房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置

1、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置 由于房地產(chǎn)投資的特性打算了房地產(chǎn)投資存在著巨大風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)業(yè)又是一個(gè)典型的高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，為了削減房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)性，加強(qiáng)和完善房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理成為必要。在發(fā)達(dá)國家，每年都有相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)。德國房地產(chǎn)大王施奈德錯誤估計(jì)德國統(tǒng)一后經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢，大舉投資于房地產(chǎn)開發(fā)，但是由于德國經(jīng)濟(jì)兩年的衰退，房租房價(jià)雙雙跌落，使其欠下一百億馬克的債務(wù)，萬般無奈，于1994年復(fù)活節(jié)攜全家逃之夭夭。在我國，房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)性往往得不到開發(fā)商內(nèi)部的足夠重視。隨著我國宏觀調(diào)控自1993年下半年的加強(qiáng)，房地產(chǎn)市場也日趨規(guī)范化，那種依靠鉆空子、偷漏稅、違法經(jīng)營獲取高額利潤的機(jī)會將會削減

2、。開發(fā)商只有充分估計(jì)房產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)，加強(qiáng)自身建設(shè)，搞好投資風(fēng)險(xiǎn)管理和掌握，獲取正常的利潤水平。伴隨我國經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇和政府對住宅產(chǎn)業(yè)的支持，房地產(chǎn)業(yè)又要迎來新的艷陽天。越在這時(shí)候，越要搞好投資風(fēng)險(xiǎn)管理；而要搞好投資風(fēng)險(xiǎn)管理，就要首先從開發(fā)商內(nèi)部健全機(jī)構(gòu)，有特地機(jī)構(gòu)和人員去執(zhí)行或協(xié)調(diào)風(fēng)險(xiǎn)管理職能。本文將對房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置和風(fēng)險(xiǎn)管理的目標(biāo)等進(jìn)行探討。 一、風(fēng)險(xiǎn)管理目標(biāo) 建立和完善房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)首先明確該機(jī)構(gòu)的職能，也就是要明確風(fēng)險(xiǎn)管理的目標(biāo)。我們知道，任何一項(xiàng)管理工作都是為實(shí)現(xiàn)某一特定目標(biāo)而綻開的。風(fēng)險(xiǎn)管理同樣要圍繞風(fēng)險(xiǎn)管理所要完成的目標(biāo)進(jìn)行。房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理目標(biāo)應(yīng)當(dāng)是在

3、損失發(fā)生前保證經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)，在損失發(fā)生后有令人滿足的復(fù)原，即包括其損前目標(biāo)和損失目標(biāo)(如圖1)。 1、損前目標(biāo) (1)節(jié)約風(fēng)險(xiǎn)管理成本。風(fēng)險(xiǎn)管理要注意實(shí)效，講究效益，盡量避免不必要的開支。在損失前節(jié)約風(fēng)險(xiǎn)成本等于增加了損失后為恢復(fù)經(jīng)營所需的資金，若損失未發(fā)生，則會增加收益。 (2)削減恐驚心理。對風(fēng)險(xiǎn)的恐驚和擔(dān)憂，簡單導(dǎo)致人們心理和生理的緊急，出現(xiàn)行為反常。領(lǐng)導(dǎo)可能會因此而畏首畏尾，難以堅(jiān)決決策，貽誤時(shí)機(jī)，公司職員由于心理上的恐驚易造成工作上的失誤，壓抑工作主動性、積極性，增加額外成本開支。通過風(fēng)險(xiǎn)識別、估計(jì)和評價(jià)，采取措施對風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行妥當(dāng)支配和處理，有利于清除或減輕心理負(fù)擔(dān)，滿意人們追求安全的愿望

4、，使公司放下包袱，放手經(jīng)營和開展各項(xiàng)工作。 (3)擔(dān)當(dāng)社會責(zé)任，建立良好的形象。企業(yè)存在于社會環(huán)境中，企業(yè)潛在的風(fēng)險(xiǎn)損失不僅僅對企業(yè)本身有影響，而且對社會也產(chǎn)生影響，加強(qiáng)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理，很好地履行企業(yè)應(yīng)盡的社會責(zé)任，可以樹立企業(yè)良好的社會形象。對于房地產(chǎn)投資這樣一項(xiàng)社會工程的企業(yè)而言，顯得尤為重要。 (4)滿意社會和政府要求。風(fēng)險(xiǎn)管理必需考慮社會的要求，并與社會環(huán)境相協(xié)調(diào)。同時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)必需在法律許可的范圍內(nèi)，滿意政府的要求。如開發(fā)應(yīng)與城市規(guī)劃、當(dāng)?shù)亓?xí)俗、消費(fèi)水平和發(fā)趨勢相適應(yīng)。 2、損后目標(biāo) (1)維持生存。這是在風(fēng)險(xiǎn)損失發(fā)生后，企業(yè)最重要的目標(biāo)。對于房地產(chǎn)投資，風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生將導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)損失，此時(shí)

5、企業(yè)應(yīng)不惜財(cái)力連續(xù)經(jīng)營，維持開發(fā)項(xiàng)目的正常進(jìn)行和長期積累的良好的信譽(yù)。若損失過大，企業(yè)無力開展原有的經(jīng)營活動，也要力求開展部分經(jīng)營活動，維持企業(yè)的生存，積蓄力氣，以求東山再起。 (2)穩(wěn)定收入，連續(xù)增長。對剛承受了巨大損失的企業(yè)，收入的穩(wěn)定顯得非常重要。風(fēng)險(xiǎn)管理者要通過制定并實(shí)施相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)管理措施，實(shí)現(xiàn)資金回收，維持穩(wěn)定收入，給企業(yè)獲得喘息之機(jī)。其次，搞好風(fēng)險(xiǎn)損失善后工作，專心總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，吸取教訓(xùn)，擴(kuò)大開發(fā)經(jīng)營，實(shí)現(xiàn)連續(xù)增長這個(gè)更大的目標(biāo)。 (3)擔(dān)當(dāng)社會責(zé)任。企業(yè)受損后，要盡可能減輕對他人或社會產(chǎn)生不利影響。企業(yè)應(yīng)自覺擔(dān)當(dāng)社會責(zé)任將全部損失降到最低點(diǎn)，改善和保持企業(yè)的良好的公眾形象。 由此可見

6、，風(fēng)險(xiǎn)管理目標(biāo)并不局限于企業(yè)本身，而還應(yīng)全面考慮企業(yè)外社會、政府以及顧客等方方面面，只有這樣，企業(yè)才能擁有良好的社會形象，自身也才能得到長足發(fā)展。當(dāng)企業(yè)面臨生存決擇時(shí)，企業(yè)應(yīng)將生存放在第一位，這也是房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理者應(yīng)切實(shí)留意和把握的問題。 二、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置 1、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)的任務(wù) 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)的任務(wù)應(yīng)當(dāng)是圍繞風(fēng)險(xiǎn)管理目標(biāo)，即實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)投資利益最大化或風(fēng)險(xiǎn)最小，對房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識別(discern)分析(analy-sis)決策(decision)掌握(control)處理(dis-pose)的有機(jī)過程。有些文獻(xiàn)稱為dadcd風(fēng)險(xiǎn)管理模式(2)。如圖2所

7、示為風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)流程圖。 (1)風(fēng)險(xiǎn)識別包括對風(fēng)險(xiǎn)信息的收集整理，風(fēng)險(xiǎn)環(huán)境的了解和分析，風(fēng)險(xiǎn)特征和類別的區(qū)分。 (2)風(fēng)險(xiǎn)分析是估定各種方案、條件、狀況下可能的損失和利益的大小，計(jì)算風(fēng)險(xiǎn)，確定風(fēng)險(xiǎn)。 (3)風(fēng)險(xiǎn)決策是在風(fēng)險(xiǎn)分析的基礎(chǔ)上，決策是否冒風(fēng)險(xiǎn)的確立，選定認(rèn)為最有利的方案。 (4)風(fēng)險(xiǎn)掌握是針對已打算冒的風(fēng)險(xiǎn)，建立風(fēng)險(xiǎn)掌握體系。其中包括采取為避免和削減風(fēng)險(xiǎn)的各種方法，制定風(fēng)險(xiǎn)掌握計(jì)劃，形成風(fēng)險(xiǎn)掌握的基金。 (5)風(fēng)險(xiǎn)處理是在風(fēng)險(xiǎn)不可避免地發(fā)生的狀況下，對風(fēng)險(xiǎn)損失從財(cái)務(wù)上予以補(bǔ)償，從人員和物資上賜予妥當(dāng)支配，防止損失的擴(kuò)大，變不利為有利，總結(jié)風(fēng)險(xiǎn)管理中的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)是始終存在

8、并且隨著時(shí)間推移不斷變化的，房地產(chǎn)企業(yè)也是一個(gè)持續(xù)經(jīng)營的企業(yè)，因此，房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)嚴(yán)格遵循風(fēng)險(xiǎn)管理的任務(wù)內(nèi)容，根據(jù)以上dadcd風(fēng)險(xiǎn)管理模式周而復(fù)始地不斷進(jìn)行，并且不斷得到完善和發(fā)展。 2、風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)的組織形式 風(fēng)險(xiǎn)管理有其特別的內(nèi)涵，而要把風(fēng)險(xiǎn)管理落到實(shí)處，不設(shè)置風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)是無法實(shí)現(xiàn)的，會存在很多真空點(diǎn)無人管理和負(fù)責(zé)。在房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)置風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)是相當(dāng)有必要的，是風(fēng)險(xiǎn)管理得以落實(shí)和制度化、程序化的根本保證，風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)是開發(fā)商為了切實(shí)搞好風(fēng)險(xiǎn)管理而設(shè)定的風(fēng)險(xiǎn)管理部門，是管理組織職能的一項(xiàng)重要職能。本世紀(jì)50年月開頭，美國的一些大企業(yè)就留意到了企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理問題，出現(xiàn)了風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)理。在

9、我國，房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是中小型企業(yè)根本沒有意識到房地產(chǎn)損失的風(fēng)險(xiǎn)特征，不重視風(fēng)險(xiǎn)管理，甚至有些連起碼的風(fēng)險(xiǎn)管理意識也沒有。更不要說建立風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)。由于缺乏風(fēng)險(xiǎn)管理中的機(jī)構(gòu)和專職人員，風(fēng)險(xiǎn)管理基本處于癱瘓狀態(tài)。房地產(chǎn)投資自始到終與風(fēng)險(xiǎn)為伴，其過程就是一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)管理的過程。作為開發(fā)商必需重視風(fēng)險(xiǎn)管理，只有這樣，才能削減風(fēng)險(xiǎn)損失，增加收益，在市場競爭大潮中處于不敗之地。由此可見，風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置，對房地產(chǎn)企業(yè)而言是相當(dāng)重要的。 筆者認(rèn)為，設(shè)置房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)可以采取不同的組織形式，開發(fā)商可以依據(jù)投資規(guī)模大小，企業(yè)本身特點(diǎn)和對風(fēng)險(xiǎn)熟悉的態(tài)度及風(fēng)險(xiǎn)程度進(jìn)行選擇。詳細(xì)形式有以下幾種： (1)將風(fēng)險(xiǎn)

10、管理機(jī)構(gòu)隸屬于財(cái)政或人事、工程、銷售等部門(如圖3)，一般可以隸屬于財(cái)務(wù)部門或人事部門。這種風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置有利于風(fēng)險(xiǎn)處理費(fèi)用的預(yù)算和保險(xiǎn)管理，以及部門風(fēng)險(xiǎn)管理。 (2)建立特地風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)企業(yè)的全部風(fēng)險(xiǎn)管理，但此時(shí)其應(yīng)當(dāng)參謀部門而非主管部門，負(fù)責(zé)擬定企業(yè)全面風(fēng)險(xiǎn)管理的計(jì)劃，直接負(fù)責(zé)企業(yè)保險(xiǎn)管理，對工程、銷售、財(cái)務(wù)、勞務(wù)等部門的風(fēng)險(xiǎn)管理，進(jìn)行工作上的聯(lián)系、建議和調(diào)整(如圖4)。這種風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置最適合于一般房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)管理，有利于企業(yè)全部風(fēng)險(xiǎn)管理，有利于分解風(fēng)險(xiǎn)處理的責(zé)任，發(fā)揮各部門風(fēng)險(xiǎn)處理的積極性和創(chuàng)造性，搞好各部門的風(fēng)險(xiǎn)管理，使之協(xié)調(diào)全都地工作。 3、風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)理的職責(zé)及

11、素養(yǎng)要求 風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)理的設(shè)置是建立房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)的首要任務(wù)。風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)理的概念最早是7080年月美國的一些企業(yè)出現(xiàn)的，風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)理的萌芽可以追溯到本世紀(jì)五十代開頭的保險(xiǎn)經(jīng)理。在我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，由于未設(shè)置風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)理，因此可以說，真正的風(fēng)險(xiǎn)管理在我國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)尚未真正開展。由于房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)特征，風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)理的位置不容忽視，風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)理詳細(xì)應(yīng)完成以下職責(zé)： (1)調(diào)查、預(yù)估、確認(rèn)風(fēng)險(xiǎn)，包括項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)和公司的全部風(fēng)險(xiǎn)； (2)量度各類風(fēng)險(xiǎn)的大小、發(fā)生的機(jī)會、影響的程度； (3)制定詳細(xì)的風(fēng)險(xiǎn)處理目標(biāo)，編制風(fēng)險(xiǎn)處理計(jì)劃； (4)作好風(fēng)險(xiǎn)處理記錄及協(xié)調(diào)各部門信息交流； (5)負(fù)責(zé)企業(yè)各項(xiàng)保險(xiǎn)事務(wù)； (6

12、)負(fù)責(zé)風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)的行政管理工作。 作為風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)理，要全面履行好自己的職責(zé)，必需具備一定的基本素養(yǎng)，這是由風(fēng)險(xiǎn)管理在房地產(chǎn)投資中的地位和風(fēng)險(xiǎn)管理的復(fù)雜性打算的。這些基本素養(yǎng)包括： (1)受過良好的教育。要求風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)理應(yīng)學(xué)習(xí)并把握保險(xiǎn)學(xué)、會計(jì)學(xué)、建筑工程管理、經(jīng)濟(jì)法等相關(guān)課程，學(xué)問面要寬，并能融會貫穿。 (2)有豐富的管理經(jīng)驗(yàn)。要求風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)理有一定的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，包括工程項(xiàng)目管理、財(cái)務(wù)管理、營銷管理、物業(yè)管理、人事管理等等各種實(shí)際經(jīng)驗(yàn)。在美國，要求風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)理具有十年以上管理經(jīng)驗(yàn)。 (3)有良好的品質(zhì)和能力。要求風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)理具有良好的道德修養(yǎng)和思想品質(zhì)，能力無爭，能與他人積極合作，誠懇牢靠，個(gè)人信譽(yù)好，交際廣泛，辦事快速，奉公守法，思維機(jī)敏，能客觀、敏銳地分析問題等。 建立和完善房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)機(jī)構(gòu)對于加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)商投資風(fēng)險(xiǎn)管理具有積極的促進(jìn)作用，期望我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在具備房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理意識的基礎(chǔ)上，切實(shí)管理好投資風(fēng)險(xiǎn)，使企業(yè)的收益實(shí)現(xiàn)最大化，并為社會創(chuàng)造更大的效益。 清華大學(xué)房地產(chǎn)培訓(xùn)總裁班，透過房地產(chǎn)宏觀環(huán)境分析和戰(zhàn)略管理、房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作管理、人力資源管理、戰(zhàn)略財(cái)務(wù)管理、房地產(chǎn)營銷