福州市物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)

1、福州市普通住宅前期物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)及指導(dǎo)性收費標(biāo)準(zhǔn)一一級級：一、收費標(biāo)準(zhǔn)： 類 別 收費標(biāo)準(zhǔn) 多層住宅 0.951.15元/平方米月 小高層帶電梯住宅（8層及以下） 1.50-1.80元/平方米月 高層帶電梯住宅（9層及以上，不含100米及以上超高層住宅） 1.70-2.15元/平方米月二、物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：（一一）綜綜合合服服務(wù)務(wù)級級別別項項目目內(nèi)內(nèi) 容容服服 務(wù)務(wù) 要要 求求一級1、管理處設(shè)置（1）小區(qū)內(nèi)設(shè)置管理處。綜（2）辦公場所整潔有序，有專門的業(yè)主或使用人接待區(qū)域。（3）配置辦公家具、電話、電腦、網(wǎng)絡(luò)、打印機等辦公設(shè)備，并開通業(yè)主QQ群等網(wǎng)絡(luò)溝通平臺。合服2、管理人員要求（1）項目負(fù)責(zé)人

2、具有3年以上小區(qū)經(jīng)理任職經(jīng)歷或有1年以上物業(yè)師任職年限。（2）管理人員、專業(yè)人員持有有效的崗位證書或職業(yè)資格證書。主要管理人員姓名、職務(wù)、照片上墻公示。務(wù)（3）企業(yè)員工統(tǒng)一著裝，佩戴標(biāo)志，儀表整潔，語言行為規(guī)范，服務(wù)主動、熱情。3、服務(wù)時間管理處各崗位每天12小時（8：00-20：00）進行客服業(yè)務(wù)接待，其余時間有專人值班，并提供服務(wù)。（1）與委托方簽訂規(guī)范的前期物業(yè)服務(wù)合同，明確雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系，物業(yè)服務(wù)合同備案手續(xù)齊全。（2）建立完善的物業(yè)管理制度、員工崗位職責(zé)及物業(yè)管理工作計劃；建立財務(wù)制度，帳目清晰，財務(wù)收支符合國家相關(guān)規(guī)定。應(yīng)用計算機及專業(yè)管理軟件進行日常管理，財務(wù)管理、業(yè)主資料、房

3、屋檔案、設(shè)備檔案、收費管理等全面實行計算機管理。（3）依法進行物業(yè)項目共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗工作，驗收手續(xù)齊全，檔案資料完整。（4）公示24小時服務(wù)電話，業(yè)主咨詢、投訴在24小時內(nèi)予以答復(fù)處理；業(yè)主報急修的20分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場處理（預(yù)約除外），有完整的報修、維修記錄，并有回訪制度，回訪率達100%，滿意率達90%以上。（5）在服務(wù)窗口公布物業(yè)服務(wù)項目、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費標(biāo)準(zhǔn)，并公布價格主管部門監(jiān)督電話；4、日常管理與服（6）按有關(guān)規(guī)定和合同約定規(guī)范使用住宅專項維修資金。 務(wù)（7）公共水電費用單獨按實由業(yè)主分?jǐn)偟模吭略谛^(qū)醒目處公布1次由業(yè)主分?jǐn)偟墓菜娰M用詳細(xì)測算和其它物業(yè)服務(wù)代收代付

4、費用情況；每半年1次在小區(qū)醒目處公布涉及住戶共用設(shè)施設(shè)備大中修、更新改造費用分?jǐn)偳闆r。（8）每年至少2次征詢并走訪業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的意見、建議，走訪住戶不低于80%，滿意率達90%以上；對業(yè)主提出的意見、建議進行分析并在10天內(nèi)予以整改，因客觀原因確實無法整改的應(yīng)向相關(guān)業(yè)主說明原因，并有相關(guān)征詢情況及整改記錄檔案資料。（9）每半年開展2次以上健康有益的社區(qū)文化活動。主要節(jié)假日在小區(qū)做節(jié)日環(huán)境布置。（10）各類物業(yè)管理紙質(zhì)檔案資料分類歸檔，排列整齊有序，有完整的檔案目錄清單，查詢方便 。（11）對違反法規(guī)規(guī)定和管理規(guī)約的行為進行勸阻、制止，勸阻、制止無效的，及時報告有關(guān)行政管理部門。（12）有成立

5、由企業(yè)員工和業(yè)主參加的志愿服務(wù)小分隊并有年度活動計劃和活動檔案。（13）在小區(qū)設(shè)置醒目、簡潔的倡導(dǎo)文明言行的“遵德守禮”提示牌。 （二）房屋管理與維修養(yǎng)護服務(wù)級級別別項項目目內(nèi)內(nèi) 容容服服 務(wù)務(wù) 要要 求求1、房屋結(jié)構(gòu)和（1）每年至少2次對房屋結(jié)構(gòu)進行全面檢查，發(fā)現(xiàn)特殊情況及時報告建設(shè)行政主管部門、建設(shè)單位并做好記錄。 房屋維護養(yǎng)（2）每年2次書面通知業(yè)主對空調(diào)外掛機、太陽(空氣能)熱水器等戶外設(shè)置物進行安全性檢查，排除不安全隱患。房 護（3）每年至少1次編制房屋及共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日常管理和維修養(yǎng)護計劃并按計劃做好維修養(yǎng)護工作。屋管理與一級維修養(yǎng)2、公共標(biāo)識小區(qū)主出入口設(shè)有小區(qū)平面示意圖

6、，主要路口交通標(biāo)示齊全、規(guī)范；各組團、棟及單元（門）、戶和公共配套設(shè)施場地有明顯標(biāo)志。護3、公共門窗、每兩天至少巡查1次樓梯通道以及其他共用部位的公共門窗、玻璃、防火門、消防器材等配套設(shè)施，保持設(shè)施完好，有損壞現(xiàn)象的5天內(nèi)恢復(fù)正常（物業(yè)服務(wù)企業(yè)無法掌控時間如外修或到外地購零件等特殊原因除外），巡查、維修和保養(yǎng)記錄齊全。服 消防器材等務(wù)4、樓內(nèi)墻面、頂墻面、頂面粉刷層無明顯剝落，面磚、地磚平整不起殼、無缺損，墻面修補應(yīng)保持與原墻面材質(zhì)一致。 棚地面5、房屋外觀對外墻面磚、涂料等裝飾材料進行日常巡視，發(fā)現(xiàn)脫落或有脫落危險的、有污跡時及時編制維修計劃，適時組織維修，保持房屋外觀完好、整潔。6、房屋裝

7、飾裝修（1）按照住宅裝飾裝修管理有關(guān)規(guī)定和管理規(guī)約要求，建立完善的小區(qū)裝飾裝修管理制度。依規(guī)定與裝修人簽訂裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，告知裝修人有關(guān)裝修的禁止行為和注意事項，并加強監(jiān)督管理。管理（2）每天至少巡查1次裝修施工現(xiàn)場，并有記錄。發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等違反國家有關(guān)規(guī)定以及違反管理規(guī)約行為的，應(yīng)及時勸阻、制止，勸阻、制止無效的應(yīng)在24小時內(nèi)報告有關(guān)行政管理部門。（3）裝修產(chǎn)生的建筑垃圾應(yīng)在指定地點臨時堆放，并采取圍檔、遮蓋等措施。一級 （三）公共秩序維護級級別別項項目目內(nèi)內(nèi) 容容服服 務(wù)務(wù) 要要 求求公1、人員要求（1）秩序維護人員中45周歲以下的人員占總數(shù)的50

8、%以上，身體健康，工作認(rèn)真負(fù)責(zé)。共（2）聘用的秩序維護員應(yīng)無犯罪記錄。一級秩（3）能做好小區(qū)公共秩序維護和應(yīng)對工作，能正確使用各類消防、物防、技防器械和設(shè)備。序（4）上崗時佩帶統(tǒng)一標(biāo)志，穿戴統(tǒng)一制服，儀容儀表規(guī)范整齊。維（5）配備對講裝置和其他必備的安全護衛(wèi)器械。護2、門崗（1）各出入口設(shè)專人24小時值勤，小區(qū)主出入口實行雙人值勤，每天7：00-12：00、14：0019：00站崗值勤,并有詳細(xì)交接班記錄和外來人員、車輛、大件物品進出登記和異常情況處置記錄。（2）保持小區(qū)入口環(huán)境整潔、有序、道路暢通，禮貌詢問外來人員，并通過電話、對講系統(tǒng)等方式聯(lián)系住戶核對信息，決定是否放行，勸阻無關(guān)外來人員、

9、車輛隨意進入小區(qū)。（3）協(xié)助公安機關(guān)做好常住人口、流動人口和出租房屋登記管理工作，對不履行義務(wù)的業(yè)主，應(yīng)及時向公安機關(guān)報告。協(xié)助有關(guān)部門制止違法、違規(guī)的行為。3、巡邏崗（1）秩序維護員按照指定路線和時間進行全天24小時巡邏，每2小時對重點區(qū)域、重點部位巡邏1次，有巡查記錄存檔。（2）接到火警、警情或求助電話后，10分鐘內(nèi)盡快到達現(xiàn)場，并及時采取應(yīng)急措施，同時報告管理處與警方，協(xié)助做好救助工作。(3)巡查中發(fā)現(xiàn)違規(guī)行為、不安全狀況等異常情況時，應(yīng)立即通知管理處，并在現(xiàn)場采取必要措施，按規(guī)定及時報告有關(guān)部門。4、技防設(shè)施和（1）小區(qū)設(shè)有監(jiān)控中心，應(yīng)具備錄像監(jiān)控（監(jiān)控點應(yīng)至少覆蓋單元進出口、小區(qū)主要

10、道路出入口）、樓宇對講、周界報警、電子巡更等主要技防設(shè)施，24小時開通，并有人駐守，注視各設(shè)備所傳達的信息。 救助（2）控制中心接到報警信號后，安防人員10分鐘內(nèi)盡快趕到現(xiàn)場進行處理，同時中心應(yīng)接受用戶救助要求，解答用戶詢問。監(jiān)控影像資料、報警記錄應(yīng)當(dāng)至少留存30日備查，有特殊要求的參照相關(guān)規(guī)定或行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。（3）有火災(zāi)、治安、暴風(fēng)雨、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件應(yīng)急處置預(yù)案，并在監(jiān)控值班中心懸掛，每年應(yīng)組織不少于1次的應(yīng)急預(yù)案演習(xí)。接到突發(fā)事件報告后立即趕往現(xiàn)場，協(xié)助保護現(xiàn)場并報告消防、公安等相關(guān)主管部門及相關(guān)業(yè)主、物業(yè)使用人，同時協(xié)助采取相應(yīng)措施。 （四四）共共用用設(shè)設(shè)施施設(shè)設(shè)備備運運行行、維維修

11、修養(yǎng)養(yǎng)護護級級別別項項目目內(nèi)內(nèi) 容容服服 務(wù)務(wù) 要要 求求一1、道路、場地等每周巡查1次道路、路面、側(cè)石、井蓋等，發(fā)現(xiàn)損壞3天內(nèi)修復(fù)，保持路面平整、無破損、無積水，無井蓋缺失，側(cè)石平直無缺損。級共用設(shè)施設(shè)2、圍墻每半月巡查1次，發(fā)現(xiàn)損壞立即修復(fù)，鐵柵欄圍墻表面無銹蝕，保持圍墻完好。遇到暴風(fēng)雨等異常情況要加強巡查和維護。備3、休閑椅、涼亭、每日巡查1次，發(fā)現(xiàn)損壞立即修復(fù)，保持原有面貌，保證其安全使用。運 雕塑、景觀小行 品、4、室外健身設(shè)施、每日巡查1次，發(fā)現(xiàn)損壞立即修復(fù)，保證器械、設(shè)施的安全使用（如需更換的除外）。維 兒童樂園等修5、安全標(biāo)志等設(shè)施設(shè)備標(biāo)志齊全、規(guī)范，容易危及人身安全的設(shè)施設(shè)備

12、有明顯警示標(biāo)志和防范措施。每月檢查1次，保證標(biāo)志清晰完整，設(shè)施運行正常。養(yǎng)6、供水系統(tǒng)（1）未移交供水企業(yè)的供水設(shè)備，每天巡查1次。每季1次對水泵潤滑點加油，及時對泵房、管道等進行除銹、油漆，對水泵實施全面維護保養(yǎng)，保證二次供水正常，泵房整潔。護（2）未移交供水企業(yè)管理的水箱、蓄水池，每年定期清洗2次，并將水質(zhì)送檢化驗，二次供水水質(zhì)符合國家生活用水標(biāo)準(zhǔn)。（3）未移交供水企業(yè)管理的水箱、蓄水池應(yīng)保持水箱、蓄水池蓋板完好并加鎖，溢流管口安裝有金屬防護網(wǎng)并保持完好。（4）高層建筑每年2次對供水系統(tǒng)減壓閥進行測壓并做好記錄。7、排水系統(tǒng)（1）每天巡查1次污水泵等排水系統(tǒng)，確保排水系統(tǒng)運行正常。（2）每

13、季1次潤滑加油。（3）每年至少1次對排水系統(tǒng)全面維護保養(yǎng)。（4）戶外共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每季度檢查1次，及時清陶；化糞池每年清掏1次。（5）污水排放符合環(huán)保要求。8、公共照明每天1次檢查路燈、樓道燈等公共照明系統(tǒng)，及時修復(fù)損壞的燈座、燈泡、開關(guān)等，完好率不低于98%，并按規(guī)定時間定時開關(guān)。9、消防系統(tǒng)（1）制定并執(zhí)行消防安全制度、消防安全操作規(guī)則、滅火和應(yīng)急疏散預(yù)案。（2）消防泵每月啟動1次并作記錄，每年保養(yǎng)1次，保證其運行正常。（3）消防栓每月巡查1次，消防栓箱內(nèi)各種配件齊全完好。（4）每季檢查1次探測器，不合格的應(yīng)當(dāng)及時調(diào)換。（5）每半年檢查1次消防水帶，閥桿處加注潤滑

14、油并作1次放水檢查。（6）每月檢查1次配備的滅火器，臨近失效立即更新或充壓。10、安防技防系統(tǒng)加強對視頻監(jiān)控、樓宇對講、周界報警、電子巡更等技防設(shè)施日常維護，確保運轉(zhuǎn)正常有效，維護及時，一般性故障當(dāng)日內(nèi)修復(fù)。11、電梯系統(tǒng)（1）每天至少1次對電梯實行巡查，保證載人電梯24小時正常運行，轎廂內(nèi)按鈕、燈具等配件保持完好。（2）委托專業(yè)維修保養(yǎng)單位進行定期保養(yǎng)，按規(guī)定進行安全檢測并持有有效的電梯安全使用許可證。安排專人加強對電梯保養(yǎng)的監(jiān)督，并對電梯運行進行管理。（3）接到電梯運行故障報告后，物業(yè)管理人員10分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場進行應(yīng)急處理，通知專業(yè)維修人員須在半小時內(nèi)到現(xiàn)場救助、維修，盡快恢復(fù)電梯正常運行

15、。12、應(yīng)急預(yù)案及停（1）對設(shè)備故障及突發(fā)性事件有應(yīng)急方案和現(xiàn)場處理措施、處理記錄。水、停電、停（2）接到相關(guān)部門的停水、停電、停氣等通知時，應(yīng)提前以通知、公告、廣播、QQ群等形式通知業(yè)主。氣處理 （五）公共區(qū)域清潔衛(wèi)生保潔服務(wù)級級別別項項目目內(nèi)內(nèi) 容容服服 務(wù)務(wù) 要要 求求一一級級公1、樓內(nèi)地面和墻面每天7：00-19：00循環(huán)保潔，保持樓內(nèi)干凈整潔，無顯露垃圾和衛(wèi)生死角，門廳地面每日濕拖1次以上，大堂、門廳花崗巖大理石每2個月保養(yǎng)1次，材質(zhì)干凈，無污漬；墻面保持無灰塵、無污漬。樓梯臺階每兩天濕拖一次，保持干凈、無灰塵。共2、樓梯扶手、欄桿、每2天擦抺1次，保潔干凈、無灰塵。區(qū) 窗臺等域3、

16、消防栓、指示牌每周擦抺2次，目視表面潔凈、無灰塵、無污漬。清 等公共設(shè)施潔4、墻面、天花板每月清潔1次，目視明亮、無灰塵、無蜘蛛網(wǎng)。衛(wèi)5、公共門、窗等玻璃高度3米以下每周清潔1次，高度3米以上每年至少清潔4次，目視潔凈、無灰塵。生6、天臺、屋頂每周至少保潔1次，保持清潔、無垃圾。保7、垃圾收集和清運（1）每天及時收集清運生活垃圾不少于2次，垃圾桶（箱）無垃圾滿溢散落現(xiàn)象、無污跡、無異味。潔（2）垃圾桶（箱）每日清潔次，垃圾廂房每日沖洗2次。服（3）生活垃圾實行袋裝，密閉存放，日產(chǎn)日清。務(wù)8、電梯轎廂每天擦抺、清掃1次，循環(huán)保潔，每月對電梯門壁打蠟上光1次，轎壁表面光亮，無污跡。9、道路地面、綠

17、地（1）每天7：00-19：00循環(huán)保潔，保持小區(qū)內(nèi)環(huán)境整體干凈整潔，無明顯暴露垃圾、衛(wèi)生死角等現(xiàn)象。（2）沿街商店門前責(zé)任區(qū)域7：00-20：30循環(huán)保潔，每半月沖洗1次。10、公共燈具、宣傳欄、信報箱、建筑小品等公共燈具每月至少清潔1次，目視明亮、無灰塵。宣傳欄、信報箱、建筑小品等每周清潔1次，目視潔凈、無灰塵；11、景觀水池等水景每天1次打澇水景漂浮雜物，保持水體清潔，水面無漂浮物，水體無異味。12、“四害”等消殺蚊、蠅、蟑螂孳生季節(jié)（5一10月份）每月消殺2次，其它季節(jié)根據(jù)小區(qū)情況制定具體計劃；滅鼠每季進行1次，無明顯鼠跡。預(yù)防13、保潔人員人員著統(tǒng)一標(biāo)識服上班，及時勸阻樓道內(nèi)亂懸掛、

18、亂貼亂畫、亂堆放現(xiàn)象。 （六六）公公共共區(qū)區(qū)域域綠綠化化日日常常養(yǎng)養(yǎng)護護服服務(wù)務(wù)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)級級別別序序號號內(nèi)內(nèi) 容容服服 務(wù)務(wù) 要要 求求一級1、修剪（1）草坪生長整齊，高度不應(yīng)超過8公分，超過時應(yīng)在1周內(nèi)進行修剪（冬季等因氣候因素修剪會影響植物生長時除外）。公（2）喬、灌木、綠籬、球每年適時修剪3遍以上。共（3）地被、攀援植物修剪及時，每年不少于3次，基本無枯枝。區(qū)域綠化日常養(yǎng)2、雜草清除每年清除雜草6遍以上，雜草面積不大于5%。護3、灌、排水常年保持有效澆灌，草坪、樹木生長良好。服4、施肥、松土（1）草坪按肥力、草種、生長情況，適時適量施有機復(fù)合肥2-3遍。務(wù)（2）樹木類按植物品種、生長、土

19、壤狀況適時適量施肥、松土。每年普施基肥不少于1遍，花灌木增追施復(fù)合肥2遍，滿足植物生長需要。標(biāo)5、病蟲害防治定期噴灑藥物，預(yù)防病蟲害，發(fā)現(xiàn)病蟲害及時滅殺。準(zhǔn)6、扶正、加固臺風(fēng)、雷雨天氣前做好防范加固措施，并在臺風(fēng)、雷雨天氣對部分受影響樹木進行扶正，確保做到樹木基本無傾倒。7、補種及時補植，無枯萎植物。8、其它（1）有技術(shù)人員實施綠化養(yǎng)護管理。（2）草地生長正常，斑禿黃萎低于5%。（3）園林建筑和輔助設(shè)施完好，整潔無損。（4）綠地設(shè)有提示愛護綠化的宣傳牌。二二級級： 一、 收費標(biāo)準(zhǔn)： 類 別 收費標(biāo)準(zhǔn) 多層住宅 0.70-0.95（不含）元/平方米月 小高層帶電梯住宅（8層及以下） 1.20-1

20、.50元（不含）/平方米月 高層帶電梯住宅（9層及以上，不含100米及以上超高層住宅） 1.35-.1.70元（不含）/平方米月二、物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：（一一）綜綜合合服服務(wù)務(wù)級級別別項項目目內(nèi)內(nèi) 容容服服 務(wù)務(wù) 要要 求求二級綜合服務(wù)1、管理處設(shè)置（1）小區(qū)內(nèi)設(shè)置管理處。（2）辦公場所整潔有序，有業(yè)主和使用人接待區(qū)域。（3）配置辦公家具、電話、電腦、打印機、網(wǎng)絡(luò)等辦公設(shè)備。2、管理人員要求（1）項目負(fù)責(zé)人持有物業(yè)經(jīng)理上崗證，有1年以上小區(qū)經(jīng)理工作經(jīng)歷。（2）管理人員、專業(yè)人員持有有效的崗位證書和職業(yè)資格證書，主要管理人員姓名、職務(wù)、照片上墻公示。（3）企業(yè)員工統(tǒng)一著裝，佩戴標(biāo)志，儀表整潔，語言、行

21、為規(guī)范，服務(wù)主動熱情。3、服務(wù)時間管理處各崗位每天10小時（8：00-18：00）進行客服業(yè)務(wù)接待，其余時間有人員值班，并受理報修業(yè)務(wù)。4、日常管理與服務(wù)（1）與委托方簽訂規(guī)范的前期物業(yè)服務(wù)合同，明確雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系，物業(yè)服務(wù)合同備案手續(xù)齊全。（2）建立完善的物業(yè)管理制度、人員崗位職責(zé)及物業(yè)管理工作計劃；建立財務(wù)制度，帳目清晰，財務(wù)收支符合國家相關(guān)規(guī)定。財務(wù)管理、業(yè)主資料、房屋檔案、設(shè)備檔案、收費管理等全面實行計算機管理。（3）依法進行物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備承接查驗工作，驗收手續(xù)齊全，并有相關(guān)記錄存檔。（4）公布24小時物業(yè)服務(wù)電話。及時解答業(yè)主的咨詢、處理業(yè)主投訴及受理維修等。業(yè)主咨詢、

22、投訴在48小時內(nèi)予以答復(fù)處理；業(yè)主報急修30分鐘內(nèi)，其它報修按雙方約定時間到達現(xiàn)場，有完整的報修、維修記錄，并有回訪制度，滿意率達85%以上。（5）在服務(wù)窗口公布物業(yè)服務(wù)項目、服務(wù)內(nèi)容、收費標(biāo)準(zhǔn)，并公布價格主管部門監(jiān)督電話。（6）按有關(guān)規(guī)定和服務(wù)合同約定規(guī)范使用住宅專項維修資金。（7）公共水電費用單獨按實由業(yè)主分?jǐn)偟?，每月在小區(qū)醒目處公布1次由業(yè)主分?jǐn)偟墓菜娰M用詳細(xì)測算和其它物業(yè)服務(wù)代收代付費用情況；每半年1次在小區(qū)醒目處公布涉及住戶共用設(shè)施設(shè)備大中修、更新改造費用分?jǐn)偳闆r。（8）每年1次征詢并走訪業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的意見，走訪住戶不低于70%，滿意率達80%以上；對業(yè)主提出的意見進行分析并在

23、半月內(nèi)予以整改，因客觀原因確實無法整改的應(yīng)向相關(guān)業(yè)主說明原因，并有相關(guān)征詢情況及整改記錄備案。（9）每年開展2次以上健康有益的社區(qū)文化活動。元旦、春節(jié)等節(jié)日在小區(qū)內(nèi)做節(jié)日環(huán)境布置。（10）各類物業(yè)管理紙質(zhì)檔案資料分類歸檔，整齊有序。有完整的檔案目錄清單，查詢方便；（11）對違反法規(guī)規(guī)定和管理規(guī)約的行為進行勸阻、制止，勸阻、制止無效的，及時報告有關(guān)行政管理部門。（12）有成立由企業(yè)員工和業(yè)主參加的志愿服務(wù)小分隊并有年度活動計劃和活動檔案。（13）在小區(qū)設(shè)置醒目、簡潔的倡導(dǎo)文明言行的“遵德守禮”提示牌。 （二）房屋管理與維修養(yǎng)護級級別別項項目目內(nèi)內(nèi) 容容服服 務(wù)務(wù) 要要 求求二級1、1、房屋結(jié)構(gòu)和

24、房屋維（1）每年2次對房屋結(jié)構(gòu)進行全面檢查，發(fā)現(xiàn)異常情況及時報告建設(shè)行政主管部門、建設(shè)單位并做好記錄。房 修養(yǎng)護（2）每年2次書面通知業(yè)主對空調(diào)室外掛機、太陽（空氣）能熱水器等戶外設(shè)置物進行安全性檢查，排除不安全隱患。二級綜合服務(wù)1、管理處設(shè)置屋（3）每年1次編制房屋及共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日常管理和維修養(yǎng)護計劃。管理與維修2、2、公共標(biāo)識小區(qū)主出入口設(shè)有小區(qū)平面示意圖，主要路口交通標(biāo)示齊全、規(guī)范；各組團、棟及單元（門）、戶和公共配套設(shè)施場地有明顯標(biāo)志。養(yǎng)3、公共門窗、消防器每周巡查2次樓梯通道以及其他共用部位的公共門窗、玻璃、防火門、消防器材等配套設(shè)施，有損壞現(xiàn)象的5天內(nèi)恢復(fù)正常（物業(yè)服務(wù)企

25、業(yè)無法掌控時間如外修或到外地購零件等特殊原因除外），巡查、維修和保養(yǎng)記錄齊全。護 材等服4、樓內(nèi)墻面、頂棚、墻面、頂面粉刷層無明顯剝落，面磚、地磚平整不起殼、無缺損，墻面修補應(yīng)保持與原墻面材質(zhì)一致。務(wù) 地面5、房屋外觀對外墻面磚、涂料等裝飾材料進行日常巡視，發(fā)現(xiàn)脫落或有脫落危險的、有污跡時及時編制維修計劃，適時組織維修，保持房屋外觀完好、整潔。6、房屋裝飾裝修管理（1）按照住宅裝飾裝修管理有關(guān)規(guī)定和管理規(guī)約要求，建立完善的小區(qū)裝飾裝修管理制度。業(yè)主、使用人裝修前，依規(guī)定與裝修人簽訂裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，告知裝修人有關(guān)裝修的禁止行為和注意事項，并加強監(jiān)督管理。（2）每周至少3次巡查裝修施工現(xiàn)場，

26、并有記錄。發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等違反國家有關(guān)規(guī)定以及違反管理規(guī)約行為的，應(yīng)及時予以勸阻、制止，勸阻、制止無效的應(yīng)在24小時內(nèi)報告有關(guān)行政主管部門。（3）裝修產(chǎn)生的建筑垃圾應(yīng)在指定地點臨時堆放，并采取圍檔、遮蓋等措施。（三）公共秩序維護級級別別項項目目內(nèi)內(nèi) 容容服服 務(wù)務(wù) 要要 求求公1、 1、人員要求（1）秩序維護人員中50周歲以下的人員占總數(shù)的50%以上，身體健康，工作認(rèn)真負(fù)責(zé)。共（2）聘用的秩序維護員應(yīng)無犯罪記錄。秩（3）能做好小區(qū)公共秩序維護和應(yīng)對工作，安防員能正確使用各類消防、物防、技防器械和設(shè)備。二級序（4）上崗時佩帶統(tǒng)一標(biāo)志，穿戴統(tǒng)一制服，儀容儀表規(guī)范整

27、齊。維（5）配備對講裝置或必要的安全護衛(wèi)器械。護2、 2、門崗（1）各出入口設(shè)專人24小時值勤，小區(qū)主出入口每天7：00-9：00、17：0019：00站崗值勤。門崗值守有詳細(xì)交接班記錄和外來人員、車輛登記、大件物品進出和異常情況處置記錄。（2）保持小區(qū)入口環(huán)境整潔、有序、道路暢通，禮貌詢問外來人員，并通過電話、對講系統(tǒng)等方式聯(lián)系住戶核對信息，決定是否放行，勸阻無關(guān)外來人員、車輛隨意進入小區(qū)。（3）協(xié)助公安機關(guān)做好常住人口、流動人口和出租房屋登記管理工作，對不履行義務(wù)的業(yè)主，應(yīng)及時向公安機關(guān)報告，協(xié)助有關(guān)部門制止違法、違規(guī)的行為。3、 3、巡邏崗（1）秩序維護員按照指定路線和時間進行24小時巡

28、邏。對重點區(qū)域、重點部位白天每2小時至少巡查1次，晚上每3小時巡查1次，有巡查記錄。（2）接到業(yè)主報警或求助電話等安全事故時，快速到達現(xiàn)場，并及時采取應(yīng)急措施，同時報告管理處和有關(guān)行政主管部門，協(xié)助做好救助工作。二級（3）巡查中發(fā)現(xiàn)違規(guī)行為、不安全狀況等異常情況時，應(yīng)立即通知管理處，并在現(xiàn)場采取必要措施，按規(guī)定及時報告有關(guān)部門。4、 4、技防設(shè)施（1）小區(qū)應(yīng)具備錄像監(jiān)控（監(jiān)控點應(yīng)至少覆蓋單元進出口、小區(qū)主要道路出入口）、樓宇對講、周界報警等3項以上技防設(shè)施，24小時開通，并有人駐守，注視各設(shè)備所傳達的信息。和救助（2）控制中心接到報警信號后，安防人員15分鐘內(nèi)盡快趕到現(xiàn)場進行處理，同時中心應(yīng)接

29、受用戶救助要求，解答用戶詢問。監(jiān)控影像資料、報警記錄應(yīng)當(dāng)至少留存30日備查，有特殊要求的參照相關(guān)規(guī)定或行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。（3）有火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案。接到火警、警情后立即到達現(xiàn)場，協(xié)助保護現(xiàn)場并報告消防、公安等相關(guān)主管部門及相關(guān)業(yè)主、物業(yè)使用人，同時協(xié)助采取相應(yīng)措施。 （四四）共共用用設(shè)設(shè)施施設(shè)設(shè)備備運運行行、維維修修養(yǎng)養(yǎng)護護級級別別項項目目內(nèi)內(nèi) 容容服服 務(wù)務(wù) 要要 求求二二1、道路、場地等每周巡查1次道路、路面、側(cè)石、井蓋等，發(fā)現(xiàn)損壞7天內(nèi)修復(fù)，保持路面平整、無破損、無積水、無井蓋缺失，側(cè)石平直無缺損。級級共用設(shè)施設(shè)2、圍墻每月巡查1次，發(fā)現(xiàn)損壞立即修復(fù)，鐵柵欄圍墻表面無銹蝕

30、，保持圍墻完好。遇到暴風(fēng)雨等異常情況要加強巡查和維護。備3、休閑椅、涼亭、每周巡查2次，發(fā)現(xiàn)損壞立即修復(fù)，保持原有面貌，保證其安全使用。運 雕塑、景觀小品行4、室外健身設(shè)施、每兩天巡查1次，發(fā)現(xiàn)損壞立即修復(fù)，保證器械、設(shè)施的安全使用（如需更換的除外）。、 兒童樂園等維5、安全標(biāo)志等設(shè)施設(shè)備標(biāo)志齊全、規(guī)范，容易危及人身安全的設(shè)施設(shè)備有明顯警示標(biāo)志和防范措施。每月檢查1次，保證標(biāo)志清晰完整，設(shè)施運行正常。修6、供水系統(tǒng)（1）未移交供水企業(yè)管理的供水設(shè)備，每周巡查3次以上。每半年至少1次對水泵潤滑點加油，及時對泵房、管道等進行除銹、油漆，對水泵實施全面維護保養(yǎng)，保證二次供水正常，泵房整潔。養(yǎng)（2）未

31、移交供水企業(yè)管理的水箱、蓄水池，每年定期清洗2次，并將水質(zhì)送檢化驗，二次供水水質(zhì)符合國家生活用水標(biāo)準(zhǔn)。護（3）未移交供水企業(yè)管理的水箱、蓄水池應(yīng)保持水箱、蓄水池蓋板完好并加鎖，溢流管口安裝有金屬防護網(wǎng)并保持完好。（4）高層建筑每年2次對供水系統(tǒng)減壓閥進行測壓并做好記錄。7、排水系統(tǒng)（1）每周至少巡查3次污水泵等排水系統(tǒng)，確保排水系統(tǒng)運行正常。（2）每半年1次潤滑加油。（3）每年至少1次對排水系統(tǒng)全面維護保養(yǎng)。（4）戶外共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每季度檢查1次，及時清陶；化糞池每年清掏1次。（5）污水排放符合環(huán)保要求。8、公共照明每天1次檢查路燈、樓道燈等公共照明系統(tǒng)，及時修復(fù)損壞

32、的燈座、燈泡、開關(guān)等，完好率不低于95%，并按規(guī)定時間定時開關(guān)。3、 3、巡邏崗9、消防系統(tǒng)（1）制定并執(zhí)行消防安全制度、消防安全操作規(guī)則、滅火和應(yīng)急疏散預(yù)案。（2）消防泵每月啟動1次并作記錄，每年保養(yǎng)1次，保證其運行正常。（3）消防栓每2月檢查1次，消防栓箱內(nèi)各種配件齊全完好。（4）每半年檢測1次探測器，不合格的應(yīng)當(dāng)及時調(diào)換。（5）每半年檢查1次消防水帶，閥桿處加油。（6）每月檢查1次配備的滅火器，臨近失效立即更新或充壓。10、安防技防系統(tǒng)加強對視頻監(jiān)控、樓宇對講、周界報警、電子巡更等技防設(shè)施日常維護，確保運轉(zhuǎn)正常有效，維護及時，一般性故障3天內(nèi)修復(fù)。11、電梯系統(tǒng)（1）每天至少1次對電梯實

33、行巡查，保證載人電梯24小時正常運行，轎廂內(nèi)按鈕、燈具等配件保持完好。（2）委托專業(yè)維修保養(yǎng)單位進行定期保養(yǎng)，按規(guī)定進行安全檢測并持有有效的電梯安全使用許可證。安排專人加強對電梯保養(yǎng)的監(jiān)督，并對電梯運行進行管理。（3）接到電梯運行故障報告后，物業(yè)管理人員20分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場進行危急處理，通知專業(yè)維修人員半小時內(nèi)到現(xiàn)場維修的應(yīng)及時聯(lián)絡(luò)趕赴現(xiàn)場處理，盡快恢復(fù)電梯正常運行。12、應(yīng)急預(yù)案及停水、（1）對設(shè)備故障及突發(fā)性事件有應(yīng)急方案和現(xiàn)場處理措施、處理記錄。 停電、停氣處理（2）接到相關(guān)部門的停水、停電、停氣等通知時，應(yīng)提前以通知、公告、廣播等形式通知業(yè)主。 （五）公共區(qū)域清潔衛(wèi)生保潔服務(wù)級級別別項項

34、目目內(nèi)內(nèi) 容容服服 務(wù)務(wù) 要要 求求二二級級1、樓內(nèi)地面和墻面每天7：00-18：00循環(huán)保潔，保持樓內(nèi)干凈整潔，無明顯暴露垃圾和衛(wèi)生死角，門廳地面每2天濕拖1次，大堂、門廳花崗巖大理石每季保養(yǎng)1次，材質(zhì)干凈、無污漬；墻面保持無灰塵、無污漬。樓梯臺階每周濕拖2次。公2、樓道、樓梯扶手、每2天至少擦抺1次，保潔干凈、無灰塵。共 欄桿、窗臺等區(qū)3、消防栓、指示牌每周擦抺1次，目視表面潔凈、無灰塵、無污漬域 等公共設(shè)施清4、墻面、天花板每月清潔1次，目視明亮、無灰塵、無蜘蛛網(wǎng)。潔5、公共門、窗等玻璃高度3米以下每周清潔1次，高度3米以上每年至少清潔1次，目視潔凈、無灰塵。衛(wèi)6、天臺、屋頂每周至少保潔

35、1次，保持清潔、無垃圾。生7、垃圾收集和清運（1）每天及時收集清運生活垃圾至少1次，垃圾桶（箱）無垃圾滿溢散落現(xiàn)象、無污跡、無異味。保（2）垃圾桶（箱）每周清洗2次，垃圾廂房每日沖洗2次。潔（3）生活垃圾實行袋裝，密閉存放，日產(chǎn)日清。服8、電梯轎廂每天清掃1次，循環(huán)保潔，每2天擦抺廂、門壁1次，電梯轎廂衛(wèi)生干凈。每2月對電梯門壁打蠟上光1次，轎壁表面光亮，無污跡。務(wù)9、道路地面、綠地（1）每天7：00-18：00循環(huán)保潔，保持小區(qū)內(nèi)環(huán)境整體干凈整潔，無明顯暴露垃圾、衛(wèi)生死角等現(xiàn)象。（2）沿街商店門前責(zé)任區(qū)域7：00-20：30循環(huán)保潔，每月沖洗1次。10、公共燈具、宣傳欄、公共燈具每月清潔1次

36、，目視明亮、無灰塵。宣傳欄、信報箱、建筑小品等每月清潔3次，目視潔凈、無灰塵。 信報箱、建筑小品等11、景觀水池等水景每周3次打澇水景漂浮雜物，保持水體清潔，水面無漂浮物，水體無異味。12、“四害”等消殺預(yù)防蚊、蠅、蟑螂孳生季節(jié)（5一10月份）每月消殺1次，其它季節(jié)根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定具體計劃；滅鼠每半年進行1次，無明顯鼠跡。13、保潔人員人員著統(tǒng)一標(biāo)識服上班，及時勸阻樓道內(nèi)亂懸掛、亂貼亂畫、亂堆放現(xiàn)象。 （六）公公共共區(qū)區(qū)域域綠綠化化日日常常養(yǎng)養(yǎng)護護服服務(wù)務(wù)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)級級別別項項目目內(nèi)內(nèi) 容容服服 務(wù)務(wù) 要要 求求二級1、修剪（1）草坪生長整齊，每年修剪4遍以上，高度不應(yīng)超過12公分，超過時應(yīng)在1

37、0天內(nèi)進行修剪（冬季等因氣候因素修剪會影響植物生長時除外）。公（2）喬、灌木、綠籬、球每年適時修剪兩遍以上。共（3）地被、攀援植物修剪及時，每年不少于2次，基本無枯枝。區(qū)域綠化日常養(yǎng)2、雜草清除每年普除雜草4遍以上，有效控制雜草孳生，雜草面積不大于5%。護3、灌、排水常年保持有效澆灌，草坪、樹木生長良好。服4、施肥、松土（1）草坪按肥力、草種、生長情況，適時適量施有機復(fù)合肥兩遍。務(wù)（2）樹木類按植物品種、生長、土壤狀況適時適量施肥、松土。每年普施基肥不少于1遍，花灌木增追施復(fù)合肥2遍，滿足植物生長需要。標(biāo)5、病蟲害防治定期噴灑藥物，預(yù)防病蟲害，發(fā)現(xiàn)病蟲害及時滅殺。準(zhǔn)6、扶正、加固臺風(fēng)、雷雨天氣

38、前做好防范加固措施，并在臺風(fēng)、雷雨天氣對部分受影響樹木進行扶正，確保做到樹木基本無傾倒。7、補種發(fā)現(xiàn)枯萎的植物應(yīng)在10天內(nèi)清除并補種。二二級級8、其它（1）有技術(shù)人員實施綠化養(yǎng)護管理。（2）草地生長正常，斑禿黃萎低于6%。（3）園林建筑和輔助設(shè)施完好，整潔無損。（4）綠地設(shè)有提示愛護綠化的宣傳牌。 三三級級： 一一、 收收費費標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)： 類類別別 收收費費標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn) 多多層層住住宅宅 0.50-0.700.50-0.70（不不含含）元元/ /平平方方米米月月 小小高高層層帶帶電電梯梯住住宅宅（8 8層層及及以以下下） 0.90-1.200.90-1.20（不不含含）元元/ /平平方方米米月月 高

39、高層層帶帶電電梯梯住住宅宅（9 9層層及及以以上上，不不含含100100米米及及以以上上超超高高層層住住宅宅） 1.15-1.351.15-1.35（不不含含）元元/ /平平方方米米月月二、物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：（一一）綜綜合合服服務(wù)務(wù)級級別別項項目目內(nèi)內(nèi) 容容服服 務(wù)務(wù) 要要 求求三級1、管理處設(shè)置小區(qū)內(nèi)設(shè)置管理處。辦公場所整潔有序。綜（2） 配置有電話、電腦、網(wǎng)絡(luò)等辦公設(shè)備。合2、管理人員要求（1）項目負(fù)責(zé)人持有物業(yè)管理崗位證書或執(zhí)業(yè)資格證書，有3年以上物業(yè)管理工作經(jīng)驗。服（2）管理人員、專業(yè)技術(shù)人員持有有效的崗位證書和職業(yè)資格證書。主要管理人員姓名、職務(wù)、照片上墻公示。務(wù)（3）管理人員配戴標(biāo)志，

40、儀表整潔，語言、行為規(guī)范，服務(wù)主動、熱情。3、服務(wù)時間管理處各崗位每天提供8小時（8：00-12：00，14：00-18：00）客服業(yè)務(wù)接待，其余時間有人員值班，并提供服務(wù)。4、日常管理與服務(wù)（1）與委托方簽訂規(guī)范的前期物業(yè)服務(wù)合同，明確雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系，物業(yè)服務(wù)合同備案手續(xù)齊全。（2）建立較完善的物業(yè)管理制度、人員崗位職責(zé)及物業(yè)管理工作計劃；建立財務(wù)制度，帳目清晰，財務(wù)收支符合國家相關(guān)規(guī)定。（3）依法進行物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備承接查驗工作，驗收手續(xù)齊全，并有相關(guān)記錄存檔。（4）（4）公布24小時服務(wù)電話。及時解答業(yè)主的咨詢、處理業(yè)主投訴及受理維修等。業(yè)主咨詢、投訴在4天內(nèi)予以答復(fù)處理；業(yè)

41、主報急修1小時內(nèi)、其它報修按雙方約定時間到達現(xiàn)場，有完整的報修、維修記錄，并有回訪制度，滿意率達75%以上。（5）在物業(yè)服務(wù)窗口公布物業(yè)服務(wù)項目、服務(wù)內(nèi)容、收費標(biāo)準(zhǔn)，并公布價格主管部門監(jiān)督電話。（6）（5）按有關(guān)規(guī)定和合同約定規(guī)范使用住宅專項維修資金。（7）公共水電費用單獨按實由業(yè)主分?jǐn)偟?，每月在小區(qū)醒目處公布1次由業(yè)主分?jǐn)偟墓菜娰M用詳細(xì)測算和其它物業(yè)服務(wù)代收代付費用情況；每半年1次在小區(qū)醒目處公布涉及住戶共用設(shè)施設(shè)備大中修、更新改造費用分?jǐn)偳闆r。二級（8）（8）每年1次征詢并走訪業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的意見，走訪住戶不低于60%，滿意率達70%以上，對業(yè)主提出的意見進行分析并在30天內(nèi)予以整改，

42、因客觀原因確實無法整改的應(yīng)向相關(guān)業(yè)主說明原因，并有相關(guān)征詢情況及整改記錄備案。（9）每年開展1次健康有益的社區(qū)文化活動。（10）財務(wù)管理、業(yè)主資料、房屋檔案、設(shè)備檔案、收費管理等檔案資料齊全，分類歸檔，整齊有序。（11）對違反法規(guī)規(guī)定和管理規(guī)約的行為進行勸阻、制止，勸阻、制止無效的，及時報告有關(guān)行政管理部門。（12）有成立由企業(yè)員工和業(yè)主參加的志愿服務(wù)小分隊并有年度活動計劃和活動檔案。（13）在小區(qū)設(shè)置醒目、簡潔的倡導(dǎo)文明言行的“遵德守禮”提示牌。 （二）房屋管理與維修養(yǎng)護服務(wù)級級別別項項目目內(nèi)內(nèi) 容容服服 務(wù)務(wù) 要要 求求三級1、 1、房屋結(jié)構(gòu)和房屋維修（1）每年1次對房屋結(jié)構(gòu)進行全面檢查，

43、發(fā)現(xiàn)異常情況及時報告建設(shè)行政主管部門、建設(shè)單位并做好記錄。房2、 養(yǎng)護（2）每年1次書面通知業(yè)主對空調(diào)室外掛機、太陽（空氣）能熱水器等戶外設(shè)置物進行安全性檢查，排除不安全隱患。屋（3）每年1次編制房屋及共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日常管理和維修養(yǎng)護計劃。管理與維修2、公共標(biāo)識小區(qū)主出入口設(shè)有小區(qū)平面示意圖，主要路口交通標(biāo)示齊全、規(guī)范；各組團、棟及單元（門）、戶和公共配套設(shè)施場地有明顯標(biāo)志。養(yǎng)3、公共門窗、消防器材每周巡查1次樓梯通道以及其他共用部位的公共門窗、玻璃、防火門、消防器材等配套的共有部位，有損壞現(xiàn)象的10天內(nèi)恢復(fù)正常（物業(yè)服務(wù)企業(yè)無法掌控時間如外修或到外地購零件等特殊原因除外），巡查、維修

44、和保養(yǎng)記錄齊全。護3、 等服4、樓內(nèi)墻面、頂棚、墻面、頂面粉刷層無明顯剝落，面磚、地磚平整不起殼、無缺損，墻面修補應(yīng)保持與原墻面材質(zhì)一致。務(wù)4、 地面5、房屋外觀對外墻面磚、涂料等裝飾材料進行日常巡視，發(fā)現(xiàn)脫落或有脫落危險的、有污跡時及時編制維修計劃，適時組織維修，保持房屋外觀完好、整潔。6、房屋裝飾裝修管理（1）按照住宅裝飾裝修管理有關(guān)規(guī)定和管理規(guī)約要求，建立完善的小區(qū)裝飾裝修管理制度。業(yè)主、使用人裝修前，依規(guī)定與裝修人簽訂裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，告知裝修人有關(guān)裝修的禁止行為和注意事項，并加強監(jiān)督管理。（2）每周至少2次巡查裝修施工現(xiàn)場，并有記錄。發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管

45、線等違反國家有關(guān)規(guī)定以及違反管理規(guī)約行為的，應(yīng)及時予以勸阻、制止，勸阻、制止無效的應(yīng)在24小時內(nèi)報告有關(guān)行政主管部門。三級4、日常管理與服務(wù)（3）裝修產(chǎn)生的建筑垃圾應(yīng)在指定地點臨時堆放，并采取圍檔、遮蓋等措施。 （三）公共秩序維護級級別別項項目目內(nèi)內(nèi) 容容服服 務(wù)務(wù) 要要 求求1、人員要求（1）配備有秩序維護人員，身體健康，工作認(rèn)真負(fù)責(zé)。公（2）聘用的秩序維護員應(yīng)無犯罪記錄。共（3）能做好小區(qū)公共秩序維護工作，能正確使用消防器材。三級秩（4）上崗時佩帶統(tǒng)一標(biāo)志，穿戴統(tǒng)一制服，儀容儀表規(guī)范整齊。序2、門崗（1）主出入口設(shè)專人24小時值班看守，邊門定時開放并有專人看守。門崗有詳細(xì)的外來人員、車輛、

46、大件物品進出登記記錄。維（2）禮貌詢問外來人員來訪事由，勸阻無關(guān)人員、車輛進入小區(qū)。保持小區(qū)入口環(huán)境整潔、道路暢通。護（3）協(xié)助公安機關(guān)做好常住人口、流動人口和出租房屋登記管理工作，對不履行義務(wù)的業(yè)主，應(yīng)及時向公安機關(guān)報告，協(xié)助有關(guān)部門制止違法、違規(guī)的行為。3、巡邏崗（1）秩序維護員按照指定路線和時間進行24小時巡邏。對重點區(qū)域、重點部位每3小時至少巡查1次，有巡查記錄。（2）接到業(yè)主報警或求助電話等發(fā)生安全事故時，快速到達現(xiàn)場，并及時采取應(yīng)急措施，同時向管理處和有關(guān)行政主管部門報告，協(xié)助做好救助工作。（3）巡查中發(fā)現(xiàn)違規(guī)行為、不安全狀況等異常情況時，應(yīng)立即通知管理處，并在現(xiàn)場采取必要措施，按

47、規(guī)定報告有關(guān)部門。4、技防設(shè)施和救助（1）對安全電子監(jiān)控系統(tǒng)實施24小時監(jiān)控。對異常情況及時做出反應(yīng)并記錄處置情況。（2）監(jiān)控影像資料、報警記錄應(yīng)當(dāng)至少留存30日備查，有特殊要求的參照相關(guān)規(guī)定或行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。（3）有火災(zāi)、治安、暴風(fēng)雨、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案。接到火警、警情后立即到達現(xiàn)場，協(xié)助保護現(xiàn)場并報告消防、公安等相關(guān)主管部門及相關(guān)業(yè)主、物業(yè)使用人，同時協(xié)助采取相應(yīng)措施。 （四四）共共用用設(shè)設(shè)施施設(shè)設(shè)備備運運行行、維維修修養(yǎng)養(yǎng)護護級級別別項項目目內(nèi)內(nèi) 容容服服 務(wù)務(wù) 要要 求求三三1、道路、場地等每兩周巡查1次道路、路面、側(cè)石、井蓋等，發(fā)現(xiàn)損壞及時修復(fù)，保持路面平整、無破損、無積水、井

48、蓋無缺失，側(cè)石平直無缺損。級級共用設(shè)施設(shè)2、圍墻每兩個月巡查1次，發(fā)現(xiàn)損壞立即修復(fù)，鐵柵欄圍墻表面無銹蝕，保持圍墻完好。遇到暴風(fēng)雨等異常情況要加強巡查和維護。備3、休閑椅、涼亭、雕塑、每半個月巡查1次，發(fā)現(xiàn)損壞立即修復(fù)，保持原有面貌，保證其安全使用。運 景觀小品三級6、房屋裝飾裝修管理行4、外健身設(shè)施、兒童樂每周巡查2次，發(fā)現(xiàn)損壞立即修復(fù)，保證器械、設(shè)施的安全使用（如需更換的除外）。、5、 園等維5、安全標(biāo)志等設(shè)施設(shè)備標(biāo)志齊全、規(guī)范，容易危及人身安全的設(shè)施設(shè)備有明顯警示標(biāo)志和防范措施。每2個月檢查1次，保證標(biāo)志清晰完整，設(shè)施運行正常。修6、供水系統(tǒng)（1）未移交供水企業(yè)管理的供水設(shè)備，每周巡查1

49、次以上。每半年至少1次對水泵潤滑點加油，每年至少1次對泵房、管道等進行除銹、油漆，對水泵實施全面維護保養(yǎng)，保證二次供水正常，泵房整潔。養(yǎng)（2）未移交供水企業(yè)管理的水箱、蓄水池，每年定期清洗2次，并將水質(zhì)送檢化驗，二次供水水質(zhì)符合國家生活用水標(biāo)準(zhǔn)。護（3）未移交供水企業(yè)管理的水箱、蓄水池應(yīng)保持水箱、蓄水池蓋板完好并加鎖，溢流管口安裝有金屬防護網(wǎng)并保持完好。（4）高層建筑每年2次對供水系統(tǒng)減壓閥進行測壓并做好記錄。7、排水系統(tǒng)（1）每周至少巡查1次污水泵等排水系統(tǒng)，確保排水系統(tǒng)運行正常。（2）每半年1次潤滑加油。（3）每年至少1次對排水系統(tǒng)全面維護保養(yǎng)。（4）戶外共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、

50、污水井每季度檢查1次，及時清陶；化糞池每年清掏1次。（5）污水排放符合環(huán)保要求。8、公共照明每天1次檢查路燈、樓道燈等公共照明系統(tǒng)，及時修復(fù)損壞的燈座、燈泡、開關(guān)等，完好率不低于90%，并按規(guī)定時間定時開關(guān)。9、消防系統(tǒng)（1）制定并執(zhí)行消防安全制度、消防安全操作規(guī)則、滅火和應(yīng)急疏散預(yù)案。（2）消防泵每月啟動1次并作記錄，每年保養(yǎng)1次，保證其運行正常。（3）消防栓每季檢查1次，消防栓箱內(nèi)各種配件齊全完好。（4）每年檢測1次探測器，不合格的應(yīng)當(dāng)及時調(diào)換。（5）每年檢查1次消防水帶，閥桿處加油。（6）每月檢查1次配備的滅火器，臨近失效立即更新或充壓。10、安防技防系統(tǒng)加強對視頻監(jiān)控、樓宇對講、周界報

51、警、電子巡更等技防設(shè)施日常維護，確保運轉(zhuǎn)正常有效，維護及時。11、電梯系統(tǒng)（1）每天至少1次對電梯實行巡查，保證載人電梯24小時正常運行，轎廂內(nèi)按鈕、燈具等配件保持完好。（2）委托專業(yè)維修保養(yǎng)單位進行定期保養(yǎng)，按規(guī)定進行安全檢測并持有有效的電梯安全使用許可證。安排專人加強對電梯保養(yǎng)的監(jiān)督，并對電梯運行進行管理。（3）接到電梯運行故障報告后，物業(yè)管理人員25分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場進行危急處理，通知專業(yè)維修人員及時到現(xiàn)場維修處理，盡快恢復(fù)電梯正常運行。12、應(yīng)急預(yù)案及停水、（1）對設(shè)備故障及突發(fā)性事件有應(yīng)急方案和現(xiàn)場處理措施、處理記錄。停電、停氣處理（2）接到相關(guān)部門的停水、停電、停氣等通知時，應(yīng)提前以通

52、知、公告、廣播等形式通知業(yè)主。 （五）公共區(qū)域清潔衛(wèi)生保潔服務(wù)級級別別項項目目內(nèi)內(nèi) 容容服服 務(wù)務(wù) 要要 求求三三級級1、樓內(nèi)地面和墻面每天7：00-18：00循環(huán)保潔，保持環(huán)境整體干凈整潔，無明顯暴露垃圾和衛(wèi)生死角，門廳地面每周濕拖2次，大堂、門廳花崗巖大理石地板每半年保養(yǎng)1次，材質(zhì)干凈，無污漬；墻面保持無灰塵、無污漬。樓梯臺階每周濕拖洗1次。公2、樓道、樓梯扶手、欄桿、每周擦抺2次，保潔干凈、無灰塵。共 窗臺等區(qū)3、消防栓、指示牌等公共每半月清潔1次，目視表面潔凈、無灰塵、無污漬。域 設(shè)施清4、墻面、天花板每月清潔1次，目視明亮、無灰塵，無蜘蛛網(wǎng)。潔5、公共門、窗等玻璃高度3米以下每兩周清

53、潔1次，高度3米以上每年至少清潔1次，目視潔凈、無灰塵。衛(wèi)6、天臺、屋頂每兩周至少保潔1次，保持清潔、無垃圾。生7、垃圾收集和清運（1）每天及時收集清運生活垃圾至少1次，垃圾桶（箱）無垃圾滿溢散落現(xiàn)象、無污跡、無異味。保（2）垃圾桶（箱）每周至少清洗1次，垃圾廂房每日沖洗1次。潔（3）生活垃圾實行袋裝，密閉存放，日產(chǎn)日清。服8、電梯轎廂每天清掃1次，循環(huán)保潔，每周擦抺廂、門壁2次，每半年對電梯門壁打蠟上光1次，電梯轎廂衛(wèi)生干凈，轎壁表面光亮，無污跡。務(wù)9、道路地面、綠地（1）每天7：00-18：00循環(huán)保潔，保持小區(qū)內(nèi)環(huán)境整體干凈整潔，無明顯暴露垃圾、衛(wèi)生死角等現(xiàn)象。（2）沿街商店門口責(zé)任區(qū)域

54、7：00-19：00循環(huán)保潔，每2月沖洗1次。10、公共燈具、宣傳欄、公共燈具每月清潔1次，目視明亮、無灰塵。宣傳欄、信報箱、建筑小品等每月清潔2次，目視潔凈、無灰塵；信報箱、建筑小品等11、景觀水池等水景每周2次打澇水景漂浮雜物，保持水體清潔，水面無漂浮物，水體無異味。12、“四害”等消殺預(yù)防蚊、蠅、蟑螂孳生季節(jié)（5一10月份）每2月消殺1次，其它季節(jié)根據(jù)小區(qū)情況制定具體計劃；滅鼠每半年進行1次，無明顯鼠跡。13、保潔人員人員著統(tǒng)一標(biāo)識服上班，及時勸阻樓道內(nèi)亂懸掛、亂貼亂畫、亂堆放現(xiàn)象。（六）公公共共區(qū)區(qū)域域綠綠化化日日常常養(yǎng)養(yǎng)護護服服務(wù)務(wù)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)級級別別項項目目內(nèi)內(nèi) 容容服服 務(wù)務(wù) 要要

55、求求三級1、修剪（1）草坪生長整齊，每年普修2遍以上。公（2）喬、灌木、綠籬、球每年適時修剪2遍以上。共（3）地被、攀援植物修剪及時，每年不少于2次，基本無枯枝。區(qū)域綠化日常養(yǎng)2、雜草清除每年除雜草3遍以上，有效控制雜草孳生，雜草面積不大于5%。護3、灌、排水常年保持有效澆灌，草坪、樹木生長良好。服4、施肥、松土（1）草坪按肥力、草種、生長情況，適時適量施有機復(fù)合肥1遍以上。務(wù)（2）樹木類按植物品種、生長、土壤狀況適時適量施肥、松土。每年普施基肥不少于1遍，花灌木增追施復(fù)合肥2遍，滿足植物生長需要。標(biāo)5、病蟲害防治定期噴灑藥物，預(yù)防病蟲害，發(fā)現(xiàn)病蟲害及時滅殺。準(zhǔn)6、扶正、加固臺風(fēng)、雷雨天氣前做

56、好防范加固措施，并在臺風(fēng)、雷雨天氣對部分受影響樹木進行扶正，確保做到樹木基本無傾倒。7、補種發(fā)現(xiàn)枯萎的植物應(yīng)在半個月內(nèi)清除并補種。8、其它（1）有技術(shù)人員實施綠化養(yǎng)護管理。（2）草地生長正常，斑禿黃萎低于6%。（3）園林建筑和輔助設(shè)施完好，整潔無損。（4）綠地設(shè)有提示愛護綠化的宣傳牌。 四四級級： 一一、收收費費標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)： 類類別別 收收費費標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn) 多多層層住住宅宅 0.500.50元元（不不含含）及及以以下下/ /平平方方米米月月 小小高高層層帶帶電電梯梯住住宅宅（8 8層層及及以以下下） 0.900.90元元（不不含含）及及以以下下/ /平平方方米米月月 高高層層帶帶電電梯梯住住宅宅（9

57、 9層層及及以以上上，不不含含100100米米及及以以上上超超高高層層住住宅宅） 1.151.15元元（不不含含 ）及及以以下下/ /平平方方米米月月二、物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：（一一）綜綜合合服服務(wù)務(wù)級級別別項項目目內(nèi)內(nèi) 容容服服 務(wù)務(wù) 要要 求求綜1、管理處設(shè)置（1）小區(qū)內(nèi)設(shè)置管理處，辦公場所整潔有序。有必要的辦公設(shè)備。合服四級務(wù)2、管理人員要求（1）項目負(fù)責(zé)人或項目托管負(fù)責(zé)人持有物業(yè)管理崗位證書或職業(yè)資格證書，有2年以上物業(yè)管理工作經(jīng)驗。（2）管理人員配戴標(biāo)志，儀表整潔，語言、行為規(guī)范，服務(wù)主動、熱情。三級1、修剪3、服務(wù)時間管理處各崗位每天提供8小時（8：00-12：00，14：00-18：00

58、）客服業(yè)務(wù)接待，其余時間有人員值班。4、日常管理與服務(wù)（1）與委托方簽訂規(guī)范的前期物業(yè)服務(wù)合同，明確雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系，物業(yè)服務(wù)合同備案手續(xù)齊全。（2）有完善的物業(yè)管理制度、人員崗位職責(zé)和財務(wù)制度等。財務(wù)收支符合國家相關(guān)規(guī)定。（3）依法進行承接查驗，手續(xù)齊全，并有相關(guān)記錄存檔。（4）公示24小時服務(wù)電話，及時解答業(yè)主的咨詢、處理業(yè)主投訴及受理維修等。業(yè)主咨詢、投訴在7天內(nèi)予以答復(fù)處理；業(yè)主報急修4小時內(nèi)、其它報修按雙方約定時間到達現(xiàn)場，有完整的報修、維修記錄，并有回訪制度，滿意率達70%以上。（5）服務(wù)項目、服務(wù)內(nèi)容、收費標(biāo)準(zhǔn)等應(yīng)按有關(guān)規(guī)定在小區(qū)醒目處予以公布，并公布價格主管部門監(jiān)督電話。（6）

59、公共水電費用單獨按實由業(yè)主分?jǐn)偟?，每月在小區(qū)醒目處公布1次由業(yè)主分?jǐn)偟墓菜娰M用詳細(xì)測算和其它物業(yè)服務(wù)代收代付費用情況；每半年1次在小區(qū)醒目處公布涉及住戶共用設(shè)施設(shè)備大中修、更新改造費用分?jǐn)偳闆r。（7）每年1次征詢并走訪業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的意見，走訪住戶不低于50%。對業(yè)主提出的意見進行分析并在本2個月內(nèi)予以整改，因客觀原因確實無法整改的應(yīng)向相關(guān)業(yè)主說明原因，并有相關(guān)征詢情況及整改記錄備案。（8）財務(wù)管理、業(yè)主資料、房屋檔案、設(shè)備檔案、收費管理等檔案齊全。（9）對違反法規(guī)規(guī)定和管理規(guī)約的行為進行勸阻、制止，勸阻、制止無效的，及時報告有關(guān)行政管理部門。（10）有成立由企業(yè)員工和業(yè)主參加的志愿服務(wù)小

60、分隊并有年度活動計劃和活動檔案。（11）在小區(qū)設(shè)置醒目、簡潔的倡導(dǎo)文明言行的“遵德守禮”提示牌。 （二）房屋管理與維修養(yǎng)護級級別別項項目目內(nèi)內(nèi) 容容服服 務(wù)務(wù) 要要 求求四級1、房屋結(jié)構(gòu)和房屋維（1）每年1次對房屋結(jié)構(gòu)進行全面檢查，發(fā)現(xiàn)異常情況及時報告建設(shè)行政主管部門、建設(shè)單位并做好記錄。房 修養(yǎng)護（2）每年1次書面通知業(yè)主對空調(diào)室外掛機、太陽（空氣）能熱水器等戶外設(shè)置物進行安全性檢查，排除不安全隱患。屋（3）每年1次編制房屋及共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日常管理和維修養(yǎng)護計劃。管理與維修2、公共標(biāo)識小區(qū)主出入口設(shè)有小區(qū)平面示意圖，主要路口交通標(biāo)示齊全、規(guī)范；各組團、棟及單元（門）、戶和公共配套設(shè)施