房地產項目策劃復習題型版

1、名詞解釋整理1、 市場營銷的含義：概括而言是指一種在變化的市場環(huán)境中，旨在滿足消費者的需求、實現(xiàn)企業(yè)經營目標的商務活動的過程，包括市場調研預測、選擇目標市場、產品銷售、提供服務等一系列與市場有關的企業(yè)業(yè)務經營活動。2、 房地產項目策劃的含義：是以房地產開發(fā)項目為對象，以客觀的市場調研、消費者心理行為分析和市場定位為基礎，以獨特的概念設計為核心，綜合運用營銷策劃理論與方法，按一定的程序對未來的風采開發(fā)項目進行既具創(chuàng)造性、又具操作性的策劃與安排。3、 位置的含義：主要是指樓盤的具體坐落方位，地塊的形狀和大小，樓盤的主要層面朝向和相鄰的其他房產狀況等。4、 規(guī)劃形態(tài)的含義：是指這一項目的具體建筑構成

2、5、 營銷企劃的含義：狹義上的營銷策略， 是指在工作進程中的任何一個節(jié)點， 如何正確運用市場營銷的觀點，在可控制的范圍內，配合長期戰(zhàn)略制定短期戰(zhàn)術，以便將短期內的房地產銷售工作做到極至（最好） 。6、房地產市場調研的含義：就是以房地產為特定的商品對象，對相關的市場信息進行系統(tǒng)的收集、整理、歸納和分析，進而對房地產市場進行研究和預測，為決策者們了解房地產市場的變動趨勢，制定公司營業(yè)計劃，擬訂經營策略提供參考與建議。7、容積率的含義：又稱建筑面積密度，是建筑的各層建筑面積總值和建筑基地面積的比值。8、綠化率的含義：項目規(guī)劃建設用地范圍內的綠化面積與規(guī)劃建設用地面積之比。9、得房率的含義：是指套（單

3、元）內建筑面積與套建筑面積的比率。10 、面積配比和格局配比的含義：面積配比指的是各種面積范圍的單元在某一樓盤的單元總數(shù)中各自所占的比例的多少。格局配比指的是二房二廳、 三房二廳等各種格局的單元在某一樓盤的單元總數(shù)中各自所占的比例的多少。11、主力單價的含義:是指所占建筑面積比例最高的單元所標定的銷售單價，是判斷客戶定位的關鍵。12 、付款方式的含義：是房屋總價在時間上的一種分配， 用于緩解購買者的付款壓力， 擴大購買者的客戶層范圍，以提高樓盤的銷售率。13 、發(fā)展規(guī)劃的含義：是指當?shù)卣挠嘘P職能部門， 為了實現(xiàn)一定時間內城市的社會和經濟發(fā)展目標， 確定城市性質、 規(guī)模和發(fā)展方向， 合理利用

4、城市土地， 協(xié)調城市空間布局和各項建設的綜合部署和具體安排。14 、房地產廣告的基調的含義房地產廣告的基調： 是指與客源定位， 產品定位和競爭定位相符的， 帶有所處地域的時尚特征， 糅和企劃人員的創(chuàng)意風格， 并且貫穿于房地產廣告設計和廣告實現(xiàn)始終的廣告表現(xiàn)的總體方針。15、售樓海報的含義：現(xiàn)場供售樓人員講解并且可給客戶帶回家研究的宣傳資料。16、廣告訴求點的含義：廣告所要表達的內容的主題17、銷售順序的含義：指不同總價、不同格局和不同面積的銷售單元，在銷售時最先成交，其次成交，以及最后成交的前后順序如何。(更真實反映樓盤為市場接納的程度)18、房地產定價策略的定義：指如何根據(jù)產品的生產成本和使

5、用價值，應對市場的反應，進行合理的價格組合， 使利潤的實現(xiàn)和利潤的多少能夠控制在一個合理的時間和數(shù)量范圍之內。論述題和技能題整理1、影響房地產營銷策劃的外部環(huán)境有哪些？請舉例說明怎么去利用和適應這些變化的外 部環(huán)境。(1)影響房地產營銷策劃的外部環(huán)境有：人口、經濟、政策、市場、技術、行業(yè)管理(2)如何利用好外部環(huán)境：一、高預見性！二、把握先機！三、用足用活政策！四、規(guī)避不利因素，繞開陷阱！舉例：國土部僅僅發(fā)布“國十九條”十多個小時，國土部就重拳出擊。 而各地方政府也紛紛開始執(zhí)行相關政策，提高開發(fā)商拿地門檻。(高預見性，把握買地先機)各地當年的保障性住房、 棚戶改造和自住性中小套型商品房建房用地

6、，確保上述用地不低于住房建設用地供應總量的 70%并嚴格控制大套型住房建設用地，嚴禁向別墅供地?！白宰⌒灾行√仔蜕唐贩考劝ㄏ迌r房， 也包括普通商品房， 但面積必須在90平米以下?！比艨?戶想買大戶型，可以買一套 50平，一套60平做成復式(用足用活政策)預售制度：多層、高層要封頂才能預售，但是可以進行內部認購(規(guī)避不利因素)廣州6層以上要安裝電梯，但如果我建 7層，上面兩層做復式， 就免去裝電梯(規(guī)避不利 因素)2、當前中國房地產業(yè)到底出現(xiàn)了什么問題？原因是什么？問題：房價高原因：(1)剛性需求(2)投機(3)腐敗(4)房改£市場L政府(保障房沒跟上)(5)地方政府的土地財政3、作

7、為一個營銷經理需要掌握哪些專業(yè)知識和專業(yè)技能？為什么說營銷經理要會對建筑設 計“說三道四”？（1）成為一個營銷經理的基本條件（一）必須有牢固的市場觀念和基本的營銷知識（二）必須具有一定的專業(yè)技能和專業(yè)知識?1.一定的建筑設計知識；? 2.一定的廣告創(chuàng)意制作知識和技能；? 3.一定的法律法規(guī)知識。（三）必須具備豐富的業(yè)務實戰(zhàn)經驗（2）為什么說營銷經理要會對建筑設計“說三道四”？房地產這個產品包括地和房。在建筑設計階段，營銷經理作用很大。建筑設計階段，建 筑師關注建筑結構的經濟性、合理性等，開發(fā)商考慮的是利潤，而只有營銷經理和營銷人員 關注客戶的需求，關注市場，從客戶和市場角度出發(fā)，使建筑本身、經

8、濟性、合理性和市場、 客戶需求取得平衡。所以營銷人員必須具備一定的建筑設計知識和一定的廣告創(chuàng)意制作知識 和技能。（這是個人的概括，可以適當再組織語言）4、結合原有廣州的實際情況，說說廣州頒布的發(fā)展規(guī)劃對新設立的四個區(qū)（包括蘿崗區(qū)、 南沙區(qū)、新荔灣區(qū)、新越秀區(qū)）在房地產市場方面的影響。備注：這道題的答案挺難組織的，內容參考一份word文檔，題目是穗地產逆市興奮行政劃分顛覆地產格局，里面有詳細解說。自己根據(jù)里面組織答案吧！09級給出的答案回答重點：1.定義一具體怎么影響一結合實例2 .交通線路的調整和興建3 .區(qū)域特性的設定和調整舉例：南沙，萬科白“府前一號”5000元/方一 6300元/方一 9

9、000元/方在關于在南沙新區(qū)建設廣東省新行政中心的思考和建議中提出，將南沙建成廣東省新的行政中心，把廣東省委、省政府的主要辦事機構逐步遷至南沙， 最終實現(xiàn)在那里行政辦 公。5、假設你試一個營銷策劃經理。現(xiàn)想對五山花園附近原華農水廠地塊進行開發(fā)。華農房地 產開發(fā)公司陳總要你向他陳述一下你的市場調研思路。然后根據(jù)這地塊的實際情況說明你 的市場調研的重點有哪些？方法思路：點一線一面一體一點（一） 點（1）產品分析（一是對樓盤的地理位置分析；二是對具體產品的分析；三是分析樓盤的公 司組成）（2） 價格策略（單價、總價、付款方式）（3） 廣告策略（廣告基調、廣告訴求點，媒體選擇、廣告密度、廣告實施效果）

10、（4）銷售執(zhí)行（具體業(yè)務安排、實際銷售結果，如什么房最好銷售，客戶群的消費特點）（二）線和面（1） 區(qū)域分析（交通東線、區(qū)域特征、發(fā)展規(guī)劃）（2） 區(qū)域產品（3） 需求特征（人口數(shù)量、質量、需求、購買力等一偏向消費者需求）（三）體（1） 政治社會（2） 經濟因素（3） 行政法規(guī)（4） 國際狀況備注：這道題答題思路是這樣的，重點具體看自己強調的吧！6、請論述弗雷德里克.赫茲伯格的動機理論，并談談該理論對于房地產營銷策劃的作用 弗雷德里克.赫茨伯格動機理論-"雙因素理論”雙因素理論(滿意因素、不滿意因素)一木桶理論一均好性理論A:銷售商應該盡最大努力防止影響購買者的各種不滿意因素。B：要

11、仔細識別消費者購買商品的各種滿意因素和激勵因素，并對此加以研究。(防震防火) 作用答案自己組織7、從哪些方面分析交通線路的影響？他們又是怎樣影響房地產的？ (1)是形成交通線路的本身所具有的物質形態(tài)對周圍地塊的直接影響。(2)是由交通線路所帶來的人流、物流因數(shù)量、類別和質量的差異給地域發(fā)展帶來的直接 或間接的影響。(3)怎樣影響：自己思考。常識整理1、市場=人口 +購買力+購買欲望2、房地產策劃四大工具：產品策劃、價格策劃、廣告策劃、銷售策劃3、商品房的合法性-五證房地產商在預售商品房時應具備建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證建筑工程施工許可證、國有土地使用證和商品房預售許可證，簡稱“五證

12、”其中前兩個證由市規(guī)劃委員會核發(fā)，建筑工程施工許可證 由市建委核發(fā)，國有土地使用證和商品房預售許可證由市國土資源和房屋管理局核發(fā)。4、市場調研中的兩圖一表：兩圖：區(qū)域關系圖；基地位置圖。(2) 一表：環(huán)境評估表。5、單價反映樓盤的地段與品質，是判斷樓盤客戶地位的主要依據(jù)?？們r反映的是目標 客戶群的選擇。6、有關得房率辦公樓：55%高層住宅：72%多層住宅：85%7、228F/2B (2棟一地上28層/地下2層)8、正常狀況下的施工進度表開工出地面結構封頂竣工交房總計多層6F02個月2個月4個月8個月小高層18F/1B04個月5個月8個月17個月高層30F/2B (帶裝修)06個月8個月10個月

13、24個月9、城市規(guī)劃如何影響房地產發(fā)展？(1)城市規(guī)劃決定了未來房地產的價值和有效利用程度(2)城市規(guī)劃決定了土地供給方式和手段10、有關容積率多層：3.0 高層：4.0-5.0 超高層：7.0 別墅：0.4 獨棟別墅：0.311、文化影響消費者心理的途經有哪些？影響消費者的消費觀念；影響消費者的消費習慣。12、房地產產品規(guī)劃的兩個切入點（產品品質）（1）產品“骨架”：是指單一空間的房型設計和室內的功能規(guī)劃，以及由此而延伸至整個大 樓或小區(qū)的面積（格局）配比，大樓內部三維空間的設計、外觀造型（社區(qū)環(huán)境）和總體功 能規(guī)劃等。（2）產品“肌體”：指整個大樓或小區(qū)中以滿足人們日常生活或工作需要的各項機能設施的全面配置。（備注：兩者的概念不用記）13、市場定價取決于市場競爭定位14、同一樓盤不同單元之間的差異由以下內具因素組成：朝向差異、層次差異、邊間差異、景觀差異、面積差異、口彩差異15、市場景氣是市場競爭定價的最主要因素，而競爭地位則是市場競爭定價的品牌。16、50%取決于地塊的選擇，30%取決于產品規(guī)劃設計，20%取決于銷售執(zhí)行。廣告起著資源作用。印象中老師上課講過常識的點都在這了，有什么添加的歡迎補上來。這份復習資料的整理是按題型整的，是老師上課的時候講過的重點。可是復習不能只復這份資料，建議還是以 pp