周村匯龍街(提案)68p

1、周村匯龍街項目市場調(diào)研及定位報告義和團地產(chǎn)機構(gòu)2010/6/21給匯龍街找魂兒給匯龍街找魂兒核心競爭力的解釋核心競爭力的解釋傳統(tǒng)意義上的商業(yè)文化決不是商業(yè)街的核心競爭力。傳統(tǒng)意義上的商業(yè)文化決不是商業(yè)街的核心競爭力。百年老街和新城市文化的氛圍、城市功能均有區(qū)別，不能單純的強調(diào)某種單一的功能百年老街和新城市文化的氛圍、城市功能均有區(qū)別，不能單純的強調(diào)某種單一的功能元素。（例如文化因素的單一表現(xiàn)）元素。（例如文化因素的單一表現(xiàn)）不是每條商業(yè)街都擁有建筑文化與人文藝術(shù)的完美結(jié)合，每塊街區(qū)的石塊上都鐫刻著不是每條商業(yè)街都擁有建筑文化與人文藝術(shù)的完美結(jié)合，每塊街區(qū)的石塊上都鐫刻著一個故事的商業(yè)街只是少數(shù)

2、，人們在那些著名的商業(yè)街上，能夠感受得到特殊的時代一個故事的商業(yè)街只是少數(shù)，人們在那些著名的商業(yè)街上，能夠感受得到特殊的時代和文化氣息，情操會得到很好的陶冶，這固然很好，但不是商業(yè)街的核心功能，只能和文化氣息，情操會得到很好的陶冶，這固然很好，但不是商業(yè)街的核心功能，只能是商業(yè)街的附加功能。商業(yè)利益是首要的，文化要為商業(yè)服務(wù)，其實飲食文化、茶文是商業(yè)街的附加功能。商業(yè)利益是首要的，文化要為商業(yè)服務(wù)，其實飲食文化、茶文化、建筑文化、時尚消費本身何嘗不是文化？只要定位準確，那么，不求特色，特色化、建筑文化、時尚消費本身何嘗不是文化？只要定位準確，那么，不求特色，特色自然流露；不求文化，文化自然顯現(xiàn)

3、，才彰顯出一個具有生命的商業(yè)項目的核心魅力。自然流露；不求文化，文化自然顯現(xiàn)，才彰顯出一個具有生命的商業(yè)項目的核心魅力。絕大多數(shù)的觀點認為，建設(shè)商業(yè)街是要打造城市的絕大多數(shù)的觀點認為，建設(shè)商業(yè)街是要打造城市的“名片名片”，建設(shè)城市的，建設(shè)城市的“窗口窗口”。義和團不能夠茍同，我們認為真正的商業(yè)行為的目的應(yīng)該是滿足消費者的需求；市場義和團不能夠茍同，我們認為真正的商業(yè)行為的目的應(yīng)該是滿足消費者的需求；市場需要什么樣的商業(yè)街，我們就應(yīng)該建造什么樣的商業(yè)街。需要什么樣的商業(yè)街，我們就應(yīng)該建造什么樣的商業(yè)街。準確的定位將是商業(yè)街的最主要的核心競爭力！準確的定位將是商業(yè)街的最主要的核心競爭力！將商業(yè)與文

4、化融為一體，通過文化休閑留住人們，再用合適的商品吸引人們消費購物，將商業(yè)與文化融為一體，通過文化休閑留住人們，再用合適的商品吸引人們消費購物，顯然已成為目前商業(yè)街的最大商機與挑戰(zhàn)。顯然已成為目前商業(yè)街的最大商機與挑戰(zhàn)。 本次報告將以項目的市場綜合態(tài)勢為分析基礎(chǔ)，結(jié)合目前的市場環(huán)境，對項目進行定本次報告將以項目的市場綜合態(tài)勢為分析基礎(chǔ)，結(jié)合目前的市場環(huán)境，對項目進行定位分析，為項目的啟動并成功運作打下基礎(chǔ)。位分析，為項目的啟動并成功運作打下基礎(chǔ)。本策劃案整體框架本策劃案整體框架 第一篇第一篇 項目整體戰(zhàn)略項目整體戰(zhàn)略定位定位第二篇第二篇項目行業(yè)定位項目行業(yè)定位第三篇第三篇項目運營推廣項目運營推廣

5、第一篇第一篇 項目整體戰(zhàn)略定位項目整體戰(zhàn)略定位 一、項目概況一、項目概況匯龍街項目北臨周村新建路西段，南鄰周村南下河路，西鄰擬新匯龍街項目北臨周村新建路西段，南鄰周村南下河路，西鄰擬新建路東昌閣胡同，東臨周村古商城大街，外觀設(shè)計以明清仿古建建路東昌閣胡同，東臨周村古商城大街，外觀設(shè)計以明清仿古建筑為主，與大街的古色古韻相輔相成、唇齒相依。地理位置優(yōu)越，筑為主，與大街的古色古韻相輔相成、唇齒相依。地理位置優(yōu)越，地域文化濃厚，建筑特點明顯。本項目位于周村市區(qū)偏西，屬于地域文化濃厚，建筑特點明顯。本項目位于周村市區(qū)偏西，屬于周村區(qū)老商業(yè)圈范疇。周村區(qū)老商業(yè)圈范疇。整體初步規(guī)劃指標(biāo)整體初步規(guī)劃指標(biāo)該項

6、目總占地面積：該項目總占地面積：88畝合計畝合計58696平米平米總建筑面積：總建筑面積：45200平米平米地上建筑面積：地上建筑面積：35300平米平米園林綠地面積：園林綠地面積：7300平米平米水域面積：水域面積：15100平米平米凈容積率：凈容積率：0.98建筑密度：建筑密度：26.3%綠地率：綠地率：48.6%停車位：停車位：302個個本項目總面積：本項目總面積：2萬多平米（估萬多平米（估算）算）從規(guī)劃指標(biāo)看，項目是一個：相從規(guī)劃指標(biāo)看，項目是一個：相對低密度，高綠化率，攬湖，環(huán)對低密度，高綠化率，攬湖，環(huán)境和氛圍優(yōu)質(zhì)的中等規(guī)模商業(yè)地境和氛圍優(yōu)質(zhì)的中等規(guī)模商業(yè)地產(chǎn)項目。產(chǎn)項目。二、區(qū)域

7、市場調(diào)研二、區(qū)域市場調(diào)研1 1、調(diào)研目的、調(diào)研目的通過走訪調(diào)研，有效的掌握周村區(qū)域市場的情況，收集區(qū)域版塊內(nèi)的通過走訪調(diào)研，有效的掌握周村區(qū)域市場的情況，收集區(qū)域版塊內(nèi)的大量信息并加以分類、匯總、分析，為匯龍街的市場定位、招商提供大量信息并加以分類、匯總、分析，為匯龍街的市場定位、招商提供必要的理論依據(jù)和數(shù)據(jù)支持。必要的理論依據(jù)和數(shù)據(jù)支持。具體調(diào)研內(nèi)容如下：具體調(diào)研內(nèi)容如下：1.1 1.1 區(qū)域文化特征區(qū)域文化特征周村是淄博市轄區(qū)之一，總面積周村是淄博市轄區(qū)之一，總面積263263平方公里，總?cè)丝谄椒焦?，總?cè)丝?232萬，現(xiàn)轄萬，現(xiàn)轄4 4個個鄉(xiāng)鎮(zhèn)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、4 4個街道、個街道、1 1個省級經(jīng)

8、濟開發(fā)區(qū)，個省級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，230230個行政村，商業(yè)文化背景濃個行政村，商業(yè)文化背景濃厚，旅游資源豐富，近年隨著周村區(qū)旅游業(yè)的發(fā)展，為老商業(yè)圈的復(fù)厚，旅游資源豐富，近年隨著周村區(qū)旅游業(yè)的發(fā)展，為老商業(yè)圈的復(fù)興提供了良好契機。一部興提供了良好契機。一部大染坊大染坊更是讓全國人民認識了周村、認更是讓全國人民認識了周村、認識了周村大街，周村大街真真正正成為了周村的城市名片。識了周村大街，周村大街真真正正成為了周村的城市名片。周村自古就是齊魯商業(yè)重鎮(zhèn)，商業(yè)文化積淀深厚。周村自古就是齊魯商業(yè)重鎮(zhèn)，商業(yè)文化積淀深厚。17501750年乾隆南巡時年乾隆南巡時曾來周村，并御封周村為曾來周村，并御封周村為“天

9、下第一村天下第一村”。19041904年周村與省府濟南、濰縣（今濰坊）同時被清政府批準為自開商年周村與省府濟南、濰縣（今濰坊）同時被清政府批準為自開商埠后，商業(yè)更加繁榮當(dāng)時可謂埠后，商業(yè)更加繁榮當(dāng)時可謂“日進斗金日進斗金”。被譽為。被譽為“金周村金周村”“”“旱旱碼頭碼頭”。周村是封建社會后期經(jīng)濟轉(zhuǎn)型中興起的手工業(yè)、商業(yè)重鎮(zhèn)，明清時期周村是封建社會后期經(jīng)濟轉(zhuǎn)型中興起的手工業(yè)、商業(yè)重鎮(zhèn)，明清時期發(fā)展成為我國北方的重要商埠，是魯商文化和商埠文化的重要發(fā)源地發(fā)展成為我國北方的重要商埠，是魯商文化和商埠文化的重要發(fā)源地之一，也是北方絲綢之路的源頭所在地。周村區(qū)內(nèi)的文化資源豐富、之一，也是北方絲綢之路的

10、源頭所在地。周村區(qū)內(nèi)的文化資源豐富、底蘊深厚，尤其是現(xiàn)在部分保存比較完整的古大街建筑群，被專家底蘊深厚，尤其是現(xiàn)在部分保存比較完整的古大街建筑群，被專家cheche稱為稱為“中國活著的古商業(yè)街市博物館群中國活著的古商業(yè)街市博物館群”。本項目緊鄰的周村古商城位于老城區(qū)的中心位置，本項目緊鄰的周村古商城位于老城區(qū)的中心位置，主要有主要有3 3條街道組成：條街道組成：大街，南起絲市街北至新建路現(xiàn)全長大街，南起絲市街北至新建路現(xiàn)全長315315米。米。絲市街，東起保安街西至南下河街現(xiàn)全長絲市街，東起保安街西至南下河街現(xiàn)全長216216米。米。銀子市街，北起絲市街南至棉花市街現(xiàn)全長銀子市街，北起絲市街南

11、至棉花市街現(xiàn)全長245245米。米。有今日無稅碑、狀元府、楊家大院、大染坊等有今日無稅碑、狀元府、楊家大院、大染坊等1515處景點，歷史文化資處景點，歷史文化資源豐富。源豐富。1.2 1.2 區(qū)域消費結(jié)構(gòu)和消費習(xí)慣區(qū)域消費結(jié)構(gòu)和消費習(xí)慣1.2.11.2.1百貨行業(yè)百貨行業(yè)濟南的銀座超市和奧德隆的利群超市，已基本形成了對周村零售業(yè)態(tài)的壟斷，而濟南的銀座超市和奧德隆的利群超市，已基本形成了對周村零售業(yè)態(tài)的壟斷，而本土如淄博商廈、金橋商廈、夏源商場等逐漸沒落。本土如淄博商廈、金橋商廈、夏源商場等逐漸沒落。分析總結(jié)：周村大型商場主要分布集中在中心商圈（人民廣場及步行街）區(qū)域，分析總結(jié)：周村大型商場主要

12、分布集中在中心商圈（人民廣場及步行街）區(qū)域，商圈輻射范圍和成熟度已較高；大部分商場多為品牌加盟式進入，在進場費用商圈輻射范圍和成熟度已較高；大部分商場多為品牌加盟式進入，在進場費用3-3-5 5萬不等；租金水平比沿街商鋪要高，且有品牌進入限制；從周村零售業(yè)態(tài)發(fā)展萬不等；租金水平比沿街商鋪要高，且有品牌進入限制；從周村零售業(yè)態(tài)發(fā)展來看，已接近飽和，該業(yè)態(tài)的發(fā)展機會和空間已受到較大限制。來看，已接近飽和，該業(yè)態(tài)的發(fā)展機會和空間已受到較大限制。1.2.21.2.2餐飲行業(yè)餐飲行業(yè)高端消費集中在站北路的盛唐齋、錦綸大酒店，新建路的嘉州賓館，張周路的知高端消費集中在站北路的盛唐齋、錦綸大酒店，新建路的嘉

13、州賓館，張周路的知味齋等；味齋等；中端消費集中在正陽路西側(cè)中檔酒店、二十里鋪農(nóng)家院、西外環(huán)的農(nóng)家飯莊；中端消費集中在正陽路西側(cè)中檔酒店、二十里鋪農(nóng)家院、西外環(huán)的農(nóng)家飯莊；低端消費就近小餐館以及臨時地攤（多集中于鬧市，一般都是晚上出攤）。低端消費就近小餐館以及臨時地攤（多集中于鬧市，一般都是晚上出攤）。分析總結(jié)：普通小型餐飲商家多且雜，幾乎各條街道或社區(qū)都有分布，消費水平分析總結(jié)：普通小型餐飲商家多且雜，幾乎各條街道或社區(qū)都有分布，消費水平普遍不高，經(jīng)營情況比較一般；普遍不高，經(jīng)營情況比較一般；特色或大型餐飲商家分布較為分散，尚未形成檔次、規(guī)模比較統(tǒng)一集中的區(qū)域；特色或大型餐飲商家分布較為分散，

14、尚未形成檔次、規(guī)模比較統(tǒng)一集中的區(qū)域；目前餐飲業(yè)態(tài)的商鋪租金水平相對都比較低，主要原因是大眾餐館對地段、檔次目前餐飲業(yè)態(tài)的商鋪租金水平相對都比較低，主要原因是大眾餐館對地段、檔次形象等要求都不高，消費水平不高所致。形象等要求都不高，消費水平不高所致。1.2.31.2.3服飾行業(yè)服飾行業(yè)高端消費銀座商城以及選擇張店；中端消費集中在步行街、中和街市場；高端消費銀座商城以及選擇張店；中端消費集中在步行街、中和街市場；低端消費集中在周村大集。低端消費集中在周村大集。分析總結(jié)：步行街作為服裝業(yè)態(tài)的集中區(qū)域，人流量和影響力根深蒂固，分析總結(jié)：步行街作為服裝業(yè)態(tài)的集中區(qū)域，人流量和影響力根深蒂固，租金水平處

15、于周村商鋪租金較高水平，年租金基本在租金水平處于周村商鋪租金較高水平，年租金基本在400400元元/ /左右；從左右；從該業(yè)態(tài)經(jīng)營來看，中低檔競爭激烈，高檔品牌服裝受消費水平限制，高該業(yè)態(tài)經(jīng)營來看，中低檔競爭激烈，高檔品牌服裝受消費水平限制，高檔服飾生意一般。從業(yè)態(tài)飽和度來看，服裝業(yè)態(tài)競爭激烈，市場飽和度檔服飾生意一般。從業(yè)態(tài)飽和度來看，服裝業(yè)態(tài)競爭激烈，市場飽和度較高。較高。1.2.41.2.4酒店住宿行業(yè)酒店住宿行業(yè)相對集中分布在新建路沿線；嘉周賓館、旱碼頭食府是旅行社指定餐飲相對集中分布在新建路沿線；嘉周賓館、旱碼頭食府是旅行社指定餐飲住宿點；有住宿需求的客戶選擇到張店住宿的占相當(dāng)大的比

16、例。住宿點；有住宿需求的客戶選擇到張店住宿的占相當(dāng)大的比例。分析總結(jié)：周村的酒店住宿業(yè)發(fā)展還處于中低水平，星級酒店數(shù)量稀缺，分析總結(jié)：周村的酒店住宿業(yè)發(fā)展還處于中低水平，星級酒店數(shù)量稀缺，隨著旅游客群和商務(wù)人群的增多，當(dāng)?shù)氐木频曜∷抟阎饾u不能滿足需求，隨著旅游客群和商務(wù)人群的增多，當(dāng)?shù)氐木频曜∷抟阎饾u不能滿足需求，造成了高端客群的外流（張店主城區(qū)）。造成了高端客群的外流（張店主城區(qū)）。1.2.5休閑娛樂行業(yè)休閑娛樂行業(yè)高端消費張店為主；中低端集中在國泰街（北長行街）正陽路南首；中高端消費張店為主；中低端集中在國泰街（北長行街）正陽路南首；中高端集中在天樂園、皇家錢柜、好時光。高端集中在天樂園、

17、皇家錢柜、好時光。分析總結(jié)：周村的娛樂休閑業(yè)態(tài)，品位檔次相對不高，多為個體老板經(jīng)分析總結(jié)：周村的娛樂休閑業(yè)態(tài)，品位檔次相對不高，多為個體老板經(jīng)營，經(jīng)營理念落后，缺乏高雅氛圍，配套等與大城市仍有較大差距；當(dāng)營，經(jīng)營理念落后，缺乏高雅氛圍，配套等與大城市仍有較大差距；當(dāng)?shù)厥忻竦男蓍e娛樂消費觀念相對落后，對于娛樂場所的觀念有待改觀，地市民的休閑娛樂消費觀念相對落后，對于娛樂場所的觀念有待改觀，主要消費群體是周邊及外來客商較多；該業(yè)態(tài)中低檔已近飽和狀態(tài)；具主要消費群體是周邊及外來客商較多；該業(yè)態(tài)中低檔已近飽和狀態(tài)；具有一定規(guī)模的大型休閑娛樂業(yè)態(tài)存在機會。有一定規(guī)模的大型休閑娛樂業(yè)態(tài)存在機會。1.2.6

18、家居建材行業(yè)家居建材行業(yè)高端多數(shù)考慮去張店；中低端一般都在周村本地專業(yè)家具市場消費；周高端多數(shù)考慮去張店；中低端一般都在周村本地專業(yè)家具市場消費；周村的建材很分散主要集中在棉花市街，一般中低端較多，高端一般也是村的建材很分散主要集中在棉花市街，一般中低端較多，高端一般也是首選張店。首選張店。 1.2.7日常消費日常消費八成的居民采取就近消費，其中不可忽略的是周村大集，周村大集遠近八成的居民采取就近消費，其中不可忽略的是周村大集，周村大集遠近聞名，聞名，5天一集，逛大集已經(jīng)成為周村的一種日常消費習(xí)慣。本項目南天一集，逛大集已經(jīng)成為周村的一種日常消費習(xí)慣。本項目南首南下河街就是大集的組成部分之一，

19、項目北首沿河為大集的花鳥市。首南下河街就是大集的組成部分之一，項目北首沿河為大集的花鳥市。此外，隨著淄博義烏小商品城的逐漸成熟，和此外，隨著淄博義烏小商品城的逐漸成熟，和34路公交車便利的交通，路公交車便利的交通，周村市民小商品等方面的消費也在發(fā)生著改變。周村市民小商品等方面的消費也在發(fā)生著改變。綜上所述，從消費結(jié)構(gòu)上來講，周村市民的中低檔消費占主導(dǎo)。從消費綜上所述，從消費結(jié)構(gòu)上來講，周村市民的中低檔消費占主導(dǎo)。從消費習(xí)慣上來講，周村市民偏愛集中消費和就近消費，高檔消費仍多選擇異習(xí)慣上來講，周村市民偏愛集中消費和就近消費，高檔消費仍多選擇異地消費或去更高一級城市消費。當(dāng)然，像家具、布匹窗簾、不

20、銹鋼等在地消費或去更高一級城市消費。當(dāng)然，像家具、布匹窗簾、不銹鋼等在周村發(fā)展較早且具備相當(dāng)大影響力和競爭力的行業(yè)在滿足本土消費的同周村發(fā)展較早且具備相當(dāng)大影響力和競爭力的行業(yè)在滿足本土消費的同時，也吸引著全國各地的客商。時，也吸引著全國各地的客商。1.3 1.3 區(qū)域主導(dǎo)行業(yè)的數(shù)量及特征區(qū)域主導(dǎo)行業(yè)的數(shù)量及特征專業(yè)市場專業(yè)市場1.3.11.3.1家俱類家俱類國際會展中心、明珠家俱城、鳳陽家俱城，為目前周村國際會展中心、明珠家俱城、鳳陽家俱城，為目前周村3 3大家具城；勝利大家具城；勝利家俱市場，以中低端的小件家俱為主。家俱市場，以中低端的小件家俱為主?，F(xiàn)在淄博人（除周村外）了解周村最多的就是

21、周村的家俱市場，周村家現(xiàn)在淄博人（除周村外）了解周村最多的就是周村的家俱市場，周村家俱市場現(xiàn)在已經(jīng)成為周村最為成功的專業(yè)市場取代以前的布匹市場跟紡俱市場現(xiàn)在已經(jīng)成為周村最為成功的專業(yè)市場取代以前的布匹市場跟紡織大世界，周村家俱市場已經(jīng)成為中國北方第織大世界，周村家俱市場已經(jīng)成為中國北方第2 2大家具集散地，主要以批大家具集散地，主要以批發(fā)沙發(fā)為主，多數(shù)企業(yè)為自產(chǎn)自銷，會展中心在發(fā)沙發(fā)為主，多數(shù)企業(yè)為自產(chǎn)自銷，會展中心在20032003年的攤位售價約年的攤位售價約40004000元元/ /平米，平米，20102010年的出租價格按年的出租價格按100100平米計算年租價可達平米計算年租價可達15

22、15萬。投資萬。投資回報率約為回報率約為40%40%，可以說達到了有市無價的地步。，可以說達到了有市無價的地步。1.3.21.3.2不銹鋼類不銹鋼類周村的不銹鋼市場號稱江北第一市場，也達到了空前的體量，主要也是周村的不銹鋼市場號稱江北第一市場，也達到了空前的體量，主要也是以分銷為主。以分銷為主。1.3.31.3.3布匹城、絲綢城：布匹城、絲綢城：該行業(yè)已經(jīng)走下坡路，租金已經(jīng)降到歷史最低點。絲綢城的外圍的房租該行業(yè)已經(jīng)走下坡路，租金已經(jīng)降到歷史最低點。絲綢城的外圍的房租每間在每間在1800300018003000元元/ /年。年。1.3.4旅游業(yè)旅游業(yè)國家國家4a級旅游景區(qū)級旅游景區(qū)“周村古商城

23、周村古商城”，省委、省政府已把該項目作為全省，省委、省政府已把該項目作為全省旅游業(yè)發(fā)展的旅游業(yè)發(fā)展的“一號工程一號工程”予以扶持，省旅游局推出予以扶持，省旅游局推出“一山一山(泰山泰山)、一、一阜阜(曲阜曲阜)、一村、一村(周村周村)”的山東省文化旅游黃金線路；同時隨著古商城景的山東省文化旅游黃金線路；同時隨著古商城景觀改造和擴建工程的加快，加之周村影視拍攝基地的吸引，更多的消費觀改造和擴建工程的加快，加之周村影視拍攝基地的吸引，更多的消費者將被吸引到周村旅游和休閑度假，整體市場份額將逐漸放大，旅游地者將被吸引到周村旅游和休閑度假，整體市場份額將逐漸放大，旅游地產(chǎn)升值潛力空間廣闊。門票收入：產(chǎn)

24、升值潛力空間廣闊。門票收入：2004年為年為6萬元，萬元，2005年為年為21萬元，萬元，2006年為年為60萬元，萬元，2007年為年為179萬元，萬元，2008年預(yù)計收入年預(yù)計收入500萬元。如大萬元。如大街二期（官方指匯龍街項目）開發(fā)順利開展，預(yù)計游客將以年街二期（官方指匯龍街項目）開發(fā)順利開展，預(yù)計游客將以年22%的速的速度增長。預(yù)計到度增長。預(yù)計到2010年，景區(qū)旅游面積擴大至年，景區(qū)旅游面積擴大至24公頃，達到年公頃，達到年110萬人萬人次的接待水平，實現(xiàn)旅游營業(yè)收入次的接待水平，實現(xiàn)旅游營業(yè)收入5000萬元，綜合收入達萬元，綜合收入達5億元。億元。1.3.5餐飲服務(wù)業(yè)餐飲服務(wù)業(yè)現(xiàn)

25、在周村的餐飲業(yè)態(tài)分布十分零散，基本處于低端競爭狀態(tài)，缺乏有號現(xiàn)在周村的餐飲業(yè)態(tài)分布十分零散，基本處于低端競爭狀態(tài)，缺乏有號召力的餐飲美食的消費聚集地帶，對要求較高的商務(wù)人士和游客一般選召力的餐飲美食的消費聚集地帶，對要求較高的商務(wù)人士和游客一般選擇到張店或其它地方消費，地方名吃除周村燒餅外，品推廣力度較小，擇到張店或其它地方消費，地方名吃除周村燒餅外，品推廣力度較小，有較大潛力可挖，如蠶蛹、五香羊肉、蜜罐等。有較大潛力可挖，如蠶蛹、五香羊肉、蜜罐等。1.4 區(qū)域收入結(jié)構(gòu)和綜合收入水平區(qū)域收入結(jié)構(gòu)和綜合收入水平周村區(qū)域內(nèi)按收入?yún)^(qū)分大至分為：從商者屬于高收入群體；技術(shù)類群體周村區(qū)域內(nèi)按收入?yún)^(qū)分大至

26、分為：從商者屬于高收入群體；技術(shù)類群體主要是各專業(yè)市場的技術(shù)人才與企事業(yè)單位的公務(wù)員收入一般在主要是各專業(yè)市場的技術(shù)人才與企事業(yè)單位的公務(wù)員收入一般在20003500元元/月；普通工人、從事服務(wù)業(yè)人員一般工資在月；普通工人、從事服務(wù)業(yè)人員一般工資在1200-2000元元/月；月；其他群體月收入一般千元左右。其他群體月收入一般千元左右。項目名稱項目名稱類型類型地理位置地理位置戶型面積戶型面積售價售價/均價（元均價（元/）租金租金備注備注凱旋城凱旋城商鋪商鋪正陽路正陽路450045000.50.5元元/天天/多層住宅多層住宅33003300小高層小高層32003200蘭馨書院蘭馨書院多層住宅多層住

27、宅廣電路與機場廣電路與機場路交叉口西北路交叉口西北角角開盤前開盤前2850，開盤，開盤后竣工前后竣工前2980，竣，竣工后工后3200錦苑小區(qū)錦苑小區(qū)商鋪商鋪正陽路正陽路戶型為上下兩層帶戶型為上下兩層帶地下室，單層地下室，單層40-50平米平米4-54-5萬萬/年年商鋪商鋪正陽路與太和正陽路與太和路路口南路路口南上下上下3層層200左右左右4040萬左右（萬左右（04年）年）商鋪商鋪正陽路與太和正陽路與太和路路口北路路口北40408000-90008000-9000元元/年年城市明珠城市明珠住宅住宅步行街與青年步行街與青年路岔路口路岔路口一層一層130-140，復(fù)，復(fù)式式240一層約一層約98

28、萬萬/套；復(fù)套；復(fù)式式2404000元元/，1203200-3400元元/步行街中段金喜都婚慶面積步行街中段金喜都婚慶面積90-100平米房租平米房租5萬元左右，轉(zhuǎn)讓費萬元左右，轉(zhuǎn)讓費6萬元；秀姿衣坊轉(zhuǎn)讓費萬元；秀姿衣坊轉(zhuǎn)讓費5.5萬，貨萬，貨10萬，房租萬，房租6萬。萬。長行社區(qū)長行社區(qū)商鋪商鋪機場路北機場路北0606年售價年售價4514萬，萬，現(xiàn)現(xiàn)5016萬萬小產(chǎn)權(quán)房小產(chǎn)權(quán)房領(lǐng)世郡現(xiàn)初步定位為周村高端小區(qū)，價格、戶型都沒對外公布，由淄博美達集團開發(fā)。領(lǐng)世郡現(xiàn)初步定位為周村高端小區(qū)，價格、戶型都沒對外公布，由淄博美達集團開發(fā)。1期期3座樓一開始動工。座樓一開始動工。周村新車周村新車站站70-

29、20070-200外圍商鋪外圍商鋪4500-4600元元/，內(nèi)圈商鋪，內(nèi)圈商鋪3800-3900元元/天樂園天樂園商鋪商鋪40004000元左右（元左右（06年）年）文峰商行文峰商行匯龍街斜對面匯龍街斜對面南下河街南下河街2 2層半層半170180平米平米左右左右5050萬左右（萬左右（2010年）年）房主預(yù)測因匯龍街項房主預(yù)測因匯龍街項目現(xiàn)在估價至少在目現(xiàn)在估價至少在80萬左右萬左右1.5 1.5 房地產(chǎn)行業(yè)的數(shù)據(jù)及分析房地產(chǎn)行業(yè)的數(shù)據(jù)及分析綜上所述，周村現(xiàn)在主要商圈為步行街及銀座周邊，步行街綜上所述，周村現(xiàn)在主要商圈為步行街及銀座周邊，步行街09年最高成年最高成交價達到交價達到14000元

30、元/平米，成為周村地王；步行街核心地段的店鋪轉(zhuǎn)租都平米，成為周村地王；步行街核心地段的店鋪轉(zhuǎn)租都有轉(zhuǎn)讓費，造成如此現(xiàn)狀的支撐點就是步行街服飾市場非常成功，已經(jīng)有轉(zhuǎn)讓費，造成如此現(xiàn)狀的支撐點就是步行街服飾市場非常成功，已經(jīng)成為周村標(biāo)志性的消費、休閑的場所之一；小產(chǎn)權(quán)的商鋪賣價偏低；普成為周村標(biāo)志性的消費、休閑的場所之一；小產(chǎn)權(quán)的商鋪賣價偏低；普通沿街商鋪的售價一般在通沿街商鋪的售價一般在4000-5000元元/平米；面積一般在平米；面積一般在100平米以內(nèi)平米以內(nèi)的較多；本項目中部分店鋪前期需進行銷售變現(xiàn)，如何到達預(yù)期目標(biāo)需的較多；本項目中部分店鋪前期需進行銷售變現(xiàn)，如何到達預(yù)期目標(biāo)需要強有力的

31、支持點。要強有力的支持點。1.7 1.7 本項目在該區(qū)域的知名度、關(guān)注度的調(diào)研本項目在該區(qū)域的知名度、關(guān)注度的調(diào)研通過沿街市場調(diào)研來看，被訪者通過沿街市場調(diào)研來看，被訪者90%90%以上知道匯龍街項目，以上知道匯龍街項目，如如: :不少被訪者了解全球通影城、知味齋等主力店的入駐。不少被訪者了解全球通影城、知味齋等主力店的入駐。項目區(qū)域認知度非常高，但對項目未來的發(fā)展持觀望態(tài)度的居多，需要項目區(qū)域認知度非常高，但對項目未來的發(fā)展持觀望態(tài)度的居多，需要項目在定位規(guī)劃和運營管理上給予客戶信心保障。項目在定位規(guī)劃和運營管理上給予客戶信心保障。良好的形象包裝、招商運作、合理的價位是項目成功的關(guān)鍵要素，前

32、期良好的形象包裝、招商運作、合理的價位是項目成功的關(guān)鍵要素，前期的招商情況和商業(yè)氛圍的營造將關(guān)系到項目的銷售去化速度，是前期工的招商情況和商業(yè)氛圍的營造將關(guān)系到項目的銷售去化速度，是前期工作的重點。作的重點。三、三、 調(diào)查總結(jié)及啟示調(diào)查總結(jié)及啟示 周村區(qū)域商業(yè)總體規(guī)模較大，眾多業(yè)態(tài)出現(xiàn)飽和趨勢，商業(yè)發(fā)展速度漸行漸周村區(qū)域商業(yè)總體規(guī)模較大，眾多業(yè)態(tài)出現(xiàn)飽和趨勢，商業(yè)發(fā)展速度漸行漸緩緩, ,商業(yè)格局基本形成，但業(yè)態(tài)相對零散，餐飲、休閑娛樂等業(yè)態(tài)相對單一，總商業(yè)格局基本形成，但業(yè)態(tài)相對零散，餐飲、休閑娛樂等業(yè)態(tài)相對單一，總體形象、檔次不高，缺乏特色定位的商業(yè)項目；體形象、檔次不高，缺乏特色定位的商業(yè)

33、項目； 經(jīng)濟基礎(chǔ)較好，但整體商業(yè)消費水平較低，藏富于民，缺失高檔次消費商業(yè)經(jīng)濟基礎(chǔ)較好，但整體商業(yè)消費水平較低，藏富于民，缺失高檔次消費商業(yè)的帶動，造成了部分高端消費客群的外流。檔次高、規(guī)模大的餐飲、娛樂休閑商的帶動，造成了部分高端消費客群的外流。檔次高、規(guī)模大的餐飲、娛樂休閑商家經(jīng)營狀況較好，說明中高檔市場仍有一定上升空間。家經(jīng)營狀況較好，說明中高檔市場仍有一定上升空間。 商業(yè)消費市場正處于快速發(fā)展時期，消費檔次逐步提升，消費品質(zhì)日益提高，商業(yè)消費市場正處于快速發(fā)展時期，消費檔次逐步提升，消費品質(zhì)日益提高，商業(yè)消費進入由量到質(zhì)的提升階段商業(yè)消費進入由量到質(zhì)的提升階段, ,商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展相對均衡

34、，但經(jīng)營檔次、規(guī)模、商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展相對均衡，但經(jīng)營檔次、規(guī)模、集中度相對不高，中低端的飽和度較高，競爭激烈，使得整體物價水平提升緩慢；集中度相對不高，中低端的飽和度較高，競爭激烈，使得整體物價水平提升緩慢； 專業(yè)市場的發(fā)展相對成型、成熟，規(guī)模、集中、統(tǒng)一的產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)開始顯專業(yè)市場的發(fā)展相對成型、成熟，規(guī)模、集中、統(tǒng)一的產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)開始顯現(xiàn)。商鋪整體空置率較低，但經(jīng)營狀況參差不齊；現(xiàn)。商鋪整體空置率較低，但經(jīng)營狀況參差不齊； 近期市場在售商鋪供應(yīng)較少，競爭市場相對較小，多為新型社區(qū)型商鋪供應(yīng)，近期市場在售商鋪供應(yīng)較少，競爭市場相對較小，多為新型社區(qū)型商鋪供應(yīng)，商鋪供應(yīng)和需求呈逐年下降趨勢，租金水

35、平較低，商鋪售價不高，與住宅市場的商鋪供應(yīng)和需求呈逐年下降趨勢，租金水平較低，商鋪售價不高，與住宅市場的火熱形成了鮮明的對比；火熱形成了鮮明的對比； 個體經(jīng)營商戶眾多，具有一定的投資能力，但缺乏商業(yè)投資理念，商鋪的投個體經(jīng)營商戶眾多，具有一定的投資能力，但缺乏商業(yè)投資理念，商鋪的投資氣氛有待加強；資氣氛有待加強； 產(chǎn)品包裝推廣相對滯后，市場上大部分產(chǎn)品缺乏具體化、可感性強的形象表產(chǎn)品包裝推廣相對滯后，市場上大部分產(chǎn)品缺乏具體化、可感性強的形象表現(xiàn)，導(dǎo)致項目吸引力不能得到有效展示，物業(yè)投資的核心價值不能充分體現(xiàn)?，F(xiàn)，導(dǎo)致項目吸引力不能得到有效展示，物業(yè)投資的核心價值不能充分體現(xiàn)。四、四、 本項目

36、依托背景的分析本項目依托背景的分析溯源溯源逝去繁華逝去繁華首先，匯龍街的需求定位離不開對老大街的了解。大街首先，匯龍街的需求定位離不開對老大街的了解。大街04年開始售票，年開始售票，在周村旅游局的統(tǒng)籌管理運營下門票收入逐年遞增，今年隨著具有相當(dāng)在周村旅游局的統(tǒng)籌管理運營下門票收入逐年遞增，今年隨著具有相當(dāng)影響力的電視連續(xù)劇影響力的電視連續(xù)劇“旱碼頭旱碼頭”的熱播，周村古大街的知名度得到空前的熱播，周村古大街的知名度得到空前的提升，游客也到達了歷史最高點。但現(xiàn)實情況與表面現(xiàn)象卻形成了強的提升，游客也到達了歷史最高點。但現(xiàn)實情況與表面現(xiàn)象卻形成了強烈的反差，通過對大街導(dǎo)游、保安、以及不同商鋪業(yè)戶甚

37、至游客的了解：烈的反差，通過對大街導(dǎo)游、保安、以及不同商鋪業(yè)戶甚至游客的了解：自自2004年征收門票開始，門票年征收門票開始，門票30元元/人，套票人，套票70元元/人，團體有優(yōu)惠，本人，團體有優(yōu)惠，本地人來大街的頻率越來越少。除燒餅店外各行各業(yè)的商戶生意越來越難地人來大街的頻率越來越少。除燒餅店外各行各業(yè)的商戶生意越來越難做，多數(shù)表示現(xiàn)在的營業(yè)額為未售門票前的做，多數(shù)表示現(xiàn)在的營業(yè)額為未售門票前的1/3左右。景區(qū)內(nèi)大街、絲市左右。景區(qū)內(nèi)大街、絲市街、銀子市街包括與景區(qū)緊連的芙蓉街所涉及的行業(yè)從文化、餐飲、特街、銀子市街包括與景區(qū)緊連的芙蓉街所涉及的行業(yè)從文化、餐飲、特色小吃、服飾粗布、雜貨類

38、到小商品甚至殯葬業(yè)共計色小吃、服飾粗布、雜貨類到小商品甚至殯葬業(yè)共計229家商鋪，其中家商鋪，其中除旅游局的直營店除旅游局的直營店9家，其他商戶均是以盈利為主要目的。家，其他商戶均是以盈利為主要目的。大街、絲市街、銀子市街合計長度為大街、絲市街、銀子市街合計長度為776米，在不到米，在不到1公里的距離能有公里的距離能有229家商鋪足以體現(xiàn)老大街曾經(jīng)的繁榮。家商鋪足以體現(xiàn)老大街曾經(jīng)的繁榮。獨美獨美薄香酥脆薄香酥脆大街經(jīng)營權(quán)現(xiàn)屬于周村旅游局下屬周村古商城旅游發(fā)展公司，分公房和大街經(jīng)營權(quán)現(xiàn)屬于周村旅游局下屬周村古商城旅游發(fā)展公司，分公房和私房。旅游局私房。旅游局2006年從房管局接手公房，共計年從房

39、管局接手公房，共計726間間123戶；私房較少，戶；私房較少，主要是老住戶；商戶按從屬關(guān)系分三大類：一類是從旅游局直接租房，主要是老住戶；商戶按從屬關(guān)系分三大類：一類是從旅游局直接租房，二類是從私房主處承租，三類是旅游局下設(shè)門市；出租價格為周村各大二類是從私房主處承租，三類是旅游局下設(shè)門市；出租價格為周村各大小商圈最低價：公房分兩個出租價格，老業(yè)戶一樓承租價為小商圈最低價：公房分兩個出租價格，老業(yè)戶一樓承租價為6.5元元/平米平米/月，二樓為一樓的一半；老業(yè)戶占月，二樓為一樓的一半；老業(yè)戶占7成以上，新業(yè)戶一樓承租價為成以上，新業(yè)戶一樓承租價為10元元/平米平米/月，二樓為一樓的一半，從租金情

40、況可以看出大街的商戶經(jīng)營狀況月，二樓為一樓的一半，從租金情況可以看出大街的商戶經(jīng)營狀況不甚理想。不甚理想。從所涉及的行業(yè)類別來看，燒餅（游客必購之物）作為周村特產(chǎn)、特色從所涉及的行業(yè)類別來看，燒餅（游客必購之物）作為周村特產(chǎn)、特色小吃與旅游產(chǎn)品極其配套，據(jù)了解大街的燒餅店營業(yè)額能占到整個大街小吃與旅游產(chǎn)品極其配套，據(jù)了解大街的燒餅店營業(yè)額能占到整個大街的的1/4。周村燒餅博物館更是主要景點之一，源于漢代有。周村燒餅博物館更是主要景點之一，源于漢代有1800多年的歷多年的歷史，游客不但能吃到史，游客不但能吃到“薄香酥脆薄香酥脆”的美味，而且能親眼看到燒餅的整個的美味，而且能親眼看到燒餅的整個制作

41、過程，更加提升了其銷售量。大街燒餅店共計制作過程，更加提升了其銷售量。大街燒餅店共計6家這是在大街上唯家這是在大街上唯一能提煉出與旅游與歷史有效匹配的業(yè)態(tài)。一能提煉出與旅游與歷史有效匹配的業(yè)態(tài)。遠行遠行另辟他鄉(xiāng)另辟他鄉(xiāng)最能體現(xiàn)古街文化底蘊與內(nèi)涵的古文化市場的門市共計最能體現(xiàn)古街文化底蘊與內(nèi)涵的古文化市場的門市共計60家包括家包括“古玩、古玩、字畫字畫”，多數(shù)小戶現(xiàn)在屬于慘淡經(jīng)營，維持生計。部分商戶開始到張店、，多數(shù)小戶現(xiàn)在屬于慘淡經(jīng)營，維持生計。部分商戶開始到張店、德州謀取生路。不完全統(tǒng)計有近德州謀取生路。不完全統(tǒng)計有近10家業(yè)戶正在或已經(jīng)轉(zhuǎn)到張店和德州。家業(yè)戶正在或已經(jīng)轉(zhuǎn)到張店和德州。大業(yè)戶

42、基本靠以前積攢的人脈來支撐。前期在開發(fā)大街的時候古玩、字大業(yè)戶基本靠以前積攢的人脈來支撐。前期在開發(fā)大街的時候古玩、字畫的業(yè)戶屬于整合引進來的，但隨著大街旅游開發(fā)的不斷發(fā)展，此業(yè)態(tài)畫的業(yè)戶屬于整合引進來的，但隨著大街旅游開發(fā)的不斷發(fā)展，此業(yè)態(tài)與旅游漸行漸遠。部分業(yè)戶有結(jié)伴另辟市場的想法。與旅游漸行漸遠。部分業(yè)戶有結(jié)伴另辟市場的想法。潮涌潮涌百花欲放百花欲放整個古商城內(nèi)各類餐飲共計整個古商城內(nèi)各類餐飲共計13家，大街雖然有家，大街雖然有13家大小飯店跟快餐店整家大小飯店跟快餐店整體檔次比較低，又不集中、環(huán)境衛(wèi)生從門面看比較陳舊導(dǎo)致多數(shù)游客基體檔次比較低，又不集中、環(huán)境衛(wèi)生從門面看比較陳舊導(dǎo)致多數(shù)

43、游客基本不在大街就餐。旱碼頭食府是指定的游客就餐地，檔次比較低，一般本不在大街就餐。旱碼頭食府是指定的游客就餐地，檔次比較低，一般20元元/人人/次。丁家煮鍋是大街的老招牌，屬于特色小吃類，游客在導(dǎo)游次。丁家煮鍋是大街的老招牌，屬于特色小吃類，游客在導(dǎo)游的指引下去就餐的也不少。的指引下去就餐的也不少。粗布絲綢店共計粗布絲綢店共計24家，茶莊家，茶莊15家，飾品、小商品、工藝品店商鋪家，飾品、小商品、工藝品店商鋪19家，家，特色食品店商鋪特色食品店商鋪4家，籠篩店共家，籠篩店共4家，壽衣店家，壽衣店3家。其中瑞蚨祥為大街景家。其中瑞蚨祥為大街景點，屬于老字號，也是游客進行消費的主要地點之一。從各

44、個業(yè)態(tài)所輻點，屬于老字號，也是游客進行消費的主要地點之一。從各個業(yè)態(tài)所輻射的范圍及消費習(xí)慣來看射的范圍及消費習(xí)慣來看200多個商鋪基本以本地消費為主，客戶消費多個商鋪基本以本地消費為主，客戶消費群體集中在周邊。旅游業(yè)的發(fā)展對這些商戶基本沒有幫助。雖然商戶在群體集中在周邊。旅游業(yè)的發(fā)展對這些商戶基本沒有幫助。雖然商戶在此經(jīng)營已經(jīng)好多年，多數(shù)商戶經(jīng)營在此經(jīng)營已經(jīng)好多年，多數(shù)商戶經(jīng)營在10年以上，如鴻祥茶莊已有百年歷年以上，如鴻祥茶莊已有百年歷史，裕盛祥、龍泉茶莊、清馨齋等也有多年歷史，而入街的門票成為導(dǎo)史，裕盛祥、龍泉茶莊、清馨齋等也有多年歷史，而入街的門票成為導(dǎo)致這些以本地消費者為主的商戶生意的

45、每況愈下。商戶本身與旅游業(yè)的致這些以本地消費者為主的商戶生意的每況愈下。商戶本身與旅游業(yè)的無法有效匹配導(dǎo)致悖論的出現(xiàn)。古大街要創(chuàng)造效益需要門票收入，需要無法有效匹配導(dǎo)致悖論的出現(xiàn)。古大街要創(chuàng)造效益需要門票收入，需要人氣支持，需要相匹配的商戶來最大限度的滿足游客的需求，最終達到人氣支持，需要相匹配的商戶來最大限度的滿足游客的需求，最終達到整個古商城地產(chǎn)的增值。整個古商城地產(chǎn)的增值。表面上看門票成為制約人氣的利器，也成為現(xiàn)有商戶的痛處，成為惡性表面上看門票成為制約人氣的利器，也成為現(xiàn)有商戶的痛處，成為惡性循環(huán)的導(dǎo)火索。商戶戲稱古商城現(xiàn)在只剩循環(huán)的導(dǎo)火索。商戶戲稱古商城現(xiàn)在只?！肮殴拧睕]有沒有“商商

46、”了。旅游業(yè)了。旅游業(yè)的發(fā)展需要與之相吻合的業(yè)態(tài)，無論是餐飲還是旅游產(chǎn)品要盡量以游客的發(fā)展需要與之相吻合的業(yè)態(tài)，無論是餐飲還是旅游產(chǎn)品要盡量以游客為主，本地消費為輔相結(jié)合的方式。現(xiàn)在的大街可以說是無效業(yè)態(tài)太多。為主，本地消費為輔相結(jié)合的方式?，F(xiàn)在的大街可以說是無效業(yè)態(tài)太多。旅游局的策略是對部分無效業(yè)態(tài)不支持、不引導(dǎo)、不保護，在逐步的向旅游局的策略是對部分無效業(yè)態(tài)不支持、不引導(dǎo)、不保護，在逐步的向與旅游業(yè)相匹配的方向發(fā)展。如開發(fā)大型的景點、相關(guān)的旅游用品等。與旅游業(yè)相匹配的方向發(fā)展。如開發(fā)大型的景點、相關(guān)的旅游用品等。從上述情況來看，大街現(xiàn)在在沒有完全開發(fā)的前提下只是眾多游團的一從上述情況來看，

47、大街現(xiàn)在在沒有完全開發(fā)的前提下只是眾多游團的一個景點，大部分游客停滯時間過短。據(jù)導(dǎo)游介紹游客普遍反映沒有什么個景點，大部分游客停滯時間過短。據(jù)導(dǎo)游介紹游客普遍反映沒有什么可參與性項目，導(dǎo)致回頭游客很少，如果沒有導(dǎo)游的解說只是在看大街可參與性項目，導(dǎo)致回頭游客很少，如果沒有導(dǎo)游的解說只是在看大街的毫無生氣的古建筑，多數(shù)人認為周村古街名不符實。的毫無生氣的古建筑，多數(shù)人認為周村古街名不符實。 再生再生血脈依存血脈依存匯龍街與大街相得益彰，可以說一榮俱榮、一損俱損，不可能就匯龍街匯龍街與大街相得益彰，可以說一榮俱榮、一損俱損，不可能就匯龍街項目單一拿出來獨力運作。在考慮本項目時更多要考慮如何把大街現(xiàn)

48、有項目單一拿出來獨力運作。在考慮本項目時更多要考慮如何把大街現(xiàn)有的業(yè)態(tài)進行整合，直接提煉與之相匹配的行業(yè)。大街在不斷的整合，旅的業(yè)態(tài)進行整合，直接提煉與之相匹配的行業(yè)。大街在不斷的整合，旅游資源游客年年在增加，匯龍街的功能之一就是留住游客?，F(xiàn)在游客出游資源游客年年在增加，匯龍街的功能之一就是留住游客?，F(xiàn)在游客出行不僅僅是游山玩水，其實更多的是在游玩中能夠得到享受跟滿足。那行不僅僅是游山玩水，其實更多的是在游玩中能夠得到享受跟滿足。那么我們可以這樣理解，老大街和匯龍街的關(guān)系實質(zhì)是一種商業(yè)依存的血么我們可以這樣理解，老大街和匯龍街的關(guān)系實質(zhì)是一種商業(yè)依存的血緣關(guān)系。緣關(guān)系。那么本項目作為周村區(qū)政府

49、的一號工程，政府和百姓的關(guān)注程度均十分那么本項目作為周村區(qū)政府的一號工程，政府和百姓的關(guān)注程度均十分高漲，我們認為有效的引導(dǎo)政府就老大街的改造和業(yè)態(tài)的梳理，是本項高漲，我們認為有效的引導(dǎo)政府就老大街的改造和業(yè)態(tài)的梳理，是本項目核心的任務(wù)之一。也就是說，也只有利用政府的公信力才可能對本項目核心的任務(wù)之一。也就是說，也只有利用政府的公信力才可能對本項目形成實質(zhì)的幫助。目形成實質(zhì)的幫助。五、項目戰(zhàn)略定位五、項目戰(zhàn)略定位古街文化底蘊與內(nèi)涵的延伸古街文化底蘊與內(nèi)涵的延伸古玩文化專業(yè)交易市場古玩文化專業(yè)交易市場在古商城收取入門票的情況下，以非旅游消費者為主的商戶生意的每況在古商城收取入門票的情況下，以非旅

50、游消費者為主的商戶生意的每況愈下，甚者奔走他鄉(xiāng)謀取生路，對專業(yè)古玩文化市場的建立渴求度較高；愈下，甚者奔走他鄉(xiāng)謀取生路，對專業(yè)古玩文化市場的建立渴求度較高； 從項目規(guī)劃特點、建筑風(fēng)格及人流動向來看，本項目屬于典型的仿古商從項目規(guī)劃特點、建筑風(fēng)格及人流動向來看，本項目屬于典型的仿古商業(yè)街，與周村古商城西門咫尺之遙，是游客的必經(jīng)之地，也是游客旅游業(yè)街，與周村古商城西門咫尺之遙，是游客的必經(jīng)之地，也是游客旅游結(jié)束后的一個延伸與舒緩，地理位置得天獨厚，商業(yè)機會凸現(xiàn)無遺。結(jié)束后的一個延伸與舒緩，地理位置得天獨厚，商業(yè)機會凸現(xiàn)無遺。借助借助“天下第一村天下第一村”和和“周村古商城周村古商城”較為廣泛的知名

51、度，將匯龍街打較為廣泛的知名度，將匯龍街打造成江北古玩第一街。造成江北古玩第一街?！爸艽骞派坛侵艽骞派坛恰泵磕昝磕?110萬的游客資源，這是租賃戶和投資客戶信心的萬的游客資源，這是租賃戶和投資客戶信心的保障，同時也為匯龍街打造商業(yè)氛圍積累廣泛的社會基礎(chǔ)，成為匯龍街保障，同時也為匯龍街打造商業(yè)氛圍積累廣泛的社會基礎(chǔ)，成為匯龍街商業(yè)旺地形成的根本，商業(yè)氛圍由此而濃烈。商業(yè)旺地形成的根本，商業(yè)氛圍由此而濃烈。專業(yè)市場的輻射功能；本地消費受眾已無法形成古大街的主力消費群，專業(yè)市場的輻射功能；本地消費受眾已無法形成古大街的主力消費群，也就意味著只有具備強大輻射功能的專業(yè)市場才能對本項目帶來重要的也就意味

52、著只有具備強大輻射功能的專業(yè)市場才能對本項目帶來重要的支撐。支撐。第二篇第二篇 項目行業(yè)定位項目行業(yè)定位商業(yè)街在長期發(fā)展的過程中，根據(jù)地域分布、歷史淵源、城市規(guī)模、支商業(yè)街在長期發(fā)展的過程中，根據(jù)地域分布、歷史淵源、城市規(guī)模、支柱產(chǎn)業(yè)、消費水平、開發(fā)主體等諸多因素逐步形成了傳統(tǒng)型、新建型、柱產(chǎn)業(yè)、消費水平、開發(fā)主體等諸多因素逐步形成了傳統(tǒng)型、新建型、綜合型、專業(yè)型、旅游型、室內(nèi)型、地下型、站點型和社區(qū)型等九大形綜合型、專業(yè)型、旅游型、室內(nèi)型、地下型、站點型和社區(qū)型等九大形態(tài)。態(tài)。目前，專業(yè)型商業(yè)街（面向特定消費群體提供專業(yè)的商品或服務(wù)）以其目前，專業(yè)型商業(yè)街（面向特定消費群體提供專業(yè)的商品或服

53、務(wù)）以其高度的特色化、集群化、規(guī)?；推放苹?，顯示出旺盛的生命力和廣闊高度的特色化、集群化、規(guī)?；推放苹@示出旺盛的生命力和廣闊的發(fā)展前景，正逐步成為我國商業(yè)街發(fā)展的主流。的發(fā)展前景，正逐步成為我國商業(yè)街發(fā)展的主流。一、項目一、項目swot分析分析優(yōu)勢（優(yōu)勢（s）：）：1、淄博文化市場的領(lǐng)袖地位和強勢的行業(yè)輻射性、淄博文化市場的領(lǐng)袖地位和強勢的行業(yè)輻射性追根溯源，周村深受齊文化的熏陶，誠信、開放、包容的思想理念根植追根溯源，周村深受齊文化的熏陶，誠信、開放、包容的思想理念根植于周村商人的腦海中。自明清時期周村成為遠近聞名的城鎮(zhèn)，贏得了一于周村商人的腦海中。自明清時期周村成為遠近聞名的城鎮(zhèn)，

54、贏得了一個個耀眼的光環(huán)個個耀眼的光環(huán)金周村、旱碼頭、絲綢之鄉(xiāng)、天下第一村金周村、旱碼頭、絲綢之鄉(xiāng)、天下第一村1904年，被清政府批準自行開埠，周村這個物華天寶的城邑，以其特殊的地年，被清政府批準自行開埠，周村這個物華天寶的城邑，以其特殊的地理和人文環(huán)境，造就了周村收藏在山東乃至全國的重要地位。理和人文環(huán)境，造就了周村收藏在山東乃至全國的重要地位。周村歷來為富商巨賈臥虎藏龍之地，民間收藏可比宮室，這種收藏文化周村歷來為富商巨賈臥虎藏龍之地，民間收藏可比宮室，這種收藏文化的傳承，到今天有了更大的潛力和價值。的傳承，到今天有了更大的潛力和價值。自自2004年以來，這里已連續(xù)舉辦了七屆收藏品鑒定交流會

55、年以來，這里已連續(xù)舉辦了七屆收藏品鑒定交流會,吸引了大批收吸引了大批收藏愛好者來藏愛好者來2007年央視藝術(shù)品投資舉辦了年央視藝術(shù)品投資舉辦了“走進周村走進周村”現(xiàn)場鑒寶活動，使周村現(xiàn)場鑒寶活動，使周村在全省乃至全國收藏界都有了很高的知名度，吸引了省內(nèi)外眾多收藏愛在全省乃至全國收藏界都有了很高的知名度，吸引了省內(nèi)外眾多收藏愛好者前來集會交流。進一步提升了淄博地區(qū)收藏愛好者的文化品位、收好者前來集會交流。進一步提升了淄博地區(qū)收藏愛好者的文化品位、收藏檔次和影響力，叫響了藏檔次和影響力，叫響了“周村收藏、收藏周村周村收藏、收藏周村”的口號。收藏規(guī)模、的口號。收藏規(guī)模、影響力、輻射范圍不斷擴大，一個

56、江北第一古玩市場已輪廓初顯。影響力、輻射范圍不斷擴大，一個江北第一古玩市場已輪廓初顯。2、 百年商埠，商業(yè)文化積淀不可超越。百年商埠，商業(yè)文化積淀不可超越。周村春秋戰(zhàn)國時期屬齊國於陵邑，自古商業(yè)發(fā)達，明朝嘉靖年間已有周村春秋戰(zhàn)國時期屬齊國於陵邑，自古商業(yè)發(fā)達，明朝嘉靖年間已有“周周村店村店”稱謂，明末清初開始走向繁榮。稱謂，明末清初開始走向繁榮。1775年，乾隆南巡時曾來過周村，年，乾隆南巡時曾來過周村，并御賜周村為并御賜周村為“天下第一村天下第一村”。1904年，周村與省府濟南、濰縣（今濰坊）年，周村與省府濟南、濰縣（今濰坊）同時被清政府批準為自開之商埠后，商業(yè)更加繁榮，成為輻射魯中、跨同時

57、被清政府批準為自開之商埠后，商業(yè)更加繁榮，成為輻射魯中、跨江（長江）越河（黃河）的著名商品集散地，被譽為江（長江）越河（黃河）的著名商品集散地，被譽為“金周村金周村”、“旱碼旱碼頭頭”。大街、絲市街、銀子市街等古商業(yè)街市作為周村商業(yè)興旺發(fā)達的歷。大街、絲市街、銀子市街等古商業(yè)街市作為周村商業(yè)興旺發(fā)達的歷史見證至今保留完好。史見證至今保留完好。3、人文資源豐富，為旅游業(yè)發(fā)展提供契機。、人文資源豐富，為旅游業(yè)發(fā)展提供契機。世界著名短篇小說之王蒲松齡曾經(jīng)在周村的畢氏尚書府教書世界著名短篇小說之王蒲松齡曾經(jīng)在周村的畢氏尚書府教書33年，期間年，期間創(chuàng)作了膾炙人口的短篇小說集聊齋志異。周村花燈、民間扮玩

58、、五創(chuàng)作了膾炙人口的短篇小說集聊齋志異。周村花燈、民間扮玩、五音戲等民俗藝術(shù)深受人民群眾喜愛，民間扮玩的代表項目音戲等民俗藝術(shù)深受人民群眾喜愛，民間扮玩的代表項目“周村芯子周村芯子”已已申報省級非物質(zhì)文化遺產(chǎn)。曾在中央電視臺熱播的電視連續(xù)劇大染坊申報省級非物質(zhì)文化遺產(chǎn)。曾在中央電視臺熱播的電視連續(xù)劇大染坊演繹的故事就發(fā)生在周村。演繹的故事就發(fā)生在周村。4、古香古色的外觀設(shè)計，仿佛跨越時空，為復(fù)興百年商圈、古香古色的外觀設(shè)計，仿佛跨越時空，為復(fù)興百年商圈提供必要的硬件條件。提供必要的硬件條件。相得益彰的古建筑群，優(yōu)美的自然環(huán)境，文化氛圍油然而生。又一部反相得益彰的古建筑群，優(yōu)美的自然環(huán)境，文化氛

59、圍油然而生。又一部反映周村商業(yè)發(fā)展史的電視連續(xù)劇旱碼頭已經(jīng)開播。映周村商業(yè)發(fā)展史的電視連續(xù)劇旱碼頭已經(jīng)開播。5、緊鄰周村古大街，完全可以借勢發(fā)展。、緊鄰周村古大街，完全可以借勢發(fā)展。曾在央視熱播的連續(xù)劇大染坊演繹的故事就發(fā)生在周村，反映周村曾在央視熱播的連續(xù)劇大染坊演繹的故事就發(fā)生在周村，反映周村商業(yè)發(fā)展史的電視連續(xù)劇旱碼頭也已在全國開播。這些足可以讓全商業(yè)發(fā)展史的電視連續(xù)劇旱碼頭也已在全國開播。這些足可以讓全國人民乃至更多的人知道周村、知道大街，當(dāng)然如果我們合理借勢的話，國人民乃至更多的人知道周村、知道大街，當(dāng)然如果我們合理借勢的話，他們肯定也會知道匯龍街。他們肯定也會知道匯龍街。6、在周村

60、的商人嘗到過專業(yè)市場帶來的巨大效益，為專業(yè)、在周村的商人嘗到過專業(yè)市場帶來的巨大效益，為專業(yè)市場的招商打下基礎(chǔ)。市場的招商打下基礎(chǔ)。近年來隨著國內(nèi)外綜合商場的不斷擴張，可謂競爭激烈。其中不乏知名近年來隨著國內(nèi)外綜合商場的不斷擴張，可謂競爭激烈。其中不乏知名商業(yè)在淄博落馬，日照的日百商城、南京的中央百貨。但是反之的專業(yè)商業(yè)在淄博落馬，日照的日百商城、南京的中央百貨。但是反之的專業(yè)市場卻發(fā)展的如日中天。張店區(qū)的開元文化市場、榮寶齋古玩字畫市場、市場卻發(fā)展的如日中天。張店區(qū)的開元文化市場、榮寶齋古玩字畫市場、由精品服裝城轉(zhuǎn)型而來的淄博文化城、紅星美凱龍、王舍汽配城還有數(shù)由精品服裝城轉(zhuǎn)型而來的淄博文化