1月武漢城市綜合體聯(lián)邦中心項(xiàng)目發(fā)展報(bào)告52P

1、 國(guó)際都市綜合體因城市而流傳 因中心而輝煌 聯(lián)邦中心發(fā)展報(bào)告1.項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略2.項(xiàng)目定位3.項(xiàng)目?jī)r(jià)值及意義1.項(xiàng)目操作團(tuán)隊(duì)2.項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理1.項(xiàng)目現(xiàn)狀2.項(xiàng)目用地指標(biāo)3.項(xiàng)目用地性質(zhì)4.項(xiàng)目區(qū)位5.市場(chǎng)背景1.項(xiàng)目總體規(guī)劃2.商業(yè)業(yè)態(tài)初步規(guī)劃3.項(xiàng)目初步經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)4.項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)特色背 景 篇partpart oneone注：以上數(shù)據(jù)均為圖測(cè)，最終數(shù)據(jù)以實(shí)測(cè)為準(zhǔn)；長(zhǎng)豐小學(xué)用地為硚口區(qū)教育局教育資源布局規(guī)劃實(shí)施用地，規(guī)劃設(shè)計(jì)占地19.7畝。 項(xiàng)目開發(fā)背景項(xiàng)目用地指標(biāo)項(xiàng)目用地單位名稱用地性質(zhì)用地面積(平方米)用地面積(畝)現(xiàn)狀用地面積1豐盛城建國(guó)有性質(zhì)1108116.62 2長(zhǎng)豐小學(xué)集體性質(zhì)99

2、8714.98 3村民宅基地集體性質(zhì)9871.48 4銀鴻服飾國(guó)有性質(zhì)33445.02 5長(zhǎng)豐街辦事處集體性質(zhì)1444221.66 6長(zhǎng)豐街派出所集體性質(zhì)24433.66 7長(zhǎng)豐科技產(chǎn)業(yè)園集體性質(zhì)80195120.29 合計(jì)122479183.72 規(guī)劃控制面積面積1規(guī)劃路網(wǎng)、街頭綠地、防護(hù)綠地2848942.73 面積2長(zhǎng)豐小學(xué)用地1313319.70 凈用地面積80857121.29 經(jīng)規(guī)劃控制查詢，該地塊被控制為工業(yè)用地、小學(xué)用地、市屬辦公用地及規(guī)劃路網(wǎng)、街頭綠地、防護(hù)綠地。 項(xiàng)目開發(fā)背景地塊用地性質(zhì)地鐵7號(hào)線：起于漢口古田，經(jīng)漢口火車站，從二七路過江，沿東湖西岸，終到南湖野芷路，與漢口

3、、武昌地區(qū)軌道形成快速通道。 東接王家墩cbd，西聯(lián)吳家山臺(tái)商投資區(qū)、東西湖經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、古田產(chǎn)業(yè)新區(qū)；立體交通為項(xiàng)目持續(xù)發(fā)展提供了現(xiàn)實(shí)條件，項(xiàng)目將為東方馬城提供全面綜合配套； 項(xiàng)目開發(fā)背景項(xiàng)目區(qū)位借勢(shì)cbd發(fā)展級(jí)及立體交通1.宏觀層面， 在中部崛起戰(zhàn)略的指引下，武漢城市價(jià)值提升是必然的，武漢經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步增長(zhǎng)大趨勢(shì)必將促進(jìn)古田區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展； 2.目前區(qū)域內(nèi)交通主要依靠道路交通，軌道交通體系對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展有促進(jìn)作用； 輕軌二期的完善和地鐵7號(hào)線的修建可以有效改善區(qū)域形象，提高交通便捷度，軌道交通拉升了沿線土地價(jià)值。區(qū)域發(fā)展將進(jìn)入“軌道經(jīng)濟(jì)時(shí)代”，軌道沿線將融合商業(yè)化、生活化、文化性于一體；3.

4、目前缺乏提升區(qū)域檔次的配套設(shè)施，區(qū)域功能分區(qū)為商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展提供契機(jī)；古田區(qū)域整體環(huán)境較差，長(zhǎng)豐路一帶沒有大型賣場(chǎng)，解放大道沿線只有超市、銀行以及小型醫(yī)院一些只能滿足日常生活的配套，沒有高檔次配套設(shè)施。未來區(qū)域?qū)⑿纬晒δ芊謪^(qū)的格局，西北部發(fā)展工業(yè)，南部及東北部發(fā)展居住區(qū)；4.區(qū)域內(nèi)成交地塊逐漸向北部擴(kuò)展，區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展南北不均衡將得到有效改善；目前區(qū)域樓盤主要集中在解放大道沿線區(qū)域，長(zhǎng)豐路沿線區(qū)域仍然主要供應(yīng)經(jīng)濟(jì)適用房。 近兩年區(qū)域成交地塊基本集中在北部，且地塊面積均較大，容積率較低，隨著土地供應(yīng)區(qū)域的轉(zhuǎn)移和王家墩cbd的建設(shè)，長(zhǎng)豐路沿線區(qū)域房地產(chǎn)將得到大力發(fā)展，未來區(qū)域房地產(chǎn)重點(diǎn)發(fā)展南部高檔住

5、宅區(qū)和東北部住宅區(qū)?？偟膩碚f，軌道交通的修建、功能分區(qū)的規(guī)劃、土地供應(yīng)區(qū)域的轉(zhuǎn)移和王家墩cbd的啟動(dòng)等因素都將提升區(qū)域價(jià)值，區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展前景可觀。 項(xiàng)目開發(fā)背景市場(chǎng)背景定位篇partpart twotwo 考慮到該項(xiàng)目的區(qū)位的優(yōu)越性、未來便利的交通、片區(qū)功能改造升級(jí)以及周邊龐大的消費(fèi)力等因素，發(fā)揮該地塊的價(jià)值潛力，同時(shí)為了更好地促進(jìn)城市發(fā)展，提升城市功能，經(jīng)過大量的市場(chǎng)調(diào)研和精心策劃，擬將該地塊與周邊六宗地塊整合開發(fā)。 項(xiàng)目開發(fā)順應(yīng)國(guó)家“中部崛起”戰(zhàn)略而生，依托王家墩cbd強(qiáng)大的市場(chǎng)輻射力、經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)力，把區(qū)域性的項(xiàng)目上升到全市性的“城市升級(jí)改造運(yùn)動(dòng)”高度，將項(xiàng)目打造為集購(gòu)物、休閑、娛樂、辦公

6、、居住多功能于一體的國(guó)際都市綜合體，提升硚口區(qū)的整體區(qū)域城市形象及打造區(qū)域新的消費(fèi)模式。 依靠都市綜合體強(qiáng)大生命力和昭示力，利用國(guó)際化團(tuán)隊(duì)一流的建筑，打造武漢市國(guó)際示范都市綜合體。 項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略華潤(rùn)中心是一座以大型購(gòu)物中心為核心，集商業(yè)、辦公、居住、酒店等諸多功能于一體的綜合性、現(xiàn)代化、標(biāo)志性、高品質(zhì)的建筑群體。項(xiàng)目占地面積77,292平方米，總建筑面積480,935平方米，設(shè)置車位2,988個(gè)，其中一期項(xiàng)目車位1,034個(gè)。華潤(rùn)中心項(xiàng)目分北、中、南三個(gè)部分，涵蓋了不同功能特點(diǎn)的寫字樓、購(gòu)物及娛樂中心、五星級(jí)酒店以及酒店服務(wù)式公寓。華潤(rùn)中心華潤(rùn)中心是都市綜合體成功開發(fā)的典型案例，集多種功能于一

7、體益田假日廣場(chǎng)益田假日廣場(chǎng)是集體驗(yàn)式商業(yè)、五星級(jí)主題概念酒店及生態(tài)寫字樓為一體的大型綜合建筑體 益田假日廣場(chǎng)位于中國(guó)最著名的旅游生態(tài)景區(qū)深圳華僑城，項(xiàng)目東臨五星級(jí)的威尼斯酒店，南與中國(guó)第一主題公園“世界之窗”隔路相望，北靠歡樂谷主題樂園，西接兩個(gè)國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的高爾夫球場(chǎng)。假日廣場(chǎng)緊臨深圳城市主干道深南大道，擁有發(fā)達(dá)的立體交通網(wǎng)絡(luò)。地面有50條可通達(dá)全市的公交線路，地下設(shè)有巴士換乘站，地鐵1、2號(hào)線在此交匯并直接與本項(xiàng)目“零距離”接駁，屬于典型的地鐵上蓋商業(yè)中心。 占地面積3.5萬,總建筑面積13.58萬其中：商業(yè)面積：10萬 寫字樓面積：5000 五星級(jí)酒店：3.08萬停車位：800個(gè)總投資：近1

8、5億北京cbd迅速發(fā)展期，soho中國(guó)推出其第二個(gè)綜合體項(xiàng)目建外soho，項(xiàng)目周邊條件十分優(yōu)越p地理位置項(xiàng)目位于國(guó)貿(mào)橋西南角，東三環(huán)和長(zhǎng)安街交叉的金十字，cbd核心區(qū)項(xiàng)目性質(zhì)總占地面積為16.9公頃（東西長(zhǎng)約760米），建筑面積70萬平方米，由18棟公寓、2棟寫字樓、4棟soho小型辦公房及大量裙房組成，配套設(shè)施包括幼兒園和會(huì)所等soho中國(guó)在cbd的第二個(gè)項(xiàng)目建外soho延續(xù)soho品牌和開發(fā)理念。建外soho功能復(fù)合 / 規(guī)模較大/ 功能組合協(xié)調(diào)機(jī)能較好 / 所處區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境強(qiáng)。區(qū)域開發(fā)模式是未來城市開發(fā)必經(jīng)之路,其核心是都市綜合體武漢國(guó)際示范都市綜合體項(xiàng)目定位酒店地下車庫(kù)商業(yè)下沉廣場(chǎng)寫字

9、樓商務(wù)公寓酒店式公寓住宅 在項(xiàng)目功能的規(guī)劃中，涉及購(gòu)物中心、高級(jí)寫字樓、星級(jí)酒店、商務(wù)公寓等綜合性的商業(yè)功能，商業(yè)的綜合性是市場(chǎng)的需要，也是聚集人氣、支撐商業(yè)的基礎(chǔ)；來自商務(wù)公寓和高級(jí)寫字樓的商務(wù)消費(fèi)人流，星級(jí)酒店的高消費(fèi)人流，來自下沉廣場(chǎng)的社會(huì)消費(fèi)人流，因停車便利吸引周邊的消費(fèi)人流，人流的范圍廣，商業(yè)的人氣才旺； 反之，購(gòu)物中心及下沉廣場(chǎng)的人氣旺，也會(huì)使商務(wù)公寓、酒店式公寓、高級(jí)寫字樓、星級(jí)酒店出祖率提高，商務(wù)公寓、高級(jí)寫字樓、星級(jí)酒店也會(huì)因配套齊全而互相提高品質(zhì)和出租率。 豐富的功能空間組合、互為依托、相互支持，共同分享彼此價(jià)值的提升，新成了一個(gè)自成體系的全新價(jià)值平臺(tái)?？蛻舳ㄎ?核心客戶：

10、本地個(gè)體老板、企事業(yè)單位中高層管理人員，長(zhǎng)期在武 漢商務(wù)客戶 重要客戶：跨國(guó)或跨區(qū)域企業(yè)，作為員工宿舍 游離客戶：專業(yè)人士，作為個(gè)人工作室酒店定位酒店形象示意圖客戶定位-核心客戶：漢口中高收入的、具有熱愛新、奇、特商品的消費(fèi)客戶主力客戶：中心城（漢口、漢陽、武昌）日常消費(fèi)人群、武漢周邊市鎮(zhèn) 具有高消費(fèi)能力的客戶。游離客戶：全國(guó)至武漢的商務(wù)客戶。商業(yè)定位商業(yè)形象示意圖客戶定位-核心客戶：國(guó)際企業(yè)、跨區(qū)域企業(yè)的金融及房地產(chǎn)領(lǐng)域的企業(yè)，本土大 型制造業(yè)企業(yè) 重要客戶：本地民營(yíng)企業(yè)及投資客 游離客戶：政府企事業(yè)單位寫字樓定位寫字樓形象示意圖形象定位-精品soho，靈韻空間客戶定位- 核心客戶：本地個(gè)體

11、老板、企事業(yè)單位中高層管理人員作為投資用 重要客戶：跨國(guó)或跨區(qū)域企業(yè)，作為員工宿舍 游離客戶：專業(yè)人士作為個(gè)人工作室商務(wù)公寓定位商務(wù)公寓形象示意圖客戶定位-核心客戶：本地個(gè)體老板、企事業(yè)單位中高層管理人員，長(zhǎng)期在 武漢商務(wù)客戶 重要客戶：跨國(guó)或跨區(qū)域企業(yè)，作為員工宿舍 游離客戶：專業(yè)人士，作為個(gè)人工作室酒店公寓定位酒店公寓形象示意圖客戶定位-核心客戶：武漢市各私營(yíng)企業(yè)主、企業(yè)高管 重要客戶：企事業(yè)單位中高層管理人員，高級(jí)白領(lǐng) 游離客戶：外地投資客戶住宅定位住宅形象示意圖1、提供高素質(zhì)的酒店、辦公、零售、休閑娛樂、居住場(chǎng)所2、充分利用市政設(shè)施（包括新的地鐵和公交系統(tǒng)）3、創(chuàng)造休閑、充滿活力的社會(huì)

12、環(huán)境4、改變城市及區(qū)域生活方式5、提升區(qū)域形象的城市名片未來的聯(lián)邦中心聯(lián)邦中心將以一個(gè)高品質(zhì)、多功能開放性的國(guó)際街區(qū)形象出現(xiàn)，提升硚口區(qū)的整體城市形象! 其定位、規(guī)劃、設(shè)計(jì)將和國(guó)際接軌。規(guī)劃篇partpart threethree項(xiàng)目總體規(guī)劃四原則開放性（ open ）國(guó)際性（international)統(tǒng)一性（ concordant ）文化性（ cultural ）國(guó)際性統(tǒng)一性開放性 文化性景觀規(guī)劃五要點(diǎn)要點(diǎn)一：整體景觀立體化、統(tǒng)一化要點(diǎn)二：下沉式廣場(chǎng)的動(dòng)靜互動(dòng)要點(diǎn)三：裙樓屋頂立體化及功能化要點(diǎn)四：共享空間的自然化及空間多樣化要點(diǎn)五：頂層空間的功能化及公共化立體景觀示意地下空間景觀綠化地面景

13、觀綠化裙樓景觀綠化頂樓景觀綠化要點(diǎn)一：整體景觀立體化、統(tǒng)一化環(huán)境景觀以統(tǒng)一的風(fēng)格為主調(diào)，建立統(tǒng)一協(xié)調(diào)主題突出的場(chǎng)所要點(diǎn)二：下沉式廣場(chǎng)的動(dòng)靜互動(dòng)廣場(chǎng)環(huán)境動(dòng)、靜分明，靜區(qū)因流動(dòng)的人群而動(dòng)，動(dòng)區(qū)因融入宜人休憩空間而靜動(dòng)感旱噴泉夢(mèng)想之泉城市綠洲靜動(dòng)裙樓屋頂景觀與街景，與室內(nèi)外結(jié)合成整體。要點(diǎn)三：裙樓屋頂立體化及功能化要點(diǎn)四：共享空間的自然化及空間多樣化將寫字樓、商業(yè)等公共空間的室內(nèi)環(huán)境進(jìn)行室外化設(shè)計(jì)，引入陽光、樹木，以人為本，營(yíng)造宜人尺度的公共空間。利用酒店、寫字樓頂層空間，營(yíng)造俯視武漢城市的超大尺度空間。頂層觀光休憩空間空中旋轉(zhuǎn)餐廳要點(diǎn)五：頂層空間的功能化及公共化區(qū)：武漢生活方式中心 消費(fèi)者自我娛樂

14、、盡情放松的場(chǎng)所 b區(qū)：娛樂絢彩世界 另一種別樣的絢彩生活商業(yè)業(yè)態(tài)初步規(guī)劃兩大商業(yè)業(yè)態(tài)功能板塊組合武漢生活方式中心娛樂絢彩世界初步經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)本項(xiàng)目規(guī)劃占地面積80857， 擬建地上建筑面積363857，地下建筑面積140000，總建筑面積為503857，其中商業(yè)12萬（含地下商業(yè)2.2萬）、酒店3.5萬、寫字樓3.2萬、商務(wù)公寓2.5萬、酒店式公寓4.5萬、住宅12萬、還建辦公約1萬，地下2層車庫(kù) 12萬 。 注：上述指標(biāo)為初步規(guī)劃設(shè)想，最終以政府批準(zhǔn)為準(zhǔn)。特色一：下沉式廣場(chǎng)24小時(shí)公共開放，在主要道路交匯處設(shè)置標(biāo)志性節(jié)點(diǎn)，通過下沉式廣場(chǎng)進(jìn)入地下商城，充分激發(fā)地下空間活力，創(chuàng)造個(gè)性的商業(yè)體驗(yàn)

15、空間 。特色二：地標(biāo)酒店個(gè)性精品商務(wù)酒店作為硚口區(qū)地標(biāo)建筑，具有時(shí)代的視覺沖擊，內(nèi)部功能齊全，造型獨(dú)特，將是硚口區(qū)乃至整個(gè)武漢市未來建筑的代表。項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)特色特色三：新型體驗(yàn)生活方式中心規(guī)劃集中式商業(yè)體驗(yàn)中心和情景商業(yè)步行街，通過不同建筑特色、外立面造型風(fēng)格，引入異國(guó)情調(diào)；提升項(xiàng)目商業(yè)檔次和商業(yè)氛圍。特色四：辦公設(shè)置高級(jí)標(biāo)準(zhǔn)寫字樓，追求生態(tài)、簡(jiǎn)潔、時(shí)代感，與王家墩cbd規(guī)劃的寫字樓互動(dòng)，打造硚口區(qū)財(cái)智引擎，提升項(xiàng)目影響力，推動(dòng)武漢經(jīng)濟(jì)發(fā)展。特色五：地下空間項(xiàng)目地處道路交叉口，在道路交叉口的地下，設(shè)置大型下沉廣場(chǎng)、地下商城和停車場(chǎng)所，一方面可以連通各功能空間，便于相互之間的聯(lián)系，另一方面可以利

16、用地下空間引導(dǎo)人流，使人能夠在各空間內(nèi)自由穿梭。地下空間通過下沉廣場(chǎng)和垂直交通與地面相聯(lián)系。隨著日后地鐵七號(hào)線的興建，相信項(xiàng)目能成為武漢功能齊全的地下商城之一。項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)特色運(yùn)營(yíng)篇partpart fourfour國(guó)際團(tuán)隊(duì)組合運(yùn)作規(guī)劃/建筑設(shè)計(jì)單位施工單位園林設(shè)計(jì)/施工單位開發(fā)團(tuán)隊(duì)工作團(tuán)隊(duì)project team投資策劃豐富的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，保障項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的精細(xì)化管理。豐盛城建 世紀(jì)家園綜合開發(fā)有限公司成立于1996年，經(jīng)營(yíng)范圍為市政工程施工、房地產(chǎn)開發(fā)、建筑材料、裝飾材料批發(fā)零售； 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)是公司未來的發(fā)展重點(diǎn)，擁有較強(qiáng)的資金、技術(shù)、人才實(shí)力。 開發(fā)團(tuán)隊(duì)建筑規(guī)劃單位知名規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)公司施工設(shè)計(jì)單位知名建筑施工設(shè)計(jì)單位園林設(shè)計(jì)單位知名園林設(shè)計(jì)公司經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)使客戶滿意并使工程保持良好