北京順義九王莊低密度住宅概念性規(guī)劃

1、2006年年3月月）土地價(jià)值分析土地價(jià)值分析 因子評(píng)價(jià)法因子評(píng)價(jià)法土地價(jià)值評(píng)價(jià)指標(biāo)土地價(jià)值評(píng)價(jià)指標(biāo)評(píng)價(jià)因子與標(biāo)準(zhǔn)、權(quán)重表評(píng)價(jià)因子與標(biāo)準(zhǔn)、權(quán)重表因素因素權(quán)重權(quán)重距離分級(jí)（米）距離分級(jí)（米）評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)0200102004008400600660080048002010010100200820030063004004400201001010020082003006300400440020100101002008200300630040044002010021002004200300630040084001003001030060086009006900120041200201002100200

2、420030063004008400100.150.3隔離帶林地隔離帶林地箭桿河箭桿河0.15潮白河潮白河溫泉溫泉九王莊村九王莊村一期項(xiàng)目一期項(xiàng)目0.10.10.1順平路順平路0.1gisgis圖形分析土地價(jià)值影響因子圖層分析圖形分析土地價(jià)值影響因子圖層分析林帶因子林帶因子箭桿河因子箭桿河因子潮白河因子潮白河因子溫泉因子溫泉因子道路因子道路因子一期項(xiàng)目因子一期項(xiàng)目因子九王莊因子九王莊因子gisgis圖形分析圖形分析 土地價(jià)值影響因子疊加分析土地價(jià)值影響因子疊加分析土地價(jià)值分析結(jié)論土地價(jià)值分析結(jié)論根據(jù)土地價(jià)值差異的分析結(jié)論，根據(jù)土地價(jià)值差異的分析結(jié)論，將用地劃分為將用地劃分為5類(lèi)地塊。類(lèi)地塊。每

3、一類(lèi)地塊都含有綜合分值，其每一類(lèi)地塊都含有綜合分值，其中，第中，第i類(lèi)地塊的綜合價(jià)值最高，類(lèi)地塊的綜合價(jià)值最高，依次類(lèi)推。依次類(lèi)推。根據(jù)各類(lèi)地塊的綜合分值，設(shè)以根據(jù)各類(lèi)地塊的綜合分值，設(shè)以第第3類(lèi)地的綜合分值為地價(jià)指數(shù)參類(lèi)地的綜合分值為地價(jià)指數(shù)參照值（地價(jià)指數(shù)照值（地價(jià)指數(shù) = 1），不同地塊），不同地塊之間的地價(jià)指數(shù)如表所示，表示之間的地價(jià)指數(shù)如表所示，表示各地塊之間的相對(duì)比價(jià)關(guān)系，是各地塊之間的相對(duì)比價(jià)關(guān)系，是無(wú)量綱的相對(duì)指標(biāo)。無(wú)量綱的相對(duì)指標(biāo)。地塊類(lèi)別地塊類(lèi)別綜合得分綜合得分地價(jià)指數(shù)地價(jià)指數(shù)i類(lèi)91.29ii類(lèi)81.14iii類(lèi)71.00vi類(lèi)60.86v類(lèi)50.71用地類(lèi)型用地類(lèi)型面積

4、面積m比例比例%住宅用地23946274道路用地3593811.1公建用地41891.3公共綠地4417413.6總用地323763100別墅類(lèi)別別墅類(lèi)別套數(shù)套數(shù)建筑面積建筑面積m獨(dú)棟別墅341約300雙拼別墅66約250合計(jì)407約118800規(guī)劃結(jié)構(gòu)：規(guī)劃結(jié)構(gòu)：規(guī)劃采用規(guī)劃采用“絲帶串珠絲帶串珠”型的型的布局結(jié)構(gòu)，通過(guò)景觀廊道布局結(jié)構(gòu)，通過(guò)景觀廊道“絲帶絲帶”串起每個(gè)組團(tuán)，組團(tuán)被道路及綠地分割串起每個(gè)組團(tuán)，組團(tuán)被道路及綠地分割形成一個(gè)個(gè)綠島形成一個(gè)個(gè)綠島 。 道路系統(tǒng)：道路系統(tǒng)：路網(wǎng)采用路網(wǎng)采用“人字型人字型+自由自由環(huán)式環(huán)式”路網(wǎng)結(jié)構(gòu)路網(wǎng)結(jié)構(gòu) 。 景觀系統(tǒng)：景觀系統(tǒng)：“人字型人字型”的景

5、觀主軸搭的景觀主軸搭建起景觀骨架。公共中心景觀、中央綠建起景觀骨架。公共中心景觀、中央綠化中心、中心廣場(chǎng)，組團(tuán)中心綠地、生化中心、中心廣場(chǎng)，組團(tuán)中心綠地、生態(tài)隔離綠帶等營(yíng)造起承轉(zhuǎn)合處的靈動(dòng)空態(tài)隔離綠帶等營(yíng)造起承轉(zhuǎn)合處的靈動(dòng)空間，宅間綠地滲透到組團(tuán)的每個(gè)角落，間，宅間綠地滲透到組團(tuán)的每個(gè)角落，別墅宛如一顆顆被綠絲絨包裹的珍珠。別墅宛如一顆顆被綠絲絨包裹的珍珠。 用地類(lèi)型用地類(lèi)型面積（平米）面積（平米）占總用地比例占總用地比例住宅用地22808722808770.4%70.4%公建用地777377732.4%2.4%道路用地388523885212.0%12.0%公共綠地490514905115.

6、2%15.2%總用地323763323763100.0%100.0%別墅類(lèi)別別墅類(lèi)別套數(shù)套數(shù)建筑面積建筑面積m獨(dú)棟別墅332約300雙拼別墅62約250合計(jì)394約115100規(guī)劃結(jié)構(gòu)：規(guī)劃結(jié)構(gòu)：“一心四角一帶一心四角一帶”型的布局結(jié)構(gòu)型的布局結(jié)構(gòu) “一心一心”：環(huán)形道路內(nèi)區(qū)域；：環(huán)形道路內(nèi)區(qū)域；“四角四角”：主干道與環(huán)形道路分割出的四：主干道與環(huán)形道路分割出的四個(gè)組團(tuán)；個(gè)組團(tuán)；“一帶一帶”：基地西南角生態(tài)隔離帶北側(cè)：基地西南角生態(tài)隔離帶北側(cè) ；道路系統(tǒng)：道路系統(tǒng)：采用采用“環(huán)形棋盤(pán)式環(huán)形棋盤(pán)式”路網(wǎng)結(jié)構(gòu)路網(wǎng)結(jié)構(gòu)景觀系統(tǒng)：景觀系統(tǒng)：“十字型十字型”的景觀主軸和的景觀主軸和“口字型口字型”的景的

7、景觀副軸加上點(diǎn)狀的組團(tuán)綠地。觀副軸加上點(diǎn)狀的組團(tuán)綠地。別墅類(lèi)別別墅類(lèi)別套數(shù)套數(shù)建筑面積建筑面積m獨(dú)棟別墅345約300雙拼別墅60約250合計(jì)405約118500用地類(lèi)型用地類(lèi)型面積（平米）面積（平米）占總用地比例占總用地比例住宅用地23282171.9%公建用地38501.2%道路用地4221213.0%公共綠地4488013.9%總用地323763100.0%方案評(píng)價(jià)宅基地規(guī)劃總價(jià)值分析方案評(píng)價(jià)宅基地規(guī)劃總價(jià)值分析 因子評(píng)價(jià)法因子評(píng)價(jià)法規(guī)劃總價(jià)值評(píng)價(jià)指標(biāo)體系規(guī)劃總價(jià)值評(píng)價(jià)指標(biāo)體系影響因素影響因素評(píng)價(jià)因子評(píng)價(jià)因子權(quán)重權(quán)重評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)分值標(biāo)準(zhǔn)分值標(biāo)準(zhǔn)處于i類(lèi)價(jià)值區(qū)10.0處于ii類(lèi)價(jià)值區(qū)8

8、.9處于iii類(lèi)價(jià)值區(qū)7.8處于iv類(lèi)價(jià)值區(qū)6.7處于v類(lèi)價(jià)值區(qū)5.6距新增綠地景觀020米10.0距增綠地景觀2040米6.0距增綠地景觀4060米2.0距增綠地景觀60米0.0距小區(qū)主路0100m2.0距小區(qū)主路100200m6.0距小區(qū)主路200400m10.000.1510.00.150.308.00.300.456.00.450.64.00.60.802.0南北10.0東南、西南、東北、西北6.0東西2.0距服務(wù)中心0200m10.0距服務(wù)中心200400m8.0距服務(wù)中心400600m6.0區(qū)內(nèi)服務(wù)中心0.05公共設(shè)施宅地指標(biāo)地塊臨街面長(zhǎng)度比例0.20.2朝向宅地環(huán)境規(guī)劃前土地價(jià)值

9、私密性（干擾程度）0.15規(guī)劃后新增綠地景觀0.20.2方案一宅基地評(píng)估：規(guī)劃總價(jià)值影響因子分析方案一宅基地評(píng)估：規(guī)劃總價(jià)值影響因子分析規(guī)劃前土地價(jià)值規(guī)劃前土地價(jià)值私密性因子私密性因子臨街比例因子臨街比例因子朝向因子朝向因子區(qū)內(nèi)服務(wù)中心因子區(qū)內(nèi)服務(wù)中心因子規(guī)劃綠地景觀因子規(guī)劃綠地景觀因子方案一宅基地評(píng)估：規(guī)劃總價(jià)值影響因子疊加分析方案一宅基地評(píng)估：規(guī)劃總價(jià)值影響因子疊加分析方案二宅基地評(píng)估：規(guī)劃總價(jià)值影響因子分析方案二宅基地評(píng)估：規(guī)劃總價(jià)值影響因子分析規(guī)劃前土地價(jià)值規(guī)劃前土地價(jià)值私密性因子私密性因子臨街比例因子臨街比例因子朝向因子朝向因子區(qū)內(nèi)服務(wù)中心因子區(qū)內(nèi)服務(wù)中心因子規(guī)劃綠地景觀因子規(guī)劃綠地景觀因子方案方案二二宅基地評(píng)估：規(guī)劃總價(jià)值影響因子疊加分析宅基地評(píng)估：規(guī)劃總價(jià)值影響因子疊加分析方案三宅基地評(píng)估：規(guī)劃總價(jià)值影響因子分析方案三宅基地評(píng)估：規(guī)劃總價(jià)值影響因子分析規(guī)劃前土地價(jià)值規(guī)劃前土地價(jià)值私密性因子私密性因子臨街比例因子臨街比例因子朝向因子朝向因子區(qū)內(nèi)服務(wù)中心因子區(qū)內(nèi)服務(wù)中心因子規(guī)劃綠地景觀因子規(guī)劃綠地景觀因子方案方案三三宅基地評(píng)估：規(guī)劃總價(jià)值影響因子疊加分析宅基地評(píng)估：規(guī)劃總價(jià)值影響因子疊加分析宅基地規(guī)劃總價(jià)值綜合評(píng)估結(jié)論宅基地規(guī)劃總價(jià)值綜合評(píng)估結(jié)論宅基地布局經(jīng)濟(jì)性分值方案一15507.8方案二13112.7方案三1