2021土地估價案例與報告-任意集（精選試題）

1、精品文檔_土地估價案例與報告-任意集1、下面是一份土地估價技術報告的剩余法測算說明部分(標注“略”的為正常內容)。請閱讀后回答相關問題。剩余法求取委估地塊綜合用途地價1本次估價假設條件(1)本項目開發(fā)周期為2年，土地取得費在開發(fā)周期開始時投入，即一次性投入。(2)委估對象最佳用途為綜合。(3)該項目在建成后即銷售完畢。2開發(fā)完成后的房地產總價值估算1)比較案例的選擇通過對委估對象周邊綜合房地產市場銷售情況的調查，我們選擇了與待估房地產條件類似的3個比較案例，項目概況見表1。表1案例情況說明表序號項目名稱項目位置用途交易日期銷售價格/(元/m2)a×××大廈西二環(huán)&

2、#215;××大街綜合2003.613800b×××大廈×××區(qū)×××大街綜合2003.614000c×××國際×××區(qū)×××路東側綜合2003.6140002)比較因素的選擇根據(jù)估價對象與交易案例實際情況，選取影響房地產價格的各項因素，主要包括：交易情況、交易日期、權益狀況、區(qū)域因素和個別因素等。通過對選取的案例進行分析及對委估對象開發(fā)完成后的預測，以委估房地產開發(fā)完成后的銷售價格為基數(shù)100，

3、綜合得出各項比較因素系數(shù)，詳見表2。經過比較分析，三個比準價格的差距在合理范圍之內，故取其簡單算術平均值作為委估對象的預期銷售價格，則預期銷售價格=(13666+13725+13725)÷3=13.705(元/m2)總開發(fā)價值=13705×67000÷10000=91823.50(萬元)表2比較因素修正系數(shù)表比較因素委托對象比較案例比較案例比較案例交易價格/(元/m2)待求138001400014000交易情況100100100100交易日期100100100100權益狀況100100100100區(qū)域因素10099100100個別因素100102102102開發(fā)完

4、成后的比準價格/(元/m2)待求1366613725137253整個開發(fā)項目的開發(fā)成本估算1)建安綜合成本通過現(xiàn)行北京市建設工程概算定額，結合該項目實際情況，取綜合用途建安費用為2700元/m2。委估對象規(guī)劃總建筑面積91800m2，其中地上建筑面積67000m2，地下3層，建筑面積24800m2，包括車庫建筑面積9192m2，設備用房建筑面積7804m2，人防建筑面積7804m2。項目總容積率6.63，收益容積率5.5。故委估對象項目總收益建筑面積為76192m2，則綜合用途分攤建安費用為2700×91800÷76192=3253(元/m2)。費用情況見表3。表3各項費用

5、情況項目名稱單方成本/(元/m2)總費用/萬元備注建安費用3253包括結構、設備及裝修紅線內市政費用488建安費用的15%建造成本374125064.70前兩項之和管理費用488建安費用的15%專業(yè)人士費412建造成本的11%總投資額464131094.70前三項之和利息524利率5.49%，開發(fā)期為2年，均勻投入，以復利計算合計516534605.50綜合建筑面積建安綜合成本為34605.50萬元。2)銷售費用參考國家及北京市有關規(guī)定和市場資料，各項費用見表4。表4各項費用情況項目名稱銷售費用/萬元備注營業(yè)稅及附加5050.29總價值的5.5%代理及廣告費2754.71總價值的3%合計780

6、5.00上述兩項之和銷售總費用為7805.00萬元。3)發(fā)展商合理利潤本項目開發(fā)期為2年，發(fā)展商正常利潤取總投資額的20%。發(fā)展商合理利潤=31094.70×20%=6218.94(萬元)4取得稅費經調查，土地取得稅費一般為土地價格的4%。5項目開發(fā)余值土地價格v=開發(fā)完成后的房地產總價值一整個開發(fā)項目的開發(fā)成本一開發(fā)商合理利潤一土地取得稅費4%vv=91823.50-34605.50-7805.00-6218.94-4%v=41532.75(萬元)熟地樓面價=熟地總價÷綜合建筑面積=4911(元/m2)6征地拆遷及其他費用根據(jù)委估地塊周邊地區(qū)征地拆遷及其他費用的實際情況，

7、該地區(qū)征地拆遷及其他費用樓面單價取3100元/m2。7毛地價樓面毛地價=熟地樓面-樓面征地拆遷及其他費用=4911-3100=1811(元/m2)假設條件中缺少一項，請指出。2、下面是一份土地估價技術報告的剩余法測算說明部分(標注“略”的為正常內容)。請閱讀后回答相關問題。剩余法求取委估地塊綜合用途地價1本次估價假設條件(1)本項目開發(fā)周期為2年，土地取得費在開發(fā)周期開始時投入，即一次性投入。(2)委估對象最佳用途為綜合。(3)該項目在建成后即銷售完畢。2開發(fā)完成后的房地產總價值估算1)比較案例的選擇通過對委估對象周邊綜合房地產市場銷售情況的調查，我們選擇了與待估房地產條件類似的3個比較案例，

8、項目概況見表1。表1案例情況說明表序號項目名稱項目位置用途交易日期銷售價格/(元/m2)a×××大廈西二環(huán)×××大街綜合2003.613800b×××大廈×××區(qū)×××大街綜合2003.614000c×××國際×××區(qū)×××路東側綜合2003.6140002)比較因素的選擇根據(jù)估價對象與交易案例實際情況，選取影響房地產價格的各項因素，主要包括：交易情況、交易

9、日期、權益狀況、區(qū)域因素和個別因素等。通過對選取的案例進行分析及對委估對象開發(fā)完成后的預測，以委估房地產開發(fā)完成后的銷售價格為基數(shù)100，綜合得出各項比較因素系數(shù)，詳見表2。經過比較分析，三個比準價格的差距在合理范圍之內，故取其簡單算術平均值作為委估對象的預期銷售價格，則預期銷售價格=(13666+13725+13725)÷3=13.705(元/m2)總開發(fā)價值=13705×67000÷10000=91823.50(萬元)表2比較因素修正系數(shù)表比較因素委托對象比較案例比較案例比較案例交易價格/(元/m2)待求138001400014000交易情況100100100

10、100交易日期100100100100權益狀況100100100100區(qū)域因素10099100100個別因素100102102102開發(fā)完成后的比準價格/(元/m2)待求1366613725137253整個開發(fā)項目的開發(fā)成本估算1)建安綜合成本通過現(xiàn)行北京市建設工程概算定額，結合該項目實際情況，取綜合用途建安費用為2700元/m2。委估對象規(guī)劃總建筑面積91800m2，其中地上建筑面積67000m2，地下3層，建筑面積24800m2，包括車庫建筑面積9192m2，設備用房建筑面積7804m2，人防建筑面積7804m2。項目總容積率6.63，收益容積率5.5。故委估對象項目總收益建筑面積為761

11、92m2，則綜合用途分攤建安費用為2700×91800÷76192=3253(元/m2)。費用情況見表3。表3各項費用情況項目名稱單方成本/(元/m2)總費用/萬元備注建安費用3253包括結構、設備及裝修紅線內市政費用488建安費用的15%建造成本374125064.70前兩項之和管理費用488建安費用的15%專業(yè)人士費412建造成本的11%總投資額464131094.70前三項之和利息524利率5.49%，開發(fā)期為2年，均勻投入，以復利計算合計516534605.50綜合建筑面積建安綜合成本為34605.50萬元。2)銷售費用參考國家及北京市有關規(guī)定和市場資料，各項費用見

12、表4。表4各項費用情況項目名稱銷售費用/萬元備注營業(yè)稅及附加5050.29總價值的5.5%代理及廣告費2754.71總價值的3%合計7805.00上述兩項之和銷售總費用為7805.00萬元。3)發(fā)展商合理利潤本項目開發(fā)期為2年，發(fā)展商正常利潤取總投資額的20%。發(fā)展商合理利潤=31094.70×20%=6218.94(萬元)4取得稅費經調查，土地取得稅費一般為土地價格的4%。5項目開發(fā)余值土地價格v=開發(fā)完成后的房地產總價值一整個開發(fā)項目的開發(fā)成本一開發(fā)商合理利潤一土地取得稅費4%vv=91823.50-34605.50-7805.00-6218.94-4%v=41532.75(萬元

13、)熟地樓面價=熟地總價÷綜合建筑面積=4911(元/m2)6征地拆遷及其他費用根據(jù)委估地塊周邊地區(qū)征地拆遷及其他費用的實際情況，該地區(qū)征地拆遷及其他費用樓面單價取3100元/m2。7毛地價樓面毛地價=熟地樓面-樓面征地拆遷及其他費用=4911-3100=1811(元/m2)選擇與待估房地產條件類似的3個比較案例，內涵是什么3、下面是一份土地估價技術報告的剩余法測算說明部分(標注“略”的為正常內容)。請閱讀后回答相關問題。剩余法求取委估地塊綜合用途地價1本次估價假設條件(1)本項目開發(fā)周期為2年，土地取得費在開發(fā)周期開始時投入，即一次性投入。(2)委估對象最佳用途為綜合。(3)該項目在

14、建成后即銷售完畢。2開發(fā)完成后的房地產總價值估算1)比較案例的選擇通過對委估對象周邊綜合房地產市場銷售情況的調查，我們選擇了與待估房地產條件類似的3個比較案例，項目概況見表1。表1案例情況說明表序號項目名稱項目位置用途交易日期銷售價格/(元/m2)a×××大廈西二環(huán)×××大街綜合2003.613800b×××大廈×××區(qū)×××大街綜合2003.614000c×××國際×××區(qū)×

15、××路東側綜合2003.6140002)比較因素的選擇根據(jù)估價對象與交易案例實際情況，選取影響房地產價格的各項因素，主要包括：交易情況、交易日期、權益狀況、區(qū)域因素和個別因素等。通過對選取的案例進行分析及對委估對象開發(fā)完成后的預測，以委估房地產開發(fā)完成后的銷售價格為基數(shù)100，綜合得出各項比較因素系數(shù)，詳見表2。經過比較分析，三個比準價格的差距在合理范圍之內，故取其簡單算術平均值作為委估對象的預期銷售價格，則預期銷售價格=(13666+13725+13725)÷3=13.705(元/m2)總開發(fā)價值=13705×67000÷10000=9182

16、3.50(萬元)表2比較因素修正系數(shù)表比較因素委托對象比較案例比較案例比較案例交易價格/(元/m2)待求138001400014000交易情況100100100100交易日期100100100100權益狀況100100100100區(qū)域因素10099100100個別因素100102102102開發(fā)完成后的比準價格/(元/m2)待求1366613725137253整個開發(fā)項目的開發(fā)成本估算1)建安綜合成本通過現(xiàn)行北京市建設工程概算定額，結合該項目實際情況，取綜合用途建安費用為2700元/m2。委估對象規(guī)劃總建筑面積91800m2，其中地上建筑面積67000m2，地下3層，建筑面積24800m2，包

17、括車庫建筑面積9192m2，設備用房建筑面積7804m2，人防建筑面積7804m2。項目總容積率6.63，收益容積率5.5。故委估對象項目總收益建筑面積為76192m2，則綜合用途分攤建安費用為2700×91800÷76192=3253(元/m2)。費用情況見表3。表3各項費用情況項目名稱單方成本/(元/m2)總費用/萬元備注建安費用3253包括結構、設備及裝修紅線內市政費用488建安費用的15%建造成本374125064.70前兩項之和管理費用488建安費用的15%專業(yè)人士費412建造成本的11%總投資額464131094.70前三項之和利息524利率5.49%，開發(fā)期為

18、2年，均勻投入，以復利計算合計516534605.50綜合建筑面積建安綜合成本為34605.50萬元。2)銷售費用參考國家及北京市有關規(guī)定和市場資料，各項費用見表4。表4各項費用情況項目名稱銷售費用/萬元備注營業(yè)稅及附加5050.29總價值的5.5%代理及廣告費2754.71總價值的3%合計7805.00上述兩項之和銷售總費用為7805.00萬元。3)發(fā)展商合理利潤本項目開發(fā)期為2年，發(fā)展商正常利潤取總投資額的20%。發(fā)展商合理利潤=31094.70×20%=6218.94(萬元)4取得稅費經調查，土地取得稅費一般為土地價格的4%。5項目開發(fā)余值土地價格v=開發(fā)完成后的房地產總價值一

19、整個開發(fā)項目的開發(fā)成本一開發(fā)商合理利潤一土地取得稅費4%vv=91823.50-34605.50-7805.00-6218.94-4%v=41532.75(萬元)熟地樓面價=熟地總價÷綜合建筑面積=4911(元/m2)6征地拆遷及其他費用根據(jù)委估地塊周邊地區(qū)征地拆遷及其他費用的實際情況，該地區(qū)征地拆遷及其他費用樓面單價取3100元/m2。7毛地價樓面毛地價=熟地樓面-樓面征地拆遷及其他費用=4911-3100=1811(元/m2)估價結果確定方法有幾種為什么本題目中取其簡單算術平均值作為委估對象的預期銷售價格。以一種估價方法計算出的價格為主。本題中各試算價格的重要性相當，3個比準價格

20、的差距在合理范圍之內，所以取簡單算術平均值作為委估對象的預期銷售價格。4、下面是一份土地估價技術報告的剩余法測算說明部分(標注“略”的為正常內容)。請閱讀后回答相關問題。剩余法求取委估地塊綜合用途地價1本次估價假設條件(1)本項目開發(fā)周期為2年，土地取得費在開發(fā)周期開始時投入，即一次性投入。(2)委估對象最佳用途為綜合。(3)該項目在建成后即銷售完畢。2開發(fā)完成后的房地產總價值估算1)比較案例的選擇通過對委估對象周邊綜合房地產市場銷售情況的調查，我們選擇了與待估房地產條件類似的3個比較案例，項目概況見表1。表1案例情況說明表序號項目名稱項目位置用途交易日期銷售價格/(元/m2)a×&

21、#215;×大廈西二環(huán)×××大街綜合2003.613800b×××大廈×××區(qū)×××大街綜合2003.614000c×××國際×××區(qū)×××路東側綜合2003.6140002)比較因素的選擇根據(jù)估價對象與交易案例實際情況，選取影響房地產價格的各項因素，主要包括：交易情況、交易日期、權益狀況、區(qū)域因素和個別因素等。通過對選取的案例進行分析及對委估對象開發(fā)完成后的預測，以委估房地產

22、開發(fā)完成后的銷售價格為基數(shù)100，綜合得出各項比較因素系數(shù)，詳見表2。經過比較分析，三個比準價格的差距在合理范圍之內，故取其簡單算術平均值作為委估對象的預期銷售價格，則預期銷售價格=(13666+13725+13725)÷3=13.705(元/m2)總開發(fā)價值=13705×67000÷10000=91823.50(萬元)表2比較因素修正系數(shù)表比較因素委托對象比較案例比較案例比較案例交易價格/(元/m2)待求138001400014000交易情況100100100100交易日期100100100100權益狀況100100100100區(qū)域因素10099100100個別

23、因素100102102102開發(fā)完成后的比準價格/(元/m2)待求1366613725137253整個開發(fā)項目的開發(fā)成本估算1)建安綜合成本通過現(xiàn)行北京市建設工程概算定額，結合該項目實際情況，取綜合用途建安費用為2700元/m2。委估對象規(guī)劃總建筑面積91800m2，其中地上建筑面積67000m2，地下3層，建筑面積24800m2，包括車庫建筑面積9192m2，設備用房建筑面積7804m2，人防建筑面積7804m2。項目總容積率6.63，收益容積率5.5。故委估對象項目總收益建筑面積為76192m2，則綜合用途分攤建安費用為2700×91800÷76192=3253(元/m

24、2)。費用情況見表3。表3各項費用情況項目名稱單方成本/(元/m2)總費用/萬元備注建安費用3253包括結構、設備及裝修紅線內市政費用488建安費用的15%建造成本374125064.70前兩項之和管理費用488建安費用的15%專業(yè)人士費412建造成本的11%總投資額464131094.70前三項之和利息524利率5.49%，開發(fā)期為2年，均勻投入，以復利計算合計516534605.50綜合建筑面積建安綜合成本為34605.50萬元。2)銷售費用參考國家及北京市有關規(guī)定和市場資料，各項費用見表4。表4各項費用情況項目名稱銷售費用/萬元備注營業(yè)稅及附加5050.29總價值的5.5%代理及廣告費2

25、754.71總價值的3%合計7805.00上述兩項之和銷售總費用為7805.00萬元。3)發(fā)展商合理利潤本項目開發(fā)期為2年，發(fā)展商正常利潤取總投資額的20%。發(fā)展商合理利潤=31094.70×20%=6218.94(萬元)4取得稅費經調查，土地取得稅費一般為土地價格的4%。5項目開發(fā)余值土地價格v=開發(fā)完成后的房地產總價值一整個開發(fā)項目的開發(fā)成本一開發(fā)商合理利潤一土地取得稅費4%vv=91823.50-34605.50-7805.00-6218.94-4%v=41532.75(萬元)熟地樓面價=熟地總價÷綜合建筑面積=4911(元/m2)6征地拆遷及其他費用根據(jù)委估地塊周邊

26、地區(qū)征地拆遷及其他費用的實際情況，該地區(qū)征地拆遷及其他費用樓面單價取3100元/m2。7毛地價樓面毛地價=熟地樓面-樓面征地拆遷及其他費用=4911-3100=1811(元/m2)建安費用的計息周期為_。a.1/4b.1/2c.2/3d.整個5、下面為某土地估價技術報告部分，請指出錯誤。第一部分總述一、土地估價項目名稱×××房地產發(fā)展有限公司涉及法律訴訟的土地估價。二、委托方×××市中級人民法院。三、受托方(略)四、土地估價目的根據(jù)×××房地產發(fā)展有限公司提供的國有土地使用證，權利人為×

27、5;×房地產發(fā)展有限公司，已設定抵押權，抵押權人為×××銀行，因未能按期還款，估價對象土地已由×××市中級人民法院查封?，F(xiàn)受委托估價土地的市場價格，供委托方確定拍賣價格提供參考；同時也為市國土資源局在辦理土地變更登記手續(xù)時，了解該土地交易價格是否合理提供決策依據(jù)。五、土地估價依據(jù)(1)土地管理法及實施條例。(2)城市房地產管理法。(3)城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例。(4)城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程。(5)城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程。(6)委托方及案件當事人提供的有關資料。(7)委托估價函。(8)國有土地使用證(××

28、;×字【1998】第×××××號)。(9)國有土地使用權出讓合同(×××土地出讓合同字第×××號)。(10)建設用地規(guī)劃許可證(×××規(guī)地×第×××號)。(11)其他有關資料。(12)土地估價師實地勘察、調查資料。六、土地估價基準日2004年7月5日。七、土地估價日期2004年7月5日至7月14日。八、地價定義本報告提供的土地價格是2004年7月5日住宅用地使用權市場價格。九、土地估價結果經估價，待估土地于

29、估價基準日在現(xiàn)狀下的土地使用權價格為：土地單價：4562元/m2；總價：10237128元。大寫：壹仟零貳拾叁萬柒仟壹佰貳拾捌元整。(幣種：人民幣)十、需要特殊說明的事項1本估價報告提供的估價結果是在全部限制條件下于估價基準日的公開市場價值，所謂公開市場價值指估價對象于估價基準日在市場上出售并按以下條件可取得的合理價格。(1)買賣雙方不因任何特殊利益抬高或降低土地真實價值。(2)有一段合理交易時間。(3)在此期間土地市場保持穩(wěn)定。(4)房地產買賣程序符合國家法律規(guī)定。2由于待估土地的土地權屬性質為國有劃撥，考慮到未來轉讓土地的需要，本估價價格中包括土地使用權出讓金；根據(jù)國家規(guī)定，該劃撥土地轉讓

30、時，應交納土地出讓金。3本報告的估價價格系全部限制條件下求得的。根據(jù)×××房地產發(fā)展有限公司提供的國有土地使用證，該土地已設定抵押權，因抵押人未能按期還款，該土地已由×××市中級人民法院查封?？紤]到本次估價是為法院處置該土地提供價格依據(jù)，所以未考慮抵押權對價格的影響。4本報告自估價基準日起1年內有效。十一、土地估價師簽字十二、土地估價機構(章)第二部分土地估價對象及地價影響因素分析一、土地估價對象1土地登記狀況根據(jù)×××房地產發(fā)展有限公司提供的國有土地使用證，該土地所有權屬于國家所有，土地使用權人為×××房地產發(fā)展有限公司，土地權屬性質為國有出讓。該土地已設定抵押權，抵押權人為×××銀行，因未能按期還款，估價對象土地已由×××市中級人民法院查封。估價對象土地為國有出讓土地使用權，土地使用期限為2001年11月19日至2072年11月18日，自估價基準日起還剩余67年4