充分利用項(xiàng)目內(nèi)部街區(qū)景觀資源，在小品，雕塑，文化墻上，體現(xiàn)出歷史文化內(nèi)涵;91親水碼頭親水碼頭序曲區(qū)序曲區(qū)區(qū)域的“接待臺(tái)”中小型活動(dòng)廣場n利用廣場創(chuàng)造一個(gè)活動(dòng)空間，增強(qiáng)區(qū)域的進(jìn)入感n利用標(biāo)志性建造標(biāo)識(shí)區(qū)域，預(yù)示浪漫風(fēng)情自此上演沱江畫舫-登陸、對歌沱江情水灣牌坊地標(biāo)浪漫沱江夜-浪漫制造、演繹、互動(dòng)、放河燈、t臺(tái)秀戶外大型led秀場浪漫記憶92綠化帶、景觀小品和涂鴉墻、文化墻等自然的將商業(yè)和自然結(jié)合起來，同時(shí)將不同層次的消費(fèi)群體區(qū)分開來。93一群設(shè)計(jì)作品；一群設(shè)計(jì)作品；一個(gè)一個(gè)“浪漫游浪漫游”的心靈體驗(yàn)；的心靈體驗(yàn)；一座時(shí)尚地標(biāo)；一座時(shí)尚地標(biāo)；一種全