禹城禹然居項(xiàng)目營(yíng)銷戰(zhàn)略競(jìng)標(biāo)報(bào)告109

1、1本報(bào)告嚴(yán)格保密 禹然居項(xiàng)目營(yíng)銷戰(zhàn)略競(jìng)標(biāo)報(bào)告禹然居項(xiàng)目營(yíng)銷戰(zhàn)略競(jìng)標(biāo)報(bào)告 謹(jǐn)呈：山東瑞明置業(yè)有限公司謹(jǐn)呈：山東瑞明置業(yè)有限公司二二一一年九月年九月濟(jì)南瑞格房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司濟(jì)南瑞格房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司 呈報(bào)呈報(bào)2本報(bào)告嚴(yán)格保密前言前言在針對(duì)禹然居河畔小區(qū)項(xiàng)目全程服務(wù)中，濟(jì)南瑞格房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司有三大優(yōu)勢(shì)，第一，是“瑞格公司”，作為智力密集型企業(yè)，決定操盤成功的是核心人員的水平，我司核心策劃人即是公司創(chuàng)辦人,！第二，房地產(chǎn)操盤的成功與否，絕不在于是哪家知名公司代理，而要看是派遣的什么層級(jí)操盤水平的項(xiàng)目組，作為瑞格，我們關(guān)注企業(yè)形象于業(yè)內(nèi)口碑，對(duì)于招牌項(xiàng)目我司核心團(tuán)隊(duì)將會(huì)駐場(chǎng)操盤，掌控全

2、局！第三，我司在禹城成功操作洛北花園小區(qū)，積累了大量的客戶資源及關(guān)系資源；第四，“重實(shí)戰(zhàn)”，我司團(tuán)隊(duì)人員構(gòu)成均為濟(jì)南、泰安老牌優(yōu)秀的房地產(chǎn)策劃師和操盤手，實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)豐富，公司成立至今成功運(yùn)作了濟(jì)南的益康花園、燕舞閣、明星小區(qū)商業(yè)街、禹城的洛北花園、肥城的新城嘉園、錦秀城等項(xiàng)目，運(yùn)作涉及城市、郊縣。涵蓋商業(yè)、住宅，并形成了特有的操盤體系，并積累了實(shí)效的縣域操盤經(jīng)驗(yàn)！在本次提案當(dāng)中，依然秉持珍惜的態(tài)度，深入市場(chǎng)與項(xiàng)目，提出了我司特有的項(xiàng)目觀點(diǎn)與營(yíng)銷觀點(diǎn)，但由于我司接觸貴司項(xiàng)目提案時(shí)間較短，難免存在疏忽，合作時(shí)我司將再行提供更加細(xì)化可行的專業(yè)運(yùn)作方案。注：合作細(xì)則見最后部分3本報(bào)告嚴(yán)格保密打造樓盤形象

3、打造樓盤形象樹立企業(yè)品牌樹立企業(yè)品牌承擔(dān)營(yíng)造全新居住概念的責(zé)任承擔(dān)營(yíng)造全新居住概念的責(zé)任企企 業(yè)業(yè) 愿愿 景景4本報(bào)告嚴(yán)格保密保證項(xiàng)目絕對(duì)成功，而非風(fēng)險(xiǎn)成功；保證項(xiàng)目絕對(duì)成功，而非風(fēng)險(xiǎn)成功；項(xiàng)目現(xiàn)金流良性滾動(dòng)，保證項(xiàng)目良性運(yùn)作；項(xiàng)目現(xiàn)金流良性滾動(dòng)，保證項(xiàng)目良性運(yùn)作；實(shí)現(xiàn)快速開發(fā)、快速銷售、快速回款，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)合理最實(shí)現(xiàn)快速開發(fā)、快速銷售、快速回款，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)合理最大化。大化。通過(guò)項(xiàng)目成功運(yùn)作，打造企業(yè)影響力，樹立瑞明品牌。通過(guò)項(xiàng)目成功運(yùn)作，打造企業(yè)影響力，樹立瑞明品牌。通過(guò)啟用專業(yè)化營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)，突顯公司專業(yè)形象及高端產(chǎn)通過(guò)啟用專業(yè)化營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)，突顯公司專業(yè)形象及高端產(chǎn)品定位。品定位。項(xiàng)項(xiàng) 目目 目目

4、標(biāo)標(biāo)5本報(bào)告嚴(yán)格保密目標(biāo)目標(biāo)2 2將本項(xiàng)目打造成禹城市最具特色的小區(qū)，引入將本項(xiàng)目打造成禹城市最具特色的小區(qū)，引入人文、智能化、健康等概念，成為引領(lǐng)市場(chǎng)的明星人文、智能化、健康等概念，成為引領(lǐng)市場(chǎng)的明星目標(biāo)目標(biāo)3 3實(shí)現(xiàn)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目地位項(xiàng)目地位初步樹初步樹立瑞明立瑞明在禹城及德州住宅市場(chǎng)高品質(zhì)產(chǎn)在禹城及德州住宅市場(chǎng)高品質(zhì)產(chǎn)品品牌形象，為后續(xù)開發(fā)的項(xiàng)目做好鋪墊品品牌形象，為后續(xù)開發(fā)的項(xiàng)目做好鋪墊實(shí)現(xiàn)品牌建設(shè)實(shí)現(xiàn)品牌建設(shè)目標(biāo)目標(biāo)1 1實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)價(jià)值實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)價(jià)值制定符合市場(chǎng)的產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目滾動(dòng)開發(fā)和良好資制定符合市場(chǎng)的產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目滾動(dòng)開發(fā)和良好資金運(yùn)轉(zhuǎn)，并最終實(shí)現(xiàn)開發(fā)利潤(rùn)最大化金運(yùn)轉(zhuǎn)，并最終實(shí)現(xiàn)開發(fā)利潤(rùn)

5、最大化具具 體體 目目 標(biāo)標(biāo)6本報(bào)告嚴(yán)格保密第三階段禹然居項(xiàng)目禹然居項(xiàng)目瑞格模式流程運(yùn)用瑞格模式流程運(yùn)用第一階段市場(chǎng)調(diào)查與營(yíng)銷戰(zhàn)略確定第二階段第四階段至今工作2010.07.18 -2010.08.2工作工作禹城房地產(chǎn)市場(chǎng)研究項(xiàng)目研究與賣點(diǎn)提煉項(xiàng)目定位營(yíng)銷策略總體方案經(jīng)濟(jì)效益測(cè)算根據(jù)客戶反饋結(jié)果再次研究及論證終端客戶的深度訪談及檢驗(yàn)銷售執(zhí)行方案的落實(shí)企劃方案的落實(shí)銷售籌備跟進(jìn)工作銷售團(tuán)隊(duì)的組建及培訓(xùn)做好銷售準(zhǔn)備開始積累客戶銷售過(guò)程中的策略調(diào)整銷售節(jié)奏和目標(biāo)控制完成開發(fā)商回款及品牌建設(shè)需求7本報(bào)告嚴(yán)格保密營(yíng)銷策略總體方案營(yíng)銷策略總體方案項(xiàng)目形象定位項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位產(chǎn)品設(shè)計(jì)定位項(xiàng)目客戶群定位項(xiàng)目定位項(xiàng)

6、目定位營(yíng)銷策略推廣策略推廣計(jì)劃我們的思維導(dǎo)圖我們的思維導(dǎo)圖禹城市整體經(jīng)濟(jì)概覽禹城房地產(chǎn)整體市場(chǎng)分析典型個(gè)案分析禹城經(jīng)濟(jì)及房禹城經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)整體概述地產(chǎn)整體概述項(xiàng)目研究與項(xiàng)目研究與賣點(diǎn)分析賣點(diǎn)分析項(xiàng)目概況與四至分析項(xiàng)目swot分析最終賣點(diǎn)提煉8本報(bào)告嚴(yán)格保密禹城市整體經(jīng)濟(jì)概覽禹城房地產(chǎn)整體市場(chǎng)分析典型個(gè)案分析禹城經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)整體概述禹城經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)整體概述 9本報(bào)告嚴(yán)格保密禹城市地處山東省西北部，在濟(jì)南市和德州市之間，是魯西北的區(qū)域性城市之一，屬中國(guó)東部環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)開發(fā)圈。市境南北長(zhǎng)約58公里，東西寬約33公里，總面積992.4平方公里，人口50萬(wàn)人?，F(xiàn)轄7鎮(zhèn)3鄉(xiāng)1個(gè)街道辦事處和1個(gè)省級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)

7、業(yè)開發(fā)區(qū)，共有379個(gè)社區(qū)（1012個(gè)自然村）。 禹城市地處山東省西北部，全市轄7鎮(zhèn)3鄉(xiāng)1個(gè)街道辦事處，1007個(gè)行政村，總面積990平方公里，耕地99000公頃，人口49.8萬(wàn)人。 禹城歷史悠久。夏商時(shí)屬九州之兗州，周朝封為祝國(guó)，春秋戰(zhàn)國(guó)時(shí)，改稱祝阿。唐朝天寶元年（公元742年）設(shè)禹城縣，意在紀(jì)念大禹曾在此率眾治水。城西現(xiàn)有禹王亭遺址。1993年9月9日經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)撤縣設(shè)市。 城市背景概述 煙臺(tái)目前轄芝罘、萊山、福山、牟平4區(qū)、1縣、代管7個(gè)縣級(jí)市。 京滬鐵路、濟(jì)邯鐵路、京福高速公路、青銀高速公路、京滬鐵路、濟(jì)邯鐵路、京福高速公路、青銀高速公路、308國(guó)道、國(guó)道、101省道、省道、316省道

8、以及正在修建的京滬高速鐵路、省道以及正在修建的京滬高速鐵路、石濟(jì)客運(yùn)專線貫穿境內(nèi)，縣、鄉(xiāng)公路四通八達(dá)，交通十分石濟(jì)客運(yùn)專線貫穿境內(nèi)，縣、鄉(xiāng)公路四通八達(dá)，交通十分便利，為禹城經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展創(chuàng)造了有利條件。便利，為禹城經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展創(chuàng)造了有利條件。10本報(bào)告嚴(yán)格保密過(guò)往：過(guò)往：禹城市地處山東省西北部，歷史悠久，文化豐厚，是大禹治水之域，釀酒之鄉(xiāng)，扒雞禹城市地處山東省西北部，歷史悠久，文化豐厚，是大禹治水之域，釀酒之鄉(xiāng)，扒雞之城，龍山文化發(fā)祥地之一。夏商時(shí)屬九州之兗州，周朝封為祝國(guó)，春秋戰(zhàn)國(guó)時(shí)，改稱祝阿。之城，龍山文化發(fā)祥地之一。夏商時(shí)屬九州之兗州，周朝封為祝國(guó)，春秋戰(zhàn)國(guó)時(shí)，改稱祝阿。 現(xiàn)今：現(xiàn)今：近年

9、來(lái)，先后榮獲生物產(chǎn)業(yè)國(guó)家高技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地（禹城核心區(qū)）、中國(guó)功能糖城、中國(guó)近年來(lái)，先后榮獲生物產(chǎn)業(yè)國(guó)家高技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地（禹城核心區(qū)）、中國(guó)功能糖城、中國(guó)食品餡料城、國(guó)家級(jí)生態(tài)示范區(qū)、中國(guó)新型（多肽）肥料生產(chǎn)基地、中國(guó)半精梳毛紗名城、全食品餡料城、國(guó)家級(jí)生態(tài)示范區(qū)、中國(guó)新型（多肽）肥料生產(chǎn)基地、中國(guó)半精梳毛紗名城、全國(guó)科技進(jìn)步考核先進(jìn)市、全國(guó)大型商品糧生產(chǎn)基地等國(guó)家級(jí)榮譽(yù)稱號(hào)國(guó)科技進(jìn)步考核先進(jìn)市、全國(guó)大型商品糧生產(chǎn)基地等國(guó)家級(jí)榮譽(yù)稱號(hào)17項(xiàng)；榮獲山東省半精梳項(xiàng)；榮獲山東省半精梳毛紗名城、全省縣域經(jīng)濟(jì)最具潛力十佳縣市、山東省生態(tài)經(jīng)濟(jì)十佳縣市、全省高新技術(shù)特色產(chǎn)毛紗名城、全省縣域經(jīng)濟(jì)最具潛力十佳縣市、山

10、東省生態(tài)經(jīng)濟(jì)十佳縣市、全省高新技術(shù)特色產(chǎn)業(yè)基地、全省農(nóng)業(yè)綜合生產(chǎn)先進(jìn)市、平安山東建設(shè)先進(jìn)市等省級(jí)榮譽(yù)稱號(hào)業(yè)基地、全省農(nóng)業(yè)綜合生產(chǎn)先進(jìn)市、平安山東建設(shè)先進(jìn)市等省級(jí)榮譽(yù)稱號(hào)28項(xiàng)。項(xiàng)。 08年被山東省委確定為全省學(xué)習(xí)實(shí)踐科學(xué)發(fā)展觀活動(dòng)試點(diǎn)和省委書記工作聯(lián)系點(diǎn)，年被山東省委確定為全省學(xué)習(xí)實(shí)踐科學(xué)發(fā)展觀活動(dòng)試點(diǎn)和省委書記工作聯(lián)系點(diǎn)，09年被確年被確定為德州市科學(xué)發(fā)展示范區(qū)。定為德州市科學(xué)發(fā)展示范區(qū)。禹城市城市潛力禹城市城市潛力文化底蘊(yùn)厚重文化底蘊(yùn)厚重城市背景概述 11本報(bào)告嚴(yán)格保密禹城市發(fā)展方向禹城市發(fā)展方向老城新區(qū)老城新區(qū) 雙翼齊飛雙翼齊飛城市背景概述 成熟老城區(qū)禹城市發(fā)展方向禹城市發(fā)展方向老城新區(qū)

11、老城新區(qū) 雙翼齊飛雙翼齊飛 徒駭河以東、開拓路以南、漢槐街以北、市中路以西的區(qū)域。此區(qū)域是禹城市政治、經(jīng)濟(jì)、商業(yè)和娛樂休閑中心。市委市政府、公安局、檢察院、法院、各個(gè)銀行等都分布在行政街兩側(cè)，是禹城市的行政、金融中心。 禹城市開發(fā)區(qū)主要是指迎賓路以東的區(qū)域，該區(qū)域以企業(yè)為主，沒有大批量的小區(qū)，開發(fā)區(qū)基本生活配套很不完善，教育、醫(yī)療、便利店、休閑娛樂等基礎(chǔ)設(shè)施相當(dāng)匱乏。但道路交通非常便利，省內(nèi)（1001省道）、省際（京滬高速公路）出行十分方便。此版塊也是禹城市未來(lái)城市發(fā)展以及房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的重點(diǎn)。 潛力開發(fā)區(qū)12本報(bào)告嚴(yán)格保密2009年山東省各大中城市g(shù)dp情況金融危機(jī)影響甚小金融危機(jī)影響甚小

12、全國(guó)全國(guó)gdp持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)禹城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)情況 統(tǒng)計(jì)顯示，今年前三季度gdp20.16萬(wàn)億元，增長(zhǎng)9.9%，創(chuàng)下2004年以來(lái)的最低水平，今年三季度gdp同比增長(zhǎng)9%，較二季度的10.1%下降1.1個(gè)百分點(diǎn)，比去年同期回落2.5個(gè)百分點(diǎn)，同樣創(chuàng)下四年來(lái)最低水平。與前兩個(gè)季度相比，三季度主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)中下滑最為明顯的是工業(yè)產(chǎn)出增加值。統(tǒng)計(jì)顯示，前三季度，規(guī)模以上工業(yè)增加值同比增長(zhǎng)15.2%，比上年同期回落3.3個(gè)百分點(diǎn)。摘自禹城物價(jià)局網(wǎng)站總量gdp排名1、 青島 4409億2、 煙臺(tái) 3434億3、 濟(jì)南 3017億4、 濰坊 2491億5、 淄博 2300億6、 東營(yíng) 2065億7、

13、濟(jì)寧 2000億8、 臨沂 1958億9、 威海 1795億10、德州 1400億11、泰安 1398億12、濱州 1230億13、聊城 1200億14、棗莊 1100億15、菏澤 820億16、日照 780億17、萊蕪 456億13本報(bào)告嚴(yán)格保密根據(jù)模型判斷，禹城市房地產(chǎn)發(fā)展已進(jìn)入根據(jù)模型判斷，禹城市房地產(chǎn)發(fā)展已進(jìn)入“戰(zhàn)國(guó)戰(zhàn)國(guó)”時(shí)代，競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代，競(jìng)爭(zhēng)激烈。激烈。房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)判斷房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)判斷gdpgdp增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系4%-5%5%-8%大于8%小于4% 萎縮 停滯 穩(wěn)定發(fā)展 高速發(fā)展800-4,000us$4000-8,000us$8000-20,000us$0

14、-800us$ 啟動(dòng)期 快速發(fā)展期 平穩(wěn)發(fā)展期 減緩發(fā)展期人均人均gdpgdp與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系禹城市g(shù)dp總量近5年來(lái)增速保持在12%以上（遠(yuǎn)大于8%）。高速發(fā)展的結(jié)果必然是激烈的競(jìng)爭(zhēng)。2009年上半年，全市完成gdp 126億元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入8760元，農(nóng)民人均純收入6857元。說(shuō)明已經(jīng)進(jìn)入房產(chǎn)高速啟動(dòng)的階段。經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與房地產(chǎn)的大致關(guān)系 14本報(bào)告嚴(yán)格保密禹城市整體經(jīng)濟(jì)概覽禹城房地產(chǎn)整體市場(chǎng)分析典型個(gè)案分析禹城經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)整體概述禹城經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)整體概述 15本報(bào)告嚴(yán)格保密禹城房地產(chǎn)整體發(fā)展歷程 06年至今為禹城房地產(chǎn)的全面爆發(fā)期年至今為禹城房地產(chǎn)的全面爆發(fā)期 特別

15、特別0606年之后至今，禹城房地產(chǎn)放量激增，導(dǎo)致現(xiàn)在競(jìng)年之后至今，禹城房地產(chǎn)放量激增，導(dǎo)致現(xiàn)在競(jìng)爭(zhēng)異常激烈。爭(zhēng)異常激烈。16本報(bào)告嚴(yán)格保密禹城市房地產(chǎn)年投資總額及禹城市房地產(chǎn)年投資總額及gdp貢獻(xiàn)比例在山東省同類城市中處于貢獻(xiàn)比例在山東省同類城市中處于上游，房地產(chǎn)市場(chǎng)處于基本正常發(fā)展階段，但上游，房地產(chǎn)市場(chǎng)處于基本正常發(fā)展階段，但08年和年和09年為禹城土年為禹城土地放量激增階段，競(jìng)爭(zhēng)形式嚴(yán)峻。地放量激增階段，競(jìng)爭(zhēng)形式嚴(yán)峻。比較城市青島市煙臺(tái)市濟(jì)南市濰坊市房地產(chǎn)投資（億元）249.72263.69274.1196.4較上年增長(zhǎng)（%）9.328.615.625.4gdp （億元）44093434

16、30172491投資占gdp比重（%）5.77.79.17.92008年山東重點(diǎn)城市房地產(chǎn)投資/投資占gdp比重比較比較項(xiàng)異?；菊Ｕ＿\(yùn)行基本正常異常2009年年房地產(chǎn)開發(fā)投資/gdp20%11.7%反映房地產(chǎn)投資規(guī)模的基礎(chǔ)指標(biāo)，合理指標(biāo)為0.1-0.15禹城房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)指標(biāo)體系最新數(shù)據(jù)顯示08年禹城市的房地產(chǎn)投資量處山東省同類城市中上游。房地產(chǎn)整體市場(chǎng)分析 禹城房地產(chǎn)投資占gdp的比重為7.7%，按照預(yù)警模型，禹城房地產(chǎn)市場(chǎng)投放量增多情況還會(huì)持續(xù)相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間。17本報(bào)告嚴(yán)格保密禹城市整體經(jīng)濟(jì)概覽禹城房地產(chǎn)整體市場(chǎng)分析典型個(gè)案分析禹城經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)整體概述禹城經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)整體概述 18

17、本報(bào)告嚴(yán)格保密禹城市樓盤掃描禹城市樓盤掃描住宅市場(chǎng)掃描 宜家尚品群賢居玉荷苑本案本案名仕嘉園馬家新村潤(rùn)楓水尚水木清華陽(yáng)光花園佳興景園棲庭水岸宜家北苑上禹周源弘盛華庭盛雅.御龍庭瑞明公司職專項(xiàng)目瑞明公司職專項(xiàng)目加納.龍尚國(guó)際福繡水城宜家尚品群賢居玉荷苑名仕嘉園馬家新村潤(rùn)楓水尚水木清華陽(yáng)光花園佳興景園棲庭水岸宜家北苑上禹周源弘盛華庭盛雅.御龍庭瑞明公司職瑞明公司職專項(xiàng)目專項(xiàng)目加納.龍尚國(guó)際福繡水城本案本案19本報(bào)告嚴(yán)格保密老城區(qū)典型項(xiàng)目市場(chǎng)典型項(xiàng)目分析市場(chǎng)典型項(xiàng)目分析東城東城. .水木清華水木清華項(xiàng)目名稱：東城項(xiàng)目名稱：東城 . . 水木清華水木清華銷售電話：銷售電話：7777777 728677

18、7建筑面積：建筑面積：9 9萬(wàn)萬(wàn)建筑類別：建筑類別：住宅及社區(qū)戶型結(jié)構(gòu)：戶型結(jié)構(gòu)：二室二廳 三室二廳 四室二廳價(jià)格區(qū)間價(jià)格區(qū)間：1700元至3100元/平方米開盤時(shí)間：開盤時(shí)間：2008年已銷售率：約已銷售率：約95%95%推廣主題：推廣主題：搶駐禹城最核心 坐擁品質(zhì)巔峰 看醉美風(fēng)景推廣手段：推廣手段：圍墻 dm派單 宣傳車 項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：該項(xiàng)目屬德州交通集團(tuán)東方置業(yè)有限公司開項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：該項(xiàng)目屬德州交通集團(tuán)東方置業(yè)有限公司開發(fā)發(fā), ,在當(dāng)?shù)匾殉晒﹂_發(fā)東城都市風(fēng)景項(xiàng)目后在當(dāng)?shù)匾殉晒﹂_發(fā)東城都市風(fēng)景項(xiàng)目后, ,已形成了良已形成了良好的品牌效應(yīng)和美譽(yù)度好的品牌效應(yīng)和美譽(yù)度; ;項(xiàng)目處于禹城核心區(qū)位項(xiàng)目處

19、于禹城核心區(qū)位, ,具備配具備配套完善、小區(qū)景觀配置良好等綜合質(zhì)素；目前該項(xiàng)目開套完善、小區(qū)景觀配置良好等綜合質(zhì)素；目前該項(xiàng)目開發(fā)接近尾聲，對(duì)本案產(chǎn)生的競(jìng)爭(zhēng)影響較小。發(fā)接近尾聲，對(duì)本案產(chǎn)生的競(jìng)爭(zhēng)影響較小。20本報(bào)告嚴(yán)格保密老城區(qū)典型項(xiàng)目市場(chǎng)典型項(xiàng)目分析市場(chǎng)典型項(xiàng)目分析東城東城. .潤(rùn)楓水尚潤(rùn)楓水尚項(xiàng)目名稱：東城項(xiàng)目名稱：東城. .潤(rùn)楓水尚潤(rùn)楓水尚銷售電話：銷售電話：7326177 7325977建筑面積：建筑面積：9 9萬(wàn)余萬(wàn)余建筑類別：建筑類別：多層 小主層住宅區(qū) 戶型結(jié)構(gòu)：戶型結(jié)構(gòu)：二室二廳 三室二廳 四室二廳 面積：85至176平方米價(jià)格區(qū)間價(jià)格區(qū)間：2900至3300元/平方米開盤時(shí)間

20、：開盤時(shí)間：2010年已銷售率：已銷售率：50%50%推廣主題：推廣主題：經(jīng)典.高檔.榮耀一生/風(fēng)水寶地 絕版地段推廣手段：推廣手段： dm派發(fā) 圍墻 項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：該項(xiàng)目是德州東方置業(yè)在禹城成功開發(fā)水木清華、都市風(fēng)景后的又一力作。坐落于禹城中心地段,東鄰糖城廣場(chǎng),文化氛圍濃厚,居住環(huán)境良好；特色賣點(diǎn)為首推多層帶電梯精品住宅。該項(xiàng)目量體較大，與禹然居項(xiàng)目臨近，區(qū)位及品質(zhì)優(yōu)勢(shì)不相伯仲，項(xiàng)目已于今年七月份開工建設(shè)，直接與禹然居形成競(jìng)爭(zhēng)。 21本報(bào)告嚴(yán)格保密老城區(qū)典型項(xiàng)目市場(chǎng)典型項(xiàng)目分析市場(chǎng)典型項(xiàng)目分析盛雅盛雅 . .御龍庭御龍庭 項(xiàng)目名稱：盛雅項(xiàng)目名稱：盛雅 . . 御龍庭御龍庭銷售電話：銷售

21、電話：8912222 8913333建筑面積：建筑面積：3030萬(wàn)萬(wàn)建筑類別：建筑類別：住宅社區(qū) 戶型結(jié)構(gòu)：戶型結(jié)構(gòu)：二室二廳 三室二廳 面積：91至119平方米價(jià)格區(qū)間價(jià)格區(qū)間：2800至3800元/平方米開盤時(shí)間：開盤時(shí)間：2010年6月29日已銷售率：一期中除拆遷安置基本售完外，二期銷售率約已銷售率：一期中除拆遷安置基本售完外，二期銷售率約30%30%推廣主題：推廣主題：都市上空的尊貴名宅 禹城人居一號(hào)推廣手段：推廣手段：圍墻 dm派單 條幅 項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：項(xiàng)目地處于禹城一類地段，北接糖城廣場(chǎng)，東接新湖：項(xiàng)目地處于禹城一類地段，北接糖城廣場(chǎng)，東接新湖公園，居城心卻遠(yuǎn)離繁囂，以其優(yōu)越的

22、地段和實(shí)力優(yōu)勢(shì)打造禹城公園，居城心卻遠(yuǎn)離繁囂，以其優(yōu)越的地段和實(shí)力優(yōu)勢(shì)打造禹城人居一號(hào)的產(chǎn)品檔次，營(yíng)造產(chǎn)品不可替代的優(yōu)勢(shì)點(diǎn)；但由于人居一號(hào)的產(chǎn)品檔次，營(yíng)造產(chǎn)品不可替代的優(yōu)勢(shì)點(diǎn)；但由于6 6月月份開盤價(jià)位高出承諾價(jià)位近份開盤價(jià)位高出承諾價(jià)位近10001000元，給開發(fā)商造成了失信的負(fù)元，給開發(fā)商造成了失信的負(fù)面影響。目前，該項(xiàng)目銷售情況蕭條。但因其絕對(duì)的優(yōu)勢(shì)點(diǎn)，該面影響。目前，該項(xiàng)目銷售情況蕭條。但因其絕對(duì)的優(yōu)勢(shì)點(diǎn)，該項(xiàng)目當(dāng)是瑞明公司不可小視的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。項(xiàng)目當(dāng)是瑞明公司不可小視的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。 22本報(bào)告嚴(yán)格保密老城區(qū)典型項(xiàng)目市場(chǎng)典型項(xiàng)目分析市場(chǎng)典型項(xiàng)目分析名仕嘉園名仕嘉園項(xiàng)目名稱：名仕嘉園項(xiàng)目名稱

23、：名仕嘉園銷售電話：銷售電話：建筑面積：建筑面積：2020萬(wàn)萬(wàn)建筑類別：建筑類別：住宅社區(qū) 戶型結(jié)構(gòu)：戶型結(jié)構(gòu)：二室二廳 三室二廳 三室二廳 四室二廳 躍層 面積：91至119平方米價(jià)格區(qū)間價(jià)格區(qū)間：未定價(jià) 定位當(dāng)?shù)刈罡邫n社區(qū)開盤時(shí)間：開盤時(shí)間：2010年9月已銷售率：已銷售率：0%0%推廣主題：推廣主題：在公園里安個(gè)家推廣手段推廣手段：圍墻 dm派單 條幅 項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：項(xiàng)目地處于禹城一類地段，即原保齡寶老廠區(qū)，東眺：項(xiàng)目地處于禹城一類地段，即原保齡寶老廠區(qū)，東眺大禹公園，定位打造禹城最高檔社區(qū)；小區(qū)為歐式建筑風(fēng)格，外大禹公園，定位打造禹城最高檔社區(qū)；小區(qū)為歐式建筑風(fēng)格，外觀時(shí)尚、典雅、

24、前衛(wèi)，小區(qū)內(nèi)配置及規(guī)劃水準(zhǔn)在目前競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)中觀時(shí)尚、典雅、前衛(wèi)，小區(qū)內(nèi)配置及規(guī)劃水準(zhǔn)在目前競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)中堪稱一流，高標(biāo)準(zhǔn)的打造力度使其具備了高端的綜合品質(zhì)。該項(xiàng)堪稱一流，高標(biāo)準(zhǔn)的打造力度使其具備了高端的綜合品質(zhì)。該項(xiàng)目的高端產(chǎn)品配置必然掀起禹城新一輪的品質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)和價(jià)格上揚(yáng)。目的高端產(chǎn)品配置必然掀起禹城新一輪的品質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)和價(jià)格上揚(yáng)。 23本報(bào)告嚴(yán)格保密老城區(qū)典型項(xiàng)目市場(chǎng)典型項(xiàng)目分析市場(chǎng)典型項(xiàng)目分析宜家尚品宜家尚品項(xiàng)目名稱：宜家尚品項(xiàng)目名稱：宜家尚品銷售電話：銷售電話：8911111建筑面積：建筑面積：2020萬(wàn)萬(wàn)建筑類別：建筑類別：多層洋房、小高層、綜合性商業(yè)體分期開發(fā)：分期開發(fā)： 共分4期開發(fā)，目前開盤

25、在售的是1期 戶型結(jié)構(gòu)：戶型結(jié)構(gòu)：90-145 價(jià)格區(qū)間價(jià)格區(qū)間：預(yù)計(jì)開盤價(jià)3000至3500元/平方米開盤時(shí)間：開盤時(shí)間：未定已銷售率：一期已銷售率：一期9 9幢樓已預(yù)定幢樓已預(yù)定80%80%推廣主題：推廣主題：宜居之家 至尊尚品推廣手段：推廣手段：戶外、電視、派單項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：本案最大特點(diǎn)是靠近大禹公園，總開發(fā)量本案最大特點(diǎn)是靠近大禹公園，總開發(fā)量2020萬(wàn)萬(wàn)左右，致力打造成左右，致力打造成為集購(gòu)物、休閑娛樂、餐飲、高級(jí)住宅等多種物業(yè)形態(tài)為一體的綜為集購(gòu)物、休閑娛樂、餐飲、高級(jí)住宅等多種物業(yè)形態(tài)為一體的綜合建筑群；由于項(xiàng)目于本年度合建筑群；由于項(xiàng)目于本年度5 5月份前定價(jià)超出定位消費(fèi)

26、群體預(yù)期，月份前定價(jià)超出定位消費(fèi)群體預(yù)期，影響了銷售進(jìn)度；但下半年后，隨著高價(jià)位新盤的推出和價(jià)格上揚(yáng)，影響了銷售進(jìn)度；但下半年后，隨著高價(jià)位新盤的推出和價(jià)格上揚(yáng)，本案的升值潛力及品質(zhì)被當(dāng)?shù)叵M(fèi)者逐步認(rèn)可。本案的升值潛力及品質(zhì)被當(dāng)?shù)叵M(fèi)者逐步認(rèn)可。 項(xiàng)目整體配套齊全項(xiàng)目整體配套齊全, ,且設(shè)有高檔會(huì)所；另外，配置高標(biāo)準(zhǔn)園林景觀且設(shè)有高檔會(huì)所；另外，配置高標(biāo)準(zhǔn)園林景觀, ,從而提升了項(xiàng)目整體從而提升了項(xiàng)目整體競(jìng)爭(zhēng)力，但目前一期工程已近準(zhǔn)現(xiàn)房，開發(fā)商能否兌現(xiàn)規(guī)劃的高標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)力，但目前一期工程已近準(zhǔn)現(xiàn)房，開發(fā)商能否兌現(xiàn)規(guī)劃的高標(biāo)準(zhǔn)設(shè)施，給客戶留下了期待空間。準(zhǔn)設(shè)施，給客戶留下了期待空間。24本報(bào)告嚴(yán)格保

27、密老城區(qū)典型項(xiàng)目市場(chǎng)典型項(xiàng)目分析市場(chǎng)典型項(xiàng)目分析群賢居花園群賢居花園項(xiàng)目名稱：群賢居花園項(xiàng)目名稱：群賢居花園銷售電話：銷售電話：2122188 21203992122188 2120399建筑面積：建筑面積：3030萬(wàn)萬(wàn)建筑類別：建筑類別：住宅及社區(qū) 戶型結(jié)構(gòu)：戶型結(jié)構(gòu)：兩室二廳一衛(wèi) 三室二廳一衛(wèi) 三室二廳二衛(wèi) 面積90至140多平方米價(jià)格區(qū)間價(jià)格區(qū)間：1680至2100元/平方米開盤時(shí)間：開盤時(shí)間：2009年已銷售率：一二期售完已銷售率：一二期售完 三期在售三期在售推廣主題：推廣主題：工薪階層的置業(yè)首選推廣手段：推廣手段：圍墻 dm派單 宣傳車項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：該項(xiàng)目屬于中檔類社區(qū)，定位工薪

28、階層消費(fèi)對(duì)象，遠(yuǎn)：該項(xiàng)目屬于中檔類社區(qū)，定位工薪階層消費(fèi)對(duì)象，遠(yuǎn)景規(guī)劃超過(guò)景規(guī)劃超過(guò)5050萬(wàn)平方米，屬當(dāng)?shù)刈畲笠?guī)模社區(qū)；目前定價(jià)處于萬(wàn)平方米，屬當(dāng)?shù)刈畲笠?guī)模社區(qū)；目前定價(jià)處于當(dāng)?shù)剌^低位；另外，該項(xiàng)目屬該開發(fā)公司開官之作，但由于開發(fā)當(dāng)?shù)剌^低位；另外，該項(xiàng)目屬該開發(fā)公司開官之作，但由于開發(fā)公司自身專業(yè)水平和實(shí)力限制，產(chǎn)品品質(zhì)一般，至目前為止，該公司自身專業(yè)水平和實(shí)力限制，產(chǎn)品品質(zhì)一般，至目前為止，該項(xiàng)目除了具備一定的低價(jià)格和規(guī)模優(yōu)勢(shì)外，其他綜合質(zhì)素方面競(jìng)項(xiàng)目除了具備一定的低價(jià)格和規(guī)模優(yōu)勢(shì)外，其他綜合質(zhì)素方面競(jìng)爭(zhēng)力表現(xiàn)一般。爭(zhēng)力表現(xiàn)一般。25本報(bào)告嚴(yán)格保密老城區(qū)典型項(xiàng)目市場(chǎng)典型項(xiàng)目分析市場(chǎng)典型項(xiàng)目

29、分析弘盛華庭弘盛華庭項(xiàng)目名稱：弘盛華庭項(xiàng)目名稱：弘盛華庭銷售電話：銷售電話：6156776 6156777建筑面積：建筑面積：1010萬(wàn)萬(wàn)建筑類別：建筑類別：住宅社區(qū) 戶型結(jié)構(gòu)：戶型結(jié)構(gòu)：二室二廳 三室二廳 三室二廳二衛(wèi) 面積：86至130平方米不等價(jià)格區(qū)間價(jià)格區(qū)間：2600元至3000元/平方米開盤時(shí)間：開盤時(shí)間：2010年6月已銷售率：一期工程已銷售率：一期工程30%30%推廣主題：推廣主題：綠色家.新生活推廣手段：推廣手段： dm派單 宣傳車 項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：項(xiàng)目位于漢槐街東首路南：項(xiàng)目位于漢槐街東首路南, ,東臨湖濱花園東臨湖濱花園, ,北北側(cè)臨近新湖公園側(cè)臨近新湖公園, ,該區(qū)位屬

30、于新興開發(fā)區(qū)域該區(qū)位屬于新興開發(fā)區(qū)域, ,項(xiàng)目定位中項(xiàng)目定位中高檔價(jià)位高檔價(jià)位, , 具備良好的升值潛力具備良好的升值潛力, ,但產(chǎn)品賣點(diǎn)營(yíng)造較為普但產(chǎn)品賣點(diǎn)營(yíng)造較為普通通, ,故推出產(chǎn)品與中檔小區(qū)相比具有一定的同質(zhì)性故推出產(chǎn)品與中檔小區(qū)相比具有一定的同質(zhì)性. . 26本報(bào)告嚴(yán)格保密項(xiàng)目名稱：福繡水城項(xiàng)目名稱：福繡水城銷售電話：銷售電話：73657667365766建筑面積建筑面積: :約約1010萬(wàn)平方米萬(wàn)平方米建筑類別：多層及小高層住宅區(qū)建筑類別：多層及小高層住宅區(qū) 戶型結(jié)構(gòu)：戶型結(jié)構(gòu)：兩室兩廳一衛(wèi)兩室兩廳一衛(wèi) 三室兩廳一衛(wèi)三室兩廳一衛(wèi) 三室兩廳兩衛(wèi)三室兩廳兩衛(wèi) 面積面積:85:85至至1

31、21121平方米平方米價(jià)格區(qū)間價(jià)格區(qū)間：1700至3000元/平方米開盤時(shí)間：開盤時(shí)間：20092009年年,1,1至至5 5期已售完期已售完已銷售率：已銷售率：1 1至至5 5期銷售率期銷售率100%100%推廣主題：財(cái)智首選推廣主題：財(cái)智首選 開闊生活開闊生活推廣手段：推廣手段：dmdm派單 項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：項(xiàng)目由禹城鑫苑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)：項(xiàng)目由禹城鑫苑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā), ,屬屬本土開發(fā)企業(yè)本土開發(fā)企業(yè), ,具備本地質(zhì)量及物業(yè)管理優(yōu)勢(shì)具備本地質(zhì)量及物業(yè)管理優(yōu)勢(shì); ;另外另外, ,項(xiàng)目項(xiàng)目所處地段與新湖公園僅一路之隔所處地段與新湖公園僅一路之隔, ,突出親水人居理念突出親水人居

32、理念; ;但但項(xiàng)目整體推廣包裝、產(chǎn)品配置及營(yíng)銷服務(wù)水平無(wú)特色項(xiàng)目整體推廣包裝、產(chǎn)品配置及營(yíng)銷服務(wù)水平無(wú)特色, ,整整體已形成中檔產(chǎn)品形象體已形成中檔產(chǎn)品形象. .老城區(qū)典型項(xiàng)目市場(chǎng)典型項(xiàng)目分析市場(chǎng)典型項(xiàng)目分析福繡水城福繡水城27本報(bào)告嚴(yán)格保密老城區(qū)典型項(xiàng)目市場(chǎng)典型項(xiàng)目分析市場(chǎng)典型項(xiàng)目分析上禹周源上禹周源項(xiàng)目名稱：上禹周源項(xiàng)目名稱：上禹周源銷售電話：銷售電話：建筑面積：建筑面積：2020萬(wàn)萬(wàn)建筑類別：建筑類別：住宅社區(qū) 戶型結(jié)構(gòu)：戶型結(jié)構(gòu)：二室二廳二室二廳 三室二廳三室二廳 四室二廳四室二廳 面積面積8585至至140140平方米平方米價(jià)格區(qū)間價(jià)格區(qū)間：1900至2800元/平方米開盤時(shí)間：開盤

33、時(shí)間：20102010年年4 4月份月份已銷售率：一期拆遷安置房已售完已銷售率：一期拆遷安置房已售完, ,二期已售二期已售50%50%推廣主題：主打環(huán)境牌及升值潛力推廣主題：主打環(huán)境牌及升值潛力推廣手段：圍墻推廣手段：圍墻 dmdm派單派單 戶外廣告牌戶外廣告牌項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：項(xiàng)目位于原禹城范莊村項(xiàng)目位于原禹城范莊村, ,距離市立醫(yī)院兩公里左右距離市立醫(yī)院兩公里左右, ,該區(qū)位處于二類與三類地段之間該區(qū)位處于二類與三類地段之間, ,周邊市政配套設(shè)施缺乏周邊市政配套設(shè)施缺乏; ;小區(qū)內(nèi)小區(qū)內(nèi)具備現(xiàn)代中式住宅的配套優(yōu)勢(shì)具備現(xiàn)代中式住宅的配套優(yōu)勢(shì), ,外立面設(shè)計(jì)現(xiàn)代簡(jiǎn)約流暢風(fēng)格外立面設(shè)計(jì)現(xiàn)代簡(jiǎn)約流

34、暢風(fēng)格; ;但但該項(xiàng)目屬多個(gè)入股人合資公司的開官之作該項(xiàng)目屬多個(gè)入股人合資公司的開官之作, ,因此因此, ,在品牌知名度和在品牌知名度和信譽(yù)度方面無(wú)明顯優(yōu)勢(shì)。該項(xiàng)目將拉動(dòng)部分購(gòu)房預(yù)算跨度較大群信譽(yù)度方面無(wú)明顯優(yōu)勢(shì)。該項(xiàng)目將拉動(dòng)部分購(gòu)房預(yù)算跨度較大群體購(gòu)買體購(gòu)買, ,與瑞明項(xiàng)目將形成一定的競(jìng)爭(zhēng)。與瑞明項(xiàng)目將形成一定的競(jìng)爭(zhēng)。28本報(bào)告嚴(yán)格保密老城區(qū)典型項(xiàng)目市場(chǎng)典型項(xiàng)目分析市場(chǎng)典型項(xiàng)目分析陽(yáng)光花園陽(yáng)光花園項(xiàng)目名稱：陽(yáng)光花園項(xiàng)目名稱：陽(yáng)光花園銷售電話：銷售電話：7777277 7777577建筑面積：約建筑面積：約7 7萬(wàn)萬(wàn)建筑類別：建筑類別：多層住宅區(qū) 戶型結(jié)構(gòu)：戶型結(jié)構(gòu)：二室二廳 三室二廳 面積：

35、86至126平方米價(jià)格區(qū)間價(jià)格區(qū)間：2400元至2900元/ 開盤時(shí)間：開盤時(shí)間：2010年6月已銷售率：已銷售率：50%50%推廣主題：推廣主題：綠色家新生活推廣手段：推廣手段：dm派發(fā) 宣傳車 項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：位于禹城市解放路北首，臨近火車道，周邊：位于禹城市解放路北首，臨近火車道，周邊環(huán)境較為嘈雜。該區(qū)位屬二類地段，主打環(huán)境牌及品質(zhì)，環(huán)境較為嘈雜。該區(qū)位屬二類地段，主打環(huán)境牌及品質(zhì)，結(jié)合禹城未來(lái)城區(qū)向西向南發(fā)展的政府規(guī)劃，突出小區(qū)結(jié)合禹城未來(lái)城區(qū)向西向南發(fā)展的政府規(guī)劃，突出小區(qū)未來(lái)發(fā)展?jié)摿蜕禎摿?。其與禹然居對(duì)比，地段、環(huán)未來(lái)發(fā)展?jié)摿蜕禎摿?。其與禹然居對(duì)比，地段、環(huán)境和配套等方面

36、處于劣勢(shì)。境和配套等方面處于劣勢(shì)。29本報(bào)告嚴(yán)格保密老城區(qū)典型項(xiàng)目市場(chǎng)典型項(xiàng)目分析市場(chǎng)典型項(xiàng)目分析佳興景園佳興景園項(xiàng)目名稱：佳興景園項(xiàng)目名稱：佳興景園銷售電話：銷售電話：7710111 7710777建筑面積：建筑面積：6 6萬(wàn)萬(wàn)建筑類別：建筑類別：住宅區(qū) 戶型結(jié)構(gòu)：戶型結(jié)構(gòu)：二室二廳一衛(wèi) 三室二廳一衛(wèi) 面積:87至123平方米價(jià)格區(qū)間價(jià)格區(qū)間：1680元至2300元/平方米開盤時(shí)間：開盤時(shí)間：2009年已銷售率：已銷售率：90%90%推廣主題：推廣主題：引領(lǐng)站南新人居典范推廣手段：推廣手段：dm派單 宣傳車項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：項(xiàng)目位于南環(huán)路魯銀集團(tuán)東側(cè)：項(xiàng)目位于南環(huán)路魯銀集團(tuán)東側(cè), ,屬三類地

37、段屬三類地段, ,周邊環(huán)境受污染企業(yè)影響環(huán)境差周邊環(huán)境受污染企業(yè)影響環(huán)境差, ,項(xiàng)目定位中等收入家庭項(xiàng)目定位中等收入家庭, ,產(chǎn)品配置為普通型住宅產(chǎn)品配置為普通型住宅, ,小區(qū)內(nèi)配置少量的綠化植被小區(qū)內(nèi)配置少量的綠化植被; ;項(xiàng)項(xiàng)目整體無(wú)特色目整體無(wú)特色, ,定位中低檔定位中低檔, ,面向中等收入消費(fèi)群體面向中等收入消費(fèi)群體, ,對(duì)瑞對(duì)瑞明項(xiàng)目無(wú)競(jìng)爭(zhēng)影響明項(xiàng)目無(wú)競(jìng)爭(zhēng)影響. .30本報(bào)告嚴(yán)格保密老城區(qū)典型項(xiàng)目市場(chǎng)典型項(xiàng)目分析市場(chǎng)典型項(xiàng)目分析御景苑御景苑項(xiàng)目名稱：御景苑項(xiàng)目名稱：御景苑銷售電話：銷售電話：7788088 7788123建筑面積：約建筑面積：約7 7萬(wàn)余萬(wàn)余建筑類別：建筑類別：住宅社

38、區(qū)戶型結(jié)構(gòu)：戶型結(jié)構(gòu)：二室二廳一衛(wèi) 三室二廳一衛(wèi) 面積：85至118平方米價(jià)格區(qū)間價(jià)格區(qū)間：1700元至3100元/平方米開盤時(shí)間：開盤時(shí)間：2009年已銷售率：一期已銷售率：一期80%80%推廣主題：推廣主題：湖岸華宅 教育名盤 推廣手段：推廣手段：dm派單 圍墻 中郵項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：項(xiàng)目位于通衢路南首路東，步云小學(xué)對(duì)過(guò)。由淄博金磊房地產(chǎn)開項(xiàng)目位于通衢路南首路東，步云小學(xué)對(duì)過(guò)。由淄博金磊房地產(chǎn)開發(fā)公司擔(dān)納開發(fā)，屬中等開發(fā)規(guī)模，小區(qū)臨近湖濱花園，開發(fā)檔發(fā)公司擔(dān)納開發(fā)，屬中等開發(fā)規(guī)模，小區(qū)臨近湖濱花園，開發(fā)檔次和配置與弘盛華庭類同。定位中、中高端消費(fèi)群體，產(chǎn)品推廣次和配置與弘盛華庭類同。定位中

39、、中高端消費(fèi)群體，產(chǎn)品推廣題主要表現(xiàn)在與其他樓盤類同的教育、環(huán)境、親水等方面。題主要表現(xiàn)在與其他樓盤類同的教育、環(huán)境、親水等方面。31本報(bào)告嚴(yán)格保密禹城市房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)小結(jié)禹城市房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)小結(jié)1、02年至07年以來(lái)，禹城市房地產(chǎn)整體投資量增長(zhǎng)迅速，銷售面積也較為喜人。隨著第一批房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)項(xiàng)目掀起第一輪的購(gòu)房熱潮開始，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)良好；08年受整體金融危機(jī)的影響，禹城房地產(chǎn)整體銷售情況明顯萎靡。但09年二季度開始，房產(chǎn)市場(chǎng)屬于供銷兩旺，尤其是市區(qū)舊村改造及新農(nóng)村建設(shè)項(xiàng)目通過(guò)招牌掛形式出讓，促使當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)繁榮健康發(fā)展。2、從區(qū)域劃分來(lái)看，城心區(qū)大部分項(xiàng)目都定位在高端產(chǎn)品，特別是靠河

40、靠湖靠景觀項(xiàng)目。開發(fā)區(qū)及城郊項(xiàng)目都定位在中低檔產(chǎn)品。3、同等區(qū)域產(chǎn)品區(qū)隔不高，同質(zhì)化現(xiàn)象較為嚴(yán)重，整體推廣手段較為落后，個(gè)別樓盤市場(chǎng)形象較為鮮明。4、注重南北朝向，注重戶型，因?yàn)檫@兩個(gè)因素可以導(dǎo)致較大的價(jià)格差，大多產(chǎn)品都是一梯兩戶。產(chǎn)品以多層建筑為主，少量小高層產(chǎn)品。5、大部分項(xiàng)目缺乏功能分區(qū)意識(shí)，不注重細(xì)節(jié)，無(wú)創(chuàng)新設(shè)計(jì)；客戶對(duì)品質(zhì)化、精品化發(fā)展有需求；市場(chǎng)供應(yīng)以二、三房為主，面積在80到140之間。暢銷面積在80-120 之間。6、主要置業(yè)客戶為項(xiàng)目周邊客戶和鄉(xiāng)鎮(zhèn)入市客戶及在外經(jīng)產(chǎn)務(wù)工客戶，外地客戶極少。7、禹城市老城區(qū)的價(jià)格在每平方米1700-3200元之間，個(gè)別樓盤單價(jià)達(dá)到每平方米380

41、0元；開發(fā)區(qū)樓盤放量較小，價(jià)格在每平方米2200元左右。市場(chǎng)分析總結(jié)32本報(bào)告嚴(yán)格保密營(yíng)銷策略總體方案營(yíng)銷策略總體方案項(xiàng)目形象定位項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位項(xiàng)目客戶群定位項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位營(yíng)銷策略推廣策略推廣計(jì)劃我們的思維導(dǎo)圖我們的思維導(dǎo)圖禹城市整體經(jīng)濟(jì)概覽禹城房地產(chǎn)整體市場(chǎng)分析典型個(gè)案分析禹城經(jīng)濟(jì)及房禹城經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)整體概述地產(chǎn)整體概述項(xiàng)目研究與項(xiàng)目研究與賣點(diǎn)分析賣點(diǎn)分析項(xiàng)目概況與四至分析項(xiàng)目swot分析最終賣點(diǎn)提煉案名建議33本報(bào)告嚴(yán)格保密項(xiàng)目概況與四至分析項(xiàng)目swot分析最終賣點(diǎn)提煉案名建議項(xiàng)目研究與賣點(diǎn)分析項(xiàng)目研究與賣點(diǎn)分析 34本報(bào)告嚴(yán)格保密所在區(qū)域所在區(qū)域 本案所在的城東位置，其樓盤大多是中高檔次

42、，與04年禹城檔次最高檔的洛北花園相距不遠(yuǎn)。隨著區(qū)域的發(fā)展，洛北干渠的改造，教育、娛樂、商業(yè)等生活配套的完善，為此，本區(qū)域有著良好的居住氛圍，且具備文教核心商區(qū)的特質(zhì)，也將成為禹城人民心中的cld（中央生活區(qū)）。本項(xiàng)目所在位置屬于禹城城東，原禹城市技校舊址。通衢路以東，行政街以北，東依禹城市洛北干渠，緊鄰檢查院在建新辦公樓。繁華地帶，上風(fēng)上水之地，具有地理位置和城市配套完善的優(yōu)勢(shì)，且本案西接齊魯中學(xué)、禹城特殊教育學(xué)校等當(dāng)?shù)亟虒W(xué)質(zhì)量最優(yōu)的教育機(jī)構(gòu)，周邊文化氛圍濃厚，生活配套成熟。項(xiàng)目概況本項(xiàng)目所處的東城人文環(huán)境好，適合生活居住本項(xiàng)目所處的東城人文環(huán)境好，適合生活居住位置特征位置特征本案禹城一中檢

43、查院辦公樓新湖公園齊魯中學(xué)35本報(bào)告嚴(yán)格保密項(xiàng)目概況項(xiàng)目本體數(shù)據(jù)說(shuō)明項(xiàng)目本體數(shù)據(jù)說(shuō)明主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)占地面積：13333建筑類型：高層（18層）6棟容積率：3.6 項(xiàng)目項(xiàng)目 合計(jì)合計(jì) 一期一期二期二期總建筑面積總建筑面積49988 49988 地上建筑面積地上建筑面積47000 47000 住宅建筑面積住宅建筑面積42000 42000 商業(yè)建筑面積商業(yè)建筑面積3000 3000 底層車庫(kù)底層車庫(kù)2000 2000 底層車庫(kù)（個(gè)）底層車庫(kù)（個(gè)）180 180 個(gè)個(gè) 地面停車位（個(gè)）地面停車位（個(gè)）500 500 個(gè)個(gè) 總戶數(shù)（戶）總戶數(shù)（戶）300 300 戶戶 建筑密度建筑密度656

44、5 綠地率綠地率35 35 由于貴公司職專項(xiàng)目投入占用資金量大，整體體量較小，建議禹然居全盤開發(fā)，但由于貴公司職專項(xiàng)目投入占用資金量大，整體體量較小，建議禹然居全盤開發(fā)，但須高度重視產(chǎn)品設(shè)計(jì)符合市場(chǎng)需求、產(chǎn)品創(chuàng)新、專業(yè)化操盤等關(guān)鍵因素。須高度重視產(chǎn)品設(shè)計(jì)符合市場(chǎng)需求、產(chǎn)品創(chuàng)新、專業(yè)化操盤等關(guān)鍵因素。36本報(bào)告嚴(yán)格保密戶型戶型比例面積區(qū)間一室一廳一廚一衛(wèi)一室一廳一廚一衛(wèi)5 5 50-6050-60二室一廳一廚一衛(wèi)二室一廳一廚一衛(wèi)30 30 70-9070-90三室二廳一廚一衛(wèi)三室二廳一廚一衛(wèi)三室二廳一廚二衛(wèi)三室二廳一廚二衛(wèi)25 25 25 25 90-11090-110110-140110-14

45、0四室二廳一廚二衛(wèi)四室二廳一廚二衛(wèi)10 10 5 5130-150130-150150-180150-180戶型結(jié)構(gòu)配比建議戶型結(jié)構(gòu)配比建議項(xiàng)目概況項(xiàng)目本體數(shù)據(jù)說(shuō)明項(xiàng)目本體數(shù)據(jù)說(shuō)明戶型結(jié)構(gòu)戶型結(jié)構(gòu)主力戶型為二室、三室主力戶型為二室、三室37本報(bào)告嚴(yán)格保密項(xiàng)目概況與四至分析項(xiàng)目swot分析最終賣點(diǎn)提煉案名建議項(xiàng)目研究與賣點(diǎn)分析項(xiàng)目研究與賣點(diǎn)分析 38本報(bào)告嚴(yán)格保密優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì) strengthstrength u 風(fēng)水優(yōu)勢(shì)：風(fēng)水優(yōu)勢(shì)：本案倚水靠政府部門，可謂上風(fēng)上水。u 區(qū)域優(yōu)勢(shì)：區(qū)域優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目位于城區(qū)較繁華地段，生活配套設(shè)施成熟、完善。u 交通優(yōu)勢(shì)：交通優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目周邊路網(wǎng)發(fā)達(dá)，交通便利。u 人文優(yōu)

46、勢(shì)人文優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目周邊高校較多，周邊教育氛圍、人文氛圍濃厚。u 自然優(yōu)勢(shì)自然優(yōu)勢(shì): 項(xiàng)目緊靠洛北干渠，人的親水性很強(qiáng)。u 建筑優(yōu)勢(shì)：建筑優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目建筑形態(tài)全部為高層，從抗震、景觀其他項(xiàng)目無(wú)法比擬。u 商業(yè)優(yōu)勢(shì)：商業(yè)優(yōu)勢(shì)：小區(qū)設(shè)計(jì)沿街底商，利用多家高校資源優(yōu)勢(shì)，可圍繞滿足文教、生活、休閑、辦公于一體的需求，打造特色核心商圈，且可方便小區(qū)內(nèi)居住居家生活。風(fēng)水優(yōu)勢(shì)及人文優(yōu)勢(shì)是本案最大的優(yōu)勢(shì)，在推廣時(shí)應(yīng)充分挖風(fēng)水優(yōu)勢(shì)及人文優(yōu)勢(shì)是本案最大的優(yōu)勢(shì)，在推廣時(shí)應(yīng)充分挖掘兩個(gè)優(yōu)勢(shì)帶來(lái)的價(jià)值。掘兩個(gè)優(yōu)勢(shì)帶來(lái)的價(jià)值。項(xiàng)目swot分析39本報(bào)告嚴(yán)格保密u 整體形象欠佳：整體形象欠佳：項(xiàng)目所在區(qū)域建筑參差不齊，局部稍顯破

47、舊本 ，此勢(shì)必會(huì)影響客戶對(duì)本案的認(rèn)識(shí)。u 周邊嘈雜喧鬧：周邊嘈雜喧鬧：項(xiàng)目所處區(qū)域城市規(guī)劃稍欠合理，而且緊靠馬路，區(qū)域的功能分區(qū)也不明顯，該區(qū)域的整體容貌稍欠佳。u 建筑結(jié)構(gòu)單一建筑結(jié)構(gòu)單一：本案全部為高層，分?jǐn)偙壤?，建設(shè)及購(gòu)房費(fèi)用都很高。u樓花銷售：樓花銷售：項(xiàng)目計(jì)劃期房預(yù)售，而本地客戶不喜歡時(shí)間拖太久的期房。u小區(qū)規(guī)模較?。盒^(qū)規(guī)模較?。弘y以形成規(guī)模效應(yīng)，且沒有公共活動(dòng)休憩場(chǎng)所、教育配套等。u同類競(jìng)爭(zhēng)壓力大同類競(jìng)爭(zhēng)壓力大：周邊同類地段及更佳地段和高檔項(xiàng)目多達(dá)10個(gè)以上，競(jìng)爭(zhēng)尤為激烈。u基礎(chǔ)條件劣勢(shì)基礎(chǔ)條件劣勢(shì)：占地面積小、容積率高、地塊不規(guī)整等基礎(chǔ)條件劣勢(shì)，給設(shè)計(jì)高檔住宅造成難度，項(xiàng)目打

48、造高檔項(xiàng)目的布局、配套、間距等整體優(yōu)勢(shì)空間小。增強(qiáng)客戶對(duì)區(qū)域及對(duì)本案的認(rèn)可度是營(yíng)銷推廣的首要任務(wù)，增強(qiáng)客戶對(duì)區(qū)域及對(duì)本案的認(rèn)可度是營(yíng)銷推廣的首要任務(wù)，也是弱化該劣勢(shì)的。也是弱化該劣勢(shì)的。項(xiàng)目swot分析劣勢(shì)劣勢(shì) weaknessweakness40本報(bào)告嚴(yán)格保密機(jī)會(huì)機(jī)會(huì) opportunityopportunity u 整體檔次的提升：整體檔次的提升：本案為純高層住宅，并且依附洛北干渠及政府部門，隨 著本區(qū)域的整體規(guī)劃及整體檔次的提升，客戶對(duì)該區(qū)域及本項(xiàng)目的認(rèn)可度也會(huì)越來(lái)越高。u 禹城經(jīng)濟(jì)的發(fā)展：禹城經(jīng)濟(jì)的發(fā)展：禹城經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，城市圈范圍擴(kuò)大的必然趨勢(shì)，人均可支配收入的快速提升、可持續(xù)發(fā)展

49、，對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展及本案起到一定支撐作用。u 到位的后期推廣：到位的后期推廣：目前禹城項(xiàng)目較多，且同質(zhì)化相當(dāng)嚴(yán)重， 沒有差異的推廣方式及良好的營(yíng)銷策略難保項(xiàng)目最終銷售順利。本公司的介入勢(shì)必打造出快速、有效的市場(chǎng)宣傳策略。本司認(rèn)為差異化營(yíng)銷策略是本案最終銷售成功的關(guān)鍵。本司認(rèn)為差異化營(yíng)銷策略是本案最終銷售成功的關(guān)鍵。項(xiàng)目swot分析41本報(bào)告嚴(yán)格保密u 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)：受到北京、深圳、上海等一線城市目前銷售疲軟的影響，客戶對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有所疑慮，會(huì)有一部分群體保持觀望態(tài)度。u 競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)：競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)：禹城樓盤供放量過(guò)大可能導(dǎo)致本案競(jìng)爭(zhēng)加劇。u 成本風(fēng)險(xiǎn)成本風(fēng)險(xiǎn)：開盤時(shí)期，最快將定位在第四季度，為全年?duì)I銷

50、中的淡季，這意味著回款收周期加長(zhǎng)，成本增加，這對(duì)營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)的水平提出了更高的要求。u 宏觀風(fēng)險(xiǎn)宏觀風(fēng)險(xiǎn)：進(jìn)入次年?duì)I銷階段，年初為控制房地產(chǎn)政策出臺(tái)最多時(shí)期，宏觀政策影響多，將給營(yíng)銷造成更大的難度。威脅威脅 threatthreat 我司將密切關(guān)注市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，及時(shí)快速的調(diào)整營(yíng)銷策略。我司將密切關(guān)注市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，及時(shí)快速的調(diào)整營(yíng)銷策略。項(xiàng)目swot分析42本報(bào)告嚴(yán)格保密項(xiàng)目概況與四至分析項(xiàng)目swot分析最終賣點(diǎn)提煉案名建議項(xiàng)目研究與賣點(diǎn)分析項(xiàng)目研究與賣點(diǎn)分析 43本報(bào)告嚴(yán)格保密本案賣點(diǎn)提煉風(fēng)水之巔：風(fēng)水之巔：依邸傍水，上風(fēng)上水之地，居家之首選。地段之巔：地段之巔：占據(jù)老中心稀缺地段，都市新貴繁華領(lǐng)地，生活

51、配套完善，交通便利。人文之巔人文之巔：原中專院校校區(qū)，項(xiàng)目周邊人文氣息濃厚，書香馥郁。未來(lái)之巔：未來(lái)之巔：未來(lái)核心區(qū)域，與政務(wù)區(qū)域觸手可及。風(fēng)格之巔：風(fēng)格之巔：純高層、全現(xiàn)代演繹都市風(fēng)情。實(shí)力之巔：實(shí)力之巔：瑞明置業(yè)的雄厚實(shí)力，連續(xù)的禹城項(xiàng)目開發(fā)，夯實(shí)客戶的置業(yè)信心。生活之巔：生活之巔：地處繁華領(lǐng)地，生活配套齊全，加之小區(qū)內(nèi)部底商，居家便利。規(guī)劃之巔：規(guī)劃之巔：小區(qū)中心規(guī)劃人文景觀，另可遠(yuǎn)眺洛北干渠，戶戶觀景，皆可極目遠(yuǎn)眺，觀景賞致。尊崇之巔：尊崇之巔：先進(jìn)服務(wù)管理服務(wù)模式，營(yíng)造溫馨、和諧社區(qū)。美宅之巔美宅之巔：核心文教區(qū)位，具備最優(yōu)投資型住宅特質(zhì)，彰顯絕版巨大升值潛力。本案賣點(diǎn)之本案賣點(diǎn)之

52、十十 巔巔演繹絕版美宅演繹絕版美宅44本報(bào)告嚴(yán)格保密案名建議方向一：方向一： 主打完美品質(zhì)，塑造整合賣點(diǎn)優(yōu)勢(shì)主打完美品質(zhì)，塑造整合賣點(diǎn)優(yōu)勢(shì)瑞明瑞明金地麗舍金地麗舍 突出該區(qū)位絕版地段不可限量的升值潛力，該案名涵蓋了文化、親水、環(huán)境、智能化、服務(wù)、人性化、尊崇、學(xué)區(qū)等整合優(yōu)勢(shì)，可有力的突出本案差異化優(yōu)勢(shì)。45本報(bào)告嚴(yán)格保密案名建議方向二方向二 主打領(lǐng)先文化及投資的高端形象主打領(lǐng)先文化及投資的高端形象未來(lái)域未來(lái)域 案名富有超前風(fēng)采名稱前衛(wèi) 朗朗上口 定位有領(lǐng)軍禹城住宅及商業(yè)產(chǎn)品品質(zhì)的概念可賦予產(chǎn)品文化、智能化、人性化、星級(jí)物管等差異化質(zhì)素46本報(bào)告嚴(yán)格保密案名建議方向三方向三 主打風(fēng)水及地段主打風(fēng)

53、水及地段 案名示意突出風(fēng)水寶地的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，突出親水、環(huán)境、獨(dú)享特質(zhì)；且可通過(guò)適當(dāng)增加配置和打造開發(fā)商實(shí)力品牌效應(yīng)，升華名邸品質(zhì)和品位。瑞明瑞明匯福名邸匯福名邸47本報(bào)告嚴(yán)格保密案名建議方向四方向四 主打高端智能化主打高端智能化瑞明瑞明.硅谷國(guó)際硅谷國(guó)際 沿用詞牌名，需具良好的智能化感染力度。 借絕版區(qū)位優(yōu)勢(shì) 打造人文及文教商圈，整個(gè)詞牌名富有良好的升值及科技含量聯(lián)系到了項(xiàng)目的區(qū)位條件等48本報(bào)告嚴(yán)格保密營(yíng)銷策略總體方案營(yíng)銷策略總體方案項(xiàng)目形象定位項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位產(chǎn)品設(shè)計(jì)定位項(xiàng)目客戶群定位項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位營(yíng)銷策略推廣策略推廣計(jì)劃我們的思維導(dǎo)圖我們的思維導(dǎo)圖禹城市整體經(jīng)濟(jì)概覽禹城房地產(chǎn)整體市場(chǎng)分析典型

54、個(gè)案分析經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)整體概述整體概述項(xiàng)目研究與項(xiàng)目研究與賣點(diǎn)分析賣點(diǎn)分析項(xiàng)目概況與四至分析項(xiàng)目swot分析最終賣點(diǎn)提煉49本報(bào)告嚴(yán)格保密項(xiàng)目形象定位項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位產(chǎn)品設(shè)計(jì)定位項(xiàng)目客戶群定位項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位 50本報(bào)告嚴(yán)格保密上風(fēng)上水上地 尊貴尊崇尊享繁華之上繁華之上愜意尚品愜意尚品居城市繁華地段；交通發(fā)達(dá)，生活配套完善；高樓高層次居住圈。充分考慮新知階層的生活方式，生活態(tài)度及居住夢(mèng)想量身打造的高品質(zhì)社區(qū)。形象定位繁華地段與愜意生活是廣告表現(xiàn)及項(xiàng)目推廣的兩個(gè)主題也是由風(fēng)水延伸的新概念51本報(bào)告嚴(yán)格保密形象定位釋義延伸繁華之上繁華之上愜意尚品愜意尚品繁華尚品繁華尚品愜意生活愜意生活人文環(huán)

55、境人文環(huán)境細(xì)致周到的配套設(shè)施及物業(yè)服務(wù)，營(yíng)造全新的都市生活氛圍；時(shí)尚建筑形式及標(biāo)新立異的立面造型，多角度滿足居住需要的同時(shí)展現(xiàn)時(shí)尚風(fēng)情；眾多高校近在咫尺，彰顯地段優(yōu)勢(shì)；上風(fēng)上風(fēng)，打造寫意生活平臺(tái)；繁華尚品 人文地段 愜意居家52本報(bào)告嚴(yán)格保密形象定位釋義延伸繁華尚品繁華尚品愜意生活愜意生活人文環(huán)境人文環(huán)境處繁華領(lǐng)地處繁華領(lǐng)地在繁華之上的住宅區(qū)在繁華之上的住宅區(qū)一站式教育：一站式教育：0到到22歲全程教育歲全程教育延續(xù)城市文脈延續(xù)城市文脈構(gòu)筑精品住宅，同時(shí)構(gòu)筑構(gòu)筑精品住宅，同時(shí)構(gòu)筑立立體體化教育社區(qū)化教育社區(qū)。品質(zhì)時(shí)尚生活、。品質(zhì)時(shí)尚生活、享受學(xué)府雅居、品位知性人生，享受學(xué)府雅居、品位知性人生，

56、追尋生活與事業(yè)和諧與平衡的追尋生活與事業(yè)和諧與平衡的建筑名著。建筑名著。發(fā)現(xiàn)居住的真意發(fā)現(xiàn)居住的真意上風(fēng)上水之地，成熟生活上風(fēng)上水之地，成熟生活配套，上層居住生活圈，配套，上層居住生活圈，打造愜意生活的真諦。打造愜意生活的真諦。城市繁華區(qū)城市繁華區(qū)繁華尚品 人文環(huán)境 寧?kù)o愜意繁華之上繁華之上愜意尚品愜意尚品53本報(bào)告嚴(yán)格保密項(xiàng)目形象定位項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位產(chǎn)品設(shè)計(jì)定位項(xiàng)目客戶群定位項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位 54本報(bào)告嚴(yán)格保密項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位策略項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位策略價(jià)格定位策略價(jià)格定位策略 本案處于禹城城區(qū)稍偏東，各項(xiàng)配套設(shè)施較完善，雖然暫時(shí)還不能和最繁華地段及近人工湖項(xiàng)目相比，但已經(jīng)具備形成核心商業(yè)與居住氛圍的條件。

57、但著城市的發(fā)展及城區(qū)看擴(kuò)大，該區(qū)域板塊價(jià)值日益突顯，故優(yōu)劣并存，且優(yōu)大于劣，基于此，我們采用市場(chǎng)預(yù)測(cè)法，初步分析本案屆時(shí)可售價(jià)。 通過(guò)此次對(duì)禹城市場(chǎng)調(diào)查、市場(chǎng)分析、樓盤個(gè)案分析，結(jié)合本項(xiàng)目定位和產(chǎn)品特征，采取傳統(tǒng)的低開高走策略，初步預(yù)測(cè)本案可售價(jià)格如下：項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位項(xiàng)目成本項(xiàng)目成本市場(chǎng)增長(zhǎng)市場(chǎng)增長(zhǎng)項(xiàng)目品質(zhì)項(xiàng)目品質(zhì)產(chǎn)品本身產(chǎn)品本身可比樓盤可比樓盤項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位55本報(bào)告嚴(yán)格保密初步均價(jià)定位為初步均價(jià)定位為3100元左右元左右案名與均價(jià)可比樓盤可比樓盤銷售均價(jià)銷售均價(jià)潤(rùn)楓水尚3100水木清華3000盛雅.御龍庭3500預(yù)計(jì)均價(jià)預(yù)計(jì)均價(jià) 3200 3200 左右左右后期穩(wěn)步提升后期穩(wěn)步提升（價(jià)格僅

58、供參考，最終入市價(jià)以當(dāng)時(shí)市場(chǎng)和客戶需求情況為依據(jù)。）（價(jià)格僅供參考，最終入市價(jià)以當(dāng)時(shí)市場(chǎng)和客戶需求情況為依據(jù)。）項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位市場(chǎng)產(chǎn)品定位決定物業(yè)價(jià)格市場(chǎng)產(chǎn)品定位決定物業(yè)價(jià)格價(jià)格制定要符合定價(jià)環(huán)境價(jià)格制定要符合定價(jià)環(huán)境定價(jià)要符合企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)定價(jià)要符合企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)定價(jià)要保持一定的競(jìng)爭(zhēng)性，需要具有較強(qiáng)的性價(jià)比定價(jià)要保持一定的競(jìng)爭(zhēng)性，需要具有較強(qiáng)的性價(jià)比56本報(bào)告嚴(yán)格保密項(xiàng)目形象定位項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位產(chǎn)品設(shè)計(jì)定位項(xiàng)目客戶群定位項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位 57本報(bào)告嚴(yán)格保密戶型定位原則戶型定位原則p廳室設(shè)置、面積大小進(jìn)行合理搭配；廳室設(shè)置、面積大小進(jìn)行合理搭配；p進(jìn)行合理的功能分區(qū)，盡量追求舒適度與實(shí)用性的完美結(jié)合；進(jìn)

59、行合理的功能分區(qū)，盡量追求舒適度與實(shí)用性的完美結(jié)合；p追求現(xiàn)金流和銷售速度，同時(shí)追求項(xiàng)目形象和高價(jià)值追求現(xiàn)金流和銷售速度，同時(shí)追求項(xiàng)目形象和高價(jià)值；p戶型面積進(jìn)行分級(jí)，以滿足不同層級(jí)的客戶需求；戶型面積進(jìn)行分級(jí)，以滿足不同層級(jí)的客戶需求；p充分挖掘客戶需求，體現(xiàn)產(chǎn)品價(jià)值充分挖掘客戶需求，體現(xiàn)產(chǎn)品價(jià)值。p室內(nèi)裝修充分考慮人性化因素，增設(shè)差異化低成本賣點(diǎn)，增加產(chǎn)品附室內(nèi)裝修充分考慮人性化因素，增設(shè)差異化低成本賣點(diǎn)，增加產(chǎn)品附加值。如上、下水暗敷設(shè)、二十四小時(shí)熱水、太陽(yáng)能、熱水管暗敷設(shè)至加值。如上、下水暗敷設(shè)、二十四小時(shí)熱水、太陽(yáng)能、熱水管暗敷設(shè)至衛(wèi)廚、空調(diào)預(yù)留口、定位除臥室外初裝修、節(jié)能設(shè)計(jì)、隔音

60、設(shè)計(jì)、加厚衛(wèi)廚、空調(diào)預(yù)留口、定位除臥室外初裝修、節(jié)能設(shè)計(jì)、隔音設(shè)計(jì)、加厚整樓邊墻設(shè)計(jì)、衛(wèi)生間整樓邊墻設(shè)計(jì)、衛(wèi)生間pvcpvc吊頂、樓梯大理石地面、樓宇可視對(duì)講門、吊頂、樓梯大理石地面、樓宇可視對(duì)講門、窗磁防盜設(shè)施等。窗磁防盜設(shè)施等。產(chǎn)品設(shè)計(jì)定位58本報(bào)告嚴(yán)格保密產(chǎn)品功能設(shè)計(jì)原則產(chǎn)品功能設(shè)計(jì)原則目標(biāo)客戶總價(jià)相對(duì)較為敏感，戶型的實(shí)惠性能夠?qū)蛻裟繕?biāo)客戶總價(jià)相對(duì)較為敏感，戶型的實(shí)惠性能夠?qū)蛻?有較大吸引力；有較大吸引力；均好均好性表現(xiàn)為兩個(gè)方面：一方面，產(chǎn)品創(chuàng)新；另一方面：性表現(xiàn)為兩個(gè)方面：一方面，產(chǎn)品創(chuàng)新；另一方面： 比以前居所更舒適的性能；比以前居所更舒適的性能；目標(biāo)客戶對(duì)大戶型舒適度有較苛刻