寧夏靈武“中房開元商業(yè)街”項目業(yè)態(tài)定位與招商策略預(yù)案

1、2010/7/20 慧眼識鋪 贏定天下靈武“中房·開元商業(yè)街”項目業(yè)態(tài)定位與招商策略預(yù)案 銀川中房商貿(mào)物業(yè)服務(wù)有限公司二0一0年七月 目 錄一、 從宏觀角度分析靈武商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀-02二、靈武市商業(yè)發(fā)展基本概況-04三、商戶對區(qū)域市場和項目反饋-08四、靈武開元商業(yè)街直面的若干問題與思考-10五、項目核心定位與推廣-13六、項目租金價格策略與定位-18七、項目招商策略與進度-19八、項目形象包裝與推廣-23一、從宏觀角度分析靈武商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀1、靈武是一個以“棗鄉(xiāng)、絨都、唐城”為主題發(fā)展方向的縣級城市，目前是西部“百強縣”，以“旅”興“商”缺乏先決條件，現(xiàn)代商旅業(yè)處于發(fā)育階段。靈武市西依

2、銀川、南接吳忠、北臨青銀高速，京藏高速公路橫貫?zāi)媳保?07國道縱貫東西，距河東機場僅需20分鐘，至銀川只需40分鐘，到吳忠不到20分鐘。2009年，靈武城鎮(zhèn)居民人均可支配收入13936元，農(nóng)民人均純收入5733元；全年全市實現(xiàn)社會消費零售總額6.94億元；城鎮(zhèn)消費4.4億元；農(nóng)村市場實現(xiàn)社會消費品零售額 2.54億元；全年全市批發(fā)零售業(yè)實現(xiàn)零售額5.37億元；全年住宿餐飲業(yè)實現(xiàn)零售額1.25億元。靈武市盡管是旅游城市之一，旅游景點有水洞溝、兵溝、恐龍化石館等，每年接待國內(nèi)游客達數(shù)十萬人次，但這些游客多數(shù)均沒有滯留，在靈武游玩之后，大多會被旅行社帶往其他城市，成為“過路客”。長期來，靈武相對旺盛

3、的旅游業(yè)并未帶動城市現(xiàn)代商業(yè)的發(fā)展，拉動當?shù)氐氖袌鱿M，商業(yè)的發(fā)展相對處于疲軟階段。2、靈武是一個人口“流動性大”的縣級城市，本地消費群的流向存在不固定因素。 靈武地區(qū)人口規(guī)模約23萬，其中市區(qū)居民約5萬。由于歷史原因和地方經(jīng)濟的相對滯后，長期來，靈武的人口流動性很大，據(jù)初步統(tǒng)計，目前靈武市區(qū)人口每年外出打工的，其比例約占10；農(nóng)村人口的流動性較城市更大，每年約占16左右。這些流動外出打工的人口主要分布在銀川、吳忠等地區(qū)。加上靈武每年外來人口導(dǎo)入的極不平衡性，致使當?shù)鼐用裣M指數(shù)增長十分緩慢，成為制約商業(yè)發(fā)展的瓶頸。3、靈武距省會城市銀川市近，長期來商業(yè)發(fā)展客觀上形成一定的“依附性”和“制約性

4、”。 靈武市距銀川市僅40公里，只有40分鐘車程。因此，銀川市繁榮的商業(yè)客觀上對靈武城市商業(yè)的發(fā)展起到制約作用。而靈武市相對落后的商業(yè)布局和業(yè)態(tài)，長期來產(chǎn)生對銀川市商業(yè)的“依附性”。此外，靈武當?shù)氐恼块T的公務(wù)員、企業(yè)主和私營業(yè)主等，也形成了到銀川消費的習慣。另據(jù)抽樣調(diào)查表明，靈武當?shù)卦S多較高層次的消費群依靠發(fā)達的省際交通，甚至常常到西安、蘭州來購物。這也是長期來靈武中高檔商業(yè)業(yè)態(tài)難以形成氣候的主要原因之一。4、靈武普遍存在的“小農(nóng)經(jīng)濟”的消費意識和能力，不足以支撐當?shù)刂懈邫n的商業(yè)業(yè)態(tài)。 靈武市的人口結(jié)構(gòu)中農(nóng)業(yè)人口占多數(shù)，約為70左右。其中市區(qū)人口中農(nóng)轉(zhuǎn)非的人口也占有相當比例?？v觀靈武的整個

5、消費市場，如餐飲業(yè)、娛樂業(yè)和百貨業(yè)等，其經(jīng)營規(guī)模和檔次等均較低。目前為止，幾乎沒有一定規(guī)模的百貨商場。餐飲業(yè)除了寥寥無幾的賓館中檔餐飲之外，也幾乎沒有中高檔的酒家。居民消費指數(shù)尚處于初級階段的水平。 因此，客觀上審視，靈武目前普遍存在的低消費的意識，尚不足以支撐中高檔，尤其是較大體量的商業(yè)項目。5、靈武相對滯后的商業(yè)，同時也為現(xiàn)代商業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展帶來了一定的空間和機遇。 然而，作為寧東能源化工基地之生活基地的靈武市，其優(yōu)越的地理位置為靈武社會經(jīng)濟的發(fā)展提供了堅實的區(qū)位優(yōu)勢。2008年，靈武市奮力沖刺“西部百強縣”，綜合經(jīng)濟實力開始躍上新臺階。此外，靈武市結(jié)合產(chǎn)業(yè)調(diào)整和舊區(qū)改造，正在加快現(xiàn)代商業(yè)發(fā)

6、展的步伐。隨著靈武城市發(fā)展規(guī)劃的逐步推進，為城市現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展帶來了一定的空間和機遇。同時，隨著城鄉(xiāng)居民收入水平的逐步提高，消費結(jié)構(gòu)也將逐步發(fā)生變化，這為靈武發(fā)展中高檔商業(yè)業(yè)態(tài)逐步打下基礎(chǔ)。二、靈武市商業(yè)發(fā)展基本概況（一）城市商業(yè)總體布局近幾年，靈武市在房地產(chǎn)開發(fā)中加大商貿(mào)設(shè)施建設(shè)步伐，目前已建成各類商業(yè)街、商業(yè)廣場、商貿(mào)市場等一批商業(yè)設(shè)施?！境鞘兄行纳虡I(yè)】 結(jié)合對老城區(qū)精品路段的改造，建成集文化、娛樂、購物、休閑為一體的唐城購物中心、東方銀座、西湖步行街步行街、花雨湖濱廣場等商業(yè)項目。這里主要集聚了服飾、飾品、運動、鞋帽、珠寶、婚紗、通訊、工藝品等品牌專賣店，以及部分茶藝、食品、特色餐飲、賓館

7、等業(yè)態(tài)。【市級商業(yè)副中心】 以百貨商場為主，主要商業(yè)設(shè)施有國巨百貨、宏泰商場、新華購物中心、靈州商城等?！韭糜挝幕虡I(yè)點】 正在建設(shè)西湖公園、棗園公園、絨園等文化活動休閑區(qū)。【社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點】 主要分布于市區(qū)老城和新建居民小區(qū)，由小型百貨商店、日雜貨店、超市、便利店、飲食服務(wù)網(wǎng)點、菜市場等商業(yè)項目?！緦I(yè)市場網(wǎng)點】 主要分布于城市各個角落，由消費品綜合市場、農(nóng)副產(chǎn)品市場、工業(yè)消費品市場和生產(chǎn)資料市場等組成，基本滿足于人民群眾日常生活需要。主要有靈武商貿(mào)城（裝飾裝潢建材）等。（二）商業(yè)基本業(yè)態(tài)分析【服裝服飾類】 目前靈武市商業(yè)業(yè)態(tài)比例中，服裝服飾類所占的比例最大，約占1/4。服裝服飾行業(yè)競爭激烈，

8、從檔次分析一般以中低檔服裝為主，市場缺少中高檔及高檔服裝系列，部分高端消費者寧愿開車到吳忠或銀川購買?！静惋嬵悺?靈武市的飲食文化比較豐富，餐飲業(yè)所占比例約12，位居第2位。靈武市各街區(qū)的小酒樓，從午間至晚市生意較好，但沒有較高檔次的品牌餐飲店，服務(wù)檔次也較低，由此可見靈武的餐飲業(yè)仍有相當?shù)陌l(fā)展空間?！景儇洺蓄悺?靈武的百貨、超市約占比例9，主要為消費者提供日常百貨用品。超市以新百加盟超市為例，品種較為單一，雖然銷售收入尚可,但未能構(gòu)成消費熱點，同時也與當?shù)叵M欲望比較保守的小農(nóng)意識有關(guān)，必須加以引導(dǎo)。【其它購物類】 靈武市場的電器、電訊和電腦等產(chǎn)品約占比例9，當?shù)匦畔⒒占奥孰m然不高，但手

9、機產(chǎn)品的銷售率相對較高。隨著當?shù)厣鐣?jīng)濟的進步，以及各類電器、電子產(chǎn)品的更新?lián)Q代，這一消費領(lǐng)域具有一定的市場潛力。(蘇寧電器全國第一家鄉(xiāng)鎮(zhèn)店擬入駐靈武唐城時尚廣場)【休閑娛樂類】 靈武的休閑娛樂業(yè)處于發(fā)育階段，缺少較高檔次的休閑、娛樂項目，部分高端消費群常常驅(qū)車到銀川市區(qū)消費，以此，今后幾年，靈武的休閑、娛樂業(yè)發(fā)展空間較大。（三）靈武市商業(yè)現(xiàn)狀分析1、商業(yè)模式仍停留在初級商業(yè)發(fā)展階段受其地理位置、人文習慣、支柱產(chǎn)業(yè)的影響，靈武有濃厚的小城鎮(zhèn)特點。商業(yè)網(wǎng)點比較分散，沒有商業(yè)經(jīng)營概念，靈武的商業(yè)消費主要是解決生活的基本消費，屬中低檔消費層次。市民大件商品和品牌商品的消費傾向于外區(qū)域。2、城市商業(yè)框

10、架雛形正逐步確定（1）結(jié)合對老城區(qū)的改造，建成集文化、娛樂、購物、休閑為一體的唐城購物中心；同時對城市主要路段進行了全面的改造。（2）凸現(xiàn)商業(yè)和旅游亮點，實施精品工程。正在規(guī)劃建設(shè)玉皇閣文化活動休閑區(qū)。已建成西湖公園、棗園等休閑旅游項目。3、城市商業(yè)經(jīng)營模式有待優(yōu)化靈武市以中興路、富興路、西平街是街鋪經(jīng)營的主要商業(yè)區(qū)，商業(yè)現(xiàn)狀商業(yè)以臨街商鋪為主。靈武是典型的低租金市場。中高檔消費極少，商鋪普遍經(jīng)營不旺，日漸衰微。在商鋪租金水平普遍低下的情形下，經(jīng)營者仍然不愿意進場經(jīng)營。宏泰商場、新華購物中心的操作失敗對當?shù)厣虘舻拇驌糨^大商鋪不成規(guī)模，是靈武現(xiàn)有商鋪的先天缺陷之一。商鋪普遍規(guī)模過小，功能定位比較

11、單一，不足以形成綜合的消費場所，因而難以保證商場的消費人流。4、缺乏具有品牌影響力的核心商戶目前，城市商業(yè)缺乏有影響力的品牌商戶，商場的租戶組成和經(jīng)營方式與街鋪的散鋪經(jīng)營方式?jīng)]有區(qū)別，不足以吸引消費人流，使得進駐的商鋪難以維持經(jīng)營。此外，缺乏統(tǒng)一的經(jīng)營管理和合理的功能劃分與統(tǒng)一招租，使得商戶的檔次和素質(zhì)參差不齊，吸引的客戶層面不同，也就難以形成共同興旺的局面，造成業(yè)主或商家不斷降低鋪租，如此惡性循環(huán)，造成現(xiàn)時商場鋪租低下仍無人經(jīng)營的局面。5、城市商業(yè)業(yè)態(tài)單一和缺少檔次目前，靈武市商業(yè)業(yè)態(tài)比例中，服裝服飾類所占的比例最大，約25%。服裝行業(yè)競爭相當激烈。從檔次分析一般以中低檔服裝為主，中高檔及高

12、檔服裝系列較少。靈武現(xiàn)時有一定消費能力的人群，為了滿足自己的虛榮心，一般不在本地購買服裝，感覺當?shù)氐姆b品牌達不到他們的要求，寧愿到吳忠或銀川去購買。其次，餐飲業(yè)態(tài)盡管居第二位，當?shù)氐娘嬍澄幕容^豐富。但縱觀靈武市各街的酒樓，缺少特色或品牌餐飲店，由此可見靈武的食市仍有一定的空間。 此外，百貨類、超市占9%。此類主要是為顧客提供日常用品。主要原因是當?shù)鼐用竦南M水平太低，構(gòu)不成消費中心；當?shù)匦∞r(nóng)意識比較濃厚，花錢欲望比較保守。6、商業(yè)經(jīng)營規(guī)模存在同質(zhì)化傾向靈武的商鋪及商廈主要集中在人民廣場以及其周邊街道，目前人民廣場現(xiàn)時商廈與街鋪無論從經(jīng)營模式還是租金水平來看，差別都不是很大，不能夠體現(xiàn)各自的

13、優(yōu)勢。一般都是采用租賃形勢，商廈租金水平基本都與所在街道平均租金持平，有的甚至還更低?；陟`武商業(yè)經(jīng)營規(guī)模同質(zhì)化，商業(yè)中心的概念尚未形成，停留在街鋪的概念上，缺乏的是一個高素質(zhì)的綜合性商業(yè)中心，必須有效的加以引導(dǎo)?！拘〗Y(jié)】1、人口基數(shù)較少，且仍然處于外流趨勢，沒有充足的人口支撐日益龐大的消費市場保證充足的內(nèi)部消費人口是基礎(chǔ)；2、現(xiàn)有的商業(yè)狀況很難吸引周邊人進入市內(nèi)消費，整體商業(yè)市場和消費能力有待培育吸引周邊人口消費是必要的發(fā)展趨勢；3、整個商業(yè)環(huán)境氣氛不濃，仍處于街鋪經(jīng)營自然成市狀態(tài)缺乏統(tǒng)一招商、規(guī)劃等先進的商業(yè)運營理念；4、依然停留在傳統(tǒng)的日常用品及普通購物階段商業(yè)經(jīng)營范圍及業(yè)態(tài)急需升級和擴

14、容；5、經(jīng)營檔次、及租金水平較低，基本上中高檔消費都處于外流趨勢，形成惡性循環(huán)，無法提高經(jīng)營者的興趣。6、新近商業(yè)項目陸續(xù)上馬，導(dǎo)致同質(zhì)化的惡性競爭異常激烈，整合、規(guī)劃迫在眉睫；三、商戶對區(qū)域市場和項目反饋（一）、目標市場商戶對靈武商業(yè)的總體反饋1、城市規(guī)模小，經(jīng)濟發(fā)展比較落后；2、人均收入較少，沒有足夠的消費能力支撐；一提到靈武，商戶第一反映就是“窮”。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和農(nóng)民人均純收入遠遠低于吳忠、銀川等其他城市。3、商品檔次多以中低檔為主；走遍靈武所有的商鋪和商場，也找不到幾個知名品牌購物店，連二三線產(chǎn)品都很難找。4、商業(yè)業(yè)態(tài)雜亂，缺乏統(tǒng)一的商業(yè)規(guī)劃理念；5、租金雖低，但銷售額更低；

15、6、沿街商鋪空置率較高，在建商業(yè)規(guī)模過大；（二）、目標商戶對靈武開元商業(yè)街的總體反饋1、地段好；2、在主力店新百超市、新百電器的帶動下，或許將會有一定的人流量，但培育期較長，需觀望、等待時機；3、品牌商戶在縣級城市開設(shè)店面有數(shù)量的限制，市場不能容納過多的商鋪，暫時不考慮；4、品牌商戶在縣級城市基本不考慮公司直營，主要通過在當?shù)貙ふ壹用松虂黹_展店鋪的拓展；5、雖然租金較低，但是沒有人流、沒有營業(yè)額，貿(mào)然入駐依然會虧本；6、整個城市的商業(yè)發(fā)展與一些品牌定位不相匹配；7、距離靈武較近，沒有必要投入過多的人力與物力來開專賣店，靈武已經(jīng)形成了消費外流趨勢；8、餐飲和娛樂業(yè)相對比較好經(jīng)營；【小結(jié)】一個新商

16、業(yè)項目的推出到成功是需要相當長的市場認可的，在靈武市目前有如此多的商業(yè)項目的情況下，如何讓消費者認可此項目是非常困難的。與此同時更為主要的是如何讓商家認可靈武又是一大難題。商戶是非常精明的，消費者可以引導(dǎo)，但商家卻必須用實實在在的優(yōu)惠和利益來打動。綜合來講，要給予商戶充足的市場培育周期的認可度，才有可能消除商家“觀望、等待、懷疑的心態(tài)”。四、靈武開元商業(yè)街直面的若干問題與思考（一）項目直面的若干問題1、如何提升商戶對項目的認可度的問題。靈武開元商業(yè)街作為招商項目而言首先解決的問題在于拉升靈武市民對項目的期望值，以此期望作為招商工作的核心，以此讓商家對項目從了解到認知認可。2、如何做好外地目標商

17、戶引導(dǎo)的問題。如何避免為他人做嫁衣的局面，一旦商家認可靈武了，便要對靈武做實地考察，而目前靈武市仍然有相當部分的商鋪空缺，從絕對位置上講本案肯定要好，但也要注意如何讓我們的商家選擇本案，而不是選擇其他地方。這點也非常重要；3、如何做好本地商戶引導(dǎo)的問題。本案針對靈武本市的商家招商是非常有難度的，我們?nèi)绾文茏岇`武本地商戶對本案產(chǎn)生興趣也是非常關(guān)鍵的，因為很多品牌是不做直營店的，而在靈武當?shù)貐s有加盟商，我們拿什么吸引“對靈武非常了解”的加盟商來進駐本案也是關(guān)鍵。4、如何制定價格策略，使得商家確實感到有吸引力。在價格上一定要與國巨商鋪、唐城時尚廣場形成一定的差距，只有如此才有可能打動商家進駐，才有可

18、能讓外地商家對本案產(chǎn)生足夠的興趣。5、如何突破“縣級城市”的招商瓶頸。從商業(yè)操作的規(guī)律角度看，縣級的市場引入品牌商家存在可行性問題。眾多品牌商家在擴張和開店時嚴格按照總代理、區(qū)域代理的市場等級，層層審批，很多主流品牌都堅守著三級市場不開店的鐵律。因此在引進一些主流品牌方面存在著天然的障礙。（二）對項目的理性思考項目的定位某種程度上決定了項目的成敗。我們從靈武城市商業(yè)現(xiàn)狀、商戶對靈武城市看法、本案所處的地段、以及商業(yè)市場運作規(guī)律，商業(yè)價值等方面著手進行了深入的研究分析?！舅伎家弧?現(xiàn)有商業(yè)規(guī)模與現(xiàn)有靈武20萬普通收入人口（在本地消費群明顯不足）的關(guān)系？靈武整體經(jīng)濟落后于吳忠、銀川等周邊城市，在這

19、樣大規(guī)模屬于中低收入的環(huán)境下；與此同時又逢商業(yè)地產(chǎn)大面積開發(fā)建設(shè)的背景。一方面面臨著消費支撐問題；一方面面臨著競爭項目太多問題；如何在兩難的環(huán)境中尋找切入點是項目成功招商的關(guān)鍵所在。靈武目前的社會消費以當?shù)鼐用裰小⒌蜋n消費為主，現(xiàn)有的商業(yè)設(shè)施，已經(jīng)足夠滿足常駐人口與少量外來普通百姓的日常消費需求，本案距離形成良好的商業(yè)氛圍需要相當長的市場培育期。本案囊括“餐飲、娛樂、購物”三大主力業(yè)態(tài)。理論上將成為靈武最現(xiàn)代化、超前化、規(guī)?；纳虡I(yè)設(shè)施。但是，任何商業(yè)的繁榮都是建筑在符合有效的市場需求基礎(chǔ)之上的，以本案現(xiàn)有的條件很難做到這一點?！舅伎级?如何阻止消費外流趨勢？在現(xiàn)有的靈武本地消費人口和消費能

20、力的條件下，要著重挖掘項目和靈武市的商業(yè)潛力，不能僅著眼于本案的定位，要把本案放到大靈武市的角度來深入研究靈武目前的消費傾向和空缺?！舅伎既?如何通過特色經(jīng)營與整合招商手段來形成差異化思路吸引商家關(guān)注并進駐本案？在整體招商中要實際關(guān)注細節(jié)方面，如遞增率、水、電、物業(yè)費、稅收等方面要給予充足的優(yōu)惠政策，一定要與其他市中心商業(yè)項目作對比，做到“人無我有，人有我優(yōu)”，從各個細節(jié)上來體現(xiàn)我們對商家的優(yōu)待與重視。在規(guī)劃上建議可以重點從兩方面著手：其一以“整合規(guī)劃為主，不求高檔，但務(wù)必要打造一個專業(yè)多種業(yè)態(tài)的聚合平臺，為同類商家打造一個聚集地，一定要體現(xiàn)規(guī)劃的優(yōu)勢，避免再次重復(fù)隨意招商的局面；其二“求新

21、、求特”，做主題式商業(yè)廣場?！拘〗Y(jié)】“靈武開元商業(yè)街”需要以前瞻性眼光適應(yīng)城市發(fā)展，根據(jù)對靈武本地商業(yè)布局、消費趨勢的準確把握，以超前的現(xiàn)代商業(yè)運營理念來滿足市場需求、商家認可，不能僅靠地段、價格、優(yōu)惠政策的微觀的招商手段來吸引商家；通過創(chuàng)新式的商業(yè)布局來聚集和吸引主力消費人流與商家關(guān)注。從而提升整個靈武市的商業(yè)環(huán)境。五、項目核心定位與推廣（一）項目核心功能功能定位l 項目由7幢建筑圍合排列組成大型商業(yè)街區(qū)，建成后將成為集休閑、餐飲、購物、娛樂、旅游、社交等功能于一體的一站式城市大型綜合商業(yè)中心。l 根據(jù)對靈武本地商業(yè)布局、消費趨勢的準確把握，以差異化定位滿足市場需求，依托餐飲、娛樂、購物主力

22、店的常規(guī)商業(yè)模式，強化現(xiàn)代商業(yè)經(jīng)營理念：統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營銷管理、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督、統(tǒng)一物業(yè)管理、統(tǒng)一業(yè)態(tài)管理。再通過創(chuàng)新式的開發(fā)和規(guī)劃，引進規(guī)劃具有特色娛樂、休閑項目，以特色商業(yè)布局和主題文化的有機融合，來聚集和吸引大量的人流。（二）業(yè)態(tài)定位原則1、主題定位原則，突出多功能，保證商業(yè)前景在購物廣場中通過有效的現(xiàn)代商業(yè)經(jīng)營理念：統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營銷管理、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督、統(tǒng)一物業(yè)管理、統(tǒng)一業(yè)態(tài)管理。來彌補目前靈武市場中的業(yè)態(tài)、業(yè)種、品牌布局混亂的局面，為各個商家創(chuàng)造一個良好的品牌展示平臺。同時在餐飲、娛樂方面引進一批具有鮮明特色的娛樂、休閑項目，使消費體驗和娛樂體驗成為商業(yè)引導(dǎo)的主旋律，使感受型消

23、費成為消費主體。2、消費適應(yīng)性原則，保證主流目標消費群業(yè)態(tài)定位要與靈武當?shù)氐南M能力和消費習慣相適應(yīng)，在目前狀態(tài)下當?shù)叵M群的主要以日常購物需求為主。但目前靈武商業(yè)市場中還沒有一個商業(yè)項目能做到這一點，本案應(yīng)該充分發(fā)揮引進新華百貨連超、新華百貨電器的優(yōu)勢。因此，從商業(yè)操作的規(guī)律性出發(fā)，項目業(yè)態(tài)的定位應(yīng)該首先圍繞當?shù)刂髁鞯南M群的市場需求。3、適度前瞻，引領(lǐng)靈武時尚消費本案的旗艦核心是開元百貨，百貨店的定位要適度前瞻，引領(lǐng)靈武時尚消費。（三）業(yè)態(tài)布局新百連超新百電器開元百貨女人街美食街娛樂城配套項目靈武開元商業(yè)街業(yè)態(tài)布局示意圖（四）業(yè)態(tài)規(guī)劃1、開元百貨業(yè)態(tài)規(guī)劃 結(jié)合本案建筑結(jié)構(gòu)，樓層區(qū)域劃分主要

24、可分為：時尚購物重在提升靈武購物業(yè)態(tài)和品牌檔次，擬引進一批國內(nèi)品牌專賣店、連鎖店，商品類別涉及服飾、運動休閑用品、鞋帽箱包、珠寶首飾、工藝品、化妝品時尚家居等，使之成為靈武當特色購物最集中的商業(yè)區(qū)域。主題消費構(gòu)建商業(yè)廣場“店中街”，擬規(guī)劃“女人街”，引進一批飾品、服飾、內(nèi)衣、化妝品、箱包等女子用品專賣店，同時擬引進若干美容、美體、美甲等服務(wù)項目，使之成為靈武特色商業(yè)的亮點。休憩項目擬在商業(yè)廣場內(nèi)布置和引進若干休閑項目，如瑜伽館、品牌咖啡店、甜品餅屋、一茶一坐等，以供消費者購物之余休憩。備注：同時在業(yè)態(tài)搭配上可以適當進行交叉補充，重點是在一、三樓服裝品牌的補充上，品牌如果適合一、三樓特點的，盡量

25、安排同步消化。2、美食街業(yè)態(tài)規(guī)劃新天地風情美食街（借用概念）l 主題餐飲擬引進若干家有一定文化特色的餐飲主題店，提升靈武市餐飲業(yè)的品牌和服務(wù)檔次。l 特色餐飲擬引進有特色的休閑餐飲，如韓國燒烤、日本料理、特色火鍋。l 風味小吃擬引進一批具有地方特色的風味小吃。3、“娛樂城”業(yè)態(tài)規(guī)劃新天地不夜城l 夜總會擬引進1家較高檔次的ktv夜總會，以及1家量販式歌城。l 迪廳 擬引進1家較高檔次的能吸引年輕人聚集的迪斯科舞廳。l 桑拿會所擬布置引進1家較高檔次的桑拿會所，填補當?shù)乜瞻?。l 其它同時考慮擬布置1家電玩游戲城或酒吧、網(wǎng)吧等。4、大型超市l(wèi) 引進新百連鎖超市（已定）5、電器專賣l 引進新百電器（

26、已定）6、商業(yè)裙房l 擬布置引進知名品牌的特色專賣店，如特色工藝品、名酒名煙專賣以及部分名牌商品如服裝、領(lǐng)帶、襯衫等專賣店等。7、配套項目l 擬引入若干24小時自助銀行網(wǎng)點、電信、郵政、旅行社、數(shù)碼沖擴、洗衣店、便利店等配套服務(wù)項目，已作為項目業(yè)態(tài)的補充。六、項目租金價格策略與定位（一） 總體租金價格策略 考慮靈武城市的總體經(jīng)濟水平以及目前租金狀況現(xiàn)有水平，以及本案所處的絕對位置在商家心中的印象，總體建議本案價格不易過高，始終與市中心價格保持在一個相對的差距，使得商戶有可比的因素與優(yōu)勢。從而才能達到圓滿招商之目的。（二）區(qū)域業(yè)態(tài)租金價格策略1、商業(yè)廣場租金價格分類l 沿人民廣場店鋪（外街）價格

27、基本上控制在 60元/平方米/；l 步行街北側(cè)（內(nèi)街1號樓周邊）一層店鋪價格基本上控制在50 元/平方米；l 沿西湖店鋪價格基本上控制25元/平方米；l 商場一層租金價格基本上控制70元/平方米；l 商場三層租金價格基本上控制30元/平方米。2、美食街租金價格分類美食街受購物廣場的招商情況價格波動相對較大，但為了能使前期迅速的招商，建議價格上不易定的過高，通過商家的聚集來打造靈武市餐飲美食街，所以前期的價格不易過高?？梢詮拈L遠角度來考慮，通過5年以后價格迅速提升的方式來解決。 總體均價在15元/平方米；3、娛樂城租金價格分類娛樂廣場的形成，前期目的不是為了從租金上獲取經(jīng)濟價值，而是與購物廣場、

28、美食街共同形成靈武的“時尚、潮流、消費中心”。價格應(yīng)該充分放低?？傮w均價在13元/平方米；七、項目招商策略與進度（一）項目招商策略1、項目形象包裝與塑造策略。靈武開元所處的區(qū)域?qū)倮系纳虡I(yè)中心，雖然居民比較密集，但是畢竟是全新商業(yè)項目，如果想重新扭轉(zhuǎn)消費者以及商家的慣性思維，必須在形象包裝上多下工夫。2、業(yè)態(tài)定位錯位競爭策略。目前，靈武在建和已建的商業(yè)項目非常繁多。要想在眾多的商業(yè)項目中讓商家關(guān)注，在業(yè)態(tài)定位上必須與其他商業(yè)項目不能發(fā)生大規(guī)模的正面沖突，客觀上區(qū)域同質(zhì)業(yè)態(tài)面臨著招商的競爭，因此，本項目要脫穎而出，一定要形成自己的業(yè)態(tài)特色，在“特”字上做文章，以實現(xiàn)錯位競爭。3、入駐商戶“放水養(yǎng)魚

29、”策略。商業(yè)項目成功與否的關(guān)鍵問題之一，商家要招得進，經(jīng)營好，留得住，實現(xiàn)發(fā)展商與商家的雙贏。因此，在業(yè)態(tài)定位準確的前提下，客觀上每個商業(yè)項目分經(jīng)營都有一個市場培育期的問題，本項目也不例外。所以在培育期階段，必須采取“放水養(yǎng)魚”的招商策略，以逐步實現(xiàn)商業(yè)價值的最大化。4、招商區(qū)域市場目標策略。項目招商啟動后，由于區(qū)域同類競爭項目較多，建議采取“內(nèi)外招商相結(jié)合”的策略，對周邊區(qū)域目標商戶采取“走動招商”策略，其它品牌商戶實施“走出去招商”的策略，如銀川市等區(qū)域市場，召開針對性的項目招商洽談，擴大項目知名度和影響力，吸引特色目標商戶入駐。（二）、招商計劃和進度1、工程進度安排：11月份全部完工（包

30、括景觀、道路、小品等），可以完全滿足次年5月份開業(yè)硬件基礎(chǔ)條件；2、新百連超、新百電器開業(yè)時間：4月1日前；3、廣告宣傳必須跟上；4、娛樂城及美食街在10月1日前逐步開業(yè)；下述時間進度都是按照以上四點基礎(chǔ)上實施的。（三）招商時間及進度安排1、總體設(shè)想結(jié)合目前的工程進度以及各個業(yè)態(tài)的招商難易度、裝修所需時間等各方面因素，靈武開元招商及開業(yè)時間劃分為三個周期。第一期：新百超市、新百電器開業(yè)，暫定為2011年4月1日；第二期：商業(yè)廣場和部分美食街，開業(yè)時間暫定為為2011年5月1日。第三期：部分美食街和娛樂城，暫定為2011年10月1日前。2、招商時間安排（商業(yè)廣場和部分美食街）1）正式招商時間2010年8月上旬（前期廣告宣傳、招商策略、招商區(qū)域目標、業(yè)態(tài)等相關(guān)準備工作都必須做到位。）2）招商階段劃分第一階段客戶儲存期主要任務(wù)是大力積累客戶，為整體招商提供有力的依據(jù)與安排，建議時間控制在2個月，即2010年8月初2010年10月初；期間的廣告宣傳是最為關(guān)鍵的，必須大范圍的鋪設(shè)廣告，才可能得到更多的客戶信息。第二階段主力客戶篩選落定期主要任務(wù)是篩選部分主力商戶，迅速的落定，給那些中小商戶以信心。同時還有預(yù)留若干個位置給后期可能引進的主力店但目前還沒有進駐的商戶好的選擇機會。時間控制在1個月，即2010年10月初2010年11月