12、建設(shè)部業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則

1、業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則建房2009 274號第一章總則第一條 為了規(guī)范業(yè)主大會和業(yè)主委員會的活動，維護業(yè)主 的合法權(quán)益，根據(jù)中華人民共和國物權(quán)法、物業(yè)管理條例 等法律法規(guī)的規(guī)定，制定本規(guī)則。第二條 業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，代表 和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)利， 履行相應的義務。第三條 業(yè)主委員會由業(yè)主大會依法選舉產(chǎn)生，履行業(yè)主大 會賦予的職責，執(zhí)行業(yè)主大會決定的事項，接受業(yè)主的監(jiān)督。第四條 業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束 力。業(yè)主大會和業(yè)主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業(yè) 管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。第五條 業(yè)

2、主大會和業(yè)主委員會，對業(yè)主損害他人合法權(quán)益 和業(yè)主共同利益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要 求停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。第六條 物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦 事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責對設(shè)立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會給予 指導和協(xié)助，負責對業(yè)主大會和業(yè)主委員會的日常活動進行指導 和監(jiān)督。第二章業(yè)主大會第七條 業(yè)主大會根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的劃分成立，一個物業(yè) 管理區(qū)域成立一個業(yè)主夫會。只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主同意，不 成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。第八條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付的專有部分面積超過建筑 物總面積50%時，建設(shè)

3、單位應當按照物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行 政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的要求，及時報送下 列籌備首次業(yè)主大會會議所需的文件資料：（一）物業(yè)管理區(qū)域證明；（二）房屋及建筑物而積清冊；（三）業(yè)主名冊；（四）建筑規(guī)劃總平面圖；（五）交付使用共用設(shè)施設(shè)備的證明；（六）物業(yè)服務用房配置證明；（七）其他有關(guān)的文件資料。第九條 符合成立業(yè)主大會條件的，區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管 部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當在收到業(yè)主提出籌備業(yè) 主大會書面申請后60日內(nèi)，負責組織、指導成立首次業(yè)主大會會 議籌備組。第十條首次業(yè)主大會會議籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位代 表、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表和居民委員會代表組

4、成?；I 備組成員人數(shù)應為單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù) 的一半，籌備組組長由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表擔任。第十一條 籌備組中業(yè)主代表的產(chǎn)生，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn) 人民政府或者居民委員會組織業(yè)主推薦?；I備組應當將成員名單以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。 業(yè)主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協(xié)調(diào) 解決。建設(shè)單位和物業(yè)服務企業(yè)應當配合協(xié)助籌備組開展工作。第十一條籌備組應當做好以下籌備工作：（一）確認并公示業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專有部 分面積；（二）確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容;（三）草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；（四）依法確沱首次業(yè)主大會會議

5、表決規(guī)則；（五）制定業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)牛辦法，確定業(yè)主委員 會委員候選人名單；（六）制定業(yè)主委員會選舉辦法；（七）完成召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。前款內(nèi)容應當在首次業(yè)主大會會議召開15 口前以書而形式在 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主對公告內(nèi)容有異議的，籌備組應當記 錄并作出答復。第十三條依法登記取得或者根據(jù)物權(quán)法第二章第三節(jié)規(guī)定 取得建筑物專有部分所有權(quán)的人，應當認定為業(yè)主?；诜课葙I賣等民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部 分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認定為業(yè)主。業(yè)主的投票權(quán)數(shù)由專有部分面積和業(yè)主人數(shù)確定。第十四條 業(yè)主委員會委員候選人由業(yè)主推薦或者自薦?；I 備組應當核查

6、參選人的資格，根據(jù)物業(yè)規(guī)模、物權(quán)份額、委員的 代表性和廣泛性等因素，確定業(yè)主委員會委員候選人名單。第十五條 籌備組應當自組成之日起90日內(nèi)完成籌備工作， 組織召開首次業(yè)主大會會議。業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會 議事規(guī)則，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會之日起成立。第十六條 劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域的分期開發(fā)的建設(shè)項 目，先期開發(fā)部分符合條件的，可以成立業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè) 主委員會。首次業(yè)主大會會議應當根據(jù)分期開發(fā)的物業(yè)而積和進 度等因素，在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確增補業(yè)主委員會委員的辦 法。第十七條 業(yè)主大會決定以下事項：（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；（二）制定和修改管理規(guī)約；（

7、三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會委員；（四）制定物業(yè)服務內(nèi)容、標準以及物業(yè)服務收費方案；c五）選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)；（六）籌集和使用專項維修資金；（七）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；（a）改變共有部分的用途；（九）利用共有部分進行經(jīng)營以及所得收益的分配與使用；（十）法律法規(guī)或者管理規(guī)約確定應由業(yè)主共同決定的事項。第十八條管理規(guī)約應當對下列主要事項作出規(guī)定：（一）物業(yè)的使用、維護、管理；（二）專項維修資金的籌集、管理和使用；（三）物業(yè)共用部分的經(jīng)營與收益分配；（四）業(yè)主共同利益的維護；（五）業(yè)主共同管理權(quán)的行使；（六）業(yè)主應盡的義務；（七）違反管理規(guī)約應當承擔的責任。第十九條業(yè)主大會議事規(guī)

8、則應當對下列主要事項作出規(guī) 定：（一）業(yè)主大會名稱及相應的物業(yè)管理區(qū)域；（二）業(yè)主委員會的職責；（三）業(yè)主委員會議事規(guī)則；（四）業(yè)主大會會議召開的形式、時間和議事方式；（五）業(yè)主投票權(quán)數(shù)的確定方法；（六）業(yè)主代表的產(chǎn)生方式；（七）業(yè)主大會會議的表決程序；（a）業(yè)主委員會委員的資格、人數(shù)和任期等；（九）業(yè)主委員會換屆程序、補選辦法等；（十）業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費的籌集、使用和管理;（十一）業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章的使用和管理。第二十條 業(yè)主拒付物業(yè)服務費，不繳存專項維修資金以及 實施其他損害業(yè)主共同權(quán)益行為的，業(yè)主大會可以在管理規(guī)約和 業(yè)主大會議事規(guī)則中對其共同管理權(quán)的行使予以限制。第二十

9、一條業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。業(yè)主人會定期會議應當按照業(yè)主人會議事規(guī)則的規(guī)定由業(yè)主 委員會組織召開。有下列情況之一的，業(yè)主委員會應當及時組織召開業(yè)主大會 臨時會議：（一）經(jīng)專有部分占建筑物總而積20%以上且占總?cè)藬?shù)20%以 上業(yè)主提議的；（二）發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；（三）業(yè)主大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情況。第二十二條業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可 以采用書面征求意見的形式；但應當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分 占建筑物總而積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。采用書面征求意見形式的，應當將征求意見書送交每一位業(yè) 主；無法送達的，應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公

10、告。凡需投票表決的, 表決意見應由業(yè)主本人簽名。第二十三條 業(yè)主大會確沱業(yè)主投票權(quán)數(shù)，可以按照下列方 法認定專有部分面積和建筑物總面積：（一）專有部分面積按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計算；尚 未進行登記的，暫按測繪機構(gòu)的實測面積計算；尚未進行實測的, 暫按房屋買賣合同記載的而積計算；（二）建筑物總面積，按照前項的統(tǒng)計總和計算。第二十四條 業(yè)主大會確定業(yè)主投票權(quán)數(shù)，可以按照下列方 法認定業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù)：（一）業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計算，一個專有部分 按一人計算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分, 以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算；（二）總?cè)藬?shù)，按照前項的統(tǒng)計總和

11、計算。第二十五條 業(yè)主大會應當在業(yè)主大會議事規(guī)則中約定車 位、攤位等特定空間是否計入用于確定業(yè)主投票權(quán)數(shù)的專有部分 而積。一個專有部分有兩個以上所有權(quán)人的，應當推選一人行使表 決權(quán)，但共有人所代表的業(yè)主人數(shù)為一人。業(yè)主為無民事行為能力人或者限制民事行為能力人的，由其 法定監(jiān)護人行使投票權(quán)。第二十六條 業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會會議的，可以書面 委托代理人參加業(yè)主大會會議。未參與表決的業(yè)主，其投票權(quán)數(shù)是否可以計入已表決的多數(shù) 票，由管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。第二十七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以幢、單 元、樓層為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議，推選及 表決辦法應當在業(yè)主大會

12、議事規(guī)則中規(guī)定。第二十八條 業(yè)主可以書而委托的形式，約泄由其推選的業(yè) 主代表在一泄期限內(nèi)代其行使共同管理權(quán)，具體委托內(nèi)容、期限、 權(quán)限和程序由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。第二十九條 業(yè)主大會會議決定籌集和使用專項維修資金以 及改造、重建建筑物及其附屬設(shè)施的，應當經(jīng)專有部分占建筑物 總而積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同 意；決定本規(guī)則第十七條規(guī)定的其他共有和共同管理權(quán)利事項的, 應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主 同意。第三十條 業(yè)主大會會議應當由業(yè)主委員會作岀書面記錄并 存檔。業(yè)主大會的決泄應當以書而形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時公 告。第三章業(yè)主委員會第三十一條

13、業(yè)主委員會由業(yè)主人會會議選舉產(chǎn)生，由5至 11人單數(shù)組成。業(yè)主委員會委員應當是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主， 并符合下列條件：（一）具有完全民事行為能力；（二）遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)；（三）遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義 務；（四）熱心公益事業(yè)，責任心強，公正廉潔；（五）具有一定的組織能力；（六）具備必要的工作時間。第三十二條 業(yè)主委員會委員實行任期制，每屆任期不超過5 年，可連選連任，業(yè)主委員會委員具有同等表決權(quán)。業(yè)主委員會應當自選舉之日起7日內(nèi)召開首次會議，推選業(yè) 主委員會主任和副主任。第三十三條 業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持 下列文件向物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主

14、管部門和街道辦事 處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府辦理備案手續(xù)：（一）業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉的情況；（二）管理規(guī)約；（三）業(yè)主大會議事規(guī)則；（四）業(yè)主大會決定的其他重大事項。第三十四條業(yè)主委員會辦理備案手續(xù)后，可持備案證明向 公安機關(guān)宙請亥lj制業(yè)主大會印章和業(yè)主奏員會印章。業(yè)主委員會任期內(nèi)，備案內(nèi)容發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應當 自變更之口起30 口內(nèi)將變更內(nèi)容書而報告?zhèn)浒覆块T。第三十五條業(yè)主委員會履行以下職責：（一）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議；（二）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理實施情況；（三）與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同；（四）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié) 助物業(yè)服務企

15、業(yè)履行物業(yè)服務合同；（五）監(jiān)督管理規(guī)約的實施；（六）督促業(yè)主交納物業(yè)服務費及其他相關(guān)費用；（七）組織和監(jiān)督專項維修資金的籌集和使用；（a）調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護和管理產(chǎn)牛的糾紛；（九）業(yè)主大會賦予的其他職責。第三十六條業(yè)主委員會應當向業(yè)主公布下列情況和資料：（一）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；（二）業(yè)主大會和業(yè)主委員會的決定；（三）物業(yè)服務合同；（四）專項維修資金的籌集、使用情況；（五）物業(yè)共有部分的使用和收益情況；（六）占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車車位 的處分情況；（七）業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費的收支情況；（八）其他應當向業(yè)主公開的情況和資料。第三十七條業(yè)主委員會應當按

16、照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定 及業(yè)主大會的決泄召開會議。經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會委員的 提議，應當在7 口內(nèi)召開業(yè)主委員會會議。第三十八條 業(yè)主委員會會議由主任召集和主持，主任因故 不能履行職責，可以委托副主任召集。業(yè)主委員會會議應有過半數(shù)的委員出席，作出的決定必須經(jīng) 全體委員半數(shù)以上向意。業(yè)主委員會委員不能委托代理人參加會議。第三十九條業(yè)主委員會應當于會議召開7日前，在物業(yè)管 理區(qū)域內(nèi)公告業(yè)主委員會會議的內(nèi)容和議程，聽取業(yè)主的意見和 建議。業(yè)主委員會會議應當制作書而記錄并存檔，業(yè)主委員會會議 作出的決定，應當有參會委員的簽字確認，并自作出決定之日起3 日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。第四十條 業(yè)主委員

17、會應當建立工作檔案，工作檔案包括以 下主要內(nèi)容：（一）業(yè)主大會、業(yè)主委員會的會議記錄；（二）業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定；（三）業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約和物業(yè)服務合同；（四）業(yè)主委員會選舉及備案資料；（五）專項維修資金籌集及使用賬目；（六）業(yè)主及業(yè)主代表的名冊；（七）業(yè)主的意見和建議。第四十一條 業(yè)主委員會應當建立印章管理規(guī)泄，并指泄專 人保管印章。使用業(yè)主大會印章，應當根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定或者 業(yè)主大會會議的決定；使用業(yè)主委員會印章，應當根據(jù)業(yè)主委員 會會議的決泄。第四十二條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費由全體業(yè)主承 擔。工作經(jīng)費可以由業(yè)主分攤，也可以從物業(yè)共有部分經(jīng)營所得 收益中列支

18、。工作經(jīng)費的收支情況，應當定期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi) 公告，接受業(yè)主監(jiān)督。工作經(jīng)費籌集、管理和使用的具體辦法由業(yè)主大會決定。第四十三條 有下列情況之一的，業(yè)主委員會委員資格自行 終止：（一）因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的；（二）喪失民事行為能力的；（三）依法被限制人身自由的；（四）法律、法規(guī)以及管理規(guī)約規(guī)足的其他情形。第四十四條 業(yè)主委員會委員有下列情況之一的，由業(yè)主委 員會三分之一以上委員或者持有20%以上投票權(quán)數(shù)的業(yè)主提議，業(yè) 主大會或者業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的授權(quán)，可以決定是否終止 其委員資格：（一）以書面方式提出辭職請求的；（一.）不履行委員職責的；（三）利用委員資格謀取私利的；（四）拒

19、不履行業(yè)主義務的；（五）侵害他人合法權(quán)益的；（六）因其他原因不宜擔任業(yè)主委員會委員的。第四十五條 業(yè)主委員會委員資格終止的，應當自終止之口 起3日內(nèi)將其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的 財物移交業(yè)主委員會。第四十六條 業(yè)主委員會任期內(nèi)，委員出現(xiàn)空缺時，應當及 時補足。業(yè)主委員會委員候補辦法由業(yè)主大會決定或者在業(yè)主大 會議事規(guī)則中規(guī)泄。業(yè)主委員會委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一時, 應當召開業(yè)主大會臨時會議，重新選舉業(yè)主委員會。第四十七條 業(yè)主委員會任期屆滿前3個月，應當組織召開 業(yè)主大會會議，進行換屆選舉，并報告物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地 產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。第四十八條

20、 業(yè)主委員會應當自任期屆滿之日起10日內(nèi)，將 其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財物移交新 一屆業(yè)主委員會。第四章指導和監(jiān)督第四十九條 物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門和街 道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當積極開展物業(yè)管理政策法規(guī)的宣傳 和教育活動，及時處理業(yè)主、業(yè)主委員會在物業(yè)管理活動中的投 諒。第五十條已交付使用的專有部分而積超過建筑物總而積 50%,建設(shè)單位未按要求報送籌備首次業(yè)主大會會議相關(guān)文件資料 的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府有權(quán)責令建設(shè)單位限期改正。第五一條業(yè)主委員會未按業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定組織 召開業(yè)主大會定期會議，或者發(fā)生應

21、當召開業(yè)主大會臨時會議的 情況，業(yè)主委員會不履行組織召開會議職責的，物業(yè)所在地的區(qū)、 縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府可以責令 業(yè)主委員會限期召開；逾期仍不召開的，可以由物業(yè)所在地的居 民委員會在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導和監(jiān)督下組織召開。第五十二條 按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)泄或者三分之一以 上委員提議，應當召開業(yè)主委員會會議的，業(yè)主委員會主任、副 主任無正當理由不召集業(yè)主委員會會議的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣 房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府可以指定業(yè) 主委員會其他委員召集業(yè)主委員會會議。第五十三條 召開業(yè)主大會會議，物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地 產(chǎn)行政主管部門和街道辦

22、事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當給予指導和協(xié) 助。第五十四條召開業(yè)主委員會會議，應當告知相關(guān)的居民委 員會，并聽取居民委員會的建議。在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當積極配合相 關(guān)居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作, 并接受其指導和監(jiān)督。第五十五條違反業(yè)主大會議事規(guī)則或者未經(jīng)業(yè)主大會會議 和業(yè)主委員會會議的決定，擅自使用業(yè)主大會印章、業(yè)主委員會 印章的，物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當責令限期 改正，并通告全體業(yè)主；造成經(jīng)濟損失或者不良影響的，應當依 法追究責任人的法律責彳壬o第五十六條 業(yè)主委員會委員資格終止，拒不移交所保管的 檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財物的，其他業(yè)主委 員會委員可以請求物業(yè)所在地的公安機關(guān)協(xié)助移交。業(yè)主委員會任期屆滿后，拒不移交所保管的檔案資料、印章 及其他屬于全體業(yè)主所有的財物的，新一屆業(yè)主委員會可以請求 物業(yè)亦古地的