世聯(lián)規(guī)劃營銷報(bào)告

1、1.4 區(qū)域市場及本項(xiàng)目周邊市場調(diào)研地理位置及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)： 后湖位于漢口東部，屬于未來漢口三個(gè)綜合組團(tuán)之一。 （ 漢 口地區(qū)包括江北核心區(qū)，二七、三陽、新華、寶豐4 個(gè)中心片區(qū)，古田、常青、后湖 3 個(gè)綜合組團(tuán)。 規(guī)劃常住總?cè)丝?170 萬，其中核心區(qū) 15 萬，中心片區(qū) 58 萬，綜合組團(tuán) 97 萬。） 確立 21 世紀(jì)以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)區(qū)域形象 整體市政配套較差，缺乏商業(yè)、醫(yī)療等設(shè)施；煤氣、電話等 隨地塊開發(fā)跟進(jìn)較慢；交通條件一般，目前僅 706 路公交車經(jīng)過； 在人們心目中屬于城鄉(xiāng)結(jié)合帶（后湖鄉(xiāng)） 經(jīng)過兩年房地產(chǎn)的開發(fā)，部分中檔住宅小區(qū)的建設(shè)區(qū)域印象 有所改觀。銷售狀況：銷售期普遍較長，

2、一般在 1.5-2.5 年左右。銷售率一般未能達(dá)到理想水平，入伙階段一般樓盤銷售率在60-70% 左右媒體關(guān)注度較高，戶型分析：供應(yīng)的戶型主要以三房、二房、復(fù)式為主主要銷售戶型與供應(yīng)特性相吻合，主要集中在中等面積的三房小面積住宅市場認(rèn)可度較差戶型設(shè)計(jì)對南北通透、方正實(shí)用要求較高多層住宅的認(rèn)可度明顯高于小高層和高層價(jià)格分析：對后湖片區(qū)的樓盤來說， 集中在多層普通住宅 1600-1900 左右， 2000 元/ 平方米是一個(gè)“檻”客戶群分析：主要為車行半小時(shí)范圍內(nèi)居住或工作中高收入者為主要消 費(fèi)群，房地產(chǎn)業(yè)、公務(wù)員、金融、保險(xiǎn)、貿(mào)易類較多 主要來自江岸，部分江漢，少量來自其他地區(qū)30-40 歲年齡

3、段人群為消費(fèi)主體 城市規(guī)劃 后湖三大居住組團(tuán)之一，規(guī)劃密度達(dá)到 300-500 人/ 平方公 里。綜合治理大氣污染。后湖、四新、南湖綜合組團(tuán)的部分居住 新區(qū)大氣質(zhì)量達(dá)到國家一級標(biāo)準(zhǔn)。 （武漢居住區(qū)中最好的） 控制城市噪聲，后湖地區(qū)為區(qū)域環(huán)境噪聲一類區(qū)（武漢居住 區(qū)中最好的） 規(guī)劃中跨世紀(jì)十大公共建筑的后湖體育中心位于后湖。開發(fā)規(guī)模 后湖先后開發(fā)了東方恒星園、竹葉苑、佳海華苑、后湖 生態(tài)花園、世紀(jì)家園等樓盤，明年仍有城開項(xiàng)目和幾個(gè)盤的 后續(xù)開發(fā)，供應(yīng)量呈上漲趨勢，1.5 片區(qū)競爭格局漢口與后湖片區(qū)同層面價(jià)位競爭區(qū)域目前主要集中在金 銀湖、常青和楊叉湖三個(gè)片區(qū)，開發(fā)量都很大。各片區(qū)主要樓盤列舉：后

4、湖片區(qū)：東方恒星園、竹葉苑、佳海華苑、世紀(jì)家園、后湖生態(tài)家園、城開項(xiàng)目（未動(dòng)工）金銀湖片區(qū)：萬科四季花城、碧?；▓@、書香水榭楊叉湖片區(qū)：新華家園、陽光花園、田園小區(qū)常青片區(qū)：常青花園十二期、十四期競爭片區(qū)位置示意圖:發(fā)展大道大批國家機(jī)關(guān)金融一條街解放公園競爭片區(qū)比較表比較項(xiàng)目后湖金銀湖楊叉湖目前片區(qū)集中均價(jià)多層1800,小高層2200多層 1600-2300多層2000,2500市政配套較差較差較好商業(yè)配套較差較差較好距市中心距離較近很遠(yuǎn)較近父通交通線路少，輕軌、地鐵未通過通輕軌，目前交通線路少交通線路較多景觀無景觀資源金銀湖無區(qū)域形象新興片區(qū)，城鄉(xiāng)結(jié)合帶向中高檔住宅區(qū)過渡新興片區(qū)中高檔住宅區(qū)

5、相比屬于舊城發(fā)展前景臨科技園，大型綜合居住組團(tuán)環(huán)湖中高檔居住組團(tuán)開發(fā)潛力較小綜合評價(jià)后湖在目前的片區(qū)比較中不占優(yōu)勢；片區(qū)優(yōu)勢為距市中心直線距離短、原有物業(yè)形象尚可 項(xiàng)目的脫穎而出主要要依靠項(xiàng)目本身。1.6競爭項(xiàng)目比較區(qū)域內(nèi)：后湖生態(tài)花園、城開項(xiàng)目、世紀(jì)家園區(qū)域外：萬科四季花城、陽光花園、常青小區(qū)、新華家園注 ：萬 科 四 季 花 城 與 城 開 項(xiàng) 目 價(jià) 格 屬 于 預(yù) 估 ， 城開 項(xiàng) 目含 300-400 元 /平方 米左 右的 裝修 評價(jià)：本項(xiàng)目在后湖片區(qū)除價(jià)格不占優(yōu)勢外，與大多項(xiàng)目相 比優(yōu)勢明顯，有超出一個(gè)層面的可能。與區(qū)域內(nèi)樓盤價(jià)格差距較大，仍需在產(chǎn)品與營銷方面 做一定的提升；與區(qū)

6、域外樓盤相比， 不占明顯優(yōu)勢， 主要優(yōu)勢為地段、 小區(qū)環(huán)境；地段的優(yōu)勢是不可替代的，本項(xiàng)目距市中心直線距離 短，屬于繁華邊緣的凈土，距市政府機(jī)關(guān)聚集區(qū)、火車站、 長江二橋、金融街等距離均較近，這同時(shí)也是后湖出現(xiàn)局長 樓的重要原因。同層面主要競爭對手鎖定： 萬科四季花城、 城開項(xiàng)目、常青花園、陽光花園綜合品質(zhì) 高品質(zhì)低價(jià)格廳科四季花城新華家園城開項(xiàng)目（不含裝修價(jià)格） 低品質(zhì)低價(jià)格-壬陽光花園項(xiàng)目二期常青花園咼品質(zhì)咼價(jià)格后湖生態(tài)花園世紀(jì)家園恒星園一期16001700180019002000210022002300 價(jià)格重點(diǎn)項(xiàng)目比較分析在我們?nèi)Χǖ闹饕偁帉κ种校f科四季花城無疑是其中立意最高的，它

7、的客戶層面與我們是 相近的，區(qū)域也有一定的覆蓋性。以萬科四季花城為競爭對手的分析將使我們站在一個(gè)比較高的平 臺(tái)上來看問題，以確保我們的項(xiàng)目的成功。項(xiàng)目萬科四季花城東方恒星園二期比較分析（以萬科項(xiàng)目為基準(zhǔn)）地段金銀湖、距中心區(qū)域遠(yuǎn)后湖、距中心區(qū)域近、本項(xiàng)目占優(yōu)，“離繁華很花橋北近”公共交通無，輕軌前景車輛少綜合比較略差層數(shù)4、5層7層略差風(fēng)格歐洲小鎮(zhèn)（德式），標(biāo)志性明顯現(xiàn)代風(fēng)格（荷蘭風(fēng)格派）差異點(diǎn)沿襲與原創(chuàng)的區(qū)別景觀與周邊環(huán)境金銀湖、高爾夫、小區(qū)水系小區(qū)內(nèi)園林略差商業(yè)配套目前無，建成后分散布置目前無，規(guī)劃中商業(yè)街略優(yōu)戶型略分散、三房、二房、復(fù)式三房、復(fù)式戶型集中、更成熟物業(yè)管理萬科品牌管理開發(fā)商

8、自管+中海模式目前知名度不如萬科開發(fā)條件首期開發(fā)一期已入伙一期可展示、客戶可利 用包裝與宣傳已經(jīng)開始，萬科的包裝較為未開始，各成熟專業(yè)公相似，但不占先機(jī)成熟司合作社區(qū)文化萬客會(huì)的長期積累、“客戶”大規(guī)模開始建設(shè)在認(rèn)知時(shí)間與忠誠度上傳播略差企業(yè)品牌與實(shí)力全國連鎖、文化成熟、有實(shí)規(guī)模相對小，品牌影響較差力力小銷售組織成熟模式、新人操作專業(yè)公司介入相似價(jià)格23002100占優(yōu)小結(jié)：注意發(fā)揮優(yōu)勢：地段：“花橋北”與城市的可融合性為我們相比之下最大的價(jià)值點(diǎn)。戶型：成熟、集中性的戶型產(chǎn)品：現(xiàn)代、原創(chuàng)價(jià)格：相對不高開發(fā)條件：一期展示、客戶可利用短期內(nèi)無法改變的劣勢：品牌、周邊景觀（高爾夫） 、層數(shù)、輕軌前景

9、需要規(guī)避改善的劣勢：交通：改善目前交通條件社區(qū)文化：開始建設(shè)、落到實(shí)處13/51第二章 項(xiàng)目分析2.1 項(xiàng)目概況項(xiàng)目位置與放射區(qū)域圖注：綠線所圍區(qū)域?yàn)橹饕繕?biāo)客戶來源區(qū)域西北湖廣場區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目位置示意圖;注：綠色為持續(xù)開發(fā)項(xiàng)目; 黃色為已入伙項(xiàng)目； 紫色為未動(dòng)工項(xiàng)目。地塊示意圖恒星園一期、售樓處Nu ；郷瑪 -憶叢：卻屣 討冏注僚泗:未開發(fā)區(qū)域竹葉苑地塊現(xiàn)狀東方恒星園二期A B組團(tuán)四至現(xiàn)狀：北：空地南：竹葉苑（多層、四層復(fù)式住宅）、佳海華苑（別墅、復(fù)式住宅）西：七一寄讀中學(xué)東：空地主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（總）A B地塊主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)編號項(xiàng)目單位數(shù)量1規(guī)劃用地公頃1013002總建筑面積平方米145534其/、中住宅建筑面積平方米120