物業(yè)維修方案

1、.物業(yè)設施設備運行維護方案第一：項目概況1、 項目位置：主校區(qū)在北辰區(qū)龍泉道2889 號；南開小區(qū)在南開區(qū)五馬路27號；華苑校區(qū)在西青區(qū)候臺東2、 物業(yè)類型：混合型項目、教學樓、行政樓、圖書樓、學生宿舍等。3、 占地面積： 131207.48 平方米4、 建筑面積： 107390.95 平方米5、 綠化面積：適當6、 物業(yè)管理服務用房：適當7、 機動車泊車位：8、 供熱站及變電站第二：設施設備運行維護準備1、根據工程各系統(tǒng)運行管理辦法，結合該項目實際情況，進行圖紙收集、整理或標注，重點放在消防系統(tǒng)、高低壓配電系統(tǒng)、供水供暖系統(tǒng)等1） 消防系統(tǒng)是否正常，聯動是否有效，冬季系統(tǒng)運行是否可靠。2）高

2、低壓配電主要關注配電容量是否足夠，雙回路供電中任何一路斷電下物業(yè)能否正常運營以及出現過的故障等；3）、用電大戶的使用設備、公共區(qū)域照明供電是否接入自用回路；4）公共區(qū)域照明的開閉是否能自動控制，是否采取了節(jié)能措施；5）供水供暖系統(tǒng)是否為低層市政直供；2、從物業(yè)日常需要出發(fā)提出合理化建議：1）各系統(tǒng)是否合理、可靠。不足之處需要制定補救措施；2）掌握設備設施的性能特點、使用效果、養(yǎng)護、維修乃至更換的成本費用是否能做到節(jié)能、可靠、便于維修且費用合理；3）對于易損材料、零件做好一定儲備，維修時可以順利完成?？删庉嬓薷?.第三：各物業(yè)的設施設備運行維保特點A、辦公樓（行政樓、教學樓、實訓樓、圖書館、黨校

3、樓等）1）、門禁設施靈敏有效， 工作秩序良好有序， 水、電、氣、供暖各系統(tǒng)運行正常， 。2）、消防、排水、電梯、扶梯運行正常，聯合消防、電梯、水電氣暖等供應、維保部門共同協作為校方提供良好的辦公環(huán)境。3）樓內通訊系統(tǒng)，網絡系統(tǒng)，專用線纜（如有）運行正常，同各協助單位一起為校方提供良好的辦公環(huán)境。4）及時維修門窗、桌椅、拉手等小修項目，保證樓內設施良好有效。B、宿舍樓等1）維護好宿舍樓門禁、門窗等設施，保證樓內水電氣暖的正常運轉。2）及時修繕照明、開關、上下水等生活設施，小修項目及時完成。3）按時查驗、保養(yǎng)消防、電梯（如有） 、天臺等危險部位，消除不安全隱患。4）按照甲方要求，學生的需要，提供必

4、要的物業(yè)管理工程服務，為學生學習生活提供良好的安全舒適環(huán)境。C、校區(qū)1）校區(qū)公共部位的消防、供電、供水、監(jiān)控、通訊等設施設備按期查看、年檢，有問題及時修復，其他情況及時報告甲方。做好運行維護。保持正常狀態(tài)。2）消防系統(tǒng)會同保安全員按期啟動運行，按期查看消防控制中心記錄，對于出現的問題、故障及時報修并向甲方匯報。3）對于常壓鍋爐、洗浴設施要每日檢查、維修，保證正常使用。4）變配電室嚴格按規(guī)定運行與值守，按期導電倒閘，線路維護。夏季運行嚴格檢查制度，發(fā)現問題及時處理。保證安全平穩(wěn)有效運行。D、各設施運行經濟、有效、規(guī)范、達標。1）各系統(tǒng)設施按時檢查保養(yǎng)維修。2）消防系統(tǒng)、電梯設備、鍋爐按時年檢。3

5、）消防設施、電梯設備與維護保養(yǎng)公司密切合作，保證安全使用。4）其他甲方要求的設施設備運行標準。第四：工程管理方案設計可編輯修改2.一、人員大致配置：（參考）電梯工 1 人（兼）（一般維護檢查記錄和故障處理記錄和管理，保持和維保單位溝通等）配電房值班電工9 人（ 24 小時值班制）弱電工 1 人（兼）（包括網絡設施設備維護、 消防、監(jiān)控設施設備、 排煙風機等）水泵房 1 人（兼）（包括給排水及消防水泵設施設備和控制強電柜）強電 5 人（包括各用電設備和控制強電柜）綜合維修工 2 人（包括給各種維修，含以上人員有效使用）派駐工程維修技術人員管理人員1 人。主管職責：1、貫徹執(zhí)行甲方及項目經理指令，

6、全面負責物業(yè)工程維修維保方面的日常事務管理與維護等全部工作； 負責協助其它部門處理業(yè)戶工程維修投訴的解釋和處理工作；定期將本部門工作情況向公司經理匯報并對經理負責2、參與接管物業(yè)項目的供電、空調、給排水、消防、電梯、弱電系統(tǒng)及建筑裝修項目的驗收和數據核實工作； 與工程項目部配合， 對各項目的工程維保技術改造提供合理建議和方案，處理及解決工程遺留問題、工程維保技術、質量、進度等方面的問題并監(jiān)督實施項目的整改全過程。3、負責組織制訂管轄內公共設施、建筑物、設備系統(tǒng)的管理規(guī)定、操作規(guī)程；負責指導編制設備、 設施維修保養(yǎng)計劃； 制定物業(yè)工程維修維保管理方案； 協助建立完整的設施設備技術檔案和維修維保檔

7、案； 負責完成日常使用的專業(yè)技術數據的搜集、管理工作；負責制定工程維修、設施設備大、中修計劃、保養(yǎng)計劃、月采購計劃的預算和控制維修保養(yǎng)費用支出以及人員配置計劃； 提交管轄范圍內工程改造、設施設備更新、改造建議的方案及預算編制進行技術審核并送有關部門評審。確保所管轄系統(tǒng)設備的安全運行。 掌握好能耗及維修費用， 確保最大限度節(jié)能、節(jié)支；推行節(jié)能運行計劃的實施和運行維修費用預算的控制； 協助分析工程項目報價單，檢查施工與工程進度。 現場督導重要維修工程及增改工程施工，控制工程質量與進度。4、負責針對下屬員工的技術狀況，編制專業(yè)培訓計劃，組織對突發(fā)事件應急處可編輯修改3.理預案的演練； 實施考察下屬員工工作質量與工作效率， 發(fā)現問題及時采取糾正措施，并對下屬進行考核。工程維保維修服務有助于建筑空間的維護維修和保養(yǎng)：養(yǎng)護建筑（房屋本體） 、維護設備（網絡、消防、監(jiān)控、門禁、給排水、電梯、發(fā)電機組、供配電、中央空調及系統(tǒng)等等）、保證水、電、氣、及制冷、采暖或衛(wèi)生熱水的正常供應、意外事故應急處理等， 由于商鋪的各項設施設備的使用頻率較高， 統(tǒng)一物業(yè)服務管理有助于對物業(yè)設施設備有計劃的保養(yǎng)與維修， 增加使用的安全性和耐久性， 延長其使用壽命。第五：維修工作流程圖維修工作流