平頂山房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研分析報(bào)告

1、一、平頂山房地產(chǎn)市場(chǎng) （一）平頂山用地現(xiàn)狀及未來規(guī)劃2009年平頂山用地情狀：1、2009年全年計(jì)劃投入建設(shè)用地共4125.8畝，其中，廉租住房20畝、經(jīng)濟(jì)適用房300畝、“兩限房”100畝、過渡性住房合20畝、城中村改造2371.3畝、普通商品房1314.5畝。 2、2009年計(jì)劃新開工建設(shè)住房面積共計(jì)293.4萬平方米，其中廉租住房2萬平方米、經(jīng)濟(jì)適用房30萬平方米、“兩限房”10萬平方米、過渡性住房2萬平方米、“城中村”改造125.9萬平方米、普通商品房123.5萬平方米。 3、商品住房約占總建設(shè)用地的32%、總開工建設(shè)住房面積的42.1%。其中城中村占了大頭，對(duì)普通商品房沖擊力較大，反

2、映了政府對(duì)老城區(qū)改造的決心，客觀了也改善了老城區(qū)普通商品住房的外部環(huán)境。從2009年計(jì)劃投入建設(shè)用地和計(jì)劃開工建設(shè)住房面積來看，“城中村”改造和經(jīng)濟(jì)適用房對(duì)普通商品房造成的沖擊較大。平頂山用地未來規(guī)劃：據(jù)平頂山市住房建設(shè)規(guī)劃（2006-2010）意見書顯示：未來，平頂山會(huì)在強(qiáng)調(diào)土地資源節(jié)約、集約、高效利用的前提下，堅(jiān)持新增供應(yīng)與存量挖潛相結(jié)合，積極促進(jìn)閑置土地盤活；堅(jiān)持區(qū)域住房發(fā)展合理布局，進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展重心向老城區(qū)外轉(zhuǎn)移；重點(diǎn)保證中低價(jià)位、中小套型普通商品房和政府保障性住房用地供應(yīng)，滿足市民日益增長的住房需求。1、住房建設(shè)總體發(fā)展目標(biāo)-促進(jìn)住房市場(chǎng)科學(xué)健康可持續(xù)發(fā)展，為國民經(jīng)濟(jì)和社

3、會(huì)發(fā)展做出重要貢獻(xiàn)；2、住房市場(chǎng)發(fā)展目標(biāo)-市場(chǎng)機(jī)制完善、主體行為規(guī)范、市場(chǎng)監(jiān)控有力、住房保障到位、市場(chǎng)總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、價(jià)格基本穩(wěn)定；3、住房開發(fā)企業(yè)發(fā)展目標(biāo)-建設(shè)誠信企業(yè)、品牌企業(yè)和龍頭企業(yè)，提高企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)能力和社會(huì)責(zé)任感；4、住房產(chǎn)品和服務(wù)創(chuàng)新目標(biāo)-提高產(chǎn)品科技、文化含量以及社區(qū)和諧度，建設(shè)高品質(zhì)、高性能、高滿意度和低能耗、低污染、低成本運(yùn)行的產(chǎn)品和服務(wù)，為建設(shè)宜居城市做出重要貢獻(xiàn)。（二）平頂山房地產(chǎn)供求狀況及市場(chǎng)展望1、近年來平頂山市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁，住宅消費(fèi)熱情極大，這將會(huì)在未來幾年作為區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的主導(dǎo)。2、平頂山房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出“需求強(qiáng)勁，供需兩旺，漲價(jià)勢(shì)頭迅猛，中

4、低價(jià)位樓盤熱銷”的整體上升局面。經(jīng)濟(jì)快速平穩(wěn)持續(xù)增長、平頂山新城區(qū)建設(shè)、城鎮(zhèn)化進(jìn)程、工業(yè)化進(jìn)程加快，從能源消耗型向旅游度假型化工城的轉(zhuǎn)化、中心城市對(duì)轄區(qū)各縣市的輻射吸引，隨著這些因素逐步發(fā)揮作用，可以看到，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需兩旺勢(shì)頭將保持相當(dāng)長一段時(shí)間。3、郊區(qū)大盤的開發(fā)模式已經(jīng)出現(xiàn)。新的住宅區(qū)主要分布在老城區(qū)的邊緣，已經(jīng)出現(xiàn)一些較大規(guī)模的樓盤。由于新老市區(qū)距離較遠(yuǎn)，形成“雙核效應(yīng)”，以拆建老區(qū)和開拓新區(qū)土地為主的市場(chǎng)供應(yīng)，房價(jià)將形成與土地成本相互促進(jìn)、共同提升的局面，房價(jià)還有進(jìn)一步提升的空間和可能。4、高層作為新型住宅形態(tài)，接受度上與其他形態(tài)產(chǎn)品有很強(qiáng)替代性。隨著土地資源的日益稀缺，預(yù)計(jì)在未來

5、的2-3年內(nèi)，將會(huì)有更多的高層住宅入市。5、大型品質(zhì)社區(qū)住宅形態(tài)雛形漸成。從平頂山房地產(chǎn)近年來的整體市場(chǎng)上看，來自城市發(fā)展的需要和消費(fèi)者的需求，大型品質(zhì)社區(qū)頻繁浮出市場(chǎng)，比如：春華國際茗都、億嘉·西城國際、常綠·大悅城、建宏·中央花園等。通過這些項(xiàng)目的銷售情況，可以看得出平頂山地產(chǎn)市場(chǎng)正漸漸由中小樓盤向大型高檔樓盤過渡。6、老城區(qū)內(nèi)土地資源稀缺，會(huì)出現(xiàn)以下兩種情況：首先是造成老城區(qū)房源不足，需求不變，供應(yīng)減小，房價(jià)一定上漲；其次是形成高層住宅集中投放態(tài)勢(shì)，建筑成本上漲，拉動(dòng)房價(jià)上漲；兩大主因必將刺激老城區(qū)房價(jià)持續(xù)攀升，并進(jìn)而拉動(dòng)全市整體房價(jià)上漲。7、建筑材料、人工

6、費(fèi)用上漲直接增加房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本。直接加大建材成本；另外隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，建筑工人的收入水平也持續(xù)上漲。8、城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，礦區(qū)棚戶改造、舊城拆遷和城中村改造力度加大，也增加房地產(chǎn)剛性需求。9、一些規(guī)模較大的大盤及一、二線城市新的地產(chǎn)思路將會(huì)帶動(dòng)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的正規(guī)化和品質(zhì)化，使房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)營操作逐漸趨于成熟。10、隨著區(qū)域經(jīng)濟(jì)的不斷向上，也將帶動(dòng)區(qū)域零售物業(yè)的發(fā)展，進(jìn)而刺激商業(yè)地產(chǎn)的成熟，同時(shí)投資型物業(yè)市場(chǎng)份額將會(huì)逐漸增大。 【分析】從平頂山地產(chǎn)板塊分布來看，新城區(qū)及新華區(qū)的地產(chǎn)項(xiàng)目價(jià)位較高，主要由于資源豐富、自然環(huán)境良好、項(xiàng)目形態(tài)較大、品質(zhì)較高；新華區(qū)建西板塊域要比新華區(qū)北部板塊在

7、未來房地產(chǎn)發(fā)展上更有發(fā)展?jié)摿Γ徽亢訁^(qū)南部板塊多位城南擴(kuò)展、城中村改造項(xiàng)目，有一定的潛力；衛(wèi)東區(qū)東部板塊由于生活居住的剛性需求也正在崛起。三、平頂山商業(yè)市場(chǎng)研究（一）平頂山商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)特征 通過我們對(duì)平頂山商業(yè)地產(chǎn)信息資料的收集以及區(qū)域市場(chǎng)的實(shí)際考察，現(xiàn)對(duì)平頂山商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的特征歸納如下：1、據(jù)資料顯示，目前平頂山市人均商業(yè)面積約為0.7平方米，而發(fā)達(dá)城市或地區(qū)人均一般為1.2平方米，從數(shù)字上來看，平頂山人均商業(yè)面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)城市或地區(qū)，處于較低水平狀態(tài)，由此看來，平頂山的商業(yè)地產(chǎn)還存在很大的市場(chǎng)。2、目前平頂山商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)依然保持了產(chǎn)銷兩旺的良好局面。商業(yè)地產(chǎn)投資的火爆，一多方面說明城市消費(fèi)

8、商機(jī)增，居民的消費(fèi)能力增加，對(duì)城市未來經(jīng)濟(jì)的發(fā)展更有信心。另一方面，目前平頂山開發(fā)面積較集中的主要是住宅底商，但是，由于住宅底商沒有統(tǒng)一的規(guī)劃，而且住宅底商無論從硬件環(huán)境，到軟件服務(wù)品質(zhì)，都無法滿足部分對(duì)購物環(huán)境、消費(fèi)品質(zhì)較高的消費(fèi)者的需求，這就推動(dòng)著城市商業(yè)形態(tài)的發(fā)展變化。3、從發(fā)達(dá)地區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展歷程來看，主題商業(yè)形態(tài)不僅是城市化的標(biāo)志，也是商業(yè)發(fā)展到高級(jí)階段的產(chǎn)物。而平頂山目前多數(shù)區(qū)域都缺乏高品質(zhì)主題商業(yè)物業(yè)，來提升區(qū)域的商業(yè)消費(fèi)品質(zhì)。而高品質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)分為住宅區(qū)、商場(chǎng)區(qū)、特色商街區(qū)、主題式大賣場(chǎng)等。（二）平頂山商業(yè)分布及特點(diǎn)通過對(duì)平頂山商業(yè)市場(chǎng)的實(shí)際考察，我們主要把平頂山的商圈分為第一

9、商圈和第二商圈兩個(gè)部分，主要特點(diǎn)如下：1、平頂山市商業(yè)主要集中于以體育路、中興路、開源路三條主要商業(yè)街道為中心的商業(yè)街區(qū)。2、在商業(yè)形態(tài)方面，以萬家百貨為中心形成了以永樂家電、中心商城、商業(yè)大樓、豪凱迪國際家具廣場(chǎng)、現(xiàn)代家具城為主的大型購物中心及開源路、中興路為中心構(gòu)成的沿街商輔，云集了服裝服飾、鞋帽箱包、日用百貨、家用電器、通訊產(chǎn)品、文化用品、家私、副食品等數(shù)十類品種的商業(yè)街區(qū)，是平頂山市最繁華的商業(yè)區(qū)，屬于平頂山市的第一商圈，商品零售額占據(jù)平頂山市場(chǎng)的60%以上。3、湛河路與新華路為主的兩側(cè)商業(yè)構(gòu)成了本市的第二商圈，主要以經(jīng)營五金、土產(chǎn)為主。4、建設(shè)路為平頂山市規(guī)劃發(fā)展的主干道，建設(shè)路東段

10、以貿(mào)易廣場(chǎng)為核心的區(qū)域已初具東部商圈形態(tài)，建設(shè)西路作為城市未來發(fā)展的綠色通道，交通便利，現(xiàn)有西建材等一些零星商業(yè)形態(tài)逐漸呈現(xiàn)，但由于沒有大型的品牌項(xiàng)目入駐，中小型項(xiàng)目的開發(fā)商實(shí)力有限，依然未形成統(tǒng)一整體的商業(yè)圈，由此可見，此地商業(yè)機(jī)遇依然較大！ （三）平頂山大型商業(yè)中心調(diào)查 1、萬家商場(chǎng)名稱萬家地理位置中興路與優(yōu)越路交叉口經(jīng)營面積約15000出租率98%（目前僅有2個(gè)空位）商場(chǎng)性質(zhì)私營建筑規(guī)模6F+地下室經(jīng)營模式租賃商場(chǎng)配套電梯、中央空調(diào)經(jīng)營范圍1F：彩妝珠寶館；2F：流行淑女館；3F：名媛館；4F：紳士館；5F：休閑服飾館；6F：時(shí)尚百貨館及租金水平1F：450-500元/；2F：300-4

11、00元/；3F：300元/；4F：230-300元/；5F：233元/；6F：67元/（由于信息獲取途徑，價(jià)格為約計(jì)）經(jīng)營現(xiàn)狀經(jīng)營狀況良好，空置率較低，對(duì)進(jìn)駐產(chǎn)品品牌有一定要求綜合分析位置優(yōu)越，口碑較好，商品以中高檔品牌為主，購物環(huán)境較好.2、鷹城名品百貨商場(chǎng)名稱鷹城名品百貨地理位置開源路與大眾路交叉口經(jīng)營面積約30000出租率出租率96%左右商場(chǎng)性質(zhì)私營建筑規(guī)模6F+地下室經(jīng)營模式租賃商場(chǎng)配套保安監(jiān)控系統(tǒng)、電梯、中央空調(diào)經(jīng)營范圍1F：時(shí)尚名品館；2F：流行少女館；3F：都會(huì)仕女館；4F：紳士名品館；5F：時(shí)尚童裝館；-1F：運(yùn)動(dòng)休閑館及租金水平租金水平在200-320元/左右，一層租金價(jià)格相

12、對(duì)最高，頂層租金價(jià)格最低；（由于信息獲取途徑，價(jià)格為約計(jì)）經(jīng)營現(xiàn)狀經(jīng)營狀況良好，主要以中高檔品牌為主，幾乎無空置柜臺(tái)綜合分析周邊配套成熟，屬繁華商圈，商品以中高端為主，購物環(huán)境良好 3、丹尼斯商場(chǎng)名稱丹尼斯地理位置中興路與礦工路交叉口經(jīng)營面積約42000出租率出租率約93%左右商場(chǎng)性質(zhì)私營建筑規(guī)模4F+地下室經(jīng)營模式租賃商場(chǎng)配套電梯、中央空調(diào)經(jīng)營范圍1F:都會(huì)名品館；2F:名媛新貴館；3F：紳士休閑館；4F:生活溫馨館；-1F:丹尼斯超市及租金水平最高租金約400元/左右，每層差價(jià)約50元/左右，半年調(diào)整一次價(jià)格及柜鋪產(chǎn)品；（由于信息獲取途徑，價(jià)格為約計(jì)）經(jīng)營現(xiàn)狀經(jīng)營狀況不穩(wěn)定，主要以中高檔消

13、費(fèi)為主，頂層的出租率較為不理想綜合分析交通比較便利，購物環(huán)境良好，整體消費(fèi)檔次不及萬家和鷹城名品百貨4、雙豐商城商場(chǎng)名稱雙豐商城地理位置光明路經(jīng)營面積約45000出租率出租率約95%以上商場(chǎng)性質(zhì)私營建筑規(guī)模5F+地下室經(jīng)營模式租賃商場(chǎng)配套電梯、中央空調(diào)經(jīng)營范圍1F：彩妝、珠寶、名表、家電；2F：少女裝、精品、皮鞋；3F：名媛貴婦裝、針織內(nèi)衣；4F：紳士男裝、運(yùn)動(dòng)休閑；5F:高檔家具城；-1F:超市、停車場(chǎng)及租金水平租金水平最低約100元/左右，主要以頂層為主，中間層租金約計(jì)200元/左右；（由于信息獲取途徑，價(jià)格為約計(jì)）經(jīng)營現(xiàn)狀總體經(jīng)營狀況良好，業(yè)態(tài)組合較為齊全，空置率較低，超市人氣較旺綜合分

14、析位置相對(duì)偏離市中心，但附近又固定的消費(fèi)人群，商品品牌良莠不齊，以中檔消費(fèi)為主（四）區(qū)域主要商街狀況調(diào)查名 稱業(yè) 態(tài)出租率備 注開源路專營店較多（服裝、鞋帽、電動(dòng)車等） 穿插綜合市場(chǎng)（燃具一條街、昕開源市場(chǎng)等）大型商場(chǎng)（有鷹城百貨、中原百貨、國際女子新天地）92%以上整體配套比較全面美發(fā)、酒店、藥店、超市、網(wǎng)吧、銀行等中興路商場(chǎng)（萬家、中心百貨、商業(yè)大廈、家具廣場(chǎng)、永樂家電等）專賣店、沿街商鋪90%新華書店、銀行、美食城、西餐店、九頭崖、俱樂部等和平路以專營店為主99%以上服裝、飾品體育路家具廣場(chǎng)、萬客隆、沿街商鋪95%網(wǎng)吧、影樓、九頭崖、銀行等【分析總結(jié)】從上述調(diào)查可以看出，以本市第一商圈的

15、商業(yè)格局為代表的主要特征是：大型商業(yè)中心基本集中在開源路與中興路；經(jīng)營業(yè)態(tài)以百貨、電器、家具為主；經(jīng)營形態(tài)方面比較相似，如：負(fù)一層的超市；幾條主要商業(yè)街的業(yè)態(tài)分布比較清楚，但經(jīng)營種類略顯混亂和單一，僅服裝類經(jīng)營大概占了50%；新建的大型商業(yè)項(xiàng)目給原本就競(jìng)爭(zhēng)激烈的第一商圈市場(chǎng)帶來巨大的壓力，如黃金海岸、和平大道，由此將會(huì)使該區(qū)域的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)入白熱化狀態(tài)，導(dǎo)致商戶的頻繁流動(dòng)。從整體市場(chǎng)而言，商業(yè)集中度較高，缺乏新的商業(yè)增長點(diǎn)，從商業(yè)形態(tài)上看，缺乏專業(yè)性，特色化商業(yè)形態(tài)，商業(yè)類同性強(qiáng)，競(jìng)爭(zhēng)激烈。本項(xiàng)目可以借鑒華府招商的案例，細(xì)致規(guī)劃，引入大型品牌零售商，連帶高層底商，形成建西特色商業(yè)圈。四、平頂山寫

16、字樓市場(chǎng)研究通過我司對(duì)平頂山寫字樓市場(chǎng)的了解，及目前市場(chǎng)中現(xiàn)有優(yōu)質(zhì)寫字樓項(xiàng)目的實(shí)地考察歸納得出區(qū)域內(nèi)寫字樓市場(chǎng)發(fā)展特征如下：（一）從平頂山房地產(chǎn)市場(chǎng)歷史數(shù)據(jù)可以了解到，2007年是平頂山市商業(yè)和商務(wù)辦公類地產(chǎn)快速發(fā)展的一年。這說明平頂山市場(chǎng)是以住宅為主的開發(fā)局面，商業(yè)和商務(wù)辦公地產(chǎn)基數(shù)較小。這與平頂山經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)有關(guān)，平頂山是以市直大型企業(yè)為主，民營經(jīng)濟(jì)相對(duì)來說不活躍。隨著國家政策的調(diào)整和一系列惠民政策的出臺(tái)，平頂山民營經(jīng)濟(jì)將會(huì)出現(xiàn)大幅上升局面，這一方面會(huì)增加住宅地產(chǎn)的需求，另一方面會(huì)刺激商業(yè)用房的市場(chǎng)需求。所以，平頂山商業(yè)用房和商務(wù)辦公用房會(huì)出現(xiàn)大幅增加的局面。（二）從平頂山市寫字樓整體水平來看

17、，無論是從硬件設(shè)施的完備性還是從物業(yè)管理服務(wù)的規(guī)范性，都與國內(nèi)其他大型城市高檔寫字樓有一定的差距。（三）平頂山寫字樓市場(chǎng)分布較為密集，主要圍繞交通便利、周邊配套成熟的中興路為主要軸線，集中分布，開源路和新華路零星散布。（四）平頂山的大部分寫字樓主要以售賣為主，持有經(jīng)營的項(xiàng)目較少。（五）平頂山寫字樓市場(chǎng)的物業(yè)管理整體水平較低，硬件配套與軟件配套都有待提高。（六）LOFT公寓式寫字樓市場(chǎng)空白，如若興起，勢(shì)必能夠開啟平頂山“LOFT公寓寫字樓時(shí)代”。（一）平頂山寫字樓調(diào)查狀況1、華府商務(wù)公寓開發(fā)商平頂山市融鷹房地產(chǎn)空 調(diào)自配空調(diào)位 置中興路/礦工路電 梯共3部，質(zhì)量較差層 數(shù)地上18層，地下1層出售

18、率近100%層 高寫字間層高3.3米出租率出租率95%裝修狀況簡裝修，素雅大方產(chǎn)權(quán)年限50年產(chǎn)權(quán)大堂裝修簡裝修，無服務(wù)臺(tái)，略顯簡陋寫字間面積45、53等銷售價(jià)格先售給個(gè)人，現(xiàn)只租賃租金情況一房一價(jià)，租金范圍為13001800元/月/間核心賣點(diǎn)大型城市綜合體項(xiàng)目，商業(yè)環(huán)境好；周邊配套完善，自身配套較齊全；地理位置較佳綜合分析地理位置優(yōu)越，交通便利且商務(wù)氣氛濃厚，配套較齊全，但物業(yè)服務(wù)較差，且物業(yè)費(fèi)高2、廣廈商務(wù)中心開發(fā)商河南廣廈集團(tuán)空 調(diào)無位 置中興路與建設(shè)路交叉口北100米路東電 梯共2部，質(zhì)量較差層 數(shù)共16層出售率約30%左右層 高寫字間層高3.3米出租率出租率90%裝修狀況舊式簡裝修產(chǎn)權(quán)

19、年限50年產(chǎn)權(quán)大堂裝修裝修陳舊，視角效果差寫字間面積45左右、80等銷售價(jià)格均價(jià)約4500多元/租金價(jià)格約35元/，租賃價(jià)格較高，不包含物業(yè)費(fèi)核心賣點(diǎn)處商業(yè)核心區(qū)，商業(yè)環(huán)境好；交通便利；周邊配套齊全；綜合分析其所處位置和環(huán)境較好，但外立面一般，自身配套較差，裝修陳舊，屬平頂山老式寫字樓3、中興銘座開發(fā)商田園房地產(chǎn)空 調(diào)無位 置中興路與建設(shè)路交叉口南50米路東電 梯共2部，質(zhì)量一般層 數(shù)共20層出售率近100%層 高寫字間層高3.3米出租率出租率80%裝修狀況已售予個(gè)人，裝修情況不統(tǒng)一產(chǎn)權(quán)年限50年產(chǎn)權(quán)大堂裝修大堂較小，簡單裝修寫字間面積40左右、50左右、60左右等銷售價(jià)格已售完租金價(jià)格約35

20、元/，不包含物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)核心賣點(diǎn)緊鄰城市主干道，交通便利；周邊配套齊全；戶型設(shè)計(jì)合理；自身配套齊全綜合分析所處位置較好，外立面較新，戶型設(shè)計(jì)合理，通風(fēng)采光較好，但其辦公分區(qū)雜亂，辦公氛圍較差4、佳田大廈開發(fā)商河南佳田實(shí)業(yè)集團(tuán)空 調(diào)中央空調(diào)位 置建設(shè)路與中興路交叉口電 梯共3部，質(zhì)量較好層 數(shù)23層出售率近20%層 高寫字間層高3.3米出租率出租率95%裝修狀況簡裝修產(chǎn)權(quán)年限50年產(chǎn)權(quán)大堂裝修高檔次裝修，豪華氣派寫字間面積80左右等銷售價(jià)格售/租價(jià)格一層一價(jià)，平均約55元/核心賣點(diǎn)臨市交通主干道，位置優(yōu)越；周邊配套齊全；自身配套齊全；商業(yè)氛圍好綜合分析地里位置優(yōu)越，周邊及自身配套齊全，物業(yè)服務(wù)

21、好且辦公分區(qū)明顯，屬新型寫字樓5、工行大廈開發(fā)商空 調(diào)中央空調(diào)位 置中興路與優(yōu)越路交叉口電 梯共2部，質(zhì)量較差層 數(shù)21層出售率層 高寫字間層高3米出租率出租率80%裝修狀況簡單裝修，較陳舊產(chǎn)權(quán)年限50年產(chǎn)權(quán)大堂裝修大堂為工行辦工大廳寫字間面積50左右，60左右等銷售價(jià)格售/租價(jià)格約30元/左右核心賣點(diǎn)工行辦工大樓，有實(shí)力；周邊配套齊全；自身配套較好；位置優(yōu)越，交通便利綜合分析處中心商務(wù)區(qū)，商業(yè)氛圍較好，且外立面較好，但物業(yè)服務(wù)較差，衛(wèi)生不好辦公分區(qū)雜亂6、華誠大廈開發(fā)商華誠房地產(chǎn)空 調(diào)冷暖空調(diào)位 置中興路與建設(shè)路交叉口南60電 梯共2部，質(zhì)量較差層 數(shù)16層出售率層 高寫字間層高3.3米出租

22、率出租率90%裝修狀況簡裝修產(chǎn)權(quán)年限50年產(chǎn)權(quán)大堂裝修簡單裝修，面積較小寫字間面積50左右，60左右等銷售價(jià)格售/租價(jià)格約40元/左右，50左右核心賣點(diǎn)臨市交通主干道，位置優(yōu)越；周邊配套齊全；自身配套一般；商業(yè)氛圍好綜合分析地里位置優(yōu)越，周邊及自身配套較好，物業(yè)服務(wù)好且辦公分區(qū)明顯7、千田大廈開發(fā)商千田房地產(chǎn)空 調(diào)中央空調(diào)位 置中興橋北端電 梯共2部，質(zhì)量一般層 數(shù)23層出售率層 高寫字間層高約3.3米出租率出租率90%裝修狀況簡裝修產(chǎn)權(quán)年限50年產(chǎn)權(quán)大堂裝修一般寫字間面積約45，100等銷售價(jià)格售/租價(jià)格約35元/左右，不單獨(dú)出租核心賣點(diǎn)周邊配套齊全；自身配套較好；視野開闊；辦公氛圍較好綜合

23、分析交通較便利，辦公分區(qū)較好，物業(yè)服務(wù)較規(guī)范但整層出租，管理部靈活，影響其出租率8、基泰大廈開發(fā)商基泰房地產(chǎn)空 調(diào)中央空調(diào)位 置中興路/和平路電 梯共4部，質(zhì)量較差層 數(shù)16層出售率層 高寫字間層高約3.3米出租率出租率28%裝修狀況精裝修產(chǎn)權(quán)年限50年產(chǎn)權(quán)大堂裝修豪華寫字間面積約50，110等銷售價(jià)格售/租價(jià)格約60元/月 核心賣點(diǎn)五大主線管理；完美配套設(shè)施；周邊配套成熟。綜合分析地理位置優(yōu)越，環(huán)境一般，位于步行街交匯處，裝修較好，物業(yè)服務(wù)較好。但電梯環(huán)境較差。影響出租率的主因是較好的裝修租金提高。目前對(duì)外招商中（二）分析總結(jié)根據(jù)我們此次的調(diào)查對(duì)平頂山寫字樓市場(chǎng)目前的狀況加以分析并歸納如下：

24、1、該調(diào)查區(qū)域是平頂山辦公物業(yè)市場(chǎng)的供應(yīng)集中區(qū)域，且從租金、售價(jià)、入住率和入住企業(yè)等多方面都可以看出，該區(qū)域?qū)儆谄巾斏绞修k公物業(yè)的最高端代表區(qū)域。2、從未來發(fā)展看，供應(yīng)體量的集中和增量，一方面大規(guī)模啟動(dòng)了平頂山市寫字樓市場(chǎng)的全面發(fā)展，另一方面將對(duì)未來項(xiàng)目造成較大的競(jìng)爭(zhēng)壓力。3、中興路/優(yōu)越路區(qū)域、中興路/建設(shè)路區(qū)域、中興路/礦工路區(qū)域是平頂山商務(wù)辦公區(qū)域的主要組成部分，這些區(qū)域目前已經(jīng)形成了較強(qiáng)的認(rèn)可度，未來發(fā)展仍然以優(yōu)質(zhì)寫字樓為主，同時(shí)也是本項(xiàng)目的主要競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域。4、區(qū)域市場(chǎng)雖然目前存在較大比例的供應(yīng)量，但是辦公物業(yè)檔次參差不齊，純正的優(yōu)質(zhì)寫字樓較少。本項(xiàng)目作為建設(shè)路西生態(tài)園區(qū)域的重點(diǎn)項(xiàng)目，如

25、果開發(fā)將商務(wù)、生活相結(jié)合的都市LOFT公寓，不僅能夠體現(xiàn)出本項(xiàng)目的特點(diǎn)，還可以提升市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。5、總的來看，平頂山辦公物業(yè)市場(chǎng)未來將體現(xiàn)膨脹發(fā)展的狀態(tài)，未來競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目會(huì)逐漸增多，本項(xiàng)目在借勢(shì)發(fā)展的同時(shí)，將贏得市場(chǎng)的長期發(fā)展機(jī)會(huì)。五、平頂山住宅地產(chǎn)研究注：樓盤序號(hào)說明：1、凱帝·東郡 16、京華.奧園 31、凌志御景 46、君臨天下2、東鑫苑 17、建工·景苑 32、天湖苑 47、九天莊園3、和諧苑 18、碧水藍(lán)天 33、九天城 48、金玉小區(qū)4、世紀(jì)陽光 19、嘉荷天城 34、佳田·塞納城 49、水岸豪庭5、東方花園 20、貴人國際 35、九九綠墅園 50、聯(lián)盟鑫城

26、6、博盛公寓 21、程北佳園 36、天河盛世 51、城市花園7、帝景花園 22、圣堡灣 37、西城麗景8、東方星河灣 23、冠京·楓林灣 38、自然天城9、凌志·水韻風(fēng)情 24、常綠·桃花源 39、中央花園10、高煜·陽光100 25、清華苑 40、觀庭雅墅11、水漾銘郡 26、京華·金域藍(lán)灣 41、西城國際12、恒盛銘座 27、傾城 42、西湖岸13、藍(lán)天花園 28、嘉誠·惠澤園 43、蝶湖灣14、錦繡花園 29、萬和世家 44、翠林藍(lán)灣15、大乘·領(lǐng)仕館 30、怡水人家 45、新城銘座（一）區(qū)域住宅市場(chǎng)劃分目前平頂山房地

27、產(chǎn)開發(fā)板塊主要?jiǎng)澐譃樾鲁菂^(qū)板塊（新城區(qū)），建中板塊（新華區(qū)），南部板塊（湛河區(qū)），北部板塊（礦工路以北衛(wèi)東區(qū)域），東部板塊（衛(wèi)東區(qū)）。新城區(qū)板塊（新城區(qū)）:此板塊是政府著力規(guī)劃的區(qū)域，多為新開發(fā)樓盤，社區(qū)綠化面積較大，住房品質(zhì)較高，有良好的人居氛圍，但由于開發(fā)規(guī)劃剛剛起步，此區(qū)域的生活配套和商業(yè)配套仍未完善。代表樓盤有九天莊園、未來域、一品瀾山等，樓盤價(jià)格也相對(duì)較高，單位均價(jià)為4500元/6000元/區(qū)間。建中板塊（新華區(qū)）:是指以建設(shè)路中段和中興路為中心輻射的大部分老城區(qū)區(qū)域，目前此區(qū)域又以鷹城廣場(chǎng)為核心的凌云路附近最為活躍，代表樓盤為凌志御景、聯(lián)盟鑫城等，因此是目前最為熱銷的區(qū)域，區(qū)域均價(jià)

28、保持在45006000元/區(qū)間。 建西板塊（新華區(qū)）：指建設(shè)路西段區(qū)域，該區(qū)域?qū)儆诔鞘小皷|擴(kuò)西進(jìn)”的要道，目前正屬普遍開發(fā)的準(zhǔn)備期，代表樓盤為：龍鳳盛世、億嘉西城國際、春華國際茗都。單位均價(jià)為3500元/4000元/區(qū)間。南部板塊（湛河區(qū)）:主要是市區(qū)南部沿高陽路周邊區(qū)域，此區(qū)域也是老城區(qū)南擴(kuò)的部分，周邊配套正在完善，開發(fā)潛力較大。代表樓盤有常綠*桃花源、惠澤園、紫金國際、錦繡華庭等，樓盤均價(jià)在40004200元/區(qū)間。北部板塊（新華區(qū)）:在礦工路上的區(qū)域，主要以平煤集團(tuán)為核心東西延伸，多為棚戶區(qū)改造工程，由于礦區(qū)的原因，房地產(chǎn)開發(fā)空間有限，新盤較少，代表樓盤有天和盛世、萬福人家、榮邦花園等，

29、樓盤均價(jià)為37004000元/區(qū)間。東部板塊（衛(wèi)東區(qū)）:平頂山東環(huán)路以東范圍，也是市政規(guī)劃的高新技術(shù)企業(yè)和城東大型批發(fā)建材市場(chǎng)區(qū)域，主要代表樓盤有和諧新村、東鑫苑、臻龍旺市等項(xiàng)目。樓盤均價(jià)為3400-3800元/區(qū)間。 （二）重點(diǎn)住宅樓盤調(diào)查本項(xiàng)目位于新華區(qū)建西板塊，本案主要將與項(xiàng)目緊密相連的建西板塊樓盤和與之相鄰的新城區(qū)樓盤進(jìn)行詳細(xì)的個(gè)案分析：開 發(fā) 商平頂山匯合房地產(chǎn)銷售熱線地理位置平頂山建設(shè)路西段入市時(shí)間2010年產(chǎn)品規(guī)劃3棟高層1#-29F，2#-27F、3#-20F總建面積約5.3萬建筑結(jié)構(gòu)全框架容積率4.7戶型套數(shù) 約430套主力戶型90130產(chǎn)品均價(jià)約3600元/付款方式一次性和

30、按揭貸款核心賣點(diǎn)地理位置優(yōu)越，交通便利、環(huán)境較好，毗鄰生態(tài)園。銷售狀況1號(hào)樓清尾、2號(hào)樓還未出售。綜合分析項(xiàng)目規(guī)模較小，小區(qū)基本配套不完善，電梯設(shè)計(jì)為兩梯六戶，戶型設(shè)計(jì)一般。廣告語“打造湛河上游的傳世福邸” 1、龍鳳盛世2、億嘉·西城國際開發(fā)商河南億嘉集團(tuán)銷售熱線地理位置建設(shè)路西環(huán)路西入市時(shí)間2009年產(chǎn)品規(guī)劃高層（26F/32F）總建面積約4000畝（一期1500畝）建筑結(jié)構(gòu)磚混或全框架容積率未知戶型套數(shù)一期約1500-2000戶主力戶型88247產(chǎn)品均價(jià)未定付款方式一次性和按揭貸款核心賣點(diǎn)規(guī)模較大，小區(qū)配套較齊全；戶型面積多樣化；交通便利；毗鄰烏江河。銷售狀況前期發(fā)放會(huì)員優(yōu)惠卡，

31、送積分沖抵房款。綜合分析社區(qū)規(guī)模較大，配套比較齊全。因?yàn)殚L期沒有動(dòng)工，民眾情緒比較嚴(yán)重，許多客戶因此失去了信心和耐心。此用地為租賃用地。3、建宏·中央花園開發(fā)商平頂山市建宏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司銷售熱線2872222 2686666地理位置平頂山市建西生態(tài)園對(duì)面入市時(shí)間2008年產(chǎn)品規(guī)劃混合型大型市區(qū)總建面積17萬建筑結(jié)構(gòu)全框架容積率約1.5戶型套數(shù)未知主力戶型84.7156.6產(chǎn)品均價(jià)3800-4100元/付款方式一次性和按揭貸款核心賣點(diǎn)目前中央花園已開盤至第三期云庭, 賣點(diǎn)主題：示范性科技養(yǎng)生智能府邸銷售狀況目前53#樓,53#A已交房，前期交1000抵8000元房款綜合分析地理位置

32、優(yōu)越，社區(qū)配套及周邊配套也較好；但這一片屬于塌陷區(qū)。4、春華·國際茗都開發(fā)商河南春華集團(tuán)銷售熱線地理位置平頂山建西生態(tài)園西側(cè)路南入市時(shí)間2010年產(chǎn)品規(guī)劃高層 小高層，共23棟總建面積35萬建筑結(jié)構(gòu)全框架及磚混容積率3.3戶型套數(shù)約2000套主力戶型86.51121.74產(chǎn)品均價(jià)約3800元/付款方式一次性和按揭核心賣點(diǎn)創(chuàng)新魔變戶型,獨(dú)創(chuàng)小復(fù)式戶型，較受歡迎。銷售狀況一期已清盤，二期銷售中綜合分析此項(xiàng)目新老城交接處，但產(chǎn)品定位不同，對(duì)面是生態(tài)園5、百合·金山開發(fā)商百合新地置業(yè)有限公司熱線電話0375地理位置平安大道與凌云路交匯處西北角入市時(shí)間2010年產(chǎn)品規(guī)劃高層，花園洋房，別墅總建面積約100萬建筑結(jié)構(gòu)全框架容積率2.5戶型套數(shù)2776套主力戶型30多一房、70多兩房、80多三房產(chǎn)品均價(jià)未定付款方式一次性和按揭貸款核心賣點(diǎn)配套設(shè)施齊全,戶型多樣化為主要賣點(diǎn).銷售狀況未開盤,現(xiàn)正接受預(yù)約客戶綜合分析項(xiàng)目屬于城中村改造，拆遷難度較大，進(jìn)度慢，成本較高，施工周期長，目前很多東西尚未確定6、天河盛世開發(fā)商河南天河置業(yè)有限公司銷售熱線0375-地理位置礦工路體育場(chǎng)向西150米入市時(shí)間2008產(chǎn)品規(guī)劃高層10棟總建面積18萬建筑結(jié)