2021土地估價案例與報告-問答_2（精選試題）

1、精品文檔_土地估價案例與報告-問答1、下面是某土地估價報告中用收益還原法測算價格部分，請?zhí)舫銎渲绣e誤，并說明理由。收益還原法是土地估價中最常用的方法之一，此方法用于土地估價時，把購買土地作為一種投資，地價款作為購買未來若干年土地收益而投入的資本。因此，收益還原法是將估價土地在未來每年預(yù)期的純收益，以一定的還原利率統(tǒng)一還原為估價時日總收益的一種方法。此次土地估價，主要考慮房屋租賃收益情況。房屋土地年租金=房地總收益維修費+管理費+保險費+稅金+城市維護建設(shè)稅+教育費附加+年房屋折舊費=房地總成本房地總收益-房地總成本=房地純收益房屋現(xiàn)值×房屋還原利率=房屋純收益房地純收益-房屋純收益=

2、土地純收益土地純收益÷土地還原利率=土地價值有限年限土地價格=土地價值×待估地塊年限修正具體測算如下。1)確定房地年總收益調(diào)查待估土地所處區(qū)域與其特征相同或相似房地產(chǎn)用于出租的房地總收益的平均費用，確定待估土地房地出租的租金水平一般為每月40元/m2，一層總建筑面積3000m2，房屋出租率為92%，有效出租面積85%，則房地年總收益=40×12×3000×92%×85%=112.608(萬元)2)房地出租年總費用(1)管理費：按年租金的5%計，則管理費=房地年總收益×5%=5.630(萬元)(2)維修費：參考企業(yè)的實際維修費

3、，按建筑物重置價格的2%計算。該土地地上建筑物為框架結(jié)構(gòu)，耐用年限60年，殘值率為0。根據(jù)委托方提供，該地上建筑物實際造價1150元/m2，則總重置價為1150×3000=345.000(萬元)，則維修費=房屋重置價格×2%=6.900(萬元)(3)房屋年折舊費：按重置價格折舊法計算(注：該土地出讓年限為2000年12月31日至2040年12月31日，地上建筑物建成于2001年12月。估價基準日為2002年12月31日)。年折舊費=房屋重置價×(1-殘值率)÷房屋的耐用年限=1150×3000×100%÷60=5.750(萬

4、元)(4)稅金：指房產(chǎn)所有人按有關(guān)規(guī)定向稅務(wù)機關(guān)繳納的房產(chǎn)稅和營業(yè)稅。房產(chǎn)稅：依據(jù)稅法及當?shù)囟悇?wù)部門資料。房產(chǎn)稅稅金=房地年總收益×12%=13.513(萬元)營業(yè)稅：營業(yè)稅取房地年租金的5%。營業(yè)稅稅金=房地年總收益×5%=5.630(萬元)稅金合計=19.143(萬元)(5)空房損失：取一年中按一個月空房損失計算，為12.000萬元。房地出租年總費用=管理費+維修費+房屋年折舊費+稅金=5.630+6.900+5.750+19.143+12.000=49.423(萬元)3)房地年純收益房地年純收益=房地年總收益-房地出租年總費用=112.608-49.423=63.18

5、5(萬元)4)房屋年純收益房屋年純收益=房屋現(xiàn)值×房屋還原利率房屋現(xiàn)值=房屋重置價格-年折舊費×已使用年限=345.000-5.75×1.75=334.9375(萬元)房屋年純收益=房屋現(xiàn)值×8%=26.795(萬元)5)土地年純收益土地年純收益=房地年純收益-房屋年純收益=36.390(萬元)6)計算待估土地總地價待估地價=土地年純收益/r×1-1/(1+r)n式中：r土地還原率6%；n待估土地土地使用年限40年。待估地價=36.390/6%×1-1/(1+6%)40=547.53(萬元)7)計算土地單位面積地價單位面積地價=總地價

6、÷總用地面積=547.53÷5000=1095.7(元/m2)2、下面是一份土地估價技術(shù)報告的總述部分(標注“略”的為正常內(nèi)容)。請閱讀后回答相關(guān)問題。×××股份有限公司上市土地估價土地估價技術(shù)報告第一部分總述一、土地估價項目名稱×××股份有限公司a股上市所涉及的土地估價。二、委托方×××局(其他內(nèi)容略)。三、受托方×××估價事務(wù)所(其他內(nèi)容略)。四、土地估價對象估價對象是×××研究院所使用的位于××

7、15;市×××區(qū)東風二村的一宗辦公用地，土地總面積為3518.73m2。五、土地估價目的為×××科學院a股上市進行土地資產(chǎn)處置提供土地使用權(quán)價格依據(jù)。六、土地估價依據(jù)(略)七、地價定義為土地紅線外“五通”(通路、通電、通水、通排水、通信)和土地內(nèi)場地平整條件下，于1999年10月31日，土地使用年限為50年的土地使用權(quán)價格。八、土地估價基準日1999年10月31日。九、土地估價日期1999年10月20日至2000年1月15日。十、土地估價結(jié)果土地總面積：3518.73m2；單位面積地價：1193元/m2；總地價：419.78萬元。大寫

8、：肆佰壹拾玖萬柒仟捌佰元整。(幣種：人民幣)十一、需要特別說明的事項1委托方以合法有償方式取得土地使用權(quán)，并支付有關(guān)稅費，且任何有關(guān)待估土地的運作方式及程序符合國家、地方的有關(guān)法律、法規(guī)。2本次估價價格是在滿足全部假設(shè)與限制條件下，于估價基準日2000年3月31日，設(shè)定用途為辦公，土地使用年限為50年的土地使用權(quán)價格。3估價報告自估價基準日起半年內(nèi)有效。4其他說明。十二、土地估價師簽字(略)十三、土地估價機構(gòu)蓋童(略)請根據(jù)上述內(nèi)容回答以下問題：在估價項目名稱一項中，敘述是否正確說明理由。3、下面是一份土地估價技術(shù)報告的總述部分(標注“略”的為正常內(nèi)容)。請閱讀后回答相關(guān)問題。×&#

9、215;×股份有限公司上市土地估價土地估價技術(shù)報告第一部分總述一、土地估價項目名稱×××股份有限公司a股上市所涉及的土地估價。二、委托方×××局(其他內(nèi)容略)。三、受托方×××估價事務(wù)所(其他內(nèi)容略)。四、土地估價對象估價對象是×××研究院所使用的位于×××市×××區(qū)東風二村的一宗辦公用地，土地總面積為3518.73m2。五、土地估價目的為×××科學院a股上市進行土地資產(chǎn)處置提

10、供土地使用權(quán)價格依據(jù)。六、土地估價依據(jù)(略)七、地價定義為土地紅線外“五通”(通路、通電、通水、通排水、通信)和土地內(nèi)場地平整條件下，于1999年10月31日，土地使用年限為50年的土地使用權(quán)價格。八、土地估價基準日1999年10月31日。九、土地估價日期1999年10月20日至2000年1月15日。十、土地估價結(jié)果土地總面積：3518.73m2；單位面積地價：1193元/m2；總地價：419.78萬元。大寫：肆佰壹拾玖萬柒仟捌佰元整。(幣種：人民幣)十一、需要特別說明的事項1委托方以合法有償方式取得土地使用權(quán)，并支付有關(guān)稅費，且任何有關(guān)待估土地的運作方式及程序符合國家、地方的有關(guān)法律、法規(guī)。

11、2本次估價價格是在滿足全部假設(shè)與限制條件下，于估價基準日2000年3月31日，設(shè)定用途為辦公，土地使用年限為50年的土地使用權(quán)價格。3估價報告自估價基準日起半年內(nèi)有效。4其他說明。十二、土地估價師簽字(略)十三、土地估價機構(gòu)蓋童(略)請根據(jù)上述內(nèi)容回答以下問題：估價結(jié)果中，還缺少哪些項目4、下面是一份土地估價技術(shù)報告的總述部分(標注“略”的為正常內(nèi)容)。請閱讀后回答相關(guān)問題。×××股份有限公司上市土地估價土地估價技術(shù)報告第一部分總述一、土地估價項目名稱×××股份有限公司a股上市所涉及的土地估價。二、委托方××

12、15;局(其他內(nèi)容略)。三、受托方×××估價事務(wù)所(其他內(nèi)容略)。四、土地估價對象估價對象是×××研究院所使用的位于×××市×××區(qū)東風二村的一宗辦公用地，土地總面積為3518.73m2。五、土地估價目的為×××科學院a股上市進行土地資產(chǎn)處置提供土地使用權(quán)價格依據(jù)。六、土地估價依據(jù)(略)七、地價定義為土地紅線外“五通”(通路、通電、通水、通排水、通信)和土地內(nèi)場地平整條件下，于1999年10月31日，土地使用年限為50年的土地使用權(quán)價格。八、土地

13、估價基準日1999年10月31日。九、土地估價日期1999年10月20日至2000年1月15日。十、土地估價結(jié)果土地總面積：3518.73m2；單位面積地價：1193元/m2；總地價：419.78萬元。大寫：肆佰壹拾玖萬柒仟捌佰元整。(幣種：人民幣)十一、需要特別說明的事項1委托方以合法有償方式取得土地使用權(quán)，并支付有關(guān)稅費，且任何有關(guān)待估土地的運作方式及程序符合國家、地方的有關(guān)法律、法規(guī)。2本次估價價格是在滿足全部假設(shè)與限制條件下，于估價基準日2000年3月31日，設(shè)定用途為辦公，土地使用年限為50年的土地使用權(quán)價格。3估價報告自估價基準日起半年內(nèi)有效。4其他說明。十二、土地估價師簽字(略)

14、十三、土地估價機構(gòu)蓋童(略)請根據(jù)上述內(nèi)容回答以下問題：地價定義包括哪些內(nèi)容本題目中缺少哪些項目5、下面是一份土地估價技術(shù)報告的總述部分(標注“略”的為正常內(nèi)容)。請閱讀后回答相關(guān)問題。×××股份有限公司上市土地估價土地估價技術(shù)報告第一部分總述一、土地估價項目名稱×××股份有限公司a股上市所涉及的土地估價。二、委托方×××局(其他內(nèi)容略)。三、受托方×××估價事務(wù)所(其他內(nèi)容略)。四、土地估價對象估價對象是×××研究院所使用的位于×&#

15、215;×市×××區(qū)東風二村的一宗辦公用地，土地總面積為3518.73m2。五、土地估價目的為×××科學院a股上市進行土地資產(chǎn)處置提供土地使用權(quán)價格依據(jù)。六、土地估價依據(jù)(略)七、地價定義為土地紅線外“五通”(通路、通電、通水、通排水、通信)和土地內(nèi)場地平整條件下，于1999年10月31日，土地使用年限為50年的土地使用權(quán)價格。八、土地估價基準日1999年10月31日。九、土地估價日期1999年10月20日至2000年1月15日。十、土地估價結(jié)果土地總面積：3518.73m2；單位面積地價：1193元/m2；總地價：419.

16、78萬元。大寫：肆佰壹拾玖萬柒仟捌佰元整。(幣種：人民幣)十一、需要特別說明的事項1委托方以合法有償方式取得土地使用權(quán)，并支付有關(guān)稅費，且任何有關(guān)待估土地的運作方式及程序符合國家、地方的有關(guān)法律、法規(guī)。2本次估價價格是在滿足全部假設(shè)與限制條件下，于估價基準日2000年3月31日，設(shè)定用途為辦公，土地使用年限為50年的土地使用權(quán)價格。3估價報告自估價基準日起半年內(nèi)有效。4其他說明。十二、土地估價師簽字(略)十三、土地估價機構(gòu)蓋童(略)請根據(jù)上述內(nèi)容回答以下問題：估價日期的含義是_。a.估價結(jié)果對應(yīng)的具體日期b.說明該估價工作的起止日期c.估價工作任務(wù)的接受時間d.提交估價結(jié)果報告的時間6、下面是

17、一份土地估價技術(shù)報告的總述部分(標注“略”的為正常內(nèi)容)。請閱讀后回答相關(guān)問題。×××股份有限公司上市土地估價土地估價技術(shù)報告第一部分總述一、土地估價項目名稱×××股份有限公司a股上市所涉及的土地估價。二、委托方×××局(其他內(nèi)容略)。三、受托方×××估價事務(wù)所(其他內(nèi)容略)。四、土地估價對象估價對象是×××研究院所使用的位于×××市×××區(qū)東風二村的一宗辦公用地，土地總面積為3518.

18、73m2。五、土地估價目的為×××科學院a股上市進行土地資產(chǎn)處置提供土地使用權(quán)價格依據(jù)。六、土地估價依據(jù)(略)七、地價定義為土地紅線外“五通”(通路、通電、通水、通排水、通信)和土地內(nèi)場地平整條件下，于1999年10月31日，土地使用年限為50年的土地使用權(quán)價格。八、土地估價基準日1999年10月31日。九、土地估價日期1999年10月20日至2000年1月15日。十、土地估價結(jié)果土地總面積：3518.73m2；單位面積地價：1193元/m2；總地價：419.78萬元。大寫：肆佰壹拾玖萬柒仟捌佰元整。(幣種：人民幣)十一、需要特別說明的事項1委托方以合法有償方式取

19、得土地使用權(quán)，并支付有關(guān)稅費，且任何有關(guān)待估土地的運作方式及程序符合國家、地方的有關(guān)法律、法規(guī)。2本次估價價格是在滿足全部假設(shè)與限制條件下，于估價基準日2000年3月31日，設(shè)定用途為辦公，土地使用年限為50年的土地使用權(quán)價格。3估價報告自估價基準日起半年內(nèi)有效。4其他說明。十二、土地估價師簽字(略)十三、土地估價機構(gòu)蓋童(略)請根據(jù)上述內(nèi)容回答以下問題：估價技術(shù)報告應(yīng)包括（）等。a.估價測算過程b.估價基本事項c.估價結(jié)果確定d.估價方法適用性分析e.市場背景描述與分析7、下面是一份土地估價技術(shù)報告的總述部分(標注“略”的為正常內(nèi)容)。請閱讀后回答相關(guān)問題。×××股份有限公司上市土地估價土地估價技術(shù)報告第一部分總述一、土地估價項目名稱×××股份有限公司a股上市所涉及的土地估價。二、委托方×××局(其他內(nèi)容略)。三、受托方