.10北京房地產(chǎn)市場(chǎng)情況交流研討

1、地址：北京市海淀區(qū)紫竹院路116號(hào)嘉豪國(guó)際中心b座7層 電話：（010）58930818 傳真：（010）58930810網(wǎng)址： 首佳地產(chǎn)顧問(wèn)集團(tuán)首佳地產(chǎn)顧問(wèn)集團(tuán)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)交流研討it數(shù)據(jù)部技術(shù)總監(jiān) 陳紹增目目 錄錄首佳地產(chǎn)顧問(wèn)集團(tuán)首佳地產(chǎn)顧問(wèn)集團(tuán)地址：北京市海淀區(qū)紫竹院路116號(hào)嘉豪國(guó)際中心b座7層 電話：（010）58930818 傳真：（010）58930810網(wǎng)址： 1220122012年年1-91-9月存量房市場(chǎng)情況月存量房市場(chǎng)情況320122012年年1-91-9月新建經(jīng)營(yíng)性物業(yè)情況及前景分析月新建經(jīng)營(yíng)性物業(yè)情況及前景分析420122012年年1-91-9月新建商品住宅市場(chǎng)

2、情況月新建商品住宅市場(chǎng)情況20122012年年1-91-9月主要政策月主要政策20122012年年1-91-9月存量經(jīng)營(yíng)性物業(yè)情況月存量經(jīng)營(yíng)性物業(yè)情況56經(jīng)營(yíng)性物業(yè)選擇經(jīng)營(yíng)性物業(yè)選擇首佳地產(chǎn)顧問(wèn)集團(tuán)首佳地產(chǎn)顧問(wèn)集團(tuán)地址：北京市海淀區(qū)紫竹院路116號(hào)嘉豪國(guó)際中心b座7層 電話：（010）58930818 傳真：（010）58930810網(wǎng)址： 一、一、20122012年房地產(chǎn)調(diào)控政策年房地產(chǎn)調(diào)控政策 （一）加大保障性安居工程建設(shè)力度，大力發(fā)展公（一）加大保障性安居工程建設(shè)力度，大力發(fā)展公共租賃住房。共租賃住房。 （1）2012年1月13日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)發(fā)布關(guān)于貫徹國(guó)務(wù)院辦公廳保障性

3、安居工程建設(shè)和管理指導(dǎo)意見(jiàn)的實(shí)施意見(jiàn)要求，推動(dòng)住房保障方式向“以租為主”轉(zhuǎn)變，著力完善建設(shè)、審核、分配和管理制度。特別要求落實(shí)用地供應(yīng)、政府投入、債券融資、信貸、稅費(fèi)減免等各項(xiàng)支持政策。 （2）2012年3月14日，住建部發(fā)布關(guān)于做好2012年城鎮(zhèn)保障性安居工程工作的通知，要求積極落實(shí)建設(shè)項(xiàng)目，盡快將各省（區(qū)、市）人民政府確定的年度建設(shè)任務(wù)目標(biāo)落實(shí)到市縣，分解落實(shí)到具體建設(shè)項(xiàng)目，加快項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度。 （3）2012年3月14日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布了公共租賃住房管理辦法(住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部令第11號(hào)) ，對(duì)公租房分配、運(yùn)營(yíng)、使用、退出和管理進(jìn)行規(guī)范，明確了公租房申請(qǐng)與審核、輪候與配租、使用與退出的

4、程序和相關(guān)要求。首佳地產(chǎn)顧問(wèn)集團(tuán)首佳地產(chǎn)顧問(wèn)集團(tuán)地址：北京市海淀區(qū)紫竹院路116號(hào)嘉豪國(guó)際中心b座7層 電話：（010）58930818 傳真：（010）58930810網(wǎng)址： （二）（二） “兩次降準(zhǔn)和降息兩次降準(zhǔn)和降息”，央行釋放，央行釋放“寬松寬松”信號(hào)，貨幣政策轉(zhuǎn)為穩(wěn)健。信號(hào)，貨幣政策轉(zhuǎn)為穩(wěn)健。 今年以來(lái)，央行已經(jīng)2 次降息、2 次降存準(zhǔn)率，改變了去年央行連續(xù)加息、提存準(zhǔn)率形成的貨幣政策“從緊”局面。貨幣政策調(diào)整，意在為經(jīng)濟(jì)發(fā)展注入更多流動(dòng)性，加強(qiáng)金融對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的保障能力。但貨幣政策將體現(xiàn)出較強(qiáng)的針對(duì)性，除了加大保障房建設(shè)信貸外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資領(lǐng)域的信貸政策依然偏緊。首佳地產(chǎn)顧問(wèn)集團(tuán)首

5、佳地產(chǎn)顧問(wèn)集團(tuán)地址：北京市海淀區(qū)紫竹院路116號(hào)嘉豪國(guó)際中心b座7層 電話：（010）58930818 傳真：（010）58930810網(wǎng)址： （三）堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控不放松（三）堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控不放松 （1）2012年3月，溫家寶總理在兩會(huì)上作政府工作報(bào)告，將“繼續(xù)搞好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控和保障性安居工程建設(shè)”列入2012年主要任務(wù)，要求嚴(yán)格執(zhí)行并逐步完善抑制投機(jī)、投資性需求的政策措施，進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸。 （2）2012年7月19日，國(guó)土部、住建部聯(lián)合發(fā)布了關(guān)于進(jìn)一步嚴(yán)格房地產(chǎn)用地管理鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控成果的緊急通知【國(guó)土資電發(fā)（2012）87號(hào)】，要求進(jìn)一步提高認(rèn)識(shí)，堅(jiān)持房

6、地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控不放松；加大住房用地供應(yīng)力度，嚴(yán)防高價(jià)地?cái)_亂市場(chǎng)預(yù)期；嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)有政策，加強(qiáng)監(jiān)管增加住房有效供給；強(qiáng)化監(jiān)測(cè)分析和新聞宣傳，積極引導(dǎo)市場(chǎng)。 （3）2012年7月，國(guó)務(wù)院總理溫家寶多次重申將堅(jiān)定不移地貫徹房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整政策。（一）（一）20122012年年1-91-9月北京新建商品住宅成交情況月北京新建商品住宅成交情況首佳地產(chǎn)顧問(wèn)集團(tuán)首佳地產(chǎn)顧問(wèn)集團(tuán)地址：北京市海淀區(qū)紫竹院路116號(hào)嘉豪國(guó)際中心b座7層 電話：（010）58930818 傳真：（010）58930810網(wǎng)址： 二、二、20122012年年1-91-9月商品住宅市場(chǎng)情況月商品住宅市場(chǎng)情況 商品住宅市場(chǎng)活躍度有所提高，供應(yīng)

7、量有所增加；受貨幣政策影響，剛性需求有所釋放，成交量大幅增加。 2012年1-9月，北京商品住宅新增準(zhǔn)售面積約737萬(wàn)m2 ，同比增長(zhǎng)5.3%；期房成交面積約為710萬(wàn)m2 ，同比增長(zhǎng)28%；商品住宅預(yù)售率為96%，與上年同期相比提高了近20個(gè)百分點(diǎn)。 從近十年來(lái)，北京商品住宅供需情況來(lái)看，北京商品住宅市場(chǎng)呈現(xiàn)逐步萎縮的發(fā)展態(tài)勢(shì)。供應(yīng)量從2800多萬(wàn)m2 （2004年）下降到1000多萬(wàn)m2 （2011年）；成交量從2600多萬(wàn)m2 （2004年）下降到不足800萬(wàn)m2 （2011年）；供求狀況逐漸從“供不應(yīng)求”轉(zhuǎn)向“供過(guò)于求”（詳見(jiàn)圖1）。圖圖1 20031 2003年至年至20122012

8、年年1-91-9月北京新建商品住宅供應(yīng)與成交情況月北京新建商品住宅供應(yīng)與成交情況首佳地產(chǎn)顧問(wèn)集團(tuán)首佳地產(chǎn)顧問(wèn)集團(tuán)地址：北京市海淀區(qū)紫竹院路116號(hào)嘉豪國(guó)際中心b座7層 電話：（010）58930818 傳真：（010）58930810網(wǎng)址： （二）（二）20122012年年1-91-9月北京商品住宅期房成交價(jià)格走勢(shì)月北京商品住宅期房成交價(jià)格走勢(shì)首佳地產(chǎn)顧問(wèn)集團(tuán)首佳地產(chǎn)顧問(wèn)集團(tuán)地址：北京市海淀區(qū)紫竹院路116號(hào)嘉豪國(guó)際中心b座7層 電話：（010）58930818 傳真：（010）58930810網(wǎng)址： 圖圖2 20112 2011年至年至20122012年年1-91-9月北京商品住宅期房成交價(jià)

9、格走勢(shì)月北京商品住宅期房成交價(jià)格走勢(shì) 受調(diào)控政策持續(xù)影響，北京商品住宅價(jià)格較為穩(wěn)定，同比有所下降。2012年1-9月，北京商品住宅期房成交價(jià)格為20800元/ m2 ，同比下降8.6%；從2012年各個(gè)月成交價(jià)格來(lái)看，基本在19000-21000元/ m2之間浮動(dòng)，保持相對(duì)穩(wěn)定（詳見(jiàn)圖2）。三、三、20122012年年1-91-9月北京存量房市場(chǎng)情況月北京存量房市場(chǎng)情況首佳地產(chǎn)顧問(wèn)集團(tuán)首佳地產(chǎn)顧問(wèn)集團(tuán)地址：北京市海淀區(qū)紫竹院路116號(hào)嘉豪國(guó)際中心b座7層 電話：（010）58930818 傳真：（010）58930810網(wǎng)址： 存量交易較為活躍，總體呈上升趨勢(shì)。存量交易較為活躍，總體呈上升趨勢(shì)

10、。2012年1-9月，北京存量房成交套數(shù)為11.11萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)4.7%；成交面積約為1053萬(wàn)m2 ，同比下降5.3%。其中住宅成交套數(shù)為9.98萬(wàn)套，成交面積約為876萬(wàn)m2 ，同比增長(zhǎng)分別為6.2%和0.2%（詳見(jiàn)圖3）。 （一）（一）20122012年年1-91-9月北京存量住房成交情況月北京存量住房成交情況圖圖3 20113 2011年年9 9月月20122012年年9 9月北京存量房成交量走勢(shì)圖月北京存量房成交量走勢(shì)圖首佳地產(chǎn)顧問(wèn)集團(tuán)首佳地產(chǎn)顧問(wèn)集團(tuán)地址：北京市海淀區(qū)紫竹院路116號(hào)嘉豪國(guó)際中心b座7層 電話：（010）58930818 傳真：（010）58930810網(wǎng)址： （

11、二）（二）20122012年年1-91-9月北京存量住房監(jiān)測(cè)價(jià)格走勢(shì)情況月北京存量住房監(jiān)測(cè)價(jià)格走勢(shì)情況圖圖4 20114 2011年年8 8月至月至20122012年年9 9月北京存量住房監(jiān)測(cè)價(jià)格水平月北京存量住房監(jiān)測(cè)價(jià)格水平 根據(jù)首佳監(jiān)測(cè)結(jié)果顯示，2012年1-9月，北京存量住房監(jiān)測(cè)價(jià)格整體呈上漲態(tài)勢(shì)。2012年9月北京存量住房監(jiān)測(cè)價(jià)格為26767元/m2 ，同比上漲6%。 2011年下半年，北京存量住房?jī)r(jià)格呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，進(jìn)入2012年，價(jià)格開(kāi)始逐步走高，已經(jīng)收復(fù)“失地”（詳見(jiàn)圖4）。首佳地產(chǎn)顧問(wèn)集團(tuán)首佳地產(chǎn)顧問(wèn)集團(tuán)地址：北京市海淀區(qū)紫竹院路116號(hào)嘉豪國(guó)際中心b座7層 電話：（010）58

12、930818 傳真：（010）58930810網(wǎng)址： （一）經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的機(jī)會(huì)來(lái)了嗎？（一）經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的機(jī)會(huì)來(lái)了嗎？ 1、當(dāng)前宏觀政策調(diào)控的著力點(diǎn)主要落在住宅市場(chǎng)上，針對(duì)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)（主要為商業(yè)和寫(xiě)字樓）不在調(diào)控范圍下，其發(fā)展自由度較大； 2、對(duì)住宅市場(chǎng)的調(diào)控會(huì)增加資金向經(jīng)營(yíng)性物業(yè)轉(zhuǎn)移； 3、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)與宏觀經(jīng)濟(jì)的聯(lián)系相對(duì)緊密，當(dāng)前擴(kuò)大內(nèi)需的政策指向恰可帶動(dòng)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的發(fā)展，其前景比較樂(lè)觀。 在此房地產(chǎn)市場(chǎng)在此房地產(chǎn)市場(chǎng)“大變革大變革”的背景下，經(jīng)營(yíng)物業(yè)存在一定的背景下，經(jīng)營(yíng)物業(yè)存在一定的發(fā)展契機(jī)。的發(fā)展契機(jī)。四、四、20122012年年1-91-9月經(jīng)營(yíng)性物業(yè)情況及前景分析月經(jīng)營(yíng)性物業(yè)情況及前景

13、分析首佳地產(chǎn)顧問(wèn)集團(tuán)首佳地產(chǎn)顧問(wèn)集團(tuán)地址：北京市海淀區(qū)紫竹院路116號(hào)嘉豪國(guó)際中心b座7層 電話：（010）58930818 傳真：（010）58930810網(wǎng)址： 2012年1-9月，北京寫(xiě)字樓新增準(zhǔn)售面積約177萬(wàn)m2 ，同比下降19%；期房成交面積約為149萬(wàn)m2 ，同比增長(zhǎng)13%；期房成交均價(jià)約為21550元/ m2 ，同比下降14%（詳見(jiàn)圖4）。從新增準(zhǔn)售面積分布來(lái)看，新增寫(xiě)字樓所處位置相對(duì)較差，大部分位于五環(huán)外區(qū)域。五環(huán)外新增寫(xiě)字樓所占比重達(dá)到85%，其中遠(yuǎn)郊區(qū)所占比重達(dá)到70%。圖圖6 2007年至年至2012年年1-9月北京寫(xiě)字樓供需及成交情況月北京寫(xiě)字樓供需及成交情況（二）新

14、建經(jīng)營(yíng)性物業(yè)市場(chǎng)狀況（二）新建經(jīng)營(yíng)性物業(yè)市場(chǎng)狀況（1 1）：寫(xiě)字樓）：寫(xiě)字樓首佳地產(chǎn)顧問(wèn)集團(tuán)首佳地產(chǎn)顧問(wèn)集團(tuán)地址：北京市海淀區(qū)紫竹院路116號(hào)嘉豪國(guó)際中心b座7層 電話：（010）58930818 傳真：（010）58930810網(wǎng)址： 商業(yè)用房市場(chǎng)不太活躍，供應(yīng)量及成交量大幅減少。 2012年1-9月，北京商業(yè)用房新增準(zhǔn)售面積約41萬(wàn)m2 ，同比下降40%；期房成交面積約為37萬(wàn)m2 ，同比下降48%；期房成交均價(jià)約為24660元/ m2 ，同比下降5%（詳見(jiàn)圖5）。準(zhǔn)售規(guī)模超過(guò)1萬(wàn)平方米的僅有14個(gè)，而且位置較差，基本上都在五環(huán)外區(qū)域。圖圖5 20075 2007年至年至20122012年

15、年1-91-9月北京商業(yè)供需及成交價(jià)格情況月北京商業(yè)供需及成交價(jià)格情況（二）新建經(jīng)營(yíng)性物業(yè)市場(chǎng)狀況（二）新建經(jīng)營(yíng)性物業(yè)市場(chǎng)狀況（2 2）：商業(yè)）：商業(yè)（四）經(jīng)營(yíng)性物業(yè)市場(chǎng)真的那么火爆嗎？（四）經(jīng)營(yíng)性物業(yè)市場(chǎng)真的那么火爆嗎？（1）經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的另類產(chǎn)品形式）經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的另類產(chǎn)品形式-商住樓，遍地開(kāi)發(fā)。商住樓，遍地開(kāi)發(fā)。 2011年，北京新增商業(yè)用房項(xiàng)目中產(chǎn)品形式為商住樓的超過(guò)30萬(wàn)m2 ，所占比重約30%。其中建筑規(guī)模較大的有：西山國(guó)際城（約7萬(wàn)m2）、龍湖長(zhǎng)楹天街（約7萬(wàn)m2 ）、soco公社（約3.5萬(wàn)m2 ）、輝煌云上（約2.5萬(wàn)m2 ）、融景美廬（約2.4萬(wàn)m2 ） 及易居國(guó)際（約2.2萬(wàn)

16、m2 ）等；2010年北京新增商業(yè)用房項(xiàng)目，近50%的面積為商住樓，如合生時(shí)代中心（約18萬(wàn)m2 ）；珠江摩爾大廈（約為9萬(wàn)m2 ），這些樓盤(pán)基本上都在五環(huán)外區(qū)域。首佳地產(chǎn)顧問(wèn)集團(tuán)首佳地產(chǎn)顧問(wèn)集團(tuán)地址：北京市海淀區(qū)紫竹院路116號(hào)嘉豪國(guó)際中心b座7層 電話：（010）58930818 傳真：（010）58930810網(wǎng)址： 2011年，北京新增寫(xiě)字樓項(xiàng)目約2/3的項(xiàng)目為商住樓，建筑面積約為200萬(wàn)m2 ，其中建筑規(guī)模較大的有：開(kāi)發(fā)區(qū)的林肯公園、房山的綠地新都會(huì)微堂，通州的星悅國(guó)際和合生世界花園（詳見(jiàn)下表1） ；2010年北京新增寫(xiě)字樓項(xiàng)目，超過(guò)70%的面積為商住樓，如中弘北京像素（約26萬(wàn)m2

17、），賓仕國(guó)際（約15萬(wàn)m2 ），這些樓盤(pán)基本上都在五環(huán)外區(qū)域。首佳地產(chǎn)顧問(wèn)集團(tuán)首佳地產(chǎn)顧問(wèn)集團(tuán)地址：北京市海淀區(qū)紫竹院路116號(hào)嘉豪國(guó)際中心b座7層 電話：（010）58930818 傳真：（010）58930810網(wǎng)址： 序號(hào)序號(hào)樓盤(pán)名稱樓盤(pán)名稱建筑面積建筑面積序號(hào)序號(hào)樓盤(pán)名稱樓盤(pán)名稱建筑面積建筑面積1林肯公園54.5 7力寶廣場(chǎng)7.2 2綠地新都會(huì)微堂16.8 8琥珀郡6.6 3星悅國(guó)際15.2 9珠江摩爾國(guó)際中心6.1 4合生世界花園10.5 10新里西斯萊公館6.0 5首開(kāi)國(guó)風(fēng)美唐7.8 11翼之城5.9 6北京方糖7.7 12富力盛悅居5.6 表表1 20111 2011年部分規(guī)模較

18、大的商住樓項(xiàng)目情況表年部分規(guī)模較大的商住樓項(xiàng)目情況表 （五）前景分析：市場(chǎng)潛力猶在（五）前景分析：市場(chǎng)潛力猶在 2012年1-9月，北京共出讓商品房建設(shè)用地278公頃，規(guī)劃建筑面積680萬(wàn)平方米，其中商業(yè)和辦公用地建設(shè)用地面積約為78公頃，規(guī)劃建筑面積約為260萬(wàn)平方米，所占比重分別為28%和38%（詳見(jiàn)圖3-1）。此外，2011年商業(yè)和辦公用地建設(shè)用地面積約為260公頃，規(guī)劃建筑面積約為690萬(wàn)平方米，所占比重分別為36%和43%（詳見(jiàn)圖3-2），這預(yù)示著未來(lái)市場(chǎng)上新增經(jīng)營(yíng)性物業(yè)供應(yīng)的潛力。2011年以來(lái)，優(yōu)質(zhì)商業(yè)金融用地頻出，新增建筑面積約為550萬(wàn)平方米（詳見(jiàn)表2）。首佳地產(chǎn)顧問(wèn)集團(tuán)首佳

19、地產(chǎn)顧問(wèn)集團(tuán)地址：北京市海淀區(qū)紫竹院路116號(hào)嘉豪國(guó)際中心b座7層 電話：（010）58930818 傳真：（010）58930810網(wǎng)址： （1）商業(yè)、辦公用地交易旺盛，優(yōu)質(zhì)商業(yè)金融用地頻出）商業(yè)、辦公用地交易旺盛，優(yōu)質(zhì)商業(yè)金融用地頻出序號(hào)序號(hào)所處商圈所處商圈20112011年新增建筑面積年新增建筑面積20122012年年1-91-9月新增建筑面積月新增建筑面積小計(jì)小計(jì)1王府井8 -8 2cbd95-953金融街-26 26 4麗澤金融商務(wù)區(qū)6441 105 5豐臺(tái)科技園80 080 6望京5311 64 7開(kāi)發(fā)區(qū)3481 115 8通州核心區(qū)2631 57 合計(jì)361 189 550 表表

20、2 20112 2011年至年至20122012年年9 9月新增優(yōu)質(zhì)商業(yè)金融用地情況表月新增優(yōu)質(zhì)商業(yè)金融用地情況表單位：萬(wàn)平方米單位：萬(wàn)平方米 2011年5月16日北京發(fā)布關(guān)于加強(qiáng)部門(mén)聯(lián)動(dòng)，完善商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理的通知。明確要求商業(yè)、辦公類項(xiàng)目不得采用住宅套型式設(shè)計(jì)，以防止開(kāi)發(fā)企業(yè)擅自改變項(xiàng)目規(guī)劃用途。這意味著“商改住”項(xiàng)目將被禁止，之后的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)將回歸本質(zhì)，市場(chǎng)的供求狀況也會(huì)得到真實(shí)反映。首佳地產(chǎn)顧問(wèn)集團(tuán)首佳地產(chǎn)顧問(wèn)集團(tuán)地址：北京市海淀區(qū)紫竹院路116號(hào)嘉豪國(guó)際中心b座7層 電話：（010）58930818 傳真：（010）58930810網(wǎng)址： （2）商改住被禁，經(jīng)營(yíng)性物業(yè)市場(chǎng)將逐漸還

21、原）商改住被禁，經(jīng)營(yíng)性物業(yè)市場(chǎng)將逐漸還原五、五、20122012年年1-91-9月存量經(jīng)營(yíng)性物業(yè)情況月存量經(jīng)營(yíng)性物業(yè)情況 （1）據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，2012 年第三季度，北京甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)總存量約為666萬(wàn) m2 ，同比增長(zhǎng)2.9%；市場(chǎng)平均租金約為295元/ m2 .月，同比增長(zhǎng)30%；空置率為2.3%，與上年同期相比下降2.4個(gè)百分點(diǎn)，呈繼續(xù)下行態(tài)勢(shì)，并創(chuàng)造歷史新低（詳見(jiàn)圖6）。 （2）經(jīng)過(guò)兩年多的租金持續(xù)上漲，北京甲級(jí)寫(xiě)字樓租金增幅從二季度開(kāi)始放緩；另外，受整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的影響，寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求明顯放緩，租金增長(zhǎng)的驅(qū)動(dòng)力開(kāi)始減弱； （3）北京甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)供需矛盾依舊突出，市場(chǎng)可租賃面積持續(xù)

22、萎縮，使得北京甲級(jí)寫(xiě)字樓空置率持續(xù)下降，并創(chuàng)造歷史新低。首佳地產(chǎn)顧問(wèn)集團(tuán)首佳地產(chǎn)顧問(wèn)集團(tuán)地址：北京市海淀區(qū)紫竹院路116號(hào)嘉豪國(guó)際中心b座7層 電話：（010）58930818 傳真：（010）58930810網(wǎng)址： （一）存量經(jīng)營(yíng)性物業(yè)情況（一）存量經(jīng)營(yíng)性物業(yè)情況（1 1）：甲級(jí)寫(xiě)字樓）：甲級(jí)寫(xiě)字樓首佳地產(chǎn)顧問(wèn)集團(tuán)首佳地產(chǎn)顧問(wèn)集團(tuán)地址：北京市海淀區(qū)紫竹院路116號(hào)嘉豪國(guó)際中心b座7層 電話：（010）58930818 傳真：（010）58930810網(wǎng)址： 圖圖6 20116 2011年至年至20122012年第三季度北京甲級(jí)寫(xiě)字樓租金及空置率走勢(shì)圖年第三季度北京甲級(jí)寫(xiě)字樓租金及空置率走勢(shì)圖

23、（4）從商圈分布來(lái)看，北京存量甲級(jí)寫(xiě)字樓較為集中，約90%的供應(yīng)量集中在6大商圈。其中，供應(yīng)量最大的是cbd商圈，存量寫(xiě)字樓面積約為244萬(wàn)m2，所占比重約為37%； 其次是金融街商圈，存量寫(xiě)字樓面積約為101萬(wàn)m2，所占比重約為15%；第三是建國(guó)門(mén)商圈，存量寫(xiě)字樓面積約為83萬(wàn)m2，所占比重約為12%（詳見(jiàn)圖7）。首佳地產(chǎn)顧問(wèn)集團(tuán)首佳地產(chǎn)顧問(wèn)集團(tuán)地址：北京市海淀區(qū)紫竹院路116號(hào)嘉豪國(guó)際中心b座7層 電話：（010）58930818 傳真：（010）58930810網(wǎng)址： 圖圖7 20127 2012年第三季度北京甲級(jí)寫(xiě)字樓商圈分布圖年第三季度北京甲級(jí)寫(xiě)字樓商圈分布圖 （5）從各商圈租金和空

24、置率來(lái)看，北京存量甲級(jí)寫(xiě)字樓平均租金最高的cbd商圈，平均租金水平約為333元/m2.月，同比增長(zhǎng)36%；其次是金融街商圈，平均租金水平約為324元/m2.月，同比增長(zhǎng)25%?？罩寐首畹偷慕鹑诮稚倘Γ罩寐蕛H為0.3%；其次是中關(guān)村，空置率為0.4%（詳見(jiàn)圖8）。首佳地產(chǎn)顧問(wèn)集團(tuán)首佳地產(chǎn)顧問(wèn)集團(tuán)地址：北京市海淀區(qū)紫竹院路116號(hào)嘉豪國(guó)際中心b座7層 電話：（010）58930818 傳真：（010）58930810網(wǎng)址： 圖圖8 20128 2012年第三季度北京甲級(jí)寫(xiě)字樓租金及空置率情況年第三季度北京甲級(jí)寫(xiě)字樓租金及空置率情況 （1）據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，2012 年第三季度，北京商業(yè)市場(chǎng)總存

25、量約為597萬(wàn) m2 ，同比增長(zhǎng)11%；市場(chǎng)平均租金約為735元/ m2 .月（使用面積），同比增長(zhǎng)8.2%；空置率為12.7%，與上年同期相比上升1.2個(gè)百分點(diǎn)，保持相對(duì)穩(wěn)定（詳見(jiàn)圖9）。數(shù)家購(gòu)物中心進(jìn)行了裝修和品牌調(diào)整，導(dǎo)致市場(chǎng)平均空置率有所上升；通過(guò)購(gòu)物中心積極有效的調(diào)整和嘗試以及不斷提升的管理水平，市場(chǎng)平均租金穩(wěn)步提升。此外，一些占據(jù)核心商圈位置，運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)豐富的項(xiàng)目也逐漸拉開(kāi)和其他項(xiàng)目的差距，租金上漲速度領(lǐng)先。首佳地產(chǎn)顧問(wèn)集團(tuán)首佳地產(chǎn)顧問(wèn)集團(tuán)地址：北京市海淀區(qū)紫竹院路116號(hào)嘉豪國(guó)際中心b座7層 電話：（010）58930818 傳真：（010）58930810網(wǎng)址： （二）存量經(jīng)

26、營(yíng)性物業(yè)情況（二）存量經(jīng)營(yíng)性物業(yè)情況（2 2）：商業(yè)）：商業(yè)首佳地產(chǎn)顧問(wèn)集團(tuán)首佳地產(chǎn)顧問(wèn)集團(tuán)地址：北京市海淀區(qū)紫竹院路116號(hào)嘉豪國(guó)際中心b座7層 電話：（010）58930818 傳真：（010）58930810網(wǎng)址： 圖圖9 20119 2011年至年至20122012年第三季度商業(yè)租金（首層）及空置率走勢(shì)圖年第三季度商業(yè)租金（首層）及空置率走勢(shì)圖（2）從商圈分布來(lái)看，北京商業(yè)較為分散，九大主要商圈的供應(yīng)量?jī)H占52%。其中，供應(yīng)量最大的是中關(guān)村商圈，存量商業(yè)面積約為55萬(wàn)m2，所占比重約為9%； 其次是望京商圈，存量商業(yè)面積約為51萬(wàn)m2，所占比重約為9%；第三是cbd商圈，存量商業(yè)面積約

27、為43萬(wàn)m2，所占比重約為7%（詳見(jiàn)圖10）。首佳地產(chǎn)顧問(wèn)集團(tuán)首佳地產(chǎn)顧問(wèn)集團(tuán)地址：北京市海淀區(qū)紫竹院路116號(hào)嘉豪國(guó)際中心b座7層 電話：（010）58930818 傳真：（010）58930810網(wǎng)址： 圖圖10 201210 2012年第三季度北京商業(yè)市場(chǎng)商圈分布圖年第三季度北京商業(yè)市場(chǎng)商圈分布圖 （3）從各商圈租金水平來(lái)看，北京存量商業(yè)平均租金最高的是王府井商圈，首層商業(yè)平均租金水平約為1800-3000元/m2.月；其次是西單商圈，首層商業(yè)平均租金水平約為1000-2500元/m2.月；第三是西單商圈，首層商業(yè)平均租金水平約為1200-2000元/m2.月（詳表3）。首佳地產(chǎn)顧問(wèn)集團(tuán)

28、首佳地產(chǎn)顧問(wèn)集團(tuán)地址：北京市海淀區(qū)紫竹院路116號(hào)嘉豪國(guó)際中心b座7層 電話：（010）58930818 傳真：（010）58930810網(wǎng)址： 表表3 20123 2012年第三季度北京主要商圈商業(yè)供應(yīng)量及首層平均租金情況年第三季度北京主要商圈商業(yè)供應(yīng)量及首層平均租金情況區(qū)域區(qū)域總存量總存量（萬(wàn)平方米）（萬(wàn)平方米）首層商業(yè)平均租金首層商業(yè)平均租金( (元元/ /平方米平方米. .月月) )亞運(yùn)村亞運(yùn)村37 250-750cbdcbd43 1200-2000朝外朝外23 400-600燕莎燕莎23 800-1200三里屯三里屯25 800-2000王府井王府井42 1800-3000望京望京5

29、1 400-1000西單西單11 1000-2500中關(guān)村中關(guān)村55 400-1000其他其他288 -總體總體597 - （1）據(jù)統(tǒng)計(jì)，2012 年1-9月，北京星級(jí)酒店共有612家，與2011年相比，增長(zhǎng)2.3%；星級(jí)酒店平均房?jī)r(jià)為518元/ 間 .天同比增長(zhǎng)10.1%；星級(jí)酒店入駐率為60.1%，同比上升0.8個(gè)百分點(diǎn)，呈升穩(wěn)中有升的發(fā)展態(tài)勢(shì)（詳見(jiàn)圖11）。首佳地產(chǎn)顧問(wèn)集團(tuán)首佳地產(chǎn)顧問(wèn)集團(tuán)地址：北京市海淀區(qū)紫竹院路116號(hào)嘉豪國(guó)際中心b座7層 電話：（010）58930818 傳真：（010）58930810網(wǎng)址： （三）存量經(jīng)營(yíng)性物業(yè)情況（三）存量經(jīng)營(yíng)性物業(yè)情況（3 3）：酒店）：酒店

30、圖圖11 200711 2007年至年至20122012年年1-91-9月北京星級(jí)酒店數(shù)量、房?jī)r(jià)及入駐率走勢(shì)圖月北京星級(jí)酒店數(shù)量、房?jī)r(jià)及入駐率走勢(shì)圖 （2）從星級(jí)酒店房?jī)r(jià)和入駐率來(lái)看，2012年1-9月，北京星級(jí)越高的酒店房?jī)r(jià)越高而且入駐率也越高。其中，五星級(jí)酒店房?jī)r(jià)和入駐均為最高，平均房?jī)r(jià)為874元/間.天，同比增長(zhǎng)10.9%；入駐率為63.6%，同比提高0.5百分點(diǎn)；其次是四星級(jí)酒店，平均房?jī)r(jià)為498元/間.天，同比增長(zhǎng)6.8%；入駐率為62.3%，同比提高0.2個(gè)百分點(diǎn)（詳見(jiàn)圖12）。首佳地產(chǎn)顧問(wèn)集團(tuán)首佳地產(chǎn)顧問(wèn)集團(tuán)地址：北京市海淀區(qū)紫竹院路116號(hào)嘉豪國(guó)際中心b座7層 電話：（010）

31、58930818 傳真：（010）58930810網(wǎng)址： 圖圖12 201212 2012年年1-91-9月北京各星級(jí)酒店房?jī)r(jià)及入駐率情況月北京各星級(jí)酒店房?jī)r(jià)及入駐率情況（3）從星級(jí)酒店經(jīng)營(yíng)情況來(lái)看，星級(jí)酒店的80%收入主要來(lái)源于客房和餐費(fèi)收入。其中，客房收入所占比重最大，約為47%；其次是餐費(fèi)收入，所占比重約為34%。從各星級(jí)酒店收入來(lái)看，五星級(jí)酒店所占比重最大，約為43%；其次是四星級(jí)酒店，所占比重約為31%（詳見(jiàn)圖13）。根據(jù)2011年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，只有四星級(jí)和五星級(jí)酒店能夠盈利。首佳地產(chǎn)顧問(wèn)集團(tuán)首佳地產(chǎn)顧問(wèn)集團(tuán)地址：北京市海淀區(qū)紫竹院路116號(hào)嘉豪國(guó)際中心b座7層 電話：（010）58

32、930818 傳真：（010）58930810網(wǎng)址： 圖圖13 201213 2012年年1-91-9月北京星級(jí)酒店經(jīng)營(yíng)情況月北京星級(jí)酒店經(jīng)營(yíng)情況 （1）據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，2012 年第三季度，北京工業(yè)物業(yè)市場(chǎng)總存量約為145萬(wàn) m2 ，同比增長(zhǎng)12%；工業(yè)物業(yè)（倉(cāng)儲(chǔ)物流）市場(chǎng)平均租金約為31.2元/ m2 .月，同比增長(zhǎng)7.2%；空置率為0.8%，與上年同期相比下降0.4個(gè)百分點(diǎn)，保持相對(duì)穩(wěn)定（詳見(jiàn)圖9）。第三季度，由于中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度放緩，倉(cāng)儲(chǔ)物流設(shè)施的租賃需求有所下降。同時(shí)，由于市場(chǎng)供應(yīng)緊缺，本季度的成交并不活躍 ，交易量有限使得市場(chǎng)的成交租金增長(zhǎng)受到抑制。另外，2012年第二季度，北

33、京工業(yè)商務(wù)園區(qū)市場(chǎng)總存量已超過(guò)300萬(wàn)m2 ，市場(chǎng)平均租金約為99元/ m2 .月，同比增長(zhǎng)19.5%；空置率為10.2%，與上年同期相比上升4.3個(gè)百分點(diǎn)。首佳地產(chǎn)顧問(wèn)集團(tuán)首佳地產(chǎn)顧問(wèn)集團(tuán)地址：北京市海淀區(qū)紫竹院路116號(hào)嘉豪國(guó)際中心b座7層 電話：（010）58930818 傳真：（010）58930810網(wǎng)址： （四）存量經(jīng)營(yíng)性物業(yè)情況（四）存量經(jīng)營(yíng)性物業(yè)情況（4 4）：工業(yè)）：工業(yè)首佳地產(chǎn)顧問(wèn)集團(tuán)首佳地產(chǎn)顧問(wèn)集團(tuán)地址：北京市海淀區(qū)紫竹院路116號(hào)嘉豪國(guó)際中心b座7層 電話：（010）58930818 傳真：（010）58930810網(wǎng)址： 圖圖14 201114 2011年至年至20122012年第三季度北京工業(yè)物業(yè)（倉(cāng)儲(chǔ)物流）租金及空置率走勢(shì)圖年第三季度北京工業(yè)物業(yè)（倉(cāng)儲(chǔ)物流）租金及空置率走勢(shì)圖 （2）從各工業(yè)園區(qū)的地價(jià)水平和售價(jià)來(lái)看，北京各工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)地價(jià)最高的是電子城西區(qū)，土地價(jià)格約為400-500萬(wàn)元/畝；其次是順義空港開(kāi)發(fā)區(qū)，土地價(jià)格約為110-120萬(wàn)元/畝。售價(jià)最高的是中關(guān)村科技園豐臺(tái)園，科研辦公樓售價(jià)約為19000-22000元/m2；其次是順義空港開(kāi)發(fā)區(qū)約為18000-20000元/m2（詳表4）。首佳地產(chǎn)顧問(wèn)集團(tuán)首佳地產(chǎn)顧問(wèn)集團(tuán)地址：北京市海淀區(qū)紫竹院路116號(hào)嘉豪國(guó)際中心b座7層 電話：（010）58930818 傳真：（010）58930810網(wǎng)