世紀城項目整體定位及營銷的策略的報告174P

1、code of this report | 1 copyright centaline group, 2010【湖南中原【湖南中原 事業(yè)二部事業(yè)二部 榮譽出品】榮譽出品】 changsha.2.2011changsha.2.2011【開創(chuàng)城市濱江公園生活價值的一極開創(chuàng)城市濱江公園生活價值的一極】 龍盛龍盛世紀城項目整體定位及營銷策略報告世紀城項目整體定位及營銷策略報告code of this report | 2 copyright centaline group, 2010湘潭第一個真正意義上的江景樓盤！湘潭第一個真正意義上的江景樓盤！具備打造成為城市濱江公園具備打造成為城市濱江公園豪門物業(yè)

2、的先天血統(tǒng)！豪門物業(yè)的先天血統(tǒng)！初之印象：初之印象：code of this report | 3 copyright centaline group, 2010承擔了開創(chuàng)城市濱江公園生活價值一極的重任！承擔了開創(chuàng)城市濱江公園生活價值一極的重任！肩負著改變河西人居高品質(zhì)生活的重要發(fā)展使命！肩負著改變河西人居高品質(zhì)生活的重要發(fā)展使命！code of this report | 4 copyright centaline group, 2010本報告要解決的核心問題本報告要解決的核心問題項目定位項目定位 營銷策略營銷策略code of this report | 5 copyright centa

3、line group, 2010報告體系報告體系analyze system政策下的項目思考政策下的項目思考項目本體分析項目本體分析市場競爭分析市場競爭分析客戶洞察客戶洞察項目整體定位項目整體定位項目價值優(yōu)化建議項目價值優(yōu)化建議項目營銷策略建議項目營銷策略建議code of this report | 6 copyright centaline group, 20102010年新政回顧：政策引導(dǎo)樓市，樓市調(diào)控旋律由新十條細化版向新國八條年新政回顧：政策引導(dǎo)樓市，樓市調(diào)控旋律由新十條細化版向新國八條加強版，宏觀調(diào)控越來越嚴厲加強版，宏觀調(diào)控越來越嚴厲code of this report | 7

4、 copyright centaline group, 2010調(diào)控內(nèi)容：1.增加保障性住房供給2.打擊捂盤惜售，土地閑置行為3.提高房地產(chǎn)市場消費入市門檻4.提升利率，增加購房成本；暫停三套房5.以上的購房貸款20102010年首輪調(diào)控后的市場反映：年首輪調(diào)控后的市場反映：4.154.15新政后僅三個月，房價出現(xiàn)量價齊升的局面，新政后僅三個月，房價出現(xiàn)量價齊升的局面，其中一線城市（北京，上海，深圳等）略受影響，其中一線城市（北京，上海，深圳等）略受影響，開發(fā)商瞄準二三線城市；房地產(chǎn)調(diào)控力度空前，開發(fā)商瞄準二三線城市；房地產(chǎn)調(diào)控力度空前，但是效果倒退，引至新一輪的上漲；但是效果倒退，引至新一輪

5、的上漲；投資客迅速抬頭，剛需客戶恐慌性購房。投資客迅速抬頭，剛需客戶恐慌性購房。4.154.15新政后的市場狀態(tài)：一線城市短時期內(nèi)成交量下降幅度達新政后的市場狀態(tài)：一線城市短時期內(nèi)成交量下降幅度達40%40%以上，四個以上，四個月后即逆市上行，呈現(xiàn)量價齊升的局面月后即逆市上行，呈現(xiàn)量價齊升的局面code of this report | 8 copyright centaline group, 2010政策卷土重來政策內(nèi)容：1.閑置地優(yōu)先供給保障房建設(shè)；開發(fā)商土地閑置一年以上禁止買賣土地，嚴控土地出讓2.全面暫停第三套房貸發(fā)放，限制家庭購房套數(shù)，限購2套房3.推進房產(chǎn)稅征收試點20102010

6、年二次新政后的市場反應(yīng)：年二次新政后的市場反應(yīng)：樓市新政滿月調(diào)查：京滬穗等地房價仍堅挺廣州：新樓開盤低調(diào)賣價高開 上海：豪宅熱銷大幅推高均價 北京：房價振蕩調(diào)整降幅不大 天津：“限購令”或成“搶房令”9.299.29新政后的市場狀態(tài)：二次新政后，一線城市僅出現(xiàn)新政后的市場狀態(tài)：二次新政后，一線城市僅出現(xiàn)1 1個月左右的觀望期，個月左右的觀望期，隨即市場進入量價齊升階段，二線城市沒有受到影響，反而一路高歌猛進隨即市場進入量價齊升階段，二線城市沒有受到影響，反而一路高歌猛進code of this report | 9 copyright centaline group, 201020102010

7、年年1010月四大城市限購令出臺后，成交量環(huán)比均增加，限購令的影響在月四大城市限購令出臺后，成交量環(huán)比均增加，限購令的影響在417417與與929929兩次新政后已經(jīng)基本體現(xiàn)出來，限購令未對兩次新政后已經(jīng)基本體現(xiàn)出來，限購令未對二二/ /三線城市三線城市市場產(chǎn)生明顯的影響，市場產(chǎn)生明顯的影響，因此成交量環(huán)比均上漲因此成交量環(huán)比均上漲四大城市在各自限購令出臺后，成交量環(huán)比均增加，主要是由于417新政后，市場成交已經(jīng)較大程度的萎縮，所以限購令出臺后，恰逢熱錢猛烈涌進國內(nèi)，人民幣升值預(yù)期強烈期間，對后續(xù)市場強烈看漲的情緒高昂，看漲呼聲一浪高過一浪，限購令被忽略，成交量持續(xù)上漲。城市城市2010201

8、0年年10-1210-12月（限購出臺后月（限購出臺后3 3個月）個月）成交量（萬方）成交量（萬方）環(huán)比環(huán)比同比同比北京316.9+28.2%-37.2%上海530.29+20.9%-24.5%廣州231.28+28.4%-11.9%深圳107.08+23.6%-19.3%長沙長沙436.68436.68+44%+44%+5.4%+5.4%數(shù)據(jù)來源：中原集團研究中心數(shù)據(jù)code of this report | 10 copyright centaline group, 2010標題（一）進一步落實地方政府責任。（一）進一步落實地方政府責任。（二）加大保障性安居工程建設(shè)力度（二）加大保障性安居

9、工程建設(shè)力度（三）調(diào)整完善相關(guān)稅收政策，加強（三）調(diào)整完善相關(guān)稅收政策，加強稅收征管稅收征管（四）強化差別化住房信貸政策（四）強化差別化住房信貸政策（五）嚴格住房用地供應(yīng)管理（五）嚴格住房用地供應(yīng)管理（六）合理引導(dǎo)住房需求（六）合理引導(dǎo)住房需求（七）落實住房保障和穩(wěn)定房價工作（七）落實住房保障和穩(wěn)定房價工作的約談問責機制的約談問責機制（八）堅持和強化輿論引導(dǎo)（八）堅持和強化輿論引導(dǎo)核心內(nèi)容合理確定本地區(qū)年度新建住房價格控制目標，并于一季度向社會公布。 各地要通過新建、改建、購買、長期租賃等方式，多渠道籌集保障性住房房源對個人購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅。對貸款購買第二套住

10、房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍。大力推廣以“限房價、競地價”方式供應(yīng)中低價位普通商品住房用地。依法查處非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)行為。各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內(nèi)，要從嚴制定和執(zhí)行住房限購措施。未如期確定并公布本地區(qū)年度新建住房價格控制目標、新建住房價格上漲幅度超過年度控制目標或沒有完成保障性安居工程目標任務(wù)的?。▍^(qū)、市）人民政府，要向國務(wù)院作出報告，有關(guān)部門根據(jù)規(guī)定對相關(guān)負責人進行問責。對各地穩(wěn)定房價和住房保障工作好的做法和經(jīng)驗，要加大宣傳力度，引導(dǎo)居民從國情出發(fā)理性消費。對制造、散布虛假消息的，要追究有關(guān)當事人的責任。2

11、011年新政分析：年新政分析：10年調(diào)控失敗，導(dǎo)致新國八條出臺年調(diào)控失敗，導(dǎo)致新國八條出臺限購升級，全面出擊，限購升級，全面出擊，層層阻截，層層阻截，2011年將是深度宏觀調(diào)控年年將是深度宏觀調(diào)控年code of this report | 11 copyright centaline group, 2010后續(xù)政策有望持續(xù)跟進出臺地方政府面臨深層次壓力房地產(chǎn)行業(yè)的黃金時代一去不復(fù)返 上海、重慶作為房產(chǎn)稅試點城市，已經(jīng)在1月27日，即限購令出臺后1天如期而至。作為新的調(diào)控手段，房產(chǎn)稅+限購令以組合拳形式推出，其效果將遠超以往，不排除房產(chǎn)稅逐步推廣。 從嚴征收二手房個人所得稅，根據(jù)已頒布的政策，

12、按房價差額的20%征收，而實際執(zhí)行的為總價的1-2%，不排除后期會從嚴執(zhí)行。 自2010年開始，政府對樓市的調(diào)控從未手軟。金融、稅收、行政、加大保障房供應(yīng)等手段相繼出臺，舊式新招、多重升級，一狠再狠。 我們認為房地產(chǎn)行業(yè)的黃金時代已經(jīng)一去不復(fù)返，接下來房地產(chǎn)行業(yè)將進入全新的轉(zhuǎn)折時期，或?qū)⑾滦?，或?qū)⒔】蛋l(fā)展，或?qū)⒃趪鴥?nèi)外復(fù)雜的經(jīng)濟環(huán)境中畸形生存，真正嚴峻的考驗已經(jīng)到來。影響預(yù)判 本次新政行政手段色彩濃厚，中央與地方政府博弈加劇，中央把控制房價的皮球又重新踢回到地方。 預(yù)計地方政府將從各自實際情況出發(fā)，不排除再次打擦邊球的做法。后市預(yù)測：一、二線城市改善型需求、投資型住宅需求將受到重挫，投資型產(chǎn)后

13、市預(yù)測：一、二線城市改善型需求、投資型住宅需求將受到重挫，投資型產(chǎn)品面臨變市之殤，市場風險增大品面臨變市之殤，市場風險增大code of this report | 12 copyright centaline group, 2010政策下項目思考政策下項目思考新國八條、限購升級等政策的調(diào)控作用下湘潭樓市將不可避免受到宏觀調(diào)新國八條、限購升級等政策的調(diào)控作用下湘潭樓市將不可避免受到宏觀調(diào)控政策的影響，但影響將相對較小，市場發(fā)展仍將呈小幅度增長之勢！控政策的影響，但影響將相對較小，市場發(fā)展仍將呈小幅度增長之勢！一、二線城市改善型需求、投資型住宅需求將受到重挫，投資型產(chǎn)品面臨變市之殤，一、二線城市

14、改善型需求、投資型住宅需求將受到重挫，投資型產(chǎn)品面臨變市之殤，市場風險增大市場風險增大政策啟示政策啟示:1、宏觀調(diào)控下，湘潭市場投資性需求將受到一定影響，但總體受剛需及外來資金支撐，仍、宏觀調(diào)控下，湘潭市場投資性需求將受到一定影響，但總體受剛需及外來資金支撐，仍將將朝良好預(yù)期發(fā)展朝良好預(yù)期發(fā)展；2、限購令是階段性調(diào)控政策、限購令是階段性調(diào)控政策，本案應(yīng)選擇恰當?shù)谋景笐?yīng)選擇恰當?shù)娜胧袝r機入市時機，合理規(guī)避影響與風險，合理規(guī)避影響與風險code of this report | 13 copyright centaline group, 20102011年本案將面臨宏觀政策調(diào)控和市場競爭的雙重壓力

15、，在這樣的形勢下，如何年本案將面臨宏觀政策調(diào)控和市場競爭的雙重壓力，在這樣的形勢下，如何根據(jù)根據(jù)項目特質(zhì)與價值項目特質(zhì)與價值，找到項目精準合理的找到項目精準合理的市場價值占位，市場價值占位，就將成為本案成功就將成為本案成功運營的運營的關(guān)鍵！關(guān)鍵！code of this report | 14 copyright centaline group, 2010報告體系報告體系analyze system政策下的項目思考政策下的項目思考項目本體分析項目本體分析市場競爭分析市場競爭分析客戶洞察客戶洞察項目整體定位項目整體定位項目價值優(yōu)化建議項目價值優(yōu)化建議項目營銷策略建議項目營銷策略建議code of

16、 this report | 15 copyright centaline group, 2010項目基本經(jīng)濟指標：總建面項目基本經(jīng)濟指標：總建面46萬平，中等規(guī)模具備區(qū)域優(yōu)勢；物業(yè)類型涵蓋住宅，公萬平，中等規(guī)模具備區(qū)域優(yōu)勢；物業(yè)類型涵蓋住宅，公寓，商業(yè)，綜合性較強；整體屬于較純粹的宜居住區(qū)寓，商業(yè)，綜合性較強；整體屬于較純粹的宜居住區(qū)項目總用地面積項目總用地面積：83585.49項目總建筑面積項目總建筑面積：460400.73項目綜合容積率項目綜合容積率：4.62項目綠化率：項目綠化率：35.28%其中其中住宅建筑面積：295017.55公寓建筑面積：57222.45臨街商業(yè)面積：32895

17、.1地下建筑面積：72686.2其他公建面積：2579.43地下停車位：2050個地上停車位：640個code of this report | 16 copyright centaline group, 2010項目四至：東濱湘江，北望萬樓，南臨湘潭三橋，三面園林環(huán)抱，整體素質(zhì)較高項目四至：東濱湘江，北望萬樓，南臨湘潭三橋，三面園林環(huán)抱，整體素質(zhì)較高北面：金榮項目北面：金榮項目/水果市場水果市場西面：三大橋引橋西面：三大橋引橋南面：湘江南面：湘江/城市綠地城市綠地東面：鐵路高架橋東面：鐵路高架橋code of this report | 17 copyright centaline grou

18、p, 2010地塊內(nèi)部：地形方正，一期拆遷量少，易于開發(fā)；南北軸長，東西軸短，臨江面短，地塊內(nèi)部：地形方正，一期拆遷量少，易于開發(fā)；南北軸長，東西軸短，臨江面短，景觀視野受到一定限制；三面臨路，一面臨水，整體獨立性較強景觀視野受到一定限制；三面臨路，一面臨水，整體獨立性較強駕校駕校混凝土企業(yè)混凝土企業(yè)污水處理廠污水處理廠地塊內(nèi)部地塊內(nèi)部地塊內(nèi)部農(nóng)田地塊內(nèi)部農(nóng)田一期地塊內(nèi)部一期地塊內(nèi)部一期地塊內(nèi)部一期地塊內(nèi)部一期地塊內(nèi)部一期地塊內(nèi)部一期地塊內(nèi)部一期地塊內(nèi)部一期地塊內(nèi)部一期地塊內(nèi)部地塊內(nèi)部水塘地塊內(nèi)部水塘code of this report | 18 copyright centaline gr

19、oup, 2010項目周邊環(huán)境：周邊無高層建筑，景觀視野開闊；靠江臨水，無污染源，屬城市稀缺項目周邊環(huán)境：周邊無高層建筑，景觀視野開闊；靠江臨水，無污染源，屬城市稀缺生態(tài)棲息地，但生態(tài)棲息地，但北面的湘黔線鐵路以及南面的三橋在交通上對本案造成了北面的湘黔線鐵路以及南面的三橋在交通上對本案造成了無法回避的影響無法回避的影響經(jīng)過湘潭火車站的列車經(jīng)過湘潭火車站的列車湘黔線是一條重要的東西向鐵路線，每天通車列次湘黔線是一條重要的東西向鐵路線，每天通車列次較多，火車鳴笛聲對本項目業(yè)主未來的生活將造成較多，火車鳴笛聲對本項目業(yè)主未來的生活將造成無法避免的影響；同時本案臨近三大橋，公路噪音無法避免的影響；同

20、時本案臨近三大橋，公路噪音干擾較強；這兩個問題是本案無法回避同時又必須干擾較強；這兩個問題是本案無法回避同時又必須要去規(guī)避或者弱化的影響。要去規(guī)避或者弱化的影響。code of this report | 19 copyright centaline group, 2010周邊商業(yè)環(huán)境：整體檔次較低端，商業(yè)氛圍一般，業(yè)態(tài)以專業(yè)市場、酒店、餐飲周邊商業(yè)環(huán)境：整體檔次較低端，商業(yè)氛圍一般，業(yè)態(tài)以專業(yè)市場、酒店、餐飲汽車美容等為主，生活配套及其他公建配套較少，尚待完善汽車美容等為主，生活配套及其他公建配套較少，尚待完善code of this report | 20 copyright cental

21、ine group, 2010區(qū)位價值：城市雙中心輻射焦點區(qū)域，占據(jù)三橋橋頭堡位置，扼守城市區(qū)位價值：城市雙中心輻射焦點區(qū)域，占據(jù)三橋橋頭堡位置，扼守城市西門戶西門戶，與，與繁華河?xùn)|隔江相望繁華河?xùn)|隔江相望河西中心輻射焦點河西中心輻射焦點本案本案河西中心橋頭堡、城市西門戶橋頭堡、城市西門戶河西是湘潭最老的城區(qū)，同時也是湘潭最繁華，商業(yè)環(huán)境最成熟，居住氛圍最濃厚的區(qū)域，區(qū)域內(nèi)有湘潭最核心的基建營商圈等，本案距此商圈僅2公里左右，享區(qū)域成熟之利好本案占據(jù)著三橋橋頭堡位置，是河西與河?xùn)|之間的必經(jīng)之路，昭示性好，同時也扼守著城市西門戶，是城市的形象展示窗城市發(fā)展正由單中心向雙中心轉(zhuǎn)變，本案屬于雙中心輻

22、射的核心區(qū)域城市發(fā)展正由單中心向雙中心轉(zhuǎn)變，本案屬于雙中心輻射的核心區(qū)域code of this report | 21 copyright centaline group, 2010交通價值：占據(jù)城市交通要塞交通價值：占據(jù)城市交通要塞三大橋，交通路網(wǎng)縱橫，通達性高三大橋，交通路網(wǎng)縱橫，通達性高湘潭火車站湘潭火車站本案西面2.5公里處是湘潭火車站同時也是城際輕軌站點，將為項目帶來更加便捷的城際生活，交通通達性高，交通價值不言而喻。交通要塞交通要塞三大橋是湘潭最重要的過江大橋之一，是車流較為集中的交通要道，同時也是從長潭西線去往河?xùn)|最直最直接最便捷的必經(jīng)之路接最便捷的必經(jīng)之路code of th

23、is report | 22 copyright centaline group, 2010景觀價值：擁黃金一線景觀價值：擁黃金一線/二線江景，湘江風光帶等資源，景觀價值突出，生態(tài)居住二線江景，湘江風光帶等資源，景觀價值突出，生態(tài)居住價值高，同時本案對面也有較好的景觀面供觀賞；北面鐵路鋼架橋也屬于城市景價值高，同時本案對面也有較好的景觀面供觀賞；北面鐵路鋼架橋也屬于城市景觀，具觀賞性觀，具觀賞性湘江風光帶意向圖（部分）本案本案p項目地塊距離湘江生態(tài)景觀帶最近僅為：100mp歷史人文景點匯集如萬樓、岸萬樓、岸花亭、進士第，花亭、進士第，洗腳橋、東岳廟洗腳橋、東岳廟等code of this re

24、port | 23 copyright centaline group, 2010配套價值：外享區(qū)域大配套，內(nèi)享社區(qū)配套價值：外享區(qū)域大配套，內(nèi)享社區(qū)3萬商業(yè)配套，坐享萬商業(yè)配套，坐享15分鐘成熟配套步行生活圈分鐘成熟配套步行生活圈公園配套公園配套教育配套教育配套醫(yī)療配套醫(yī)療配套商業(yè)配套商業(yè)配套自身配套自身配套逸夫小學、和平小學、湘潭一中、二中、逸夫小學、和平小學、湘潭一中、二中、四中、十一中等四中、十一中等中心醫(yī)院、二醫(yī)院中心醫(yī)院、二醫(yī)院步步高、康星百貨、大洋百貨等步步高、康星百貨、大洋百貨等雨湖公園、和平公園、白石公園雨湖公園、和平公園、白石公園3.28萬平米商業(yè)配套、幼兒園、社區(qū)服萬平米

25、商業(yè)配套、幼兒園、社區(qū)服務(wù)中心等務(wù)中心等10分鐘生活圈分鐘生活圈15分鐘生活圈分鐘生活圈code of this report | 24 copyright centaline group, 2010地塊商業(yè)價值排序地塊商業(yè)價值排序: 龍盛龍盛世紀城項目土地商業(yè)價值評分表世紀城項目土地商業(yè)價值評分表評價指標（10分）人文景觀建筑昭示性交通通達性人流密度區(qū)域位置地塊分值比較權(quán)重10%20%25%30%15%100%臨街面一558786.8臨街面二537485.25臨街面三1098788.6臨街面四8109888.65（注：中原土地價值評判體系）（注：中原土地價值評判體系）12343412p臨街面

26、三依托濱江風光帶及城市綠地公園，能夠打造出具有濱江特色的商業(yè)廣場p臨街面二不臨城市主干道，周邊無居住區(qū)，人流不易匯集，因此商業(yè)價值較低code of this report | 25 copyright centaline group, 2010產(chǎn)品分析：項目總戶數(shù)產(chǎn)品分析：項目總戶數(shù)2300，面積段在，面積段在82.9平至平至182平，戶型涵蓋兩至四房，平，戶型涵蓋兩至四房，其中三房占比達其中三房占比達93.6%，是項目主要經(jīng)濟產(chǎn)品，是項目主要經(jīng)濟產(chǎn)品戶型戶型面積段面積段套數(shù)套數(shù)占比占比兩房兩房82.9/87.9813.5%三房三房110.5-157.8215493.7%93.7%四房四房1

27、82.8652.8%code of this report | 26 copyright centaline group, 2010產(chǎn)品價值分析：本案戶型以中大戶型為主，具有豪門血統(tǒng)，有條件將本案打造成城市產(chǎn)品價值分析：本案戶型以中大戶型為主，具有豪門血統(tǒng)，有條件將本案打造成城市新新“豪門區(qū)豪門區(qū)”272002800272004800240021003900141003300270024002400380036004800330024003800360048002000180027001800240090048002400210039001410090014400180048002100180

28、039002680032003000360026800130036004000130045003800260024002200144001800480021001800390032003000360045003800182平米奢侈四房平米奢侈四房136平米舒適三房平米舒適三房code of this report | 27 copyright centaline group, 2010片區(qū)規(guī)劃價值：河西濱江新城是長株潭三市唯一以歷史人文資源為特色的濱江風光片區(qū)規(guī)劃價值：河西濱江新城是長株潭三市唯一以歷史人文資源為特色的濱江風光區(qū)段區(qū)段 ，歷史人文景觀資源豐富，對提升本案人文景觀價值有重要作用，

29、歷史人文景觀資源豐富，對提升本案人文景觀價值有重要作用規(guī)劃區(qū)總用地面積為649.64公頃，包括城市建設(shè)用地和水域。其中，城市建設(shè)用地為625.48公頃，占總用地的96.28%；水域為24.16公頃，占總用地的3.72%。基于自然景觀和建成景觀的核心元素及其空間格局，形成城市景觀結(jié)構(gòu)。規(guī)劃區(qū)域的城市景觀結(jié)構(gòu)及其核心元素可以概括為“兩心三帶五軸九節(jié)點兩心三帶五軸九節(jié)點”。“兩心兩心” 指依托白馬湖和雨湖兩大城市水域景觀形成的城市景觀中心同時也是城市的綠肺；“三帶三帶”指湘江沿線的濱江風光游覽帶、窯灣-城正街集聚的大量人文歷史街區(qū)帶、韶山路沿線的現(xiàn)代風貌景觀帶；“五軸五軸” 指在寶慶路、大湖路、建設(shè)

30、北路、泗洲路、和平路五條城市道路所形成的南部歷史街區(qū)和北部城市舊城改造區(qū)的連接過渡紐帶；“九節(jié)點九節(jié)點” 包括九天商圈節(jié)點、三大橋景觀節(jié)點三大橋景觀節(jié)點、一大橋景觀節(jié)點、壺山景觀節(jié)點、窯灣景觀節(jié)點、文廟景觀節(jié)點、關(guān)圣殿景觀節(jié)點、民主路-白馬湖景觀節(jié)點、韶山路、車站路景觀節(jié)點，這些節(jié)點結(jié)合九天商圈、窯灣、城正街風貌片區(qū)形成了城市的標志性區(qū)域。 code of this report | 28 copyright centaline group, 2010項目規(guī)劃價值：社區(qū)立面為西班牙風格，具有較強異域特色，點板結(jié)合的建筑布局，項目規(guī)劃價值：社區(qū)立面為西班牙風格，具有較強異域特色，點板結(jié)合的建筑布

31、局，錯落的天際線展現(xiàn)出項目的大氣高端，公建配套較完善，整體規(guī)劃較高端大氣，具錯落的天際線展現(xiàn)出項目的大氣高端，公建配套較完善，整體規(guī)劃較高端大氣，具有品質(zhì)感有品質(zhì)感p項目在設(shè)計上充分利用了基地周邊資源，采用因地制宜的布局方式和人性化的結(jié)構(gòu)特征，營造優(yōu)雅的居住氛圍，為居住者提供親切宜人的空間感受。p建筑設(shè)計上以點板結(jié)合的方式布局，同時采用具有西班牙風情的坡屋頂、塔頂?shù)冉ㄖO(shè)計細節(jié)，讓項目充滿異域風情，同時具有高端，大氣的調(diào)性code of this report | 29 copyright centaline group, 2010隱性價值：周邊擁有近隱性價值：周邊擁有近3500平米的城市綠地

32、，生態(tài)宜居價值突出，具備塑造成平米的城市綠地，生態(tài)宜居價值突出，具備塑造成優(yōu)質(zhì)公園景觀的條件，能夠形成本案獨具特色的優(yōu)質(zhì)公園景觀的條件，能夠形成本案獨具特色的“生態(tài)綠島生態(tài)綠島”價值，同時也能為價值，同時也能為項目實現(xiàn)出項目實現(xiàn)出“戶戶觀景、棟棟樓王戶戶觀景、棟棟樓王”p本案周邊高綠化面積約：35003500p具備塑造成為市市民公園民公園的條件，能夠形成本案獨特的生態(tài)綠島價值綠島價值，提升項目整體品質(zhì)p本案周邊綠地環(huán)繞，使項目能夠做到戶戶觀景戶戶觀景，形成棟棟樓王棟棟樓王的價值感code of this report | 30 copyright centaline group, 2010項目

33、對面已成型的綠化公園示意項目對面已成型的綠化公園示意code of this report | 31 copyright centaline group, 2010隱形價值：隱形價值：2013年萬樓新城的崛起，將助力區(qū)域經(jīng)濟的強勁發(fā)展，拔高區(qū)域形象，年萬樓新城的崛起，將助力區(qū)域經(jīng)濟的強勁發(fā)展，拔高區(qū)域形象，提升區(qū)域價值，本案將成為首當其沖的收益者提升區(qū)域價值，本案將成為首當其沖的收益者湘潭市萬樓新城萬樓新城的區(qū)位從宏觀上屬于“3+5”城市群發(fā)展主軸上的核心長株潭都市區(qū)，從微觀上屬于湘潭市的河西組團。它位于湘潭市雨湖區(qū)，河西老城區(qū)西北部，規(guī)劃區(qū)范圍為建設(shè)北路（潭錳路）以東，北二環(huán)線以南，湘黔鐵路

34、以北，湘江以西。規(guī)劃區(qū)總用地面積約10平米公里平米公里。萬樓新城萬樓新城的建設(shè)分為起步區(qū)、近期建設(shè)起步區(qū)、近期建設(shè)區(qū)、中期建設(shè)區(qū)、遠期建設(shè)區(qū)區(qū)、中期建設(shè)區(qū)、遠期建設(shè)區(qū)。建設(shè)上緊扣商業(yè)拓展區(qū)的功能定位，大力發(fā)展現(xiàn)代商貿(mào)和文化休閑產(chǎn)業(yè)，根據(jù)規(guī)劃，今年今年10月份月份前，前，起步區(qū)內(nèi)起步區(qū)內(nèi)主體工程將基本完工主體工程將基本完工，預(yù)預(yù)計到計到2013年年，萬樓景區(qū)，文化廣場，萬樓景區(qū)，文化廣場，步步高商業(yè)步步高商業(yè)mall以及新城主干道以及新城主干道等基礎(chǔ)設(shè)施將基本建成code of this report | 32 copyright centaline group, 2010項目項目swotswo

35、t分析分析優(yōu)勢（優(yōu)勢（strengthsstrengths）劣勢（劣勢（weaknessweakness）機會（機會（opportunitiesopportunities）威脅（威脅（threatsthreats）p項目占據(jù)河西中心區(qū)域，同時是湘潭稀缺的“三角洲地帶”p三橋橋頭堡位置，昭示性強，是城市展示窗，同時地塊獨立性強p交通價值突出p享受河西成熟完善的區(qū)域配套p地塊北臨鐵路，南臨城市主干道，噪音地塊北臨鐵路，南臨城市主干道，噪音影響較大，是本案最大的劣勢影響較大，是本案最大的劣勢p周邊居住氛圍不夠濃厚，缺乏生活配套p周邊存在部分專業(yè)市場以及工廠企業(yè)，整體形象較差p河西是老城區(qū)，新的競爭項

36、目較少，市場存在競爭機會點；p萬樓新城的建設(shè)對本案價值提升有一定利好p區(qū)域新建項目將對本案造成客戶分流；p宏觀政策調(diào)控對市場將產(chǎn)生一定影響；放大江景資源優(yōu)勢，完善項目配套，抓住市場機遇，合理規(guī)避政策威脅放大江景資源優(yōu)勢，完善項目配套，抓住市場機遇，合理規(guī)避政策威脅code of this report | 33 copyright centaline group, 2010外部價值內(nèi)部價值項目價值體系構(gòu)建項目價值體系構(gòu)建區(qū)位價值：河西中心輻射焦點區(qū)域，占據(jù)三橋橋頭堡位置，扼守城市西門戶，與繁華河?xùn)|隔江相望，同時屬于城市稀缺的“三角洲地帶交通價值：占據(jù)城市交通要塞三大橋，交通路網(wǎng)縱橫，通達性高配

37、套價值：外享區(qū)域大配套，內(nèi)享社區(qū)3萬商業(yè)配套，整體配套成熟完善景觀價值：擁黃金一線/二線江景之資源，享三大市民公園之配套與湘江風光帶，周邊歷史人文景點匯集，景觀價值突出，生態(tài)宜居價值高片區(qū)規(guī)劃價值：河西濱江新城是長株潭三市唯一以歷史人文資源為特色的濱江風光區(qū)段 ，歷史人文景觀資源豐富，對提升本案人文景觀價值有重要作用隱形價值：萬樓新城的崛起，將助力區(qū)域經(jīng)濟的強勁發(fā)展，拔高區(qū)域形象，提升區(qū)域價值，本案將成為首當其沖的收益者隱性價值：周邊擁有近3500平米的城市綠地，生態(tài)宜居價值突出，具備塑造成優(yōu)質(zhì)公園景觀的條件，能夠形成本案獨具特色的“生態(tài)綠島”價值，同時也能為項目實現(xiàn)出“戶戶觀景、棟棟樓王”項

38、目指標：總建面46萬平，具備區(qū)域規(guī)模優(yōu)勢；物業(yè)類型涵蓋住宅，公寓，商業(yè)，綜合性較強；整體屬于較純粹的宜居住區(qū)項目四至：東濱湘江，北望萬樓，南臨湘潭三橋，三面園林環(huán)抱，整體宜居價值較高地塊內(nèi)部：地形方正，易于開發(fā)，臨江面短，臨街面長，景觀視野受到一定限制；三面臨路，一面臨水，整體獨立性較強項目規(guī)劃價值：社區(qū)風格具有較強異域特色，點板結(jié)合的建筑布局，錯落的天際線展現(xiàn)出項目的大氣高端，公建配套較完善，整體規(guī)劃具有較好的宜居價值城市豪門城市豪門生態(tài)宜居體生態(tài)宜居體 西城門戶西城門戶濱江人居綜合聚集地濱江人居綜合聚集地code of this report | 34 copyright centalin

39、e group, 2010從構(gòu)建的價值體系可以看出，本案最核心的價值就是從構(gòu)建的價值體系可以看出，本案最核心的價值就是稀缺的江景資源價值稀缺的江景資源價值。但是但是單憑單憑江景資源價值，本案能否實現(xiàn)其江景資源價值，本案能否實現(xiàn)其應(yīng)有的價值應(yīng)有的價值呢？呢？本案又能否從容本案又能否從容突圍區(qū)域競爭市場突圍區(qū)域競爭市場，并成功，并成功打造城市新豪門區(qū)打造城市新豪門區(qū)呢？呢？尋找市場競爭機會尋找市場競爭機會code of this report | 35 copyright centaline group, 2010報告體系報告體系analyze system政策下的項目思考政策下的項目思考項目本體

40、分析項目本體分析市場競爭分析市場競爭分析客戶洞察客戶洞察項目整體定位項目整體定位項目價值優(yōu)化建議項目價值優(yōu)化建議項目營銷策略建議項目營銷策略建議code of this report | 36 copyright centaline group, 20102010年湘潭商品房價格走勢年湘潭商品房價格走勢2005年年-2010年年10月湘潭商品房供求走勢月湘潭商品房供求走勢調(diào)控下的市場大勢：湘潭房地產(chǎn)市場受政策影響較小，規(guī)模逐年擴張，房價調(diào)控下的市場大勢：湘潭房地產(chǎn)市場受政策影響較小，規(guī)模逐年擴張，房價保持了穩(wěn)定持續(xù)上漲勢頭保持了穩(wěn)定持續(xù)上漲勢頭p2010年，湘潭市商品房供應(yīng)206.8206.8

41、萬平米萬平米，為09年全年供應(yīng)量的1.641.64倍倍（09年商品房供應(yīng)125.81萬平米）；p其中商品房成交面積達215.7215.7萬平米萬平米，較09年增長近30%30%；p供求方面，2010年供求系數(shù)為0.96，市場持續(xù)供不應(yīng)求；p2010年，湘潭房地產(chǎn)價格持續(xù)穩(wěn)定增長，12月商品房成交均價漲至3084元/平米code of this report | 37 copyright centaline group, 20101、區(qū)域地段相似；2、規(guī)模相當；3、推售時間重疊；4、產(chǎn)品面積段類似；1競爭對手鎖定競爭對手鎖定2競爭對手分析競爭對手分析3競爭對抗趨勢競爭對抗趨勢競爭對手篩選的四大原

42、則競爭對手篩選的四大原則競爭對手鎖定競爭對手鎖定一級競爭對手：一級競爭對手：香樟園南院白石古蓮城宜華湘江名城二級競爭對手：二級競爭對手：建鑫城國際東方名苑中地凱旋城市場競爭分析市場競爭分析鎖定競爭對手鎖定競爭對手白石古蓮城香樟園南院盤龍名府盤龍御景園建鑫城國際社區(qū)東方名苑中地凱旋城宜華湘江名城本案本案code of this report | 38 copyright centaline group, 20101競爭對手鎖定競爭對手鎖定2競爭對手分析競爭對手分析3競爭對抗策略競爭對抗策略香樟園南院香樟園南院10.910.9萬平米高尚社區(qū)；產(chǎn)品涵蓋兩萬平米高尚社區(qū)；產(chǎn)品涵蓋兩/ /三三/ /四房

43、，面積段四房，面積段90-14590-145平米；平米；二期將推二期將推3 3棟約棟約3 3萬，預(yù)計今年萬，預(yù)計今年5 5月份開盤月份開盤占地3.9萬 總建面10.95萬 物業(yè)形態(tài)6-9f/10f/15-18f小高層綠化率41.37%容積率2.96面積段90-14590-145二房至四房二房至四房均價4000元/平米項目地址雨湖區(qū)熙春路888號 開發(fā)商湘潭城郊置業(yè)有限公司 code of this report | 39 copyright centaline group, 2010以春夏秋冬四季命名組團園林，四季常綠；大規(guī)模社區(qū)配套商業(yè)，綜合會所提升社區(qū)檔次約42%超高綠化率，精心打造河西品

44、質(zhì)高尚人居社區(qū)規(guī)劃配套分析：規(guī)劃有規(guī)劃配套分析：規(guī)劃有四季花園園林四季花園園林，商業(yè)中心，綜合會所；整體規(guī)劃一般，商業(yè)中心，綜合會所；整體規(guī)劃一般，無明顯特色無明顯特色1競爭對手鎖定競爭對手鎖定2競爭對手分析競爭對手分析3競爭對抗趨勢競爭對抗趨勢code of this report | 40 copyright centaline group, 2010四房：141.76兩房：92.34三房：132.88p戶型方正，全明戶型p干濕分區(qū)，動靜分區(qū)p主臥飄窗設(shè)計；p客廳朝南，帶大陽臺p臥臥朝南，采光面大p主臥帶獨立陽臺，衣帽間，體現(xiàn)戶主尊貴地位p4.5米寬客廳、餐廳橫廳設(shè)計，采光足p共衛(wèi)靠近廚房

45、，遠離次臥，實用不便p4.5米寬客廳、餐廳橫廳設(shè)計， 采光好p臥臥朝南，帶獨立陽臺或飄窗p干濕分區(qū)，動靜相離，私密保證產(chǎn)品分析：戶型中規(guī)中矩，無入戶花園，且缺乏創(chuàng)新與亮點，部分戶型存在硬傷，產(chǎn)品分析：戶型中規(guī)中矩，無入戶花園，且缺乏創(chuàng)新與亮點，部分戶型存在硬傷，戶型難以與本案抗衡戶型難以與本案抗衡1競爭對手鎖定競爭對手鎖定2競爭對手分析競爭對手分析3競爭對抗趨勢競爭對抗趨勢香樟園南院香樟園南院：兩房產(chǎn)品通透性好，雙陽臺設(shè)計，中規(guī)中矩，景觀價值低，且面積浪費多；三房產(chǎn)品缺少創(chuàng)新，附加值較低；本案兩房：面積更經(jīng)濟緊湊（本案兩房：面積更經(jīng)濟緊湊（87.9平以下），平以下），舒適度高，附加值高，競爭占

46、優(yōu)！舒適度高，附加值高，競爭占優(yōu)！本案三房：本案三房：創(chuàng)新與靈活度高，附加值高，面積緊湊實用，競爭占優(yōu)！創(chuàng)新與靈活度高，附加值高，面積緊湊實用，競爭占優(yōu)！本案四房：本案四房：豪華尺度，豪華尺度，180平以上；客戶更高端平以上；客戶更高端code of this report | 41 copyright centaline group, 2010優(yōu)勢分析（優(yōu)勢分析（+ +）劣勢分析（劣勢分析（- -） 一期已經(jīng)入住，社區(qū)居住氛圍更濃厚 社區(qū)規(guī)劃配套齊全 本土品牌開發(fā)商，品質(zhì)信得過 片區(qū)屬于老城區(qū)，交通等市政配套落后 戶型缺乏創(chuàng)新，沒有亮點，且存在硬傷 缺乏突出的外部優(yōu)質(zhì)景觀競爭對抗策略競爭對抗

47、策略1競爭對手鎖定競爭對手鎖定2競爭對手分析競爭對手分析3競爭對抗策略競爭對抗策略競爭對抗策略：本案與香樟園南院在區(qū)位，配套上競爭持平；本案規(guī)競爭對抗策略：本案與香樟園南院在區(qū)位，配套上競爭持平；本案規(guī)模、景觀更優(yōu)，因此本案可從模、景觀更優(yōu)，因此本案可從規(guī)模、景觀規(guī)模、景觀上進行對抗。上進行對抗。code of this report | 42 copyright centaline group, 2010白石古蓮城：白石古蓮城：百萬級雙景中式物業(yè)，河西高端品質(zhì)豪宅；目前售價百萬級雙景中式物業(yè)，河西高端品質(zhì)豪宅；目前售價40004000元元/ /平平米，在售產(chǎn)品米，在售產(chǎn)品130130平三房，

48、平三房，170170平四房，目前在售一期夏荷里組團；二期下半年預(yù)售平四房，目前在售一期夏荷里組團；二期下半年預(yù)售占地3.87萬 （一期）總建面約100萬物業(yè)形態(tài)18-29層小高/高層 ；塔樓容積率3.1外立面風格中式現(xiàn)代價格均價4000元/平米項目地址湘潭市河西白馬湖西側(cè) 開發(fā)商晨輝建工集團 物管公司/物業(yè)費晨輝物業(yè)/待定形象定位lutus city100萬國粹公園城白石古蓮城本案1競爭對手鎖定競爭對手鎖定2競爭對手分析競爭對手分析3競爭對抗策略競爭對抗策略code of this report | 43 copyright centaline group, 2010規(guī)劃開發(fā)：項目分四期開發(fā)，

49、目前開發(fā)的為一期，共規(guī)劃開發(fā)：項目分四期開發(fā)，目前開發(fā)的為一期，共8 8棟，為棟，為18-2918-29層小高層、層小高層、高層，塔式、板樓相結(jié)合高層，塔式、板樓相結(jié)合adcfegh一期二、三、四期p項目整體分析四期開發(fā)，分別為夏荷里、松夏荷里、松竹里、濱湖園、楓林園竹里、濱湖園、楓林園四組團，四組團，目前開發(fā)一期夏荷里組團； p一期共7棟18-29層高層建筑，板式，塔式板式，塔式相結(jié)合；p目前推出樓棟為e e、f f、h h棟棟；p規(guī)劃上采取人車分流人車分流設(shè)計，中央水景園林設(shè)計，中央水景園林；1競爭對手鎖定競爭對手鎖定2競爭對手分析競爭對手分析3競爭對抗策略競爭對抗策略code of th

50、is report | 44 copyright centaline group, 2010產(chǎn)品分析：一梯兩戶產(chǎn)品分析：一梯兩戶/ /兩梯四戶，大尺度公園景觀豪宅，一步式陽臺設(shè)計，室兩梯四戶，大尺度公園景觀豪宅，一步式陽臺設(shè)計，室內(nèi)即使可欣賞戶外美景內(nèi)即使可欣賞戶外美景p大客廳、大臥室設(shè)計，舒適寬敞；p戶戶入戶花園設(shè)計p弱化觀景陽臺，增大客廳面寬及面積，將景觀引入室內(nèi)；p一步式陽臺，雙層挑高；95-101平兩房173-177平四房127-139平三房1競爭對手鎖定競爭對手鎖定2競爭對手分析競爭對手分析3競爭對抗策略競爭對抗策略p板樓設(shè)計，戶型通透p入戶花園設(shè)計，附加值高p臥臥朝南，臥臥帶飄窗設(shè)

51、計p大客廳、大臥室設(shè)計，舒適寬敞；p弱化觀景陽臺，增大客廳面寬及面積，將景觀引入室內(nèi)；p一步式陽臺，雙層挑高；白石古蓮城白石古蓮城：二房、三房、四房以寬舒見長，尺度闊綽，注重利用公園景觀與江景利用；高度舒適性；本案兩房：本案兩房：舒適度高，附加值高，競爭占優(yōu)！舒適度高，附加值高，競爭占優(yōu)！本案三房：本案三房：創(chuàng)新與靈活度高，附加值高，面積緊湊實用，競爭持平！創(chuàng)新與靈活度高，附加值高，面積緊湊實用，競爭持平！本案四房：本案四房：戶型中規(guī)中矩，創(chuàng)新不足，競爭不占優(yōu)勢戶型中規(guī)中矩，創(chuàng)新不足，競爭不占優(yōu)勢code of this report | 45 copyright centaline grou

52、p, 2010優(yōu)勢分析（優(yōu)勢分析（+ +）競爭對抗策略：本案與白石古蓮城相比在規(guī)模、景觀、產(chǎn)品上暫時稍競爭對抗策略：本案與白石古蓮城相比在規(guī)模、景觀、產(chǎn)品上暫時稍弱，在弱，在地段地段，配套，江景資源，配套，江景資源上優(yōu)勢明顯，可放大優(yōu)勢，進行針對性上優(yōu)勢明顯，可放大優(yōu)勢，進行針對性對抗對抗 規(guī)模大盤 稀缺白石公園景觀物業(yè) 稀缺江景物業(yè) 內(nèi)部中心園林景觀 稀缺的中式現(xiàn)代建筑劣勢分析（劣勢分析（- -）1競爭對手鎖定競爭對手鎖定2競爭對手分析競爭對手分析3競爭對抗策略競爭對抗策略 屬于舊城區(qū)，周邊環(huán)境形象一般 交通線路少，出行不甚便捷 四房產(chǎn)品面積偏大，總價過高 一步式樣陽臺設(shè)計，贈送率不高競爭對

53、抗策略競爭對抗策略code of this report | 46 copyright centaline group, 2010湘江名城：體育公園物業(yè)，湘江名城：體育公園物業(yè)，160160萬江景大盤萬江景大盤 ；粵派實力開發(fā)商宜華集團代；粵派實力開發(fā)商宜華集團代表作；目前開發(fā)一期產(chǎn)品，與本項目全年競爭表作；目前開發(fā)一期產(chǎn)品，與本項目全年競爭占地面積830畝總建面160萬 物業(yè)形態(tài)12/14/17/25小高層/高層、洋房、別墅容積率3.0建筑類型板式、點式裝修標準毛坯項目地址湘潭市體育中心西南面 開發(fā)商湘潭市宜華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 總戶數(shù)1184戶均價3800元/1競爭對手鎖定競爭對手鎖定2競

54、爭對手分析競爭對手分析3競爭對抗策略競爭對抗策略code of this report | 47 copyright centaline group, 2010規(guī)劃配套分析：通過沿江建筑錯位排布，最大化利用江景資源；利用體育館等市規(guī)劃配套分析：通過沿江建筑錯位排布，最大化利用江景資源；利用體育館等市政配套，將項目打造為運動健康體育地產(chǎn)項目，外部資源內(nèi)部化，實現(xiàn)項目價值政配套，將項目打造為運動健康體育地產(chǎn)項目，外部資源內(nèi)部化，實現(xiàn)項目價值體育館體育館項目主入口設(shè)置在體育館對面，有利于利用體育館配套，將外部配套資源內(nèi)部化，實現(xiàn)項目價值通過內(nèi)部中央水景園林打造，提升周邊別墅、洋房產(chǎn)品價值，彌補外部資

55、源不足1競爭對手鎖定競爭對手鎖定2競爭對手分析競爭對手分析3競爭對抗策略競爭對抗策略code of this report | 48 copyright centaline group, 2010產(chǎn)品設(shè)計：歐陸新古典主義風格；戶型設(shè)計大氣，尺度舒適；以三房為主打產(chǎn)品設(shè)計：歐陸新古典主義風格；戶型設(shè)計大氣，尺度舒適；以三房為主打戶型，產(chǎn)品極具競爭優(yōu)勢戶型，產(chǎn)品極具競爭優(yōu)勢132.17三房p餐廳與客廳相連，南北通透，空氣流通順暢p主臥與次臥步入式落地窗設(shè)計，展現(xiàn)尊貴p南向觀景陽臺與北向生活陽臺設(shè)計，空間明朗p4.7米超大開間客廳，尊貴專享；餐廳與客廳相連，南北通透p主臥270全景窗設(shè)計，品賞四季美

56、景；私家空中花園設(shè)計，品味休閑p北向次臥270拐角飄窗設(shè)計與南向次臥飄窗設(shè)計，空間更為開闊163.4四房雙陽臺入戶花園觀景陽臺83.5二房1競爭對手鎖定競爭對手鎖定2競爭對手分析競爭對手分析3競爭對抗策略競爭對抗策略code of this report | 49 copyright centaline group, 2010優(yōu)勢分析（優(yōu)勢分析（+ +）劣勢分析（劣勢分析（- -） 160萬平米規(guī)模社區(qū)； 占據(jù)城市有利地段； 擁有一線江景，物業(yè)類型豐富； 以運動為主題，走體育地產(chǎn)發(fā)展模式 江景資源利用率較低； 項目整體缺乏特色和亮點； 項目整體檔次受運動主題影響競爭對抗策略競爭對抗策略1競爭對

57、手鎖定競爭對手鎖定2競爭對手分析競爭對手分析3競爭對抗策略競爭對抗策略競爭對抗策略：本案與湘江名城相比無明顯特殊優(yōu)勢，但本案同樣擁有競爭對抗策略：本案與湘江名城相比無明顯特殊優(yōu)勢，但本案同樣擁有一線江景，因此本案在一線江景，因此本案在園林打造、江景利用園林打造、江景利用上若能夠有所創(chuàng)新與突破，上若能夠有所創(chuàng)新與突破，以及通過具有以及通過具有特色的主題特色的主題打造，將能夠?qū)崿F(xiàn)與湘江名城的抗衡中占優(yōu)勢打造，將能夠?qū)崿F(xiàn)與湘江名城的抗衡中占優(yōu)勢code of this report | 50 copyright centaline group, 20101競爭對手鎖定競爭對手鎖定2競爭對手分析競爭對

58、手分析3競爭對抗策略競爭對抗策略東方名苑東方名苑市府品質(zhì)樓盤標桿；在售二期市府品質(zhì)樓盤標桿；在售二期1 1、2 2、3 3、6 6棟房源，約棟房源，約8.78.7萬平米，產(chǎn)萬平米，產(chǎn)品面積品面積89-19089-190平米，預(yù)計今年平米，預(yù)計今年4 4月將推出月將推出4 4，5 5棟房源棟房源占地18萬 總建面100萬 物業(yè)形態(tài)18-31層高層板樓綠化率35%容積率3.8面積段89-19089-190兩房至四房兩房至四房均價4500元/本案二期配套豐富，包括1.2萬平米會所、泳池、健身房等公共配套，15萬平米商業(yè)，以及中心1.8萬平米的湖景資源，項目依舊是湘潭首屈一指的標桿之作。占據(jù)湘潭市府央

59、區(qū)核心地段，坐占據(jù)湘潭市府央?yún)^(qū)核心地段，坐享區(qū)域頂級配套，整體檔次高享區(qū)域頂級配套，整體檔次高code of this report | 51 copyright centaline group, 2010規(guī)劃配套分析：二期以公園居為項目主題定位，規(guī)劃有規(guī)劃配套分析：二期以公園居為項目主題定位，規(guī)劃有1.81.8萬平米中心湖景萬平米中心湖景，以及以及1.21.2萬平米公共配套，萬平米公共配套，1515萬平米商業(yè)萬平米商業(yè)1競爭對手鎖定競爭對手鎖定2競爭對手分析競爭對手分析3競爭對抗策略競爭對抗策略中心湖景商業(yè)會所、健身房自身配套自身配套周邊配套周邊配套市政府、市委、人大、政協(xié)湘潭電視臺、房產(chǎn)局

60、湘潭大劇院、東方紅廣場、湖湘公園步步高、紅旗商貿(mào)、建鑫家居廣場、建設(shè)銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行湘潭第六醫(yī)院、婦幼保健院1.2萬會所配套15萬商業(yè)配套1.8萬湖景配套社區(qū)幼兒園、籃球場code of this report | 52 copyright centaline group, 2010產(chǎn)品分析：產(chǎn)品面積跨度大，在產(chǎn)品分析：產(chǎn)品面積跨度大，在89-190平米之間，戶型以兩房三房為主，贈送面平米之間，戶型以兩房三房為主，贈送面積大，戶型設(shè)計合理，產(chǎn)品競爭力強積大，戶型設(shè)計合理，產(chǎn)品競爭力強1競爭對手鎖定競爭對手鎖定2競爭對手分析競爭對手分析3競爭對抗策略競爭對抗策略b型：兩房106平米a型：