惠州大亞灣塘尾項目市場調(diào)研報告

1、1大亞灣塘尾項目大亞灣塘尾項目市場調(diào)研報告市場調(diào)研報告 2宏觀背景市場分析地塊評估思維導(dǎo)圖宏觀經(jīng)濟宏觀經(jīng)濟區(qū)域規(guī)劃區(qū)域規(guī)劃宏觀政策宏觀政策房地產(chǎn)市場分析房地產(chǎn)市場分析區(qū)域商圈分析區(qū)域商圈分析地塊位置地塊位置目標(biāo)客戶群分析目標(biāo)客戶群分析swotswot分析分析重點案例分析重點案例分析思維導(dǎo)圖思維導(dǎo)圖3 2006年惠州市石化工業(yè)強勢崛起，規(guī)模以上工業(yè)實現(xiàn)增加值369.27億元，增長30.2%。其中，電子工業(yè)214.2億元，增長15.2%；石化工業(yè)53.42億元，增長2.7倍。 中海殼牌石化項目于3月份順利投產(chǎn)，成為拉動惠州工業(yè)高速增長的主導(dǎo)因素，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)也向適度重型化調(diào)整，輕重工業(yè)比重由上年的52

2、.9：47.1調(diào)整為45.2：54.8。 2006年，大亞灣區(qū)地區(qū)生產(chǎn)總值突破百億大關(guān)，實現(xiàn)100.2億元，比上年增長90.3%， 隨著中海殼牌的順利投產(chǎn)，拉動作用明顯，大亞灣經(jīng)濟發(fā)展顯著加快，國民經(jīng)濟高速發(fā)展，各項指標(biāo)都有明顯改善，經(jīng)濟質(zhì)量進(jìn)一步提高。大亞灣宏觀經(jīng)濟發(fā)展持續(xù)向好，呈現(xiàn)大亞灣宏觀經(jīng)濟發(fā)展持續(xù)向好，呈現(xiàn)高速、強勢發(fā)展態(tài)勢高速、強勢發(fā)展態(tài)勢 2006年，大亞灣區(qū)生長總值增長幅度為90.390.3，增幅位居全市之首，占全市g(shù)dp約一成。不難看出，大亞灣區(qū)經(jīng)濟發(fā)展受支柱產(chǎn)業(yè)石油化工、電子、汽車、鋼鐵等影響較大。信息來源：市統(tǒng)計局信息來源：市統(tǒng)計局區(qū)域區(qū)域生產(chǎn)總值生產(chǎn)總值（億元）（億元）

3、增長幅度增長幅度占全市比例占全市比例大亞灣區(qū) 100.2 90.3 10.7惠陽區(qū) 90.39 16.2 9.7惠城區(qū) 394.03 16.4 42.220062006年惠州三區(qū)生產(chǎn)總值（年惠州三區(qū)生產(chǎn)總值（gdpgdp）比較表）比較表信息來源：市統(tǒng)計局信息來源：市統(tǒng)計局4 第二產(chǎn)業(yè)：第二產(chǎn)業(yè)：實現(xiàn)增加值72.7億元，增長150.1%，其中工業(yè)增加值66.6億元，大幅增長272.2%；由于中海殼牌項目投產(chǎn)，拉動工業(yè)迅速發(fā)展，三產(chǎn)比例進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整。2006年大亞灣區(qū)三大產(chǎn)業(yè)分布圖（年大亞灣區(qū)三大產(chǎn)業(yè)分布圖（gdp）第三產(chǎn)業(yè)：第三產(chǎn)業(yè)：實現(xiàn)增加值25.1億元，增長16.8%。其中批發(fā)零售，金融，

4、交通運輸、倉儲和郵政業(yè)發(fā)展速度較高，分別實現(xiàn)增加值1.63億元、0.4億元、7.58億元，比2005年分別增長20.1%、25.0%和9.8%。 四大支柱產(chǎn)業(yè)：四大支柱產(chǎn)業(yè)：2006年石化、電子、汽車、鋼鐵四大支柱產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值270.4億元，增長319.9%，占全區(qū)工業(yè)產(chǎn)值比重的89.7%。其中， 石化產(chǎn)業(yè)完成工業(yè)產(chǎn)值194.2億元；電子工業(yè)產(chǎn)值42.9億元，增長27.7%；鋼鐵工業(yè)產(chǎn)值10.5億元，增長32.5%；汽車工業(yè)產(chǎn)值22.8億元，增長17.2%。 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)：高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)：大亞灣區(qū)共有省級以上高新技術(shù)企業(yè)10家，新增1家。高新技術(shù)企業(yè)產(chǎn)值達(dá)215.7億元，10家工業(yè)企業(yè)產(chǎn)值占全區(qū)工業(yè)

5、比重71.5%，提供就業(yè)崗位2094人。單位：億元單位：億元20062006年年同比增長同比增長所占比例所占比例本區(qū)生產(chǎn)總值本區(qū)生產(chǎn)總值100.2100.290.390.3第一產(chǎn)業(yè)第一產(chǎn)業(yè)2.42.42.8%2.8%2.4%2.4%第二產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)72.772.7150.1%150.1%72.6%72.6%第三產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)25.125.116.8%16.8%25.0%25.0%招商引資：招商引資：2006年共洽談引進(jìn)項目86宗，涉及投資總額15.2億美元，其中外資項目32宗，投資總額4.76億美元，其中較大的外資有中海科技電子項目中?？萍茧娮禹椖俊⑿侨A電子項目星華電子項目等；內(nèi)資項目54宗，內(nèi)

6、資比重不斷加大，投資總額9.57億美元，各占62.8和63，其中較大的內(nèi)資項目有比亞迪電子項目、三鑫玻璃項目比亞迪電子項目、三鑫玻璃項目等。目前世界500強企業(yè)14家。信息來源：市統(tǒng)計局信息來源：市統(tǒng)計局宏觀經(jīng)濟宏觀經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)布局產(chǎn)業(yè)布局以中海殼牌為龍頭的第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展以中海殼牌為龍頭的第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，第三產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)迅猛，第三產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)52005年7月21日全球第二大石油和化工倉儲公司歐德油儲集團(tuán)公司在大亞灣石化區(qū)舉行奠基儀式。 2005年7月27日惠深沿海高速公路控制性工程牛湖山隧道動工。 2006年2月10日中海殼牌南海石化投產(chǎn)，項目總投資4242億美元億美元。2006年6月廣東lng惠州電廠投

7、產(chǎn)，總投資約8585億元億元人民幣。2006年7月1200萬噸南海煉油項目投產(chǎn)，基建投資193193億元億元人民幣。2007年4月9日深圳比亞迪攜巨資6060億元億元人民幣投向大亞灣。2007年4月9日碧桂園在惠東開發(fā)鳳凰城（集商住、休閑旅游配套項目和五星級酒店業(yè)一體的綜合房地產(chǎn)項目），投資總額100100億元億元人民幣。2007年12月又一電子產(chǎn)業(yè)園啟動，愛華電子等五家企業(yè)簽約進(jìn)入大亞灣 大亞灣重大工程經(jīng)典回放：大亞灣重大工程經(jīng)典回放：石油石化、電子和港口物流等產(chǎn)業(yè)聚集運行、投產(chǎn)，為片區(qū)經(jīng)濟發(fā)展來帶了使命契機，同時國際科技、管理型人口（人才）劇增，大量住房需求也將迅速釋放。宏觀經(jīng)濟宏觀經(jīng)濟重

8、點項目（重點項目（1）石油石化類項目成為經(jīng)濟發(fā)展的強力石油石化類項目成為經(jīng)濟發(fā)展的強力引擎，國際管理型人口劇增引擎，國際管理型人口劇增6 中海殼牌南海石化項目：中海殼牌南海石化項目：中海殼牌南海石化項目是目前國內(nèi)最大的中外合資項目。合營企業(yè)外方是殼牌南海私有有限公司,它是荷蘭皇家/殼牌集團(tuán)的成員之一,占50%的股份;中方投資者為中海石油化工投資有限公司,占50%的股份,該公司是中國海洋石油總公司(持股90%)與廣東廣業(yè)投資集團(tuán)有限公司(持股10%)的合資企業(yè)。發(fā)展格局發(fā)展格局 大亞灣所處的特殊地理位置吸引著國內(nèi)外大型石油化工、工業(yè)電子制造及港口物流業(yè)等企業(yè)的聚集。其中中海石化項目的建設(shè)及香港和

9、記黃埔進(jìn)駐惠州港，使大亞灣初步形成了大工業(yè)、大港口的發(fā)展格局。廣東廣東lnglng惠州電廠項目：惠州電廠項目：是廣東lng總體項目的配套新建項目之一,由中國海洋石油總公司、廣東省粵電集團(tuán)公司和廣東省電力發(fā)展股份有限公司投資建設(shè)，總規(guī)劃裝機容量為210萬千瓦，總投資約為85億元人民幣。 港口物流產(chǎn)業(yè)：港口物流產(chǎn)業(yè)：作為國家一類對外開放口岸的惠州港，是開發(fā)區(qū)對外開放的重要門戶，其建設(shè)目標(biāo)是成為南中國海最大的油氣化工儲運基地和區(qū)域性的物流配送中心?；葜莞郜F(xiàn)已建成碼頭28個，年吞吐能力達(dá)2560萬噸，油氣庫區(qū)的建設(shè)規(guī)模即將突破200萬立方米。 東風(fēng)本田汽車零部件有限公司：東風(fēng)本田汽車零部件有限公司：成

10、立于 1994 年 12 月，于 1995 年 11 月 30 日正式投產(chǎn)。公司位于廣東省惠州市大亞灣經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，與深圳、香港、廣州近在咫尺，是發(fā)達(dá)的泛珠江三角洲經(jīng)濟圈東部要道。公司主要生產(chǎn)轎車發(fā)動機及底盤的保安和機能性零部件。 1998 年 11 月獲得 iso9002 質(zhì)量認(rèn)證； 1999 年 11 月獲廣東省高新技術(shù)企業(yè)稱號； 2002 年 11 月獲廣東省先進(jìn)技術(shù)型企業(yè)稱號。 中海殼牌等大型企業(yè)成為支柱產(chǎn)業(yè)，中海殼牌等大型企業(yè)成為支柱產(chǎn)業(yè)，輻射延至惠州及珠三角輻射延至惠州及珠三角宏觀經(jīng)濟宏觀經(jīng)濟重點項目（重點項目（2）人口變化人口變化 2006年末，大亞灣區(qū)常住人口13.60萬人，

11、從業(yè)人員86294人，增長14.4%，就業(yè)大專以上學(xué)歷人數(shù)12331人，占全區(qū)從業(yè)人員總數(shù)的14.3%，區(qū)內(nèi)就業(yè)中級以上職稱人數(shù)4090人，比2005年增加985人。區(qū)內(nèi)在崗職工年平均工資為22553元，增長4.9%。7城市城市/ /區(qū)域區(qū)域惠州市惠州市同比增長同比增長大亞灣區(qū)大亞灣區(qū)同比增長同比增長gdp（億元）933.19933.1916.3%16.3%100.2100.290.390.3人均gdp（元）250192501914.314.3737007370077.577.5房地產(chǎn)市場啟動期啟動期平穩(wěn)發(fā)展期平穩(wěn)發(fā)展期減緩發(fā)展期減緩發(fā)展期房地產(chǎn)發(fā)展曲線房地產(chǎn)發(fā)展曲線800美元美元4000美元

12、美元8000美元美元人均gdp快速發(fā)展期快速發(fā)展期 發(fā)展態(tài)勢：發(fā)展態(tài)勢： 2006年惠州市人均gdp為3127美元，房地產(chǎn)市場處于快速發(fā)展期，大亞灣區(qū)由于人均gdp發(fā)展迅猛，房地產(chǎn)發(fā)展相對滯后，理應(yīng)處在快速發(fā)展期。 西蒙.庫茲涅茨經(jīng)濟理論是80年代后期提出的，以當(dāng)時的美元價格為參考，隨著經(jīng)濟的發(fā)展，相應(yīng)的邊界應(yīng)該適度增加，但理論基本結(jié)論是正確的。 目前，就人均目前，就人均gdpgdp來看，來看，大亞灣區(qū)房地產(chǎn)市場處于非大亞灣區(qū)房地產(chǎn)市場處于非正常期，與大慶油田、科威正常期，與大慶油田、科威特油田呈相似性。但就市場特油田呈相似性。但就市場特征來研判，大亞灣區(qū)房地特征來研判，大亞灣區(qū)房地產(chǎn)市場仍處

13、在快速發(fā)展期。產(chǎn)市場仍處在快速發(fā)展期。2006年惠州市和大亞灣區(qū)人均gdp發(fā)展態(tài)勢2006年惠州市g(shù)dp相當(dāng)于1989年深圳，大亞灣區(qū)人均gdp超過深圳同年數(shù)據(jù)。宏觀經(jīng)濟宏觀經(jīng)濟與房地產(chǎn)對應(yīng)關(guān)系與房地產(chǎn)對應(yīng)關(guān)系大亞灣非正常期大亞灣非正常期惠州正常期惠州正常期大亞灣區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展迅速，人均大亞灣區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展迅速，人均gdp大幅增長，房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展大幅增長，房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展8大亞灣規(guī)劃定位惠州南濱海新區(qū)，項大亞灣規(guī)劃定位惠州南濱海新區(qū)，項目位于西區(qū)中央生活區(qū)目位于西區(qū)中央生活區(qū)大亞灣區(qū)大亞灣區(qū)“五區(qū)一岸線五區(qū)一岸線”規(guī)劃圖規(guī)劃圖“五區(qū)一岸線五區(qū)一岸線”規(guī)劃規(guī)劃“五區(qū)”：石油化學(xué)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、港口物流倉

14、儲區(qū)、西部綜合產(chǎn)業(yè)區(qū)、行政金融商務(wù)區(qū)、旅游休閑度假區(qū)；“一岸線”：起于小桂灣止于小徑灣的沿海岸線），全力描繪濱海石化新城區(qū)。中心區(qū)規(guī)劃：中心區(qū)規(guī)劃：本項目位于行政商務(wù)區(qū)，即中心區(qū)，總用地面積約22平方公里，以行政、金融、商務(wù)、居住為發(fā)展方向，是打造沿海城區(qū)，突出濱海特色的核心區(qū)域，也是完善城市功能的重點地區(qū)。大亞灣區(qū)功能定位：大亞灣區(qū)功能定位：力爭通過510年時間的努力，奠定將大亞灣建設(shè)成為惠州城市南部的濱海新區(qū)，南中國海北岸的璀璨明珠的堅實基礎(chǔ)。電子、汽車零部件產(chǎn)業(yè)電子、汽車零部件產(chǎn)業(yè)石油化學(xué)產(chǎn)業(yè)石油化學(xué)產(chǎn)業(yè)黃金海岸旅游區(qū)黃金海岸旅游區(qū)港口、物流港口、物流西區(qū)中央生活區(qū)西區(qū)中央生活區(qū)9本項目

15、位于西區(qū)中片，周邊密集的本項目位于西區(qū)中片，周邊密集的工業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)為項目贏得發(fā)展先機工業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)為項目贏得發(fā)展先機西區(qū)規(guī)劃：西區(qū)規(guī)劃：大亞灣西區(qū)工業(yè)園區(qū)目標(biāo)是建設(shè)成為新技術(shù)、電子信息和汽車工業(yè)基地。西部工業(yè)產(chǎn)業(yè)區(qū)主要由響水河工業(yè)園、東風(fēng)車城工業(yè)園、西區(qū)科技區(qū)及西南片區(qū)組成。西區(qū)西二大道概況：西區(qū)西二大道概況：西二大道即目前的龍海二路，集中了西區(qū)現(xiàn)在和未來絕大部分住宅項目，在建/售的項目由德州城、珠江東岸、愛頓第三季度、菩提園、惠豐城、熊貓國際等，預(yù)計08入市的有東部項目、龍城振業(yè)、東港項目、建藝項目、金匯園等。10大亞灣區(qū)產(chǎn)業(yè)與周邊城區(qū)形成有機大亞灣區(qū)產(chǎn)業(yè)與周邊城區(qū)形成有機互補互補現(xiàn)代石化數(shù)碼

16、、中海殼牌石化項目后勤基地電子加工、紡織、家具高新技術(shù)、金融、物流、制造工業(yè)東莞市深圳市惠州市工業(yè)制造、高新技術(shù)石化產(chǎn)業(yè)區(qū)和港口物流產(chǎn)業(yè)基地大亞灣區(qū)大亞灣區(qū)及周邊城區(qū)產(chǎn)業(yè)分布圖大亞灣區(qū)及周邊城區(qū)產(chǎn)業(yè)分布圖信息來源：各地相關(guān)政府網(wǎng)站半小時生活圈半小時生活圈深圳軌道交通、產(chǎn)深圳軌道交通、產(chǎn)業(yè)東延至大亞灣的業(yè)東延至大亞灣的利好因素加速了深利好因素加速了深圳與大亞灣生活圈圳與大亞灣生活圈的融合。的融合?；蓐枀^(qū)11未來立體交通網(wǎng)絡(luò)為吸引外地客增未來立體交通網(wǎng)絡(luò)為吸引外地客增加籌碼加籌碼公路方面：公路方面：連接區(qū)內(nèi)外的高等級公路惠（州）澳（頭）疏港大道與深汕、惠鹽、廣汕、廣惠、惠河等高速公路聯(lián)通；大亞灣沿

17、海公路已動工建設(shè)，建成后將使大亞灣至深圳特區(qū)（關(guān)內(nèi)）的距離縮短至36公里。 鐵路方面鐵路方面：京九鐵路支線惠（州）大（大亞灣）鐵路已建成通車。 空運方面：空運方面：開發(fā)區(qū)距深圳寶安國際機場70公里，距廣州國際機場150公里，距香港赤鱲角國際機場120公里，均在兩小時車程內(nèi)。20082008年年3 3月，惠州機場將恢復(fù)飛行月，惠州機場將恢復(fù)飛行. .海運方面：海運方面：開發(fā)區(qū)內(nèi)的惠州港是京九鐵路南端最便捷的出?？?，可直航世界各大港口。大亞灣立體交通網(wǎng)絡(luò)大亞灣立體交通網(wǎng)絡(luò)形成形成引發(fā)產(chǎn)業(yè)格局延伸引發(fā)產(chǎn)業(yè)格局延伸交通優(yōu)勢交通優(yōu)勢開發(fā)區(qū)已初步形成了由港口、航空、鐵路、公路和光纖組成的立體交通通訊網(wǎng)絡(luò)。

18、功能延伸功能延伸立體交通網(wǎng)絡(luò)引發(fā)片區(qū)新的產(chǎn)業(yè)格局延伸，未來的大亞灣片區(qū)依托海港的獨特優(yōu)勢將會成為珠三角新的熱點區(qū)域之一。同時，深莞惠立體交通網(wǎng)絡(luò)同時，深莞惠立體交通網(wǎng)絡(luò)將為大亞灣帶來了大量深圳等將為大亞灣帶來了大量深圳等異地投資客。異地投資客。12大亞灣宏觀經(jīng)濟大亞灣宏觀經(jīng)濟與規(guī)劃與規(guī)劃小結(jié)小結(jié)1 1、大亞灣區(qū)經(jīng)濟整體呈現(xiàn)高速發(fā)展勢頭，以中海殼牌為首的第二產(chǎn)業(yè)、大亞灣區(qū)經(jīng)濟整體呈現(xiàn)高速發(fā)展勢頭，以中海殼牌為首的第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，其輻射性已延至惠州及珠三角。發(fā)展迅猛，其輻射性已延至惠州及珠三角。2 2、石油石化產(chǎn)業(yè)成為大亞灣區(qū)經(jīng)濟的強力引擎，國際科技、管理型人、石油石化產(chǎn)業(yè)成為大亞灣區(qū)經(jīng)濟的強力

19、引擎，國際科技、管理型人才劇增，由此而引來的住房需求必將釋放。才劇增，由此而引來的住房需求必將釋放。3 3、大亞灣區(qū)人均、大亞灣區(qū)人均gdpgdp大幅增長，房地產(chǎn)處在快速發(fā)展軌道。大幅增長，房地產(chǎn)處在快速發(fā)展軌道。4 4、珠三角產(chǎn)業(yè)互補和融合，大亞灣交通網(wǎng)絡(luò)日益完善，惠深半小時生、珠三角產(chǎn)業(yè)互補和融合，大亞灣交通網(wǎng)絡(luò)日益完善，惠深半小時生活圈（大亞灣、惠城、惠陽和龍崗區(qū)）浮出水面?；钊Γù髞啚?、惠城、惠陽和龍崗區(qū)）浮出水面。5 5、本項目位于大亞灣西區(qū)，片區(qū)電子、汽車、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃為項、本項目位于大亞灣西區(qū)，片區(qū)電子、汽車、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃為項目贏得了發(fā)展先機！目贏得了發(fā)展先機！13后市政

20、策預(yù)測：短期內(nèi)整體影響有限，后市政策預(yù)測：短期內(nèi)整體影響有限，物權(quán)法和人民幣升值形成正面影響物權(quán)法和人民幣升值形成正面影響 2007年，將是房地產(chǎn)政策、土地政策和金融政策執(zhí)行非凡的一年，各類政策完善和落實必將成為政策發(fā)展主方向，主要目標(biāo)仍是監(jiān)控土地市場、調(diào)整住房結(jié)構(gòu)和規(guī)范市場秩序等。其中， 房地產(chǎn)政策房地產(chǎn)政策：2007年政府必將從多方位多手段調(diào)控房地產(chǎn)市場以國六條為基礎(chǔ)， “ 9070”住房結(jié)構(gòu)政策和經(jīng)濟適用住房政策將會得到進(jìn)一步落實，普通商品房、廉租房和經(jīng)濟適用房供應(yīng)比例將會歷史性增加。 土地政策：土地政策：地方土地資源緊缺，2007年土地調(diào)控不會松弛，調(diào)控將繼續(xù)在國六條的“嚴(yán)格控制土地、

21、優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、打擊土地囤積”框架下進(jìn)行，土地政策（土地增值稅土地增值稅）和規(guī)劃政策將繼續(xù)作為政府調(diào)整房地產(chǎn)市場供給方面的主要手段。 金融政策：金融政策：預(yù)計2007年房地產(chǎn)調(diào)控將在現(xiàn)有的框架下持續(xù)，除加強已有政策的執(zhí)行力度外，增加保障性住房建設(shè)，加息、提高準(zhǔn)備金、首付比例、物業(yè)持有階段稅費征收等將可能是2007年金融政策調(diào)控的幾大熱點。 物權(quán)法物權(quán)法：2007年物權(quán)法條文進(jìn)一步清晰和明確，有效保護(hù)權(quán)利人的物權(quán)。 人民幣升值人民幣升值：2007年國際油價、礦石價格漲幅都很大，房地產(chǎn)價格持續(xù)上揚，人民幣升值的預(yù)期正在走強，吸引大量國際游資涌入中國。本項目住宅和公寓，受此政策影響較大，戶型設(shè)計9

22、0平方米以下須達(dá)70%以上。2007年政府整治土地市場決心不減，本項目土地受政策影響較大。若本項目通過貸款進(jìn)行建設(shè)，則受金融政策影響顯著。消費者方面影響不明顯。置業(yè)者購買信心增強。本項目對外資將更有吸引力。雖然就現(xiàn)有條件預(yù)測后市政策對本項目影響有限，但是應(yīng)警惕國家開發(fā)政雖然就現(xiàn)有條件預(yù)測后市政策對本項目影響有限，但是應(yīng)警惕國家開發(fā)政策風(fēng)險（大亞灣規(guī)劃）、城際關(guān)聯(lián)性開發(fā)政策風(fēng)險。策風(fēng)險（大亞灣規(guī)劃）、城際關(guān)聯(lián)性開發(fā)政策風(fēng)險。14大亞灣土地政策：整治拉開序幕，大亞灣土地政策：整治拉開序幕，難度和范圍不容忽視難度和范圍不容忽視大亞灣區(qū)土地政策：大亞灣區(qū)土地政策：l 根據(jù)大亞灣管委會惠灣20075號文

23、件顯示：2007年2月規(guī)劃修編和閑置土地清查的范圍為：全區(qū)整治土地面積36.54平方公里，其中西區(qū)上楊4.92平方公里，霞涌大嶺1.81平方公里，響水河南部響水河南部3.873.87平方公里，平方公里，中心北區(qū)10.65平方公里，中心南區(qū)15.29平方米。l本項目位于大亞灣西區(qū)土地整治范圍內(nèi)。l大亞灣區(qū)尤其中心區(qū)土地大多已出讓，均掌控在開發(fā)商手中，土地閑置整治未落實之前土地入市時間不確定，項目未來競爭不明朗。國務(wù)院關(guān)于加強土地調(diào)控有關(guān)國務(wù)院關(guān)于加強土地調(diào)控有關(guān)問題的通知問題的通知 （2006.8.31）一、進(jìn)一步明確土地管理和耕地保護(hù)的責(zé)任二、切實保障被征地農(nóng)民的長遠(yuǎn)生計三、規(guī)范土地出讓收支管

24、理四、調(diào)整建設(shè)用地有關(guān)稅費政策五、建立工業(yè)用地出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一公布制度六、禁止擅自將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地七、強化對土地管理行為的監(jiān)督檢查八、嚴(yán)肅懲處土地違法違規(guī)行為。15大亞灣土地政策：土地放量較大，未大亞灣土地政策：土地放量較大，未來競爭形勢嚴(yán)峻來競爭形勢嚴(yán)峻20072007年惠州市（大亞灣區(qū)）招商引資推介會招商項目用地年惠州市（大亞灣區(qū)）招商引資推介會招商項目用地根據(jù)惠州市國土局資料顯示，2007年大亞灣區(qū)招商引資推介會招商項目用地合計37宗，土地面積為691.3萬平方米，建筑面積1382.6萬平方米，容積率多為082.0，其中多為石化工業(yè)用地，居住用地僅三宗，土地編號為土地編號為8、9、

25、10號，土地面積約號，土地面積約164.7萬平方米，建萬平方米，建筑面積筑面積329.3平方米，地塊之大不容忽視。平方米，地塊之大不容忽視。且于2007年1月29日已集中掛牌成交。n區(qū)土地供應(yīng)特征：土地性質(zhì)：石化工業(yè)土地占石化工業(yè)土地占主體，居住用地面積約占主體，居住用地面積約占23.8；居住用地：居住用地地塊數(shù)居住用地地塊數(shù)量少，但地幅完整，且集中量少，但地幅完整，且集中于澳霞大道上。于澳霞大道上。出讓時間：三宗居住用地于三宗居住用地于2007年年1月月29日集中掛牌成交。日集中掛牌成交。競爭形勢：三宗居住用地將三宗居住用地將可能與本項目形成競爭?？赡芘c本項目形成競爭。16大亞灣土地市場：放

26、量大，工業(yè)用地大亞灣土地市場：放量大，工業(yè)用地主導(dǎo)，居住用地數(shù)量少但規(guī)模大主導(dǎo)，居住用地數(shù)量少但規(guī)模大土地編號土地性質(zhì)土地面積建筑面積容積率土地現(xiàn)狀出讓時間1石化工業(yè)用地1232892465780.8 2.0計劃2007年9月前完成盤整計劃2008年3月前出讓2石化工業(yè)用地1017972035940.8 2.0計劃2007年9月前完成盤整計劃2008年3月前出讓3石化工業(yè)用地48198963960.8 2.0計劃2007年9月前完成盤整計劃2008年3月前出讓4石化工業(yè)用地1400002800000.8 2.0已完成征地補償2006年10月14日已出讓5石化工業(yè)用地965951931900.8

27、 2.0計劃2007年9月前完成盤整計劃2008年3月前出讓6石化工業(yè)用地1154422308840.8 2.0計劃2007年9月前完成盤整計劃2008年3月前出讓7石化工業(yè)用地1798373596740.8 2.0計劃2007年9月前完成盤整計劃2008年3月前出讓8居住用地800891601782已完成征地補償2007年1月29日已掛牌成交9居住用地90386018077202已完成征地補償2007年1月29日已掛牌成交10居住用地66287413257482部分征地補償未完成2007年1月29日已掛牌成交11港口用地1545173090340.8 2.0計劃2007年9月前完成盤整計劃2

28、008年3月前出讓12港口用地125669925133980.8 2.0已完成征地補償計劃2008年3月前出讓20072007年惠州市（大亞灣區(qū)）招商引資推介會招商項目用地表（一）年惠州市（大亞灣區(qū)）招商引資推介會招商項目用地表（一）17大亞灣土地市場：放量大，工業(yè)用大亞灣土地市場：放量大，工業(yè)用地主導(dǎo)，居住用地數(shù)量少但規(guī)模大地主導(dǎo)，居住用地數(shù)量少但規(guī)模大土地編號土地性質(zhì)土地面積建筑面積容積率土地現(xiàn)狀出讓時間21工業(yè)用地500001000001.0 2.0征地補償未完成計劃2008年3月前出讓22工業(yè)用0 2.0征地補償未完成計劃2008年3月前出讓23工業(yè)用地186

29、2803725601.0 2.0部分征地補償未完成計劃2008年3月前出讓24工業(yè)用地1252622505241.0 2.0部分征地補償未完成計劃2008年3月前出讓25工業(yè)用地855271710541.0 2.0部分征地補償未完成計劃2008年3月前出讓26工業(yè)用地678001356001.0 2.0已完成征地補償2006年5月30日已出讓27工業(yè)用地20000400001.0 2.0已完成征地補償2006年11月23日已出讓28工業(yè)用地531251062501.0 2.0已完成征地補償2006年11月23日已出讓29工業(yè)用地500001000001.0 2.0已完成征地補償2006年8月2

30、9日已出讓30工業(yè)用地31000620001.0 2.0已完成征地補償2006年8月14日已出讓31工業(yè)用地25870517401.0 2.0已完成征地補償2006年8月29日已出讓32工業(yè)用地28250565001.0 2.0已完成征地補償2006年8月14日已出讓20072007年惠州市（大亞灣區(qū)）招商引資推介會招商項目用地表（二）年惠州市（大亞灣區(qū)）招商引資推介會招商項目用地表（二）18國家政策國家政策小結(jié)小結(jié)1 1、20072007年是中央和地方房地產(chǎn)、土地和金融等房地產(chǎn)相關(guān)政策落實年，國家起年是中央和地方房地產(chǎn)、土地和金融等房地產(chǎn)相關(guān)政策落實年，國家起征土地增值稅等相關(guān)工作，土地市場

31、進(jìn)一步規(guī)范，但后期政策效果有待觀察。征土地增值稅等相關(guān)工作，土地市場進(jìn)一步規(guī)范，但后期政策效果有待觀察。2 2、大亞灣區(qū)土地整治已展開序幕，難度和范圍不容忽視（、大亞灣區(qū)土地整治已展開序幕，難度和范圍不容忽視（3636平方公里），項目平方公里），項目入市時間不明朗，項目未來競爭形勢嚴(yán)峻。入市時間不明朗，項目未來競爭形勢嚴(yán)峻。3 3、大亞灣區(qū)土地市場放量大，工業(yè)用地占主導(dǎo)，居住用地數(shù)量少但規(guī)模大。同、大亞灣區(qū)土地市場放量大，工業(yè)用地占主導(dǎo)，居住用地數(shù)量少但規(guī)模大。同時，產(chǎn)業(yè)的集聚引發(fā)了工業(yè)用地的開發(fā)，不僅拉動了經(jīng)濟發(fā)展，而且將引發(fā)大時，產(chǎn)業(yè)的集聚引發(fā)了工業(yè)用地的開發(fā)，不僅拉動了經(jīng)濟發(fā)展，而且將引

32、發(fā)大量的高端需求。量的高端需求。4 4、雖然就現(xiàn)有條件預(yù)測后市政策對本項目影響有限，但是應(yīng)警惕國家開發(fā)政策、雖然就現(xiàn)有條件預(yù)測后市政策對本項目影響有限，但是應(yīng)警惕國家開發(fā)政策風(fēng)險（大亞灣規(guī)劃）、城際關(guān)聯(lián)性開發(fā)政策風(fēng)險。風(fēng)險（大亞灣規(guī)劃）、城際關(guān)聯(lián)性開發(fā)政策風(fēng)險。5 5、周邊項目入市時機難以把握，本項目面臨競爭壓力較大，建議本項目就目前、周邊項目入市時機難以把握，本項目面臨競爭壓力較大，建議本項目就目前大好形勢之下盡早入市，搶占先機。大好形勢之下盡早入市，搶占先機。19宏觀背景市場分析地塊評估思維導(dǎo)圖宏觀經(jīng)濟宏觀經(jīng)濟區(qū)域規(guī)劃區(qū)域規(guī)劃宏觀政策宏觀政策房地產(chǎn)市場分析房地產(chǎn)市場分析區(qū)域商圈分析區(qū)域商圈

33、分析地塊位置地塊位置目標(biāo)客戶群分析目標(biāo)客戶群分析swotswot分析分析重點案例分析重點案例分析20大亞灣區(qū)供應(yīng)集中，大盤時代來臨，大亞灣區(qū)供應(yīng)集中，大盤時代來臨，未來競爭不明確未來競爭不明確峰景灣峰景灣新天名城新天名城soho世紀(jì)世紀(jì)中天彩虹城中天彩虹城富康國際富康國際在售樓盤擬售樓盤海韻海韻國際國際菩提園菩提園1期期菩提園菩提園2期期熊貓國際熊貓國際2期期熊貓國際熊貓國際1期三組團(tuán)期三組團(tuán)康匯花園康匯花園地塊地塊8號號君豪國際公寓君豪國際公寓1期期君豪國際公寓君豪國際公寓2期期地塊地塊9號號地塊地塊10號號南山國際南山國際 已售樓盤 惠陽區(qū)惠陽區(qū)萬科萬科17英里英里金眾項目金眾項目珠江東岸

34、珠江東岸聽濤雅苑聽濤雅苑愛頓第三季愛頓第三季東方新天地東方新天地君匯上城君匯上城星際首座星際首座秋谷陽光里秋谷陽光里21廣場明珠惠景豪苑半島一號1期錦繡豪苑2期華星金碧雅苑1期隆基天地廣場東方新城1期本因坊寶家園都市廣場潤鑫花園麗江花園尚城世家1期壹品上城2期信和苑2期華茂傾城名鉆 長鴻花園1期河濱世紀(jì)華城華宇開城公寓中豪華廈中豪國際峰景左岸城市麗景在售在售擬售擬售錦上花華星金碧雅苑2期天安淡水項目惠陽區(qū)快速成長，集約發(fā)展惠陽區(qū)快速成長，集約發(fā)展已售已售錦繡豪苑3期海岸物業(yè)項目富康國際惠陽惠陽cbdcbd秋長鎮(zhèn)秋長鎮(zhèn)惠陽商業(yè)中心區(qū)惠陽商業(yè)中心區(qū)世貿(mào)廣場2076私享家左岸春天半島一號2期sohu

35、世紀(jì)中天彩虹城順御名居22物業(yè)開發(fā)一覽表物業(yè)開發(fā)一覽表序序號號項目名稱項目名稱地理位置地理位置發(fā)展商發(fā)展商占地面占地面積積規(guī)劃建筑面規(guī)劃建筑面積積已建建筑面已建建筑面積積已售建筑面已售建筑面積積已建未已建未售售待建建筑面待建建筑面積積開盤日期開盤日期銷售銷售率率1德州城西三大道惠州大亞灣德洲投資公司18642252198211528501152854066972007年10月底0.00%2珠江東岸西區(qū)深圳市珠江投資發(fā)展公司6132281058679120000100000200009386792007.10.180.00%3觀山悅西三大道中段龍城振業(yè)房地產(chǎn)2072860000000600002

36、007.120.00%4秋谷陽光里移民村西惠州市秋谷實業(yè)4000010000026934269340730662007.6100.00%5君匯上城西二大道惠州偉峰地產(chǎn)4500012000040000040000800002007.110.00%6響水明苑熊貓國際南側(cè)永昶集團(tuán)9338390003900039000002007.8100.00%7明珠公寓西區(qū)淡澳大道錦聯(lián)地產(chǎn)6000180001800018000002007.8100.00%8愛頓第三季西二大道聯(lián)光地產(chǎn)300001000000001000002007.120.00%9熊貓國際西二與大亞灣大道交匯處熊貓地產(chǎn)80000011000004

37、0000040000007000002006100.00%10美岸棲庭響水路與大亞灣大道交匯處惠州市國圣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2581585010400002000020000450102007.9.26100.00%11君豪公寓淡澳大道與響水路交匯處 惠陽區(qū)中銘實業(yè)有限公司4000013000060000600000700002007.110.00%12菩提園2期西二大道東大亞灣天拓地產(chǎn)10772621439310000042000580001143932007.9.2360.00%13聽濤雅苑中心區(qū)北段惠州昌浩地產(chǎn) 502241310000001310002007.12.10.00%14新天名

38、城澳霞大道與25號公路交匯處大亞灣新天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司425001600000001600002007.110.00%2316東方新天地澳頭圓盤大中華實業(yè)（惠州）有限公司53317104840000040000310482007.110.00%17海灣假日大亞灣假日酒店旁大亞灣安惠資產(chǎn)管理有限公司 2100249102491024910002007.7100.00%18海韻華庭新澳大道中國銀行大亞灣正盛實業(yè)有限公司1600160001600016000002007.8100.00%19澳南雅苑澳南路6號大亞灣昊昌實業(yè)3261300003000030000002007.5100.00%20峰景

39、灣大亞灣大道與霞澳大道交匯德豐投資16000550005500055000002007.3100.00%21南山國際大亞灣體育場東南角南山集團(tuán)5427436724367243672002007.4100.00%22惠豐城西二與大亞灣大道交匯處東德豐投資80000168000680006000080001000002007.3100.00%23中天彩虹城人民路西側(cè)中天興源實業(yè)89156460000600000600004000002007.120.00%24中恒sohu世紀(jì)人民五路中恒地產(chǎn)36104854820000020000285482007.10月底0.00%25城市麗景開城大道惠陽區(qū)聯(lián)誠

40、實 業(yè)3000320003200032000002007.899.00%26左岸春天長安南路與熊貓大道交匯處偉洲實業(yè)、金匯投資428608715510000010000771552007.120.00%27圣堤亞納長安南路建鼎實業(yè)1135859366000593662008.30.00%合計合計22856842285684497361349736131358801135880196751696751639128539128536148123614812- -24住宅市場供應(yīng)住宅市場供應(yīng)充足，競爭激烈。市場充足，競爭激烈。市場需求度減緩，漸呈需求度減緩，漸呈供大于求態(tài)勢。供大于求態(tài)勢。住宅市場供

41、應(yīng)住宅市場供應(yīng)住宅市場需求住宅市場需求物業(yè)開發(fā)情況分析物業(yè)開發(fā)情況分析總占地面積總占地面積22856842285684總建筑面積總建筑面積49736134973613已建面積已建面積13588011358801住宅開發(fā)供應(yīng)住宅開發(fā)供應(yīng)量充足，后期新入量充足，后期新入市項目與待建、待市項目與待建、待售體量龐大。售體量龐大。0707年上半年以及之年上半年以及之前市場需求巨大，前市場需求巨大，基本消化供應(yīng)量?；鞠?yīng)量。0707年下半年開始需年下半年開始需求減緩，市場觀望求減緩，市場觀望氣氛顯現(xiàn)。氣氛顯現(xiàn)。龐大的供應(yīng)量對未來市場造成強大龐大的供應(yīng)量對未來市場造成強大的沖擊的沖擊25物業(yè)開發(fā)與均價

42、表物業(yè)開發(fā)與均價表序號序號項目名稱項目名稱占地面積占地面積規(guī)劃建筑面積規(guī)劃建筑面積容積率容積率一次性折后均價一次性折后均價1德州城1864225219822.80 43002珠江東岸61322810586791.73 10000（帶裝修）3觀山悅20728600002.89 未定4秋谷陽光里400001000002.50 38005君匯上城450001200002.67 6響水明苑9338390004.18 23007明珠公寓6000180003.00 8愛頓第三季300001000003.33 未定9熊貓國際80000011000001.38 500010美岸棲庭25815850103.29

43、 4500（帶裝修）11君豪公寓400001300003.25 4200（帶裝修）12菩提園2期1077262143931.99 440013聽濤雅苑502241310002.61 未定14新天名城425001600003.76 未定15新際首座5000398507.97 未定16東方新天地53317104813.33 5000（帶裝修）17海灣假日21002491011.86 8000（帶裝修）18海韻華庭16001600010.00 4200（帶裝修）19澳南雅苑3261300009.20 360020峰景灣16000550003.44 32002621南山國際5427436728.05

44、380022惠豐城800001680002.10 430023中天彩虹城891564600005.16 24中恒sohu世紀(jì)36104854813.45 25城市麗景30003200010.67 4400（帶裝修）26左岸春天42860871552.03 4100（帶裝修）27圣堤亞納11358593665.23 未定28金迪星苑38636850002.20 560029順御名居2390149506.26 350030華軒紫韻臺28852533761.85 未定31東江學(xué)府1954804456962.28 456032光耀城市廣場12380866486.99 6300（帶裝修）33星運綠洲嘉園

45、901642200002.44 335034酈城水岸47500850002.00 未定352076私享家400600015.00 500036鴻升世紀(jì)東方城1290002600002.04 420037泰富御山郡20600613832.98 未定27銷售價格一覽表銷售價格一覽表序號序號項目名稱項目名稱發(fā)展商發(fā)展商一次性折后均價一次性折后均價銷售率銷售率工程進(jìn)度工程進(jìn)度1德州城惠州大亞灣德洲投資有限公司43000.00%出地面6層2珠江東岸深圳市珠江投資發(fā)展有限公司10000（帶裝修）80.00%一期部分封頂3觀山悅龍城振業(yè)房地產(chǎn)未定0.00%打地基4秋谷陽光里惠州市秋谷實業(yè)3800100.00

46、%打地基5君匯上城惠州偉峰地產(chǎn)0.00%共3棟封頂6響水明苑永昶集團(tuán)2300100.00%出地面12層7明珠公寓錦聯(lián)地產(chǎn)100.00%封頂8愛頓第三季聯(lián)光地產(chǎn)未定0.00%打地基9熊貓國際熊貓地產(chǎn)5000100.00%封頂10美岸棲庭惠州市國圣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司4500（帶裝修）100.00%1、2棟封頂11君豪公寓 惠陽區(qū)中銘實業(yè)有限公司4200（帶裝修）0.00%1期入住，2期打地基12菩提園2期大亞灣天拓地產(chǎn)440060.00%封頂13聽濤雅苑惠州昌浩地產(chǎn) 未定0.00%打地基14新天名城大亞灣新天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司未定0.00%打地基15新際首座大亞灣新標(biāo)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司未定0.00

47、%打地基16東方新天地大中華實業(yè)（惠州）有限公司5000（帶裝修）0.00%封頂（爛尾改造）17海灣假日大亞灣安惠資產(chǎn)管理有限公司 8000（帶裝修）100.00%已出外立面18海韻華庭大亞灣正盛實業(yè)有限公司4200（帶裝修）100.00%封頂19澳南雅苑大亞灣昊昌實業(yè)3600100.00%封頂20峰景灣德豐投資3200100.00%封頂21南山國際南山集團(tuán)3800100.00%裝修完畢22惠豐城德豐投資4300100.00%部分封頂23中天彩虹城中天興源實業(yè)0.00%出地面7層24中恒sohu世紀(jì)中恒地產(chǎn)0.00%出地面25城市麗景惠陽區(qū)聯(lián)誠實 業(yè)4400（帶裝修）99.00%封頂26左岸春

48、天偉洲實業(yè)、金匯投資4100（帶裝修）0.00%出地面11層27圣堤亞納建鼎實業(yè)未定0.00%部分出地面28項目規(guī)模項目規(guī)模工程進(jìn)度工程進(jìn)度價格價格裝修程度裝修程度銷售率銷售率價格高低價格高低對銷售率對銷售率影響小影響小項目規(guī)模項目規(guī)模影響價格，影響價格，大社區(qū)較高大社區(qū)較高同等素質(zhì)樓盤裝同等素質(zhì)樓盤裝修房價格較高修房價格較高工程進(jìn)度對工程進(jìn)度對價格影響價格影響不明顯不明顯裝修房裝修房現(xiàn)較受現(xiàn)較受歡迎，歡迎，代表消代表消費趨向費趨向工程進(jìn)度對工程進(jìn)度對銷售率影響小，銷售率影響小，有期房消費習(xí)慣有期房消費習(xí)慣物業(yè)價格情況分析物業(yè)價格情況分析提升項目住宅價格的幾個因素提升項目住宅價格的幾個因素29

49、價格區(qū)間價格區(qū)間2000-30003000-45004500-60006000-10000交通、區(qū)位好、小區(qū)內(nèi)部配套交通、區(qū)位好、小區(qū)內(nèi)部配套齊全；主題式園林景觀設(shè)計與齊全；主題式園林景觀設(shè)計與建筑風(fēng)格；精裝修等建筑風(fēng)格；精裝修等配套設(shè)施配套設(shè)施配套少，少量配套少，少量綠化園林綠化園林小區(qū)或周邊有部小區(qū)或周邊有部分配套，園林分配套，園林較有特色較有特色小區(qū)配套齊全，小區(qū)配套齊全，主題式園林建主題式園林建筑與景觀園林筑與景觀園林物業(yè)配套情況分析物業(yè)配套情況分析提升項目住宅價格的配套設(shè)施提升項目住宅價格的配套設(shè)施30戶型統(tǒng)計分析一覽表戶型統(tǒng)計分析一覽表項目名稱項目名稱戶型戶型面積面積套數(shù)套數(shù)戶型比

50、例戶型比例已售套數(shù)已售套數(shù)戶型銷售率戶型銷售率總銷售率總銷售率均價均價德州城德州城1房35-3720016.67%00.00%0.00%2房80-8842035.00%00.00%3房95-15246038.33%00.00%4房14812010.00%00.00%合計1200100.00%00.00%珠江東岸珠江東岸聯(lián)排230-25027263.40%26095.59%95.10%雙拼35010023.31%9898.00%商業(yè)別墅2205713.29%5087.72%合計429100.00%40895.10%峰景灣峰景灣1房40-605010.00%50100.00%100.00% 2房7

51、9.2715030.00%150100.00% 3房93.7120040.00%200100.00%4房118.7110020.00%100100.00%合計500100.00%500100.00%君豪國際君豪國際2期期單房29-3012027.59%00.00%0.00%1房40-5010524.14%00.00%2房60-8012027.59%00.00%3房100左右9020.69%00.00%合計435100.00%00.00%戶型及面積分析戶型及面積分析戶型、面積及價格、銷售率的相互歸戶型、面積及價格、銷售率的相互歸律律31新天名城新天名城2房72.97-82.1638641.91%

52、00.00%0.00%3房99.36-127.8246450.38%00.00%4房143.87464.99%00.00%復(fù)式148.04-225.78252.71%00.00%合計921100.00%00.00%熊貓國際第一熊貓國際第一期第三組團(tuán)期第三組團(tuán)3房1289020.69%90100.00%100.00%4房1537016.09%70100.00%合計16036.78%160100.00%菩提園菩提園3房153.2810031.35%8080.00%83.39%4房204-29818056.43%15083.33%復(fù)式417-4463912.23%3692.31%合計319100.0

53、0%26683.39%響水明苑響水明苑2房6012044.61%120100.00%100.00%3房13014955.39%149100.00%合計269100.00%269100.00%惠豐城花千樹惠豐城花千樹二期二期1房287519.84%6080.00%86.77%2房58-9018950.00%17089.95%3房97-10011430.16%9885.96%合計378100.00%32886.77%美岸棲庭美岸棲庭1房38-486033.33%60100.00%100.00%2房66-859050.00%903房1023016.67%30100.00%合計180100.00%18

54、0100.00%32左岸春天左岸春天單房34-5222217.85%00.00%0.00%1房48-5667754.42%00.00%2房74-8614711.82%00.00%3房94-10819815.92%00.00%合計1244100.00%00.00%君匯上城君匯上城2房83.4636.76%00.00%0.00%3房104-13678584.23%00.00%4房162-164849.01%00.00%合計932100.00%00.00%海韻華府海韻華府1房42-599050.00%90100.00%100.00%2房80-947038.89%70100.00%3房117-1212

55、011.11%20100.00%合計180100.00%180100.00%城市麗景城市麗景2房69-8514433.10%144100.00%100.00%3房112-12514433.10%144100.00%合計28866.21%288100.00%聽濤雅苑聽濤雅苑單房3018041.38%00.00%0.00%loft/qq3815034.48%00.00%2房606514.94%00.00%合計39590.80%00.00%332 2房房3 3房，房，5050150150平米，面積范圍跨度較廣，平米，面積范圍跨度較廣，市場供應(yīng)市場供應(yīng)與需求主力戶型，居住與投資均可，但面臨與需求主力戶

56、型，居住與投資均可，但面臨同類競爭激烈，要求戶型創(chuàng)新。同類競爭激烈，要求戶型創(chuàng)新。150400150400，4 4房以上房以上總價高，供應(yīng)量少，對環(huán)境與總價高，供應(yīng)量少，對環(huán)境與居住要求高居住要求高20482048，單房及，單房及1 1房總價低，房總價低，總量較少，市場接受程度高，銷售率高總量較少，市場接受程度高，銷售率高戶型統(tǒng)計分析戶型統(tǒng)計分析單房與單房與1 1房房4 4房與復(fù)式房與復(fù)式2 2房與房與3 3房房34商業(yè)輻射能力商業(yè)輻射能力淡水、大亞灣淡水、大亞灣 商業(yè)基礎(chǔ)落后，商業(yè)輻射能力弱商業(yè)基礎(chǔ)落后，商業(yè)輻射能力弱p惠州特別是大亞灣的商業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施還相對落后，缺乏有效市場管理、商業(yè)檔次有惠

57、州特別是大亞灣的商業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施還相對落后，缺乏有效市場管理、商業(yè)檔次有待提高、商業(yè)環(huán)境也有待改善。待提高、商業(yè)環(huán)境也有待改善。p淡水商業(yè)輻射范圍局限于周邊鄉(xiāng)縣，難于吸引惠陽區(qū)外客戶；大亞灣商業(yè)輻射能淡水商業(yè)輻射范圍局限于周邊鄉(xiāng)縣，難于吸引惠陽區(qū)外客戶；大亞灣商業(yè)輻射能力更弱，僅局限于大亞灣區(qū)域居民。力更弱，僅局限于大亞灣區(qū)域居民。p惠陽及大亞灣作為新興的區(qū)域，暫時不可能成為更大范圍內(nèi)的商業(yè)中心，在這種惠陽及大亞灣作為新興的區(qū)域，暫時不可能成為更大范圍內(nèi)的商業(yè)中心，在這種情況下，淡水、大亞灣的商業(yè)項目包括業(yè)態(tài)、商家實力等在內(nèi)的綜合商業(yè)水平是決情況下，淡水、大亞灣的商業(yè)項目包括業(yè)態(tài)、商家實力等在內(nèi)的

58、綜合商業(yè)水平是決定其商業(yè)輻射能力的關(guān)鍵因素。定其商業(yè)輻射能力的關(guān)鍵因素。商業(yè)市場狀況商業(yè)市場狀況35商業(yè)格局商業(yè)格局淡水、大亞灣淡水、大亞灣單極化格局，但區(qū)域級商業(yè)中心逐漸發(fā)展單極化格局，但區(qū)域級商業(yè)中心逐漸發(fā)展p淡水商業(yè)絕大部分集中于南門街商業(yè)圈，而大亞灣則集中于澳頭中心商圈；淡水商業(yè)絕大部分集中于南門街商業(yè)圈，而大亞灣則集中于澳頭中心商圈；p淡水南門街商圈隨著沃爾瑪?shù)倪M(jìn)入及房地產(chǎn)項目的逐漸開發(fā)，商業(yè)中心地位將淡水南門街商圈隨著沃爾瑪?shù)倪M(jìn)入及房地產(chǎn)項目的逐漸開發(fā)，商業(yè)中心地位將進(jìn)一步鞏固和發(fā)展；進(jìn)一步鞏固和發(fā)展；p大亞灣澳頭商圈發(fā)展受限，商業(yè)將逐漸向新中心及西區(qū)中心發(fā)展；大亞灣澳頭商圈發(fā)展受

59、限，商業(yè)將逐漸向新中心及西區(qū)中心發(fā)展；36消費習(xí)慣消費習(xí)慣p實用消費：受到歷史文化及消費文化的影響，居民消費多注重實用實用消費：受到歷史文化及消費文化的影響，居民消費多注重實用性消費為主。性消費為主。p夜消費：主要集中在淡水，夜生活較為豐富，夜總會、洗浴桑拿、夜消費：主要集中在淡水，夜生活較為豐富，夜總會、洗浴桑拿、酒吧、歌廳等娛樂場所及夜市餐飲數(shù)量多，發(fā)展迅速；大亞灣區(qū)由于酒吧、歌廳等娛樂場所及夜市餐飲數(shù)量多，發(fā)展迅速；大亞灣區(qū)由于商業(yè)發(fā)展比較落后，居民夜生活亦比較平淡。商業(yè)發(fā)展比較落后，居民夜生活亦比較平淡。p消費檔次有待提高：淡水由于近幾年經(jīng)濟快速的發(fā)展，商業(yè)水平有消費檔次有待提高：淡水

60、由于近幾年經(jīng)濟快速的發(fā)展，商業(yè)水平有了迅速的提高，但大亞灣由于處于發(fā)展初期，新興商圈尚未形成，居了迅速的提高，但大亞灣由于處于發(fā)展初期，新興商圈尚未形成，居民仍然是以低檔次消費為主。民仍然是以低檔次消費為主。37零售業(yè)業(yè)態(tài)零售業(yè)業(yè)態(tài)p傳統(tǒng)商業(yè)占主流：傳統(tǒng)商業(yè)占主流：目前淡水、大亞灣依然以傳統(tǒng)商業(yè)為主目前淡水、大亞灣依然以傳統(tǒng)商業(yè)為主p零售業(yè)的業(yè)態(tài)：零售業(yè)的業(yè)態(tài)：超市、百貨店、便利店、專業(yè)店、倉儲商店、超市、百貨店、便利店、專業(yè)店、倉儲商店、專賣店、大型綜合超市、集貿(mào)市場等。專賣店、大型綜合超市、集貿(mào)市場等。p零售業(yè)的行業(yè)：零售業(yè)的行業(yè)：行業(yè)涉及餐飲、食品、服裝、電子、醫(yī)藥、行業(yè)涉及餐飲、食品、