東原黃山大道東營銷總結(jié)

1、2011年度營銷總結(jié)東原黃山大道東項目組本報告所涉及商業(yè)信息，均屬重慶上韜房地產(chǎn)顧問有限公司所有this report and its attachments contain confidential information from santo目錄營銷大事記本報告所涉及商業(yè)信息，均屬重慶上韜房地產(chǎn)顧問有限公司所有this report and its attachments contain confidential information from santo營銷大事記一月高層3號樓和公寓前期余量房源的持續(xù)銷售1房產(chǎn)稅出臺，進行了市場分析和銷售應(yīng)對措施2公寓第四批次房源推出（19、20f），

2、當月認購29套3本報告所涉及商業(yè)信息，均屬重慶上韜房地產(chǎn)顧問有限公司所有this report and its attachments contain confidential information from santo營銷大事記二月“國八條”出臺，制定應(yīng)對措施，如分期付款、老帶新等1 團隊進行新政培訓(xùn)和針對性的解讀23 東原黃山大道東舉辦元宵業(yè)主大活動本報告所涉及商業(yè)信息，均屬重慶上韜房地產(chǎn)顧問有限公司所有this report and its attachments contain confidential information from santo營銷大事記三月東原黃山大道東2號樓v

3、ip卡卡/鉑金卡辦理，進行洗籌1東原黃山大道東2號樓開盤銷售152套，均價達到9663元/平米2本報告所涉及商業(yè)信息，均屬重慶上韜房地產(chǎn)顧問有限公司所有this report and its attachments contain confidential information from santo營銷大事記四月東原黃山大道東洋房5號樓vip卡和誠意金辦理，開始洗籌1東原黃山大道東攜新開洋房參加重慶春季房交會2公寓第五批次房源推出(21、22、29f)3本報告所涉及商業(yè)信息，均屬重慶上韜房地產(chǎn)顧問有限公司所有this report and its attachments contain co

4、nfidential information from santo營銷大事記五月公寓第六批次房源推出（30、31f）1本報告所涉及商業(yè)信息，均屬重慶上韜房地產(chǎn)顧問有限公司所有this report and its attachments contain confidential information from santo營銷大事記六月12東原黃山大道東淘房節(jié)活動開始東原6月電影月業(yè)主回饋活動本報告所涉及商業(yè)信息，均屬重慶上韜房地產(chǎn)顧問有限公司所有this report and its attachments contain confidential information from sant

5、o營銷大事記七月進行商業(yè)市場信息的收集和實地考察12對置業(yè)顧問進行商業(yè)知識專項培訓(xùn)本報告所涉及商業(yè)信息，均屬重慶上韜房地產(chǎn)顧問有限公司所有this report and its attachments contain confidential information from santo營銷大事記八月123東原.黃山大道東商業(yè)產(chǎn)品推介會在金科大酒店舉辦東原.黃山大道東商業(yè)vip卡和鉑金卡辦理開始東原.黃山大道東招商團隊組建、招商工作正式啟動本報告所涉及商業(yè)信息，均屬重慶上韜房地產(chǎn)顧問有限公司所有this report and its attachments contain confidenti

6、al information from santo營銷大事記九月123東原.黃山大道東洋房6號樓開始洗籌東原.黃山大道東商業(yè)正式發(fā)售，當天認購56個東原.黃山大道東商業(yè)提前團購成功進行，促成成交17個本報告所涉及商業(yè)信息，均屬重慶上韜房地產(chǎn)顧問有限公司所有this report and its attachments contain confidential information from santo營銷大事記十月12對2、6號樓進行全面降價調(diào)整，銷售情況理想3東原.黃山大道東參加重慶秋季房交會，正式進入清盤期東原.黃山大道東招商意向框架協(xié)議開始簽訂本報告所涉及商業(yè)信息，均屬重慶上韜房地產(chǎn)顧

7、問有限公司所有this report and its attachments contain confidential information from santo營銷大事記十一月12東原黃山大道東車位開盤成功，當天銷售225個，完成目標任務(wù)東原.黃山大道東車位vip卡和鉑金卡辦理，開始洗籌本報告所涉及商業(yè)信息，均屬重慶上韜房地產(chǎn)顧問有限公司所有this report and its attachments contain confidential information from santo營銷大事記十二月123東原.黃山大道東提前完成年度營銷任務(wù)，簽約金額4.4億完成車位整體簽約94%月底

8、1、3、4、5、7號樓接房工作準備營銷思路回顧本報告所涉及商業(yè)信息，均屬重慶上韜房地產(chǎn)顧問有限公司所有this report and its attachments contain confidential information from santo 一、項目銷售思路 二、項目蓄客方案 三、項目銷售情況 四、銷售亮點和缺失營銷思路回顧本報告所涉及商業(yè)信息，均屬重慶上韜房地產(chǎn)顧問有限公司所有this report and its attachments contain confidential information from santo營銷思路回顧銷售前期的思考前期的思考高層3號樓：順應(yīng)前幾

9、期產(chǎn)品的熱銷和客戶對項目的持續(xù)關(guān)注，準確的對產(chǎn)品進行優(yōu)劣勢的分析和定位，銷售方式與前幾期相同，主要以產(chǎn)品本身和地段來吸引客戶購買。洋房5號樓：市場已開始出現(xiàn)下滑趨勢，洋房產(chǎn)品的競爭也開始激烈起來，但同類型的產(chǎn)品并不多見，以面積小、總價低可在現(xiàn)階段的洋房產(chǎn)品中占得優(yōu)勢，所以5號樓的銷售模式與高層的相似，但因房源量少、客戶情況不算較理想的情況下，不以高調(diào)宣傳開盤，以小范圍辦卡客戶認籌的方式進行。洋房6號樓：6號樓前期的意向客戶因延遲開盤基本已消耗殆盡，加之5號樓去化較慢，因此涉及重新蓄客的問題，但市場變化速度相當快，所以6號樓以意向客戶的情況分批次進行銷售，以參與內(nèi)部認購的方式正式開始。本報告所涉

10、及商業(yè)信息，均屬重慶上韜房地產(chǎn)顧問有限公司所有this report and its attachments contain confidential information from santo營銷思路回顧銷售前期的思考前期的思考商業(yè)：市場對住宅的觀望反而給商業(yè)帶來更大的機會,以區(qū)域位置占得優(yōu)勢,重新規(guī)劃設(shè)計整體商業(yè)格局,使每個商鋪有更大的使用價值和溢價空間,以劃小商鋪、總價低,投資門檻低吸引客戶,另進行合理的配置突顯其使用價值.車位：市場狀況不佳,交房前進行銷售,對車位整體的洗籌都有影響,所以制造搶購的氛圍和非買不可的情緒是首要要做的工作.但因為車位總的數(shù)量不少,因此考慮購買的緊迫感和后期

11、使用的問題將車位負2層進行銷控暫不銷售,同時制定開盤優(yōu)惠政策吸引業(yè)主購買.本報告所涉及商業(yè)信息，均屬重慶上韜房地產(chǎn)顧問有限公司所有this report and its attachments contain confidential information from santo營銷思路回顧銷售蓄客過程黃山大道東蓄客方案一（應(yīng)用于2、5號樓）門檻低，提升蓄客量設(shè)置門檻，初步洗客目的：制造現(xiàn)場客戶關(guān)注度高的氛圍，增加客戶對項目的了解深度方式：以存款證明辦理vip卡享購房資格，現(xiàn)場活動配合蓄客目的：提高客戶心理預(yù)期，鎖定目標客戶群體，為定價提供客戶信息支持方式：以指定銀行存款方式進行升級鉑金卡的辦

12、理，享購房優(yōu)惠進一步提升意向，制定選房方案目的：最大程度實現(xiàn)成交，完成銷售目標方式：給到客戶適當?shù)膬r格范圍，做好客戶落位工作，制定詳細的選房方案。一、二、三、本報告所涉及商業(yè)信息，均屬重慶上韜房地產(chǎn)顧問有限公司所有this report and its attachments contain confidential information from santo營銷思路回顧銷售蓄客過程黃山大道東蓄客方案二（應(yīng)用于6號樓）明確意向客戶購買需求分批次開盤目的：為分批次推出房源做出信息支持,同時盡可能保證前期意向客戶的熱情不退方式：直接進行房源落位目的：加快6號樓的去化速度和增加去化量方式：以參與“

13、內(nèi)部認購”的銷售說辭給客戶制造不容易買到的氛圍線上線下推廣目的：保持持續(xù)銷售方式：各種推廣渠道并用，現(xiàn)場包裝輔助一、二、三、本報告所涉及商業(yè)信息，均屬重慶上韜房地產(chǎn)顧問有限公司所有this report and its attachments contain confidential information from santo營銷思路回顧銷售蓄客過程黃山大道東蓄客方案三（應(yīng)用于商業(yè)、車位）門檻低，提升蓄客量設(shè)置門檻，初步洗客目的：制造現(xiàn)場客戶關(guān)注度高的氛圍，增加客戶對項目的了解深度方式：以存款證明辦理vip卡享購房資格，現(xiàn)場活動配合蓄客目的：提高客戶心理預(yù)期，鎖定目標客戶群體，為定價提供客戶

14、信息支持方式：以交納誠意金方式進行升級鉑金卡的辦理，享購房優(yōu)惠制定選房方案，提前進行團購目的：最大程度實現(xiàn)成交，保障銷售難度較大的戶型也可順利去化方式：給到客戶可提前購買的先機，加之一定的優(yōu)惠政策作引導(dǎo)一、二、三、本報告所涉及商業(yè)信息，均屬重慶上韜房地產(chǎn)顧問有限公司所有this report and its attachments contain confidential information from santo3號樓：共180套，總貨值13578萬，開盤成交152套，成交金額11969萬。5號樓：共20套，總貨值2455萬，開盤成交7套，成交金額847萬。6號樓：共49套，總貨值4688

15、萬，第一批次開盤成交2套，成交金額208萬；第二批次開盤成交17套，成交金額1639萬。商業(yè)：共86個，總貨值19592萬，提前團購17個，開盤當日成交56個，共73個，成交金額12429萬。車位：可售車位428個，開盤前提前認購29個，開盤當日搖號認購187個，持續(xù)認購9個，共計225個，成交金額2054萬。營銷思路回顧銷售情況回顧銷售數(shù)據(jù)回顧本報告所涉及商業(yè)信息，均屬重慶上韜房地產(chǎn)顧問有限公司所有this report and its attachments contain confidential information from santo開盤前30天開始提供資金證明，辦理vip卡，實

16、現(xiàn)第一次洗客。開盤前15天開始指定銀行存款或繳納誠意金，完成vip升級鉑金卡，實現(xiàn)第二次洗客。開盤前5天開始做選房方案，實現(xiàn)戶型落位，為定價打基礎(chǔ)。開盤前3天開始出戶型均價算價做預(yù)算，實現(xiàn)二次戶型落位，修正價格表。開盤前1天進行組團購買和多套提前購買，最大程度實現(xiàn)成交和保障銷售。黃山大道東洗籌思路亮點一、提前團購二、價格洗籌余量房源銷售7月22日開始第一次進行高層104平米價格調(diào)整，均價9823元/平米；余量房源銷售8月23日開始第二次進行2、4、5、8號樓價格調(diào)整，均價9371元/平米；余量房源銷售8月31日開始第三次進行6號樓價格調(diào)整，均價9343元/平米；余量房源銷售10月18日開始第四

17、次進行2、6號樓價格調(diào)整，均價8407元/平米；余量房源銷售10月23日開始第五次進行2、4、6號樓價格調(diào)整，均價8140元/平米。本報告所涉及商業(yè)信息，均屬重慶上韜房地產(chǎn)顧問有限公司所有this report and its attachments contain confidential information from santo黃山大道東開盤盛況開盤流程進場選房等待搖號選房時等待選房搖號進行選房進行本報告所涉及商業(yè)信息，均屬重慶上韜房地產(chǎn)顧問有限公司所有this report and its attachments contain confidential information fr

18、om santo計劃力和執(zhí)行力復(fù)核及審查標準流程沒有嚴格執(zhí)行從一期開盤至今沒有買到黃山大道東的忠實客戶黃山大道東在網(wǎng)絡(luò)推廣的運用和進度相對落后大商家談判過程中，上?？蛻舻恼勁羞^程導(dǎo)致整個團隊對其他大客戶的談判不夠，導(dǎo)致大商鋪銷售延緩招商工作由于時間太過倉促，未能在銷售前形成品牌商家進駐的局面黃山大道東洗籌思路缺失各節(jié)點營銷點評本報告所涉及商業(yè)信息，均屬重慶上韜房地產(chǎn)顧問有限公司所有this report and its attachments contain confidential information from santo項目客戶匯總 現(xiàn)場來訪 來電 小計 vip卡 來訪客戶鉑金卡 vi

19、p客戶轉(zhuǎn)化率 轉(zhuǎn)化率 1月18954873755916%47184%2月64795916063月30383911424月1594295888815%5866%5月 25626752331630%13141.50%6月 2653456107月 2081853938月 64041110519月 15314029330230%23377%11月 1199421312月 143044 總計 31404453759312658932號樓開盤5號樓開盤商業(yè)開盤6號樓開盤車庫開盤本報告所涉及商業(yè)信息，均屬重慶上韜房地產(chǎn)顧問有限公司所有this report and its atta

20、chments contain confidential information from santo各節(jié)點營銷點評第一階段-3號樓1-3月，樓王炒作黃山最后的高層1月開始，各種政策出臺，2號樓是黃山項目最后一棟高層住宅，快速地在市場開始變化前進行蓄水、洗籌、收籌是最重要的工作。因為2號樓主要的營銷推廣主題：高層樓王，146米超大間距，用最具舒適性的高層住宅來吸引客戶，加之前期開盤熱銷的延續(xù)， 3號樓小戶型去化較理想，但大戶型門檻過高去化較慢。主要工作：1.線上推廣全面展開，熱炒2號樓樓王位置和超寬間距；2.突出2號樓為黃山最后的高層；3.繼續(xù)強調(diào)和加深新牌坊高檔居住社區(qū)的地位；4.在soho

21、的推廣訴求上，突出投資靈活性和抗通脹的優(yōu)勢；5.在高層剩余產(chǎn)品持續(xù)銷售情況下，同時進行洋房蓄客。本報告所涉及商業(yè)信息，均屬重慶上韜房地產(chǎn)顧問有限公司所有this report and its attachments contain confidential information from santo各節(jié)點營銷點評第一階段-3號樓相關(guān)原始數(shù)據(jù)相關(guān)比例截止3.11日晚來訪客戶數(shù)1139組截止3.11日晚來電客戶數(shù)2346組來訪客戶與來電客戶的比例1：4.9截止3.11日晚vip客戶數(shù)559組vip確認書辦理客戶與總來訪客戶比例49%截止3.11日晚鉑金卡客戶數(shù)471組鉑金卡辦理客戶與總來訪客戶比

22、例41%鉑金卡辦理客戶與vip辦理客戶比例0.84：相關(guān)原始數(shù)據(jù)相關(guān)比例截止3.11日晚鉑金卡客戶數(shù)471鉑金卡客戶471整體房源與總鉑金卡客戶追捧率10:19開盤當日客戶到場279到場客戶與總鉑金卡客戶比例59.24%開盤當日未到場客戶192未到場客戶與總鉑金卡客戶比例40.76%簽到搖號未進內(nèi)場鉑金卡客戶22搖號離場客戶與搖號客戶比例18.18%簽到搖號進場選房鉑金卡客戶99搖號進入內(nèi)場客戶與搖號客戶比例81.82%搖號進入內(nèi)場客戶與總搖號鉑金卡客戶比例55.00%簽到排隊未進內(nèi)場鉑金卡客戶23簽到離場客戶與簽到客戶比例47.92%簽到排隊進內(nèi)場鉑金卡客戶25簽到進入內(nèi)場客戶與簽到客戶比例

23、17.12%簽到進入內(nèi)場客戶與總簽到鉑金卡客戶比例52.08%進場客戶集中成交（截至中午12點） 121集中選房成交房源銷售比例67.22%開盤當日成交152當日總房源銷售比例84.44%本報告所涉及商業(yè)信息，均屬重慶上韜房地產(chǎn)顧問有限公司所有this report and its attachments contain confidential information from santo各節(jié)點營銷點評第二階段-5號樓4-6月，推廣策略階段性集中火力主打一種產(chǎn)品主要工作：1.每周持續(xù)推出精品房源做限量優(yōu)惠推薦，幫助客戶做選擇，刺激客戶購買欲望；2.啟動商業(yè)地產(chǎn)銷售相關(guān)培訓(xùn)及安排人員踩盤；3.

24、持續(xù)對剩余房源及洋房的推廣進行短信計劃編排；4.東原淘房節(jié)，利誘客戶推動銷售4月，速度制勝，搶在限購出臺前推出洋房產(chǎn)品。洋房開盤后，項目剩余產(chǎn)品呈現(xiàn)多業(yè)態(tài)化，傳遞給市場“叫賣”不明，因此采取階段性集中火力主打一種產(chǎn)品： “首付8萬起搶占新牌坊投資小戶” 。本報告所涉及商業(yè)信息，均屬重慶上韜房地產(chǎn)顧問有限公司所有this report and its attachments contain confidential information from santo各節(jié)點營銷點評第二階段-5號樓相關(guān)原始數(shù)據(jù)相關(guān)比例截止4.15日晚鉑金卡客戶數(shù) 58整體房源與總鉑金卡客戶追捧率 1:3.4開盤當日客戶到

25、場 35到場客戶與總鉑金卡客戶比例 60%開盤當日未到場客戶 23未到場客戶與總鉑金卡客戶比例 39.6%搖號未進內(nèi)場鉑金卡客戶 15簽到離場客戶與簽到搖號客戶比例 43%搖號進場選房鉑金卡客戶 20進入內(nèi)場客戶與簽到搖號客戶比例 57%進場客戶集中成交 9集中選房成交房源銷售比例 45%開盤當日成交 9當日總房源認購比例 45%集中選房客戶成交比率 100%相關(guān)原始數(shù)據(jù)相關(guān)比例截止4.15日晚來訪客戶數(shù)159截止4.15日晚來電客戶數(shù)429來訪客戶與來電客戶的比例1：3.7截止4.15日晚vip客戶數(shù)88vip確認書辦理客戶與總來訪客戶比例55%截止4.15日晚鉑金卡客戶數(shù)58鉑金卡辦理客戶

26、與總來訪客戶比例36%鉑金卡辦理客戶與vip辦理客戶比例66%本報告所涉及商業(yè)信息，均屬重慶上韜房地產(chǎn)顧問有限公司所有this report and its attachments contain confidential information from santo各節(jié)點營銷點評第三階段-商業(yè)7-9月, 蓄勢勃發(fā)新牌坊一鋪難求7月， “首付8萬起搶占新牌坊投資小戶”小波熱銷，同時商業(yè)“起勢”：銷售信息招商信息，讓市場了解重慶最受認可的富人區(qū)，有商鋪要賣啦。同時展開招租，租賃商家第一可以變成購買者，第二可以增加購買者的信心。8月，商業(yè)“成勢” ：產(chǎn)品推薦會均價釋放，利用局部低價，短時間內(nèi)利用客

27、戶傳播形成市場關(guān)注的焦點。9月，商業(yè)“用勢”：大客戶談判多鋪連購現(xiàn)場搖號，完成佳績，13243萬元銷售金額，75銷售比例！續(xù)而，主打清盤熱銷牌，強推洋房6#樓。主要工作：由洋房線上推廣帶客，拉動剩余住宅銷售；針對清盤期客戶的各種問題，銷售組每天進行頭腦風暴，更新銷售說辭及總結(jié)；加強銷售團隊內(nèi)部相互配合，促進成交；通過折扣釋放節(jié)奏，促進逼定成交；總結(jié)帶客戶工地看房經(jīng)驗，化劣勢為優(yōu)勢；客戶回訪任務(wù)及來電轉(zhuǎn)來訪的定額化執(zhí)行。本報告所涉及商業(yè)信息，均屬重慶上韜房地產(chǎn)顧問有限公司所有this report and its attachments contain confidential informat

28、ion from santo各節(jié)點營銷點評第三階段-商業(yè)相關(guān)原始數(shù)據(jù)相關(guān)比例截止9.2日晚鉑金卡客戶數(shù) 131整體房源與總鉑金卡客戶追捧率 0.66：1開盤當日客戶到場 69到場客戶與總鉑金卡客戶比例 0.5：1開盤當日未到場客戶 62未到場客戶與總鉑金卡客戶比例 0.47：1搖號未進內(nèi)場鉑金卡客戶 64簽到離場客戶與簽到搖號客戶比例 0.07：1搖號進場選房鉑金卡客戶 21進入內(nèi)場客戶與簽到搖號客戶比例 0.9：1進場客戶集中成交 56集中選房成交房源銷售比例 65%開盤當日成交 73當日總房源認購比例 85%集中選房客戶成交比率 77%相關(guān)原始數(shù)據(jù)相關(guān)比例截止9.2日晚來訪客戶數(shù)956截止

29、9.2日晚來電客戶數(shù)639來訪客戶與來電客戶的比例1.5：1截止9.2日晚vip客戶數(shù)316vip確認書辦理客戶與總來訪客戶比例33%截止9.2日晚鉑金卡客戶數(shù)131鉑金卡辦理客戶與總來訪客戶比例14%鉑金卡辦理客戶與vip辦理客戶比例1：2.4本報告所涉及商業(yè)信息，均屬重慶上韜房地產(chǎn)顧問有限公司所有this report and its attachments contain confidential information from santo各節(jié)點營銷點評第四階段-車位10-12月，激發(fā)欲望搶新牌坊車位10月，前2周主推：新牌坊洋房，后2周主推： 91萬享新牌坊四房。相對于市場同類競品激

30、勵降價，面對本案此優(yōu)惠，客戶反應(yīng)慘淡。11月， “錯過難求 79萬享新牌坊四房/錯過難求 85萬起享新牌坊洋房”，一系列調(diào)價后，住宅部分僅余量頂層房源。同時，車位開盤：洗籌至認籌2周時間，實收金額2054萬金額，52銷售比例，開盤勁銷2千萬！續(xù)而，線下強化車位第一批次開盤勁銷的利好消息，給猶豫或拒絕的業(yè)主打強心劑，“投資新牌坊車位”業(yè)界內(nèi)外共同的呼聲。主要工作：1.清盤持續(xù)，同時推出部分特價房，強烈刺激客戶購買欲望；2.從上韜內(nèi)部各盤調(diào)清盤金牌賣手加入黃山團隊，快速完成清盤計劃；3.針對商業(yè)加強招商力度及招商曝光率；本報告所涉及商業(yè)信息，均屬重慶上韜房地產(chǎn)顧問有限公司所有this report

31、 and its attachments contain confidential information from santo各節(jié)點營銷點評第四階段-車位相關(guān)原始數(shù)據(jù)相關(guān)比例截止11.26日晚鉑金卡客戶數(shù)217整體可售車位與總鉑金卡客戶追捧率1：0.2鉑金卡客戶217到場客戶與總鉑金卡客戶比例118%開盤當日客戶到場256未到場客戶與總鉑金卡客戶比例0開盤當日未到場客戶0簽到離場客戶與簽到搖號客戶比例54%搖號未進內(nèi)場鉑金卡客戶90進入內(nèi)場客戶與簽到搖號客戶比例100%搖號進場選房鉑金卡客戶166進入內(nèi)場客戶與總鉑金卡客戶比例76%進場客戶集中成交187集中選房成交與房源銷售比例44%開盤當

32、日成交225當日總車位銷售比例53%集中選房客戶成交比率83%相關(guān)原始數(shù)據(jù)相關(guān)比例截止11.26日業(yè)主戶數(shù)1646vip確認書辦理客戶與總業(yè)主戶數(shù)比例1：5.6截止11.26日晚vip客戶數(shù)295鉑金卡辦理客戶與總來訪客戶比例1：7.6截止11.26日晚鉑金卡客戶數(shù)217鉑金卡辦理客戶與vip辦理客戶比例0.74：1本報告所涉及商業(yè)信息，均屬重慶上韜房地產(chǎn)顧問有限公司所有this report and its attachments contain confidential information from santo各節(jié)點營銷點評推廣總述重視渠道定向宣傳/瞄準小眾傳媒短信區(qū)域覆蓋與點對點溝通

33、市場產(chǎn)品線掃描的推廣價值續(xù)寫新牌坊財富傳奇！【東原黃山大道東商業(yè)街】僅剩11席！38-350臨街商鋪單價1.6萬起！全民推薦樂贈千元禮品！詳63050666本報告所涉及商業(yè)信息，均屬重慶上韜房地產(chǎn)顧問有限公司所有this report and its attachments contain confidential information from santo各節(jié)點營銷點評推廣總述報紙廣告1、在市場建立項目期期開盤熱銷印象；1、以發(fā)博客的方式發(fā)廣告；2、節(jié)點配合新聞和通訊稿，加強市場記憶；3、以搜索欄文字連接/通欄/旗幟廣告發(fā)布廣告；1、線上推廣為輔助，線下渠道拓展為主：短信/第三方大客戶拜訪

34、陌拜/掃街/現(xiàn)場道具靈活利用/公司內(nèi)部拜訪推薦/區(qū)縣巡展；2、現(xiàn)場多頻次舉辦活動，加強與客戶的交流并制造朋友推介的機會；3、集團公司牽頭，推動淘房節(jié)優(yōu)惠活動；網(wǎng)絡(luò)廣告渠道營銷2011年營銷成功因素分析本報告所涉及商業(yè)信息，均屬重慶上韜房地產(chǎn)顧問有限公司所有this report and its attachments contain confidential information from santo一期一期20695.85 二期二期18494.88 三期三期23133.80 四期四期18247.55 五期五期23726.50 五期五期23726.50 六期六期2376.24 分期分期業(yè)態(tài)業(yè)

35、態(tài)棟號棟號總戶數(shù)總戶數(shù)建筑面積建筑面積平米平米套均套均建筑面積建筑面積套內(nèi)面積套內(nèi)面積平米平米1.1高層1182 18056.30 99.21 14,071.10 1.2洋房425 2639.55 105.58 2,200.61 2高層7190 18494.88 97.34 15,213.14 3soho8522 23133.80 44.32 19,327.41 4高層3180 18247.55 101.38 15,084.56 5.1 高層（精裝）2180 17913.94 99.52 14,265.00 5.2洋房649 5812.56 116.25 4,993.22 6洋房520 237

36、6.24 118.81 2,008.16 合計合計 13481348106675 106675 87163 87163 黃山大道東2011年銷售指標統(tǒng)計本報告所涉及商業(yè)信息，均屬重慶上韜房地產(chǎn)顧問有限公司所有this report and its attachments contain confidential information from santo2010年營銷成功因素分析一、銷售政策調(diào)整 由于2011年新政出臺和銀行政策的收緊對市場整體影響較大，購房者觀望情緒濃厚，應(yīng)對新政進行了銷售政策上的調(diào)整，如可使用公積金貸款、分期付款政策等，一定程度上提升了客戶的購買欲望。二、線下推廣多樣化

37、面對今年較嚴峻的市場形勢，線下一系列多樣化的推廣方式給予了銷售很大的保障，特別以短信和網(wǎng)絡(luò)為主線宣傳，配合派單、陌拜、巡展等方式，加之對其他渠道的客戶資源進行電話回訪計劃，增加了客戶對本項目的關(guān)注度和購買意向。三、有針對性的前期準備 根據(jù)每次推出的產(chǎn)品進行專門的市場調(diào)查和分析，制定有針對性的銷講說辭和營銷方案，其中包括合理的價格制定和現(xiàn)場的包裝配合等。四、及時有效的反應(yīng) 根據(jù)市場的變化情況，快速的收集信息，對市場作出合理判斷，及時有效地進行了幾個次批的價格調(diào)整，搶占了降價購買熱潮的先機。2011年招商工作回顧本報告所涉及商業(yè)信息，均屬重慶上韜房地產(chǎn)顧問有限公司所有this report and

38、 its attachments contain confidential information from santo 一、2011年招商情況總結(jié) 二、招商辦公室預(yù)設(shè) 三、2012招商思路 四、2012銷售思路招商工作回顧本報告所涉及商業(yè)信息，均屬重慶上韜房地產(chǎn)顧問有限公司所有this report and its attachments contain confidential information from santo招商工作回顧招商總結(jié)2011年商業(yè)招商情況總結(jié)從11年8月至今，招商部進場已有4個月的時間，這一階段，我部的工作主要分為以下幾個大的方面：1、協(xié)助銷售部與意向購買業(yè)主做租

39、賃回報分析；2、邀請知名品牌商家洽談并掛名宣傳，提升商鋪的銷售價值，擴大 整個項目的市場關(guān)注度；3、為購買商鋪的業(yè)主進行后期的租賃服務(wù)，提高東原業(yè)主的客戶滿 意度；4、邀請各品牌連鎖企業(yè)到項目參觀考察，甄選引進各業(yè)態(tài)品質(zhì)商家，切實解決小區(qū)業(yè)主日常生活需求，提高黃山大道東商業(yè)街的經(jīng)營檔次和氛圍，提高項目知名度。本報告所涉及商業(yè)信息，均屬重慶上韜房地產(chǎn)顧問有限公司所有this report and its attachments contain confidential information from santo招商工作回顧招商成果 截止到12月20日，招商部已完成租賃簽約商家1組，誠意金商家2

40、組，重點租賃商家5組。具體情況如下表：已簽租賃經(jīng)營業(yè)態(tài)租賃面積租金附13-14#24小時便利店48.65200元/月誠意金租賃經(jīng)營業(yè)態(tài)租賃面積誠意租金附63#、附66#豐都小吃61.7580元/月意向租賃經(jīng)營業(yè)態(tài)租賃面積預(yù)計租金附17#化妝品及內(nèi)衣30.97200元/月附25#女裝34.50180元/月附30-34#雪狼戶外419.84100元/月附40-41#藥房119.05110元/月附67-70#奧弗克汽車美容223.6380元/月本報告所涉及商業(yè)信息，均屬重慶上韜房地產(chǎn)顧問有限公司所有this report and its attachments contain confidentia

41、l information from santo招商工作回顧招商成果 截止到12月20日，招商部與業(yè)主簽訂代租36個，已接來電8組，來訪80組，電話回訪100組，邀請商家63組，其中品牌23家，酒店、便利店和配套商家40家。來電8組其中部分品牌商家情況如下:邀請品牌米蘿咖啡小天鵝火鍋巴黎之花紅酒雪狼戶外用品納格蘭咖啡徐生記樓外香羅莎蛋糕阿興家華生美張鴨子廖記棒棒雞紫燕百味雞奶牛夢工廠來訪120組經(jīng)營業(yè)態(tài)休閑餐飲火鍋紅酒戶外用品休閑餐飲中式餐廳蛋糕中式快餐蛋糕早餐鹵菜鹵菜鹵菜牛奶電話回訪100組是否到訪是是是是是是否是否是是否否邀請商家63組跟蹤情況租賃條件洽談不合，取消對soho二樓有意向，但

42、租金承受能力較差租賃條件洽談不合，取消已進入深度洽談，待業(yè)主同意租賃條件后即可簽約租賃條件洽談不合，取消租賃條件洽談不合，取消11年開店任務(wù)已完成，12年開店方案制定后再到項目考察對項目北街商鋪有意向，正在與業(yè)主對接租賃條款目前離交房還有一段時間，年后再到項目確定租賃事宜商家需臨主馬路商鋪，目前項目暫無適合商鋪商家對西街小面積商鋪有一定意向，跟進洽談中已發(fā)送資料，年后再繼續(xù)跟進對soho小面積商鋪有意向，但目前該區(qū)域暫無加盟商家已簽代租商鋪36個本報告所涉及商業(yè)信息，均屬重慶上韜房地產(chǎn)顧問有限公司所有this report and its attachments contain confide

43、ntial information from santo招商工作思路招商辦公室預(yù)設(shè)設(shè)備名稱需求數(shù)量規(guī)格備注辦公桌2張800*600或1張1600*800電腦桌1張商務(wù)辦公桌或用辦公桌替代臺式電腦1臺標準辦公多功能打印機1臺打印、復(fù)印、掃描一體機放置電腦桌旁接待桌1張800圓形玻璃桌接待椅3把500座寬商務(wù)椅存儲柜1個6格電信model1個標準配備需配備連接網(wǎng)線無線路由器1個 如現(xiàn)有銷售中心拆除，為了更好的方便尾盤的銷售和商鋪的招商工作，建議仍然選擇西街一層商鋪位置作為租售中心，招商部將派駐1名招商主管和2名招商專員開展后期的租售工作。 初步選定附21號商鋪（或附15、16號）作為臨時租售辦公室

44、，左圖為辦公室的布置平面圖，下表為辦公室所需求的配備設(shè)施。本報告所涉及商業(yè)信息，均屬重慶上韜房地產(chǎn)顧問有限公司所有this report and its attachments contain confidential information from santo招商工作思路2012年招商思路 隨著商鋪外立面逐漸呈現(xiàn)，工程條件逐步完善，招商和銷售的壓力逐漸加大，招商部將在現(xiàn)場設(shè)立租售中心，全方位服務(wù)于東原.黃山大道東項目，面向租賃商家和購買客戶，大致分為以下幾方面：1、持續(xù)招商工作，為商業(yè)業(yè)主進行后期租賃服務(wù)，提高業(yè)主對公司的滿意度，該項工作包括：邀請知名品牌商家到項目考察、入駐，提升商業(yè)街整體形象；從小區(qū)業(yè)主需求出發(fā)，引入早餐、干洗等生活必需業(yè)態(tài)和餐飲、茶樓等休閑業(yè)態(tài)，滿足小區(qū)業(yè)主的日常生活。2、分析研究項目未出售物業(yè)，在滿足未售物業(yè)5-6%投資回報的情況下，引入租賃商家，降低銷售難度。3、根據(jù)項目狀況，規(guī)劃業(yè)態(tài)布局和品牌落位，引導(dǎo)商家租賃傾向，減輕商家經(jīng)營風險，提高持續(xù)經(jīng)營能力，讓商家在盈利經(jīng)營的同