2021土地估價(jià)理論與方法-剩余法（精選試題）

1、精品文檔_土地估價(jià)理論與方法-剩余法1、一切地租都是剩余價(jià)值，是剩余勞動(dòng)的產(chǎn)物。（）2、由于剩余法與地租量的計(jì)算原理一致，所以剩余法僅適用于土地估價(jià)。（）3、對(duì)附有建筑物的土地進(jìn)行估價(jià)時(shí)，只有當(dāng)建筑物比較新且處于最有效使用狀態(tài)時(shí)，剩余法才是最有效的方法。（）4、在選擇土地最佳的開(kāi)發(fā)利用方式中，最重要的是選擇最佳的土地用途。（）5、通常現(xiàn)有新舊房地產(chǎn)中地價(jià)的單獨(dú)評(píng)估，均采用剩余法評(píng)估。（）6、對(duì)于習(xí)慣出租的寫(xiě)字樓，可采用市場(chǎng)比較法，直接比較確定其不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)。（）7、從更深層意義說(shuō)，地租是各年租會(huì)剩余，剩余法是一次性的價(jià)格剩余。（）8、剩余法估價(jià)中所采用的所有不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)等數(shù)據(jù)都是根據(jù)當(dāng)前數(shù)據(jù)水平確

2、定未來(lái)的數(shù)據(jù)。（）9、預(yù)付地價(jià)款的利息額應(yīng)以整個(gè)開(kāi)發(fā)建設(shè)周期的一半計(jì)算。（）10、按預(yù)付總資本的一定比例計(jì)算利潤(rùn)，該比例常稱作投資回報(bào)率。（）11、剩余法估價(jià)中，假設(shè)之一是預(yù)期的房地產(chǎn)租金或房地產(chǎn)價(jià)格隨市場(chǎng)變化而變化。（）12、開(kāi)發(fā)費(fèi)、專業(yè)費(fèi)在建筑期內(nèi)的利息，應(yīng)按整個(gè)建筑周期計(jì)算。（）13、開(kāi)發(fā)、專業(yè)費(fèi)在建筑竣工后的空置及銷售期內(nèi)應(yīng)按全額全期計(jì)算。（）14、某開(kāi)發(fā)公司取得40年使用期的待開(kāi)發(fā)空地，開(kāi)發(fā)期兩年，建10000m2商場(chǎng)，取得土地立即動(dòng)工，出租率80%，年租金400元m2出租費(fèi)占年租金25，還原率為8，開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)不能低于開(kāi)發(fā)總價(jià)的16，則最少開(kāi)發(fā)商可獲利4680628元。（）15、剩余

3、法更深的理論依據(jù)完全類似于（）a.替代原理b.地租原理c.供求原理d.貢獻(xiàn)原理16、剩余法評(píng)估中，（）項(xiàng)目應(yīng)計(jì)算利息。a.地價(jià)b.銷售稅費(fèi)c.工商登記費(fèi)d.投資利潤(rùn)17、投資者要保證正常收益，則其實(shí)際的場(chǎng)地購(gòu)買價(jià)格應(yīng)（）它所能承擔(dān)的場(chǎng)地最高價(jià)格。a.高于b.低于或等于c.等于d.高于或等于18、剩余估價(jià)法是從（）的角度分析，測(cè)算其所能支付的最高場(chǎng)地購(gòu)置費(fèi)用。a.消費(fèi)者b.市場(chǎng)c.土地出讓方d.開(kāi)發(fā)商19、就目前的地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看，當(dāng)土地具有開(kāi)發(fā)或潛在開(kāi)發(fā)價(jià)值時(shí)，（）不失為一種可靠、實(shí)用和重要的估價(jià)方法。a.剩余法b.成本法c.市場(chǎng)比較法d.收益法20、下列（）情況的土地價(jià)格不適于用剩余法評(píng)估。a.

4、具有潛在開(kāi)發(fā)價(jià)值的土地價(jià)格b.不具有潛在開(kāi)發(fā)價(jià)值的土地價(jià)格c.現(xiàn)有新舊房地產(chǎn)中的土地價(jià)格d.地上有寫(xiě)字樓的土地價(jià)格21、剩余法除可用于評(píng)估土地價(jià)格外，還可用于（）。a.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性分析b.房地產(chǎn)純收益估測(cè)c.評(píng)估建筑質(zhì)量d.物業(yè)管理評(píng)估22、剩余法中不用計(jì)算利息的項(xiàng)目是（）。a.地價(jià)b.建筑費(fèi)用c.專業(yè)費(fèi)用d.投資利潤(rùn)23、在選擇地塊最佳的開(kāi)發(fā)利用方式中，最重要的是要選擇（）。a.最佳的土地位置b.最佳的施工方c.最佳的土地用途d.最佳的基礎(chǔ)設(shè)施24、開(kāi)發(fā)某一不動(dòng)產(chǎn)，根據(jù)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的租金水平，與其類似的不動(dòng)產(chǎn)月租金水平為400元m2，其中維修費(fèi)、管理費(fèi)等為35，該類不動(dòng)產(chǎn)的還原率

5、為8，總建筑面積30000m2，可出租率為85，則所開(kāi)發(fā)的不動(dòng)產(chǎn)的總價(jià)可確定為（）萬(wàn)元。a.99450b.117520c.8994d.942825、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)一般為總建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)之和的（）。a.13b.25c.36d.4726、采用剩余法估價(jià)時(shí)，計(jì)算利息應(yīng)以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中的全部預(yù)付資本為計(jì)息基礎(chǔ)，其中預(yù)付資本主要包括（）。a.開(kāi)發(fā)建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)、銷售稅費(fèi)b.地價(jià)款、開(kāi)發(fā)建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)c.地價(jià)款、開(kāi)發(fā)建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)、開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)d.地價(jià)款、開(kāi)發(fā)建筑費(fèi)、折舊費(fèi)、專業(yè)費(fèi)27、某開(kāi)發(fā)公司貸款開(kāi)發(fā)10000m2寫(xiě)字樓，各種修建費(fèi)用預(yù)計(jì)1500元mz，開(kāi)發(fā)周期2年，第一年投5

6、0，其余的第二年投入，貸款年利率12，當(dāng)?shù)夭粍?dòng)產(chǎn)綜合還原利率8%則開(kāi)發(fā)結(jié)束時(shí)，所需支付貸款利息為（）元。a.1244962b.1826978c.1536233d.205428928、運(yùn)用剩余法前調(diào)查土地利用要求，是為（）服務(wù)。a.估算建筑費(fèi)用b.確定建筑物的規(guī)模、造型c.選擇最佳利用方式d.確定開(kāi)發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值、售價(jià)及租金水平29、預(yù)付地價(jià)款的利息額應(yīng)以全部預(yù)付地價(jià)款按（）計(jì)算。a.整個(gè)開(kāi)發(fā)建設(shè)周期b.建筑期的一半c.34建筑期d.14建筑期30、在運(yùn)用公式“地價(jià)=不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)-建筑開(kāi)發(fā)費(fèi)-專業(yè)費(fèi)-不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)-利息-租售費(fèi)用-稅金-開(kāi)發(fā)商合理利潤(rùn)”時(shí)，若不計(jì)入地價(jià)利息時(shí)，所求出的地價(jià)額為（

7、）。a.當(dāng)前的地價(jià)值b.不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成時(shí)的地價(jià)額c.預(yù)期的地價(jià)d.以上均不對(duì)31、地價(jià)款、開(kāi)發(fā)建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)和不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)在開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中投入的時(shí)間（）。a.不同b.一致c.依次等差排列d.以上均不對(duì)32、運(yùn)用剩余法評(píng)估土地價(jià)格時(shí)，確定評(píng)估對(duì)象的最佳利用方式主要受（）的限制。a.土地收益b.市場(chǎng)變化c.城市規(guī)劃d.開(kāi)發(fā)前景33、剩余法是在估算開(kāi)發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)（）價(jià)格的基礎(chǔ)上，扣除一系列費(fèi)用后，以價(jià)格余額來(lái)確定估價(jià)對(duì)象土地價(jià)格的方法。a.正常交易b.特殊交易c.登記d.成本34、采用剩余法估價(jià)時(shí)，調(diào)查土地區(qū)位條件和利用狀況的主要目的是（）。a.計(jì)算建筑密度b.估算土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用c.估算建筑成本d.確

8、定土地最佳利用方式35、剩余法又可稱為（）。a.假設(shè)開(kāi)發(fā)法原價(jià)法殘余法倒算法b.2在剩余法中，以下公式正確的是()。c.地價(jià)=不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)-建筑開(kāi)發(fā)費(fèi)-專業(yè)費(fèi)-不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)-銷售費(fèi)用-稅金-開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)d.地價(jià)=房地產(chǎn)預(yù)期售價(jià)-建筑總成本-銷售費(fèi)用-稅金-利息e.地價(jià)=不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)-建筑開(kāi)發(fā)費(fèi)-專業(yè)費(fèi)-不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)-利息-銷售費(fèi)用-稅金-開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)f.地租量=市場(chǎng)價(jià)格-正常成本-正常利潤(rùn)-正常利息-正常稅金36、殘余估價(jià)法可分為（）。a.土地殘余法b.房屋殘余法c.建筑物殘余法d.機(jī)器殘余法37、剩余法估價(jià)中，確定不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)的方法通常有（）。a.根據(jù)實(shí)際投資狀況采用重置成本法b.根據(jù)當(dāng)?shù)赝惙康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀

9、況采用市場(chǎng)比較法c.根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)投入使用時(shí)的正常市場(chǎng)租金和收益水平采用收益還原法d.根據(jù)當(dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)地價(jià)資料采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法38、以下適用剩余法進(jìn)行評(píng)估的有（）。a.待拆遷改造的再開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的估價(jià)b.僅將土地或房產(chǎn)整理成可供直接利用的土地或房地產(chǎn)的估價(jià)c.現(xiàn)有新舊房地產(chǎn)中地價(jià)的單獨(dú)評(píng)估d.學(xué)校、公園及公益設(shè)施的評(píng)估e.沒(méi)有收益的不動(dòng)產(chǎn)的評(píng)估39、利用剩余法進(jìn)行土地估價(jià)，應(yīng)根據(jù)（）確定地塊的最佳利用方式。a.土地條件b.土地市場(chǎng)條件c.政府規(guī)劃d.政府規(guī)劃管理40、開(kāi)發(fā)建設(shè)周期包括（）階段。a.規(guī)劃設(shè)計(jì)和工程預(yù)算期b.工程建設(shè)期c.空置期或租售期d.物業(yè)管理期41、剩余法中稅金包括（）。a.營(yíng)業(yè)

10、稅b.印花稅c.企業(yè)所得稅d.契稅42、運(yùn)用剩余法評(píng)估，需查清待估宗地的（）的基本情況。a.土地位置b.土地面積形狀c.土地利用要求d.地塊權(quán)利狀況43、選擇土地用途時(shí)，要考慮到（）。a.土地權(quán)利性質(zhì)b.土地位置可接受性c.該用途的現(xiàn)實(shí)社會(huì)需要程度d.未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)44、估算開(kāi)發(fā)建筑成本費(fèi)用可采用（）來(lái)估算。a.比較法b.收益法c.路線價(jià)法d.建設(shè)工程概預(yù)算45、不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)的預(yù)付資本包括（）.a.地價(jià)款b.稅金c.專業(yè)費(fèi)d.開(kāi)發(fā)建筑費(fèi)46、在剩余估價(jià)法中，以下說(shuō)法正確的是（）。a.稅費(fèi)一般按不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)的一定比例計(jì)算b.開(kāi)發(fā)完成后的租售費(fèi)用可按租金的一定比例計(jì)算c.專業(yè)費(fèi)用一般以建筑費(fèi)用的一定比例計(jì)算d.稅費(fèi)一般按建筑費(fèi)的一定比例計(jì)算47、開(kāi)發(fā)建