房地產(chǎn)評估3PPT課件

1、第一節(jié) 房地產(chǎn)評估概述 一、房地產(chǎn)的特性土地的特性 房地產(chǎn)的特性 房地產(chǎn)市場的特性。 （一）土地特性 1、土地的自然特性 （1）數(shù)量的有限性（不可再生性） 供給缺乏彈性 （2）位置的不可移動性 （3）效用的持久性價格具上升趨勢 （4）效用的差異性（不可替代性）決定決定第1頁/共105頁 2、土地的經(jīng)濟特性 （1）用途的多樣性 （2）供給的稀缺性 （3）經(jīng)濟地理位置的可變性 （4）可壟斷性（二）房地產(chǎn)（不動產(chǎn)）的特性 1、位置固定性 2、使用長期性 3、投資大量性 4、保值增值性 5、受政策面因素影響較大第2頁/共105頁（三）房地產(chǎn)市場的特征1、房地產(chǎn)市場的地區(qū)性與不完善性2、交易的復雜性3、

2、房地產(chǎn)市場供給對需求變化的反應遲緩 （供給彈性小于需求彈性）第3頁/共105頁二、房地產(chǎn)評估的原則 1、合法原則 2、最佳使用原則 3、房地綜合考慮原則 4、區(qū)域及地段原則三、房地產(chǎn)評估的程序（一）接受委托，明確評估的基本事項 1、明確評估對象 2、明確評估目的 3、明確評估基準日 4、明確評估報告提交日期（二）制定評估作業(yè)計劃和技術方案（三）現(xiàn)場勘察及收集數(shù)據(jù)資料（四）評定估算，給出評估結(jié)果并撰寫評估報告第4頁/共105頁第二節(jié) 房地產(chǎn)價格一、房地產(chǎn)價格的特性 由于土地與建筑物是通過不同途徑形成的，因此它們價格特征也不同。 土地是自然界的產(chǎn)物，而非勞動產(chǎn)物，因此其價格是地租的本金化；而建筑物

3、是勞動產(chǎn)物，其價格可由生產(chǎn)成本和利潤構(gòu)成。此外，在我國，地價是指土地使用權價格，而房價一般是指所有權價格。 在房地產(chǎn)價格中，土地的價格是起決定性作用的，因此了解土地價格的特性很重要。第5頁/共105頁 土地價格的特性主要有： 1、地價是地租的資本化 2、地價主要由需求方?jīng)Q定 3、地價呈不斷增長趨勢 4、地價與土地用途相關（受政策影響） 5、地價具有個別性 土地價格的特征在很大程度上決定了房地產(chǎn)價格特征。第6頁/共105頁二、我國土地權屬類型與土地使用權價格體系（一）我國土地權屬類型 在我國實行國有土地所有權與使用權相分離的制度，土地使用權可擁有和轉(zhuǎn)讓，土地二級市場交易的是使用權而非所有權。第7

4、頁/共105頁 1. 根據(jù)國家規(guī)定： 但二者的地位并不平等，農(nóng)村集體所有的土地不能直接出讓其使用權，需由國家征用后，再出讓。 土地使用權屬無形資（對物產(chǎn)權），其價值取決于其載體土地的特性和條件。 前者是指以無償?shù)姆绞将@得的土地使用權。其權益與后者不同，主要有：無使用權年限規(guī)定；不可單獨轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。農(nóng)民集體所有農(nóng)村和市效土地國家所有城鎮(zhèn)土地土地所有權出讓土地使用權劃撥土地使用權土地使用權第8頁/共105頁2. 土地使用權出讓 土地使用權出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。 土地使用權出讓可以采取協(xié)議、招標和拍

5、賣三種方式。有最高年限規(guī)定：居住七十年，工業(yè)五十年，文、教、科、衛(wèi)、體五十年，商業(yè)等四十年，綜合或其他五十年。 出讓土地使用權權益：可轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。 土地使用權使用期限屆滿，土地使用者可申請續(xù)期，否則國家將無償收回土地使用權。第9頁/共105頁（二）我國土地使用權價格體系 1、基準地價 城鎮(zhèn)大面積土地的平均地價2、標定地價 在基準地價基礎上，確定的具體宗地在一定使用年期內(nèi)的價格。3、出讓底價 是政府在出讓土地使用權時，根據(jù)土地出讓年限、用途、地產(chǎn)市場行情等因素確定的待出讓宗地在某個時點的最低價。4、轉(zhuǎn)讓價格 土地使用權擁有者將土地使用權出售或租賃。5、其他價格 上述13屬土地一級市場價格，

6、由政府壟斷定價。45屬土地二級市場價格，由市場競爭決定價格。第10頁/共105頁二、房地產(chǎn)價格分類（一）土地價格、建筑物價格、房地產(chǎn)價格（二）總價格、單位價格、樓面地價 樓面地價土地總價格建筑總面積 樓面地價土地單價容積率 容積率: 反映土地使用強度的一個指標（縱向）。 容積率=建筑總面積土地面積 建筑物覆蓋率、綠化率（橫向）。 例題7、投資者面對甲、乙兩幅土地。甲地的容積率為5，單價為1000元/平方米；乙地的容積率為3，單價為800元/平方米。假使兩幅土地的其他條件相同，問投資者應該選擇哪一幅土地進行投資更為經(jīng)濟？第11頁/共105頁三、影響房地產(chǎn)價格的因素（一）一般因素 1、社會因素 2

7、、經(jīng)濟因素 3、政策因素（二）區(qū)域因素 1、商業(yè)繁華度 2、道路通達度 3、交通便捷度 4、設施完善度 5、環(huán)境質(zhì)量狀況對于不同性質(zhì)的區(qū)域，以上因素的影響程度會略有區(qū)別。第12頁/共105頁（三）個別因素 指影響具體一宗房地產(chǎn)價格的因素，具體可分為影響土地的個別因素與影響建筑物的個別因素。 1、影響土地價格的個別因素 2、影響建筑物價格的個別因素第13頁/共105頁第三節(jié) 房地產(chǎn)評估的成本法一、基本思路及基本公式 評估值重新購建價格損耗 因為是從成本耗費的角度評估房地產(chǎn)價值，因此，首先需了解房地產(chǎn)的價格構(gòu)成。二、適用范圍 主要適用于既不產(chǎn)生現(xiàn)金流（收益），又很少有交易案例的公益性房地產(chǎn)；以及無

8、需計算損耗的新建房地產(chǎn)。值得注意的是土地的價格主要由其效用決定，而非成本，因此成本法在評估土地價值時，其應用范圍受到限制，尤其是商業(yè)用地。但是單純評估建筑物價格時，成本法較適宜。第14頁/共105頁成本法在土地價值評估中的局限性：（1）土地作為一種不可再生資源，不符合成本法的應用前提；（2）土地非勞動產(chǎn)品的特性，就決定了在土地價格的形成中，成本的約束作用相對有限。土地的價格主要由其效用決定，而非成本。因此成本法在評估土地價值時，其應用范圍受到限制。第15頁/共105頁三、新開發(fā)土地評估中成本法的操作步驟（1）新開發(fā)土地價格取得待開發(fā)土地的成本+土地開發(fā)費+管理費用+投資利息+稅費+開發(fā)利潤（2

9、）土地價格土地取得費+土地開發(fā)費+稅費+利息+利潤+土地增值收益第16頁/共105頁（一）估算待開發(fā)土地取得成本 取決于土地使用權是如何取得的。是劃撥還是支付出讓金；是從農(nóng)村取得土地使用權還是從城鎮(zhèn)取得土地使用權。 1、從農(nóng)村取得土地 （1）國家征用集體土地而支付給農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的費用，包 括：土地補償費、地上附著物和青苗補償費及安置補助費。 （2）支付給政府的土地使用權出讓金。 2、從城鎮(zhèn)取得土地 （1）為取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆遷費用。 （2）支付給政府的土地使用權出讓金。（二）估算土地開發(fā)成本 1、基礎設施建設費（三通一平，七通一平） 2、公共配套設施建設費第17頁/

10、共105頁（三）估算管理費用（四）估算投資利息 注意： （1）無論是自有資金，還是借入資金均應計算利息； （2）計息基礎土地取得成本+土地開發(fā)成本 （3）根據(jù)開發(fā)時間分別計算土地取得費與開發(fā)費的利息。若開發(fā)費是均勻投入，則按資金投入時間的一半計息。（五）估算稅費（六）估算投資利潤 利潤率的基數(shù)可以是土地取得費和土地開發(fā)費， 也可以是開發(fā)后土地的地價。 *注意所用利潤率的內(nèi)涵。（七）土地增值收益的確定第18頁/共105頁例題某地塊面積為80,000平方米，是通過城鎮(zhèn)土地出讓而取得的，出讓金為20萬元/畝，拆遷費30萬元/畝，開發(fā)費3億元/平方公里，土地開發(fā)周期為兩年，第一年投入開發(fā)費占總開發(fā)費的

11、40%，目前市場上地產(chǎn)開發(fā)的投資報酬率為10%，銀行貸款利率為6%，試評估該土地經(jīng)開發(fā)后的價格。（1畝=666.67m2）1、估算土地取得成本 土地取得成本出讓金拆遷費 203050萬元/畝750元/平方米2、估算土地開發(fā)成本 土地開發(fā)成本開發(fā)費 3億元/平方公里 300元/平方米 300元/平方米第19頁/共105頁3、估算投資利息 假定土地取得成本一次性投入，因計息期為兩年，土地開發(fā)成本分階段均勻投入，則： 投資利息750（16%）2130040%（16%）1.5 130060%（16%）0.51 92.7010.965.32 108.98元/平方米4、估算開發(fā)利潤 開發(fā)利潤（750300

12、）10% 105元/平方米5、計算土地價格 土地單價750300108.98105 1263.98元/平方米 土地總價1263.9880,000101,118,400元即該地塊經(jīng)開發(fā)后的價格為108,044,000元。 第20頁/共105頁 例：一農(nóng)業(yè)用地經(jīng)批準要轉(zhuǎn)為城市工業(yè)用地，已知條件如下： （1）征地安置補助費為每畝15萬元； （2）土地開發(fā)費為每畝16萬元，假設在開發(fā)期均勻投入； （3）在征地和開發(fā)過程中應繳納的稅費為每畝3萬元； （4）土地開發(fā)周期為兩年，該地區(qū)一年期利息率為10%，兩年期利息率為12%（不計復利）； （5）開發(fā)商要求的投資回報率為15%，土地增值收益率為12%，試評

13、估該土地的價值。 第21頁/共105頁 該土地的各項投入成本均己知，可用成本法評估（1）計算土地取得費及稅費=15+3=18萬元/畝（2）計算土地開發(fā)費= 16萬元/畝 （3）計算投資利息土地取得費及稅費利息=18（1+12%） 2 -1=4.58萬元/畝土地開發(fā)費利息=16(1+10%)1-1=1.6萬元/畝 （5）計算開發(fā)利潤 =(1)+(2)15%=3415%=5.1萬元/畝 （6）計算土地增值收益土地增值收益=(1)+(2)+(3)+(4)12%=5.43萬元/畝 （7）計算土地價值 土地單價 =(1)+(2)+(3)+(4)+(5)=50.71萬元/畝第22頁/共105頁四、新建房地

14、產(chǎn)評估的操作步驟 新建房地產(chǎn)價格土地取得成本+土地開發(fā)成本+ 管理費用+投資利息+銷售稅費+正常利潤 新建建筑物價格建筑物建造成本+管理費用+投資利息+銷售費用+ 開發(fā)利潤第23頁/共105頁（一）估算土地取得成本（二）估算土地開發(fā)成本與建筑物建造成本（開發(fā)成本） 1、勘察設計和前期工程費 2、基礎設施建設費 3、建安工程費 4、公共設施建設費 5、開發(fā)過程的稅費及其他間接費（三）估算管理費（可并入“（二）”計算）（四）估算投資利息（五）估算銷售稅費 1、銷售費用 2、銷售稅金及附加 3、其他銷售稅費（六）估算開發(fā)利潤第24頁/共105頁五、舊房地產(chǎn)運用成本法評估的操作步驟 舊建筑物價格建筑物

15、的重置成本建筑物損耗 舊建筑物價值重置成本年貶值額已使用年限 與新建房地產(chǎn)不同，舊房地產(chǎn)評估首先需估算在評估基準日重新購建與被估房地產(chǎn)功能相同的、處于全新狀態(tài)下的房地產(chǎn)的全部合理成本，即重置成本，然后估算舊有房地產(chǎn)的損耗。的損耗）括土地的損耗和建筑物舊有房地產(chǎn)的貶值（包購建價建筑物重新或重新開發(fā)價土地重新取得價舊有房地產(chǎn)價格第25頁/共105頁（一）估算重置成本 1. 可采用房地分估的方式 土地的重置成本不一定采用成本法，也可采用市場 法，因為成本法較適合新開發(fā)的土地。 這里主要是估算建筑物的重置成本。 2. 注意兩種重置成本 (1)、復原（Reproduction cost） (2)、更新（

16、Replacement cost） 在實踐中，評估人員較多使用更新重置成本。第26頁/共105頁3. 建筑物重置成本的求取方法一般有兩種： (1)直接法 根據(jù)待估建筑物各構(gòu)成部分所使用的材料的種類、品級數(shù)量及所需人工的級別和數(shù)量等，以建筑物所地區(qū)在評估基準日的各種單價為基礎，計算出工程直接費，再加上工程間接費及適當?shù)某邪汤麧櫤?，計算出標準建造費，再進一步加上發(fā)包人直接負擔的附加費后算出重新建造價格。 （2）間接法 指在近鄰地區(qū)或同一供應范圍內(nèi)的類似地區(qū)中，尋找與待估建筑物相類似的新建筑物的實際總造價及各構(gòu)成部分的明細價，以此為基礎，經(jīng)適當修正后求取重新建造價格。實際估算中，通常經(jīng)過分析、測算

17、和修正，得出新建筑物每平方米建筑面積的標準造價，再乘以待估建筑物的總面積。第27頁/共105頁（二）估算損耗1、估算土地的損耗 土地損耗率已使用年限/法定使用年限2、估算建筑物的損耗 有形損耗（理化因素） 無形損耗（社會經(jīng)濟因素）（1）耐用年限法（使用年限法） 如果在耐用年限內(nèi)每年的折舊額相等，則建筑物每年的折舊為：NRCNSCD1第28頁/共105頁例：某建筑物建筑面積為320m2，重置價為2500元/m2，耐用年限為40年，已使用7年，殘值率為4。試用耐用年限法估算（定額法）其現(xiàn)值。 V800000192007665600（元）非生產(chǎn)用房的耐用年限和殘值率鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：60年，0磚混結(jié)構(gòu)

18、一等：50年，2磚混結(jié)構(gòu)二等：50年，2磚木結(jié)構(gòu)一等：40年，6磚木結(jié)構(gòu)二等：40年，4磚木結(jié)構(gòu)三等：40年，3簡易結(jié)構(gòu)：10年，0耐用年限建筑物已使用年限+尚可使用年限第29頁/共105頁（2）打分法（觀察法） 成新率結(jié)構(gòu)部分合計得分G+裝修部分合計得分S+設備部分合計得分B 不同結(jié)構(gòu)類型房屋成新率評分修正系數(shù)庫鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)混合結(jié)構(gòu)磚木結(jié)構(gòu)其他結(jié)構(gòu)結(jié)構(gòu)部分G裝修部分S設備部分B結(jié)構(gòu)部分G裝修部分S設備部分B結(jié)構(gòu)部分G裝修部分S設備部分B結(jié)構(gòu)部分G裝修部分S設備部分B單層0.850.050.10.70.20.10.80.150.050.870.10.03二至三層0.80.10.10.60.2

19、0.20.70.20.1四至五層0.750.120.130.550.150.3六層七層以上0.80.10.1第30頁/共105頁 例題 某鋼筋混凝土5層框架樓房，經(jīng)評估人員現(xiàn)場打分，結(jié)構(gòu)部分80 分，裝修部分70分，設備部分60分。再經(jīng)查表得出修正系數(shù)C 0.75，S0.12，B0.13，成新率（800.75+700.12+600.13）10010076.2 在實踐中，也往往將年限法和打分法得出的結(jié)論加權平均，得出成新率。 對于一些平面布置不合時宜、設備落后、式樣過時的建筑物，還應考慮其功能性貶值因素?？梢栽诔尚侣蚀_定的基礎作適當減價修正。 例題 某套住宅重新建造價為300000元，經(jīng)對其結(jié)構(gòu)

20、、裝修和設備三大部分的各具體項目觀察，確定其成新率為80，但該住宅廳小且暗，廚房和衛(wèi)生間均小，光線亦不足。經(jīng)分析和估測，決定在成新率的基礎作10的減價修正。 V30000080（110）30000072216000（元） 第31頁/共105頁第四節(jié) 房地產(chǎn)評估的收益法一、基本思路及步驟 無限期：房地產(chǎn)價格純收益/資本化率 （1） 有限期：（2） a年純收益 r折現(xiàn)率nrraP)1 (11第32頁/共105頁二、適用范圍適用于有收益的房地產(chǎn) 不適宜公益性房地產(chǎn)和非收益性房地產(chǎn)（如出售房地產(chǎn)或居住用房地產(chǎn)）租賃性房地產(chǎn)租賃性房地產(chǎn)企業(yè)自用房地產(chǎn)企業(yè)自用房地產(chǎn)第33頁/共105頁三、各參數(shù)的估算（一

21、）凈收益 除去各種費用后的收益，必須是客觀收益，而非實際收益。因此需通過計算客觀總收益和客觀總費用來獲取。 凈收益潛在收入空置等造成的收入損失營運費用有效毛收入營運費用u 純收益總收益總費用v年純收益年總收益年總費用第34頁/共105頁（二）資本化率實質(zhì)：房地產(chǎn)投資的報酬率（收益率）。 第35頁/共105頁 求取方法： 1、收益與售價比法（市場法）尋找相類似的交易案例，通過交易案例的純收益與價格的比例獲取資本化率，至少三個交易案例。2、累加法 + 資本化率的種類：綜合資本化率、建筑物資本化率、土地資本化率。3.各種投資收益率排序插入法。 資本化率無風險報酬率風險調(diào)整值第36頁/共105頁 資本

22、化率的種類 1.綜合資本化率。這是將土地和附著于其上的建筑物看作一個整體評估所采用的資本化率。此時評估的是房地產(chǎn)整體的價值，采用的凈收益也是房地合一的凈收益。 2.建筑物資本化率。建筑物資本化率用于評估建筑物的自身價值。這時采用的凈收益是建筑物自身所產(chǎn)生的凈收益，把房地產(chǎn)整體收益中的土地凈收益排除在外。 3.土地資本化率。土地資本化率用于求取土地自身的價值。這時采用的凈收益是土地自身的凈收益，把房地產(chǎn)整體收益中的建筑物凈收益排除在外。 第37頁/共105頁 綜合資本化率、建筑物資本化率和土地資本化率的關系，可用公式表示如下： 式中：r綜合資本化率；r1土地資本化率；r2建筑物資本化率；L土地價

23、值；B建筑物價值。第38頁/共105頁 例單選在房地產(chǎn)評估中，綜合資本化率r與土地價值L、土地資本化率r1、建筑物價值B、建筑物資本化率r2之間的關系為（）。BLBrLrB21r .BLBrLrC21r .BLBLA21rrr .BLBrLr21r .D第39頁/共105頁 例單選假定土地還原利率為6，建筑物還原利率為8，土地價值為1000萬元，建筑物價值為5000萬元，房地產(chǎn)的綜合還原利率應為（）。A.7C.7.67 D.14%第40頁/共105頁（三）收益期的確定 單獨評房建筑物的經(jīng)濟壽命單獨評地土地使用權年限（1）先據(jù)建筑物的經(jīng)濟壽命確定收益期，然后計算土地超出建筑物經(jīng)濟壽命部分的價值。

24、（2）假設未來收益無限期。但是在計算凈收益時應扣除建筑物的折舊費和土地費用的攤銷。用以下兩種方法之一：土地使用權年限，可采建筑物經(jīng)濟壽命期。地使用權年限確定收益土地使用權年限，據(jù)土建筑物經(jīng)濟壽命房地合一第41頁/共105頁四、收益法的計算公式（一）房地合一評房地產(chǎn)價格 例某房地產(chǎn)公司于1999年5月以出讓方式取得一塊土地50年使用權，并于2001年5月在此地塊上建成一座鋼混結(jié)構(gòu)的寫字樓，當時造價為每平方米3,800元，經(jīng)濟耐用年限為60年。目前，該類型建筑的重置價格為每平方米4,800元。該大樓總建筑面積為12,000平方米，全部用于出租。據(jù)調(diào)查，當?shù)赝愋蛯懽謽堑淖饨鹨话銥槊刻烀科椒矫?.5

25、元，空置率在10%左右，每年需支付的管理費用一般為年租金的3.5%，維修費為建筑物重置價的1.5%，房產(chǎn)稅為租金收入的12%，其他稅為租金收入的6%，保險費為建筑物重置價的0.2%，資本化率確定為6%。試根據(jù)以上資料評估該寫字樓在2004年5月的價格。房地產(chǎn)價格房地產(chǎn)純收益/綜合資本化率房地純收益房地產(chǎn)總收益房地產(chǎn)總費用房地產(chǎn)總費用管理費+維修費+保險費+稅金+空房損失費第42頁/共105頁1、估算年有效毛收入 年有效毛收入2.536512,000（110%） 9,855,000元2、估算年營運費用（1）管理費： 年管理費9,855,0003.5% 344,925元（2）維修費： 年維修費4,

26、80012,0001.5% 864,000元（3）保險費： 年保險費4,80012,0000.2% 115,200元（4）稅金： 年稅金9,855,000（12%6%） 1,773,900元（5）年營運費用： 年營運費用344,925864,000115,2001,773,900 3,098,025元第43頁/共105頁3、估算凈收益年凈收益年有效毛收入年營運費用 9,855,0003,098,025 6,756,975元4、計算房地產(chǎn)價格房地產(chǎn)的剩余收益期為45年，則：房地產(chǎn)價格6,756,9756%11/（16%）45 104,434,671元房地產(chǎn)單價104,434,67112,000

27、8,703元5、評估結(jié)果 經(jīng)評估，該寫字樓房地產(chǎn)在2004年5月的價格為104,434,671元，單價為每平方米8,703元。 第44頁/共105頁（二）房地合一評土地（土地殘余法） 由于房地合一凈收益中含有折舊，故在計算土地凈收益時，應扣除建筑物折舊。 例題：在一幅3000m2的土地上建有建筑面積為2000m2的房屋，根據(jù)成本法，建筑物的現(xiàn)行價格為20001200240（萬元），該建筑物已使用一年，尚可使用20年，還原利率12，土地的還原利率為10。 假定該房地產(chǎn)以每月每平方米100元的租金標準出租，使用面積為建筑面積的60，不含折舊費的年租賃費用為72萬元。根據(jù)土地殘余法確定土地的價格。（

28、1）計算房地合一純收益 10020006012720000720000（元）（2）計算建筑物的純收益 240（12+1/20）40.80（萬元）（3）計算屬于土地的純收益 7240.8031.20（萬元）（4）土地的價格為：31.210312（萬元） 單方土地價格為：31230001040（元/m2）LBrdrBaL)(第45頁/共105頁（三）房地合一評房（建筑物殘余法）若純收益a不含折舊，則注：該方法要求建筑物的用途、使用強度及使用狀態(tài)等與土地的最佳使用不能嚴重背離。)()(drrLaBBLBLrrLaB)(第46頁/共105頁 例題某磚混結(jié)構(gòu)二層住宅，宅基地面積200平方米，房屋建筑面積

29、240平方米，月租金4800元，土地還原利率為8，建筑物還原利率為10，建筑物評估時的剩余使用年限為25年，用殘余法評估該住宅建筑物價格。年房租總收入48001257600（元）年總費用：房租損失準備費（以半月租金計）2400（元）房產(chǎn)稅（按年租金的12計）57600126912（元）土地使用稅（每年按每平方米2元計）2002400（元）管理費（按年租金3計）5760031728（元）修繕費（按年租金4計）5760042304（元）保險費每年576（元）第47頁/共105頁年總費用2400+6912+400+1728+2304+57614320（元）年總純收益576001432043280（元

30、）另運用市場比較法求得土地價格為每平方米1200元，則土地總價為： 1200200240000（元）歸屬于土地的年純收益為： 240000819200（元）故歸屬于建筑物的年純收益為： 432801920024080（元）建筑物折舊率1/251004建筑物價格24080（10+4）11/（1+14）25 =1720000.9622 165498.4（元）建筑物每平方米價格為： 165498.4240689.58（元） 第48頁/共105頁（四）單獨評估土地的價值 1.由土地收益評估土地價值。 土地價值土地凈收益 /土地資本化率 土地凈收益 =土地總收益-土地總費用 土地總費用 =管理費+維護費

31、+稅金 2.由房地產(chǎn)收益評估土地價值。 （1）土地價值房地產(chǎn)價值建筑物現(xiàn)值 建筑物現(xiàn)值建筑物重置價年貶值額已使用年數(shù) （2）土地價值=（房地產(chǎn)凈收益-建筑物凈收益）/土地資本化率 第49頁/共105頁（三）單獨評估建筑物的價值 1.建筑物價值房地產(chǎn)價值土地價值 第50頁/共105頁第五節(jié) 房地產(chǎn)評估的市場法一、基本思路及計算公式以類似房地產(chǎn)的交易實例為基礎估算被估房地產(chǎn)價值。被估房地產(chǎn)價格交易實例單價交易情況修正系數(shù)區(qū)域因素修正系數(shù)個別因素修正系數(shù)時間因素修正系數(shù)被估房地產(chǎn)面積二、適用對象及條件（一）市場條件：充分發(fā)育活躍的房地產(chǎn)市場能夠找到至少3個交易案例（二）被評估對象：具有廣泛交易性的房

32、地產(chǎn)第51頁/共105頁三、市場法操作步驟及因素修正（一）蹋勘被估房地產(chǎn)（二）收集與選擇房地產(chǎn)交易實例 交易實例應符合的條件： 與被房地產(chǎn)用途相同、所處地區(qū)相同、結(jié)構(gòu)相同、價值類型相同籌資條件相似，接近評估基準日，正常交易（或可修正）。（三）建立價格可比基礎第52頁/共105頁（四）估算調(diào)整系數(shù)1、 定基2、交易日期修正系數(shù) 環(huán)比3、區(qū)域因素修正系數(shù)直接比較法： 間接比較法： 4、個別因素修正（1）容積率修正：一般據(jù)地方容積率修正系數(shù)表（2）土地使用年期修正 100交易情況修正系數(shù) 100系數(shù)100 100系數(shù)nmrr)1 (11)1 (11年限修正系數(shù)估價對象估價對象交易案例第53頁/共10

33、5頁 例某一待估宗地2002年初獲得土地使用權，土地還原利率為10%，所選的參照物2004年初經(jīng)出讓獲得使用權，土地年限均為50年，欲求2010年初該土地的價格，求土地使用年期修正系數(shù)。4442%)101 (11%)101 (11)1 (11)1 (11nmrr年期修正系數(shù)第54頁/共105頁（五）確定比準價格（調(diào)整值）將交易實例的價格與各調(diào)整系數(shù)連乘。（六）確定被估房地產(chǎn)價格將各調(diào)整值算術平均或加權平均，確定評估值。 例題 待評估宗地為一塊商住用途的空地，面積為5,000平方米，要求評估其2003年12月的市場價格。評估人員通過收集有關數(shù)據(jù)資料，選出3個交易實例作為比較參照物，交易實例的有關

34、情況如下表所示。第55頁/共105頁 交易實例比較交易ABCD坐落 略略略略所處地區(qū) 繁華區(qū) 繁華區(qū) 繁華區(qū) 繁華區(qū) 用途 商業(yè) 商業(yè) 商業(yè) 商業(yè) 土地類型 熟地 熟地 熟地 熟地 價格（元/ M2 ） 1,550 1,200 1,400 交易時間 2002年10月 2002年12月 2003年5月 2003年12月 面積（ M2 ） 1,800 2,000 2,200 3,000 形狀 規(guī)則 規(guī)則 規(guī)則 規(guī)則 地勢 平坦 平坦 平坦 平坦 地質(zhì) 普通 普通 普通 普通 基礎設施 完備 完備 完備 完備 交通狀況 很好 較好 較好 很好 剩余使用年限35303530容積率 54.54.55第5

35、6頁/共105頁1、進行交易情況修正評估人員經(jīng)過調(diào)查，未發(fā)現(xiàn)交易實例的交易情況有什么特殊情況，均作為正常交易看待，故無需修正。2、進行交易時間修正根據(jù)調(diào)查，2002年10月以來，土地價格平均每月上漲1%，則：交易實例A交易時間修正系數(shù)114/1001.14交易實例B交易時間修正系數(shù)112/1001.12交易實例C交易時間修正系數(shù)107/1001.073、進行區(qū)域因素修正交易實例A與待估對象處于同一區(qū)域，無需作區(qū)域因素修正。交易實例B、C的區(qū)域因素修正采用打分法，可參照下表的有關數(shù)據(jù)判斷。上述表中的比較是以待估宗地的區(qū)域因素為標準，即待估宗地的區(qū)域因素分值為100，則：交易實例B區(qū)域因素修正系數(shù)

36、100/861.163交易實例C區(qū)域因素修正系數(shù)100/931.075第57頁/共105頁4、進行個別因素修正（1）關于面積因素的修正:由于待估宗地的面積大于3個交易實例的面積，對商業(yè)用地而言，面積大些便于充分利用，經(jīng)過分析確定，面積因素使得待估宗地的價格會比各交易實例價格高3%。（2）關于土地使用權年限因素的修正:除交易實例B與待估宗地的剩余使用年限相同外，交易實例A和C均需作使用年限因素修正，修正計算如下（假定折現(xiàn)率為8%）：（3）關于容積率因素的修正:交易實例A與待估宗地的容積率相同，故不作修正，交易實例B、C的容積率與待估宗地不同，應進行修正。經(jīng)收集有關數(shù)據(jù)資料進行統(tǒng)計分析，土地的價格

37、與容積率的關系是：容積率在45之間，容積率增加0.1，地價增加2%。則： 交易實例B及C的容積率修正系數(shù)110/1001.19659. 0%)81/(11%)81/(113530的使用年限修正系數(shù)及交易實例CA第58頁/共105頁個別因素修正系數(shù)計算如下： 交易實例A的個別因素修正系數(shù)1.030.96591.00.995 交易實例B的個別因素修正系數(shù)1.031.01.11.133 交易實例C的個別因素修正系數(shù)1.030.96591.11.0945.計算比準價格 A1,5501.01.141.00.9951,758（元/ M2 ） B1,2001.01.121.1631.1331,771（元/

38、M2 ） C1,4001.01.071.0751.0941,762（元/ M2 ）6.采用算術平均法求得評估結(jié)果 因得到的3個比準價格較接近，故采用算術平均法求出評估結(jié)果： 待估宗地評估價值（單價）（1,7581,7711,762）/3 1,764（元/ M2 ） 待估宗地評估價值（總價）1,7643,0005,292,000元第59頁/共105頁第六節(jié) 房地產(chǎn)評估的剩余法 一、基本思路和計算公式 又稱剩余法、倒算法或預期開發(fā)法。 將被估房地產(chǎn)開發(fā)后的預期價值，扣除正常投入費用、正常稅金及合理利潤等各種費用后，依據(jù)該剩余值測算被估土地價值的方法。 第60頁/共105頁 計算公式 PA（BCDE

39、）式中：P表示土地價值；A表示開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值；B表示整個開發(fā)項目的開發(fā)成本；C表示投資利息；D表示開發(fā)商合理利潤；E表示正常稅費。地價賣樓價建筑費專業(yè)費用銷售費利息稅費利潤第61頁/共105頁二、適用范圍及注意事項 適用范圍 1.待開發(fā)土地的評估。2.將生地開發(fā)成熟地的土地評估。 3.待拆遷改造的再開發(fā)地產(chǎn)的評估。第62頁/共105頁運用該方法時需要注意： （1）正確選擇最佳開發(fā)形式 （2）正確預期賣樓價 （3）正確預期各項成本以及注意成本、費用與收益發(fā)生的時間，必要時需折現(xiàn)。第63頁/共105頁 例待估土地為一塊已完成“七通一平”的待開發(fā)空地，土地面積為5,000平方米，土地形狀規(guī)則

40、，規(guī)劃用途為商業(yè)居住混合，允許容積率4，覆蓋率50%，土地使用權年限為50年。試估算該宗地目前的價格。1、選用評估方法 該宗地為待建筑土地，適用剩余法進行評估，故確定采用剩余法進行評估。2、選擇和確定最佳開發(fā)方式 根據(jù)市政規(guī)劃和市場分析預測，評估人員認為該宗地最佳的開發(fā)方式是商業(yè)居住混合，總建筑面積為20,000平方米，建筑層數(shù)為8層，各層建筑面積均為2,500平方米，地上一至二層為商業(yè)用房，建筑面積5,000平方米，三至八層為住宅，建筑面積15,000平方米。3、估算建設周期 預計正常情況下該項目的建設周期為2年。4、預計售樓價 經(jīng)分析預測，該開發(fā)項目完成后，其中全部商業(yè)用房和30%的住宅部

41、分即可售出，住宅部分的50%在半年后售出，其余20%在1年后售出。預計商業(yè)用房的平均售價為每平方米8,500元，住宅的平均售價為每平方米6,500元。第64頁/共105頁5、估算開發(fā)費用 預計總建筑費為4,000萬元，專業(yè)費為建筑費的6%，成本利潤率為20%，貸款的年利息率為6%，租售費用和稅費合計為售樓價的4%。 在未來2年的建設周期中，開發(fā)費用的投入情況預計如下：第一年需投入60%的建筑費及相應的專業(yè)費用，第二年需投入40%的建筑費及相應的專業(yè)費用。6、求取地價 確定折現(xiàn)率為8%，則： 樓價8,5005,000/（18%）26,50015,000/（18%） 230%/（18%）050%/

42、（18%）0.520%/（18%）1 11,721.14萬元 建筑費4,00060%/（18%）0.54,00040%/（18%）1.5 3,734.96萬元第65頁/共105頁 各年建筑費的投入實際上是覆蓋全年的，但為了折現(xiàn)計算的方便，假定各年的建筑費的投入集中在各年的年中，故上述計算中折現(xiàn)年數(shù)分別為0.5和1.5。專業(yè)費用3,734.966%224.10萬元租售費用及稅費11,721.144468.85萬元投資利潤（總地價總建筑費用專業(yè)費用）20 總地價20（3,734.96224.10）20 總地價20791.81 總地價（11,721.143,734.96224.10468.85791

43、.81）/ (120%) 6,501.42/1.25,417.85萬元 單位地價5,417.85/5,0001.08萬元/平方米 由于在估算總建筑費用、專業(yè)費用以及總地價時均考慮了貨幣的時間價值，上述各種費用都表現(xiàn)為現(xiàn)值，這其中已經(jīng)包含了投資利息的因素，因此，投資利息不再重復計算。 第66頁/共105頁第67頁/共105頁 按資金投入方式的不同劃分：期初一次性投入：全期計息期初一次性投入：全期計息均勻投入：計息期為開發(fā)期的一半均勻投入：計息期為開發(fā)期的一半分段均勻投入：當年的一半附加剩余分段均勻投入：當年的一半附加剩余 年度年度第68頁/共105頁 土地取得費是1500元/平方米，土地開發(fā)費是

44、2000元/平方米，土地開發(fā)周期為兩年，第一年投入資金占總開發(fā)費用的30%，銀行貸款年利率為4% ，試計算投資利息。土地取得費的計息期為兩年，土地開發(fā)費為分段土地取得費的計息期為兩年，土地開發(fā)費為分段均勻投入：均勻投入：v采用單利計算：v15004%2 200030% 4%1.5 200070% 4% 0.5第69頁/共105頁 土地取得費的計息期為兩年，土地開發(fā)費為分段均勻投入，則， 土地取得費利息 =150（1+4%）21 土地開發(fā)費利息 =20030%（1+4%）1.5120070%（1+4%）0.51 采用復利計算：采用復利計算：第70頁/共105頁 例某宗土地的土地取得成本為500萬

45、元，土地開發(fā)費為1000萬元，土地開發(fā)費是均勻投入的，土地開發(fā)期為3年，銀行一年期貸款利率為8。投資利息使用復利計算，則該土地投資利息為（）。500500(1+8(1+8) )3 31+10001+1000(1+8(1+8) )1.51.51=79.231=79.23 第71頁/共105頁第72頁/共105頁 （一）路線價法的含義 路線價估價法是根據(jù)土地價值高低隨距街道距離增大遞減的原理。在特定街道上設定單價，并依此單價配合深度百分率表及其他修正率表，用數(shù)學方法來計算臨接同一街道的宗地地價的一種估價方法。第七節(jié)路線價法在房地產(chǎn)評估中的應用第73頁/共105頁（二）路線價法的理論依據(jù)1.市區(qū)內(nèi)各

46、宗土地的價值與其臨街深度大小關系很大，土地價值隨臨街深度而遞減，離開街道越遠價值就會遞減。2.路線價法實質(zhì)上也是市場法的一種，因此路線價的是理論基礎也是替代原理。路線價是標準宗地的單位地價，可看做比較實例，對路線價進行的各種修正可視為因素修正。第74頁/共105頁（三）路線價法的計算公式 宗地總價路線價深度百分率臨街寬度 如果宗地條件特殊，如宗地屬街角地、兩面臨街地、三角形地、梯形地、不規(guī)則形狀地、袋地等，則需按下列公式計算：第75頁/共105頁（四）路線價估價法的適用范圍 適宜同時對大量土地進行評估，特別適宜于土地課稅、土地重劃、征地拆遷等需要在大范圍內(nèi)對大量土地進行評估的場合。第76頁/共

47、105頁（五）、路線價估價法的程序 （1）路線價區(qū)段劃分 （2）標準宗地的確定 （3）路線價的評估 （4）深度百分率表的制作 （5）計算宗地價值第77頁/共105頁（六）深度百分率表 現(xiàn)在假設有一臨街寬度m米，深度n米的長方形宗地，每平方米平均單位為A元，則該項宗地的總價格為mnA元。第78頁/共105頁 對圖51中的宗地，沿道路的平行方向，將深度以某單位區(qū)分成n個細片土地，從臨街方向起依次每片土地的單位面積價格為a1,a2,an1,an,因為地塊愈接近道路，利用價值愈高。雖然深度同為1米之差，但其地價不同，即a1與a2之差最大，a2與a3之差次之，依次縮小，土地價值與地塊臨街距離關系曲線，由

48、此土地總價值為： mnAma 1ma2man1man 從而： A（a 1a2an1an）/n第79頁/共105頁注意：每片土地的總價格是標準寬度（m）乘以ai（i1、2、 n）得到的，所以“每片土地的單位面積價格ai”指的是該地塊的深度下，每單位寬度的平均價格。即該深度下：ai元/（寬度）米.該地塊深度，該價格的描述條件包含該地塊的深度。第80頁/共105頁（一）單獨深度百分率1.定義如將確定路線價的標準宗地為標準,大小為標準宗地深度一定比例的各小地塊（該地塊的深度是確定的）面積價格占路線價的百分率，即為單獨深度百分率。第81頁/共105頁注意：這里的單獨深度百分比實質(zhì)上指的是在標準寬度下，各

49、個小的地塊的深度不同，則該地塊的價格不同，深度越深（舉例道路越遠），則價格越低。單獨深度百分率為40%，表示該深度的價格占標準深度的價格的40%，即如果標準深度的價格是100元/（標準寬度）米.100米標準深度，忽略標準寬度，就可以寫作：100元/100米標準深度。則該深度的價格是40元/（標準寬度）米.該地塊深度，忽略標準寬度，就可以寫作：40元/該地塊深度，所以該地塊的單獨深度百分率為40%第82頁/共105頁第83頁/共105頁第84頁/共105頁2.制作深度百分率表,需要考慮以下幾個方面: （1）確定標準深度 （2）確定級距 （3）確定單獨深度百分率 （4）根據(jù)需要采用累計或者平均深度

50、百分率第85頁/共105頁3.深度百分率分三種： 第一種：單獨深度百分率。 如：第一段叫A1，第一個25英尺，單獨深度百分率，40%。第二段叫 A2，25英尺，30%。第三段A3，20%。第四段A4，10%。第五段A5，9%，第六段A6，8%。是呈遞減的。 第二種：累計深度百分率。 第一段 A1 單獨深度百分率是百分之四十。累計到這為止，它的深度百分率也是 40% ，如果加上第二段，A2是30%，那么累計深度百分率是 70% 。 累計深度百分率各段單獨深度百分率第86頁/共105頁 第三種：平均深度百分率。 一般來說，將標準深度的平均深度百分率設為100%，平均濃度百分率與累計深度百分率之間的關系就表現(xiàn)為： 平均深度百分率累計深度百分率標準深度宗地深度 平均深度百分率可用來衡量平均臨街的程度。第87頁/共105頁第88頁/共105頁舉例： 標準深度100英尺的普通臨街地，與街道平行區(qū)分四等分，即由臨街面算起，第一個25英、尺的價值點路線價的40%，第二個25英尺的價值占路線價的30%，第三個25英尺的價值占20%，第四個25英尺的價值為10%，如果超過100英尺，則需九八七六