重慶公司計劃書技術(shù)標

1、謹呈:我們深感榮幸有重謹呈慶劃書X方,X目的是期期望能藉此機項貴目只我）們1對本項目進行研究的目E-mail:標、內(nèi)容、方法、時間和一般程序，以此作為雙方討論議題的起點，并有助于深入評估雙方合作的形式。 本計劃書分為以下幾市調(diào)及定位計劃書 第一部分工作目示03目錄第二部分第三部分工作內(nèi)容及方法工作流程第四部分工作時間第五部分報告內(nèi)容和格式04192021第六部分項目組結(jié)構(gòu)22第一部分 工作目標本項目地塊位于重慶XXX旁，貴公司希望我司提供項目市場調(diào)研、定位分析及經(jīng)濟可行性分析服務，解 決本案住宅、商業(yè)如何合理定位及項目經(jīng)濟效益分析等問題。我司擬以市場調(diào)研為手段，收集基礎數(shù)據(jù)，在深 入分析重慶及

2、項目周邊市場的基礎上，給出項目合理定位建議，并進行科學經(jīng)濟分析：1、通過對宏觀市場環(huán)境的研究，把握重慶市及項目片區(qū)房地產(chǎn)市場的市場特點和發(fā)展趨勢；2、分析項目地塊優(yōu)劣勢，提出項目發(fā)展風險規(guī)避建議；3、 通過消費者研究，描述各細分市場特征，確定本項目目標客戶群及營銷主題；4、分析消費者需求特點及項目地塊性質(zhì)，給出本項目產(chǎn)品（建筑）定位建議；5、通過對競爭產(chǎn)品的研究，分析產(chǎn)品特點，尋求本項目獨特營銷思路。6、通過對本項目的合理定位建議，結(jié)合甲方提供之真實的項目相關(guān)費用，進行科學的財務測算及經(jīng)濟分 析。第二部分工作內(nèi)容及方法一、定位研究方面1、重慶房地產(chǎn)市場環(huán)境研究1- 1、研究目的：分析重慶經(jīng)濟發(fā)

3、展狀況，以及房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢，為項目前期定位提供宏觀市場依據(jù)。1- 2、研究內(nèi)容：1-2-1、宏觀經(jīng)濟運行狀況定位研究國內(nèi)生產(chǎn)總值及三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)?當?shù)毓潭ㄙY產(chǎn)投資及房地產(chǎn)投資開發(fā)比重?當?shù)厣鐣M品零售總額/居民消費價格指數(shù)/房地產(chǎn)價格指數(shù)1- 2-2、重慶房地產(chǎn)市場供求概況?當?shù)胤康禺a(chǎn)市場發(fā)展狀況描述?當?shù)胤康禺a(chǎn)市場供求現(xiàn)狀分析?房地產(chǎn)市場未來供求趨勢預測1- 2-3、國家及地方政府與房地產(chǎn)相關(guān)的政策法規(guī)?對各類物業(yè)開發(fā)和流通的政策法規(guī)?國家金融政策"貨幣政策/利率/房地產(chǎn)按揭政策等?政府關(guān)于商品房在金融、市政規(guī)劃等方面的政策法規(guī)?房地產(chǎn)開發(fā)的政策導向1- 2-4、重慶城市規(guī)

4、劃及片區(qū)規(guī)劃定位研究城市規(guī)劃特點及片區(qū)規(guī)劃地塊周邊道路、交通及市政規(guī)劃地塊周邊遠景規(guī)劃城市基礎建設1-3、研究方法1- 3-1、實地考察項目地塊及周邊環(huán)境；1- 3-2、對政府相關(guān)部門、商業(yè)部門或行業(yè)管理機構(gòu)有關(guān)官員進行深度訪談；1-3-3、收集當?shù)貧v史文獻資料，如統(tǒng)計年鑒，城市或片區(qū)規(guī)劃圖案等;2、潛在購房者調(diào)查2- 1、調(diào)查方法：封閉式結(jié)構(gòu)問卷入戶訪問2- 2、調(diào)查區(qū)域：重慶市（本案所在行政區(qū)域）2- 3、樣本量：（具體數(shù)量根據(jù)雙方最終確認的計劃書實際工作需要另行議定）2- 4、調(diào)查對象：2- 4-1、符合市場調(diào)查常規(guī)過濾條件2- 4-2、當前在上述指定區(qū)域工作或居住1年以上定位研究2-4

5、-3、年齡在20歲以上2- 4-4、個人月收入在 2000元以上或者家庭年收入4萬元以上2-4-5、未來1-2年內(nèi)購買商品住宅的可能性較大的2-4、調(diào)查內(nèi)容（調(diào)查問卷設計提綱，執(zhí)行前準備問卷）2-4-1住宅內(nèi)部功能和形式需求? 住宅類型? 住宅戶型空間形式（平面、復式、躍層等）? 住宅戶型結(jié)構(gòu)（幾房幾廳幾衛(wèi)）? 住宅建筑面積? 功能布局（各功能空間的布局，包括陽臺、衛(wèi)生間等）2-4-2住宅外部及環(huán)境需求? 對項目住宅建筑單體及園林景觀規(guī)劃設計建議定位研究? 建筑設計（風格、外墻顏色、材料、窗戶形式、陽臺等）? 園林景觀設計風格、主題、康樂設計等2-4-3 小區(qū)配套設施需求? 社區(qū)生活配套設施（

6、商業(yè)服務設施、體育運動設施、教育設施、醫(yī)療設施）? 停車位? 智能化設施及水平?物業(yè)管理及費用2-4-4小區(qū)周邊環(huán)境需求?對周邊環(huán)境關(guān)注的因素?關(guān)注因素的重要性評價2-4-5購買決策過程及影響因素? 購買者/決策者/決策模式?購房決策影響因素及其影響程度2-4-6片區(qū)及項目認知? 片區(qū)評價?項目周邊環(huán)境認知和評價? 對項目開發(fā)前景的看法2-4-7購買可能性測試? 置業(yè)目的（投資、自用、出租等）?置業(yè)首選區(qū)域?置業(yè)首選片區(qū)? 購買總價/單價接受/首付款額度/付款方式2-4-8個人及社會經(jīng)濟特征?家庭結(jié)構(gòu)? 職業(yè)/職務/所處行業(yè)?收入來源及分布? 家庭支出構(gòu)成?家庭耐用品擁有情況2-4-9生活方式

7、?投資及理財態(tài)度?個性和愛好?業(yè)余時間支配方式2-4-10媒體接觸習慣3、競爭產(chǎn)品與典型樓盤調(diào)查3- 1、調(diào)查目的：識別競爭產(chǎn)品的優(yōu)勢、劣勢，分析成敗原因，從而協(xié)助確定項目產(chǎn)品在市場中的位置；分析典型樓盤，使項目產(chǎn)品定位有所借鑒。3- 2、調(diào)查區(qū)域：重慶市、項目周邊片區(qū)；（具體樓盤執(zhí)行前與甲方確定）3- 3、調(diào)查對象：中高檔住宅項目及商業(yè)+住宅項目（已入伙、正在銷售、在建項目）3- 4、調(diào)查內(nèi)容及其重點：3-4-1、開發(fā)情況? 開發(fā)商背景、用地規(guī)模及周邊環(huán)境? 開發(fā)節(jié)奏3-4-2、規(guī)劃設計特點? 建筑群體的組織方式? 風格特點定位研究? 如何充分利用地塊的資源（地形、景觀、地段等與周邊城市環(huán)境

8、的關(guān)系）3-4-3、戶型設計? 單元平面類型（多層/高層/小高層/超高層，蝶式/風車型/井字型/十字型等）? 戶型類型（幾房幾廳幾衛(wèi)），面積及配比，主力戶型? 戶型特色及創(chuàng)新3-4-4、交通組織? 路網(wǎng)及人車分流的形式? 停車方式（室外分散/地下集中/混合式）? 停車場（空間感受/行車流線/從停車位到入戶的便利性）3- 4-5、營銷策略分析（目標市場定位、價格定位策略）3- 4-6、項目客戶的職業(yè)構(gòu)成與行業(yè)特點3- 5、調(diào)查方法：資料查閱+實地調(diào)查+銷售人員訪談4、典型樓盤業(yè)主座談會4- 1目的：了解已在該區(qū)域購買樓盤的業(yè)主背景，分析業(yè)主的購買過程及產(chǎn)品使用意見，優(yōu)化項目設計。4- 2業(yè)主背景

9、分析（分析與會者資料）4- 2-1個人特征4- 2-2家庭結(jié)構(gòu)4-2-3職業(yè)4-2-4愛好和業(yè)余活動方式定位研究4-2-5所購樓房面積與戶型4- 2-6收入情況4- 3業(yè)主座談會：4- 3-1場次與配額：二場，（按所購樓盤及戶型面積配額）4-3-2業(yè)主條件：?符合座談會人員選擇條件?區(qū)域內(nèi)樓盤業(yè)主年齡在20-50歲之間?家庭購房的主要決策者或參與者4-3-3主要座談內(nèi)容? 所購樓盤知曉途徑? 選擇片區(qū)及樓盤的理由? 當時選擇考慮的因素? 對住宅區(qū)內(nèi)環(huán)境及周邊環(huán)境的評價? 對住宅的建筑單體及景觀規(guī)劃設計評價? 對住宅配套設施的評價? 對當前住宅產(chǎn)品的不滿意之處? 對本項目開發(fā)的建議? 購房決策因

10、素5、商業(yè)環(huán)境研究5- 1、研究目的：分析重慶商業(yè)結(jié)構(gòu)和發(fā)展趨勢，了解該區(qū)域商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，同時了解商業(yè)項目投資者和經(jīng)營 者對商業(yè)項目的需求特點，為本項目商業(yè)定位提供借鑒。5-2、研究內(nèi)容5-2-1、重慶商業(yè)發(fā)展概況重慶商業(yè)規(guī)劃、規(guī)模和結(jié)構(gòu)特點定位研究重慶居民消費水平和消費特點人口性質(zhì)和數(shù)量重慶及該區(qū)商業(yè)發(fā)展歷程、現(xiàn)狀及趨勢重慶及該區(qū)商業(yè)街區(qū)發(fā)展狀況重慶及該區(qū)主要商業(yè)物業(yè)分布情況 重慶及該區(qū)未來商業(yè)規(guī)劃及競爭項目5- 2-2、重慶居民消費水平和消費特點5- 2-3、重慶人口情況（數(shù)量、收入、年齡分布、旅游人口等）5- 2-4、重慶典型商業(yè)設施特點基本情況整體商業(yè)規(guī)劃布局商業(yè)經(jīng)營模式及評價附屬商業(yè)

11、設施/公共設施數(shù)量及分布業(yè)種及業(yè)態(tài)分布情況定位研究商鋪價格及租金5- 2-5、重慶商業(yè)投資者/經(jīng)營者研究?選擇購買/租賃商鋪的影響因素?當前商鋪投資/經(jīng)營的收益情況?當前商鋪購買價格及租金?對當前商鋪評價?對重慶及該區(qū)商業(yè)發(fā)展判斷?項目地塊物業(yè)檔次判斷?項目地塊商業(yè)物業(yè)價值的評價?項目地塊開發(fā)商業(yè)物業(yè)的業(yè)種業(yè)態(tài)判斷商鋪格局規(guī)劃設計建議 投資購買/租賃經(jīng)營的可能性5-2-6、商圈研究項目商圈輻射范圍 各級商圈內(nèi)商業(yè)、人口、企業(yè)、旅游景點分布特征 商圈內(nèi)交通通達、道路、市政配套狀況商圈內(nèi)主要商業(yè)物業(yè)特征及經(jīng)營狀況定位研究項目地塊商業(yè)價值評價5-2-7、消費者購物習慣研究逛街購物頻率購物率及單次購買

12、金額月消費額及消費種類分布消費流失/流入情況及特征主要購物地點及場所選擇購物地點及場所的考慮因素對本項目的態(tài)度本項目業(yè)種、業(yè)態(tài)定位意見商圈滲透率消費者特征5-3、研究方法5- 3-1、采用聚類分析和方差分析為主進行研究5- 3-2、收集政府或行業(yè)管理協(xié)會關(guān)于重慶商業(yè)的相關(guān)資料 5-3-3、商業(yè)主管部門或重慶品牌商家進行訪談定位研究5-3-4、實地考察典型商業(yè)設施5-3-5、項目地塊商業(yè)環(huán)境調(diào)查5-3-6、商鋪投資者或經(jīng)營者訪談5-3-7、消費者攔截訪問二、定位分析方面1、前期定位分析的必要性和重要性 1-1、只有通過對項目定位研究的內(nèi)容進行整理分析，形成明確的定位方案，才能確立項目發(fā)展思路。1

13、-2、項目投資目標和市場結(jié)論形成統(tǒng)一的概念后對項目規(guī)劃和產(chǎn)品發(fā)展工作具有實際指導意義。1-3、項目前期定位方案是后期的營銷策略制定的依據(jù)。1- 4、規(guī)劃設計師通過對項目前期定位方案的理解可以更準確地把握項目總體規(guī)劃設計理念和具體設計要求,定位分析并在此基礎上進行創(chuàng)新設計，力求項目規(guī)劃設計的科學性和適用。2、主要內(nèi)容2- 1、前期定位研究的基本結(jié)論2-2、目標市場定位2-2-1、功能 2-2-2、檔次 2-2-3、形象2-2-4、客戶2-2-5、價格 2-3、規(guī)劃設計建議 2-3-1、概念設計主題 2-3-2、總體規(guī)劃設計的經(jīng)濟技術(shù)指標建議2-3-3、空間形態(tài)規(guī)劃建議2-3-4、功能分區(qū)建議定位

14、分析2-3-5、環(huán)境規(guī)劃與建筑風格2-3-6、項目配套設施設計與功能建議3、營銷主題第三部分工作流程市場調(diào)查研究二競爭對手調(diào)查市場環(huán)境調(diào)查消費者調(diào)查 項目-.SWO分.析.««優(yōu)勢資源整合項目潛在價值提升劣勢規(guī)避 ':f項目'發(fā)展專項調(diào)查 :怎住宅調(diào)查 商業(yè)調(diào)查項目定位分析報告撰寫與成果提交進入下一階段工作時間第四部分工作時間1、 項目共需時25天（從合同生效之日開始計算），各部分時間安排如下: ?合同簽訂，計劃書確認?調(diào)查問卷等工具設計修改2天?實地調(diào)查15天?資料整理及數(shù)據(jù)處理 2天?項目市場研究報告 6天?項目定位分析報告 6天（并行）2、以上項目工作時間包括周末休息日及國家法定節(jié)日。第五部分 報告內(nèi)容和格式通過深入細致的市場研究，形成下述報告，將成為項目營銷策略制定的重要依據(jù)，也是下一步工作的前提。1-項目