年沈陽南湖公園項(xiàng)目提案含所有平面184P

1、南湖公園項(xiàng)目提案2010.12本次提案需要解決的核心問題 對于本地塊的對于本地塊的dna解碼解碼什么樣的產(chǎn)品才能和本地塊相匹配什么樣的產(chǎn)品才能和本地塊相匹配能夠最大化的實(shí)現(xiàn)地塊的經(jīng)濟(jì)價(jià)值能夠最大化的實(shí)現(xiàn)地塊的經(jīng)濟(jì)價(jià)值如何通過營銷策略實(shí)現(xiàn)其經(jīng)濟(jì)價(jià)值如何通過營銷策略實(shí)現(xiàn)其經(jīng)濟(jì)價(jià)值第一個(gè)問題 對于本地塊的對于本地塊的dnadna解碼解碼南湖板塊三公里范圍內(nèi)的城市資源解析主要街路：文化路、南五馬路、建設(shè)大路、文藝路、十三緯路、十一 緯路、三好街、三號橋、青年大街、渾河大橋、五愛街、 風(fēng)雨壇街、和平大街、南京街、工農(nóng)橋、勝利大街、沈水 路、五愛隧道等等公共交通：地鐵一號線、數(shù)十條公交線路，未來地鐵二號線

2、和五號線教育資源：東北大學(xué)、魯美學(xué)院、音樂學(xué)院、振興二校、鐵路實(shí)驗(yàn)學(xué) 校、和平一校、文化路小學(xué)、沈陽九中、二中、中山路小 學(xué)、望湖路小學(xué)、南京街第十小學(xué)、沈陽英才中學(xué)、134 中學(xué)、東北大學(xué)幼兒園、文化路小學(xué)幼兒園、陸軍總院幼 兒園等等數(shù)十所學(xué)校公園綠地：南湖公園、沈水灣公園、青年公園、魯迅公園、中山公 園、科普公園、體育公園、龍王廟公園、羅士圈生態(tài)公 園、南塔公園、南運(yùn)河、渾河等等醫(yī)療配套：盛京醫(yī)院、陸軍總院、和平區(qū)婦幼保健院、省婦嬰醫(yī)院、 沈陽市第六人民醫(yī)療、醫(yī)大一院、和平區(qū)第八醫(yī)院、新時(shí) 代女子醫(yī)院、沈陽急救中心等等休閑娛樂：中體倍力、采姿女子美容會所、清清湖會館、和靜園茶 樓、盛世桃園

3、、快樂迪、華臣影城等等購物配套：家樂福超市、萬象城、百聯(lián)購物、久麗商業(yè)、世貿(mào)百貨、 茂業(yè)百貨、大潤發(fā)超市、中國鞋城、五愛市場、三好街等 等美食餐飲：蜀香魚府、沸騰魚鄉(xiāng)、水上漁港、麥當(dāng)勞、肯德基等等高檔酒店：萬豪、喜來登、凱賓斯基、君悅超五星級酒店等等金融銀行：建設(shè)銀行、工商銀行、招商銀行、興業(yè)銀行、交通銀行、 農(nóng)業(yè)銀行等等 南湖公園南湖公園東北大學(xué)東北大學(xué)三好街三好街老和平核心老和平核心文化路文化路城市一環(huán)真正的城市核心傳統(tǒng)的沈陽和平區(qū)核心真正沈陽人的首選之地絕佳的、稀缺的水主題城市公園優(yōu)越的自然景觀遼寧最高學(xué)府書香文脈之地板塊內(nèi)的地標(biāo)性區(qū)域商務(wù)人流的聚集地土地土地dna基因解碼基因解碼 總結(jié)

4、項(xiàng)目地塊的核心特點(diǎn)，我們用如下幾個(gè)關(guān)鍵詞概括：城市中央城市中央 老城核心老城核心 歷史底蘊(yùn)歷史底蘊(yùn) 公園地產(chǎn)公園地產(chǎn)城市中央：座落城市一環(huán)文化路沿線，真正的城市中央位置。交通便 捷、配套齊全、生活便利。老城核心：隨著沈陽城市化進(jìn)程的不斷發(fā)展，城市核心的概念越來越 模糊，但是真正的老城核心才是真正的市中心，才是真正 被沈陽人所念念不忘的區(qū)域。這里代表著城市最優(yōu)質(zhì)的資 源，最繁華的地段，最稀缺的土地價(jià)值。歷史底蘊(yùn)：南湖板塊因?yàn)槠渥溆诶铣呛诵牡奈恢?，因此他具有非?濃厚的歷史底蘊(yùn)。例如南湖公園始建于1938年，至今已有 七十余年的歷史，東北大學(xué)始建于1923年，歷經(jīng)近九十 年，魯迅美術(shù)學(xué)院可以追溯

5、到1938年,遼寧工業(yè)展覽館始 建于1960年等等，區(qū)域里云集著這種歷史底蘊(yùn)濃厚，具有 歷史厚重感的建筑。 因?yàn)檫@種歷史的底蘊(yùn)，本區(qū)域是真正懂得沈陽的人，懂得 沈陽歷史的人，對沈陽有感情的人，有文化，有品位，有 檔次的沈陽人所向往的地區(qū)。公園地產(chǎn)：城市最優(yōu)質(zhì)的自然景觀資源的濃縮。是一個(gè)城市最稀缺的 自然資源的代表。特別是對于沈陽來講，市中心的公園地 產(chǎn)已經(jīng)是絕對稀缺的和不可再生的。第二個(gè)問題 什么產(chǎn)品才能和本地塊相匹配什么產(chǎn)品才能和本地塊相匹配項(xiàng)目項(xiàng)目swotswot分析分析優(yōu)勢（優(yōu)勢（s s） 項(xiàng)目比鄰沈陽市最大的城市公園南湖公園，具有優(yōu)越的景觀價(jià)值 項(xiàng)目據(jù)守老和平區(qū)核心，歷史文化底蘊(yùn)深厚

6、座落于城市中心位置，一環(huán)文化路旁，地理位置優(yōu)越，配套完善，交通便利。 比鄰遼寧最高學(xué)府東北大學(xué)，書香文脈之地劣勢（劣勢（ww） 距離三好街太近，人員過于龐雜，商務(wù)和倉儲為這部分客戶的主要需求 項(xiàng)目四周不臨主干道，出行稍有不便 此區(qū)域目前還未形成一個(gè)高端的生活社區(qū)和高尚的生活氛圍 項(xiàng)目地塊形狀不規(guī)整，不利于規(guī)劃，景觀的均好性受到影響 項(xiàng)目周邊存在一些老的住宅區(qū)，對于項(xiàng)目整體形象有一定影響。機(jī)會（機(jī)會（oo） 南湖板塊雖然具備出色的基本素質(zhì)，但是區(qū)域的整體價(jià)值還沒有被市場所認(rèn)知和認(rèn)可 南湖板塊一直沒有出現(xiàn)一個(gè)標(biāo)桿性的領(lǐng)軍式的項(xiàng)目 南湖板塊的項(xiàng)目整體規(guī)劃設(shè)計(jì)水平不高，并且營銷推廣水平普遍較低，缺乏營

7、銷意識和品牌意識。威脅（威脅（t t） 渾河沿線、長白島及渾南地區(qū)成為新的房地產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)，對本項(xiàng)目會產(chǎn)生一定的客戶分流 國家宏觀調(diào)控政策的威脅給項(xiàng)目的未來帶來一些不確定性 從項(xiàng)目的自身資源和項(xiàng)目的swot分析，我們可以看出，本項(xiàng)目絕對是一個(gè)好地塊，而且是處于一個(gè)發(fā)展?jié)摿o限的區(qū)域。 占據(jù)沈陽市最核心的位置、最稀缺的城市資源、最優(yōu)越的自然景觀、最濃郁的文化氛圍、最繁華的黃金地段 擁有這么優(yōu)秀的基因，占據(jù)如此絕佳的地段，實(shí)際上我們對于本項(xiàng)目的開發(fā)可以有多種選擇： 中低檔住宅：以艾特國際花園和泰宸湖畔佳園為參照 中檔偏高住宅：以雅賓利花園為參照 豪宅：區(qū)域沒有，區(qū)域的領(lǐng)軍他山之石可以攻玉他山之石可以

8、攻玉艾特國際花園產(chǎn)品定位的失敗 艾特國際花園在2002年左右以3800元的價(jià)格上市，當(dāng)時(shí)堪稱是一個(gè)天價(jià)的價(jià)格。從當(dāng)時(shí)的價(jià)格來看，定位于一種豪宅的產(chǎn)品。 但是由于項(xiàng)目離三好街太近，而且項(xiàng)目規(guī)劃了一棟小戶型的公寓產(chǎn)品，在銷售之初，許多三好街的業(yè)主購買小戶型產(chǎn)品作為倉庫來使用。這種情況一出現(xiàn)就一發(fā)不可收拾，整個(gè)項(xiàng)目后期都成了三好街的倉庫。 后期面對這種情況已經(jīng)無力挽回，徹底將項(xiàng)目名由國際花園改為商務(wù)花園，徹底商務(wù)化。 后來項(xiàng)目將其他滯銷的大戶型產(chǎn)品，全都改成了小戶型，整個(gè)項(xiàng)目由最初的豪宅定位，徹底淪落成了三好街業(yè)主的倉庫，項(xiàng)目形象一落千丈，幾乎喪失了其居住的功能。 泰宸湖畔佳園于2003年3月份開始

9、動工，2004年7月份開始入住。但是銷售情況并不是很理想，七八年過去了，項(xiàng)目還有將近10%的剩余產(chǎn)品。 項(xiàng)目本身其實(shí)具備較高的素質(zhì)，但是由于開發(fā)經(jīng)營和營銷的問題，一直樹立起高端項(xiàng)目的形象。 相反泰宸湖畔佳園在區(qū)域內(nèi)反而成了中低端項(xiàng)目的代表。泰宸湖畔佳園營銷的失敗 項(xiàng)目省體院原址，本身具備較好的基本素質(zhì)，可以實(shí)現(xiàn)北觀南湖南觀渾河的雙重景觀優(yōu)勢。 但是項(xiàng)目在規(guī)劃上卻以中小戶型為主，大大降低了項(xiàng)目的檔次和品質(zhì)，并沒有將項(xiàng)目的優(yōu)質(zhì)基因發(fā)揮到最大化。 雖然這樣的規(guī)劃也能讓項(xiàng)目正常去化，但是與項(xiàng)目本身具備的素質(zhì)卻并不相符，完全沒有發(fā)揮出項(xiàng)目所具備的各方面優(yōu)勢。 在營銷推廣方面，項(xiàng)目一直在強(qiáng)調(diào)自己是渾河沿線

10、的景觀樓盤，而忘記了自己更應(yīng)該屬于南湖板塊，站錯(cuò)隊(duì)讓項(xiàng)目的營銷工作陷入尷尬。 原本具備非常優(yōu)越素質(zhì)的項(xiàng)目，卻成了一個(gè)普通的中檔項(xiàng)目。雅賓利花園產(chǎn)品定位和營銷策略的雙重失敗開發(fā)模式去化速度經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營收益綜合中低檔住宅 中檔偏高住宅豪宅雖然從目前的常規(guī)的情況分析，三種經(jīng)營模式從去化速度、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營收益幾個(gè)因素來看，綜合比較相差無幾。但是前兩種開發(fā)模式已經(jīng)基本定性，可變的因素不多，可以大幅度突破的可能性不大。然而最后一種開發(fā)模式，雖然從理論上來講和前兩種不分伯仲，但是這種模式可突破的因素還是比較多。通過我們的科學(xué)的合理的產(chǎn)品定位和產(chǎn)品規(guī)劃以及正確的營銷策略、銷售策略是完全可以有效的提升去化速度

11、、降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，而且可以最大限度的保證經(jīng)營收益，確保經(jīng)濟(jì)收益的最大化。豪宅無疑是本案開發(fā)模式的最佳選擇豪宅無疑是本案開發(fā)模式的最佳選擇也只有開發(fā)豪宅產(chǎn)品，才能與本項(xiàng)目所具備的稀缺的城市資源+稀缺的景觀資源這種絕無僅有的優(yōu)質(zhì)基因相匹配，才是本項(xiàng)目應(yīng)該完成的歷史使命。為了更加確定我們的結(jié)論，我們做一個(gè)市場檢核我們放寬視角，進(jìn)行一次全球搜索 世界級城市的公園旁無疑都是豪宅聚集地世界級城市的公園旁無疑都是豪宅聚集地 全球中央公園現(xiàn)象豪宅跟著公園走 目前世界公園住宅項(xiàng)目，最為知名的就是紐約中央公園和倫敦海德公園，其中紐約中央公園附近豪宅價(jià)位已達(dá)上千萬，而倫敦海德公園附近的豪宅更已升值至1億。 2007年

12、，一所陽臺面向曼哈頓中央公園的公寓以高達(dá)5000萬美金 (3.8億人民幣)售出，成為紐約“最昂貴的公寓”。 從法國的凡爾賽花園，到美國的中央公園，再到英國倫敦的海德公園，每個(gè)繁華都市的中央公園都集結(jié)著一座城市最高檔的住宅區(qū)，毗鄰此地的精致公寓價(jià)值不菲。 紐約中央公園倫敦海德公園在國內(nèi)的情況亦是如此 以北京為例 公園地產(chǎn)項(xiàng)目成為近兩年北京樓市最為熱銷的樓盤。 中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，萬科公園5號、月亮河公園、太陽公元、招商公園1872等主打公園地產(chǎn)的項(xiàng)目，近期銷售業(yè)績異軍突起，成為北京樓市最為熱銷的地產(chǎn)項(xiàng)目。 調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，有74%的購房者將居住環(huán)境作為置業(yè)的首要考慮因素。在同等價(jià)格因素下，89

13、%的購房者表示，更愿意購買周邊具有公園的地產(chǎn)項(xiàng)目。95%的購房者認(rèn)為，公園地產(chǎn)是最具有保值增值的地產(chǎn)項(xiàng)目。 目前北京在售的公園地產(chǎn)項(xiàng)目，均比其他同品質(zhì)或者相似區(qū)域的地產(chǎn)項(xiàng)目銷售價(jià)格略高10%-20%10%-20%。 而且升值速度非?？欤昶骄鲋德试?0%30%左右。萬科公園萬科公園5 5號號太陽公園太陽公園 那么從沈陽房地產(chǎn)市場的發(fā)展和豪宅產(chǎn)品自身的特點(diǎn)來看，是不是也具備了支撐本項(xiàng)目定位于豪宅產(chǎn)品的條件呢？競品項(xiàng)目分析關(guān)于競品項(xiàng)目的市場研究本司共選取了泰宸湖畔佳園、雅賓利花園、南湖官邸、世茂五里河、新世界花園、華潤凱旋門、沈陽天地這樣七個(gè)項(xiàng)目。項(xiàng)目選擇的依據(jù)主要有如下兩點(diǎn)：1.本項(xiàng)目周邊、同

14、一區(qū)域內(nèi)的項(xiàng)目，例如：泰辰湖畔佳園、雅賓利花園、南湖官邸、新世界花園、世茂五里河。2.一環(huán)內(nèi)、市中心的高端項(xiàng)目或豪宅項(xiàng)目，例如凱旋門、沈陽天地。新世界新世界花園花園本案本案泰宸湖畔泰宸湖畔南湖觀邸南湖觀邸凱旋門凱旋門沈陽天地沈陽天地雅賓利雅賓利世茂世茂五里五里河河城區(qū)城區(qū)和平區(qū)地址地址南五馬路183號起價(jià)起價(jià)10000元/平方米均價(jià)均價(jià)12000元/平方米最高價(jià)最高價(jià)14000元/平方米面積戶型面積戶型58-294建筑類型建筑類型高層物業(yè)類別物業(yè)類別住宅,寫字樓、公寓 占地面積占地面積34000平方米建筑面積建筑面積240000方位方位南一、二環(huán)之間裝修情況裝修情況清水容積率容積率7.00綠化

15、率綠化率35%總戶數(shù)總戶數(shù)1286物業(yè)公司物業(yè)公司宸安物業(yè)物業(yè)費(fèi)物業(yè)費(fèi)2.0元/車位數(shù)車位數(shù)700車位配比車位配比1:0.54交通狀況交通狀況239、244、273、環(huán)路等泰宸湖畔佳園泰宸湖畔佳園泰宸湖畔佳園戶型配比泰宸湖畔佳園戶型配比物業(yè)類別物業(yè)類別面積段（）面積段（）套數(shù)（套）套數(shù)（套）占同類物業(yè)套數(shù)比占同類物業(yè)套數(shù)比占總產(chǎn)品套數(shù)比占總產(chǎn)品套數(shù)比寫字間寫字間542311.11%1.79%108-115207100.00%16.10%合計(jì)合計(jì)20716.10%公寓公寓52-626927.27%5.37%104-10518472.73%14.31%合計(jì)合計(jì)25319.67%住宅住宅121-12

16、2587.02%4.51%150-16834842.13%27.06%177-18218021.79%14.00%19112014.53%9.33%209-210607.26%4.67%244303.63%2.33%294303.63%2.33%合計(jì)合計(jì)82664.23%總計(jì)總計(jì)1286小結(jié)：小結(jié)： 該項(xiàng)目毗鄰風(fēng)景秀美的南湖公園，總占地面積3.4萬平方米，總建筑面積25萬平方米，是集高檔景觀住宅、酒店式公寓、高檔寫字間一體的復(fù)合型項(xiàng)目。 該產(chǎn)品為一期整體開發(fā)，于2003年3月份開始動工，2004年7月份開始入住。 項(xiàng)目整體規(guī)劃5棟住宅，1棟寫字間，1棟公寓組成。住宅產(chǎn)品面積從120-294不等

17、，主力面積集中在150-190之間。 該產(chǎn)品具有明顯的區(qū)域化優(yōu)勢和規(guī)模化的優(yōu)勢，定位于沈陽首個(gè)酒店式國際化生活特區(qū)。城區(qū)城區(qū)和平區(qū)地址地址和平區(qū)和平南大街105號（遼寧省體育運(yùn)動技術(shù)學(xué)院南側(cè)）起價(jià)起價(jià)7800元/平方米均價(jià)均價(jià)9000元/平方米最高價(jià)最高價(jià)10800元/平方米建筑類型建筑類型高層物業(yè)類別物業(yè)類別住宅、高檔住宅占地面積占地面積160000平方米建筑面積建筑面積600000平方米方位方位南 一環(huán)二環(huán)間裝修情況裝修情況精裝修容積率容積率3.00 綠化率綠化率33%總戶數(shù)總戶數(shù)1200物業(yè)公司物業(yè)公司上置物業(yè)物業(yè)費(fèi)物業(yè)費(fèi)1.8元/平米月車位數(shù)車位數(shù)500個(gè)車位配比車位配比1:0.41交

18、通狀況交通狀況156、247、258、166、296、269、244、154直達(dá)項(xiàng)目雅賓利花園雅賓利花園雅賓利花園期戶型配比雅賓利花園期戶型配比物業(yè)類型物業(yè)類型面積（）面積（）套數(shù)（）套數(shù)（）占產(chǎn)品總套數(shù)比占產(chǎn)品總套數(shù)比高層高層5012010%60-8060050%91-10036030%118-130605%150-190605%總計(jì)總計(jì)1200小結(jié)： 項(xiàng)目位于和平區(qū)核心，原址為省體院，暢享沈陽母親河渾河得天獨(dú)厚的自然水景，更有南湖公園、沈水灣等五大公園綠植環(huán)抱。區(qū)域名校林立，東北大學(xué)及魯迅美術(shù)學(xué)院等眾多知名高校蘊(yùn)染渾厚文風(fēng)； 項(xiàng)目總占地16萬,總建筑面積60萬,建筑風(fēng)格為artdocr簡歐

19、風(fēng)格，其中一期5棟為全精裝產(chǎn)品，面積從50-190不等。城區(qū)城區(qū)和平區(qū)地址地址和平區(qū)青年大街370號(原五里河體育場)起價(jià)起價(jià)9000元/平方米均價(jià)均價(jià)11000元/平方米最高價(jià)最高價(jià)13500元/平方米面積戶型面積戶型100-250建筑類型建筑類型高層物業(yè)類別物業(yè)類別建筑綜合體、住宅、寫字樓、商鋪占地面積占地面積180000平方米建筑面積建筑面積1600000平方米方位方位南一、二環(huán)之間裝修情況裝修情況毛坯容積率容積率5.12綠化率綠化率70%總戶數(shù)總戶數(shù)1244物業(yè)公司物業(yè)公司戴德梁行物業(yè)費(fèi)物業(yè)費(fèi)2.3元/月/平方米車位數(shù)車位數(shù)2400車位配比車位配比1：1交通狀況交通狀況,214、166

20、、800、152、333、222 東:青年大街;南:規(guī)劃路;西:規(guī)劃路;北:文體路;世茂五里河世茂五里河世貿(mào)五里河一期戶型配比世貿(mào)五里河一期戶型配比物業(yè)類型物業(yè)類型面積（）面積（）套數(shù)（套）套數(shù)（套）占同類產(chǎn)品套數(shù)比占同類產(chǎn)品套數(shù)比高層高層9718615%16222418%196-24877162%252635%合計(jì)合計(jì)1244小結(jié)：小結(jié)： 該項(xiàng)目座落于五里河體育場原址，不僅地理位置十分優(yōu)越，而且項(xiàng)目的整體規(guī)劃也十分完善，商業(yè)、住宅、寫字樓、服務(wù)性公寓以及五星級酒店一應(yīng)俱全，商業(yè)配套達(dá)30萬平方米，打造“24小時(shí)生活圈”的生活園區(qū)。 該產(chǎn)品住宅部分將由12幢3458層的超高層建筑組成，分為兩期

21、開發(fā)，一期開發(fā)的是15號樓，共1244戶，戶型以兩房到四房，面積從100250平不等。 該產(chǎn)品商業(yè)與住宅部分的完全分離，為業(yè)主提供了一個(gè)屬于自己的安靜的獨(dú)立的生活空間，大大提高了業(yè)主的居住私密性，更提供了優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理公司，為業(yè)主提供安全、舒適的管家服務(wù)，獨(dú)特的單元大堂設(shè)計(jì)、星級酒店標(biāo)準(zhǔn)的公共部位裝修，彰顯業(yè)主的尊貴身份。簡潔的外立面設(shè)計(jì)，讓整個(gè)項(xiàng)目的建筑形態(tài)，體現(xiàn)出現(xiàn)代、高效的城市節(jié)奏，使世茂五里河成為沈城一道嶄新的城市風(fēng)影線。 城區(qū)城區(qū)和平區(qū)地址地址和平區(qū)南三好街起價(jià)起價(jià)7400元/平方米均價(jià)均價(jià)8500元/平方米最高價(jià)最高價(jià)9100元/平方米戶型面積戶型面積三居 100-300平米建筑類型

22、建筑類型高層物業(yè)類別物業(yè)類別住宅占地面積占地面積200000平方米建筑面積建筑面積431546平方米方位方位南 二環(huán)三環(huán)間裝修情況裝修情況毛坯容積率容積率2.86綠化率綠化率30%總戶數(shù)總戶數(shù)2745物業(yè)公司物業(yè)公司新世界(沈陽)物業(yè)管理有限公司物業(yè)費(fèi)物業(yè)費(fèi)1.8元/月/平方米新世界花園二期新世界花園二期新世界花園二期戶型配比新世界花園二期戶型配比物業(yè)形態(tài)物業(yè)形態(tài)面積（）面積（）套數(shù)（套）套數(shù)（套）占同類產(chǎn)品套數(shù)比占同類產(chǎn)品套數(shù)比高層高層100-114132348.20%125-13837813.77%152-16751718.83%192562.04%240-26934012.39%296-

23、3051134.12%341-464180.66%合計(jì)合計(jì)2745小結(jié)：小結(jié)： 該項(xiàng)目地處三好街it產(chǎn)業(yè)區(qū)沿線與五里河商圈交匯處。園區(qū)周邊學(xué)校、醫(yī)院、商場等生活功能性建筑林立，區(qū)域內(nèi)道路系統(tǒng)發(fā)達(dá)，多條公交線路途徑于此，地塊以東是建設(shè)中的新世界國際會展中心，更提升了該區(qū)域的含金量。 產(chǎn)品規(guī)劃以高層住宅為主，戶型面積100至300多平方米，同時(shí)配以商業(yè)、辦公寫字樓、學(xué)校等多種形式和用途的建筑，配套齊全。品牌開發(fā)商及物業(yè)保障為產(chǎn)品提供了有力的價(jià)值保障。南湖官邸項(xiàng)目規(guī)劃圖南湖官邸項(xiàng)目規(guī)劃圖南湖官邸項(xiàng)目區(qū)位圖南湖官邸項(xiàng)目區(qū)位圖南湖官邸項(xiàng)目規(guī)劃圖南湖官邸項(xiàng)目規(guī)劃圖南湖觀邸戶型配比南湖觀邸戶型配比產(chǎn)品類型產(chǎn)

24、品類型戶型面積戶型面積套數(shù)套數(shù)占同類產(chǎn)品套數(shù)比占同類產(chǎn)品套數(shù)比占總產(chǎn)品套數(shù)比占總產(chǎn)品套數(shù)比別墅別墅2782752.94%3.06%3311529.41%1.70%40835.88%0.34%467611.76%0.68%合計(jì)合計(jì)515.78%高層高層20817821.39%20.16%23818221.88%20.61%27018221.88%20.61%27317821.39%20.16%3439611.54%10.87%400161.92%1.81%合計(jì)合計(jì)83294.22%總計(jì)總計(jì)883小結(jié)：小結(jié)： 該項(xiàng)目位于和平區(qū)寧波路北，緊鄰南湖公園，交通位置十分便利。是和平區(qū)一環(huán)內(nèi)稀缺高層、別墅項(xiàng)

25、目。規(guī)劃容積率為4，綠化率為30%。占地面積為67305平方米，建筑面積約370000平方米。 該項(xiàng)目產(chǎn)品面積為208-400之間，高層產(chǎn)品主力戶型集中在208-273之間，別墅產(chǎn)品主力戶型集中在278-331。城區(qū)城區(qū)皇姑區(qū)地址地址皇姑區(qū)北陵大街 (省公安廳東側(cè))起價(jià)起價(jià)8200元/平方米均價(jià)均價(jià)11000元/平方米最高價(jià)最高價(jià)13000元/平方米面積戶型面積戶型100-160建筑類型建筑類型高層物業(yè)類別物業(yè)類別高檔住宅、商業(yè)、寫字間、公寓占地面積占地面積26000平方米建筑面積建筑面積290000平方米方位方位北 一環(huán)內(nèi)裝修情況裝修情況全精裝住宅容積率容積率9.00 綠化率綠化率25%總戶

26、數(shù)總戶數(shù)588物業(yè)公司物業(yè)公司第一太平戴維斯(savills)物業(yè)費(fèi)物業(yè)費(fèi)2.2元/月/平方米車位數(shù)車位數(shù)600車位配比車位配比1:1交通狀況交通狀況116、800、217、220、214、280、281,地鐵2號線岐山路站。沈陽天地沈陽天地沈陽天地一期戶型配比沈陽天地一期戶型配比物業(yè)類型物業(yè)類型面積（）面積（）套數(shù)（套）套數(shù)（套）占同類產(chǎn)品套數(shù)比占同類產(chǎn)品套數(shù)比高層高層15614624.83%10214624.83%11614825.17%11514825.17%合計(jì)合計(jì)588小結(jié)：小結(jié)： 該項(xiàng)目位于北金廊，雄踞皇姑、和平、沈河三區(qū)交匯處，同享北站金融區(qū)(cbd)與省級政務(wù)區(qū)(cad)多重繁

27、華優(yōu)勢，居住環(huán)境及發(fā)展前景極佳。項(xiàng)目總體規(guī)劃為多期開發(fā)，總體建筑面積約百萬平方米。其中一期建筑面積約20余萬平方米，涵納大型商業(yè)(lifestyle center)、高檔精裝住宅、leed標(biāo)準(zhǔn)寫字間、公寓等，集居住、辦公、娛樂、美食、購物等業(yè)態(tài)于一體。 項(xiàng)目周邊配套齊備，世界文化遺產(chǎn)“北陵公園”近在咫尺，周邊交通路網(wǎng)四通八達(dá)，毗鄰地鐵2號線“岐山路站”，緊密連接各繁華區(qū)域。片區(qū)內(nèi)行政機(jī)構(gòu)、名牌學(xué)府云集，人文氣息濃郁，擁有強(qiáng)大的復(fù)合型區(qū)域資源平臺。 項(xiàng)目一期住宅產(chǎn)品均為41層超高層產(chǎn)品，產(chǎn)品面積從100-160不等，主力面積集中在100-120之間。現(xiàn)21層以下產(chǎn)品以全部售罄，一期剩余產(chǎn)品（21

28、層以上）預(yù)計(jì)明年開盤，預(yù)計(jì)價(jià)格在11000元/以上。城區(qū)城區(qū)鐵西區(qū)地址地址鐵西華潤雪花啤酒廠原址東區(qū)起價(jià)起價(jià)6700元/平方米均價(jià)均價(jià)11000元/平方米最高價(jià)最高價(jià)13500元/平方米戶型面積戶型面積二居65-80平方米，三居90-100平方米，四居164-210平方米建筑類型建筑類型多層，小高層，高層物業(yè)類別物業(yè)類別住宅占地面積占地面積96000平方米建筑面積建筑面積300000平方米方位方位西南 一環(huán)內(nèi)裝修情況裝修情況毛坯容積率容積率: :2.96綠化率綠化率45%總戶數(shù)總戶數(shù)1700物業(yè)公司物業(yè)公司華潤置地(沈陽)物業(yè)服務(wù)有限公司物業(yè)費(fèi)物業(yè)費(fèi)1.8元/月/平方米車位數(shù)車位數(shù)700車位配

29、比車位配比1:0.41交通狀況交通狀況111、114、123、129、134、135、207、216、237、239、240、264、279、295、地鐵一號線凱旋門凱旋門凱旋門戶型配比凱旋門戶型配比物業(yè)類型物業(yè)類型面積（）面積（）套數(shù)（套）套數(shù)（套）占同類產(chǎn)品套數(shù)比占同類產(chǎn)品套數(shù)比占產(chǎn)品總套數(shù)比占產(chǎn)品總套數(shù)比復(fù)式復(fù)式583010.00%2.94%709030.00%8.81%82-8915050.00%14.68%973010.00%2.94%合計(jì)合計(jì)30029.35%平層平層90-12045663.16%44.62%133-16719426.87%18.98%175-200141.94%1

30、.37%211-229547.48%5.28%31840.55%0.39%合計(jì)合計(jì)72270.65%總計(jì)總計(jì)1022小結(jié)：小結(jié)： 華潤凱旋門項(xiàng)目毗鄰鐵百、太原街兩大成熟商業(yè)圈。定位于“市中心宜居高品質(zhì)住宅”，總占地面積約9.6萬平方米，總建筑面積約為28.5萬平方米。戶型面積在50平方米-210平方米之間。 該項(xiàng)目園區(qū)以“活力和諧社區(qū)、綠色有氧生活”為主題，沿街綠化廣場和綠化帶、豐富的植物種類和層次以及為不同年齡人群設(shè)計(jì)的健身功能空間，都致力于創(chuàng)造一個(gè)鬧市中難得的綠洲，使業(yè)主享受到繁華中的綠色有氧生活。總結(jié)：總結(jié)： 近年來，沈陽市內(nèi)商品房市場定位于城市豪宅的產(chǎn)品越來越多，特別是一環(huán)內(nèi)市中心的位

31、置以及具備較好自然景觀資源和城市資源的地段，新開發(fā)的項(xiàng)目幾乎都定位在豪宅產(chǎn)品。 這些豪宅產(chǎn)品均擁有稀缺的自然景觀，優(yōu)越的地理位置，便利的交通條件，繁華的商圈，產(chǎn)品自身配套，品牌物業(yè)及開發(fā)商及高端的人群圈層。 目前市場內(nèi)城市中心的高端產(chǎn)品面積大多集中在120-270之間，價(jià)格也已經(jīng)突破萬元，大面積、高價(jià)格的產(chǎn)品已經(jīng)越來越多。 由此可見，城市中心高端產(chǎn)品的大面積、高價(jià)格的趨勢也越來越明 顯，并且已經(jīng)被市場認(rèn)同。市場政策的影響分析 2010年無疑是中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展史上，宏觀調(diào)整政策最嚴(yán)厲的一年，市場經(jīng)營環(huán)境最嚴(yán)峻的一年。 國十一條、929新政、新國十條等等一系列政策組合拳對2010年的房地產(chǎn)市場產(chǎn)

32、生了一定的影響，特別是對投資需求的客戶和部分的剛性需求客戶影響相對較大。 但是在這種市場情況下，真正的豪宅產(chǎn)品卻幾乎未受波及。 因?yàn)楹勒a(chǎn)品大多是對稀缺的城市資源和稀缺的自然資源的占有，越是稀缺的資源，稀缺的產(chǎn)品，越是不受市場經(jīng)濟(jì)政策和經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響。 無論是沈陽還是全國其他主流城市，在2010年市場一片低迷的情況下，豪宅產(chǎn)品不但未受影響，反而一路堅(jiān)挺，成為今年房地產(chǎn)市場表現(xiàn)最好的一支力量。沈陽的豪宅產(chǎn)品正在沈陽的豪宅產(chǎn)品正在經(jīng)歷一次理性的回歸經(jīng)歷一次理性的回歸 豪宅區(qū)域的回歸豪宅區(qū)域的回歸 沈陽豪宅（非別墅）區(qū)域的演變歷史市中心、一環(huán)內(nèi)：北站、中街、青年公園等區(qū)域市中心、一環(huán)內(nèi)：北站、中街、

33、青年公園等區(qū)域代表項(xiàng)目：格林豪森、曼哈頓、城中花園、王府花園、地王國際代表項(xiàng)目：格林豪森、曼哈頓、城中花園、王府花園、地王國際渾河沿線渾河沿線代表項(xiàng)目：東方威尼斯、河畔新城、浦江苑代表項(xiàng)目：東方威尼斯、河畔新城、浦江苑長白島長白島代表項(xiàng)目：萬科城、遠(yuǎn)洋天地代表項(xiàng)目：萬科城、遠(yuǎn)洋天地沈陽最早的豪宅產(chǎn)品基本都是出現(xiàn)在市中心，和平區(qū)和沈河區(qū)的中心位置。他們占據(jù)城市最中心的位置、最成熟的配套、最便捷的交通等等城市最優(yōu)質(zhì)的資源。但是后期隨著市中心土地資源的稀缺、可供開發(fā)的用地殆盡，市中心很少再出現(xiàn)城市豪宅產(chǎn)品。隨著沈陽城市化的進(jìn)程，城市發(fā)展格局的調(diào)整，以及各種相關(guān)政策的影響，豪宅項(xiàng)目近些年逐漸的邊遠(yuǎn)化和

34、郊區(qū)化。特別是近些年，隨著渾河資源的景觀價(jià)值被廣泛認(rèn)可，以及長白地區(qū)的迅猛崛起，渾河兩岸以及長白島成為了新一輪的豪宅聚集區(qū)。但是這些區(qū)域的豪宅，我們說他們只是“被豪宅”。因?yàn)檫@些區(qū)域的“豪宅產(chǎn)品”，他們只是在建筑產(chǎn)品本身可能達(dá)到了豪宅的要求，但是從距離核心城區(qū)的距離、交通、配套、便捷、城市文化等等方面，顯然與豪宅的標(biāo)準(zhǔn)還有很大的差距。長白島實(shí)拍圖什么樣的產(chǎn)品才稱得上豪宅？豪宅的標(biāo)準(zhǔn)是什么？顯然不單單是由價(jià)格決定的！解析豪宅解析豪宅六大核心價(jià)值六大核心價(jià)值 豪宅人文價(jià)值建筑價(jià)值投資價(jià)值地段價(jià)值社交價(jià)值 管理價(jià)值自然景觀文脈繁華度通達(dá)性地段價(jià)值地段價(jià)值 規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)的創(chuàng)造性功能和空間技術(shù)和材料設(shè)

35、備設(shè)施建筑價(jià)值建筑價(jià)值 管理價(jià)值管理價(jià)值 配套設(shè)施物業(yè)管理服務(wù)知名度、身份標(biāo)定均質(zhì)高階人群人文價(jià)值人文價(jià)值 投資獲利價(jià)值財(cái)富收藏價(jià)值長期經(jīng)營價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)抗跌價(jià)值投資價(jià)值投資價(jià)值 交際功能娛樂功能社交價(jià)值社交價(jià)值 人文價(jià)值人文價(jià)值豪宅產(chǎn)品最重要的三個(gè)基本屬性就是地段、人文和社交價(jià)值。而這一切必須依托一個(gè)基礎(chǔ)才能實(shí)現(xiàn)，那就是市中心市中心。 我們來搜索市中心哪里才是最具備豪宅基因的板塊。 隨著人民生活水平的提高，以及對生活品質(zhì)的不斷追求，簡單的僅僅位于市中心的位置已經(jīng)不能滿足高端客戶對豪宅產(chǎn)品的要求。 市中心的位置是一個(gè)必備的基礎(chǔ)，只有在這個(gè)基礎(chǔ)上表現(xiàn)出的更獨(dú)特、更稀缺、更優(yōu)秀的優(yōu)勢和價(jià)值，才有可能成為

36、新一代的豪宅產(chǎn)品。 那么什么樣的地塊才具備這樣的素質(zhì)呢？一個(gè)城市里最優(yōu)質(zhì)的生活資源往往都是圍繞城市公園而展開，因?yàn)槌鞘泄珗@象征著成熟、城市資源的聚集、人群的凝聚、景觀資源的占有等等符合豪宅產(chǎn)品的必要基因。而在城市公園中最稀缺和最具備豪宅價(jià)值的無疑就應(yīng)該是湖水主題湖水主題的城市公園。的城市公園。 因此以南湖公園板塊為代表城市中央?yún)^(qū)域，無疑成了最具備豪宅基因的板塊。 這是市中心最后的、不可再生的絕佳城市資源加絕佳自然資源的完美地塊。 這樣的回歸也是一種必然。 渾南、長白島最近幾年成為豪宅的聚集區(qū)是一種被動的選擇，因?yàn)槭兄行膸缀鯖]有可供開發(fā)的土地，沒有新的項(xiàng)目面市。 但是隨著市中心項(xiàng)目的開啟，以其無

37、可替代的城市資源優(yōu)勢，必然會帶來對豪宅區(qū)域認(rèn)知的回歸。從另外一個(gè)角度講，這種回歸也是一種生活理念和生活方式的回歸。西方發(fā)達(dá)國家從上個(gè)世紀(jì)中葉開始就經(jīng)歷著一場城市化運(yùn)動工作在城市，住在郊區(qū)。中國在近些年也開始復(fù)制這樣一種發(fā)展模式。特別是富裕階層，他們當(dāng)中許多都在郊區(qū)有自己的一套別墅。但是隨著居住感受的不斷體驗(yàn)，他們發(fā)現(xiàn)這種生活方式并不舒適，因?yàn)樗麄円驗(yàn)楣ぷ骱徒浑H的關(guān)系，他們需要與城市保持更緊密的距離和溝通，因此越來越多的人，開始尋求自己的市中心內(nèi)的豪宅產(chǎn)品。郊區(qū)的別墅逐漸變成了第二居所，而市中心的豪宅才是真正的第一居所。而且由于這些富裕階層有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，又有對生活品質(zhì)不斷追求的渴望，因此他們

38、對自己的居住環(huán)境也不斷提出更好的要求，更新?lián)Q代，不斷提升居住條件，使得他們具備較強(qiáng)的購買動機(jī)和購買需求。他們對城市中心有一種向往，甚至是一種依賴。在城市中心擁有一套豪宅是他們生活的一種必需品，而相反，在郊區(qū)的別墅其實(shí)只不過是一種附屬品。由于這些富裕階層對居住的要求非常高，并且越來越高，因此普通的豪宅產(chǎn)品已經(jīng)很難滿足他們的要求。只有真正具備城市稀缺資源的項(xiàng)目才可能入得法眼。他們對于住宅的要求已經(jīng)不單單是簡單的居住，而是多了一層對城市稀缺資源占有的欲望，以及對自身身份標(biāo)簽的體現(xiàn)。 那么什么樣的產(chǎn)品才能與豪宅的標(biāo)簽相匹配呢？戶型建議主力戶型：主力戶型：120-160120-160平米平米其中：120

39、平左右為兩室戶型 140-160平為三室戶型二室戶型示意三室戶型示意戶型建議依據(jù)市場數(shù)據(jù)項(xiàng)目項(xiàng)目建筑面積建筑面積（萬）（萬）容積率容積率起價(jià)起價(jià)（元（元/ /）均價(jià)（元均價(jià)（元/ /）最高價(jià)最高價(jià)（元（元/ /）面積區(qū)間面積區(qū)間( () )主力面積主力面積（）（）占套數(shù)占套數(shù)比比泰宸泰宸湖畔佳園湖畔佳園247100001100012000121-294121-294150-182150-18263.92%世茂五里河世茂五里河1605.1290001100014000100-250100-250196-248196-24862%新世界花園新世界花園432.86720082009100100-30

40、0100-300100-167100-16780.80%南湖觀邸南湖觀邸374208-400208-400208-273208-27386.54%柏翠園（全柏翠園（全精裝精裝30003000283.5160001700021000170-400170-400195-275195-27584.30%華潤凱旋門華潤凱旋門302.9667001100013500903189031890-16790-16763.60% 目前市場上市中心的豪宅產(chǎn)品， 面積區(qū)間基本在100-400平米之間， 主力戶型基本維持在120到160平米之間， 而其中更以140-160平米的三室產(chǎn)品為主流。對于產(chǎn)品細(xì)節(jié)，我們的思考

41、對于產(chǎn)品細(xì)節(jié)，我們的思考（鑒于目前項(xiàng)目數(shù)據(jù)不完善狀況下，我司僅對產(chǎn)品建議作簡要的功能描述）運(yùn)作豪宅運(yùn)作豪宅本案產(chǎn)品方向的研討本案產(chǎn)品方向的研討全面極致的產(chǎn)品細(xì)節(jié)全面極致的產(chǎn)品細(xì)節(jié)+ +高科技含量高科技含量+ +產(chǎn)品創(chuàng)新產(chǎn)品創(chuàng)新+ +匹配客層的社區(qū)文化匹配客層的社區(qū)文化戶型設(shè)計(jì)建議：戶型設(shè)計(jì)建議：1 1、保證室內(nèi)重要空間單位的、保證室內(nèi)重要空間單位的“舒適度舒適度”與與“奢侈度奢侈度”。2 2、保證室內(nèi)空間的均好性，平面布局合理，同時(shí)確保安全性與私密、保證室內(nèi)空間的均好性，平面布局合理，同時(shí)確保安全性與私密 性，功能分區(qū)明顯。性，功能分區(qū)明顯。3 3、保證大戶型進(jìn)入玄關(guān)后主仆動線分流的規(guī)劃、保證

42、大戶型進(jìn)入玄關(guān)后主仆動線分流的規(guī)劃4 4、保證餐廳獨(dú)立或半獨(dú)立的規(guī)劃、保證餐廳獨(dú)立或半獨(dú)立的規(guī)劃5 5、120-140120-140平米客廳開間不低于平米客廳開間不低于4.24.2米，米，160160平米不低于平米不低于4.54.5米米6 6、保證主臥采光面不少于、保證主臥采光面不少于3 3米米7 7、保證主臥帶步入式衣帽間、保證主臥帶步入式衣帽間8 8、保證主衛(wèi)直接采光及采景、保證主衛(wèi)直接采光及采景9 9、保證中廚、保證中廚+ +西廚的豪華規(guī)劃（西廚的豪華規(guī)劃（140140平米以上大戶型產(chǎn)品）平米以上大戶型產(chǎn)品）1010、保證室內(nèi)有必要的儲藏空間及洗衣間、保證室內(nèi)有必要的儲藏空間及洗衣間11

43、11、保證工人房有獨(dú)立衛(wèi)生間（、保證工人房有獨(dú)立衛(wèi)生間（160160平米以上大戶型產(chǎn)品）平米以上大戶型產(chǎn)品）1212、保證大型入戶門、保證大型入戶門1313、建議端單元進(jìn)行陽光房規(guī)劃（、建議端單元進(jìn)行陽光房規(guī)劃（270270度采光）度采光）大面積戶型功能分區(qū)建議：大面積戶型功能分區(qū)建議：配有前室、玄關(guān)、大客廳、獨(dú)立或半獨(dú)立餐廳、中西廚、洗衣配有前室、玄關(guān)、大客廳、獨(dú)立或半獨(dú)立餐廳、中西廚、洗衣間、儲物間、豪華主臥、采光采景主衛(wèi)、與客廳或主臥或餐廳間、儲物間、豪華主臥、采光采景主衛(wèi)、與客廳或主臥或餐廳相連的多功能房。相連的多功能房。進(jìn)戶門為三七開的豪華入戶門，單元門也同樣為高大豪華的單進(jìn)戶門為三

44、七開的豪華入戶門，單元門也同樣為高大豪華的單元門，底層設(shè)計(jì)精裝修入戶大堂。元門，底層設(shè)計(jì)精裝修入戶大堂。建筑風(fēng)格建議art deco建筑風(fēng)格 art deco風(fēng)格使用于建筑上，其特點(diǎn)在于強(qiáng)調(diào)外立面的縱向線條使用，高聳、挺拔。同時(shí)，建筑的外立面常采用面磚或者石材，且非常重視整體的裝飾性，會嘗試新鮮元素的使用，追求單個(gè)建筑自身獨(dú)特的個(gè)性。 經(jīng)典的art deco建筑展示art deco建筑風(fēng)格在住宅產(chǎn)品上的應(yīng)用法式建筑風(fēng)格 法式建筑風(fēng)格建筑體型既有以清新、亮麗清新、亮麗、現(xiàn)代為基調(diào)而形成輕輕盈、活潑盈、活潑的建筑形態(tài)，打破了混凝土方盒帶來的凝重和沉悶，也有追求建筑整體造型雄偉雄偉，通體洋溢著新古典

45、主義的法式風(fēng)格。 法式建筑講究點(diǎn)綴在自然中，并不在乎占地面積的大小，追求色彩和色彩和內(nèi)在聯(lián)系內(nèi)在聯(lián)系，讓人感到有很大的活動空間活動空間。 法式建筑線條鮮明線條鮮明，凹凸有致，尤其是外觀造型獨(dú)特，大量采用斜坡面斜坡面，顏色穩(wěn)重大氣顏色穩(wěn)重大氣，呈現(xiàn)出一種華貴華貴。同時(shí)，也有意呈現(xiàn)建筑與周圍環(huán)境的沖突，因此，法式建筑往往不求簡單的協(xié)調(diào)，而是崇尚沖突之美沖突之美。 法式風(fēng)格建筑元素屋頂多采用孟莎式，坡度有轉(zhuǎn)折；屋頂上多有精致的老虎窗，且或圓或尖，造型各異；外墻多用石材或仿古石材裝飾；細(xì)節(jié)處理上運(yùn)用了法式廊柱、雕花、線條，呈現(xiàn)出浪漫典雅風(fēng)格。整個(gè)建筑多采用對稱造型，氣勢恢弘。 在地中海風(fēng)格、西班牙風(fēng)格

46、、德式風(fēng)格、托斯卡納風(fēng)格、中式風(fēng)格等等都流行之后，法式風(fēng)格很有可能成為下一個(gè)流行的建筑風(fēng)格形態(tài)。廣州-錦繡銀灣新古典主義建筑風(fēng)格 新古典主義的設(shè)計(jì)風(fēng)格其實(shí)就是經(jīng)過改良的古典主義風(fēng)格。 一方面保留了材質(zhì)、色彩的大致風(fēng)格，仍然可以很強(qiáng)烈地感受傳統(tǒng)的傳統(tǒng)的歷史痕跡與渾厚的文化底蘊(yùn)歷史痕跡與渾厚的文化底蘊(yùn)，同時(shí)又摒棄了過于復(fù)雜的機(jī)理和裝飾，簡化了線條簡化了線條。 新古典主義風(fēng)格，更像是一種多元化的思考方式，將懷古的浪漫情懷懷古的浪漫情懷與現(xiàn)代人對生活的需求相結(jié)合與現(xiàn)代人對生活的需求相結(jié)合，兼容華貴典雅與時(shí)尚現(xiàn)代兼容華貴典雅與時(shí)尚現(xiàn)代，反映出后工業(yè)時(shí)代個(gè)性化的美學(xué)觀點(diǎn)和文化品位。 廣州-濱江1933廣州

47、-濱江1933 局部建筑細(xì)節(jié)展示其他建筑風(fēng)格案例示意上海-綠地秋霞坊上海-森林半島上海世茂東壹號上海西康路989北京-華僑城北京天鵝湖第三個(gè)問題 如何通過營銷策略實(shí)現(xiàn)本案的經(jīng)濟(jì)價(jià)值如何通過營銷策略實(shí)現(xiàn)本案的經(jīng)濟(jì)價(jià)值對于本項(xiàng)目豪宅定位理解的兩個(gè)關(guān)鍵詞對于本項(xiàng)目豪宅定位理解的兩個(gè)關(guān)鍵詞背離背離 復(fù)興復(fù)興 背離背離 背離三好街背離三好街 南湖板塊內(nèi)有兩個(gè)地標(biāo)性的區(qū)域三好街和南湖公園本案南湖公園三好街然而我們要背離三好街背離三好街 對于純居住的住宅項(xiàng)目，一個(gè)很重要的要素是要寧靜 ，業(yè)主檔次的要盡量單純和同質(zhì)。 豪宅產(chǎn)品對這方面的要求自然更甚。 但是三好街完全是一個(gè)商貿(mào)區(qū)、人員混雜、喧鬧，和豪宅對于寧靜

48、的要求南轅北轍。 所以我們在對本項(xiàng)目進(jìn)行定位的時(shí)候， 一定要背離三好街，拋棄三好街，與三好街劃清界限。案例共享之失敗案例項(xiàng)目名稱：艾特國際花園 后改名為 艾特商務(wù)花園項(xiàng)目位置：三好街百腦匯北側(cè)項(xiàng)目定位：項(xiàng)目最初是定位于住宅項(xiàng)目，后期變成商務(wù)項(xiàng)目失敗表現(xiàn)：項(xiàng)目目前變成了三好街業(yè)主的倉庫，完全失去了最初的住 宅屬性失敗原因：在營銷推廣上過于依賴三好街，“艾特”的名字本身就過 于商務(wù)化，過于迎合三好街業(yè)主。 產(chǎn)品規(guī)劃時(shí)規(guī)劃了較多的小戶型產(chǎn)品，這些產(chǎn)品成為了三 好街業(yè)主當(dāng)作倉庫的首選。這種情況一出現(xiàn)就一發(fā)不可收 拾，整個(gè)項(xiàng)目后期都成了三好街的倉庫。 后期面對這種情況已經(jīng)無力挽回，徹底將項(xiàng)目名由國際花

49、園改為商務(wù)花園，徹底商務(wù)化。艾特商務(wù)花園實(shí)拍案例共享之成功案例項(xiàng)目名稱：萬科柏翠園項(xiàng)目位置：南塔區(qū)域南側(cè)，五里河公園北項(xiàng)目定位：精裝景觀豪宅項(xiàng)目售價(jià)：均價(jià)17000元/平方米成功原因：本案實(shí)際距離南塔區(qū)域更近，距離五里河區(qū)域相對較遠(yuǎn)， 但是項(xiàng)目并沒有把自己定位在南塔地區(qū)，而是定位在“沈 陽門戶 渾河之心”，將自己放在五里河公園的區(qū)域內(nèi)。 這樣就避開了南塔雜亂的人群以及較低的區(qū)域形象，定位 在五里河公園板塊自然就使項(xiàng)目具備了城市豪宅的基因。一正一反兩個(gè)案例對于本案的借鑒思考：項(xiàng)目定位、營銷推廣和產(chǎn)品規(guī)劃上要遠(yuǎn)離三好街，真正定位在純粹居住的豪宅產(chǎn)品。我們應(yīng)該充分依托南湖公園的地段優(yōu)勢，將項(xiàng)目的稀缺

50、的城市資源和稀缺的自然資源發(fā)揮到最大，真正體現(xiàn)出適合居住的豪宅產(chǎn)品形象，將南湖板塊整體的營造出高端豪宅區(qū)的形象和氛圍，將三好街這一與豪宅產(chǎn)品屬性相背道而馳的因素盡可能的摒棄。復(fù)興復(fù)興 復(fù)興南湖復(fù)興南湖 前面章節(jié)我們已經(jīng)提到，湖水主題的城市公園區(qū)域是城市豪宅的最佳選擇。 而且南湖是市中心唯一的、不可再生的豪宅產(chǎn)生地。但是南湖板塊無論是歷史還是現(xiàn)在，一直都不是一個(gè)豪宅區(qū)域。不是區(qū)域不具備豪宅的基因，而是區(qū)域內(nèi)的項(xiàng)目都相對失敗，沒有挖掘出區(qū)域的真正價(jià)值 歷史給了我們一個(gè)千載難逢的機(jī)會時(shí)勢造英雄時(shí)勢造英雄 本項(xiàng)目承載著這樣的使命 南湖區(qū)域的領(lǐng)軍者、南湖價(jià)值的開啟者、南湖的復(fù)興者 復(fù)復(fù) 興興 南南 湖湖

51、案例共享 項(xiàng)目名稱：地王國際花園 項(xiàng)目位置：青年公園正南側(cè) 項(xiàng)目意義：在地王國際花園出現(xiàn)之前，青年公園僅僅作為一個(gè)城市公 園而出現(xiàn)，青年公園板塊也僅僅是一個(gè)市中心的普通區(qū) 域，談不上什么特別之處。 地王國際花園的出現(xiàn)徹底改變了區(qū)域的狀態(tài)，地王國際花 園是一個(gè)標(biāo)志性的項(xiàng)目，里程碑式的項(xiàng)目，他讓青年公園 板塊的價(jià)值最大限度的得以釋放，逐漸的被城市所認(rèn)可， 青年公園板塊變成了一個(gè)城市中心的豪宅聚集區(qū)。青年公園因?yàn)榈赝醵鴺s耀南湖公園因?yàn)槲覀兌皇澜缰匦抡J(rèn)識南湖公園因?yàn)槲覀兌皇澜缰匦抡J(rèn)識 項(xiàng)目價(jià)值體系建立（賣點(diǎn)提煉）項(xiàng)目價(jià)值體系建立（賣點(diǎn)提煉） 南湖公園南湖公園沈陽最大的城市公園，城市最后的公園地產(chǎn)沈

52、陽最大的城市公園，城市最后的公園地產(chǎn) 稀貴一環(huán)稀貴一環(huán)傲踞文化路一環(huán)沿線，坐享地塊升值潛力傲踞文化路一環(huán)沿線，坐享地塊升值潛力 老城中心老城中心老和平區(qū)的核心腹地，地塊更稀缺、更尊貴老和平區(qū)的核心腹地，地塊更稀缺、更尊貴 廣沾文脈廣沾文脈東北大學(xué)、魯美等十余所大中小院校，近距離環(huán)伺東北大學(xué)、魯美等十余所大中小院校，近距離環(huán)伺 完善配套完善配套醫(yī)大二院、家樂福、五里河商貿(mào)區(qū)、三好街商圈等簇?fù)磲t(yī)大二院、家樂福、五里河商貿(mào)區(qū)、三好街商圈等簇?fù)?便捷交通便捷交通擁擁8 8條公交線路，更享便利的地鐵條公交線路，更享便利的地鐵5 5號線號線 經(jīng)典建筑經(jīng)典建筑art decoart deco建筑風(fēng)格，散發(fā)豪

53、華、古典的建筑氣質(zhì)建筑風(fēng)格，散發(fā)豪華、古典的建筑氣質(zhì) 奢適大宅奢適大宅大尺度的戶型設(shè)計(jì)，將奢華與舒適雙雙囊括大尺度的戶型設(shè)計(jì)，將奢華與舒適雙雙囊括 目標(biāo)客層分析解析豪宅解析豪宅客戶核心欲求客戶核心欲求豪宅對獨(dú)特、稀缺、昂貴的社會及自然價(jià)值財(cái)富的領(lǐng)先性占有高度的私人社交需求、圈子文化滿足高尚的藝術(shù)文化品位和國際化的人文情懷獨(dú)特的價(jià)值觀及生活哲學(xué)的高度契合享受極為奢華、舒適、高檔的居住生活神秘感，隱身性、私密性對稀缺資源的占有與控制，對稀缺資源的占有與控制，不僅僅是一個(gè)國家的發(fā)展根基，同時(shí)不僅僅是一個(gè)國家的發(fā)展根基，同時(shí)也是社會主流階層掌控財(cái)富的根源，并由此誕生一種永恒榮耀的也是社會主流階層掌控財(cái)

54、富的根源，并由此誕生一種永恒榮耀的生活方式，彰顯身份的一份標(biāo)簽。生活方式，彰顯身份的一份標(biāo)簽。對接一個(gè)階層的價(jià)值觀與生活觀絕對的城市資源絕對的城市資源+ +絕對的自然資源絕對的自然資源= =絕對的城市豪宅絕對的城市豪宅絕對的城市豪宅代表著絕對的身份象征絕對的城市豪宅代表著絕對的身份象征目標(biāo)群目標(biāo)群5 5狀掃描狀掃描1.1.工作狀況工作狀況：企業(yè)主、企業(yè)老板、企業(yè)高管、高級醫(yī)師、大學(xué)教授、文體界名人；2.2.家庭狀況：家庭狀況：富裕的兩口之家或三口之家；3.3.年齡狀況：年齡狀況：以3550歲年齡段為主，前后可放寬10歲。4.4.收入狀況：收入狀況：可使用積蓄為200萬以上，家庭月入過10萬。5

55、.5.居住狀況：居住狀況：有過多次置業(yè)經(jīng)驗(yàn)，為改善居住的二次以上置業(yè)者，但是此宅基本為第一居所。目標(biāo)群目標(biāo)群5 5觀透視觀透視1.1.生活觀：生活觀：講究生活質(zhì)量，注重品位和生活情趣。2.2.價(jià)值觀：價(jià)值觀：具備創(chuàng)新精神，特別強(qiáng)烈的社會認(rèn)同感。3.3.世界觀：世界觀：主觀意識與客觀理性同樣強(qiáng)烈，有信仰和明確目標(biāo)。4.4.教育觀：教育觀：受過國內(nèi)或國外高等教育，重視子女教育。5.5.交際觀：交際觀：好圈子交際，強(qiáng)調(diào)工作、生活圈子差異。目標(biāo)客戶重點(diǎn)單位展示盛京醫(yī)院盛京醫(yī)院魯美學(xué)院魯美學(xué)院東北大學(xué)東北大學(xué)東北設(shè)計(jì)院東北設(shè)計(jì)院園林設(shè)計(jì)院園林設(shè)計(jì)院國家電網(wǎng)國家電網(wǎng)音樂學(xué)院音樂學(xué)院他們的共性是：他們的共性

56、是： 對于人生：對于人生： 自信。注重家族關(guān)系。 好圈層交際。好圈層交際。生活不屈就。平和看待世事。 品位力。洞察力。洞察力。決策力。鑒賞力。鑒賞力。使命感。知天下大勢。 理性與遠(yuǎn)見。理性與遠(yuǎn)見。主導(dǎo)意識。對于居?。簩τ诰幼。?身處繁華，奢求自然。 私密需求。安全需求。品質(zhì)重于價(jià)格。 房子是身份的象征，是一種低調(diào)炫耀的資本。 對策：溝通，從思想開始，引發(fā)共鳴！對策：溝通，從思想開始，引發(fā)共鳴！ 本案的目標(biāo)客戶和其它豪宅相比還有另外一個(gè)重要的特征他們不單有錢、有能力、有品位。更重要的是他們有底蘊(yùn)有底蘊(yùn) 他們在這個(gè)城市生活的更久，他們更懂得這座城市，更懂得生活，他們對這座城市，特別是對這個(gè)區(qū)域有非

57、常深入的了解和認(rèn)識，有著深厚感情和回憶，所以才能更加深刻的認(rèn)識到區(qū)域和項(xiàng)目的真正價(jià)值以及那些還不被他人所了解的深層次價(jià)值。 從財(cái)富積累的模式來講，他們應(yīng)該是10年前就已經(jīng)是百萬富翁，而不是今天才剛剛成為千萬富翁，他們的資產(chǎn)一直是一種持續(xù)的穩(wěn)定的增長方式，而不是一夜暴富。我們稱他們?yōu)槲覀兎Q他們?yōu)槌鞘兄行膬r(jià)值的守望者城市中心價(jià)值的守望者他們堅(jiān)守這座城市，堅(jiān)守城市中心，他們堅(jiān)守這座城市，堅(jiān)守城市中心，他們一直堅(jiān)信這個(gè)區(qū)域的價(jià)值，他們一直堅(jiān)信這個(gè)區(qū)域的價(jià)值，他們期望這個(gè)城市越來越好，這個(gè)區(qū)域越來越好，他們期望這個(gè)城市越來越好，這個(gè)區(qū)域越來越好，他們渴望自己能夠擁有這片區(qū)域中屬于自己的一片天地，他們渴望自己能夠擁有這片區(qū)域中屬于自己的一片天