簡(jiǎn)述契稅的納稅籌劃方法

1、簡(jiǎn)述契稅的納稅籌劃方法 契稅是以境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬的行為為征稅對(duì)象，依據(jù)土地使用權(quán)、房屋的價(jià)格，向承受的單位和個(gè)人征收的一種稅。依據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于征收機(jī)關(guān)直接征收契稅的通知（國(guó)稅發(fā)137號(hào)）文件規(guī)定，契稅由稅務(wù)機(jī)關(guān)直接征收，并普遍適用于有應(yīng)稅行為的單位和個(gè)人。 在目前的經(jīng)濟(jì)生活中，涉及到轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬的契稅繳納行為較多， 依據(jù)契稅繳納的稅收政策進(jìn)行納稅籌劃，降低契稅支出，日益為各方面納稅人所重視，現(xiàn)舉例說(shuō)明契稅繳納的納稅籌劃方法。（以下所舉各例中涉及到繳納契稅的稅率為4%） 一、簽訂等價(jià)交換合同，享受免征契稅政策 【例1】金信公司有一塊土地價(jià)值3000萬(wàn)元擬出售給南方公司，然后從南方

2、公司購(gòu)買(mǎi)其另外一塊價(jià)值3000萬(wàn)元的土地。雙方簽訂土地銷(xiāo)售與購(gòu)買(mǎi)合同后，金信公司應(yīng)繳納契稅=3000×4%=120（萬(wàn)元），南方公司應(yīng)繳納契稅=3000×4%=120（萬(wàn)元）。 納稅籌劃思路：依據(jù)中華人民共和國(guó)契稅暫行條例及其實(shí)施細(xì)則規(guī)定：土地使用權(quán)、房屋交換，契稅的計(jì)稅依據(jù)為所交換的土地使用權(quán)、房屋的價(jià)格差額，由多交付貨幣、實(shí)物、無(wú)形資產(chǎn)或其他經(jīng)濟(jì)利益的一方繳納稅款，交換價(jià)格相等的，免征契稅。 依據(jù)上述文件對(duì)于免征契稅的規(guī)定，提出納稅籌劃方案如下：金信公司與南方公司轉(zhuǎn)變合同定立方式，簽訂土地使用權(quán)交換合同，商定以3000萬(wàn)元的價(jià)格等價(jià)交換雙方土地。依據(jù)契稅的規(guī)定，金信公司

3、和南方公司各自免征契稅120萬(wàn)元。 二、簽訂分立合同，降低契稅支出 【例2】紅葉實(shí)業(yè)公司有一化肥生產(chǎn)車(chē)間擬出售給月星化工公司，該化肥生產(chǎn)車(chē)間有一幢生產(chǎn)廠房及其他生產(chǎn)廠房附屬物，附屬物主要為圍墻、煙囪、水塔、變電塔、油池油柜、若干油氣罐、擋土墻、蓄水池等，化肥生產(chǎn)車(chē)間總占地面積3000平方米，整體評(píng)估價(jià)為600萬(wàn)元（其中生產(chǎn)廠房評(píng)估價(jià)為160萬(wàn)元， 3000平方米土地評(píng)估價(jià)為240萬(wàn)元，其他生產(chǎn)廠房附屬物評(píng)估價(jià)為200萬(wàn)元），月星化工公司按整體評(píng)估價(jià)600萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)，應(yīng)繳納契稅600×4%24（萬(wàn)元）。 納稅籌劃思路： 依據(jù)財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房屋附屬設(shè)施有關(guān)契稅政策的批復(fù)（財(cái)稅12

4、6號(hào)）規(guī)定： 1.對(duì)于承受與房屋相關(guān)的附屬設(shè)施（包括停車(chē)位、汽車(chē)庫(kù)、自行車(chē)庫(kù)、頂層閣樓以及貯存室，下同）全部權(quán)或土地使用權(quán)的行為，根據(jù)契稅法律、法規(guī)的規(guī)定征收契稅；對(duì)于不涉及土地使用權(quán)和房屋全部權(quán)轉(zhuǎn)移變動(dòng)的，不征收契稅。 2.采取分期付款方式購(gòu)買(mǎi)房屋附屬設(shè)施土地使用權(quán)、房屋全部權(quán)的，應(yīng)按合同規(guī)定的總價(jià)款計(jì)征契稅。 3.承受的房屋附屬設(shè)施權(quán)屬如為單獨(dú)計(jì)價(jià)的，根據(jù)當(dāng)?shù)卮_定的適用稅率征收契稅；如與房屋統(tǒng)一計(jì)價(jià)的，適用與房屋相同的契稅稅率。 依據(jù)上述文件對(duì)于免征契稅的規(guī)定，在支付獨(dú)立于房屋之外的建筑物、構(gòu)筑物以及地面附著物價(jià)款時(shí)不征收契稅，由此提出納稅籌劃方案如下：紅葉實(shí)業(yè)公司與月星化工公司簽訂兩份銷(xiāo)

5、售合同，第一份合同為銷(xiāo)售生產(chǎn)廠房及占地3000平方米土地使用權(quán)的合同， 銷(xiāo)售合同價(jià)款為400萬(wàn)元， 第二份合同為銷(xiāo)售獨(dú)立于房屋之外的建筑物、構(gòu)筑物以及地面附著物（主要包括圍墻、煙囪、水塔、變電塔、油池油柜、若干油氣罐、擋土墻、蓄水池等）， 銷(xiāo)售合同價(jià)款為200萬(wàn)元。經(jīng)上述籌劃，月星化工公司只就第一份銷(xiāo)售合同繳納契稅，應(yīng)繳納契稅400×4%16（萬(wàn)元）， 節(jié)省契稅支出8萬(wàn)元。 三、轉(zhuǎn)變抵債時(shí)間，享受免征契稅政策 【例3】金圖公司因嚴(yán)重虧損預(yù)備關(guān)閉， 尚欠主要債權(quán)人明珠公司5000萬(wàn)元， 預(yù)備以公司一塊價(jià)值5000萬(wàn)元的土地償還所欠債務(wù)。明珠公司接受金圖公司土地抵債應(yīng)繳納契稅5000&#

6、215;4%200（萬(wàn)元）。 納稅籌劃思路：依據(jù)財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于改制重組若干契稅政策的通知財(cái)稅184號(hào)文件規(guī)定：企業(yè)根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定實(shí)施關(guān)閉、破產(chǎn)后，債權(quán)人（包括關(guān)閉、破產(chǎn)企業(yè)職工）承受關(guān)閉、破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權(quán)屬以抵償債務(wù)的，免征契稅。 依據(jù)上述文件對(duì)于免征契稅的規(guī)定，提出納稅籌劃方案如下：明珠公司轉(zhuǎn)變接受金圖公司以土地抵債的時(shí)間，先以主要債權(quán)人身份到法院申請(qǐng)金圖公司破產(chǎn)， 待金圖公司破產(chǎn)清算后再以主要債權(quán)人身份承受金圖公司以?xún)r(jià)值5000萬(wàn)元的土地抵償債務(wù)，可享受免征契稅，節(jié)省契稅支出200萬(wàn)元。 四、轉(zhuǎn)變抵債不動(dòng)產(chǎn)的接收人，享受免征契稅 【例4】華業(yè)公司欠石林公司貨款200

7、0萬(wàn)元， 預(yù)備以華業(yè)公司原價(jià)值2000萬(wàn)元的商品房?jī)斶€所欠債務(wù)。石林公司接受華業(yè)公司商品房抵債后又以2000萬(wàn)元的價(jià)格轉(zhuǎn)售給亞美公司償還所欠債務(wù)2000萬(wàn)元，石林公司接受華業(yè)公司抵債商品房應(yīng)繳納契稅2000×4%80（萬(wàn)元）。 納稅籌劃思路：石林公司最終需將抵債商品房銷(xiāo)售給亞美公司抵債，華業(yè)公司抵債商品房在石林公司賬面只是過(guò)渡性質(zhì)，卻需多繳納契稅80萬(wàn)元，在三方欠款均相等的狀況下，進(jìn)行納稅籌劃后這80萬(wàn)元多繳納的中間環(huán)節(jié)契稅可免征，可考慮納稅籌劃方案如下：石林公司與華業(yè)公司、亞美公司簽訂債務(wù)償還協(xié)議，由華業(yè)公司將抵債商品房直接銷(xiāo)售給亞美公司，亞美公司將房款匯給華業(yè)公司，華業(yè)公司收亞美

8、公司房款后再匯給石林公司償還債務(wù)，石林公司收華業(yè)公司欠款后再匯給亞美公司償還債務(wù)。經(jīng)上述籌劃后，三方欠款清欠完畢，且石林公司可享受免征契稅，節(jié)省契稅支出80萬(wàn)元。 五、轉(zhuǎn)變投資方式，享受免征契稅政策 【例5】王明有一幢商品房?jī)r(jià)值500萬(wàn)元，李立有貨幣資金300萬(wàn)元，兩人共同投資開(kāi)辦新華有限責(zé)任公司，新華公司注冊(cè)資本為800萬(wàn)元。新華公司接受房產(chǎn)投資后應(yīng)繳納契稅=500×4%=20（萬(wàn)元）。 納稅籌劃思路： 依據(jù)財(cái)稅184號(hào)文件的規(guī)定：非公司制企業(yè)，根據(jù)中華人民共和國(guó)公司法的規(guī)定，整體改建為有限責(zé)任公司（含國(guó)有獨(dú)資公司）或股份有限公司，或者有限責(zé)任公司整體改建為股份有限公司的，對(duì)改建后的公司承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。 依據(jù)上述文件對(duì)于免征契稅的規(guī)定，提出納稅籌劃方案如下： 第一步，王明到工商局注冊(cè)登記成立王明個(gè)人獨(dú)資公司，將自有房產(chǎn)投入王明個(gè)人獨(dú)資公司，由于房屋產(chǎn)權(quán)全部人和使用