煙臺新天地項目第一階段匯報89p

1、匯報框架匯報框架p 位于東部新城，伴隨市政府東位于東部新城，伴隨市政府東移，發(fā)展?jié)摿Υ?。移，發(fā)展?jié)摿Υ蟆Ｓ玫匾?guī)模約用地規(guī)模約16.7萬平米，總建面約萬平米，總建面約30萬平米。萬平米。p 規(guī)模中等，屬萊山中體量開發(fā)。規(guī)模中等，屬萊山中體量開發(fā)。項目開發(fā)背景分析項目開發(fā)背景分析項目的產(chǎn)品形式組合、目標(biāo)客群定位等對項目的產(chǎn)品形式組合、目標(biāo)客群定位等對于于“中體量開發(fā)中體量開發(fā)”的項目來說非常重要！的項目來說非常重要！該區(qū)域商品住宅項目的開發(fā)既充滿機(jī)該區(qū)域商品住宅項目的開發(fā)既充滿機(jī)會，又面臨不夠成熟的風(fēng)險！會，又面臨不夠成熟的風(fēng)險！煙臺萊山機(jī)場濱海工業(yè)園萊山經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)煙臺大學(xué)園區(qū)p 地塊方正，可

2、充分發(fā)揮用地價值；地塊方正，可充分發(fā)揮用地價值；項目開發(fā)背景分析項目開發(fā)背景分析地塊優(yōu)勢明顯，但一定要考慮產(chǎn)品供應(yīng)及解決配套問題，地塊優(yōu)勢明顯，但一定要考慮產(chǎn)品供應(yīng)及解決配套問題，方能營建出適于市場需求的項目！方能營建出適于市場需求的項目！p 現(xiàn)狀為農(nóng)田，地勢比較平坦現(xiàn)狀為農(nóng)田，地勢比較平坦;p 地塊緊鄰大學(xué)城、教育資源豐富、人文氣息地塊緊鄰大學(xué)城、教育資源豐富、人文氣息濃厚；濃厚；p 本項目地處兩條主干道的中心位置本項目地處兩條主干道的中心位置, ,緊鄰規(guī)緊鄰規(guī)劃中的學(xué)院路，交通極為便利；劃中的學(xué)院路，交通極為便利；p 周邊配套匱乏，需小區(qū)自身強(qiáng)化。周邊配套匱乏，需小區(qū)自身強(qiáng)化。p 開發(fā)商預(yù)

3、期品牌與效益并舉。開發(fā)商預(yù)期品牌與效益并舉。 新天地公司為金海集團(tuán)下屬企業(yè)，企業(yè)資金實力雄厚，多元化發(fā)展；新天地公司為金海集團(tuán)下屬企業(yè)，企業(yè)資金實力雄厚，多元化發(fā)展； 本項目為新天地公司進(jìn)行商品住宅開發(fā)的第一個項目，一方面希望該項目能本項目為新天地公司進(jìn)行商品住宅開發(fā)的第一個項目，一方面希望該項目能夠順利實現(xiàn)銷售，快速實現(xiàn)資金回籠；第二方面希望能夠樹立良好的社會知名夠順利實現(xiàn)銷售，快速實現(xiàn)資金回籠；第二方面希望能夠樹立良好的社會知名度和美譽(yù)度，為今后的發(fā)展建立良好的開端；第三方面，希望能夠積累一定的度和美譽(yù)度，為今后的發(fā)展建立良好的開端；第三方面，希望能夠積累一定的開發(fā)經(jīng)驗，有助于企業(yè)今后的長

4、足發(fā)展；開發(fā)經(jīng)驗，有助于企業(yè)今后的長足發(fā)展； 希望能將本項目打造成萊山區(qū)的中高端項目，為集團(tuán)今后的發(fā)展奠定下堅實希望能將本項目打造成萊山區(qū)的中高端項目，為集團(tuán)今后的發(fā)展奠定下堅實的市場基礎(chǔ)。的市場基礎(chǔ)。項目開發(fā)背景分析項目開發(fā)背景分析“順利實現(xiàn)銷售順利實現(xiàn)銷售”、“快速資金回籠快速資金回籠”意味著要順應(yīng)意味著要順應(yīng)萊山市場實際情況，多方位降低項目開發(fā)風(fēng)險！萊山市場實際情況，多方位降低項目開發(fā)風(fēng)險！如何在順應(yīng)市場的前提下，降低項目開發(fā)風(fēng)險，提高項目競爭力，如何在順應(yīng)市場的前提下，降低項目開發(fā)風(fēng)險，提高項目競爭力， 實現(xiàn)快速資金回籠，創(chuàng)造良好的市場口碑，為新天地項目的長足發(fā)展實現(xiàn)快速資金回籠，創(chuàng)造

5、良好的市場口碑，為新天地項目的長足發(fā)展奠定堅實的基礎(chǔ)。奠定堅實的基礎(chǔ)。項目面臨的核心問題項目面臨的核心問題如何解決：深度梳理市場，深度挖掘產(chǎn)品，注重整體規(guī)劃，精細(xì)化產(chǎn)品如何解決：深度梳理市場，深度挖掘產(chǎn)品，注重整體規(guī)劃，精細(xì)化產(chǎn)品設(shè)計，設(shè)計中增加產(chǎn)品亮點(diǎn)和附加值、擁有專業(yè)的營銷團(tuán)隊等。設(shè)計，設(shè)計中增加產(chǎn)品亮點(diǎn)和附加值、擁有專業(yè)的營銷團(tuán)隊等。p 宏觀分析宏觀分析城市尺度城市尺度p 中觀分析中觀分析區(qū)域尺度區(qū)域尺度p 微觀分析微觀分析地塊尺度地塊尺度牟平區(qū)牟平區(qū)福山區(qū)福山區(qū)萊山區(qū)萊山區(qū)芝罘區(qū)芝罘區(qū)黃海黃海煙臺市區(qū)宏觀分析宏觀分析 煙臺的城市中心區(qū)集中在芝罘區(qū)，隨著政府的東移，萊山區(qū)將成為新煙臺的城

6、市中心區(qū)集中在芝罘區(qū)，隨著政府的東移，萊山區(qū)將成為新的城市中心區(qū)。的城市中心區(qū)。牟平區(qū)牟平區(qū)福山區(qū)福山區(qū)芝罘區(qū)芝罘區(qū)黃 海萊山萊山區(qū)區(qū)經(jīng)濟(jì)技經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)術(shù)開發(fā)區(qū)區(qū)環(huán) 城 高 速觀 海 路（206國道）濱 海 路煙臺萊山機(jī)場市人大政協(xié)市委市政府大學(xué)園區(qū)養(yǎng)馬島煙臺火車站宏觀分析宏觀分析現(xiàn)狀萊山在配現(xiàn)狀萊山在配套方面尤顯不套方面尤顯不足，但得天獨(dú)足，但得天獨(dú)厚的人文氣息厚的人文氣息是其他區(qū)域所是其他區(qū)域所不可比擬的！不可比擬的！煙臺城市發(fā)展沿海岸線方向東移，萊山必將發(fā)展成為新的城市中心區(qū)煙臺城市發(fā)展沿海岸線方向東移，萊山必將發(fā)展成為新的城市中心區(qū)未來城市的新興區(qū)域。近未來城市的新興區(qū)域。近幾年，牟平

7、區(qū)不斷加速房地產(chǎn)市場的幾年，牟平區(qū)不斷加速房地產(chǎn)市場的發(fā)展步伐，雖然和其他四區(qū)相比，在發(fā)展步伐，雖然和其他四區(qū)相比，在發(fā)展勢頭還不能齊頭并進(jìn)，但開發(fā)的發(fā)展勢頭還不能齊頭并進(jìn)，但開發(fā)的樓盤越來越多，尤其是舊城改造工作樓盤越來越多，尤其是舊城改造工作已經(jīng)全面啟動，已先后完成了幾十個已經(jīng)全面啟動，已先后完成了幾十個項目改造工作。項目改造工作。新舊樓盤爭奇斗艷。從新舊樓盤爭奇斗艷。從2007年以來，隨著南山世紀(jì)城、天合年以來，隨著南山世紀(jì)城、天合城等項目的陸續(xù)推出，萊山區(qū)產(chǎn)品供城等項目的陸續(xù)推出，萊山區(qū)產(chǎn)品供應(yīng)變得趨于豐富應(yīng)變得趨于豐富,以相對較高的居住品以相對較高的居住品質(zhì)、良好的發(fā)展前景、現(xiàn)代的配

8、套設(shè)質(zhì)、良好的發(fā)展前景、現(xiàn)代的配套設(shè)施，為煙臺市民提供著品質(zhì)更高的物施，為煙臺市民提供著品質(zhì)更高的物業(yè)。業(yè)。 價格平穩(wěn)上漲。芝罘區(qū)中心地價格平穩(wěn)上漲。芝罘區(qū)中心地段的市場將由濱海景區(qū)、勝利小區(qū)、海港段的市場將由濱海景區(qū)、勝利小區(qū)、海港路地塊三大主角領(lǐng)銜，形成兼具品牌路地塊三大主角領(lǐng)銜，形成兼具品牌 、規(guī)、規(guī)模、品質(zhì)的形象性、標(biāo)志性大盤?？紤]到模、品質(zhì)的形象性、標(biāo)志性大盤?？紤]到這里土地的稀缺性、配套的成熟度、市民這里土地的稀缺性、配套的成熟度、市民對中心區(qū)的依賴性等，房價上漲趨勢應(yīng)堅對中心區(qū)的依賴性等，房價上漲趨勢應(yīng)堅挺而穩(wěn)定。此外，中心區(qū)大盤較少，而且挺而穩(wěn)定。此外，中心區(qū)大盤較少，而且未能

9、集中推出，亦是支撐房價的因素之一。未能集中推出，亦是支撐房價的因素之一。地產(chǎn)開發(fā)多面擴(kuò)張。作地產(chǎn)開發(fā)多面擴(kuò)張。作為一個新興城區(qū)，開發(fā)區(qū)的發(fā)展一為一個新興城區(qū)，開發(fā)區(qū)的發(fā)展一直與外來投資、人口密切相關(guān)。其直與外來投資、人口密切相關(guān)。其房地產(chǎn)發(fā)展同樣如此，外來人口是房地產(chǎn)發(fā)展同樣如此，外來人口是支持開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展的重要因素。支持開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展的重要因素。 -樓盤供應(yīng)量大。福山區(qū)樓盤供應(yīng)量大。福山區(qū)供應(yīng)量一直比較大，其價格也相供應(yīng)量一直比較大，其價格也相對較為平穩(wěn)，基本以滿足中低收對較為平穩(wěn)，基本以滿足中低收入者為目標(biāo)，價格增長不像其它入者為目標(biāo)，價格增長不像其它區(qū)域那么快。區(qū)域那么快。 宏觀分

10、析宏觀分析房地產(chǎn)投資、開發(fā)快速持續(xù)增長房地產(chǎn)投資、開發(fā)快速持續(xù)增長住宅銷量平穩(wěn)、銷售價格走高住宅銷量平穩(wěn)、銷售價格走高海景房的市場接受度較為理想海景房的市場接受度較為理想 首開集團(tuán)、海信地產(chǎn)、陽光首開集團(tuán)、海信地產(chǎn)、陽光100100、sohosoho中國、世茂集團(tuán)中國、世茂集團(tuán)，地產(chǎn)，地產(chǎn)大牌公司相繼進(jìn)入，帶來了相對發(fā)展成熟城市先進(jìn)的產(chǎn)品理念，將本大牌公司相繼進(jìn)入，帶來了相對發(fā)展成熟城市先進(jìn)的產(chǎn)品理念，將本地項目之間競爭點(diǎn)拉升到高品質(zhì)層次。地項目之間競爭點(diǎn)拉升到高品質(zhì)層次。煙臺房地產(chǎn)市場價值已經(jīng)被廣泛認(rèn)可煙臺房地產(chǎn)市場價值已經(jīng)被廣泛認(rèn)可說明煙臺房地產(chǎn)市場的未來幾年仍然存在較大的發(fā)展空間說明煙臺

11、房地產(chǎn)市場的未來幾年仍然存在較大的發(fā)展空間宏觀分析宏觀分析中觀分析中觀分析 本項目距離萊山經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)10分鐘 本項目距離濱海工業(yè)園10-15分鐘 本項目距離機(jī)場20-25分鐘煙臺萊山機(jī)場濱海工業(yè)園萊山經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)煙臺大學(xué)園區(qū)本項目萊山區(qū)域內(nèi)有三條主要干道分別為濱海路、觀海路和迎春大街。 毗鄰大學(xué)園區(qū) 規(guī)劃中的學(xué)院路，大大便利于本項目與萊山中心區(qū)域的快速切換中觀分析中觀分析觀海路以東版塊分析觀海路以西版塊分析西西東東紅旗路以南，觀海路以東至濱海路以西范圍。 紅旗路以南，觀海路以西至塔山路以東范圍。 中觀分析中觀分析n 該板塊濱海中路沿線是煙臺提升城市景觀建設(shè)的重要工程之一，作為依山傍海發(fā)展

12、起來的大型聚居區(qū)，目前已經(jīng)形成一個具有功能聚集性（住宅、商業(yè)和服務(wù)）、文化包容性和國際化生活交匯共生的社區(qū)空間； n 該板塊主要以海景房為主，盡管項目較多，但都定位于高檔海景住宅，高層、多層、別墅等多種物業(yè)形態(tài)并存，該板塊在項目開發(fā)、設(shè)計、營銷、物業(yè)管理等各個方面在煙臺市來說做的比較到位；n由于一線海景屬稀缺產(chǎn)品，經(jīng)過多年的開發(fā)，目前一線海景可供開發(fā)的土地所剩無幾，該板塊發(fā)展受到限制，預(yù)計今明兩年高端市場的供應(yīng)量在20萬平方米左右。而分期開發(fā)的南山世紀(jì)城，后續(xù)房源將陸續(xù)面市。 中觀分析中觀分析觀海路以東版塊分析觀海路以東版塊分析中觀分析中觀分析觀海路以西版塊分析觀海路以西版塊分析n 該板塊北面

13、由于山景等原因，居住環(huán)境相對較好，小區(qū)規(guī)劃、建筑、園林景觀設(shè)計水平較高，整體銷售情況比較理想；n 由于市政府的東遷、廣電中心、科技大廈、體育公園等在建企事業(yè)單位緊隨市政府，且市政功能配套、居住環(huán)境不斷改善，該板塊具有明顯的區(qū)位優(yōu)勢和發(fā)展前景，其中以市政府周邊區(qū)域為開發(fā)熱土，價格呈現(xiàn)較快的增長趨勢。 中觀分析中觀分析本項目周邊商業(yè)配套比較缺乏，但是伴隨政府東移，周邊配本項目周邊商業(yè)配套比較缺乏，但是伴隨政府東移，周邊配套建設(shè)有待跟進(jìn)，區(qū)域未來配套有預(yù)期可待。套建設(shè)有待跟進(jìn)，區(qū)域未來配套有預(yù)期可待。景觀及環(huán)境資源優(yōu)勢明顯，海景房的市場接受度較為理想。景觀及環(huán)境資源優(yōu)勢明顯，海景房的市場接受度較為理

14、想。區(qū)域的整體交通條件暢達(dá)，伴隨學(xué)院路的開通，將大大提高本區(qū)域的整體交通條件暢達(dá)，伴隨學(xué)院路的開通，將大大提高本項目的出行便捷程度。項目的出行便捷程度。得天獨(dú)厚的人文資源優(yōu)勢，為區(qū)域的市場印象加分。得天獨(dú)厚的人文資源優(yōu)勢，為區(qū)域的市場印象加分。發(fā)展?jié)摿Υ?，帶動更多產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。發(fā)展?jié)摿Υ?，帶動更多產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。本項目位于萊山學(xué)院路，毗鄰大學(xué)園區(qū)，周邊交通便捷，但本項目位于萊山學(xué)院路，毗鄰大學(xué)園區(qū)，周邊交通便捷，但配套不足也明顯存在，因此，就區(qū)域的市場環(huán)境而言，本項配套不足也明顯存在，因此，就區(qū)域的市場環(huán)境而言，本項目有很大的機(jī)會，但也有挑戰(zhàn)！目有很大的機(jī)會，但也有挑戰(zhàn)！微觀分析微觀分析總占地面

15、積：16.7萬平米，其中，城市道路用地3.1萬平米，綠化用地2.05萬平米地塊規(guī)整，可建設(shè)用地11.56萬平米目前為農(nóng)田，地塊中有成樹和池塘距離大海約1.5公里四至情況：東至規(guī)劃路，西至用地邊界及規(guī)劃路，南至學(xué)院路，北至規(guī)劃路規(guī)劃道路紅線寬度：學(xué)院路紅線寬50米，北側(cè)規(guī)劃路30米，東側(cè)規(guī)劃紅線寬40米，中部及西北側(cè)規(guī)劃路紅線寬20米。規(guī)劃中的學(xué)院路穿過社區(qū)南側(cè)為公共綠地地塊內(nèi)北側(cè)規(guī)劃一處25班小學(xué)，用地不少于2.25公頂西區(qū)北側(cè)為商業(yè)住宅（已立項），地塊西側(cè)為100畝左右的住宅小區(qū)，地塊東側(cè)為科技服務(wù)用地北靠煙臺大學(xué)文經(jīng)學(xué)院，東臨清華、北大、煙大三?？萍紙@，西臨濱洲醫(yī)學(xué)院附屬醫(yī)院及體育公園，南

16、臨萊山一中，教育配套得天獨(dú)厚。項目周邊居住氛圍尚不濃厚，目前只有一些村民小區(qū)。項目周邊生活配套匱乏。微觀分析微觀分析微觀分析微觀分析北南西東地塊內(nèi)部不同位置具備一定用地價值的差異性，結(jié)合用地價地塊內(nèi)部不同位置具備一定用地價值的差異性，結(jié)合用地價值的區(qū)別，合理進(jìn)行項目總體規(guī)劃布局！值的區(qū)別，合理進(jìn)行項目總體規(guī)劃布局！項目北側(cè)項目北側(cè):南山世紀(jì)城三期兩棟南山世紀(jì)城三期兩棟寫字樓一棟酒店寫字樓一棟酒店項目東北側(cè)項目東北側(cè):煙臺農(nóng)業(yè)學(xué)院煙臺農(nóng)業(yè)學(xué)院項目南側(cè)：項目南側(cè)：萊山一中萊山一中項目中間：規(guī)劃中項目中間：規(guī)劃中的學(xué)院路的學(xué)院路地塊北部區(qū)域： 距離海景1.5公里，10層以上可以看到海，景觀條件較好

17、毗鄰煙大文經(jīng)學(xué)院、三校科技園，人文氛圍濃厚 道路及周邊的視覺感受良好地塊南部區(qū)域： 緊鄰公共綠地，視覺景觀條件好 距離萊山一中較近地塊西部區(qū)域： 規(guī)劃中有兩個住宅項目，其中一個已立項，另一個占地約100畝左右，如已立項項目與本項目的推出時間趨同，則會對本項目形成一定的銷售壓力。地塊東部區(qū)域： 有規(guī)劃中的科技服務(wù)服地微觀分析微觀分析用地分析結(jié)論用地分析結(jié)論宏觀：宏觀：房地產(chǎn)投資、開發(fā)快速持續(xù)增長；房地產(chǎn)投資、開發(fā)快速持續(xù)增長；住宅銷量平穩(wěn)、銷售價格走高；住宅銷量平穩(wěn)、銷售價格走高；煙臺房地產(chǎn)市場價值已經(jīng)被廣泛認(rèn)可，未來幾年仍然存在較大的發(fā)展空間；煙臺房地產(chǎn)市場價值已經(jīng)被廣泛認(rèn)可，未來幾年仍然存在

18、較大的發(fā)展空間；伴隨市政府東移，伴隨市政府東移，萊山區(qū)將成為新的城市中心區(qū)，未來萊山區(qū)將成為新的城市中心區(qū)，未來發(fā)展趨勢良好。發(fā)展趨勢良好。中觀：中觀：各項目海景房的市場接受度較好；各項目海景房的市場接受度較好；現(xiàn)狀萊山在配套方面尤顯不足，周邊配套建設(shè)有待跟進(jìn)，但是伴隨政府東移，現(xiàn)狀萊山在配套方面尤顯不足，周邊配套建設(shè)有待跟進(jìn)，但是伴隨政府東移，區(qū)域未來配套有預(yù)期可待；區(qū)域未來配套有預(yù)期可待；得天獨(dú)厚的人文氣息是其他區(qū)域所不可比擬的，區(qū)域印象較理想。得天獨(dú)厚的人文氣息是其他區(qū)域所不可比擬的，區(qū)域印象較理想。微觀：微觀：地塊具備一定的視覺景觀條件；地塊具備一定的視覺景觀條件；地塊現(xiàn)狀較為規(guī)整。地

19、塊現(xiàn)狀較為規(guī)整。雙新！雙新！具備打造中高品質(zhì)住宅項目的潛力！具備打造中高品質(zhì)住宅項目的潛力！更加要求發(fā)展商定位明確，重視產(chǎn)品的營造！更加要求發(fā)展商定位明確，重視產(chǎn)品的營造！供應(yīng)市場研究供應(yīng)市場研究n 煙臺住宅市場整體供應(yīng)情況煙臺住宅市場整體供應(yīng)情況p 競爭區(qū)域供應(yīng)市場特點(diǎn)研究煙臺住宅市場整體供應(yīng)情況煙臺住宅市場整體供應(yīng)情況芝罘區(qū)芝罘區(qū)萊山區(qū)萊山區(qū)牟平區(qū)牟平區(qū)開發(fā)區(qū)開發(fā)區(qū)福山區(qū)福山區(qū)萊山區(qū)萊山區(qū)伴隨市政府東移，該區(qū)域必將成為新的城市中心?？蛻糍彸梢愿Ｉ骄佣?，芝罘、萊山和開發(fā)區(qū)福山居多，芝罘、萊山和開發(fā)區(qū)客戶各占一部分客戶各占一部分，此外，還有少量外籍客戶外籍客戶；芝罘區(qū)煙臺中心城區(qū)，區(qū)域發(fā)展成熟

20、；客戶群以芝罘本地客戶為主，并有一部分開發(fā)區(qū)、福山客戶。煙臺住宅市場整體供應(yīng)情況煙臺住宅市場整體供應(yīng)情況芝罘區(qū)芝罘區(qū)萊山區(qū)萊山區(qū)牟平區(qū)牟平區(qū)開發(fā)區(qū)開發(fā)區(qū)福山區(qū)福山區(qū)牟平區(qū)牟平區(qū)1995年撤縣建區(qū)，目前區(qū)域發(fā)展相對滯后；與煙臺市區(qū)距離遠(yuǎn)，關(guān)聯(lián)性較弱；商品住宅市場開發(fā)剛剛起步，市場及消費(fèi)不成熟；客戶群：牟平本地客戶牟平本地客戶為主，其他區(qū)域客戶較少。福山區(qū)福山區(qū)地處煙臺內(nèi)陸位置，不臨海；客戶群：以福山本地人為主，同時有部分開發(fā)區(qū)客戶。開發(fā)區(qū)開發(fā)區(qū)沿海經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，1984年成立；客戶群：以開發(fā)區(qū)、福山區(qū)、芝罘區(qū)客戶為主，同時有部分韓國人在此購房供應(yīng)市場研究供應(yīng)市場研究p 煙臺住宅市場整體供應(yīng)情況n

21、競爭區(qū)域供應(yīng)市場特點(diǎn)研究競爭區(qū)域供應(yīng)市場特點(diǎn)研究競爭區(qū)域市場競爭區(qū)域市場整體供應(yīng)特點(diǎn)整體供應(yīng)特點(diǎn)競爭區(qū)域典型競爭區(qū)域典型個案分析個案分析區(qū)域市場研區(qū)域市場研究結(jié)論究結(jié)論確定競爭區(qū)域確定競爭區(qū)域供應(yīng)市場研究供應(yīng)市場研究p 煙臺住宅市場整體供應(yīng)情況n 競爭區(qū)域供應(yīng)市場特點(diǎn)研究競爭區(qū)域供應(yīng)市場特點(diǎn)研究 競爭區(qū)域及項目確定競爭區(qū)域及項目確定 競爭區(qū)域市場供應(yīng)特點(diǎn)研究 競爭區(qū)域典型個案分析 競爭區(qū)域市場研究主要結(jié)論競爭區(qū)域及項目確定競爭區(qū)域及項目確定我們在選取本項目研究區(qū)域時，以萊山區(qū)域為主，同時兼顧了其他區(qū)域的代表性項目。牟平區(qū)牟平區(qū)福山區(qū)福山區(qū)萊山區(qū)萊山區(qū)芝罘區(qū)芝罘區(qū)黃海黃海萊萊 山山類別代表項目特

22、點(diǎn)簡述萊山區(qū)開發(fā)項目萊山區(qū)開發(fā)項目海天四季花城、星海灣、橡樹灣、世紀(jì)華庭、天合城、上海灘花園、南山世紀(jì)華府、府前花園市場化程度一般，南山地產(chǎn)開發(fā)的項目相對知名度和影響力高其他區(qū)域開發(fā)項目其他區(qū)域開發(fā)項目世茂海灣一號、星河城、西海岸市場化程程度一般早期開發(fā)的小區(qū)早期開發(fā)的小區(qū)金溝寨、布萊小區(qū)戶型設(shè)計較差，物業(yè)管理差，園林規(guī)劃匱乏競爭區(qū)域及項目確定競爭區(qū)域及項目確定考慮到本案商品住宅特性，選取競爭區(qū)域內(nèi)8個典型商品住宅項目。供應(yīng)市場研究供應(yīng)市場研究p 煙臺住宅市場整體供應(yīng)情況n 競爭區(qū)域供應(yīng)市場特點(diǎn)研究競爭區(qū)域供應(yīng)市場特點(diǎn)研究 競爭區(qū)域及項目確定 競爭區(qū)域市場供應(yīng)特點(diǎn)研究競爭區(qū)域市場供應(yīng)特點(diǎn)研究

23、競爭區(qū)域典型個案分析 競爭區(qū)域市場研究主要結(jié)論及市場空間探測競爭區(qū)域市場供應(yīng)特點(diǎn)研究競爭區(qū)域市場供應(yīng)特點(diǎn)研究項目規(guī)模項目規(guī)模項目名稱項目名稱占地面積占地面積（平方米）（平方米）總建筑面積總建筑面積（平方米）（平方米）容積率容積率星海灣星海灣12.710.80.86世紀(jì)華庭世紀(jì)華庭16332.07天合城天合城19.5251.28海天四季花城海天四季花城20.1221.097橡樹灣橡樹灣6.7萬132.0上海灘花園上海灘花園100萬160萬1.35南山世紀(jì)華府南山世紀(jì)華府21521.98府前花園府前花園27.1637.751.38本案在萊山地區(qū)屬于中等規(guī)模商品住宅開發(fā)，與區(qū)域項目相比，本項目的容積

24、率較高。競爭區(qū)域市場供應(yīng)特點(diǎn)研究競爭區(qū)域市場供應(yīng)特點(diǎn)研究項目規(guī)模項目規(guī)模區(qū)域采用并列式排布的項目居多（也稱兵營式）項目名稱項目名稱整體規(guī)劃整體規(guī)劃星海灣星海灣依地勢而建，享有一線海景色，有些也能享有較好海景 世紀(jì)華庭世紀(jì)華庭并列式排布 天合城天合城并列式、部分塔式排布 海天四季花城海天四季花城并列式 橡樹灣橡樹灣上海灘花園上海灘花園并列式、圍合式、錯落式南山世紀(jì)華府南山世紀(jì)華府板式規(guī)劃 府前花園府前花園板式、并列式 競爭區(qū)域市場供應(yīng)特點(diǎn)研究競爭區(qū)域市場供應(yīng)特點(diǎn)研究整體規(guī)劃整體規(guī)劃區(qū)域市場內(nèi)建筑風(fēng)格以現(xiàn)代為主，在建筑形式方面以小高層、高層居多，充分說明煙臺市民對該類建筑的接受度比較高；此外，新古

25、典主義的市場接受度也較好。競爭區(qū)域市場供應(yīng)特點(diǎn)研究競爭區(qū)域市場供應(yīng)特點(diǎn)研究建筑形式建筑形式項目名稱項目名稱建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格外立面材外立面材質(zhì)質(zhì)建筑形式建筑形式星海灣星海灣歐式（意大利）涂料、面磚結(jié)合洋房、小高層世紀(jì)華庭世紀(jì)華庭現(xiàn)代涂料高層天合城天合城現(xiàn)代涂料小高層、高層海天四季花城海天四季花城新古典主義涂料多層、小高層、聯(lián)體別墅橡樹灣橡樹灣現(xiàn)代面磚多層、高層公寓上海灘花園上海灘花園新古典主義面磚、涂料結(jié)合小高層、高層、townhouse南山世紀(jì)華府南山世紀(jì)華府現(xiàn)代高層府前花園府前花園現(xiàn)代小高層、高層區(qū)域在售項目以中高檔居多，此外智能化也有一定的體現(xiàn)。競爭區(qū)域市場供應(yīng)特點(diǎn)研究競爭區(qū)域市場供應(yīng)特點(diǎn)

26、研究樓盤檔次樓盤檔次項目名稱項目名稱檔次定位檔次定位星海灣星海灣高檔世紀(jì)華庭世紀(jì)華庭高檔天合城天合城中高檔海天四季花城海天四季花城中高檔（智能化）橡樹灣橡樹灣中高檔（小戶型公寓）上海灘花園上海灘花園高檔南山世紀(jì)華府南山世紀(jì)華府中高檔府前花園府前花園中高檔區(qū)域項目基本都保持著較好的消化態(tài)勢橡樹灣的銷售速度相對較慢，主要是由于其是小戶型公寓，價格較高，故而影響了銷售速度，這也說明客戶對于高層公寓有一定的心理抗性。競爭區(qū)域市場供應(yīng)特點(diǎn)研究競爭區(qū)域市場供應(yīng)特點(diǎn)研究價格水平及銷售率價格水平及銷售率項目名稱項目名稱均價（元均價（元/平米平米銷售率銷售率星海灣星海灣880090%以上世紀(jì)華庭世紀(jì)華庭6500

27、70%天合城天合城5000三期在售海天四季花城海天四季花城5600一期售完橡樹灣橡樹灣550050%上海灘花園上海灘花園開盤4000以上新盤南山世紀(jì)華府南山世紀(jì)華府5100基本售罄府前花園府前花園4800一期售完競爭區(qū)域市場供應(yīng)特點(diǎn)研究競爭區(qū)域市場供應(yīng)特點(diǎn)研究在售主力戶型及面積區(qū)間在售主力戶型及面積區(qū)間項目名稱項目名稱一居一居（平米）（平米）二居二居（平米）（平米）三居三居（平米）（平米）四居四居（平米）（平米）備注備注星海灣星海灣260 及以上 復(fù)式世紀(jì)華庭世紀(jì)華庭62-77101167226還有160、147平米天合城天合城103-106101-120 157-136每種居室有4個戶型海天

28、四季花海天四季花城城5670-90108120以上復(fù)式130-240平米橡樹灣橡樹灣30-4050-80上海灘花園上海灘花園信息尚未公布南山世紀(jì)華南山世紀(jì)華府府60-80110-140150-171180-220府前花園府前花園 110-140 本區(qū)域主力戶型以本區(qū)域主力戶型以70-10070-100平米的二居和平米的二居和110-160110-160平米的三居為主，其次一平米的三居為主，其次一居、四居供量較少。居、四居供量較少。200180160140120100806040世紀(jì)華庭世紀(jì)華庭 天合城天合城 海天四季花城海天四季花城 橡樹灣橡樹灣 南山世紀(jì)華府南山世紀(jì)華府 府前花園府前花園10

29、11671011201083080150171110140競爭區(qū)域市場供應(yīng)特點(diǎn)研究競爭區(qū)域市場供應(yīng)特點(diǎn)研究在售主力面積區(qū)間示意在售主力面積區(qū)間示意戶型面積趨于實用型，面積區(qū)間以中等戶型為主。戶型面積趨于實用型，面積區(qū)間以中等戶型為主。競爭區(qū)域市場供應(yīng)特點(diǎn)研究競爭區(qū)域市場供應(yīng)特點(diǎn)研究園林景觀園林景觀項目名稱項目名稱園林景觀園林景觀星海灣星海灣大師級作品，重現(xiàn)地中海岸的名勝景觀 世紀(jì)華庭世紀(jì)華庭濱海綠化，公園化 天合城天合城公園化社區(qū)、高綠化率海天四季花城海天四季花城水景、山景為主，注重生態(tài)橡樹灣橡樹灣中心花園上海灘花園上海灘花園40萬平米生態(tài)公園南山世紀(jì)華府南山世紀(jì)華府園景府前花園府前花園園景、

30、公園化 星海灣的園林景觀較有藝術(shù)欣賞性，綜合品質(zhì)感不錯，而且富有異域的浪漫氣質(zhì)，特色獨(dú)樹一幟。天合城的綠化率較高，達(dá)到了60%，海天四季花城主打水景、山景的生態(tài)主題 。相對而言，其他項目的園林則感覺平平，只有簡單的中心園林綠化景觀和綠化排布。即將銷售的上海灘花園的生態(tài)公園園林值得期待。競爭區(qū)域市場供應(yīng)特點(diǎn)研究競爭區(qū)域市場供應(yīng)特點(diǎn)研究社區(qū)配套社區(qū)配套項目名稱項目名稱社區(qū)配套社區(qū)配套星海灣星海灣高級會所、酒店，英式管家服務(wù)等，配套齊全 世紀(jì)華庭世紀(jì)華庭與周邊煙臺博覽中心，南山皇冠假日五星級酒店、南山世紀(jì)購物公園、體育公園連成一體，商務(wù)配套渾然天成。天合城天合城會所、商業(yè)區(qū)、超市 海天四季花城海天四

31、季花城商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、超市、幼兒園等 橡樹灣橡樹灣商業(yè)網(wǎng)點(diǎn) 上海灘花園上海灘花園14萬平米的商業(yè)配套與數(shù)萬平米的教育設(shè)施南山世紀(jì)華府南山世紀(jì)華府商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、會所 府前花園府前花園商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、會所 南山地產(chǎn)各分期產(chǎn)品配套齊全，且社區(qū)配套各期之間可以共享，是區(qū)域內(nèi)配套最為齊全的社區(qū)。相對而言，其他項目則較為遜色，只能滿足基本的生活需求。在即將銷售的上海灘花園的宣傳折頁上了解到，該項目體量較大，配套齊全。這要求本項目在規(guī)劃時，應(yīng)充分考慮到小區(qū)居民的生活配套需求，齊全的生活配套設(shè)施，將會給項目增加有效的附加值和促進(jìn)成交。競爭區(qū)域商品房住宅項目戶型空間格局表現(xiàn)單一，以平層為主要表現(xiàn)形式。錯層、躍層等具空間變化的錯

32、層、躍層等具空間變化的戶型設(shè)計稀缺。此外，拼接戶型設(shè)計稀缺。此外，拼接戶型也具有一定的市場空間。戶型也具有一定的市場空間。競爭區(qū)域市場供應(yīng)特點(diǎn)研究競爭區(qū)域市場供應(yīng)特點(diǎn)研究產(chǎn)品細(xì)節(jié)產(chǎn)品細(xì)節(jié).空間布局空間布局項目名稱項目名稱戶型格局戶型格局一梯幾戶一梯幾戶星海灣星海灣平層、復(fù)式、洋房1梯2戶世紀(jì)華庭世紀(jì)華庭平層2梯6戶 天合城天合城平層1梯4戶、6戶、7戶海天四季花城海天四季花城平層、復(fù)式橡樹灣橡樹灣平層1梯8戶上海灘花園上海灘花園平層、復(fù)式、townhouse1梯2戶南山世紀(jì)華府南山世紀(jì)華府平層1梯3戶 、4戶 府前花園府前花園平層一梯2戶 、3戶 、4戶 、5戶 、8戶在售項目中，大多均在強(qiáng)調(diào)

33、自身的地段和景觀資源上，對項目的內(nèi)涵挖掘不夠深。整體營銷水平不高，包裝呆板，品質(zhì)感不夠，在推廣途徑上也比較單一。競爭區(qū)域市場供應(yīng)特點(diǎn)研究競爭區(qū)域市場供應(yīng)特點(diǎn)研究園林景觀園林景觀項目名稱項目名稱主題廣告語主題廣告語主打賣點(diǎn)主打賣點(diǎn)星海灣星海灣天人合一，上流社區(qū) 一線海景、電梯洋房 世紀(jì)華庭世紀(jì)華庭公園化社區(qū)景觀 一線海景 天合城天合城市中心區(qū)最后的黃金地段、細(xì)節(jié) 市中心地段、公園化社區(qū) 海天四季花城海天四季花城數(shù)字化智能家居山景 橡樹灣橡樹灣青年特區(qū) 公寓（小面積） 上海灘花園上海灘花園南山世紀(jì)華府南山世紀(jì)華府府前花園府前花園國際青年公寓 地段 兵營式布局兵營式布局競爭區(qū)域市場供應(yīng)特點(diǎn)研究競爭區(qū)

34、域市場供應(yīng)特點(diǎn)研究各項目總體規(guī)劃各項目總體規(guī)劃競爭區(qū)域商品房項目停車主要表現(xiàn)為地下車庫和地下停車位，車位充足。競爭區(qū)域市場供應(yīng)特點(diǎn)研究競爭區(qū)域市場供應(yīng)特點(diǎn)研究車位配比車位配比由于客戶擁有私家車比較普遍，因此從市場銷售表現(xiàn)來看，車庫的銷售情況較好。項目名稱項目名稱車位配比車位配比車位數(shù)量車位數(shù)量星海灣星海灣1：2世紀(jì)華庭世紀(jì)華庭1：1.5地上800個，地下1200個天合城天合城1：1海天四季花城海天四季花城1：1橡樹灣橡樹灣1：1.2地下地下1800多個上海灘花園上海灘花園1：1南山世紀(jì)華府南山世紀(jì)華府1：10.5府前花園府前花園1：1競爭區(qū)域市場供應(yīng)特點(diǎn)研究競爭區(qū)域市場供應(yīng)特點(diǎn)研究成交客戶情況

35、（業(yè)內(nèi)人士）成交客戶情況（業(yè)內(nèi)人士）我們本次的客戶調(diào)查從兩個角度進(jìn)行，一方面是向業(yè)內(nèi)人士進(jìn)行深訪，了解成交客戶情況，其次是通過攔截的形式進(jìn)行隨機(jī)客戶深訪，以充分保證我們對于客戶把握的客觀和公正性。（備注：以下分析內(nèi)容僅供參考，并非絕對）類類 別別范范 圍圍客戶的年齡段 以以”30-50歲居多歲居多“對萊山房地產(chǎn)市場發(fā)展的看法 選擇選擇“房價上升較快，進(jìn)入快速增長的時期房價上升較快，進(jìn)入快速增長的時期”居多居多對萊山發(fā)展的看法 前三依次為：前三依次為：“人文氣氛佳人文氣氛佳 、自然環(huán)境較好自然環(huán)境較好 、住宅升值潛力大住宅升值潛力大” 對項目周邊狀況評判 選擇非常好的有：人文、自然、治安、升值潛

36、力、交通；比較差的為配選擇非常好的有：人文、自然、治安、升值潛力、交通；比較差的為配套套客戶購房時首先關(guān)注的問題 依次為：價格、文化教育、房屋務(wù)實、生活便利性、環(huán)境依次為：價格、文化教育、房屋務(wù)實、生活便利性、環(huán)境客戶認(rèn)為必須有的依次為：房屋質(zhì)量、生活配套、幼兒園、停車位、物業(yè)水平、居民素質(zhì)依次為：房屋質(zhì)量、生活配套、幼兒園、停車位、物業(yè)水平、居民素質(zhì)客戶更愿意選擇哪種物業(yè)類型 板式小高層（帶電梯）板式小高層（帶電梯） 、多層、高層板樓（帶電梯）、多層、高層板樓（帶電梯）客戶購買的主力面積區(qū)間 “90-110平米兩居、平米兩居、110-160平米三居平米三居”暢銷暢銷競爭區(qū)域市場供應(yīng)特點(diǎn)研究競

37、爭區(qū)域市場供應(yīng)特點(diǎn)研究成交客戶成交客戶類類 別別范范 圍圍客戶最高可以承受的住宅單價 目前為目前為5000-6000之間之間客戶最高可以承受的住宅總價 以以“70-80萬居多萬居多”客戶喜歡的戶型明衛(wèi)、客廳主臥寬敞、朝向好明衛(wèi)、客廳主臥寬敞、朝向好客戶喜歡的建筑風(fēng)格 選擇現(xiàn)代風(fēng)格的占據(jù)絕對比例選擇現(xiàn)代風(fēng)格的占據(jù)絕對比例哪種小區(qū)內(nèi)環(huán)境景觀設(shè)計比較有吸引力 依次為：大面積綠地為主依次為：大面積綠地為主 、大量的樹木、大面積活動場所、大量的樹木、大面積活動場所客戶傾向于哪種立面材料 依次為：高級面磚、高級涂料、石材依次為：高級面磚、高級涂料、石材您的客戶是否需要停車位 答案都非?？隙ù鸢付挤浅？隙ㄖ?/p>

38、體客戶的日常交通工具主要是私家車占據(jù)相當(dāng)大比例，并且有的家庭擁有私家車占據(jù)相當(dāng)大比例，并且有的家庭擁有2輛以上輛以上您的客戶主要通過什么途徑獲取樓盤信息 主要為煙臺晚報、煙臺電視臺、戶外，推廣途徑較為單一主要為煙臺晚報、煙臺電視臺、戶外，推廣途徑較為單一競爭區(qū)域市場供應(yīng)特點(diǎn)研究競爭區(qū)域市場供應(yīng)特點(diǎn)研究成交客戶成交客戶類類 別別范范 圍圍主體客戶現(xiàn)在居住的區(qū)域 福山、芝罘、萊山、開發(fā)區(qū)福山、芝罘、萊山、開發(fā)區(qū)主體客戶工作區(qū)域福山、芝罘、萊山、開發(fā)區(qū)福山、芝罘、萊山、開發(fā)區(qū)主體客戶現(xiàn)有住房 商品房、租憑房屋、單位宿舍、自建房商品房、租憑房屋、單位宿舍、自建房主體客戶對目前居住狀態(tài)的滿意度絕大多數(shù)表

39、示為絕大多數(shù)表示為“一般一般”和和“需要改善需要改善”，屬于居住升級換代型客戶，屬于居住升級換代型客戶主體客戶現(xiàn)在的家庭結(jié)構(gòu) 依次為：依次為：單身或與配偶單獨(dú)居住、與父母兩代同住單身或與配偶單獨(dú)居住、與父母兩代同住、與子女兩代同住與子女兩代同住 主體客戶的置業(yè)經(jīng)驗 2次置業(yè)居多，其次為：次置業(yè)居多，其次為：1次、次、3次及以上次及以上主體客戶從事的職業(yè) 依次為：依次為：私營企業(yè)主私營企業(yè)主 、企業(yè)中高層管理人員、企業(yè)中高層管理人員 、專業(yè)技術(shù)人員、專業(yè)技術(shù)人員 、個體工商、個體工商戶戶 、普通職員、普通職員 、公務(wù)員、公務(wù)員 主體客戶從事的職業(yè) 制造、金融、制造、金融、it、個體零售及批發(fā)業(yè)、

40、農(nóng)林牧副漁、公共服務(wù)與公共事業(yè)、個體零售及批發(fā)業(yè)、農(nóng)林牧副漁、公共服務(wù)與公共事業(yè)競爭區(qū)域市場供應(yīng)特點(diǎn)研究競爭區(qū)域市場供應(yīng)特點(diǎn)研究成交客戶成交客戶供應(yīng)市場研究供應(yīng)市場研究p 煙臺住宅市場整體供應(yīng)情況n 競爭區(qū)域供應(yīng)市場特點(diǎn)研究競爭區(qū)域供應(yīng)市場特點(diǎn)研究 競爭區(qū)域確定 競爭區(qū)域市場供應(yīng)特點(diǎn) 競爭區(qū)域典型個案分析競爭區(qū)域典型個案分析 競爭區(qū)域市場研究主要結(jié)論及市場空間探測典型個案典型個案星海灣星海灣位置：煙臺大學(xué)南門對面位置：煙臺大學(xué)南門對面占地面積：占地面積： 12.712.7萬平方米萬平方米總建筑面積：總建筑面積：10.810.8萬平方米萬平方米開發(fā)商：煙臺南山置業(yè)發(fā)展有限公司開發(fā)商：煙臺南山置業(yè)

41、發(fā)展有限公司廣告推廣：青島安捷廣告有限公司廣告推廣：青島安捷廣告有限公司規(guī)劃建筑設(shè)計：規(guī)劃建筑設(shè)計：深圳大學(xué)設(shè)計深圳大學(xué)設(shè)計建筑形式：洋房、小高層建筑形式：洋房、小高層戶型格局：平層、復(fù)式、洋房戶型格局：平層、復(fù)式、洋房物業(yè)管理：第一太平戴維斯物業(yè)管理：第一太平戴維斯整體規(guī)劃依地勢而建，享有一線整體規(guī)劃依地勢而建，享有一線海景色，有些也能享有較好海景，海景色，有些也能享有較好海景，容積率低，定位高檔。容積率低，定位高檔。社區(qū)為歐式建筑風(fēng)格，意大利風(fēng)社區(qū)為歐式建筑風(fēng)格，意大利風(fēng)情的濱海高尚社區(qū)，由情的濱海高尚社區(qū)，由8 8棟小高棟小高層公寓組成，設(shè)計上采用周邊圍層公寓組成，設(shè)計上采用周邊圍合式的

42、規(guī)劃布局，從外型上看去，合式的規(guī)劃布局，從外型上看去，尖屋頂、多陽臺、體量錯落是星尖屋頂、多陽臺、體量錯落是星海灣的顯著特征。海灣的顯著特征。 空間設(shè)計采用空間設(shè)計采用“開放式的圍合開放式的圍合”，通過底層裙樓、街區(qū)設(shè)計，引導(dǎo)通過底層裙樓、街區(qū)設(shè)計，引導(dǎo)空間有序流動?？臻g有序流動?？傮w規(guī)劃總體規(guī)劃典型個案典型個案星海灣星海灣區(qū)內(nèi)配套：高級會所、再現(xiàn)區(qū)內(nèi)配套：高級會所、再現(xiàn)文藝復(fù)興時期建筑師帕拉迪文藝復(fù)興時期建筑師帕拉迪奧的代表作圓廳別墅，成就奧的代表作圓廳別墅，成就私享家的娛樂主張。選用了私享家的娛樂主張。選用了全球品牌管家全球品牌管家“第一太平戴第一太平戴維斯維斯”為客戶提供英式管用為客戶提

43、供英式管用服務(wù)。配套中規(guī)劃有酒店，服務(wù)。配套中規(guī)劃有酒店，整體社區(qū)的配套可以共享，整體社區(qū)的配套可以共享，配套較為齊全。配套較為齊全。園林：異域風(fēng)格，意大利風(fēng)園林：異域風(fēng)格，意大利風(fēng)情花園景觀，重現(xiàn)了地中海情花園景觀，重現(xiàn)了地中海岸的名勝景觀，較有品味和岸的名勝景觀，較有品味和品質(zhì)感。品質(zhì)感?？傮w規(guī)劃總體規(guī)劃典型個案典型個案星海灣星海灣單體產(chǎn)品設(shè)計單體產(chǎn)品設(shè)計典型個案典型個案星海灣星海灣外立面：采用涂料和面磚結(jié)合外立面：采用涂料和面磚結(jié)合層高：層高：3 3米，米，樓層：樓座為樓層：樓座為10-1510-15層建筑層建筑標(biāo)準(zhǔn)層：標(biāo)準(zhǔn)層：1 1梯梯2 2戶戶容積率：容積率：0.860.86居住戶數(shù)

44、：共居住戶數(shù)：共306306戶戶使用率：使用率：80%80%。目前在售主力戶型：目前在售主力戶型：260 260 及以上復(fù)式及以上復(fù)式價格特征價格特征&銷售表現(xiàn)銷售表現(xiàn)整體情況：整體情況：均價8800元/平米，銷售率90%以上，至開盤以來保持著較好的銷售速度。付款方式為：一次性、按揭、公積金優(yōu)惠政策：一次性付款98折典型個案典型個案星海灣星海灣典型個案典型個案世紀(jì)華庭世紀(jì)華庭位置：萊山國際博覽中心東側(cè)位置：萊山國際博覽中心東側(cè)占地面積：占地面積： 1616萬平方米萬平方米總建筑面積：總建筑面積：3333萬平方米萬平方米開發(fā)商：煙臺南山置業(yè)發(fā)展有限公司開發(fā)商：煙臺南山置業(yè)發(fā)展有限公司廣告

45、推廣：青島安捷廣告有限公司廣告推廣：青島安捷廣告有限公司規(guī)劃建筑設(shè)計：規(guī)劃建筑設(shè)計：深圳設(shè)計總院深圳設(shè)計總院建筑形式：高層建筑形式：高層戶型格局：平層戶型格局：平層物業(yè)管理：第一太平戴維斯物業(yè)管理：第一太平戴維斯地處城市中心，坐擁繁華城市中地處城市中心，坐擁繁華城市中心，獨(dú)享山海生活，毗鄰濱海路、心，獨(dú)享山海生活，毗鄰濱海路、觀海路、世貿(mào)路等城市主干道，觀海路、世貿(mào)路等城市主干道，與煙臺市政府僅與煙臺市政府僅5 5分鐘車程，地分鐘車程，地段優(yōu)勢明顯。段優(yōu)勢明顯。整體規(guī)劃由整體規(guī)劃由1515棟樓構(gòu)成，社區(qū)定棟樓構(gòu)成，社區(qū)定位為板式濱海社區(qū)，享有一線海位為板式濱海社區(qū)，享有一線海景色，并有景色，并

46、有270270度全海景洋房，度全海景洋房，定位高檔。定位高檔?？傮w規(guī)劃總體規(guī)劃典型個案典型個案世紀(jì)華庭世紀(jì)華庭區(qū)內(nèi)配套：與周邊煙臺博覽區(qū)內(nèi)配套：與周邊煙臺博覽中心，南山皇冠假日五星級中心，南山皇冠假日五星級酒店、酒店、5a5a級寫字樓世紀(jì)大廈、級寫字樓世紀(jì)大廈、8.68.6萬平米南山世紀(jì)購物公萬平米南山世紀(jì)購物公園、佳世客購物中心、體育園、佳世客購物中心、體育公園連成一體，商務(wù)配套渾公園連成一體，商務(wù)配套渾然天成，打造出一種然天成，打造出一種“出則出則閱盡繁華，入則小隱于市閱盡繁華，入則小隱于市”的生活狀態(tài)，充分迎合了很的生活狀態(tài)，充分迎合了很多人期望的生活狀態(tài)。多人期望的生活狀態(tài)?？傮w規(guī)劃總

47、體規(guī)劃典型個案典型個案世紀(jì)華庭世紀(jì)華庭單體產(chǎn)品設(shè)計單體產(chǎn)品設(shè)計典型個案典型個案世紀(jì)華庭世紀(jì)華庭外立面：高級涂料、淺灰外立面：高級涂料、淺灰層高：層高：2.92.9，樓層：樓座為樓層：樓座為2424、2828、3232、3939層建筑層建筑標(biāo)準(zhǔn)層：標(biāo)準(zhǔn)層：1 1梯梯6 6戶戶容積率：容積率：2.072.07居住戶數(shù)：共居住戶數(shù)：共23622362戶戶使用率：使用率：80%80%。目前在售主力戶型：目前在售主力戶型：101101平米兩居、平米兩居、167167平米三居平米三居戶型分布特點(diǎn)：戶型分布特點(diǎn)：220220平米為正南正北、平米為正南正北、6262、109109、133133平米的為偏西南戶

48、型平米的為偏西南戶型價格特征價格特征&銷售表現(xiàn)銷售表現(xiàn)整體情況：整體情況：均價6500元/平米，銷售率70%以上，至開盤以來保持著較好的銷售速度。付款方式為：一次性、按揭、公積金典型個案典型個案世紀(jì)華庭世紀(jì)華庭南山地產(chǎn)開發(fā)項目綜合點(diǎn)評南山地產(chǎn)開發(fā)項目綜合點(diǎn)評u由南山地產(chǎn)開發(fā)的項目屬于典型的區(qū)域由南山地產(chǎn)開發(fā)的項目屬于典型的區(qū)域大盤，在煙臺具有較大的影響力，大手筆大盤，在煙臺具有較大的影響力，大手筆開發(fā)在市場上產(chǎn)生了強(qiáng)有力的震撼力。開發(fā)在市場上產(chǎn)生了強(qiáng)有力的震撼力。u項目分期開發(fā)，各期之間相互聯(lián)系又獨(dú)項目分期開發(fā)，各期之間相互聯(lián)系又獨(dú)成體系，產(chǎn)品分為幾個層級進(jìn)行開發(fā)，各成體系，產(chǎn)品分為幾

49、個層級進(jìn)行開發(fā)，各期以獨(dú)立案名命名，但均保持著期以獨(dú)立案名命名，但均保持著“南山南山”品牌的統(tǒng)一形象，充分展示出了大品牌開品牌的統(tǒng)一形象，充分展示出了大品牌開發(fā)商的綜合開發(fā)實力。發(fā)商的綜合開發(fā)實力。u項目的綜合配套齊全，整體定位較為高項目的綜合配套齊全，整體定位較為高檔，具有品質(zhì)感，是大型成熟社區(qū)。檔，具有品質(zhì)感，是大型成熟社區(qū)。u項目有很多可圈可點(diǎn)之處，應(yīng)用了較為項目有很多可圈可點(diǎn)之處，應(yīng)用了較為超前和先進(jìn)的規(guī)劃理念，品質(zhì)感較好，一超前和先進(jìn)的規(guī)劃理念，品質(zhì)感較好，一些較好的概念在項目中體到了較好的體現(xiàn)。些較好的概念在項目中體到了較好的體現(xiàn)。典型個案典型個案天合城天合城位置：萊山迎春大街與港

50、城東大街交界處位置：萊山迎春大街與港城東大街交界處占地面積：占地面積： 19.519.5萬平方米萬平方米總建筑面積：總建筑面積：2525萬平方米萬平方米開發(fā)商：山東祥隆企業(yè)集團(tuán)開發(fā)商：山東祥隆企業(yè)集團(tuán)全程策劃：凌峻全程策劃：凌峻. .中國中國規(guī)劃建筑設(shè)計：北方設(shè)計院規(guī)劃建筑設(shè)計：北方設(shè)計院建筑形式：小高層、高層建筑形式：小高層、高層戶型格局：平層戶型格局：平層物業(yè)管理：原版引進(jìn)海天名人廣場物業(yè)管理物業(yè)管理：原版引進(jìn)海天名人廣場物業(yè)管理社區(qū)整體采用并列式、部分塔式社區(qū)整體采用并列式、部分塔式排布的形式，整體定位為中高檔排布的形式，整體定位為中高檔社區(qū)，樓與樓之間采用綠化景觀社區(qū)，樓與樓之間采用綠

51、化景觀的形式，有綠化隔離帶。的形式，有綠化隔離帶。建筑立面引入了國際色彩體系。建筑立面引入了國際色彩體系。60%60%的高綠化率的高綠化率總體規(guī)劃總體規(guī)劃典型個案典型個案天合城天合城總體規(guī)劃總體規(guī)劃典型個案典型個案天合城天合城配套設(shè)施：會所、幼兒園、商業(yè)區(qū)、超市配套設(shè)施：會所、幼兒園、商業(yè)區(qū)、超市 獨(dú)立空中花園、引綠入室，使之成為項目的獨(dú)立空中花園、引綠入室，使之成為項目的一大亮點(diǎn)。一大亮點(diǎn)。采用了全效保溫隔聲，高密封性中空玻璃采用了全效保溫隔聲，高密封性中空玻璃在采暖中，運(yùn)用了地?zé)崾焦┡诓膳校\(yùn)用了地?zé)崾焦┡捎昧藢捑半娞莶捎昧藢捑半娞莶捎铆h(huán)保高新材料采用環(huán)保高新材料智有化系統(tǒng)智有化系統(tǒng)

52、單體產(chǎn)品設(shè)計單體產(chǎn)品設(shè)計典型個案典型個案天合城天合城外立面：涂料外立面：涂料層高：層高：2.82.8米米樓層：樓層：1010、1111、1818、1717、2727、2929層建筑層建筑標(biāo)準(zhǔn)層：標(biāo)準(zhǔn)層：1 1梯梯4 4戶、戶、1 1梯梯6 6戶、戶、1 1梯梯7 7戶戶容積率：容積率：1.281.28居住戶數(shù)：居住戶數(shù)：20002000多戶多戶使用率：使用率：85%85%、80%80%均有均有目前在售主力戶型：三期寬景電梯宅第、目前在售主力戶型：三期寬景電梯宅第、 101-120 101-120 三居，戶型多樣，每種面積區(qū)三居，戶型多樣，每種面積區(qū)域有域有4 4個戶型個戶型價格特征價格特征&a

53、mp;銷售表現(xiàn)銷售表現(xiàn)整體情況：整體情況：均價5000元/平米，三期在售付款方式為：一次性、按揭、公積金優(yōu)惠政策：一次性付款99折典型個案典型個案天合城天合城典型個案典型個案海天四季花城海天四季花城位置：萊山區(qū)桐林路與新苑路交匯處位置：萊山區(qū)桐林路與新苑路交匯處占地面積：占地面積： 20.120.1萬平方米萬平方米總建筑面積：總建筑面積：2222萬平方米萬平方米投資商：山東祥隆集團(tuán)投資商：山東祥隆集團(tuán)開發(fā)商：山東嘉士德投資置業(yè)有限公司開發(fā)商：山東嘉士德投資置業(yè)有限公司全程營銷：山外山全程營銷：山外山規(guī)劃建筑設(shè)計：深圳北方設(shè)計院規(guī)劃建筑設(shè)計：深圳北方設(shè)計院建筑形式：多層、小高層、聯(lián)體別墅建筑形式

54、：多層、小高層、聯(lián)體別墅戶型格局：平層、復(fù)式戶型格局：平層、復(fù)式物業(yè)管理：煙臺祥隆物業(yè)管理公司物業(yè)管理：煙臺祥隆物業(yè)管理公司整體規(guī)劃結(jié)合小區(qū)基地地形起伏整體規(guī)劃結(jié)合小區(qū)基地地形起伏有致，周邊環(huán)境優(yōu)美的特征，充有致，周邊環(huán)境優(yōu)美的特征，充分處用現(xiàn)有地形及景觀資源，使分處用現(xiàn)有地形及景觀資源，使小區(qū)的設(shè)計與自然環(huán)境有機(jī)組合，小區(qū)的設(shè)計與自然環(huán)境有機(jī)組合，給項目注入了生態(tài)景觀住宅的概給項目注入了生態(tài)景觀住宅的概念。念。項目背倚鳳凰山，近享自然美景項目背倚鳳凰山，近享自然美景和天然氧吧。和天然氧吧。容積率低容積率低總體規(guī)劃總體規(guī)劃典型個案典型個案海天四季花城海天四季花城配套設(shè)施：配套設(shè)施：商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、超

55、市、幼商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、超市、幼兒園等，其他兒園等，其他主要依靠周邊配套主要依靠周邊配套園林：小區(qū)以中心集中綠化帶結(jié)園林：小區(qū)以中心集中綠化帶結(jié)合曲線型道路構(gòu)成小區(qū)的主要框合曲線型道路構(gòu)成小區(qū)的主要框架，根據(jù)基地的地形變化形成各架，根據(jù)基地的地形變化形成各具不同空間景觀特色的組團(tuán)。具不同空間景觀特色的組團(tuán)。具有東方園林之特點(diǎn)，點(diǎn)狀的組具有東方園林之特點(diǎn)，點(diǎn)狀的組綠地，帶狀的林蔭步行道和集中綠地，帶狀的林蔭步行道和集中塊狀的中心綠地，項目近享鳳凰塊狀的中心綠地，項目近享鳳凰山的天然美景，并在景觀設(shè)計中山的天然美景，并在景觀設(shè)計中融入了豐富的水元素，湖泊、溪融入了豐富的水元素，湖泊、溪流、小島、廊亭、小橋

56、，下沉流、小島、廊亭、小橋，下沉式草坪、美樹，景致豐富。式草坪、美樹，景致豐富?？傮w規(guī)劃總體規(guī)劃典型個案典型個案海天四季花城海天四季花城單體產(chǎn)品設(shè)計單體產(chǎn)品設(shè)計典型個案典型個案海天四季花城海天四季花城外立面：采用新古典主義風(fēng)格，外立面外立面：采用新古典主義風(fēng)格，外立面采用涂料，色彩采用主、輔色塊相互搭采用涂料，色彩采用主、輔色塊相互搭配。配。層高：層高：2.82.8米米樓層：多層為樓層：多層為5 5層，小高層為層，小高層為1111層（一期）層（一期）容積率：容積率：1.0971.097居住戶數(shù)：共居住戶數(shù)：共700700戶戶使用率：使用率：85%85%。目前在售主力戶型：目前在售主力戶型：10

57、8108三居三居單體產(chǎn)品設(shè)計單體產(chǎn)品設(shè)計典型個案典型個案海天四季花城海天四季花城充分利用天然的景觀優(yōu)勢，房型采用以充分利用天然的景觀優(yōu)勢，房型采用以觀景為主的景觀房型，戶型豐富。觀景為主的景觀房型，戶型豐富。戶型點(diǎn)評：戶型點(diǎn)評：起居室、餐廳、廚房布置在靠近住宅起居室、餐廳、廚房布置在靠近住宅入口的位置，方便客人進(jìn)出、交談及家入口的位置，方便客人進(jìn)出、交談及家庭活動。庭活動。就寢空間位于住宅里側(cè)，單獨(dú)形成私就寢空間位于住宅里側(cè)，單獨(dú)形成私密區(qū)域，互不干擾。密區(qū)域，互不干擾。注重入口玄關(guān)的空間過渡注重入口玄關(guān)的空間過渡預(yù)留了一些靈活空間，有些中性空間預(yù)留了一些靈活空間，有些中性空間可以根據(jù)主要喜好布局。可以根據(jù)主要喜好布局。