北京亟待更新改造老舊小區(qū)的現(xiàn)狀及評(píng)估

1、城應(yīng)京亟待更新改造老舊小區(qū)的現(xiàn)狀及評(píng)估|城市|城市一、亟待更新改造老in小區(qū)的 棊本狀況一北京市老山小區(qū)基本狀 況碗著北京城市化進(jìn)程的加快 經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市建設(shè)以及人民生活 水平的不斷捉高老I口小區(qū)的更新 改造問題H益受到翻忖老in住宅 小區(qū)特指世紀(jì)年代以前即年以前 建成并投入使用的住 宅小區(qū)。由于建成年代早建設(shè)標(biāo) 準(zhǔn)和配套指標(biāo)普遍偏低房屋老 化、配套不齊、綠化面積小、停車位 不足等問題突出不能滿足居民的 生活要求。并H.由于缺乏完善的管 理監(jiān)替機(jī)制小區(qū)內(nèi)部存在著違章 建筑、配套設(shè)施被占、市政設(shè)施無(wú) 人修埋等嚴(yán)審問題.目前北京市共有住宅項(xiàng)目含 住宅組團(tuán)、單棟住宅個(gè)總建筑面枳約億平方米。逐年建成投

2、入使用的小區(qū)總數(shù)和總建筑而 積呈増氏趨勢(shì)瓦中 年以前 建成投入便用的老IH住宅項(xiàng)H共 個(gè)總建筑而積約 萬(wàn)平 方米約片H前北京市小區(qū)總數(shù)的 建筑面積總數(shù)的。由于老IH 小區(qū)普遍人居環(huán)境較基因此亟待 更新改造的老1門小區(qū)將是個(gè)龐 大的數(shù)字.老IU小區(qū)屮 年以詢建成 項(xiàng)忖 個(gè)建筑而積 萬(wàn)平方 米分別占老IH小區(qū)總數(shù)及總建筑 面積的 和年年間建成項(xiàng)忖 個(gè)建筑而 積 萬(wàn)平方米分別占老舊小 區(qū)總數(shù)及總建筑面積的和 年間建成項(xiàng)目 個(gè)建埶而積 萬(wàn)平方米 分別占老舊小區(qū)總數(shù)及總建筑而 積的RI從中可以看出老舊小區(qū)主要以 世紀(jì) 年代 年建成投入便用 的小區(qū)為主。-亟待更新改造的老IH小 區(qū)與危改房、平改坡的區(qū)別亟

3、待更新改造的老I日小區(qū)與 危改房、平改放的區(qū)別在于危改 房的主要對(duì)線為危房和嚴(yán)朿損壞 房且多為平房。這些住房沒仃廚 房、廁所沒有上下水沒有供曖和 燃?xì)庠O(shè)施在用電、用水高峰期斷 電、斷水時(shí)有發(fā)生地卜污水管道 年久失修污水橫流。危改區(qū)內(nèi)的居民居住條件極 差且由于這歧地區(qū)市政基礎(chǔ)條件 差 居民做飯、燒水、取曖都靠燒 煤嚴(yán)旋污染大氣環(huán)境制約城市 而貌的徹底改弁其改造的迫切性 冇冃共睹 今后需進(jìn)一步加快其改 造的步伐。Iftj呼改坡”定指在建筑物結(jié) 構(gòu)許可、地坯承載;力達(dá)到要求的情 況卜將多層樓房平加Mi改造為坡 屋頂以達(dá)到改善建筑物功能和景 觀效果的房屋修繕工程。北京市重點(diǎn)街道 呼改坡”工 作目標(biāo)是為

4、了配合迎接奧運(yùn)會(huì)和 III城歷史文化保護(hù)區(qū)的房屋保護(hù) 修繕工作。主要以市、區(qū)兩級(jí)政府 撥款和產(chǎn)權(quán)單位門籌資金的方式 改善城市尿觀和居民生活條件尤 其是提高多層樓房頂層房屋的保 溫隔熱和防水功能。而亟待更新改適的老舊小區(qū) 可以理解為除去危改房和呼改 坡”的老IH小區(qū)部分。毗侍更新改 造的老111小區(qū)的主要對(duì)彖為世紀(jì) 年代建成投入使用的小區(qū) 房屋老化較為嚴(yán)重且建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和 配套指標(biāo)偏低已不能滿足居民生 活需求因而亟待更新改造。然而 由于這一部分小區(qū)數(shù)呆虎大H丼 小區(qū)的生活質(zhì)量以及冬小區(qū)所處 區(qū)位及周邊環(huán)境Z間的差異較大 不能也不應(yīng)同時(shí)進(jìn)行更新改造因 而需要建立一個(gè)科學(xué)可行的評(píng)估 體系來客觀評(píng)估老11

5、小區(qū)更新改 造的時(shí)機(jī)與定位.二、亟待更新改造的£IU小區(qū) 基本分類一更新改造分類 評(píng)估因素根據(jù)LI前可利用資 料在這里考慮從生活 環(huán)境、區(qū)位和周邊環(huán)境 三個(gè)方面來進(jìn)行更新改 造的分類評(píng)估.目前大多數(shù)老iri小區(qū)房屋本 體破舊現(xiàn)象嚴(yán)重基礎(chǔ)設(shè)施年久失 修 生活環(huán)境不斷惡化.因此生活 環(huán)境狀況圧決定更新改適迫切性 的一個(gè)首耍因素.從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度來講決定住宅 更新改造的一個(gè)根本性因素就是 苴土地收益與更新改造費(fèi)用的大 小.在現(xiàn)實(shí)中建筑物具有耐久性 更新或改造盂變巨人的費(fèi)川。如果 只是為了滿足當(dāng)前需求去更新改 造一些低水平的參層建筑物那么 這些建立在近期占慮卜的改造后 的房屋還仃可能在不久的將來

6、被 高層建筑所替代所以只按照當(dāng)前 需要實(shí)施改造并不可行.在時(shí)機(jī)成 熟Z前維持現(xiàn)狀可使社會(huì)費(fèi)用實(shí) 現(xiàn)巌小化從而更具仃K期及社會(huì) 總體效益。因此小區(qū)所處的區(qū)位和更新 改造的時(shí)機(jī)至關(guān)市要.隨著周邊地 區(qū)被逐步開發(fā)其土地收益將能夠 支付更新費(fèi)用u在此Z前可基 本維持現(xiàn)狀或進(jìn)行小規(guī)模改造.同時(shí)周邊環(huán)境也是決定土地 收益的個(gè)重要囲索。周邊配套設(shè) 施的完備與否直接影響到小區(qū)地 價(jià)以及居民生活.根據(jù)以上岡素 可將U詢亟待 更新改造的老iri小區(qū)大致分為三 類可進(jìn)行更新小區(qū)、需進(jìn)行改造 維修小區(qū)、暫維持現(xiàn)狀小區(qū)其評(píng) 估流程如下圖所示。良好一同祁堆修哲維持理狀改造盛特更新改造小區(qū)分類評(píng)估漬程圖|城市城應(yīng)城一市管理

7、.評(píng) 價(jià) 皺： 索指標(biāo)極好較好般較差分分分分分生 活 壞 境八均人口密度人八人均建筑面枳平方米人主整戶塑結(jié)構(gòu)水暫腐辿程度水暫碾裂程度停車位個(gè)千戶低 多 好 低 低 充足三盡二屈-盡簡(jiǎn)易樓少緊鐵IX 位距離城市中心距離公里 即離址近地鐵站師離米 距離最近公公7站跑離米周邊房?jī)r(jià)千元平方米近 近 近 高遠(yuǎn) 遠(yuǎn) 遠(yuǎn) 低周 邊 壞 境到城近小學(xué)距離米到域近災(zāi)阮甌離米到域近商業(yè)設(shè)施趾離米員近逍路寬細(xì)米近 m 近 寬遠(yuǎn) 遠(yuǎn) 遠(yuǎn) 窄表嗆侍更新改造小區(qū)指標(biāo)評(píng)價(jià)體系注其中至城M中心胃線距離根攜 壞、環(huán)、環(huán)、環(huán)、壞位置核隊(duì)。要素生活環(huán)境區(qū)位周邊環(huán)境適用方式小區(qū)名雙榆樹知春東也更新雙榆14知祚也更新女榆榊知春北里維持

8、現(xiàn)狀笑蓉里茂造維修表小區(qū)評(píng)價(jià)要索平均得分及分類I城市二折標(biāo)評(píng)價(jià)體系根據(jù)所收集資料現(xiàn)就生活環(huán) 境、區(qū)位及周邊環(huán)境這三個(gè)評(píng)佔(zhàn)因 素提出些具仃實(shí)際操作性的評(píng) 價(jià)指標(biāo)詳見表.對(duì)衷屮備指標(biāo)按照所示標(biāo) 準(zhǔn) 分 段評(píng)價(jià) 相應(yīng)給予 到 的評(píng)分實(shí)現(xiàn)對(duì)各小區(qū)生活環(huán)境、 區(qū)位和周邊環(huán)境三個(gè)主要因素各 評(píng)價(jià)指標(biāo)的林I對(duì)杲化處理并通過 計(jì)算得出某個(gè)具體小區(qū)的生活環(huán) 境、區(qū)位和周邊環(huán)境這三個(gè)主要因 素評(píng)估要素的平均得分。根據(jù)亟待更新改造小區(qū)分類 評(píng)估流程圖雙榆樹知春東電小區(qū) 和知春里小區(qū)生活環(huán)境較差而周 邊環(huán)境及區(qū)位較好可進(jìn)行更新 雙榆樹北里小區(qū)生活環(huán)境中等周 邊壞境及區(qū)位較好可暫做局部更 新 基本維打現(xiàn)狀 英蓉里小區(qū)I

9、 活環(huán)境較差周邊環(huán)境較好而區(qū) 位條件一般需進(jìn)行改造維修。三 亟待更新改造老IU小區(qū) 乞類型特征及主要問題可進(jìn)行更新小區(qū).主要特征生活環(huán)境較差但區(qū) 位及周邊環(huán)境良好.典熨案例雙榆樹知春里.今后應(yīng)發(fā)揮市場(chǎng)在資源配置 中的墓礎(chǔ)作用利用區(qū)位及周邊環(huán) 境良好等優(yōu)勢(shì)對(duì)小區(qū)進(jìn)行更新 提高小區(qū)居民生活質(zhì)量。這里一個(gè)主翌問題足是否需 要改變土地用途.因?yàn)榻ㄖ锞邇?半永久性特點(diǎn)而城市中心區(qū)土地 利用相對(duì)緊張因此每個(gè)更新改 造的機(jī)會(huì)都非常難得.進(jìn)行小區(qū)更 新改造時(shí)需要站在全局的立場(chǎng)上 而不是只局限于-個(gè)小區(qū)。應(yīng)將具 體的每一個(gè)小區(qū)和周邊地區(qū)結(jié)介 起來確定是在充分利用周邊環(huán)境 的展礎(chǔ)上 更新小區(qū) 還是利用町 以更新

10、的機(jī)會(huì)改變土地用途最 大限度地服務(wù)于周邊地區(qū).其開發(fā)方式可主要采用房地 產(chǎn)開發(fā)帶動(dòng)形式最大限度地發(fā)揮 市場(chǎng)作用居民安置方式可采用就 地安置、異地安置與貨幣補(bǔ)償相結(jié) 合等辦法。需進(jìn)行改造維修小區(qū).主要待征 生活環(huán)境較差 周 邊環(huán)境較好或一般而區(qū)位條件一 般目前進(jìn)行更新的費(fèi)用高于其土 地收益。典型案例芙蓉里.因區(qū)位條件一般所以很堆吸 引到開發(fā)商的投資而小區(qū)居民的 生活環(huán)境急需改善.因此 應(yīng)由政 府出資、區(qū)房管部門運(yùn)作采取維 修或翻建方式對(duì)小區(qū)進(jìn)彳r改造。 建立住宅合作社等非贏利性組織 使Z成為運(yùn)作或監(jiān)督主體盡快解 決居民生活質(zhì)雖:問題。局部維修何維持現(xiàn)狀小區(qū)主要特征 生活環(huán)境中等 但 區(qū)位及周邊環(huán)

11、境較好開發(fā)利用潛 力較大.典戰(zhàn)案例雙榆樹北里小區(qū).因區(qū)位及周邊環(huán)境較好開發(fā) 利用潛力較大 而目前居民生活環(huán) 境屮等 所以應(yīng)著眼于未來 略作 墻體粉刷等局部更新展本維持現(xiàn) 狀。從周邊環(huán)境與城市發(fā)展的角度 綜介考察進(jìn)-步等待開發(fā)時(shí)機(jī)。三、小結(jié)針對(duì)老舊小區(qū)更新改造需求 的口益突出本論文嘗試世立評(píng)估 體系對(duì)老in小區(qū)更新改造分類及 時(shí)機(jī)進(jìn)行評(píng)判。依據(jù)理論及對(duì)利用 資料分生活環(huán)境、區(qū)位和周邊環(huán)境 三個(gè)方而采用具冇可操作性的 個(gè)指標(biāo)進(jìn)行更新改造分類評(píng)估并 分類舉出具體案例提出在確保生 活環(huán)境的前提下應(yīng)根據(jù)上地收益 和更新改造費(fèi)用來決定老hi小區(qū) 更新改造的定位和時(shí)機(jī)。在改善人 民居住環(huán)境的同時(shí)尊巫市場(chǎng)規(guī) 律減少社會(huì)費(fèi)用維護(hù)長(zhǎng)期及社 會(huì)總體效益.然而由于我國(guó)關(guān)丁小區(qū)屬性 的可利用資料較少且完整性及系 統(tǒng)件較差故此次研究所采用的統(tǒng) 計(jì)數(shù)據(jù)及指標(biāo)體系