濰坊市房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告116p

1、2011年濰坊市房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告年濰坊市房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告報(bào)告目錄2經(jīng)濟(jì)篇經(jīng)濟(jì)篇政策篇政策篇規(guī)劃篇規(guī)劃篇市場(chǎng)篇市場(chǎng)篇客群篇客群篇總結(jié)篇總結(jié)篇u宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境u寒亭經(jīng)濟(jì)分析u小結(jié)u地方政策u金融政策u政策抗壓分析u城市功能定位u接軌戰(zhàn)略u(píng)城鎮(zhèn)空間結(jié)構(gòu)u城市空間結(jié)構(gòu)u城市發(fā)展方向u小結(jié)u濰坊房地產(chǎn)市場(chǎng)u區(qū)域市場(chǎng)u競(jìng)品樓盤u客群分析u市場(chǎng)總結(jié)分析u市場(chǎng)展望一、 經(jīng) 濟(jì) 篇 3 關(guān)鍵詞：關(guān)鍵詞： 經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)良好、房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展1.1宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析濰坊市g(shù)dp和增長(zhǎng)率走勢(shì)圖點(diǎn)評(píng)：n2010年gdp突破3000億元，2004年以來，濰坊全市生產(chǎn)總值增幅均在10%以上；n2010-2011年7月全市生產(chǎn)總值

2、仍保持10%以上的增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)良好。n按以往經(jīng)驗(yàn)判斷，房地產(chǎn)業(yè)處于高速發(fā)展階段。但綜合考量宏觀調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)的嚴(yán)控和抑制作用，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度將大大減緩。宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%高速發(fā)展gdp增速與房地產(chǎn)開發(fā)關(guān)系數(shù)據(jù)來源：濰坊統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)4二、三產(chǎn)業(yè)雙核發(fā)展，其中第三產(chǎn)業(yè)增幅更高。產(chǎn)業(yè)未來定位第二產(chǎn)業(yè)光電子信息城 、動(dòng)力機(jī)械城、鹽堿化工城第三產(chǎn)業(yè)著重發(fā)展教育業(yè)、信息產(chǎn)業(yè)相關(guān)服務(wù)、房地產(chǎn)、倉(cāng)儲(chǔ)物流業(yè)打造藍(lán)色經(jīng)濟(jì)新興海濱城市 p 第二產(chǎn)業(yè)仍是濰坊市的支柱產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)增加值占比重最大；p 近6年來二、三產(chǎn)業(yè)增加值保持較高增長(zhǎng)速度，增長(zhǎng)率始終保持在1

3、0%以上；p第三產(chǎn)業(yè)2007年起增幅比例超過第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展良好。濰坊市三產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況數(shù)據(jù)來源：濰坊統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)5濰坊市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入與人均消費(fèi)支出同步遞增。n濰坊市城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入保持較高速度增長(zhǎng)， 除2009年同比增長(zhǎng)10%相對(duì)較低外，其他年份增長(zhǎng)率均在14%左右。n2011年1-7月人均可支配收入累計(jì)達(dá)到12850，同比增長(zhǎng)率為14%，增長(zhǎng)較快。n2006-2011年人均可支配收入平均增長(zhǎng)率為13.8%，人均消費(fèi)支出平均增長(zhǎng)率為12.5%，比人均可支配收入低了1.3個(gè)百分點(diǎn)，表明居民儲(chǔ)蓄在逐步增加，未來對(duì)房地產(chǎn)的購(gòu)買能力在加強(qiáng).青島人均可支配收入走勢(shì)青島市歷年人均消費(fèi)支

4、出單位：元數(shù)據(jù)來源：濰坊統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)6單位：元人口增長(zhǎng)緩慢，置業(yè)需求以內(nèi)部為主導(dǎo)，抑制了濰坊房?jī)r(jià)上漲濰坊05-10年戶籍人口數(shù)量（萬(wàn)人）點(diǎn)評(píng)：n濰坊市近10年保持了較低的人口增長(zhǎng)率，年均增長(zhǎng)僅為6.7%，10年增長(zhǎng)59萬(wàn)人；約為18.8萬(wàn)戶。n寒亭區(qū)總?cè)丝跀?shù)為42.3萬(wàn)，總計(jì)約13.4萬(wàn)戶,人口機(jī)械增長(zhǎng)緩慢，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展產(chǎn)生了較大抑制作用。7數(shù)據(jù)來源：濰坊統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)全市常住人口為908.62萬(wàn)人，同第五次全國(guó)人口普查2000年11月1日零時(shí)的849.53萬(wàn)人相比，十年共增加了59.09萬(wàn)人。增長(zhǎng)6.96%，年平均增長(zhǎng)0.67%；常住人口中共有家庭戶269.39萬(wàn)戶 ，平均每個(gè)家庭戶的人口

5、為3.15人 。下轄區(qū)域下轄區(qū)域人口數(shù)量人口數(shù)量占比占比主城區(qū)濰城區(qū)41.514.68%奎文區(qū)（高新區(qū)）536.11%寒亭區(qū)42.34.87%坊子區(qū)525.99%合計(jì)合計(jì)187.9187.921.65%21.65%濰坊城區(qū)人口分布1.2寒亭經(jīng)濟(jì)分析 8u寒亭區(qū)gdp連續(xù)8年穩(wěn)步上漲，其中09年濰坊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)并入，出現(xiàn)了較大幅度上漲；u2010年寒亭區(qū)gdp達(dá)到了123.3億元，位居濰坊市區(qū)第三位，處于中上游水平。0-800美元800-4000美元4000-8000美元8000-20000美元啟動(dòng)期啟動(dòng)期快速發(fā)展期快速發(fā)展期穩(wěn)定發(fā)展期減緩發(fā)展期減緩發(fā)展期生存需求生存需求生存、改善需生存、改善需求

6、兼有求兼有改善需求為主改善需求為改善需求為主主超速發(fā)展單超速發(fā)展單純數(shù)量型純數(shù)量型快速發(fā)展數(shù)量快速發(fā)展數(shù)量為主，數(shù)量與為主，數(shù)量與質(zhì)量并重質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重緩慢發(fā)展緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型綜合發(fā)展型 濰坊市人均gdp增長(zhǎng)率從2005年開始呈下降趨勢(shì)，未來增長(zhǎng)速度趨于緩慢。2010年寒亭區(qū)人均gdp為28912元，按2011年底人民幣對(duì)美元匯率計(jì)算，折合4581美元，可以看出目前寒亭區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)處在穩(wěn)定發(fā)展階段。 國(guó)際通用衡量標(biāo)準(zhǔn)表明，宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和人均gdp水平?jīng)Q定了一個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展階段：優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)鹽及鹽化工 現(xiàn)建有鹽田113萬(wàn)公畝，年產(chǎn)優(yōu)質(zhì)海鹽360萬(wàn)噸，占全國(guó)海鹽

7、產(chǎn)量的1/9；擁有海鹽精深加工企業(yè)30余家，建有溴素生產(chǎn)企業(yè)11處、21條生產(chǎn)線，年產(chǎn)滇素2萬(wàn)噸，占全國(guó)年產(chǎn)量的1/3，生產(chǎn)精制鹽、水洗鹽、低鈉鹽、味精鹽和加碘鹽占全國(guó)年產(chǎn)量的1/4。 機(jī)械制造業(yè) 擁有機(jī)械制造企業(yè)185家,固定資產(chǎn)20.8億元從業(yè)人員3.6萬(wàn)人,主要產(chǎn)品有建筑機(jī)械、環(huán)保機(jī)械、動(dòng)力機(jī)械、農(nóng)用機(jī)械、齒輪及齒輪總成等。 食品工業(yè) 現(xiàn)有食品加工企業(yè)31家，從業(yè)人員6000人，主要產(chǎn)品有：休閑食品、奶制品、肉鴨熟制品、蘆筍罐頭、軟飲料等近百個(gè)品種，年生產(chǎn)能力1 2萬(wàn)噸。 鑄造業(yè) 現(xiàn)有鑄造企業(yè)72家，從業(yè)人員5000多人，主要產(chǎn)品有汽車配件、農(nóng)用機(jī)械配件、紡織機(jī)械配件及散熱器、供排水管道

8、等100多個(gè)品種，年生產(chǎn)能力20萬(wàn)噸，銷往全國(guó)各地及二十多個(gè)國(guó)家和地區(qū)。 紡織印染業(yè) 現(xiàn)有紡織企業(yè)200多戶，固定資產(chǎn)16億元，從業(yè)人員2萬(wàn)人，年織造能力7.2億米，印染能力3億米，已成為寒亭區(qū)的支柱產(chǎn)業(yè)。 水產(chǎn)養(yǎng)殖業(yè) 寒亭區(qū)瀕臨渤海，負(fù)5米以內(nèi)的淺海水域28萬(wàn)畝，適宜海水養(yǎng)殖的淺海水域20萬(wàn)畝、灘涂12萬(wàn)畝，是發(fā)展水產(chǎn)養(yǎng)殖業(yè)的天然場(chǎng)所，盛產(chǎn)魚、蝦、蟹、貝等。 農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè) 全區(qū)現(xiàn)有農(nóng)產(chǎn)品加工企業(yè)58家，總資產(chǎn)11億元，從業(yè)人員8000人，包括蔬菜加工、肉雞加工、肉鴨加工、水產(chǎn)品加工等。全區(qū)農(nóng)作物復(fù)種指數(shù)0.65，經(jīng)濟(jì)作物26萬(wàn)畝。 點(diǎn)評(píng)：優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)覆蓋范圍較廣，主要以勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)為主，能夠吸

9、引大量外來就業(yè)者。1.3小結(jié)隨著全市總?cè)丝谂c總戶數(shù)的增長(zhǎng)，濰坊市城市化率的逐年提高，將必然帶來各種層面需求量的增加，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展。從經(jīng)濟(jì)來看，濰坊經(jīng)濟(jì)快速、健康發(fā)展，居民收入、購(gòu)買力不斷提升，經(jīng)濟(jì)的助推及需求拉動(dòng)將帶動(dòng)濰坊市房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，產(chǎn)生更多的有效需求，為濰坊房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。濰坊市固定資產(chǎn)投資逐步上升，房地產(chǎn)需求得到進(jìn)一步釋放。另外，第三產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，各種商業(yè)、辦公環(huán)境的需求及改善，對(duì)地產(chǎn)市場(chǎng)是利好因素。濰坊房地產(chǎn)市場(chǎng)總體已進(jìn)入穩(wěn)定發(fā)展階段，各種物業(yè)結(jié)構(gòu)正逐漸趨于合理。房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展形式較好。需求也由普通剛需像其他改善性需求和投資需求轉(zhuǎn)變。從部分?jǐn)?shù)據(jù)不

10、難看出，濰坊雖然屬于三線城市但對(duì)國(guó)家宏觀調(diào)控的敏感度較高，受影響較大，預(yù)計(jì)未來一段時(shí)間政策面很難出現(xiàn)松動(dòng)，而本地地產(chǎn)市場(chǎng)將受到來自政策的巨大沖擊。 二、政策篇 12地方政策執(zhí)行情況 嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家出臺(tái)的契稅政策，對(duì)個(gè)人購(gòu)買普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減半征收契稅；對(duì)個(gè)人購(gòu)買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。在認(rèn)籌方式及認(rèn)籌金繳納方面，政府表示嚴(yán)格執(zhí)行，但相關(guān)具體政策并未出臺(tái)。針對(duì)部分城市近期“限購(gòu)令”政策，濰坊市政府尚未出臺(tái)相關(guān)政策。針對(duì)國(guó)家出臺(tái)的規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策法規(guī)，濰坊市政府并未出臺(tái)相關(guān)實(shí)施細(xì)則。濰坊金融機(jī)構(gòu)、銀行嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)務(wù)院新政 首

11、購(gòu)房客戶首付3成及以上；二套房首付款不低于5成，利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購(gòu)房第三套及以上住房貸款。 金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率連續(xù)四次上調(diào)0.5個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的2.50 %提高到4.50%。一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的5.31%提高到5.56%。停止發(fā)放第三套及以上住房公積金個(gè)人住房貸款。濰坊市場(chǎng)政策抗壓能力分析 供應(yīng)量過大：從市場(chǎng)供應(yīng)來看，濰坊市近幾年加大城市改造力度，整個(gè)城市處在全面改造階段，城區(qū)土地開發(fā)量巨大，市場(chǎng)供應(yīng)遍地開花。 剛性需求旺盛：從市場(chǎng)需求來看，濰坊市場(chǎng)以剛性需求為主，剛需在市場(chǎng)需求中所占比例超過50%。濰坊市場(chǎng)存在四大

12、剛性需求，首先是城鎮(zhèn)化快速發(fā)展帶來的大量住房需求；其次是舊城改造催生的住房需求；第三是濰坊經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入了改善性剛需時(shí)代；第四是橄欖型經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，穩(wěn)定的收入帶來的剛性投資需求。四類需求在未來幾年將會(huì)繼續(xù)增長(zhǎng)。 一邊是城市化發(fā)展，需求持續(xù)增長(zhǎng)；一邊是城市改造加快，土地供應(yīng)量持續(xù)增加，市場(chǎng)整體呈現(xiàn)供大于求的態(tài)勢(shì)。目前影響較大政策僅僅是對(duì)市場(chǎng)部分需求的短期抑制，短期效果尚可，長(zhǎng)期來看，一旦需求釋放，勢(shì)必會(huì)給樓市帶來反彈。 三、規(guī)劃篇 16 濰坊位于山東省規(guī)劃的藍(lán)色經(jīng)濟(jì)核心位置，連接經(jīng)濟(jì)區(qū)的東西兩翼，戰(zhàn)略地位十分重要。房地產(chǎn)市場(chǎng)外部發(fā)展環(huán)境優(yōu)越。3.1 城市功能定位 以海洋化工、動(dòng)力機(jī)

13、械、紡織和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)的現(xiàn)代制造業(yè)基地；以高級(jí)職業(yè)技術(shù)教育為特色的文化教育產(chǎn)業(yè)基地。 具有國(guó)際影響的世界風(fēng)箏文化傳播交流中心；半島地區(qū)重要的商貿(mào)物流中心。 聯(lián)系山東半島城市群的重要交通樞紐。即：“兩基地、兩中心、一樞紐” 3.2 接軌戰(zhàn)略 根據(jù)半島城市群總體規(guī)劃，濰坊處于半島城市群的地理中心，占據(jù)絕對(duì)的地理交通樞紐要塞之地。 半島城市群中具備鐵路、高速公路、機(jī)場(chǎng)和海港的四個(gè)城市之一，能方便地與省內(nèi)主要城市建立直接經(jīng)濟(jì)聯(lián)系。 濰坊城市定位：以海洋化工、機(jī)械、食品加工為主導(dǎo)的綜合性制造業(yè)城市，連接山東半島與魯中、魯西的交通樞紐。 主動(dòng)接受青島的輻射，形成優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)的發(fā)展局面。同時(shí)積極配合以天津

14、濱海新區(qū)為核心的環(huán)渤海灣經(jīng)濟(jì)區(qū)的開發(fā)。3.3 城鎮(zhèn)空間結(jié)構(gòu)濰坊城鎮(zhèn)體系空間結(jié)構(gòu)為“一主、五副、兩翼”的格局 “一主”：指濰坊中心城市 “五副”：指依托便捷的交通線構(gòu)筑的半小時(shí)交通圈中五個(gè)副中心城市，包括壽光、昌樂、安丘、昌邑及濱海新城?！皟梢怼保褐敢愿呙芎椭T城為主組成的東南部經(jīng)濟(jì)區(qū)和以青州、臨朐為主組成的西部經(jīng)濟(jì)區(qū)。3.4 城市空間結(jié)構(gòu)城市空間建構(gòu)“一心、一環(huán)、一廊、一軸”的結(jié)構(gòu)模式。3.5 城市發(fā)展方向東擴(kuò)西延、南控北展 中心城區(qū)按照“東擴(kuò)、西延、南控、北展”的戰(zhàn)略進(jìn)行發(fā)展，城市規(guī)模正快速拓展；隨著高新區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，北部居住區(qū)將成為新一輪房地產(chǎn)發(fā)展的熱點(diǎn)板塊。3.6 小結(jié)濰坊處于山東

15、藍(lán)色經(jīng)紀(jì)圈核心位置，優(yōu)越的地理位置必將帶動(dòng)本地交通、商業(yè)等產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展。濰坊城市定位為工業(yè)化城市，它的繼續(xù)發(fā)展以及與外界交通的便利，必將引起物流業(yè)、商業(yè)的發(fā)展，及外來人口的入住，從而促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。在近期的濰坊城市規(guī)劃中，項(xiàng)目位于目前濰坊的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域奎文區(qū)，本區(qū)域是濰坊市未來各種規(guī)劃的中心發(fā)展區(qū)域，區(qū)域繁榮指日可待。處于城市快速交通環(huán)，交通便利。伴隨舊城改造的加速，本地塊發(fā)展?jié)摿薮?。濰坊市區(qū)城市規(guī)劃發(fā)展呈現(xiàn)出非常明顯的向心增長(zhǎng)形式，項(xiàng)目周邊已經(jīng)擴(kuò)展迅速，其相關(guān)配套也已經(jīng)逐漸完善，成為濰坊市區(qū)的重要組成部分。根據(jù)目前濰坊城市發(fā)展，項(xiàng)目所在區(qū)域也是人口遷移區(qū)域之一，將為項(xiàng)目帶來巨大的客源

16、 四、市場(chǎng)篇 24 濰坊房地產(chǎn)市場(chǎng) 濰坊市房地產(chǎn)投資 近年來，濰坊市房地產(chǎn)開發(fā)處于迅猛發(fā)展的態(tài)勢(shì)， 2005年出現(xiàn)發(fā)展過熱的局面。2006年國(guó)家進(jìn)行宏觀調(diào)控，投資增長(zhǎng)率出現(xiàn)回落，投資額有所上升。2008年，受金融危機(jī)影響，當(dāng)年投資增長(zhǎng)率也出現(xiàn)回落； 2009年房地產(chǎn)開發(fā)投資額再次回升，增幅達(dá)到26.3%。2010年，受國(guó)家宏觀政策調(diào)控，房地產(chǎn)開發(fā)投資處于平穩(wěn)發(fā)展階段，增幅達(dá)到37.9%。整體來看，近年來濰坊市房地產(chǎn)開發(fā)投資情況呈現(xiàn)出受宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)影響，大起大落，受政策因素影響顯著的特點(diǎn)。濰坊市商品房施工竣工面積 2005年-2010年濰坊市商品房施工面積穩(wěn)步增長(zhǎng)，尤其2007年后 ，商品房施工

17、面積增長(zhǎng)迅猛，保持年均增長(zhǎng)20%以上。2010年更突破3千萬(wàn)，同比增長(zhǎng)23.7%。商品房竣工面積起伏較大，主要受國(guó)家宏觀調(diào)控等影響2007年、2008年兩年商品房竣工面積出現(xiàn)一定回落，2009-2010年增長(zhǎng)迅猛。由此可見濰坊房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)國(guó)家宏觀調(diào)控政策較為敏感，屬于較為典型的政策市場(chǎng)。近年濰坊市商品房銷售額 濰坊市房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚，但發(fā)展迅速，從上表可以看出，濰坊市自2005年開始，商品房銷售額一直保持著較高的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。同時(shí)受國(guó)家調(diào)控等多方面影響，在個(gè)別調(diào)控年段中增幅明顯放緩。但整體在20%以上。同時(shí)由于濰坊市房地產(chǎn)市場(chǎng)的升溫迅速，其價(jià)格增長(zhǎng)較快，很大程度上拉高了濰坊市房地產(chǎn)市場(chǎng)年整體銷售

18、額。預(yù)計(jì)在目前的政策打壓下，本年度濰坊市銷售額增幅會(huì)出現(xiàn)較大的回落，銷售額會(huì)繼續(xù)保持增長(zhǎng)。2011年底濰坊市住宅可售面積u截至2011年底濰坊市存量住宅共計(jì)65793套，700.7萬(wàn)；存量住宅主要集中于奎文區(qū)、高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、和濰城區(qū)，三區(qū)共計(jì)存量住宅489.5萬(wàn)，占濰坊市住宅存量的69.85%。u寒亭區(qū)存量住宅4924套、47.4萬(wàn)，僅占濰坊市住宅存量的6.7%，銷售壓力較其他區(qū)域相對(duì)較小。近年濰坊市商品房銷面積2006年至2011年7月份，濰坊市商品房銷售面積穩(wěn)步上漲，其中09年、10年上漲幅度最大，年漲幅均在60%以上共計(jì)銷售商品房面積，06年-11年7月濰坊市共計(jì)銷售商品房4254萬(wàn)，

19、年均銷售700萬(wàn)平米以上。濰坊市住宅預(yù)售價(jià)格走勢(shì)2011年全年濰坊市抓宅預(yù)售價(jià)格呈現(xiàn)穩(wěn)步上升的趨勢(shì)，截至12月份商品房預(yù)售均價(jià)達(dá)到4435元/；全年增長(zhǎng)幅度先楊后抑，自5月份開始逐步下滑，由于政府調(diào)控作用的顯現(xiàn)，年底出現(xiàn)了小幅下降的局面。濰坊市區(qū)年度住宅預(yù)售價(jià)格對(duì)比從濰坊市各區(qū)年度住宅銷售價(jià)格對(duì)比圖來看，寒亭區(qū)住宅價(jià)格漲幅最為明顯，主要原因：一方面，寒亭區(qū)住宅價(jià)格起步較低，基數(shù)相對(duì)較??；另一方面，寒亭區(qū)住宅供給量相對(duì)較小，有利于價(jià)格的提升。濰坊市住宅成交價(jià)格走勢(shì)從2011年濰坊市成交價(jià)格走勢(shì)圖來看，整個(gè)濰坊市住宅銷售均價(jià)先升后降，6月份達(dá)到全年峰值3849元/，自7月份開始緩步下跌，11月、1

20、2月下降最為明顯月跌幅在1.5%以上，并且有加速下滑跡象。濰坊市住宅成交量走勢(shì)2011年濰坊市住宅成交量總體呈現(xiàn)逐步下滑趨勢(shì)，10月份期待中的成交量反彈并沒有出現(xiàn)，這表明調(diào)控政策的作用已經(jīng)逐步顯現(xiàn)，購(gòu)房者也逐步轉(zhuǎn)為觀望，購(gòu)房者對(duì)房?jī)r(jià)的心理預(yù)期比較悲觀。寒亭區(qū)住宅成交量走勢(shì)寒亭區(qū)住宅成交量走勢(shì)較為平穩(wěn)，沒有出現(xiàn)大幅下滑跡象，存量較少、尾盤項(xiàng)目較多，區(qū)域內(nèi)有相對(duì)獨(dú)立的客戶群體，受周邊區(qū)域影響較小等因素促使該區(qū)域成交量沒有出現(xiàn)大幅度波動(dòng)。12月濰坊市各區(qū)住宅成交價(jià)格對(duì)比 12月份，寒亭區(qū)住宅成交均價(jià)為月份，寒亭區(qū)住宅成交均價(jià)為3232元元/，仍處于全市下游水平，仍處于全市下游水平，僅高于濱海區(qū)。僅高

21、于濱海區(qū)。 區(qū)域市場(chǎng) 1 濰坊市去房地產(chǎn)板塊劃分概況 濰坊市區(qū)地產(chǎn)板塊主要?jiǎng)澐譃椋簽H城區(qū)、開發(fā)區(qū)、奎文區(qū)、坊子區(qū)、高新區(qū)、寒亭區(qū)六個(gè)板塊，其中為奎文區(qū)、高新區(qū)、濰城區(qū)與開發(fā)區(qū)板塊地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較快，區(qū)域價(jià)值較高，寒亭區(qū)、坊子區(qū)相對(duì)落后。2 各板塊特點(diǎn)分析市區(qū)板塊特點(diǎn)市政配套人文特征自然環(huán)境發(fā)展前景認(rèn)可度濰城區(qū)傳統(tǒng)的政治文傳統(tǒng)的政治文化經(jīng)濟(jì)中心，化經(jīng)濟(jì)中心，但隨著市政府但隨著市政府的遷移，該區(qū)的遷移，該區(qū)域各項(xiàng)發(fā)展指域各項(xiàng)發(fā)展指標(biāo)下降。標(biāo)下降。市政配套相市政配套相對(duì)完善，但對(duì)完善，但各項(xiàng)配套老各項(xiàng)配套老化，城區(qū)承化，城區(qū)承載壓力過大。載壓力過大。濰坊老住濰坊老住戶為主，戶為主，流動(dòng)人口流動(dòng)人口逐漸

22、增加逐漸增加的趨勢(shì)的趨勢(shì)老城區(qū)環(huán)境相對(duì)較老城區(qū)環(huán)境相對(duì)較差，由于歷史規(guī)差，由于歷史規(guī)劃原因，導(dǎo)致整個(gè)劃原因，導(dǎo)致整個(gè)區(qū)域較擁擠，規(guī)劃區(qū)域較擁擠，規(guī)劃雜亂。有白浪河景雜亂。有白浪河景觀帶。觀帶。前景可觀，前景可觀，加快舊城加快舊城改造，該改造，該區(qū)域前景區(qū)域前景看好?？春谩Ｒ话阋话汩_發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)域，經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)域，工廠企業(yè)較為工廠企業(yè)較為集中。集中。新興發(fā)展區(qū)新興發(fā)展區(qū)域，市政配域，市政配套有待加強(qiáng)。套有待加強(qiáng)。當(dāng)?shù)鼐用癞?dāng)?shù)鼐用褫^少，多較少，多以流動(dòng)人以流動(dòng)人口落戶居口落戶居多多濰城區(qū)屬于新濰城濰城區(qū)屬于新濰城區(qū)域，市政景觀綠區(qū)域，市政景觀綠化及交通情況均較化及交通情況均較好，但是整體環(huán)境好，但

23、是整體環(huán)境顯得有些雜亂，區(qū)顯得有些雜亂，區(qū)域還尚未建設(shè)完整。域還尚未建設(shè)完整。新崛起區(qū)新崛起區(qū)域，但以域，但以工業(yè)發(fā)展工業(yè)發(fā)展為主，未為主，未來前景一來前景一般般一般一般成熟的區(qū)域，道路成熟的區(qū)域，道路綠化環(huán)境相對(duì)較好，綠化環(huán)境相對(duì)較好，并且有多處公園市并且有多處公園市政景觀，虞河沿線政景觀，虞河沿線景觀帶效果很好，景觀帶效果很好，給區(qū)域帶來一定的給區(qū)域帶來一定的吸引力。吸引力。發(fā)展前景發(fā)展前景看好，區(qū)看好，區(qū)域各項(xiàng)指域各項(xiàng)指標(biāo)都均發(fā)標(biāo)都均發(fā)展到成熟展到成熟階段。階段。市區(qū)板塊特點(diǎn)市政配套人文特征自然環(huán)境發(fā)展前景認(rèn)可度坊子區(qū)電子信息、節(jié)能環(huán)保設(shè)備等高新企業(yè)聚集地，礦產(chǎn)資源豐富市政配套相對(duì)完善，

24、但各項(xiàng)配套相對(duì)老化以當(dāng)?shù)鼐用駷橹?，流?dòng)人口逐步增加由于工礦企業(yè)較多，自然環(huán)境相對(duì)較差。自然環(huán)境及配套短時(shí)間內(nèi)難以改善，未前景一般。一般寒亭區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)域，工廠企業(yè)較為集中。濰坊新興發(fā)展區(qū)域，市政配套落后。當(dāng)?shù)鼐用褫^多，流動(dòng)人口逐步增加寒亭區(qū)發(fā)展較為落后，市政配套老化，公交系統(tǒng)薄弱，與其他區(qū)域交通較差。隨著市政配套的完善，寒亭將成為濰坊的新興居住區(qū)一般高新區(qū)城市中心區(qū)域， 位于奎文內(nèi)，發(fā)展迅速，以電子等科技企業(yè)為主。配套完善，發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁當(dāng)?shù)鼐用褫^多，流動(dòng)人口比較多成熟的區(qū)域，道路綠化環(huán)境相對(duì)較好，并且有多處公園市政景觀，虞河沿線景觀帶效果很好，給區(qū)域帶來一定的吸引力。發(fā)展前景看好，區(qū)域各項(xiàng)指標(biāo)

25、都均發(fā)展到成熟階段。高3 各板塊市場(chǎng)現(xiàn)狀分析3.1 濰城區(qū) 濰城區(qū)屬于濰坊的老舊城區(qū)，舊村改造項(xiàng)目較多，片區(qū)建設(shè)和核心配套資源落后于其他片區(qū)。目前在售項(xiàng)目約46個(gè)，待售項(xiàng)目16個(gè)供應(yīng)體量較大。濰城區(qū)在售待售項(xiàng)目示意圖濰城區(qū)在售項(xiàng)目概覽樓盤名稱體量（萬(wàn)）建筑形態(tài)容積率銷售均價(jià)（元/）戶型結(jié)構(gòu)（ ）濰美國(guó)際22.2高層68000一室：27-88、三室：97.41圣基銘座29小高層24200兩室：63-65、三室：90-140魯發(fā)名城130多層、小高層1.5多層：4800小高層：4500兩室：87-98、三室：97-130四室：126-150水岸華庭16高層2.435800兩室：80、三室：120-

26、200萬(wàn)錦國(guó)際廣場(chǎng)70高層34800一室：51.20-68.11、兩室：51-108復(fù)式：192以上世界城30高層3.6住宅：5000公寓：4800一室：30-45、兩室：87三室：134萬(wàn)合華庭15多層、小高層、高層2.25000兩室：83-89、三室：108-129兩室：92-117、三室：139-142四室：194-225樓盤名稱體量（萬(wàn)）建筑形態(tài)容積率銷售均價(jià)（元/）戶型結(jié)構(gòu)（ ）貴和苑100多層、小高層、高層2.1多層：3700高層：3480二室：83-105、三室：83五米陽(yáng)光50小高層2.54600一室：29、二室：52安順苑1.95多層1.5多層：4600兩室：78、三室：10

27、3-120君怡佳苑3.6多層1.494800兩室：85、三室：89-125青年城邦8小高層2.64200兩室：78-93復(fù)式：104-120澳韻華庭4多層1.65300兩室：95，三室：105-130鑫悅首府6小高層3.044700一室：47、三室：128恒信永祥苑6.5多層、小高層0.8小高層：4250多層：4950兩室：71-85、三室：130樓盤名稱體量（萬(wàn)）建筑形態(tài)容積率銷售均價(jià)（元/）戶型結(jié)構(gòu)（ ）美奧依居4.73多層、小高層1.44700二室：80-85、三室：96-118三友翡翠城37.5多層、小高層、高層2.24128三室：120-144金源大廈5.6高層7.65100一室：4

28、2-49、三室：100-140庭岸風(fēng)景24.5多層、小高層2.335300兩室：127、三室：130-157、四室：178-185、復(fù)式：231-260金都莊園15多層、小高層、高層2.884300兩室：88-99、三室：115-132大成優(yōu)盤4.2高層3.274100一室：39、兩室：69-81三室：97上城國(guó)際119多層、小高層、高層2.584200兩室：85-95、三室：101-138龍熙園10高層3.834900一室：54、兩室：90四室：122-149樓盤名稱體量（萬(wàn)）建筑形態(tài)容積率銷售均價(jià)（元/）戶型結(jié)構(gòu)（ ）奧博家苑6小高層、高層2.653200一室：81、兩室：93-99、三室

29、：107銀河花園45多層、小高層1.67小高層3700兩室：84-96、三室：111-118金都名苑10.5多層、高層3高層：4300兩室：91-96、三室：106-135香頌灣11.7多層、小高層1.25800兩室：67-88、三室：97-152四室：152-163星都國(guó)際花園13.5高層2.154100兩室：95、三室95-137中金國(guó)際30高層4.54住宅：4900公寓：5000一室：51、兩室：77三室：123-128海新瑞景灣9多層、小高層1.4多層：3600小高層：3750三室：150-190、復(fù)式：310樓盤名稱體量（萬(wàn)）建筑形態(tài)容積率銷售均價(jià)（元/）戶型結(jié)構(gòu)（ ）玫瑰國(guó)際11多

30、層、高層1.9多層：4600高層：4300兩室：88-93、三室：114-120金都南苑12多層、高層1.6高層：5600一室：48-91、兩室：79-99、三室：100-119新天地購(gòu)物城21高層2.75000一室：45、兩室：75-84、三室：145名都百盛園4.8多層、小高層2.1小高層：4200兩室：94-99、三室：108-129西城名都9.8多層、小高層1.74300一室：66、兩室：86-95、三室：99-128在售項(xiàng)目戶型展示一室一廳58 兩室一廳93 兩室一廳80 三室一廳120 濰美國(guó)際水岸華庭小結(jié)產(chǎn)品形式：涵蓋多層、小高層、高層；以高層為主，約占70%，多層約占25%；價(jià)

31、格平臺(tái)：多層：約4500-6000元/；高層：4500元/；部分樓盤價(jià)格過高，對(duì)整個(gè)區(qū)域均價(jià)的拉升明顯。戶型面積：高層面積主要集中在80-135之間?？蛻羧后w：主要是區(qū)域的改善型需求客戶和剛性需求客戶為主，職業(yè)主要是退休職工、公司職員、企業(yè)員工等中等收入人群。3.2 開發(fā)區(qū) 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)屬于工業(yè)聚集區(qū)，區(qū)域價(jià)值較低，主要是中低端項(xiàng)目的聚集區(qū)，客戶認(rèn)同較低。目前在售項(xiàng)目約24個(gè)，待售項(xiàng)目3個(gè)。未來區(qū)域發(fā)展前景一般。開發(fā)區(qū)在售項(xiàng)目示意圖開發(fā)區(qū)在售項(xiàng)目概覽樓盤名稱體量（萬(wàn)）建筑形態(tài)容積率銷售均價(jià)（元/）戶型結(jié)構(gòu)（ ）德霖臻和園 8小高層、多層2.3多層：3900小高層：3300兩室：71-94、三室：

32、89-124惠和園12.7多層、高層1.72多層：4000一室：60-69、二室：74-102三室：118-149百合華庭3高層3.53800一室：76、兩室：82-107、三室：109-117陽(yáng)光新都3.1小高層、高層2.564600兩室：83-86、三室：100-140鴻泰雅園4.1高層3.54200兩室：100、三室150-210、復(fù)式：210錦繡園四期23多層、小高層1.494100兩室：90-120信佳花園3.6多層1.684288兩室：80-119逸景和公館11.5多層、高層2.734700一室：51-80、二室：78-96三室：125、四室：133五室：163樓盤名稱體量（萬(wàn)）建

33、筑形態(tài)容積率銷售均價(jià)（元/）戶型結(jié)構(gòu)（ ）緹香美地 5.8多層、小高層、高層2.3多層：4500高層：3800兩室：88-107、三室：98-120、四室：135新華名郡5多層、高層2.44多層：4500高層：3500二室：72-87、三室：86-95香岸花園28多層1.793900一室：38、兩室：67-79、三室：85-123華仕家園3.5多層、高層3.3高層：3770兩室：76-79、三室：88-107祥瑞家園13多層、小高層1.62多層：4100小高層：3600兩室：84、三室95-144暢溪園3.6多層、高層1.48高層：3500兩室：78-92、三室：92-95花樣年華10多層、高

34、層2.58高層：4300兩室：85-97、三室：110-140樓盤名稱體量（萬(wàn)）建筑形態(tài)容積率銷售均價(jià)（元/）戶型結(jié)構(gòu)（ ）博悅世家 9.2高層2.195200兩室：90、三室：120-140盛和苑10.5多層、高層1.72高層：4600二室：78-98、三室：87-127華光嘉苑11高層4.574600兩室：73-112、三室：121-150仁和盛庭22小高層2.254500兩室：93-118、三室：116-118、四室：161美麗華小區(qū)14.8多層、小高層1.38多層：4750小高層：4300兩室：89、三室101-131四室：164新海楓景11多層、小高層、高層2.244100兩室：78

35、-98、三室110-180在售項(xiàng)目戶型展示三室兩廳92 三室兩廳124 兩室一廳72 三室兩廳96 德霖臻和園新華名郡產(chǎn)品形式：多層、小高層、高層；以高層為主，約占80%。價(jià)格平臺(tái)：多層：約3900-4700元/；高層：3500-4500元/平米。戶型面積：高層面積主要集中在70-130之間?？蛻羧后w：主要來源于經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)企業(yè)職工，周邊事業(yè)單位的職員，年齡大多在20-35歲之間的剛性需求客戶。小結(jié)：3.3、奎文區(qū) 奎文區(qū)是濰坊市經(jīng)濟(jì)和政治中心，依托白浪河和虞河兩條河景資源優(yōu)勢(shì)，區(qū)域城市發(fā)展和建設(shè)都走在各區(qū)前列?？膮^(qū)目前在售項(xiàng)目76個(gè)，是目前濰坊市供應(yīng)項(xiàng)目最多的區(qū)域。奎文區(qū)在售項(xiàng)目示意圖樓盤名

36、稱體量（萬(wàn)）建筑形態(tài)容積率銷售均價(jià)（元/）戶型結(jié)構(gòu)（）加州世紀(jì)尊品50高層2.55500一室：60、兩室：83-92三室：112-139唐寧府23高層3.15200兩室：86-92、三室：120-160華安世紀(jì)櫻園16.5多層1.125700兩室：80-84三室：89-98華安錦繡櫻園9.35多層小高層1.675700一室：44、兩室：66-96三室：106-115dbc名苑15高層小高層55200兩室：85-96、三室：123-140四室：160陽(yáng)光100120高層5.26loft:11500公寓：7000一室：35-62、兩室：100三室：105、111淺水灣12多層別墅1.03起價(jià)：60

37、00四室：178-199、六室：310-340金鑾御景城32多層高層2.395700兩室：106-150、三室：141-172中央生活城42高層3.5住宅：5460公寓：5600兩室：90-96、三室：120-136奎文區(qū)在售項(xiàng)目概覽樓盤名稱體量（萬(wàn)）建筑形態(tài)容積率銷售均價(jià)（元/）戶型結(jié)構(gòu)（）寶鼎花園14高層4.5住宅起價(jià)：4300公寓起價(jià)：3971一室：46、兩室：85-94三室：115-140和翔陽(yáng)光1.12多層2.05精裝公寓：4300公寓一室：44-64陽(yáng)光秀苑1.9多層1.75100兩室：92-98、三室：95-140東辰杰座4高層6.6精裝公寓：5600一室：40-70金鼎華府9.

38、86高層2.84200兩室：86-98、三室：93-120天潤(rùn)清源5.57多層1.284500兩室：86，三室：80、120茂華愛琴海46多層、小高層、高層1.95300兩室：98、108，三室：133-146，四室：167-192瑞泰南郡2高層3.4精裝公寓：4500一室：40、43，兩室：87、93，三室：135多層、小高層、高層小公寓：2780住宅：4600一室：41-73，兩室：83-91，三室：96-122樓盤名稱體量（萬(wàn)）建筑形態(tài)容積率銷售均價(jià)（元/）戶型結(jié)構(gòu)（）華府一品25多層、高層2.64900兩室：89、92，三室：127-142，四室：142江山帝景15小高層2.39450

39、0一室：41、54，兩室：60-97，三室：110、144置地公館4.4高層3.45200兩室：91、103，三室：129、136東方太陽(yáng)城30高層1.394860兩室：72、90，三室：129、136新華風(fēng)景11.7多層、小高層2.274600兩室：77-118、三室：90-172御點(diǎn)江山 2高層3.45精裝公寓：5200公寓：34-110麗水芳洲31多層、小高層2.354300兩室：86，三室：109-133福園新村 10多層1.165300兩室：75-82，三室：93和揚(yáng)晶立方 15高層7.933500兩室：77-94，三室：94-125高層：3900多層：4300樓盤名稱體量（萬(wàn)）建筑

40、形態(tài)容積率銷售均價(jià)（元/）戶型結(jié)構(gòu)（）濰京 12高層2.86000兩室：105-130，三室：153-159，四室：181榮觀華府 13.7高層3.596500一室：53、67，兩室：95，三室：133盛世華廷 17小高層2.85500一室：58，兩室：89-107，三室：113、147江南怡景 6.7高層2.95000兩室：108，三室：140，四室：152、181圣豪花園 26多層、小高層1.525700兩室：83-93、三室：117盛景嘉園 20多層、高層2.1多層：5200兩室：97-117三室：99-134水岸華庭 16高層2.436850兩室：80、128，三室：100-157金御

41、皇廷 20小高層1.94800兩室：85-112，三室：112-130濰美國(guó)際中心 22高層6精裝：8000一室：33-68，二室：71-93兩室：98-103，三室：97-152，四室：149、162樓盤名稱體量（萬(wàn)）建筑形態(tài)容積率銷售均價(jià)（元/）戶型結(jié)構(gòu)（）時(shí)代新城 50多層、高層2多層：6000高層：4800兩室：93，三室：104-138東方明珠 6高層3.375500兩室：88、100，三室：120-153陽(yáng)光御苑 4高層2.695800兩室：108，三室：136、140，四室：175和揚(yáng)尚城 14.6多層、小高層2.644300一室：33-45，兩室：61-66，三室：88、99城

42、市花園 3.5高層3.984400一室：53，兩室：81-93，四室：135、176玫瑰園 13.8小高層、高層2.55500兩室：78-102，三室：115-155金寶生態(tài)花園 22多層、小高層1.6多層：5000小高層：4500兩室：90，三室：89-126佳利秀水 4高層85000兩室：82，三室：117-142龍澤名都 22高層64700一室：97-103，二室：124-164東方名苑 4.8高層1.35簡(jiǎn)裝：6100兩室：96-123，三室：115-146樓盤名稱體量（萬(wàn)）建筑形態(tài)容積率銷售均價(jià)（元/）戶型結(jié)構(gòu)（）上河園 50多層、高層0.87高層：5000兩室：88-114，三室：

43、87-143丹桂里 21.2高層2.3loft:7300住宅：4800公寓：50-102，二室：98三室：155，四室:185,復(fù)式：270寶利尚都 5.2多層、小高層1.9住宅：4700小公寓：4700公寓：38-44，兩室：89，三室：90-105四平佳園 18高層4.376000一室：69，兩室：90，三室：134、169東方天韻 32多層、小高層1.574800兩室：92，三室：102-143四室：169、181魯鴻37 3.7高層35000兩室：85，三室：108、120領(lǐng)秀華城 26多層、小高層1.454400兩室：91-111，三室：111-153在售項(xiàng)目戶型展示兩室一廳100

44、三室一廳105 兩室一廳88 三室一廳136 陽(yáng)光100中央生活城寶鼎花園德潤(rùn)康城一室一廳35 兩室一廳94 兩室一廳89 三室一廳127 產(chǎn)品形式：區(qū)域產(chǎn)品供應(yīng)豐富，有多層、小高層、高層、別墅；以高層為主，約占90%；價(jià)格方面：多層價(jià)格在5500元/之間；高層價(jià)格5300元/；戶型面積：區(qū)域高層產(chǎn)品面積主要集中在80-140之間；客戶群體：區(qū)域樓盤吸引的是全市客戶，大多為政府、企業(yè)、銀行、醫(yī)院、個(gè)體老板等中高端收入人群，年齡在30-50歲之間。小結(jié)3.4、高新區(qū) 新市府所在區(qū)域，區(qū)域建設(shè)和周邊環(huán)境資源優(yōu)勢(shì)明顯，是濰坊市未來重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域。目前在售項(xiàng)目約42個(gè)，新增項(xiàng)目速度加快，區(qū)域未來競(jìng)爭(zhēng)激烈

45、。高新區(qū)在售樓盤示意圖高新區(qū)在售項(xiàng)目概覽樓盤名稱體量（萬(wàn)）建筑形態(tài)容積率銷售均價(jià)（元/）戶型結(jié)構(gòu)（ ）潤(rùn)地鳳凰城 20 多層、高層 3.82 4200 兩室：70-90三室：110-120 銀楓家園 32 多層、高層 1.66 多層：5400高層：4500 兩室：88-95三室：120-135紫瑞園 50多層、高層 2 一期：4500二期：4850 兩室：70-105、三室：85-130四室：135 賦海世家 30小高層高層 2.95 5400 兩室：100-140、三室：150-180 東方家園 36多層3.65400三室：95專家公寓28多層、高層2.375000兩室：123，三室：177

46、、179北海公寓7多層、高層2.84400兩室：87、106，三室：93-131怡和四季園筑 11 高層 2.69 4900 兩室：80-90三室：105-118 住宅：5000公寓：4100 在售項(xiàng)目戶型展示兩室一廳88 三室一廳118 一室一廳94 兩室一廳139 怡和四季園筑銀楓家園兩室一廳138 三室一廳151 兩室一廳84 三室一廳110 紫瑞園賦海世家價(jià)格方面：多層價(jià)格在5300元/之間；高層價(jià)格4800元/；產(chǎn)品形態(tài)：供應(yīng)產(chǎn)品以高層為主，約占80%；戶型面積：面積主要以70-105的兩室和110-150的三室為主；客戶群體：區(qū)域樓盤吸引的是全市客戶，大多為政府、企業(yè)、銀行、醫(yī)院、

47、個(gè)體老板等中高端收入人群,以區(qū)域外人口為主，年齡在25-45歲之間。小結(jié)寒亭區(qū)在售樓盤示意圖3.5、寒亭區(qū)寒亭區(qū)是濰坊市近年來房地產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)速度最快的區(qū)域之一，依托高新區(qū)的快寒亭區(qū)是濰坊市近年來房地產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)速度最快的區(qū)域之一，依托高新區(qū)的快速發(fā)展，通亭街以南區(qū)域?qū)⑻幱诤^(qū)發(fā)展的制高點(diǎn)，目前寒亭區(qū)在售住宅速發(fā)展，通亭街以南區(qū)域?qū)⑻幱诤^(qū)發(fā)展的制高點(diǎn)，目前寒亭區(qū)在售住宅項(xiàng)目項(xiàng)目23個(gè)，品質(zhì)較低，競(jìng)爭(zhēng)力較弱。個(gè)，品質(zhì)較低，競(jìng)爭(zhēng)力較弱。寒亭區(qū)在售項(xiàng)目概覽樓盤名稱體量（萬(wàn)）建筑形態(tài)容積率銷售均價(jià)（元/）戶型結(jié)構(gòu)（ ）邦盛書香院 33小高層、高層 2.89 3500 兩室：75，三室：104-112四室

48、：190宏富頤景園 3.89 多層1.53 3800 兩室：86三室：91-124金山財(cái)富廣場(chǎng) 10.4高層 3.28 3500 一室：69-77，兩室：98三室：108富庭大第 14.5多層、小高層高層 1.81 多層：4200高層：3900 一室：70、87，三室：101-143，復(fù)式：240海盛花苑 5.6多層1.543500兩室：71-93，三室：88-140恒信首府 17.7多層、高層1.77多層：4800高層：未推兩室：80，三室：83、120、136萬(wàn)豪居 1高層0.843500一室：35、72，兩室：91、125，四室：143香江水岸8多層 1.53600兩室：80三室：94-

49、140帝都城2.3多層1.53500 兩室：106三室：85、97、98、130、140樓盤名稱體量（萬(wàn)）建筑形態(tài)容積率銷售均價(jià)（元/）戶型結(jié)構(gòu)（ ）匯景名城 16多層、小高層、高層 1.83 4200 兩室：85三室：88、94、123、131金源龍庭 3多層1.3 3550 兩室：88三室：96、110、143龍潤(rùn)世家 10多層 1.55 3500 兩室：80三室：100、110海王花園 14.5多層、小高層1.5 高層：3400 多層：3500兩室：77三室：89、120、133、136裕景苑 9多層、小高層1.63500兩室：101三室：94、141天潤(rùn)錦江公館 3.7高層2.5839

50、00兩室：82、87、91三室：113、128、131、133祥和花園 1多層、小高層1.63800兩室：82-103，三室：88-124歐洲小鎮(zhèn)38多層 13500 兩室：85-99三室：133貴人蝶苑 3.8多層1.743500 三室：87、99、113、四室：123 樓盤名稱體量（萬(wàn)）建筑形態(tài)容積率銷售均價(jià)（元/）戶型結(jié)構(gòu)（ ）學(xué)府嘉苑20多層1.463550兩室：79-96三室：87-126納福馨城 10多層1.373800 兩室：84、99三室：126、142雍翠園 2.3多層 1.6 3500 兩室：80-89三室：97-103瑞都廣場(chǎng) 25高層3.78 未定戶型面積：80-120

51、潤(rùn)合花園 30多層、小高層4.54100團(tuán)購(gòu)：2900起三室：103、115、153華茂cbd 7高層5.14預(yù)計(jì)5000公寓：30-100在售項(xiàng)目戶型展示三室兩廳91 三室兩廳98 三室一115 三室兩廳125 宏富頤景園北美楓情價(jià)格方面：多層價(jià)格在3800元/之間；高層價(jià)格3500元/；產(chǎn)品形態(tài)：供應(yīng)產(chǎn)品以多層為主，約占60%；戶型面積：面積主要以70-105的兩室和110-150的三室為主；客戶群體：區(qū)域樓盤吸引的是全市客戶，大多為政府、企業(yè)、銀行、醫(yī)院、個(gè)體老板等中高端收入人群,以區(qū)域外人口為主，年齡在25-45歲之間。小結(jié) 競(jìng)品樓盤 居易家園開發(fā)商：濰坊順景置業(yè)有限公司 項(xiàng)目地址：北

52、海路與玄武街交叉口西行100米 開盤日期：2010-10-23交房日期：2012-3-31占地面積（）66666666建筑面積（）2300023000建筑形態(tài)小高層小高層總戶數(shù)300300容積率3.53.5綠化率（%）3030物業(yè)費(fèi)（元/月）待定待定銷售均價(jià)（元/）36003600車位數(shù)（個(gè)）7070車位價(jià)格待定待定銷售率100%100%項(xiàng)目基本指標(biāo)項(xiàng)目基本配套學(xué)校：錦繡學(xué)校、錦繡幼兒園學(xué)校：錦繡學(xué)校、錦繡幼兒園商場(chǎng)：北宮店中百佳樂家商場(chǎng)：北宮店中百佳樂家銀行銀行 ：農(nóng)村信用社、建設(shè)銀行：農(nóng)村信用社、建設(shè)銀行醫(yī)院醫(yī)院 ：尊一醫(yī)院：尊一醫(yī)院交通：交通： 4、5、17、25路公交車路公交車內(nèi)部配套

53、：地暖內(nèi)部配套：地暖 戶型產(chǎn)品一室一廳一室一廳40平米平米三室一廳三室一廳64平米平米三室一廳三室一廳59平米平米三室一廳三室一廳63平米平米三室一廳三室一廳74平米平米 居易家園項(xiàng)目產(chǎn)品以居易家園項(xiàng)目產(chǎn)品以60平米三居小戶型為主，其戶型功能齊全，面積平米三居小戶型為主，其戶型功能齊全，面積利用率很高，盡管總體面積小但并沒有給人產(chǎn)生局促感，是一種十分成功利用率很高，盡管總體面積小但并沒有給人產(chǎn)生局促感，是一種十分成功的小戶型產(chǎn)品；項(xiàng)目的小戶型產(chǎn)品；項(xiàng)目2010年年10月份開盤，月份開盤，2010年底基本售罄，在無(wú)大型推年底基本售罄，在無(wú)大型推廣活動(dòng)的前提下，短短廣活動(dòng)的前提下，短短2個(gè)月時(shí)間即

54、銷售個(gè)月時(shí)間即銷售300套房源，充分說明了客戶對(duì)其套房源，充分說明了客戶對(duì)其產(chǎn)品的認(rèn)可度。產(chǎn)品的認(rèn)可度。金山財(cái)富廣場(chǎng)開發(fā)商：濰坊順達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 項(xiàng)目地址：寒亭區(qū)富亭街與通亭街交匯處 開盤日期：2011-9-9交房日期：2012-6-30占地面積（）3167431674建筑面積（）103727103727建筑形態(tài)高層高層總戶數(shù)624624容積率3.283.28綠化率（%）38.238.2物業(yè)費(fèi)（元/月）待定待定銷售均價(jià)（元/）35003500銷售率50%50%車位數(shù)（個(gè)）地下：地下：11281128車位價(jià)格（元/個(gè)）待定待定工程進(jìn)度主體建筑封頂主體建筑封頂項(xiàng)目基本指標(biāo)項(xiàng)目基本配套學(xué)校：學(xué)

55、校： 海運(yùn)學(xué)校、寒亭一中、外國(guó)語(yǔ)學(xué)校海運(yùn)學(xué)校、寒亭一中、外國(guó)語(yǔ)學(xué)校商場(chǎng)：商場(chǎng)： 紅星美凱龍、百匯大市場(chǎng)、百大汽車城、百大萬(wàn)家福紅星美凱龍、百匯大市場(chǎng)、百大汽車城、百大萬(wàn)家福銀行銀行 ：農(nóng)村信用社：農(nóng)村信用社醫(yī)院醫(yī)院 ：八九醫(yī)院，尊一醫(yī)院：八九醫(yī)院，尊一醫(yī)院交通：交通： 新建汽車北站新建汽車北站公建：百大綠洲生態(tài)園公建：百大綠洲生態(tài)園其他：酒店式公寓、寫字樓、集中式商業(yè)、步行街其他：酒店式公寓、寫字樓、集中式商業(yè)、步行街 戶型產(chǎn)品一室一廳一室一廳77平米平米一室一廳一室一廳71平米平米一室一廳一室一廳69平米平米一室一廳一室一廳73平米平米兩室兩廳兩室兩廳98平米平米三室兩廳三室兩廳108平米平

56、米恒信首府開發(fā)商：濰坊麗都置業(yè)有限公司 項(xiàng)目地址：寒祥街以北，富亭街以南 開盤日期：2011-5-4交房日期：2012-10-31占地面積（）9990099900建筑面積（）177287177287建筑形態(tài)多層、高層多層、高層總戶數(shù)15671567（首推（首推300300戶）戶）容積率1.771.77綠化率（%）36.436.4物業(yè)費(fèi)（元/月）待定待定銷售均價(jià)（元/）多層：多層：48004800高層：預(yù)計(jì)高層：預(yù)計(jì)42004200車位數(shù)（個(gè)）17001700車位價(jià)格待定待定項(xiàng)目基本指標(biāo)項(xiàng)目基本配套學(xué)校：學(xué)校： 海運(yùn)學(xué)校、寒亭一中、外國(guó)語(yǔ)學(xué)校海運(yùn)學(xué)校、寒亭一中、外國(guó)語(yǔ)學(xué)校商場(chǎng)：商場(chǎng)： 紅星美凱龍

57、、百匯大市場(chǎng)、百大汽車城、百大萬(wàn)家福紅星美凱龍、百匯大市場(chǎng)、百大汽車城、百大萬(wàn)家福銀行銀行 ：農(nóng)村信用社：農(nóng)村信用社醫(yī)院醫(yī)院 ：八九醫(yī)院，尊一醫(yī)院：八九醫(yī)院，尊一醫(yī)院交通：交通： 新建汽車北站新建汽車北站公建：百大綠洲生態(tài)園公建：百大綠洲生態(tài)園其他：酒店式公寓、寫字樓、集中式商業(yè)、步行街其他：酒店式公寓、寫字樓、集中式商業(yè)、步行街 內(nèi)部配套：地源熱泵系統(tǒng)、內(nèi)部配套：地源熱泵系統(tǒng)、20畝漲湎河生態(tài)主題景觀畝漲湎河生態(tài)主題景觀 戶型產(chǎn)品兩室兩廳兩室兩廳80平米平米三室兩廳三室兩廳120平米平米三室兩廳三室兩廳83平米平米三室兩廳三室兩廳136平米平米邦盛書香院 開發(fā)商：濰坊邦盛置業(yè)股份有限公司項(xiàng)目

58、地址：寒祥街與卉香路交叉口 開盤日期：2010-7-10交房日期：2013-3-31占地面積（）113900113900建筑面積（）330000330000建筑形態(tài)小高層、高層小高層、高層總戶數(shù)790790容積率2.892.89綠化率（%）4545物業(yè)費(fèi)（元/月）待定待定銷售均價(jià)（元/）35003500車位數(shù)（個(gè)）670670車位價(jià)格待定待定銷售率95%95%項(xiàng)目基本指標(biāo)中中 小小 學(xué)：寒亭一中，外國(guó)語(yǔ)學(xué)校學(xué)：寒亭一中，外國(guó)語(yǔ)學(xué)校綜合商場(chǎng)：市場(chǎng)綜合商場(chǎng)：市場(chǎng)幼幼 稚稚 園：陽(yáng)光幼兒園園：陽(yáng)光幼兒園 銀銀 行：蒙銀銀行，商業(yè)銀行行：蒙銀銀行，商業(yè)銀行醫(yī)醫(yī) 院：尊一醫(yī)院院：尊一醫(yī)院內(nèi)部配套：沿街商

59、鋪內(nèi)部配套：沿街商鋪 項(xiàng)目基本配套戶型產(chǎn)品兩室一廳兩室一廳75平米平米三室兩廳三室兩廳104平米平米三室兩廳三室兩廳112平米平米四室兩廳四室兩廳190平米平米 五、客群篇 94置業(yè)目的 濰坊購(gòu)房者中剛需力量仍然比較強(qiáng)勁，首次置業(yè)者多為婚房需求。從購(gòu)房濰坊購(gòu)房者中剛需力量仍然比較強(qiáng)勁，首次置業(yè)者多為婚房需求。從購(gòu)房目的來看，自己無(wú)房和結(jié)婚用房所占比例最大，占比達(dá)目的來看，自己無(wú)房和結(jié)婚用房所占比例最大，占比達(dá)54.55%，其次為改善，其次為改善用房占比用房占比15.91%。 另外購(gòu)房者在滿足了居住需求之后，對(duì)學(xué)區(qū)房的需求度越來越高。從調(diào)查另外購(gòu)房者在滿足了居住需求之后，對(duì)學(xué)區(qū)房的需求度越來越高

60、。從調(diào)查數(shù)據(jù)可以看出，購(gòu)房目的中數(shù)據(jù)可以看出，購(gòu)房目的中9.09%的購(gòu)房者表示為了孩子上學(xué)購(gòu)買學(xué)區(qū)房。的購(gòu)房者表示為了孩子上學(xué)購(gòu)買學(xué)區(qū)房。置業(yè)次數(shù) 從調(diào)查數(shù)據(jù)可以看出，參與調(diào)查的從調(diào)查數(shù)據(jù)可以看出，參與調(diào)查的59.09%的購(gòu)房者為首次購(gòu)房，第二的購(gòu)房者為首次購(gòu)房，第二次購(gòu)房的人數(shù)占比次購(gòu)房的人數(shù)占比31.82%，三次及三次以上購(gòu)房者僅占，三次及三次以上購(gòu)房者僅占9.1%。影響置業(yè)因素 在影響購(gòu)房因素一項(xiàng)中，在影響購(gòu)房因素一項(xiàng)中，40.91%的購(gòu)房者選擇的是價(jià)格，的購(gòu)房者選擇的是價(jià)格，“買房最主買房最主要的還是看價(jià)格吧，只有價(jià)格滿意了才會(huì)去考慮開發(fā)商、地段等因素要的還是看價(jià)格吧，只有價(jià)格滿意了才